こんにちは！
2026年１月権利確定のJ-REIT（全15銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年12月26日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。
さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。
最後までお付き合いいただけるとうれしいです！
【J-REITの簡単な説明】
投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。
J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。
それでは行ってみましょう！
ＴＯＰ３：ヘルスケア＆メディカル投資法人(3455)
【特徴】
- 2015年３月に上場し、高齢社会の進展に対応するために整備・拡充が求められる高齢者向け施設・住宅及び医療関連施設等のヘルスケア施設へ継続的に投資し、
長期安定的に保有することで、国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会の実現を目指すJ-REIT。 - 主要スポンサーである三井住友銀行、シップヘルスケアホールディングス、東急不動産、ＮＥＣキャピタルソリューション及び京阪神ビルディングが有する「金融」「介護・医療」「不動産・ファンド運営」の各分野における専門的な機能やノウハウを積極的に活用し、
運用資産の持続的な成長と安定的な収益の確保を通じて、投資主価値の最大化を図っている。 - 優良なオペレーターとの賃料固定・長期の賃貸借契約、オペレーターとの強固な関係に基づく適切なポートフォリオ管理を行い、長期的なキャッシュ・フローを生み出している。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2025年10月１日現在）
物件数：57物件、取得価格：865億円、稼働率：100%（2025年７月31日現在）
ポートフォリオの分散状況：（2025年10月１日現在）
＜タイプ別＞
- 有料老人ホーム 76.4%
- 有料老人ホーム・医療関連施設等 14.9％
- サービス付き高齢者向け住宅 6.3%
- 医療関連施設等 2.4%
＜エリア別＞
- 三大都市圏（首都圏、近畿圏、中部圏） 82.4%
（内訳）首都圏 46.2%、近畿圏 35.2%、中部圏 0.9% - 中核都市圏 15.6%
- その他 2.0%
となっており、「三大都市圏（首都圏）」が５割弱、「三大都市圏（近畿圏）」が４割弱を占めています。
【投資口価格動向・分配金推移】
＜2025年12月26日(金)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：117,300円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：176倍
- 年間分配金（法人予想）：6,400円（2026年１月 3,250円、2026年７月 3,150円）、利回り：5.46%
直近５営業期間の分配金は、表１のように、１口当たり3,164～3,282円で推移しており、最大と最小の差は118円です。
| 決算期 | 1口当たり 分配金 [円] |
| 2023年７月期 | 3,282 |
| 2024年１月期 | 3,235 |
| 2024年７月期 | 3,261 |
| 2025年１月期 | 3,183 |
| 2025年７月期 | 3,164 |
【投資主優待】
この投資法人は投資主優待があり、各決算期（１月末日・７月末日）の投資主は、同投資法人が保有するヘルスケア施設に入居検討中の方のみが対象ですが、
介護施設などの無料体験入居（１泊２日食事付）や無料昼食付見学が進呈（対象者：投資主を含むその親族）されます。
ご家族の中で、入居を検討中の方はうれしい内容ですね！
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
2024年１月に高値(142,100円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(102,200円)をつけました。
しかしその後は上昇基調で推移しています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
10月初旬に安値(113,900円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、11月下旬に高値(120,800円)をつけました。
しかしその後は、一旦は下落基調で推移しましたが、直近では全ての移動平均線の上に浮上しています。
ＴＯＰ２：スターアジア不動産投資法人(3468)
【特徴】
- 東京圏を中心としたアセットタイプ（用途）分散型のポートフォリオを構築する総合型REIT。
- スターアジアの不動産投資戦略を背景とし、 そのノウハウと豊富な運用資産を活用して着実な成長をしている。
- 投資対象エリアは、東京圏を中心とし、大阪圏、名古屋圏、福岡圏及び札幌圏に加え、その他の政令指定都市へも厳選投資。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2025年12月19日現在）
物件数：79物件、取得価格：2,835億円、平均稼働率：98.4%（2025年11月30日現在）
ポートフォリオの分散状況：（2025年10月１日現在）
＜アセットタイプ別＞
- オフィス 26.4%
- ホテル 39.2％
- 住宅 13.0%
- 商業施設 10.3%
- 物流施設 10.6%
- 学生専用レジデンス 0.6%
となっており、「ホテル」が４割、「オフィス」が３割弱を占めてます。
＜エリア別＞
- 東京圏 65.0%
- 主要都市圏（大阪圏、名古屋圏、福岡圏） 19.3%
- 主要都市圏（上記以外） 15.7%
となっており、「東京圏」が７割弱を占めています。
【投資口価格動向・分配金推移】
＜2025年12月26日(金)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：62,000円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：18.3倍
- 年間分配金（法人予想）：3,395円（2026年１月 1,745円、2026年７月 1,650円）、利回り：5.48%
直近５営業期間の分配金は、表２のように、１口当たり1,524～1,803円で推移しており、最大と最小の差は279円です。
| 決算期 | 1口当たり 分配金(円) |
| 2023年７月期 | 1,586 |
| 2024年１月期 | 1,524 |
| 2024年７月期 | 1,596 |
| 2025年１月期 | 1,701 |
| 2025年７月期 | 1,803 |
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
2024年12月に安値(49,100円)をつけるまでは、下落トレンドで推移しましたが、
その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年11月に高値(64,000円)をつけています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
10月初旬に安値(58,700円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し11月中旬に年初来高値(64,000円)をつけました。
その後は調整していますが、直近では、全ての移動平均線の上に浮上しており、再び年初来高値を目指し上昇中です。
ＴＯＰ１：東海道リート投資法人(2989)
【特徴】
- 静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REIT。
- 東海道地域等の中でも特に静岡を核とする産業地域に存する物流施設や、企業がその活動基盤としテナントとなって活用する産業系施設、産業・物流適地の底地（他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地）を含めた産業インフラアセットと、
東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っている。 - ヨシコン株式会社を軸とした静岡を核とする産業地域を支える産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系企業のスポンサーサポートを活用することで、投資主価値の向上を目指している。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2025年９月１日現在）
物件数：29物件、取得価格：612億円、稼働率：99.6%（2025年11月30日現在）
ポートフォリオの分散状況：（2025年９月１日現在）
＜投資エリア＞
- 静岡県 33.7%
- 愛知県 41.8%
- 三重県 16.6%
- 岐阜県 2.8%
- 神奈川県 2.6%
- 京都府 2.5%
となっており、「愛知県」が４割強、「静岡県」が３割強を占めています。
＜用途分散＞
- 物流アセット 28.3%
- 産業・ビジネスアセット 8.9%
- 底地アセット（産業インフラ型）7.3%
- 住居系アセット 30.9%
- 底地アセット（生活圏配送・販売型） 19.5%
- その他アセット（生活圏配送・販売型） 5.1%
となっており、「住宅系アセット」が３割、「物流アセット」が３割弱を占めています。
【投資口価格動向・分配金推移】
＜2025年12月26日(金)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：114,900円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
- 年間分配金（法人予想）：6,511円（2026年１月 3,311円、2026年７月 3,200円）、利回り：5.67%
直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり3,284～3,380円で推移しており、最大と最小の差は96円で安定しています。
| 決算期 | 1口当たり 分配金 [円] |
| 2023年７月期 | 3,342 |
| 2024年１月期 | 3,351 |
| 2024年７月期 | 3,284 |
| 2025年１月期 | 3,335 |
| 2025年７月期 | 3,380 |
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
2024年４月に上場来高値(142,100円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に上場来安値(97,000円)をつけました。
しかし、その後は上昇基調で推移しており、直近ではすべての移動平均線の上に浮上しています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
10月中旬に安値(112,000円)をつけた後は上昇基調で推移し、11月中旬に年初来高値(118,200円)をつけました。
そしてその後は調整しています。
まとめ
2026年１月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・
| TOP | 法人名 | アセットタイプ | 地域分散 | 資産 規模 | 投資口価格モメンタム | 流動性 | 投資主優待 | 分配金の安定度 | 分配金利回り [%] |
| １ | 東海道リート (2989) | 物流施設、 住宅、底地 | 東海 （静岡、愛知、三重） | 小 | △ | △ | × | 〇 | 5.67 |
| ２ | スターアジア不動産(3468) | 総合 | 東京中心 | 中 | 〇 | 〇 | × | △ | 5.48 |
| ３ | ヘルスケア＆メディカル(3455) | 老人ホーム、 高齢者向け住宅 | 三大都市圏 （首都圏、中部圏、関西圏） | 小 | △ | △ | 〇 | 〇 | 5.46 |
今回は、上位３銘柄は利回りは５％台半ば～後半で僅差となりました。
J-REIT全体の投資口価格は、2025年４月初旬の「トランプ関税ショック」の安値以降、ほとんどの銘柄は上昇基調が継続しており、上昇の勢いは衰えていない状況です。
個別では、
「東海道リート」は、安定的な高分配で、分配金も安定しています。
ただ、2023～2025年の１月に３年連続公募増資(PO)を実施しており、2026年もその可能性がないとはいえませんので、PO発表後の急落（ただし、大抵は、PO受渡日以降に投資口価格は元に戻ります。）には注意が必要かもしれません。
「スターアジア不動産」は、もっとも投資口価格のモメンタムがよく、今後の投資口価格の上昇に期待が持てます。
１口当たり10万円以下で、投資しやすいのも魅力です。
「ヘルスケア＆メディカル」は、昨今の高齢化社会のニーズにマッチしており、安定した収益が見込めそうです。
投資口優待がありますので、ご自身やご家族で高齢者向け施設の入居を検討している方にとって魅力的ですね。
今回ご紹介していない１月権利のJ-REITの中では、ヘルスケア＆メディカルの次に利回りが高い、
産業ファンド(3249)は利回り5.36％(12/26時点)、霞ヶ関ホテルリート(401A) 5.32%(同)で、いずれも利回りは５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。
2026年１月の権利付き最終日は28日(水)（権利落ち日：１/29）です。
参考になればうれしいです✨
最後までご覧いただき、ありがとうございました。
※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。