こんにちは！
2026年２月権利確定のJ-REIT（全15銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2026年１月30日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。
さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。
最後までお付き合いいただけるとうれしいです！
【J-REITの簡単な説明】
投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。
J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。
それでは行ってみましょう！
ＴＯＰ３：Ｏｎｅリート投資法人(3290)
【特徴】
- みずほ信託銀行がスポンサーの、東京を中心としたミドルサイズのオフィスビル（延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約10,000 坪））に重点投資するJ-REIT。
- 不動産の本質的価値である、「立地」と「ビルスペック（機能性・デザイン性等）」を追求し、
投資に当たってはテナントニーズの高い立地に所在するビルスペックの高い物件に厳選して投資している。 - みずほ信託銀行の広範な顧客基盤、情報ネットワーク、信託銀行ならではの不動産情報へのアクセス力並びにMONEグループ（※１）の不動産投資・運用に対する多様な経験、高い専門性及び独自ネットワークを活用して、
物件や売却確度等の観点から質の高い情報を早期に幅広く入手し、物件の取得につなげることにより、質の高いポートフォリオの形成を目指している。
※１：みずほリートマネジメント株式会社（同資産運用会社）、みずほリアルティOne株式会社及びみずほ不動産投資顧問株式会社を総称して、「MONEグループ」という。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2026年１月30日現在）
物件数：28物件、取得価格：1,225億円、稼働率：98.3%（2025年８月末現在）
ポートフォリオの分散状況：
＜アセットタイプ別比率＞
- オフィス 89.8%
- その他（ホテル） 10.2%
＜地域別比率＞
- 東京経済圏 59.8%
- 大阪圏 18%
- 名古屋圏 12.2%
- 福岡圏 8.7%
- その他 1.3%
となっており、「東京経済圏」が６割、「大阪圏」が２割弱を占めています。
【投資口価格動向・分配金推移】
＜2026年１月30日(金)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：90,900円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：162倍
- 年間分配金（法人予想）：4,425円（2026年２月 2,255円、2026年８月 2,170円）、利回り：4.87%
直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり2,230.3～2,776.3円（2025年９月１日付１／３分割後換算）で推移し、上下で546円の差があります。
| 決算期 | １口当たり 分配金 [円] |
| 2023年８月期 | 2,273.6 |
| 2024年２月期 | 2,230.3 |
| 2024年８月期 | 2,278.3 |
| 2025年２月期 | 2,405.6 |
| 2025年８月期 | 2,776.3 |
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
2024年12月に安値(73,500円)をつけるまでは高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移していましたが、
その後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2026年１月に高値(93,400円)をつけてます。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
昨年12月に安値(87,100円)をつけた後は、上昇基調で推移し、
今年１月中旬に昨年来高値(93,400円)をつけています。
ＴＯＰ２：セントラル・リート投資法人(3488)
【特徴】
- 名古屋鉄道グループの総合デベロッパーである「名鉄都市開発」及び「ザイマックスグループ」の不動産マネジメントノウハウの蓄積が相対的に豊富なオフィス、商業施設及びホテルを主用途とする物件を重点投資対象（メインアセット）として組み入れて運用しているJ-REIT。
- 不動産利用の視点及び不動産有効活用の視点から、物件取得後の安定運用が見込める物件の選定を行っている。
- 名古屋鉄道グループ及びザイマックスグループが有するノウハウを活用すること等により、ザイマックスグループがこれまで培ってきた不動産マネジメント力を用いて、安定した資産運用を目指している。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2025年８月31日現在）
物件数：18物件、取得価格：438.6億円、平均稼働率：99.8%（2025年12月31日現在）
ポートフォリオの分散状況：
＜アセットタイプ別比率＞
- オフィス 56.2%
- 商業施設 29.3%
- ホテル 12.4%
- その他（住宅） 2.1%
となっており、「オフィス」が６割弱を占めています。
＜地域別比率＞
- 都心８区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、豊島区、台東区、品川区） 35.0%
- 東京経済圏（都心８区を除く東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県） 32.0%
- 政令指定都市 25.6%
- その他 7.4%
となっており、「都心８区」が４割弱、「東京経済圏」が３割強を占めています。
【投資口価格動向・分配金推移】
＜2026年１月30日(金)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：115,900円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：3,651倍
- 年間分配金（法人予想）：6,272円（2026年２月 3,171円、2026年８月 3,101円）、利回り：5.41%
直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり3,159～3,728円で推移し、上下569円の差があります。
| 決算期 | １口当たり 分配金[円] |
| 2023年８月期 | 3,159 |
| 2024年２月期 | 3,300 |
| 2024年８月期 | 3,328 |
| 2025年２月期 | 3,728 |
| 2025年８月期 | 3,226 |
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
2024年５月に高値(123,900円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、翌年４月に安値(103,800円)をつけました。
しかしその後は上昇に転じ、2024年５月につけた高値に迫る勢いです。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
昨年12月に安値(114,400円)をつけた後は上昇基調で推移し、今年に入って高値(121,100円)をつけました。
しかしその後は調整しています。
ＴＯＰ１：ＭＩＲＡＲＴＨ不動産投資法人(3492)
【特徴】
- 異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用することで、「着実な成長」及び「安定した運用」の実現を目指しているJ-REIT
- 住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件を機動的に取得する総合型リートで、
MIRARTHホールディングスグループの開発力と資産運用会社独自のソーシング（投資対象となる案件の調達）力を活かした着実な外部成長を目指している。 - スポンサー各社（MIRATHホールディングス、共立メンテナンス、ヤマダホールディングス）の有する様々な運用ノウハウ及びオペレーション力を活用した、
ポートフォリオの安定運用並びに収益性向上及び運営コスト適正化の実施による内部成長を図っている。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2026年１月30日現在）
物件数：80物件、取得価格：1,779億円、稼働率：98.5%（2025年12月31日現在）
ポートフォリオの分散状況：
＜アセットタイプ別比率＞
- 住宅 37%
- オフィス 26%
- 商業施設 20%
- ホテル 17%
となっており、「住宅」が４割弱、「オフィス」が３割弱を占めています。
＜地域別比率＞
- 東京経済圏 59%
- 名古屋経済圏 12%
- 大阪経済圏 ９%
- 福岡経済圏 ４%
- その他 16%
となっており、「東京経済圏」が６割弱を占めています。
【投資口価格動向・分配金推移】
＜2026年１月30日(金)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：93,500円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：506倍
- 年間分配金（法人予想）：5,400円（2026年２月 2,700円、2026年８月 2,700円）、利回り：5.78%
直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり2,617～2,800円で推移し上下の幅は183円で安定しています。
| 決算期 | １口当たり 分配金(円) |
| 2023年８月期 | 2,617 |
| 2024年２月期 | 2,672 |
| 2024年８月期 | 2,700 |
| 2025年２月期 | 2,800 |
| 2025年８月期 | 2,780 |
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
2024年１月に高値(105,400円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(80,300円)をつけました。
しかしその後は上昇に転じ、直近では95,000円前後のほぼヨコヨコで推移しています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
昨年12月に安値(92,000円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、
今年１月中旬に、昨年10月につけた高値と同値の昨年来高値(96,800円)をつけました。
しかし、その後は調整しています。
まとめ
2026年２月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・
| TOP | 法人名 | アセットタイプ | 地域分散 | 資産規模 | 投資口価格 モメンタム | 流動性 | 投資主優待 | 分配金の安定度 | 分配金利回り [%] |
| １ | ＭＩＲＡＲＴＨ不動産 (3492) | 総合 | 東京中心 | 中 | △ | 〇 | × | 〇 | 5.78 |
| ２ | セントラル・リート (3488) | オフィス 商業施設 ホテル | 東京中心 | 小 | △ | △ | × | △ | 5.41 |
| ３ | Ｏｎｅリート (3290) | オフィス | 東京中心 | 中 | 〇 | △ | × | △ | 4.87 |
今回は、上位３銘柄の利回りは、５％台後半が１銘柄、５％台前半が１銘柄、４％台後半が１銘柄となりました。
ＴＯＰ１の「ＭＩＲＡＲＴＨ不動産（旧タカラレーベン不動産）」は、分配金の安定度が高く、安心して保有できる点はいいですね。
株価モメンタムは、直近２年間の高値を更新したばかりの「Oneリート」が好調です。
J-REIT全体では、2025年の年初からの上昇基調が、勢いは少し落ちてきたものの継続中です。
個別では、
「ＭＩＲＡＲＴＨ不動産」は、上記に加え、投資口価格も比較的安定しています。
キャピタルゲインはあまり期待できないかもしれませんが、低リスクの銘柄が好み方向けですね。
「セントラル・リート（旧ザイマックス・リート）」は、高値を切り下げて推移している点は気になる所です。
ただ、高分配ランキングでは常連で、安定した高分配の点は魅力的ですね。
「Oneリート」は、今年１月につけた高値をブレイクすればもう一段高が狙えそうです。
昨年、投資口を１／３分割しており、買いやすくなっている点もポジティブです。
今回ご紹介していない２月権利のJ-REITの中では、Oneリートの次に利回りが高い、
日本都市ファンド(8953)は利回り4.85％(１/30時点)、大和ハウスリート(8984) 4.68%(同)で利回りは４％台後半となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。
2026年２月の権利付き最終日は25日(水)（権利落ち日：２/26）です。
参考になればうれしいです✨
最後までご覧いただき、ありがとうございました。
※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。