2026年５月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2026年４月30日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)

【特徴】

• 総合商社 丸紅がスポンサーで、主として商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他の用途の不動産に対して投資する総合型J-REIT
• 投資対象不動産の取得に当たり、中長期にわたり安定収益の確保を図ることが目標。
  そのため、投資対象不動産の用途及び投資地域の双方において、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオの構築を目指し、各種リスクの軽減を図った資産運用を行っている。
• 地域分散投資を行うことにより、特定地域の自然災害等のリスクの低減を図り、安定した収益の確保を目指しており、
  首都圏並びに政令指定都市をはじめとする全国の主要都市及びそれぞれの周辺部の不動産に対して投資を行っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年４月１日現在）

物件数：143件、取得価格：7,290億円、稼働率：（2026年３月31日現在）99.3%

ポートフォリオの分散状況：（2026年４月１日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• 商業施設 29.7%
• オフィスビル 28.4%
• ホテル 24.3%
• 住居 6.8%
• その他 10.8%

＜地域別比率＞

• 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 20.9%
• 東京23区 6.5%
• 首都圏地域 29.4%
• 地方 43.2%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年４月30日(木)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：176,600円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：28.9倍
• 年間分配金（法人予想）：9,150円（2026年５月 4,550円、2026年11月 4,600円）、利回り：5.18%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、3,371～4,142円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年８月に安値(131,300円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、

翌年１月に高値(191,700円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

２月下旬に高値(188,900円)をつけた後は下落基調で推移し、翌月末に年初来安値(170,100円)をつけました。

しかしその後は、安値を切り上げながら推移しています。

ＴＯＰ２：平和不動産リート投資法人(8966)

【特徴】

• 東京都区部を中心に中規模オフィスとシングル・コンパクトタイプのレジデンスへの投資・運用を行っているJ-REIT
• 基本理念である「運用資産の着実な成長」と「中長期的な安定収益の確保」を着実に遂行し、投資主価値の最大化に向けて取り組んでいる。
• 厳格な投資基準に基づき、多数の物件へ投資することで用途・棟数・テナントの分散を行い、ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年３月２日現在）

物件数：138件、取得価格：2,682億円、稼働率（2026年３月31日現在）98.1%

ポートフォリオの分散状況：（2025年11月30日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 51.6%
• レジデンス 48.4%
• その他 ０%

＜地域別比率＞

• 都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 28.5%
• 東京23区 30.0%
• 首都圏 10.3％
• その他地域 31.2%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年４月30日(木)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：146,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：621倍
• 年間分配金（法人予想）：8,000円（2026年５月 3,990円、2026年11月 4,010円、）、利回り：5.45%

直近５営業期間の分配金は、表２のように、１口当たり3,300～3,950円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(114,400円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年12月末に高値(164,100円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

２月下旬に高値(159,600円)をつけた後は下落基調で推移し、３月末に年初来安値(142,800円)をつけました。

そしてその後は、147,000円近辺のほぼヨコヨコで推移しています。

ＴＯＰ１：日本ホテル＆レジデンシャル投資法人(3472)

【特徴】

• 温泉・温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークな特化型J-REITとして、2016年８月に上場。
  主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っていたが、
  2023年２月には、リスク分散を図り、安定性の向上と投資機会の拡大を図るため、新たに賃貸住宅、その他の住宅用に供されるアコモデーション施設（賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等）への投資を可能とした。
• 2023年12月にはスポンサーがアパホールディングス株式会社に交代し、アパグループのスポンサーサポートによって、一層の安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値の向上を目指している。
• 主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っているが、
  ビジネス・シティホテルとアコモデーション施設の取得によるポートフォリオ分散とリスク低減をしている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年12月２日現在）

物件数：31物件、取得価格：689億円、平均稼働率（賃貸住宅等：2025年11月末現在）96.3%

ポートフォリオの分散状況：（2026年１月21日現在）

＜用途別比率＞

• 余暇活用型施設 69.7%
  • 大江戸温泉施設 42.4%
  • ビジネス・シティホテル 27.3%（うちアパホテルは24.1％）
• 賃貸住宅等 30.3%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年４月30日(木)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：70,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：213倍
• 年間分配金（法人予想）：4,072円（2026年５月 2,039円、2026年11月 2,033円）、利回り：5.75%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり1,464～2,478円で推移しており、連続増配を継続中です。

【投資主優待】

毎年５月と11月の年２回、１口以上保有の投資主は、

アパホテル公式サイト（https://www.apahotel.com/）に掲載された「アパホテル」（アパホテルプライド、アパホテル＆リゾート、アパホテルステイを含む）の表記がある予約可能な施設の宿泊利用料金について、

１ポイント１円相当として、利用対象施設の宿泊１泊につき上限1,000円まで宿泊料金に充当できるアパホテル宿泊充当可能ポイントが付与されます。

付与されるするポイント数は、各投資主の保有投資口数に応じて以下となっています。

• １口以上９口以下の場合
  １口あたり500ポイント
• 10口以上の場合
  １投資主につき一律5,000ポイント

１口保有の場合、分配金＋投資主優待（500ポイント×年２回＝1,000円相当）で利回りは7.16%になります。

ホテルを利用される方にとってうれしい内容ですね！

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2025年４月に安値(61,100円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、同年11月に高値(85,000円)をつけました。

それ以降は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

２月中旬に高値(76,900円)をつけた後は下落基調で推移し、３月末に年初来安値(68,400円)をつけました。

そして、その後は72,000円前後のヨコヨコで推移しています。

まとめ

2026年５月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、全ての銘柄が利回り５％超となりました。

そして、いずれも連続増配を継続している点は魅力的ですね！

個別では、

「日本ホテル＆レジデンシャル」は、現時点では資産規模は小さめですが、その分、今後の成長の伸びしろがありそうです。

ホテル料金割引の投資口優待があり、投資口価格が10万円以下で投資しやすい点もいいですね。

「平和不動産リート」は高分配ランキングの常連です。

ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化している点は安心感があります。

「ユナイテッド・アーバン」は、今回ご紹介した中では、資産規模が大きく、投資口価格も上昇基調で推移しています。

「商業施設」「オフィスビル」「ホテル」に満遍なく分散しており、安定感があります。

今回ご紹介していない５月権利のJ-REITの中では、ユナイテッドアーバンの次に利回りが高い、

アクティビア・プロパティーズ(3279)は利回り4.51％(４/30時点)、阪急阪神リート(8987) 4.44%(同)と４％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2026年５月の権利付き最終日は27日(水)（権利落ち日：５/28）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2026年４月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2026年３月27日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：投資法人みらい(3476)

【特徴】

• 日本を代表する総合商社 三井物産グループと、独立系アセットマネジメント会社として豊富な投資実績を有するイデラ キャピタルをスポンサーとする総合型J-REIT
• 三井物産グループの「総合力・事業知見」と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を連携・融合させ、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主の利益最大化を目指す。
• 多様な特性を有するアセットクラスへの投資を通じて物件及びテナントの分散を図り、安定したキャッシュフローの実現を目指している。
• メガバンクグループを中心としたレンダーフォーメーション（調達先金融機関の構成）の構築と、適切なLTV（総資産に対する有利子負債の割合）コントロールによる健全かつ安定的な財務運営

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年10月31日現在）

物件数：44物件、取得価格：1,801億円、平均稼働率（2026年２月末日現在）99.0%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 57.3%
• 商業施設 16.8%
• ホテル 18.1%
• 居住施設 1.2%
• その他 6.5%

＜地域別比率＞三大都市圏 82.4%

• 東京圏 54.5%
• 大阪圏 11.5%
• 名古屋 16.4%
• その他 17.6%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年３月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：49,200円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：193倍
• 年間分配金（法人予想）：2,575円（2026年４月 1,300円、2026年10月 1,275円）、利回り：5.23%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり1,150～1,357円で上下の差が207円で推移しています。

【投資主優待】

毎期末日時点で１口以上保有の投資主は、以下のホテルで割引料金で宿泊できる優待が進呈されます。

1. The Court株式会社が運営する「EN HOTEL」「コートホテル」等
   公式予約サイトのベストレートから15%割引で宿泊することができます。
   （URL：https://www.courthotels.co.jp/）
2. 株式会社ミナシアが運営するKOKO HOTELS 等（旧「ホテルウィングインターナショナル」）
   法人専用サイトの宿泊優待料金（公式サイトの一般プランから12%割引）で宿泊することができます。
   （URL：https://www.hotelwing.co.jp/）
3. 株式会社ホスピタリティオペレーションズが運営するスマイルホテル等
   公式サイトの10%割引で宿泊することができます。
   （URL：https://smile-hotels.com/）

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(38,650円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2026年１月に高値(51,900円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年１月中旬に昨年来高値(51,900円)をつけるまでは上昇基調で推移していましたが、

その後は調整しており、３月下旬に安値(48,350円)をつけています。

ＴＯＰ２：トーセイ・リート投資法人(3451)

【特徴】

• 中小規模のオフィス、商業施設、住宅及び物流施設をボリュームゾーンの不動産と位置づけ、主に東京経済圏に所在するこれらの不動産を投資対象として、相対的に高い利回りが期待できる物件への投資する総合型REIT
• 資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が私募ファンド運用において培った豊富な経験や、
  スポンサーであるトーセイ株式会社の強み（目利き力、リーシング（テナント誘致、客付け）力、再生力）を最大限に活用し、投資対象不動産のポテンシャルを見極め、バリューアップ余地が大きいと判断できる不動産に投資
• 分配金水準の維持・向上を重視した運用方針を基本に据え、厳選した物件取得により資産規模拡大を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月29日現在）

物件数：63物件、取得価格：837億円、平均稼働率（2026年２月28日現在）97.0%

ポートフォリオの分散状況：（2025年10月31日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 40.5%
• 商業施設 6.8%
• 住宅 52.7%

＜地域別比率＞

• 東京経済圏(東京23区除く) 76.6%
• 東京23区(都心５区除く) 17.8%
• 都心５区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区） 4.6%
• 主要地方都市 0.9%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年３月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：142,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：7,600円（2026年４月 3,800円、2026年10月 3,800円）、利回り：5.33%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり3,682～3,875円で上下の差が193円で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(120,500円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年10月に上場来高値(151,700円)をつけました。

しかしその後はほぼヨコヨコで推移しており、2026年２月に2025年10月の高値と同値をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年２月初旬に上場来高値(151,700円)をつけるまでは上昇基調で推移していましたが、

その後は高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しており、３月下旬に安値(139,700円)をつけています。

ＴＯＰ１：積水ハウス・リート投資法人(3309)

【特徴】

• スポンサーである積水ハウスと理念を共有し、「資産運用を通じて人・社会・未来を豊かにする」×「投資主価値の最大化・質の高い社会資本の提供・人生100年時代をリードするREIT」をビジョンとし、住居・オフィスビルを中核資産とする総合型REIT
• 入居者の「持続可能な生活拠点」又はテナント企業の「持続可能な事業活動拠点」に適した立地に所在する不動産並びに快適性や安全性など住居としての高い基本性能やテナント企業が求める機能性等を有する不動産に対するニーズが高まりつつあるとの基本認識の下、
  「戦略的立地」に所在する「高品質」な居住用不動産及び商業用不動産等を「プライム・プロパティ」と呼称し、重点的な投資対象としている。
• ポートフォリオ構築方針は住居の比率を70％以上、オフィスビル等の比率を30%以下、住居の内30％を上限に米国を投資対象とし、
  コアアセットである国内の住居に加え、成長期待の高い米国の住居を組み込むことで、積水ハウスグループの不動産開発力および運営力等を最大限に活用し、国内の「安定成長」と米国の「積極的成長」による投資主価値の最大化を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年２月28日現在）

物件数：138物件、取得価格：5,662億円、稼働率：96.2%

ポートフォリオの分散状況：（2026年３月26日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• 住居（国内） 60.9%
• オフィスビル 15.1%
• 住居（米国） 24.0%

＜エリア比率＞

• 東京圏 58.5%
• 大阪圏 10.5%
• 名古屋圏 3.4%
• 国内その他 3.6%
• 米国 24.0%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年３月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：91,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：19.1倍
• 年間分配金（法人予想）：5,292円（2026年４月 3,384円、2026年10月 1,908円）、利回り：5.80%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり1,817～2,365円で上下の差が548円で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(71,600円)をつけた後は、しばらくヨコヨコで推移していましたが、

翌年12月に2026年４月期の大幅増配を発表した後に急騰して大きな陽線をつけ、その後は上昇基調で推移しており、

2026年２月に高値(95,500円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年末に安値(88,500円)をつけた後は、緩やかに上昇基調で推移し、今年２月下旬に昨年来高値(95,500円)をつけました。

しかしその後は、下落基調で推移しています。

まとめ

2026年４月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回の上位３銘柄の利回りは、全て５％超となりました。

特に「積水ハウス・リート」は、昨年12月に2026年４月期の運用状況予想の上方修正に伴い、前回予想の２倍近い増配を発表したため、利回りも急上昇し、投資口価格も急上昇しています。

「トーセイ・リート」は、安定の高分配で、買いの安心感があります。

「投資法人みらい」は、１口当たりの投資金額が低いですので買いやすく、

ホテル宿泊割引の投資主優待がありますので魅力的ですね。

今回ご紹介していない４月権利のJ-REITの中では、投資法人みらいの次に利回りが高いJ-REITは、僅差ではありますが、

星野リゾート・リート(3287) 利回り5.22％(３/27時点)、KDX不動産(8972) 5.13%(同)といずれも５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2026年４月の権利付き最終日は27日(月)（権利落ち日：４/28）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITの日本リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 日本ホテル＆レジデンシャル、東海道リート：2.5%
• ユナイテッドアーバン、日本プライムリアルティ、日本ビルファンド： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券、野村證券、ＳＢＩ証券）はじめ、引受人（みずほ証券、ＳＭＢＣ日興証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、２／25(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（ホテル２、住宅１、底地１の計４物件）の取得よる資産規模拡大とポートフォリオの質的向上を図るとともに、
  中長期的な成長に向けて安定した財務基盤を維持し、投資主価値の向上を図ることを目的に、不動産売買市場動向や金融市場動向、分配金水準等を総合的に勘案した結果、新投資口を発行することを決定した。

としています。

今回の資金調達によって、ホテル２、住宅１、底地１の計４物件（取得予定価格 154億円）を2026年３月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、物件数：107物件（譲渡１物件を含む）、取得価格：2,742億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の最大約3.50%で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

平和不動産リート 4.73%、ユナイテッド・アーバン 4.48%、東海道リート 21.7%でしたので、それらと比較すると小規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は5,780口、25日平均は4,158口（２/20時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

どんな投資法人？

2014年４月に東証に上場して以来、“ぶれない規律”の下で、中長期的な不動産需給の動向に鑑みた“タイムリーな投資”を実行。

日本社会にしっかりと根付き、底堅い需要を持つアセット「オフィスビル（働く）」「住宅（住まう）」「商業施設（消費する）」と真摯に向き合い、

中でも都心中規模オフィスを中心として築いた、リスク耐性の強い “盤石なポートフォリオ”を強みとしている総合型REITです。

総合型REITの特性を活かして、収益の成長性及び安定性を重視し、機動的かつタイムリーな投資と投資主との利害一致を通じて、投資主価値の最大化を図っています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【ポートフォリオ構築方針】

投資主価値の最大化を目的として、収益の成長性及び安定性を重視したポートフォリオの構築を行っています。

具体的には、以下の方針です。

• 今後の日本経済及び不動産市況の動向を勘案し、より多くの適切な投資機会を確保しつつ、異なる収益特性を有する資産の組合せによりリスク分散を図るため、オフィスを主な投資対象として、住宅及びその他の用に供される不動産にも投資される総合型のポートフォリオを構築
• ポートフォリオの構築にあたっては、各用途の投資特性及び各時点での各用途の市場動向等の外部環境等を勘案し、最適と判断される投資を通じて、投資主価値の最大化を図る。

＜用途別投資比率＞

• オフィス 50%以上
  「オフィス」の地域別投資比率：東京経済圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県） 60%以上
• 住宅 50%以下
  「住宅」の地域別投資比率：三大都市圏（東京経済圏、大阪経済圏（大阪府、京都府、兵庫県）及び名古屋経済圏（愛知県、岐阜県、三重県）） 60%以上
• その他 50%以下

【保有資産】

(2026年２月18日現在)

保有物件は103物件、取得価格合計 2,572億円、平均稼働率 98.2%となっています。

ポートフォリオの分散状況は以下のようになっています。

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 63.7%
• 住宅 26.3%
• その他 10.0%

＜エリア別投資比率＞

• 東京経済圏 78.4%
• 三大経済圏（東京経済圏除く） 16.2%
• その他 5.4%

となっており、アセットタイプ別比率では「オフィス」が６割強、「住宅」が３割弱、

エリア別では「東京経済圏」が８割弱を占めています。

直近の運用概況

【2025年12月期の運用実績と2026年６月期以降の見通し】

（2026年２月18日発表）

表２のとおり、前期（2025年12月期）は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに１割増でした。

今期（2026年６月期）は、今回のPO発表と同時に上方修正しており、前期比 減収減益で、営業収益は１割強減、利益面は２～３割減の予想となっています。

次期（2026年12月期）は、前期比 減収減益で、営業収益は１割減、利益面は２割前後の減益予想です。

【2025年12月期の運用状況】

＜投資環境＞

オフィス賃貸市場では、三鬼商事株式会社が公表した都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）の2025年12月末時点の平均空室率は2.22％であり、前年同月比1.78ポイント低下しました。

また、同地区の2025年12月末時点の坪当たり平均賃料は21,409円と前年同月比5.48％上昇しました。

2026年の新規供給量は前年を下回る見込みであり、オフィス需要は引き続き堅調に推移しています。

このため、低水準の空室率が続く中、賃料の上昇傾向が継続すると見込まれます。

住宅賃貸市場は、首都圏への人口流入を背景に、稼働率及び賃料水準は概ね安定した推移を示しています。

ただし、個人の就業環境や収入の変動、人口動態、賃貸住宅の供給状況等の影響を受けやすいため、都市圏ごとの需給バランスについては今後も注視が必要です。

＜運用実績＞

（外部成長）

同投資法人は前期末（2025年6月30日）時点で、合計109物件の運用資産（取得価格合計258,570百万円）及び匿名組合出資持分1件（出資額119百万円、出資先運用資産数1物件）を保有していました。

当期（2025年12月期）は、物件入替えで、運用資産10物件の譲渡と４物件の取得を行いました。

当期末現在のポートフォリオは、オフィス54物件（取得価格合計1,660億円）、住宅43物件（取得価格合計677億円）、その他の用に供される不動産５物件（取得価格合計224億円）の合計102物件（取得価格合計2,562億円）及び匿名組合出資持分１件（出資額119百万円、出資先運用資産数１物件）となっており、

同投資法人が保有する合計102物件の総賃貸面積は314,422㎡、稼働率は98.2％（前期末比 0.4ポイント増）となっています。

（内部成長）

ポートフォリオの資産価値を維持・向上する運営管理を重視し、新規及び既存テナントに対する積極的な営業活動を展開するとともに、

既存テナントとのリレーション強化によりテナントニーズや物件毎の特性を踏まえた物件競争力の向上に繋がる施策を実施しました。

こうした取組みにより、当期末現在のポートフォリオの稼働率は98.2％と高水準を維持しています。

＜資金調達の状況＞

2025年8月20日に返済期限の到来した借入金9,500百万円のリファイナンスにあたり、2025年8月20日付で9,500百万円の借入れを行いました。

新規物件の取得資金及びその関連費用の支払の一部に充当するため、2025年9月25日付で1,200百万円の借入れを行いました。

その結果、2025年12月31日現在の有利子負債残高は1,354億円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は48.2％（前期末比 0.2ポイント減）となりました。

【今期（2026年６月期）の見通し】

＜基本方針＞

同投資法人は、「投資主との利害一致の徹底的な追求」を企業理念として、総合型リートの特性を活かし、収益の成長性及び安定性を重視し、

投資主目線でマーケット環境に応じた機動的かつタイムリーな投資を行い、投資主価値の最大化を図るため、以下の施策に取り組む方針です。

＜外部成長戦略＞

今後の日本経済及び不動産市況の動向を勘案し、より多くの適切な投資機会を確保しつつ、異なる収益特性を有する資産の組合せによるリスク分散のため、

「日本の社会に深く根付いた３つの投資対象（オフィス・住宅・商業施設）」、需給バランスと分散に着眼した東京経済圏の中規模オフィスを主な投資対象とし、

住宅のほか、その他の用に供される不動産にも投資する総合型のポートフォリオの構築を図る方針です。

また、同投資法人は、同資産運用会社独自の物件取得ネットワークを基盤とし、メインスポンサーであるSBIファイナンシャルサービシーズ、サブスポンサーであるクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・アセットマネジメント株式会社（以下「クッシュマン」）及びアジリティー・ホールディングス株式会社といったスポンサー各社の不動産投資におけるネットワークも活用し、

第三者からの相対取引を中心とした物件取得を通じて資産規模を拡大し、外部成長を図っていく方針です。

さらに、同投資法人は、第三者からの物件取得に際して、メインスポンサーであるSBIファイナンシャルサービシーズの子会社であるSBI証券に依頼の上、

SBIグループによるウェアハウジングを通じた物件の一時的保有及び治癒機能、並びにスポンサー各社が組成に関与するブリッジファンド（※１）による物件の一時的保有機能の提供を受けることを検討し、

かかる機能の提供を受けることで物件取得機会の逸失を回避し、成長機会の最大化を目指しています。

※１ ブリッジファンド：将来的にJ-REIT等に転売することが前提となっている不動産ファンド

＜内部成長戦略＞

同資産運用会社の役職員がスポンサー各社での、又は各自のこれまでの経歴における業務で培った独自のネットワークと知見に基づき、ポートフォリオ及び個別物件の特性に応じた競争力の維持・向上のための資産運用を行う方針です。

また、個別物件の管理運営のために最適なプロパティ・マネジメント（以下「PM」）会社を選定し、適切な管理運営体制を構築することにより、ポートフォリオの稼働率の維持及び収益力の向上を図っています。

また、効率的かつ付加価値のある管理運営及びテナント満足度の向上を図るべく、適切なプロセスで選定した業者をそれぞれPM業務及びビル・マネジメント業務の委託先として活用することで、

日常の管理運営業務に加えて、リノベーションや費用対効果を十分に考慮の上、工事の優先順位やコストの適正化に配慮した効率的かつ計画的な修繕を行うことで、運用資産の価値の維持・向上を図っていく計画です。

さらに、オフィスのリーシング（テナント誘致、客付け）計画については、サブスポンサーのクッシュマンから提供される各種データ等を参考に、新規募集賃料及び既存テナントの更改賃料を設定し、

また新規テナント候補への営業方針を定めることで機動的なリーシング活動を行っていく方針です。

＜財務戦略＞

中長期的に安定した財務基盤を構築するため、分散され、バランスのとれた資金調達を行うことを財務戦略の基本方針としています。

有利子負債は、LTVの上限について60％を目途としていますが、当期末現在における同投資法人のLTVは48.2％であり、45％から55％の間の水準で推移させることを当面のLTV水準に関する方針としています。

また、借入先については、当期末現在のシンジケートローン団を中心とした強固なバンクフォーメーションを維持していくとしています。

【2026年６月期の運用状況及び分配金の予想の修正、2026年12月期の予想】

今回のPO発表時に公表された、計４物件の取得に伴い、

2026年６月期の運用状況と分配金予想の修正、2026年12月期の運用状況と分配金予想をしています。

2026年６月期の運用状況と分配金予想は表３です。

前回発表予想から、営業収益、利益面ともに微増の修正をしています。

今回の新規取得資産（譲渡含む）は取得金額で約6.6%の増加率(2,572→2,742億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得の増加率に対しやや物足りない増額といえます。

分配金は前回予想から173円増の予想です。こちらは、今回の運用増額修正分とほぼ同等で妥当いえます。

2026年12月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2026年２月18日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「ＡＡ－」（安定的）
  （※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）
• 格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）：発行体格付「Ａ＋」（安定的）
  （※A：信用力は高く、部分的に優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2026／２／20(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：93,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：229倍
• 年間分配金（法人予想）：4,673円（2026年６月 2,423円、2026年12月 2,250円）、利回り：4.98%

分配金利回りは4.98%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.15%(２/19時点)）と比較すると、２倍以上の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.60％（2026年１月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

表４のように、直近５期の分配金は、１口当たり2,213.5～2,493円（2025年１月１日付１／４分割後換算）となっており、上下279.5円差で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(75,125円)をつけるまでは下落トレンドで推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年11月に高値(104,100円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年11月に昨年来高値(104,100円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しています。

そして、今回のPO発表翌営業日(2/19)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、出来高を伴い前日比 2,800円安(-2.89%)と急落しました。

今後の投資口価格は、この日つけた安値(92,700円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 日本社会にしっかりと根付き、底堅い需要を持つアセット「オフィスビル（働く）」「住宅（住まう）」「商業施設（消費する）」と真摯に向き合い、中でも都心中規模オフィスを中心として築いた、リスク耐性の強い “盤石なポートフォリオ”を強みとしている総合型J-REIT。
• 総合型REITの特性を活かして、収益の成長性及び安定性を重視し、機動的かつタイムリーな投資と投資主との利害一致を通じて、投資主価値の最大化を図っている。
• 前期（2025年12月期）の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに１割増で着地。
• 今期（2026年６月期）は、今回のPO発表と同時に上方修正しており、前期比 減収減益で、営業収益は１割強減、利益面は２～３割減を予想。
• 今回の資金調達による資産取得（譲渡も含む）により、今期（2026年６月期）の運用状況予想を前回発表から、営業収益、利益面ともに微増修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約6.6%の増加率(2,572→2,742億円)からすると、この新規物件取得の規模の増加率に対し、修正された営業収益と利益面の増額の割合はやや物足りないといえる。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想) 4.98％(２/20時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.15%(２/19時点)と比較して２倍以上の高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,213.5～2,493円（2025年１月１日付１／４分割後換算）となっており、上下279.5円差で推移している。
• 今回の増資後の2026年６月期の分配金は、当初予想から173円増で、前期比 10円減、翌2026年12月期は同173円減の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は5,780口、25日平均は4,158口（２/20時点）で流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2024年12月に安値(75,125円)をつけるまでは下落トレンドで推移していたが、
  その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年11月に高値(104,100円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、昨年11月に昨年来高値(104,100円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移してる。
  そして、今回のPO発表翌営業日(2/19)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、出来高を伴い前日比 2,800円安(-2.89%)と急落した。
• 今後の投資口価格は、この日つけた安値(92,700円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITのＭＩＲＡＲＴＨ不動産投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 日本ホテル＆レジデンシャル、東海道リート：2.5%
• ユナイテッドアーバン、日本プライムリアルティ、日本ビルファンド： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回はＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券）はじめ、引受人（野村證券、ＳＢＩ証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、２／24(火)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 投資主利益の最大化を目指し、ポートフォリオの質の向上及び中長期的に安定した収益を確保すべく、環境に応じたインフレ耐性の強化と着実な運用資産の成長を図ることを目的として、
  新たな特定資産（住宅３、オフィス２、商業施設１、ホテルアセット１の計７物件）を取得するため、市場動向、LTV水準を含む財務の健全性及び１口当たりの分配金水準にも留意しつつ検討を行った結果、新投資口を発行し資金調達を行うこととした。

としています。

今回の資金調達によって、住宅３、オフィス２、商業施設１、ホテルアセット１の計７物件（取得予定価格 173.89億円）を2026年３月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、物件数：85物件、取得価格：1,930億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約11.2%で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

平和不動産リート 4.73%、ユナイテッド・アーバン 4.48%、東海道リート 21.7%でしたので、それらと比較すると中規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は3,194口、25日平均は3,330口（２/13時点）で、流動性はやや高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去の公募増資結果】

ご参考までに、この投資法人は過去５回（2021年以降）公募増資を実施しており、その時のPOの結果は表２の結果になっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

2021年９月実施時は、POで購入し、受渡日の寄付と大引や１週間後の寄付で売却した場合は0.0～2.0%の損益マイナスでしたが、

それ以外の直近の４回は0.3～4.4%の損益プラスの結果でした。

その時の地合いに良し悪しも影響してくると思いますので、ご参考まで。

【参考記事】

• 前回（2024年９月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】タカラレーベン不動産投資法人(3492) ＜2024年９月実施＞
• 前回（2024年９月）の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】マリモ地方創生リート(3470)、福岡リート(8968)、タカラレーベン不動産(3492)

どんな投資法人？

MIRARTHホールディングス（旧タカラレーベン）、共立メンテナンス及びヤマダホールディングスをスポンサーとして、

住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件に投資を行い、スポンサー各社の豊富な実績に裏打ちされた専門性とノウハウを活用する総合型J-REITです。

異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用するとともに、

資産運用会社独自の運用ノウハウを掛け合わせることで、「着実な成長」と「安定した運用」の実現を目指しています。

また、同投資法人は、投資主から選ばれ続ける総合型J-REITとなるために、「投資主価値の最大化」、「持続的な環境の創造」、「地域と社会への貢献」の実現を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【特徴】

1. 住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件を機動的に取得する総合型リート
2. MIRARTHホールディングスグループの開発力と資産運用会社独自のソーシング（投資対象となる案件の調達）力を活かした着実な外部成長
3. スポンサー各社の多面的なサポート及びオペレーション力に支えられた安定運用及び内部成長

【ポートフォリオ構築方針】

以下の比率を目処としています。

＜エリア別投資比率（取得価格ベース）＞

• コアエリア（東京、大阪、名古屋、福岡の各経済圏） 70%以上
• サブエリア（上記以外） 30%以下

＜用途別投資比率＞

• 住居 35%以上かつ最上位比率
• オフィス、商業施設、ホテル 65%以下、ただし各用途の投資比率は住宅を超えないものとする。

【保有資産】

保有物件(2026年１月30日現在)は80物件、取得価格合計 1,779億円、稼働率 98.5%(2026年１月31日現在)となっています。

ポートフォリオの分散状況（2026年１月30日現在）は以下のようになっています。

＜アセットタイプ別比率＞

• 住宅 37%
• オフィス 26%
• 商業施設 20%
• ホテル 17%

＜エリア別投資比率＞（コアエリア 84.1%）

• 東京経済圏 59%
• 名古屋経済圏 12%
• 大阪経済圏 ９%
• 福岡経済圏 ４%
• その他 16%

となっており、アセットタイプ別比率では「住宅」が４割弱、「オフィス」が３割弱、

エリア別では「東京経済圏」が６割弱を占めています。

直近の運用概況

【2025年８月期の運用実績と2026年２月期以降の見通し】

（2025年10月22日発表）

表３のとおり、前期（2025年８月期）は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増でした。

今期（2026年２月期）は、今回のPO発表と同時に上方修正しており、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は微減～１割弱減の予想となっています。

今回の増資後の2026年８月期は、同じく上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は営業利益は１割弱増ですが、経常利益と純利益は微減の予想です。

【2025年８月期の運用状況】

＜投資環境＞

当期における日本経済は、物価上昇の影響を受けながらも、堅調な企業収益が設備投資を後押しし、賃上げの動きも緩やかに広がりつつありました。

家計へのプラス効果が徐々に表れる中、インバウンドによる消費の拡大などが国内需要を下支えし、緩やかな景気回復が継続しました。

一方、欧米における高い金利水準の継続や中国経済の成長停滞に伴う下振れリスク、アメリカの通商政策による市場への影響には、引き続き注視する必要があります。

不動産売買市場は、日銀によるマイナス金利解除後もレンダーの貸出態度は緩和的な状況が続いている中、J-REITを含む国内投資家による投資は依然堅調であり、

2025年9月に公表された都市未来総合研究所の不動産売買実態調査によると、2025年8月期の上場企業等による国内不動産の売買取引額は約6,601億円、取引額（3か月後方移動平均）の前年同期比増減率は＋63.5％で、3ヶ月連続でプラスとなりました。

住宅賃貸市場は、引き続き活発な求人市場を背景とする東京23区を中心とした転入超過や、外国人労働者の増加等に伴い、需給は更にタイト化に向かっており、同投資法人の稼働率は当期も高位かつ安定した動きとなりました。

オフィスは、供給量は限定的な水準にとどまり、需給が逼迫している状況により賃料は上昇基調を続けています。

商業施設は、景気回復の継続やインバウンド消費の拡大を受け、小売販売額は堅調に推移し、主要都市にとどまらず、地方都市でも緩やかな改善が見られました。

ホテルは、国内観光需要の安定した伸びに加え、アジア諸国や北米・欧州からのインバウンドの回復とさらなる増加が全体の市場を支えています。

2025年8月までの段階での推測値で訪日外国人旅行者数は2,838万人と、前期比で438万人増加しました。

これにより外国人宿泊客の増加がホテル稼働率や収益性の回復を一層押し上げる要因となっています。

＜運用実績＞

このような環境の下、同投資法人は、「着実な資産規模の拡大」、「ポートフォリオの質及び安定性の向上」、「堅実な内部成長の実現」、「財務戦略・その他施策の実施」の４つの運用戦略に基づき、

各物件における積極的なリーシング（テナント誘致、客付け）による稼働率の上昇や賃料の増加、コスト削減等による収益性の向上に注力した運用を実施しました。

また、手元資金の活用により、2025年3月31日付で新たにスプリングサニーホテル名古屋常滑駅前（取得価格22億円）を取得しました。

一方、2025年3月14日付で仙台日興ビルの50％の信託受益権準共有持分を、2025年4月24日付でウインベルコーラス聖蹟桜ヶ丘を譲渡し、当期末日（2025年8月31日）現在の物件数は79物件、取得価格の総額は1,732億円となっています。

＜資金調達の状況＞

当期末日（2025年８月31日）時点における借入金残高は91,220百万円となり、総資産のうち有利子負債が占める割合（以下「LTV」）は48.7％（前期末比 変わらず）となっています。

【今期（2026年２月期）の見通し】

＜今後の運用方針＞

同投資法人は、MIRARTHホールディングスグループ（MIRARTHホールディングス株式会社、その子会社及び関連会社）との更なる連携を更に強化することで、

高い開発力があるMIRARTHホールディングスグループからの、良質な住宅を中心とする安定した物件供給によって「外部成長の実現」を目指すとともに、

MIRARTHホールディングスグループのバリューチェーン、株式会社共立メンテナンス及び株式会社ヤマダホールディングスが有する豊富な実績に裏打ちされた専門性、同資産運用会社が個々のアセットクラスで培った運営ノウハウ等を組み合わせ、「安定運用・内部成長」を目指すことを基本方針としています。

さらに、「着実な資産規模の拡大」、「ポートフォリオの質及び安定性の向上」、「堅実な内部成長の実現」、「財務戦略・その他施策の実施」の４つの運用戦略に基づき、

「物件取得の強化による資産規模の拡大」、「総合型REITの強みを活かした積極投資と安定運用」、「堅実なポートフォリオ運営」、「中長期戦略を見据えたファイナンス手法の拡大・外部評価の取得」の施策を実施し、投資主価値の向上を図る方針です。

＜外部成長戦略＞

豊富な実績によって裏付けられるるMIRARTHホールディングスグループの開発力を活用するとともに、

同資産運用会社独自のネットワークを活用することで、物件取得機会を増大し、外部成長の実現を目指しています。

バランスの取れたポートフォリオを目指し、MIRARTHホールディングスグループからは主として開発物件の取得を厳選して実施する方針です。

また、ポートフォリオの質の向上を踏まえて資産の入替等について、当初予定していた物件の譲渡は一巡しましたが、

当期以降も状況の変化等に対応すべく必要に応じ随時検討していく予定です。

＜内部成長戦略＞

スポンサー各社から、各種アセットクラスに即した不動産運用に関するノウハウの提供を受け、これらを活用すること等を通じて、安定的な運用を行う方針です。

また、コスト削減と管理水準の向上につながる管理会社の切替検討や保有物件のLED化工事の実施、電力契約の切替によるコスト削減などにも引き続き取り組んでいく計画です。

＜財務戦略＞

中長期的な安定収益の確保と運用資産の持続的成長の実現を目的として、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としています。

この基本方針を実現するために、以下に掲げる方針に従い、資金の調達及び運用を行っています。

• 資金調達（エクイティ・ファイナンス）
  資産の取得や修繕等、同投資法人の運営に係る費用の支払又は債務の返済等の手当てを目的として、投資口の希薄化に十分配慮しつつ、
  経済市況等を総合的に勘案した上で、新投資口の発行を機動的に実施する。
• 資金調達（デット・ファイナンス）
  資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払、運営に要する資金、又は債務の返済を目的として、運用資産の着実な成長及び効率的で安定的な運用に資する資金の借入れ又は投資法人債の発行を行う。
  また、借入先については、主要な金融機関からの調達を中心とした安定したバンク・フォーメーションを構築し、コミットメントラインを含めた多様な借入方法を検討の上、固定・変動比率や返済期限の分散等に配慮する。
• LTV
  LTVの水準は、資金余力の確保に留意しつつ、原則60％を上限とする。
  （LTV（％）＝a／b×100（％）、a＝期末有利子負債残高、b＝期末総資産額）

【2026年２月期と８月期の運用状況及び分配金の予想の修正、2027年２月期の予想】

今回のPO発表時に公表された、２物件の譲渡と７物件の取得に伴い、

2026年２月期と８月期の運用状況と分配金予想の修正、2027年２月期の運用状況と分配金予想をしています。

増資後の2026年８月期の運用状況と分配金予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は１割強～２割弱の増額修正をしています。

今回の新規取得資産（譲渡含む）は取得金額で約11.4%の増加率(1,732→1,930億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得の増加率に対し妥当な増額といえます。

分配金は前回予想から変わらずの予想です。こちらは、今回の運用増額修正分からはやや物足りないですね。

2027年２月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年８月31日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「Ａ＋」（安定的）
  （※A：債務履行の確実性は高い。）
• 株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）：発行体格付「Ａ」（安定的）
  （※A：信用力は高く、部分的に優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2026／２／13(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：94,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：331倍
• 年間分配金（法人予想）：5,400円（2026年８月 2,700円、2027年２月 2,700円）、利回り：5.71%

分配金利回りは5.71%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.18%(２/13時点)）と比較すると、２倍以上の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.56％（2025年12月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

表５のように、直近５期の分配金は、１口当たり2,672～2,800円（上下128円差）で安定して推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年２月に高値(105,000円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(80,300円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じ、直近では95,000円前後のほぼヨコヨコで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年12月に安値(92,000円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、

今年１月中旬に、昨年10月につけた高値と同値の昨年来高値(96,800円)をつけました。

しかしその後は調整しています。

そして、今回のPO発表の翌営業日(2/16)以降の投資口価格は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、軟調な展開が予想されますが、

直近の安値(92,000円)や節目の90,000円程度を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件に投資を行い、スポンサー各社の豊富な実績に裏打ちされた専門性とノウハウを活用する総合型J-REIT。
• 異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用するとともに、
  資産運用会社独自の運用ノウハウを掛け合わせることで、「着実な成長」と「安定した運用」の実現を目指している。
• 前期（2025年８月期）の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増で着地。
• 今期（2025年２月期）は、今回のPO発表と同時に上方修正しており、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は微減～１割弱減を予想。
• 今回の資金調達による資産取得（譲渡も含む）により、次期（2026年８月期）の運用状況予想を前回発表から、営業収益は１割強、利益面は１割強～２割弱の増額修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約11.4%の増加率(1,732→1,930億円)からすると、この新規物件取得の規模の増加率に対し、修正された営業収益と利益面の増額の割合は妥当といえる。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想) 5.71％は、東証プライム上場会社の単純平均2.18%(２/13時点)と比較して２倍以上の高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,672～2,800円（上下128円差）で安定して推移している。
• 今回の増資後の2026年８月期の分配金は、当初予想から変わらずで、前期比 100円減、翌2027年２月期は同変わらずの予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は3,194口、25日平均は3,330口（２/13時点）で流動性はやや高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2024年２月に高値(105,000円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(80,300円)をつけた。
  しかしその後は上昇に転じ、直近では95,000円前後のほぼヨコヨコで推移。
• 直近の投資口価格は、昨年12月に安値(92,000円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、今年１月中旬に、昨年10月につけた高値と同値の昨年来高値(96,800円)をつけた。
  しかしその後は調整している。
• PO発表翌営業日(2/16)以降の投資口価格は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、軟調な展開が予想されるが、
  直近の安値(92,000円)や節目の90,000円程度を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2026年２月権利確定のJ-REIT（全15銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2026年１月30日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：Ｏｎｅリート投資法人(3290)

【特徴】

• みずほ信託銀行がスポンサーの、東京を中心としたミドルサイズのオフィスビル（延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約10,000 坪））に重点投資するJ-REIT。
• 不動産の本質的価値である、「立地」と「ビルスペック（機能性・デザイン性等）」を追求し、
  投資に当たってはテナントニーズの高い立地に所在するビルスペックの高い物件に厳選して投資している。
• みずほ信託銀行の広範な顧客基盤、情報ネットワーク、信託銀行ならではの不動産情報へのアクセス力並びにMONEグループ（※１）の不動産投資・運用に対する多様な経験、高い専門性及び独自ネットワークを活用して、
  物件や売却確度等の観点から質の高い情報を早期に幅広く入手し、物件の取得につなげることにより、質の高いポートフォリオの形成を目指している。
  ※１：みずほリートマネジメント株式会社（同資産運用会社）、みずほリアルティOne株式会社及びみずほ不動産投資顧問株式会社を総称して、「MONEグループ」という。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年１月30日現在）

物件数：28物件、取得価格：1,225億円、稼働率：98.3%（2025年８月末現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 89.8%
• その他（ホテル） 10.2%

＜地域別比率＞

• 東京経済圏 59.8%
• 大阪圏 18%
• 名古屋圏 12.2%
• 福岡圏 8.7%
• その他 1.3%

となっており、「東京経済圏」が６割、「大阪圏」が２割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年１月30日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：90,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：162倍
• 年間分配金（法人予想）：4,425円（2026年２月 2,255円、2026年８月 2,170円）、利回り：4.87%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり2,230.3～2,776.3円（2025年９月１日付１／３分割後換算）で推移し、上下で546円の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(73,500円)をつけるまでは高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移していましたが、

その後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2026年１月に高値(93,400円)をつけてます。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年12月に安値(87,100円)をつけた後は、上昇基調で推移し、

今年１月中旬に昨年来高値(93,400円)をつけています。

ＴＯＰ２：セントラル・リート投資法人(3488)

【特徴】

• 名古屋鉄道グループの総合デベロッパーである「名鉄都市開発」及び「ザイマックスグループ」の不動産マネジメントノウハウの蓄積が相対的に豊富なオフィス、商業施設及びホテルを主用途とする物件を重点投資対象（メインアセット）として組み入れて運用しているJ-REIT。
• 不動産利用の視点及び不動産有効活用の視点から、物件取得後の安定運用が見込める物件の選定を行っている。
• 名古屋鉄道グループ及びザイマックスグループが有するノウハウを活用すること等により、ザイマックスグループがこれまで培ってきた不動産マネジメント力を用いて、安定した資産運用を目指している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月31日現在）

物件数：18物件、取得価格：438.6億円、平均稼働率：99.8%（2025年12月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 56.2%
• 商業施設 29.3%
• ホテル 12.4%
• その他（住宅） 2.1%

となっており、「オフィス」が６割弱を占めています。

＜地域別比率＞

• 都心８区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、豊島区、台東区、品川区） 35.0%
• 東京経済圏（都心８区を除く東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県） 32.0%
• 政令指定都市 25.6%
• その他 7.4%

となっており、「都心８区」が４割弱、「東京経済圏」が３割強を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年１月30日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：115,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：3,651倍
• 年間分配金（法人予想）：6,272円（2026年２月 3,171円、2026年８月 3,101円）、利回り：5.41%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり3,159～3,728円で推移し、上下569円の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年５月に高値(123,900円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、翌年４月に安値(103,800円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じ、2024年５月につけた高値に迫る勢いです。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年12月に安値(114,400円)をつけた後は上昇基調で推移し、今年に入って高値(121,100円)をつけました。

しかしその後は調整しています。

ＴＯＰ１：ＭＩＲＡＲＴＨ不動産投資法人(3492)

【特徴】

• 異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用することで、「着実な成長」及び「安定した運用」の実現を目指しているJ-REIT
• 住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件を機動的に取得する総合型リートで、
  MIRARTHホールディングスグループの開発力と資産運用会社独自のソーシング（投資対象となる案件の調達）力を活かした着実な外部成長を目指している。
• スポンサー各社（MIRATHホールディングス、共立メンテナンス、ヤマダホールディングス）の有する様々な運用ノウハウ及びオペレーション力を活用した、
  ポートフォリオの安定運用並びに収益性向上及び運営コスト適正化の実施による内部成長を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年１月30日現在）

物件数：80物件、取得価格：1,779億円、稼働率：98.5%（2025年12月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• 住宅 37%
• オフィス 26%
• 商業施設 20%
• ホテル 17%

となっており、「住宅」が４割弱、「オフィス」が３割弱を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京経済圏 59%
• 名古屋経済圏 12%
• 大阪経済圏 ９%
• 福岡経済圏 ４%
• その他 16%

となっており、「東京経済圏」が６割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年１月30日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：93,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：506倍
• 年間分配金（法人予想）：5,400円（2026年２月 2,700円、2026年８月 2,700円）、利回り：5.78%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり2,617～2,800円で推移し上下の幅は183円で安定しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年１月に高値(105,400円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(80,300円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じ、直近では95,000円前後のほぼヨコヨコで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年12月に安値(92,000円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、

今年１月中旬に、昨年10月につけた高値と同値の昨年来高値(96,800円)をつけました。

しかし、その後は調整しています。

まとめ

2026年２月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位３銘柄の利回りは、５％台後半が１銘柄、５％台前半が１銘柄、４％台後半が１銘柄となりました。

ＴＯＰ１の「ＭＩＲＡＲＴＨ不動産（旧タカラレーベン不動産）」は、分配金の安定度が高く、安心して保有できる点はいいですね。

株価モメンタムは、直近２年間の高値を更新したばかりの「Oneリート」が好調です。

J-REIT全体では、2025年の年初からの上昇基調が、勢いは少し落ちてきたものの継続中です。

個別では、

「ＭＩＲＡＲＴＨ不動産」は、上記に加え、投資口価格も比較的安定しています。

キャピタルゲインはあまり期待できないかもしれませんが、低リスクの銘柄が好み方向けですね。

「セントラル・リート（旧ザイマックス・リート）」は、高値を切り下げて推移している点は気になる所です。

ただ、高分配ランキングでは常連で、安定した高分配の点は魅力的ですね。

「Oneリート」は、今年１月につけた高値をブレイクすればもう一段高が狙えそうです。

昨年、投資口を１／３分割しており、買いやすくなっている点もポジティブです。

今回ご紹介していない２月権利のJ-REITの中では、Oneリートの次に利回りが高い、

日本都市ファンド(8953)は利回り4.85％(１/30時点)、大和ハウスリート(8984) 4.68%(同)で利回りは４％台後半となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2026年２月の権利付き最終日は25日(水)（権利落ち日：２/26）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2026年１月権利確定のJ-REIT（全15銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年12月26日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：ヘルスケア＆メディカル投資法人(3455)

【特徴】

• 2015年３月に上場し、高齢社会の進展に対応するために整備・拡充が求められる高齢者向け施設・住宅及び医療関連施設等のヘルスケア施設へ継続的に投資し、
  長期安定的に保有することで、国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会の実現を目指すJ-REIT。
• 主要スポンサーである三井住友銀行、シップヘルスケアホールディングス、東急不動産、ＮＥＣキャピタルソリューション及び京阪神ビルディングが有する「金融」「介護・医療」「不動産・ファンド運営」の各分野における専門的な機能やノウハウを積極的に活用し、
  運用資産の持続的な成長と安定的な収益の確保を通じて、投資主価値の最大化を図っている。
• 優良なオペレーターとの賃料固定・長期の賃貸借契約、オペレーターとの強固な関係に基づく適切なポートフォリオ管理を行い、長期的なキャッシュ・フローを生み出している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年10月１日現在）

物件数：57物件、取得価格：865億円、稼働率：100%（2025年７月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2025年10月１日現在）

＜タイプ別＞

• 有料老人ホーム 76.4%
• 有料老人ホーム・医療関連施設等 14.9％
• サービス付き高齢者向け住宅 6.3%
• 医療関連施設等 2.4%

＜エリア別＞

• 三大都市圏（首都圏、近畿圏、中部圏） 82.4%
  （内訳）首都圏 46.2%、近畿圏 35.2%、中部圏 0.9%
• 中核都市圏 15.6%
• その他 2.0%

となっており、「三大都市圏（首都圏）」が５割弱、「三大都市圏（近畿圏）」が４割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年12月26日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：117,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：176倍
• 年間分配金（法人予想）：6,400円（2026年１月 3,250円、2026年７月 3,150円）、利回り：5.46%

直近５営業期間の分配金は、表１のように、１口当たり3,164～3,282円で推移しており、最大と最小の差は118円です。

【投資主優待】

この投資法人は投資主優待があり、各決算期（１月末日・７月末日）の投資主は、同投資法人が保有するヘルスケア施設に入居検討中の方のみが対象ですが、

介護施設などの無料体験入居（１泊２日食事付）や無料昼食付見学が進呈（対象者：投資主を含むその親族）されます。

ご家族の中で、入居を検討中の方はうれしい内容ですね！

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年１月に高値(142,100円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(102,200円)をつけました。

しかしその後は上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

10月初旬に安値(113,900円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、11月下旬に高値(120,800円)をつけました。

しかしその後は、一旦は下落基調で推移しましたが、直近では全ての移動平均線の上に浮上しています。

ＴＯＰ２：スターアジア不動産投資法人(3468)

【特徴】

• 東京圏を中心としたアセットタイプ（用途）分散型のポートフォリオを構築する総合型REIT。
• スターアジアの不動産投資戦略を背景とし、 そのノウハウと豊富な運用資産を活用して着実な成長をしている。
• 投資対象エリアは、東京圏を中心とし、大阪圏、名古屋圏、福岡圏及び札幌圏に加え、その他の政令指定都市へも厳選投資。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年12月19日現在）

物件数：79物件、取得価格：2,835億円、平均稼働率：98.4%（2025年11月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2025年10月１日現在）

＜アセットタイプ別＞

• オフィス 26.4%
• ホテル 39.2％
• 住宅 13.0%
• 商業施設 10.3%
• 物流施設 10.6%
• 学生専用レジデンス 0.6%

となっており、「ホテル」が４割、「オフィス」が３割弱を占めてます。

＜エリア別＞

• 東京圏 65.0%
• 主要都市圏（大阪圏、名古屋圏、福岡圏） 19.3%
• 主要都市圏（上記以外） 15.7%

となっており、「東京圏」が７割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年12月26日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：62,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：18.3倍
• 年間分配金（法人予想）：3,395円（2026年１月 1,745円、2026年７月 1,650円）、利回り：5.48%

直近５営業期間の分配金は、表２のように、１口当たり1,524～1,803円で推移しており、最大と最小の差は279円です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(49,100円)をつけるまでは、下落トレンドで推移しましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年11月に高値(64,000円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

10月初旬に安値(58,700円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し11月中旬に年初来高値(64,000円)をつけました。

その後は調整していますが、直近では、全ての移動平均線の上に浮上しており、再び年初来高値を目指し上昇中です。

ＴＯＰ１：東海道リート投資法人(2989)

【特徴】

• 静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REIT。
• 東海道地域等の中でも特に静岡を核とする産業地域に存する物流施設や、企業がその活動基盤としテナントとなって活用する産業系施設、産業・物流適地の底地（他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地）を含めた産業インフラアセットと、
  東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っている。
• ヨシコン株式会社を軸とした静岡を核とする産業地域を支える産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系企業のスポンサーサポートを活用することで、投資主価値の向上を目指している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年９月１日現在）

物件数：29物件、取得価格：612億円、稼働率：99.6%（2025年11月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2025年９月１日現在）

＜投資エリア＞

• 静岡県 33.7%
• 愛知県 41.8%
• 三重県 16.6%
• 岐阜県 2.8%
• 神奈川県 2.6%
• 京都府 2.5%

となっており、「愛知県」が４割強、「静岡県」が３割強を占めています。

＜用途分散＞

• 物流アセット 28.3%
• 産業・ビジネスアセット 8.9%
• 底地アセット（産業インフラ型）7.3%
• 住居系アセット 30.9%
• 底地アセット（生活圏配送・販売型） 19.5%
• その他アセット（生活圏配送・販売型） 5.1%

となっており、「住宅系アセット」が３割、「物流アセット」が３割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年12月26日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：114,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：6,511円（2026年１月 3,311円、2026年７月 3,200円）、利回り：5.67%

直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり3,284～3,380円で推移しており、最大と最小の差は96円で安定しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年４月に上場来高値(142,100円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に上場来安値(97,000円)をつけました。

しかし、その後は上昇基調で推移しており、直近ではすべての移動平均線の上に浮上しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

10月中旬に安値(112,000円)をつけた後は上昇基調で推移し、11月中旬に年初来高値(118,200円)をつけました。

そしてその後は調整しています。

まとめ

2026年１月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位３銘柄は利回りは５％台半ば～後半で僅差となりました。

J-REIT全体の投資口価格は、2025年４月初旬の「トランプ関税ショック」の安値以降、ほとんどの銘柄は上昇基調が継続しており、上昇の勢いは衰えていない状況です。

個別では、

「東海道リート」は、安定的な高分配で、分配金も安定しています。

ただ、2023～2025年の１月に３年連続公募増資(PO)を実施しており、2026年もその可能性がないとはいえませんので、PO発表後の急落（ただし、大抵は、PO受渡日以降に投資口価格は元に戻ります。）には注意が必要かもしれません。

「スターアジア不動産」は、もっとも投資口価格のモメンタムがよく、今後の投資口価格の上昇に期待が持てます。

１口当たり10万円以下で、投資しやすいのも魅力です。

「ヘルスケア＆メディカル」は、昨今の高齢化社会のニーズにマッチしており、安定した収益が見込めそうです。

投資口優待がありますので、ご自身やご家族で高齢者向け施設の入居を検討している方にとって魅力的ですね。

今回ご紹介していない１月権利のJ-REITの中では、ヘルスケア＆メディカルの次に利回りが高い、

産業ファンド(3249)は利回り5.36％(12/26時点)、霞ヶ関ホテルリート(401A) 5.32%(同)で、いずれも利回りは５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2026年１月の権利付き最終日は28日(水)（権利落ち日：１/29）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年12月権利確定のJ-REIT（全９銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年12月10日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：マリモ地方創生リート投資法人(3470)

【特徴】

• 2016年７月に東証J-REITに上場した、レジデンス・商業施設・ホテル・オフィス・物流施設・駐車場からなる総合型J-REIT。
• 東京圏や関西、中部圏などの大都市圏の物件に比重を置き投資していているJ-REITが多い中、地方都市に重点を置き、“地方から日本を強くしていく”ことを基本理念としているところが特徴。
• スポンサーである株式会社マリモの不動産開発・市街地再開発ノウハウおよびバリューアップノウハウを活用した「まち」を再生し、
  地域貢献性の高いレジデンスや商業施設等への投資による「まち」の活性化を促進している。
• 地方を中心とした総合型ポートフォリオを構築することにより、「相対的に高い投資利回り」かつ「安定的な収益」の確保と運用資産の確実な成長を志向し、投資主価値の中長期にわたる向上を目指している。

【ポートフォリオ構築方針】

• 地域別投資比率
  • 地方都市（東京圏を除いた原則人口20万人以上の都市）、その他地域（地方都市および東京圏を除いた全国の地域） 70%以上
  • 東京圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県） 30%以下
• 用途別投資比率
  • 「レジデンス」及び「商業施設」 70%以上
  • ホテル、オフィス、物流施設及び駐車場 30%以下

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月27日現在）

物件数：60件、取得価格：614.9億円、稼働率：99.3%（2025年11月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2025年８月31日現在）

＜アセットタイプ別投資比率＞

• レジデンス 34.0%
• 商業施設 43.1%
• ホテル 9.3%
• オフィス 7.7%
• 物流施設 5.9%

＜地域別投資比率＞

• 北海道 8.6％
• 東北 8.6%
• 東京圏 5.6%
• 甲信越・北陸・関東（首都圏除く） 18.1%
• 東海 13.7%
• 近畿 10.4%
• 中国・四国 16.3%
• 九州・沖縄 18.6%

となっており、アセットタイプ別では「商業施設」が最も多く４割強、「レジデンス」が２番目に多く３割強、

地域別では「九州・沖縄」と「甲信越・北陸・関東（首都圏除く）」「中国・四国」が多く２割弱づつです。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年12月10日(水)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：112,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：6,181円（2025年12月 3,058円、2026年６月 3,123円）、利回り：5.50%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、

分配金は、１口当たり3,452～3,713円で推移しており、最大と最小の幅は261円です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年５月に高値(135,000円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(95,700円)をつけました。

しかしその後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

10月中旬に安値(107,500円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、11月下旬に年初来高値(115,900円)をつけました。

しかしその後は、連続陰線で調整しています。

ＴＯＰ２：ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985)

【特徴】

• 中長期的な観点から着実な成長と安定した収益の確保を目指し、資産の運用を行うことを基本方針とした、ホテル特化型のJ-REIT
• 「国内レジャー客」及び「訪日外国人レジャー客」の需要の取込みが中長期的に期待できる地域において高い競争力を持つホテル用不動産等の取得や、
  ポートフォリオ全体の収益力、安定性、質の向上を通じ、投資主価値の最大化を目指している。
• 「アクティブ・アセットマネジメント戦略」の着実な実行による、「安定性」と「アップサイド・ポテンシャル」の両立を図っている。

【ポートフォリオ構築方針】

• ホテル用不動産等のハード、ソフト、ロケーション面での優位性を重視
  • 重要な投資対象は運営及び管理ノウハウ、投下資本、立地の制約から参入障壁が高い「フルサービスホテル」及び「リゾートホテル」
  • 「リミテッドサービスホテル」はホテル賃借人の信用力、築年、ロケーション、客室構成、収益性を重視
  • シングルルームを主体とする宿泊特化型ホテルについても、ホテルスペックやアップサイド実現の蓋然性等を勘案し個別に取得を検討
  • 特に、アクティブ・アセットマネジメント戦略の実行による内部成長及び既存物件とのシナジー効果が期待されるホテルについては、積極的に取得を検討
• 戦略的投資対象地域
  北海道エリア、東京及びベイエリア（※１）、大阪・京都エリア（※２）、福岡エリア、沖縄エリア
  ※１：ベイエリアとは、東京湾に面した神奈川県及び千葉県の臨海地域を指す。
  ※２：大阪・京都エリアとは、大阪府及び京都府を指す。
• 取得時の内部成長戦略の検討・立案
  • 契約改定時等における適切な賃料水準・スキームの検討、費用削減可能性、ハード面の改善可能性の検討
  • 特に、変動賃料等導入物件では、賃借人・ホテル運営者と協働して内部成長を促進
• ホテルへの多様な投資機会に対して、HMJ（ホテルマネージメントジャパン）の効率的なホテルオペレーションプラットフォーム及び運営改善ノウハウ等を活用して対応

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月25日現在）

物件数：51件、取得価格：5,153億円、稼働率：99.9%（2025年６月30日現在）

総客室数：14,130室、１ホテルあたり客室数 平均277室

ポートフォリオの分散状況：（取得価格ベース）

＜ブランド別比率＞

• ヒルトン 35.2%
• オリエンタルホテル 18.6%
• ホテル日航／ホテルJALシティ 6.5%
• ホリデイ・イン（IHG） 5.2%
• メルキュール／イビス（アコー） 4.7％
• シェラトン 3.4%
• ドーミーイン等（共立メンテナンス） 2.9%
• the b 2.4%
• その他 21.2%

となっており、「ヒルトン」が４割弱、「オリエンタルホテル」が２割弱を占めています。

＜タイプ別比率＞

• フルサービスホテル 50.5%
• リミテッドサービスホテル 31.1%
• リゾートホテル 18.3%

となっており、「フルサービスホテル」が５割を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京 22.7%
• 関東（東京除く） 15.7%
• 大阪 10.0%
• 沖縄 16.0%
• 関西（大阪除く） 6.7%
• 九州（沖縄除く） 17.0%
• 北海道 4.4%
• 中国 4.2％
• 中部 3.4%

となっており、「東京」が最も多く２割強、次に「九州（沖縄除く）」「沖縄」「関東（東京除く）」が多く、それぞれ２割弱となっています。

【投資口価格動向】

＜2025年12月10日(水)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：85,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：30.2倍
• 年間分配金（法人予想）：4,830円（2025年12月 4,830円（年１回））、利回り：5.62%

直近５営業期間の分配金は、表２のように、１口当たり410～3,937円で推移しており、上下の差は3,527円と大きくなっています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2025年４月に安値(64,800円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は、一直線の上昇基調で推移して同年11月に高値(91,600円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

10月下旬と11月上旬に２回、年初来高値(91,600円)をつけるまでは上昇基調で推移していましたが、

その後は急落し、11/20に安値(83,500円)をつけました。

そしてそれ以降は、この安値を割り込まないものの、86,000円前後のほぼヨコヨコで推移しています。

ＴＯＰ１：インヴィンシブル投資法人(8963)

【特徴】

• ホテル及び住居をコアアセットとして重点的に投資し、中長期的な観点から、着実な成長と安定的な収益確保を目指して運用を行っている。（＝コアアセット）
• その他、オフィスビルや商業施設など、ホテル又は住居以外の不動産が本体又は裏付けとなっている不動産等及び不動産対応証券（※３）に対しても分散投資を行っている。（＝サブアセット）
  ※３：不動産対応証券
  不動産貸付の賃料収入や不動産を売却する際の代金を収益の源泉とする有価証券
• 特定地域における経済情勢の変動リスクを回避し、特定地域への集中投資に伴う震災リスク等を分散し、
  着実な運用資産の成長と中長期的に安定した収益の確保を図るため、運用資産にかかる物件の所在地域が分散されたポートフォリオの構築を目指している。

【ポートフォリオ構築方針】

＜用途別投資比率＞

コアアセットへの投資比率は取得価格ベースで50％以上

＜地域別選定方針＞

• 主として首都圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）及び政令指定都市とするが、投資機会を柔軟に追求することを可能とするため、全国の主要都市及びそれらの周辺地域並びに海外を含む。
• 特定地域における経済情勢の変動リスクを回避し、特定地域への集中投資に伴う震災リスク等を分散し、着実な運用資産の成長と中長期的に安定した収益の確保を図るため、
  運用資産にかかる物件の所在地域が分散されたポートフォリオの構築を目指す。
• 海外については、当面の間、ホテルのみに投資する。

＜地域別投資比率＞

• 首都圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）及び政令指定都市 85%以上
• 海外（北米、欧州、アジアに属する国・地域のうち、政治・経済・金融システムの安定度が高く、
  法律・会計・税務・不動産市場等に関する透明性が確保されている先進国・地域、又はこれに準ずる国・地域（米国・カナダ・英国・英領ケイマン諸島・シンガポール等）） 15%未満

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月27日現在）

物件数：156件、取得価格：6,873億円、稼働率：99.7%（2025年10月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜用途別比率＞

• ホテル 94.1%
• 住居 5.6%
• その他 0.3%

＜地域別比率＞

• 東京23区 25.2%
• 首都圏(除く東京23区) 10.5%
• 北海道 12.1%
• 中部 11.8%
• 関西 10.9%
• 九州 15.5%
• その他 8.8%
• 海外 5.2%

アセットタイプでは「ホテル」が９割強、地域別では「東京都心23区」が最も多く３割弱を占めています。

【投資口価格動向】

＜2025年12月10日(水)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：65,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：156倍
• 年間分配金（法人予想）：4,022円（2025年12月 2,127円、2026年６月 1,895円）、利回り：6.12%

直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり1,464～1,982円で推移しており、上下の差は518円です。

【投資主優待】

このJ-REITは投資主優待があり、毎年６月末と12月末の投資主は、

【A】シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル
【B】アイコニア・ホスピタリティ株式会社（ICN）運営のホテル

の対象ホテルにおいて、割引価格で宿泊できます。（※利用回数は制限なし）

【直近の投資口価格推移・分配金推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年５月に高値(73,100円)をつけるまでは上昇トレンドで推移していましたが、

その後は高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、翌年４月に安値(55,700円)をつけました。

そしてそれ以降は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

10月下旬に年初来高値(70,400円)をつけるまでは、上昇基調で推移していましたが、その後は11月中旬にかけて急落し安値(64,200円)をつけました。

そしてその後は、66,000円前後で推移しています。

まとめ

2025年12月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今月は、どのJ-REITも利回りは５％超でＴＯＰ１は６％超となりました。

そして、ホテル特化型REITがＴＯＰ２を占めています。

昨今の円安下におけるインバウンド旅行客の活況で、ホテルの賃料上昇とともに、投資主への分配金も多くなる傾向があるようです。

そしてホテル特化型の２つとも１口当たり10万円以下となっており、購入しやすくなっています。

J-REIT全体では、投資口価格は2025年の年初から上昇基調が続いていましたが、12月に入り一服感が出てきており、押し目買いも狙えそうです。

個別では、

「インヴィンシブル」は、今回のＴＯＰ３の中で最も投資口価格が安く、購入しやすくなっています。

そして、ホテル宿泊割引の投資口主優待もありますので、その点も魅力的ですね。

「ジャパン・ホテル・リート」は、投資口価格は、長いスパンで見るとコロナ禍の2020年３月の安値から上昇トレンドを維持しています。

ただ、他のJ-REITと違い決算期間が１年間（年１回）ですので、配当落ち後の投資口価格の下落には注意が必要です。

「マリモ地方創生リート」は、“地方から日本を強くしていく”ことを基本理念している点が共感が持てます。

他の２つよりも分配金が安定していますので安心感がありますね。

今回ご紹介していない12月権利のJ-REITの中では、マリモ地方創生リートの次に利回りが高い

フロンティア不動産(8964)は利回り4.77％(12/10時点)、日本リート(3296) 4.75%で、いずれも利回りは４％後半となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2025年12月の権利付き最終日は26日(金)（権利落ち日：12/29）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITのユナイテッド・アーバン投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 日本ホテル＆レジデンシャル(2024年12月実施)、東海道リート、平和不動産リート：2.5%
• 日本都市ファンド、日本ビルファンド 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券）はじめ、引受人の証券会社（今回は、大和証券、みずほ証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、野村證券、ＳＢＩ証券）で購入申込可能です。

早ければ、11／20(木)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（商業施設２、工場１、その他（敷地）１の計４物件）の取得による資産規模拡大、収益安定性の向上及び期間利益の拡大を図るとともに、
  新投資口の発行に伴う出資総額の増加によって有利子負債比率（LTV）の水準引き下げを図り、借入余力の拡大を通じた今後のさらなる外部成長余地の確保を目的として、現在のLTV 水準、不動産市場・金融市場の動向及び分配金水準等に十分留意し、
  さらには我が国経済全般の動向等をも勘案して各種検討を行った結果、新投資口の発行による資金調達を決議した。

としています。

今回の資金調達によって、商業施設２、工場１、敷地１の計４物件（取得予定価格 382億円）を2025年12月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、144物件、取得金額は7,320億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約4.27%（第三者割当を含めると、最大約4.48%）で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

日本都市ファンド 3.07%、東海道リート 13.8%、平和不動産リート 4.73%でしたので、それらと比較すると中規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は7,053口、25日平均は5,771口（11/18時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

どんな投資法人？

総合商社 丸紅がスポンサーで、主として商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他の用途の不動産に対して投資する総合型J-REITです。

投資対象不動産の取得に当たり、中長期にわたり安定収益の確保を図ることが目標としており、

そのため、投資対象不動産の用途及び投資地域の双方において、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオの構築を目指し、各種リスクの軽減を図った資産運用を行っています。

また、地域分散投資を行うことにより、特定地域の自然災害等のリスクの低減を図り、安定した収益の確保を目指しており、

首都圏並びに政令指定都市をはじめとする全国の主要都市及びそれぞれの周辺部の不動産に対して投資を行っています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【ポートフォリオ構築方針】

• 各用途（商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他）のポートフォリオ全体に占める割合の上限：60%
• 首都圏（１都７県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県））物件のポートフォリオ全体に占める投資割合：50％以上
  但し、首都圏を除く政令指定都市をはじめとする全国の主要都市及びその周辺部における投資は、１地域経済圏（１つ又は複数の大都市及びその周辺都市から成る経済圏）のポートフォリオ全体に占める割合が１／３を超えないように投資を行う。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年９月30日現在）

物件数：142件、取得価格：7,059億円、稼働率：99.2%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ比率＞（2025年９月12日現在）

• 商業施設 27.5%
• オフィスビル 29.3%
• ホテル 25.1%
• 住居 7.4%
• その他 10.7%

「商業施設」「オフィスビル」「ホテル」がそれぞれ３割弱を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 21.6%
• 東京23区 6.7%
• 首都圏地域 29.7%
• 地方 42.0%

「地方」が４割強、「首都圏地域」が３割を占めています。

直近の運用概況

【2025年５月期の運用状況と2025年11月期以降の見通し】

（2025年７月17日発表）

表２のとおり、前期（2025年５月期）は、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は１割弱減でした。

今期（2025年11月期）は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増を見込んでいます。

次期の2026年５月期(2025年12月～2026年５月)は、今回のPO発表と同時に修正（表３参照）しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割増、利益面は２割弱増を見込んでいます。

【2025年５月期の運用状況】

＜投資環境＞

不動産賃貸市場については、当期も全体としては概ね堅調に推移しました。

ホテルについては、上記インバウンドの増加による影響が大きく、客室稼働率、客室単価いずれも改善し、RevPAR（※１）は多くのホテルで過去最高水準を越えて推移する状況にあります。

※１：RevPAR

ホテルの客室売上を販売可能客室数で除して算出する販売可能客室１室当たりの売上を表す値であり、１日当たり販売可能客室数当たりの客室売上を指す。

商業施設では、経済活動の活性化及びインバウンド需要の回復を受けて、サービス系・物販系テナントともに堅調な売上げを維持しており、テナント業績は全体的に底堅く推移しています。

オフィスビルでは、東京都心部でみられた新築大型オフィスの大量供給の影響も限定的で、

面積拡張や立地改善を目的とした移転需要等により空室率は５％を下回る状況が継続しており、東京ビジネス地区の賃料は上昇傾向が続いています。

住宅では、いずれの地域においても引き続き需要は底堅く稼働率は安定的に推移し、賃料においては都心部のファミリータイプを中心に上昇傾向です。

物流施設については、首都圏をはじめ全国の主要都市周辺部で供給が続いており、稼働率は弱含みの傾向にあるものの、賃料は横ばいで推移しています。

＜物件の取得及び譲渡＞

当期は、取得４物件（商業施設２、その他２）、譲渡２物件（商業施設２）となっています。

＜ポートフォリオの概要＞

上述の物件取得及び譲渡の結果、当期末時点において、同投資法人が保有する物件は、商業施設36件、オフィスビル34件、商業施設とオフィスビルの複合施設２件、ホテル22件、オフィスビルとホテルの複合施設２件、住居25件及びその他21件の合計142件（取得価格の総額7,017億円）であり、

また、総賃貸可能面積は1,705,870㎡（516,025坪）、テナント総数は2,998となりました。

同投資法人は、稼働率の維持に努め、当期中における各月末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、99.0％から99.4％の間で推移し、当期末時点では99.1％（前期末比 0.1ポイント減）となっています。

＜資金調達の概要＞

当期において特定資産の取得及び有利子負債の返済のため、一定の資金調達を行いました。

以下は前期末からの増減（単位：百万円）です。

• 有利子負債合計 +3,800
  • 借入金 +1,200
    （内訳）短期借入金 +1,200、長期借入金 ±０
  • 投資法人債 +2,600

【2025年11月期の見通し】

我が国を取り巻く政治や経済は依然として不透明な状況が続いているものの、足もとのインフレが継続する環境下において、国内景気は緩やかな回復基調が続くと見込んでいます。

前期に続き、今期においても不動産の売買及び賃貸市場は、全体として堅調に推移することが予想しています。

同投資法人のポートフォリオは特定のアセットタイプに偏ることなく構成されており、分散投資による収益力の安定化が図られています。

不透明な状況が続く中でも不動産売買及び賃貸市場の動向を見極めつつ、社会変化に適応し得る不動産の安定運用に取り組みながら、ポートフォリオ全体の安定性を確実なものとしていくことが肝要であると同投資法人は考えています。

このような環境認識の下、同投資法人は今後の不動産売買市場の動向を注視しながら、中期成長戦略の基本方針に則り、資産の入替えを積極的に実践しポートフォリオの質的改善と売却益の還元を実施する方針です。

物件取得においては、多種・多様な不動産への投資機会を積極的に捉え、様々な取得手法を駆使した厳選投資を行う方針です。

既存物件においては、インフレ環境下における賃料の引上げと稼働率の維持・向上、事業費用の抑制等を通じて、安定運用と収益力向上に引き続き注力していく方針です。

財務運営においては金利の上昇局面にある中、調達手法等の工夫により金融費用の抑制を図り、LTVコントロール、有利子負債の返済期限の分散、流動性の確保等、強固で安定的な財務体質の構築に努めていく方針です。

また、同投資法人の持続的成長、すなわち投資主価値の最大化、ステークホルダーとの信頼関係、環境・社会との共生を追求していく観点から、

財務的視点のみならず、ESG（環境・社会・ガバナンス）、SDGs（持続可能な開発目標）といった非財務分野の課題への対応にも一層注力しています。

【2026年５月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2026年11月期の予想】

2025年12月に予定している新規資産取得（商業施設２、工場１、その他（敷地）１の計４物件）に伴い、

2026年５月期の運用状況と分配金予想の修正、2026年11月期の運用状況と分配金予想をしています。

2026年５月期の運用状況予想は表３です。

前回発表予想から、営業収益は微増、利益面は１割弱の増額をしています。

また、分配金は前回予想から１口当たり50円増の予想で、今期(2025年11月期)比で450円増です。

2026年11月期は、前期比 50円増（１口当たり4,600円）の予想です。

2026年11月期の運用状況の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年６月30日現在）

日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「ＡＡ」（安定的）

（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）

投資口価格の動向

【2025／11／18(火)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：182,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：30.3倍
• 年間分配金（法人予想）：9,150円（2026年５月 4,550円、2026年11月 4,600円）、利回り：5.00%

分配金利回りは5.00%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.42%(11/17時点)）と比較すると、２倍超の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.59％（2025年10月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

直近５営業期間の分配金は、表４のように、１口当たり3,371～4,100円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年８月に安値(131,800円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、

翌年11月に高値(191,600円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しており、11/12に年初来高値(191,600円)をつけました。

そして今回のPO発表の翌営業日(11/18)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念と地合いが悪かったこともあり、前日比 7,100円安(-3.74%)と急落しました。

今後の投資口価格は、75日移動平均線（青線）や節目の180,000円を割り込まずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 総合商社 丸紅がスポンサーで、主として商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他の用途の不動産に対して投資する総合型J-REIT。
• 投資対象不動産の用途及び投資地域の双方において、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオの構築を目指し、各種リスクの軽減を図った資産運用を行っており、
  地域分散投資を行うことにより、特定地域の自然災害等のリスクの低減を図り、安定した収益の確保を目指している。
• 前期（2025年５月期）の運用状況は、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は１割弱減で着地。
• 次期（2026年５月期）の運用状況予想は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割増、利益面は２割弱増を見込んでいる。
• 今回の資金調達による資産取得により、次期（2026年５月期）の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は微増、利益面は１割弱の増額修正をしている。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 5.00％は、東証プライム上場会社の単純平均2.42%(11/17時点)と比較して２倍以上の高い水準で、J-REITの平均的水準と比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり3,371～4,100円で推移しており、連続増配を継続中。
• 今回の増資後の2026年５月期の分配金は前回予想から50円増で、前期比 450円増、翌2026年11月期は同50円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は7,053口、25日平均は5,771口（11/18時点）で、流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2024年８月に安値(131,800円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年11月に高値(191,600円)をつけた。
• 直近の投資口価格は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しており、11/12に年初来高値(191,600円)をつけた。
  そして今回のPO発表の翌営業日(11/18)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念と地合いが悪かったこともあり、前日比 7,100円安(-3.74%)と急落した。
• 今後の投資口価格は、75日移動平均線や節目の180,000円を割り込まずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年11月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年10月31日終値時点)が高い上位４銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ４：ＳＯＳｉＬＡ物流リート投資法人(2979)

【特徴】

• 住友商事をスポンサーとし、汎用性に優れた設計のハード・テナントへの良質な運用サポートを行うソフトが三位一体となった、住友商事グループのノウハウを活かした高品質な物流施設である物流施設「SOSiLA(ソシラ)シリーズ」への重点投資を行うJ-REIT。
• 「SOSiLA(ソシラ)シリーズ」に重点的に投資することにより、その事業コンセプトである社会とのつながり（＝Sociability）・環境への配慮や持続的成長（＝Sustainability）・人と労働環境への配慮（＝Individuality）の３つのコンセプトを重視した事業精神を受け継ぎ、豊かな社会の実現に貢献するとともに、
  投資法人という透明性の高いスキームで、幅広い投資家の方々にESG投資の機会を提供し続けている。
• 消費地近接型物流施設である、消費地、生産拠点及び交通インフラのアクセスが良好で、労働力の確保に有利な物流不動産へ重点的に投資し、
  高稼働率と高い収益性が見込まれる。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年７月１日現在）

物件数：17物件、取得価格：1,420億円、平均稼働率：100%（2025年３月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2025年７月１日現在）

＜用途別比率＞

• 物流不動産 94.3%
• インダストリアル不動産 5.7%

＜エリア別比率＞

• 関東エリア 65.4%
• 関西エリア 33.8%
• その他のエリア 0.8%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年10月31日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：123,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：23.5倍
• 年間分配金（法人予想）：5,690円（2025年11月 3,040円、2026年５月 2,650円）、利回り：4.61%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり2,628～3,024円で推移しており、上下で396円の幅があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年５月に高値(126,500円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、同年12月に安値(102,200円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じており、直近ではすべての移動平均線の上に浮上しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

８月初旬と９月初旬に安値(116,500円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、

10月下旬に年初来高値(124,700円)をつけています。

ＴＯＰ３：ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)

【特徴】

• 総合商社 丸紅がスポンサーで、主として商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他の用途の不動産に対して投資する総合型J-REIT
• 投資対象不動産の取得に当たり、中長期にわたり安定収益の確保を図ることが目標。
  そのため、投資対象不動産の用途及び投資地域の双方において、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオの構築を目指し、各種リスクの軽減を図った資産運用を行っている。
• 地域分散投資を行うことにより、特定地域の自然災害等のリスクの低減を図り、安定した収益の確保を目指しており、
  首都圏並びに政令指定都市をはじめとする全国の主要都市及びそれぞれの周辺部の不動産に対して投資を行っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年９月30日現在）

物件数：142件、取得価格：7,059億円、稼働率：99.2%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ比率＞（2025年９月12日現在）

• 商業施設 27.5%
• オフィスビル 29.3%
• ホテル 25.1%
• 住居 7.4%
• その他 10.7%

＜地域別比率＞

• 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 21.6%
• 東京23区 6.7%
• 首都圏地域 29.7%
• 地方 42.0%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年10月31日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：186,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：53.0倍
• 年間分配金（法人予想）：8,600円（2025年11月 4,100円、2026年５月 4,500円）、利回り：4.61%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、3,229～4,010円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年８月に安値(131,300円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、

翌年10月に高値(188,500円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しており、10/27に年初来高値(188,500円)をつけています。

ＴＯＰ２：平和不動産リート投資法人(8966)

【特徴】

• 東京都区部を中心に中規模オフィスとシングル・コンパクトタイプのレジデンスへの投資・運用を行っているJ-REIT
• 基本理念である「運用資産の着実な成長」と「中長期的な安定収益の確保」を着実に遂行し、投資主価値の最大化に向けて取り組んでいる。
• 厳格な投資基準に基づき、多数の物件へ投資することで用途・棟数・テナントの分散を行い、ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月29日現在）

物件数：133件、取得価格：2,561億円、稼働率（2025年９月30日現在）97.5%

ポートフォリオの分散状況：（2025年５月31日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 51.2%
• レジデンス 49.8%
• その他 ０%

＜地域別比率＞

• 都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 32.7%
• 東京23区 30.1%
• 首都圏 10.7％
• その他地域 28.4%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年10月31日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：154,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：15.8倍
• 年間分配金（法人予想）：7,940円（2025年11月 3,950円、2026年５月 3,990円）、利回り：5.14%

直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり3,160～3,850円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(114,400円)をつけるまでは、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年10月に高値(156,100円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、10/27に年初来高値(156,100円)をつけています。

ＴＯＰ１：日本ホテル＆レジデンシャル投資法人(3472)

【特徴】

• 温泉・温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークな特化型J-REITとして、2016年８月に上場。
  主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っていたが、
  2023年２月には、リスク分散を図り、安定性の向上と投資機会の拡大を図るため、新たに賃貸住宅、その他の住宅用に供されるアコモデーション施設（賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等）への投資を可能とした。
• 2023年12月にはスポンサーがアパホールディングス株式会社に交代し、アパグループのスポンサーサポートによって、一層の安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値の向上を目指している。
• 主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っているが、
  ビジネス・シティホテルとアコモデーション施設の取得によるポートフォリオ分散とリスク低減をしている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年９月４日現在）

物件数：23物件、取得価格：492億円、平均稼働率（アコモデーション施設：2025年８月末現在）97.1%

ポートフォリオの分散状況：（2025年９月４日現在）

＜用途別比率＞

• 余暇活用型施設 74.5%
  • 大江戸温泉施設 60.7%
  • ビジネス・シティホテル 13.8%
• アコモデーション施設 25.5%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年10月31日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：81,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：35.1倍
• 年間分配金（法人予想）：4,324円（2025年11月 2,356円、2026年５月 1,968円）、利回り：5.31%

直近５営業期間の分配金は、表４のようになっており、１口当たり1,444～2,003円で推移しており、連続増配を継続中です。

【投資主優待】

毎年５月と11月の年２回、１口以上保有の投資主は、アパホテル株式会社及びアパホテル株式会社とフランチャイズ契約を締結している者が管理運営するホテルの宿泊利用料金について、

１ポイント１円相当として、利用対象施設の宿泊１泊につき上限1,000円まで宿泊料金に充当できるアパホテル宿泊充当可能ポイントが付与されます。

付与されるするポイント数は、各投資主の保有投資口数に応じて以下となっています。

• １口以上９口の場合
  １口あたり500ポイント
• 10口以上の場合
  １投資主につき一律5,000ポイント

１口保有の場合、分配金＋投資主優待（500ポイント×年２回＝1,000円相当）で利回りは6.53%になります。

ホテルを利用される方にとってうれしい内容ですね！

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年12月に安値(60,500円)をつけた後は、一気に上昇し、翌年３月に高値(84,000円)をつけました。

そして、その後は下落基調で推移しましたが、2025年４月に底をつけた後は上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り上げ安値切り上げの緩やかな上昇基調で推移しており、10月中旬に年初来高値(83,000円)をつけています。

まとめ

2025年11月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位２銘柄が利回り５％超となりました。

そしてＴＯＰ３と４は僅差で、4.6％となっています。

今回のＴＯＰ４どの銘柄も、今年に入り投資口価格の上昇基調が継続しています。

そして、ＳＯＳｉＬＡ物流リート以外は、連続増配を継続中の点は魅力的ですね！

個別では、

「日本ホテル＆レジデンシャル」は、現時点では資産規模は小さめですが、その分将来的な成長の伸びしろがありそうです。

ホテル料金割引の投資口優待があり、10万円以下で投資できる点もいいですね。

「平和不動産リート」は高分配ランキングの常連です。

ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化している点は安心感があります。

「ユナイテッド・アーバン」は、年初から上昇の勢いが顕著です。

どこまで投資口価格が伸びるのか注目ですね。

「ＳＯＳｉＬＡ物流リート」は、こちらも昨年12月から投資口価格の上昇基調が継続しています。

2024年５月の高値(126,500円)を上抜けてくれば、もう一段の上昇が期待できそうです。

今回ご紹介していない11月権利のJ-REITの中では、ＳＯＳｉＬＡ物流リートの次に利回りが高い、

アクティビア・プロパティーズ(3279)は利回り4.26％(10/31時点)、日本プロロジスリート(3283) 4.24%(同)と４％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2025年11月の権利付き最終日は26日(水)（権利落ち日：11/27）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年10月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年９月30日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：積水ハウス・リート投資法人(3309)

【特徴】

• スポンサーである積水ハウスと理念を共有し、「資産運用を通じて人・社会・未来を豊かにする」×「投資主価値の最大化・質の高い社会資本の提供・人生100年時代をリードするREIT」をビジョンとし、住居・オフィスビルを中核資産とする総合型REIT
• 入居者の「持続可能な生活拠点」又はテナント企業の「持続可能な事業活動拠点」に適した立地に所在する不動産並びに快適性や安全性など住居としての高い基本性能やテナント企業が求める機能性等を有する不動産に対するニーズが高まりつつあるとの基本認識の下、
  「戦略的立地」に所在する「高品質」な居住用不動産及び商業用不動産等を「プライム・プロパティ」と呼称し、重点的な投資対象としている。
• ポートフォリオ構築方針は住居の比率を70％以上、オフィスビル等の比率を30パーセント以下、住居の内30％を上限に米国を投資対象とし、
  コアアセットである国内の住居に加え、成長期待の高い米国の住居を組み込むことで、積水ハウスグループの不動産開発力および運営力等を最大限に活用し、国内の「安定成長」と米国の「積極的成長」による投資主価値の最大化を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月31日現在）

物件数：141物件、取得価格：5,566億円、稼働率：96.3%

ポートフォリオの分散状況：（2025年10月１日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• 住居（国内） 59.3%
• オフィスビル 16.3%
• 住居（米国） 24.4%

＜エリア比率＞

• 東京圏 55.6%
• 大阪圏 11.2%
• 名古屋圏 4.8%
• 国内その他 3.9%
• 米国 24.4%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年９月30日(火)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：79,600円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：65.8倍
• 年間分配金（法人予想）：3,947円（2025年10月 2,216円、2026年４月 1,731円）、利回り：4.96%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり1,781～2,365円で上下の差が584円で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

ほとんど方向感なく、70,000～85,000円のレンジ内で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

７月中旬に安値(75,000円)をつけた後は、右肩上がりで上昇し、8/21に年初来高値(81,900円)をつけました。

しかしその後は調整しています。

ＴＯＰ２：トーセイ・リート投資法人(3451)

【特徴】

• 中小規模のオフィス、商業施設、住宅及び物流施設をボリュームゾーンの不動産と位置づけ、主に東京経済圏に所在するこれらの不動産を投資対象として、相対的に高い利回りが期待できる物件への投資する総合型REIT
• 資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が私募ファンド運用において培った豊富な経験や、
  スポンサーであるトーセイ株式会社の強み（目利き力、リーシング（テナント誘致、客付け）力、再生力）を最大限に活用し、投資対象不動産のポテンシャルを見極め、バリューアップ余地が大きいと判断できる不動産に投資
• 分配金水準の維持・向上を重視した運用方針を基本に据え、厳選した物件取得により資産規模拡大を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月29日現在）

物件数：63物件、取得価格：837億円、平均稼働率（2025年８月31日現在）97.0%

ポートフォリオの分散状況：（2025年８月29日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 40.5%
• 商業施設 6.8%
• 住宅 52.7%

＜地域別比率＞

• 東京経済圏(東京23区除く) 76.6%
• 東京23区(都心５区除く) 17.8%
• 都心５区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区） 4.6%
• 主要地方都市 0.9%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年９月30日(火)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：148,600円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：7,480円（2025年10月 3,740円、2026年４月 3,740円）、利回り：5.03%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり3,682～3,812円で上下の差が130円で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(120,500円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、翌年９月に上場来高値(150,800円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しており、

9/26に上場来高値(150,800円)をつけています。

ＴＯＰ１：投資法人みらい(3476)

【特徴】

• 日本を代表する総合商社 三井物産グループと、独立系アセットマネジメント会社として豊富な投資実績を有するイデラ キャピタルをスポンサーとする総合型J-REIT
• 三井物産グループの「総合力・事業知見」と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を連携・融合させ、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主の利益最大化を目指す。
• 多様な特性を有するアセットクラスへの投資を通じて物件及びテナントの分散を図り、安定したキャッシュフローの実現を目指している。
• メガバンクグループを中心としたレンダーフォーメーション（調達先金融機関の構成）の構築と、適切なLTV（総資産に対する有利子負債の割合）コントロールによる健全かつ安定的な財務運営

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年６月16日現在）

物件数：44物件、取得価格：1,779億円、稼働率（2025年８月末日現在）99.0%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 54.6%
• 商業施設 17.0%
• ホテル 18.3%
• 居住施設 1.2%
• その他 8.8%