2026年９月権利確定のJ-REIT（全３銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2026年８月28日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：ジャパンリアルエステイト(8952)

【特徴】

• 日本で最初に上場したJ-REITとして、日本有数の不動産会社である三菱地所のバックアップをうけている、オフィスビル特化型の大型投資法人。
• 日本全国の主要都市に所在するオフィスビルに投資し、中長期的な安定運用を目指している。
• 健全な財務体質を目指し、保守的な総資産有利子負債比率（LTV）（30％～40％を目安）で運用している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年５月20日現在）

物件数：77物件、取得価格：１兆1,981億円、入居率：98.8%（2026年６月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜地域別投資比率（取得価格ベース）＞（2025年３月31日現在）

• 東京都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 67.4%
• 東京23区（都心５区を除く） 9.7%
• 首都圏（東京23区を除く東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県） 5.6%
• 大阪市・京都市 6.4%
• 名古屋市 2.4%
• その他 8.6%

となっており、「東京都心５区」が７割弱を占めています。

＜テナント業種分散（賃貸面積ベース）＞（グランフロント大阪は除く）

1. 情報サービス 14.1%
2. サービス 12.6%
3. 不動産 10.4%
4. 金融 6.6%
5. 小売・飲食 6.4%
6. 専門サービス（コンサルティング等） 5.6%
7. 電気機器 5.5%
8. メディア・広告 4.1%
9. 機械 4.0%
10. 医薬品 3.3%
11. 建設 3.3%
12. 保険 3.2%
13. 医療 2.1%
14. 通信 1.7%
15. 電気・熱供給業 1.6%
16. 公務・各種団体 1.5%
17. 窯業 1.4%
18. その他 12.5%

となっており、「情報サービス」最も多く１割強ですが、それ以外も満遍なく分散しています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年８月28日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：117,600円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：58.9倍
• 年間分配金（法人予想）：5,147円（2026年９月 2,561円、2027年３月 2,586円）、利回り：4.38%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり2,443.2～2,536円（2025年１月１日付１／５分割後換算）で推移し、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2025年１月に安値(102,300円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、同年11月に高値(136,500円)をつけました。

しかしその後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年６月初旬に年初来安値(110,300円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、７月下旬に高値(126,100円)をつけました。

そしてその後は連続陰線で急落し、直近では118,000円前後で推移しています。

ＴＯＰ２：大和証券リビング(8986)

【特徴】

• ライフステージに合わせ、「すべての人の生活・暮らしを支える」ために快適な居住空間を総合的に提供し、住居又はヘルスケア施設（高齢者を入居・利用対象とした介護施設及び居住施設）に対して投資を行っているJ-REIT
• 同投資法人のスポンサーでもある大和証券グループ本社が、不動産アセットマネジメント事業の更なる強化を推進する中で、強固なスポンサー・コミットメントを示すと共に、同投資法人の持続的な成長をサポート
• 「賃貸住宅セクター」（60%以上）と「ヘルスケア施設セクター」（40%以下）の組入比率、
  地域比率は、３大都市圏（関東大都市圏、中京大都市圏、近畿大都市圏） 70%以上、その他 30%以下で構成することがポートフォリオ設計の基本戦略

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年７月１日現在）

物件数：240物件、取得価格：4,003億円、稼働率：97.6%（2026年７月31日現在）

【ポートフォリオの分散状況】

（2026年７月１日現在）

＜タイプ別投資比率＞

• 賃貸住宅 77.8%
• ヘルスケア 22.2%

＜賃貸住宅＞

（タイプ別投資比率）

• ワンルーム 71.6%
• ファミリー 28.4%

（地域別投資比率）

• 東京都23区 47.5%
• 三大都市圏（東京都23区以外の関東大都市圏、中京大都市圏、近畿大都市圏） 43.5%
• 政令指定都市等 9.0%

＜ヘルスケア施設＞

（タイプ別投資比率）

• 有料老人ホーム 99.3%
• サービス付き高齢者住宅 0.7%

（地域別投資比率）

• 三大都市圏 95.4%
• 中核都市圏 4.6%

となっています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年８月28日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：94,600円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：36.3倍
• 年間分配金（法人予想）：4,920円（2026年９月 2,510円、2027年３月 2,410円）、利回り：5.20%

直近５営業期間の分配金は、表２のように１口当たり2,300～2,730円で推移しています。

【投資主優待】

この投資法人は、投資主優待（株でいう株主優待）制度があり、

９月末と３月末の年２回、１口以上保有の場合、

大和証券グループのグッドタイムリビング(株)が運営している施設（シニア向けマンション、有料老人ホーム等）の初回入居費用割引：30万円、

あなぶきケアメディカル(株)が運営している施設（有料老人ホーム等）の新規入居者に５万円相当（税抜き）の家具を贈呈などなど、

様々なヘルスケア施設の優待があります。

ご興味がある方は、こちら（投資法人HP）をチェックしてみてくださいね。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(86,300円)をつけるまでは下落基調でしたが、その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、

2026年１月に高値(118,800円)をつけました。

しかしその後は、下落基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年６月中旬と７月上旬に２回高値(101,500円)をつけた後は、ほぼヨコヨコで推移した後は、下落基調で推移し、

８月中旬に年初来安値(94,300円)をつけています。

ＴＯＰ１：グローバル・ワン不動産(8958)

【特徴】

• オフィスビルの運用に特化した投資法人として、J-REITで８番目に東証に上場。
  長期の運用実績を有し、運用資産のクオリティと成長スピードをバランスよく両立させるべく、中長期保有を前提として資産を取得
• 中長期的な観点から、資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指し、堅実な財務運営を組み合わせて、「投資主価値の最大化」を目的とした運用を行う。
• 近（駅近：高い利便性）新（築浅：ハイスペック）大（大型：ハイグレード）を重視し、マーケットにおける優位性を持った競争力の高い優良不動産へ重点投資して、
  運用資産のクオリティと成長スピードをバランス良く両立させる厳選投資スタンス

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年４月24日現在）

物件数：17物件、取得価格：2,322億円、稼働率：98.9%（2026年７月31日現在）

【ポートフォリオの分散状況】

（2026年３月31日現在）

＜地域別比率＞

• 東京都心５区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区） 24.6%
• その他東京都内23区 13.9%
• 東京周辺都市部 22.9%
• その他３大都市圏（名古屋、大阪・京都・神戸の各都市圏） 24.2%
• ３大都市圏以外の政令指定都市 14.3%

＜最寄り駅徒歩分数別比率＞

• ５分以内 87.5%
• ５分超 12.5%

＜築年数別比率＞

• 10年以内 22.2%
• 10年超15年以内 5.3%
• 15年超20年以内 29.0%
• 20年超 43.5%

となっており、「東京都心５区」「東京周辺都市部」「その他３大都市圏」がそれぞれ２割強を占め、

最寄駅から徒歩５分以内の物件が９割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年８月28日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：112,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：30.9倍
• 年間分配金（法人予想）：6,400円（2026年９月 3,200円、2027年３月 3,200円）、利回り：5.69%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり2,528～3,835円で推移しており、上下の差は1,307円あります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(94,400円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年９月に高値(150,000円)をつけました。

しかしその後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年６月中旬に年初来安値(106,300円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、７月下旬に高値(115,200円)をつけました。

それ以降は、108,000～114,000円程度のレンジ内で推移しています。

まとめ

2026年９月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回のJ-REITの利回りは４％強～６％弱でした。

投資口価格はどの銘柄も底値から脱却しつつあり、特に「グローバル・ワン不動産」は今後の上昇を期待できそうです。

個別では、「グローバル・ワン不動産」で、近（駅近：高い利便性）新（築浅：ハイスペック）大（大型：ハイグレード）を重視し、マーケットにおける優位性を持った競争力の高い優良不動産へ重点投資している点は、他のJ-REITにはない特徴があります。

「大和証券リビング」は、ヘルスケア施設に投資しており、高齢化社会のニーズに応えています。

ヘルスケア施設にご家族などが入居を検討されている場合は、投資口優待を活用できる点は良いですね。

「ジャパンリアルエステイト」は、連続増配を継続しているところが魅力的です。

流動性が高く、資産規模が大きい点も安心です。

2026年９月の権利付き最終日は28日(月)（権利落ち日：９/29）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITのヘルスケア＆メディカル投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• Oneリート、グローバル・ワン不動産、平和不動産リート、コンフォリア・レジデンシャル：2.5%
• ジャパンリアルエステイト： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券、野村證券）はじめ、引受人の証券会社（今回は、ＳＢＩ証券）で購入申込可能です。

早ければ、８／26(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（有料老人ホーム ９、サービス付き高齢者向け住宅 ３、認知症高齢者グループホーム １、医療関連施設 １の計14物件 ）の取得による資産規模の拡大と財務基盤の安定化を図るため、市場の動向、1口当たり分配金の水準、及びＬＴＶ（総資産のうち有利子負債の占める割合）の水準等に留意した上で検討を行った結果、新投資口の発行を決定したもの。
• なお、今回取得を予定する資産（14物件）はデュー・デリジェンスの結果、中長期にわたる安定した収益の確保が見込め、同投資法人が規約に定める資産運用の基本方針及び運用方針に適合したヘルスケア施設。

としています。

今回の調達資金は、有料老人ホーム ９、サービス付き高齢者向け住宅 ３、認知症高齢者グループホーム １、医療関連施設 １の計14物件 （取得予定価格 217億円、2026年９月取得予定）の取得資金に充当する予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、上記の取得予定14物件と譲渡予定１物件を含めると、70物件、取得金額は1,065億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約25.8%（第三者割当を含めると最大約27.1%）で、

このJ-REITは、2022年２月にも公募増資を実施しましたが、その時の公募増資の発行済み総口数に対する割合(OA含む)は約15.6%でしたので、それらと比較すると大規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は6,908口、25日平均は2,532口（８/20時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去POの結果】

ご参考までに、この投資法人の2022年２月の公募増資の結果はどうだったかというと、表２の結果となっています。

POで購入し、受渡日の寄付や大引、受渡日１週間後の寄付で売却した場合の騰落率は+9.2～+11.7%となっています。（※売買手数料は考慮していません。）

その時の地合いに良し悪しも関係してくると思われますので、ご参考まで。

【ご参考】

• 前回（2022年２月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】ヘルスケア＆メディカル投資法人(3455)
• 前回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】コンフォリア・レジデンシャル(3282)、三井不動産ロジスティクスパーク(3471)、ヘルスケア＆メディカル(3455)

どんな投資法人？

2015年３月に上場し、高齢社会の進展に対応するために整備・拡充が求められる高齢者向け施設・住宅及び医療関連施設等のヘルスケア施設へ継続的に投資し、

長期安定的に保有することで、国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会の実現を目指すJ-REITです。

主要スポンサーである三井住友銀行、シップヘルスケアホールディングス、ＮＥＣキャピタルソリューション、が有する「金融」「介護・医療」「ファンド運営」の各分野における専門的な機能やノウハウを積極的に活用し、

運用資産の持続的な成長と安定的な収益の確保を通じて、投資主価値の最大化を図っています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【ポートフォリオ構築方針】

• 地域組入比率
  • 三大都市圏、中核都市圏：80%以上
    • 三大都市圏
      首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）、近畿圏（大阪府、京都府、兵庫県）、中部圏（愛知県）
    • 中核都市圏
      三大都市圏以外の政令指定都市、県庁所在地及び地方中核市
  • 三大都市圏及び中核都市圏を除いた地域：20%以下
• ヘルスケア施設・その他の組入比率（取得価格ベース）
  • ヘルスケア施設：80%以上
    • 高齢者向け施設・住宅
      1. 有料老人ホーム
      2. サービス付き高齢者向け住宅
      3. 認知症高齢者グループホーム
      4. その他高齢者向け施設・住宅
    • 医療関係施設等
  • その他：20%以下

【ポートフォリオの概要】

ポートフォリオの合計　物件数：57件、取得価格：865億円、稼働率：100%（2026年１月31日現在）

＜エリア別比率＞

• 三大都市圏 82.4%
• 中核都市圏 15.6%
• その他 2.0%

となっており、三大都市圏が８割強を占めています。

＜タイプ別比率＞

• 有料老人ホーム 76.4%
• サービス付き高齢者向け住宅 6.3%
• 有料老人ホーム・医療関連施設等 14.9％
• 医療関連施設等 2.4%

となっており、「有料老人ホーム」が８割弱を占めています。

直近の運用概況

【2026年１月期の運用実績と2026年７月期以降の見通し】

（2026年３月17日発表）

表３のとおり、前々期（2026年１月期）は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増で着地しました。

前期（2026年７月期）は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減を予想しています。

今期の2027年１月期(2026年８月～2027年１月)予想は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は３割強増、利益面は５割強～６割増を見込んでいます。

【2026年１月期の運用状況】

＜投資環境＞

同投資法人は、先進国の中でも最も高齢化が進展し、かつ当面の間、総人口に占める高齢者の数・割合ともに増加する一方、介護を担う世代の人口が減少の一途をたどる中、

外部のヘルスケア施設を通じた介護・医療サービスの拡充が喫緊の課題となっているとの我が国の社会的情勢を背景に設立されました。

また、2021年3月19日付で閣議決定された「住生活基本計画（全国計画）」において、「多様な世代が支え合い、高齢者等が健康で安心して暮らせるコミュニティの形成とまちづくり」を目標とし、

高齢者向け住宅の充足率を2018年の2.5％から2030年には4％に引き上げるとの成果指標が示されています。

同投資法人は、このように社会的需要の高まるヘルスケア施設への安定的な投資・保有を通じて、ヘルスケア施設の適切な維持管理及び新たな供給を促進させることで、

国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会を実現し、同投資法人における安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指しています。

＜運用実績＞

当期において、2025年9月1日に取得価格合計2,953百万円にて「星ヶ丘ドクターズビル」及び「サニーライフ船橋」を取得し、2025年10月1日に取得価格825百万円にて「メディカル・リハビリホームくらら京王東府中」を取得しました。

その結果、当期末現在の保有物件は57物件、総賃貸可能面積240,416㎡、稼働率100％となっています。

＜資金調達の概要＞

同投資法人は、中長期的に安定した収益の確保及び資産価値の維持・向上のため、安定的な財務運営を行うことを基本方針としています。

当期は、上記３物件の取得資金及び取得に係る諸経費の一部に充当するため2025年9月1日付で2,950百万円、2025年10月1日付で800百万円の借入を行い、

2025年12月20日に返済期限が到来した借入金1,170百万円及び2026年1月31日に返済期限が到来した借入金6,400百万円について借換えを実施しました。

当期末時点での出資総額（純額）は370億円、発行済投資口の総口数は359,500口、有利子負債は総額465億円です。

当期末時点で、総資産のうち有利子負債の占める割合（LTV）は52.5％（前期末比 1.8ポイント増）となっています。

【2026年７月期の見通し】

＜投資環境＞

我が国では、高齢者世帯が増加する一方、介護を担う世代の人口は減少しており、高齢者世帯の一定割合に対しては、外部の介護・医療サービスの提供が必然的に求められる社会情勢といえます。

このような介護・医療サービスへの需要の拡大に呼応して、ヘルスケア施設、とりわけ高齢者向け施設・住宅の供給拡大が求められています。

超高齢化の進展と家族構成の変化により同一世帯の中で介護を担うことがこれまで以上に困難になることが予想される中、

介護・医療サービスへの需要の拡大に対応するため、ヘルスケア施設の整備・拡充が求められており、それに向けた政策が推進されています。

日本経済再生本部は、2013年6月14日付「日本再興戦略～JAPAN is BACK～」の中で、高齢者等が安心して歩いて暮らせるまちづくりの一環として、

「民間資金の活用を図るため、ヘルスケアリートの活用に向け、高齢者向け住宅等の取得・運用に関するガイドラインの整備」を行うとの方針を公表しました。

この方針を受け、国土交通省は、2014年6月27日に「高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」、続いて2015年6月26日に「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」を制定し、

一定の経験を有する重要な使用人の配置等、ヘルスケア施設の取引に際し留意すべき事項を示しています。

これらのガイドラインが整備されていることにより、オペレーターがヘルスケアリートを活用する機会は今後も増えていくものと同投資法人は考えています。

＜今後の運用方針及び対処すべき課題＞

上記投資環境認識のもと、同投資法人は、国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会の実現を目指すとともに、

安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を通じて、投資主価値の向上を図る方針です。

【2027年１月期の運用状況予想の修正と2027年７月期の予想】

今回のPOと同時に公表された資産取得（計14物件取得）に伴い、2027年１月期の運用状況予想の修正、2027年７月期の運用状況と分配金予想をしています。

2027年１月期の運用状況予想は、表４になっています。

前回発表予想から、営業収益は２割弱、利益面は２割強の増額をしています。

また、分配金は前回予想から変わらずで、前期(2026年７月期)比で280円増です。

2027年７月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2026年１月31日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「A＋」（安定的）
  （※A：債務履行の確実性は高い。）

投資口価格の動向

【2026／８／20(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：99,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：171倍
• 年間分配金（法人予想）：6,610円（2027年１月 3,440円、2027年７月 3,170円）、利回り：6.67%

分配金利回りは6.67%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.44%(８/19時点)）と比較すると、高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.97％（2026年７月末時点：一般社団法人  不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

直近５期の分配金は、表５のように、１口当たり3,160～3,286円で安定して推移しています。

【投資主優待】

この投資法人は、毎年１月末と７月末に１口以上保有の投資口主は、介護施設（グリーンライフ株式会社、株式会社アズパートナーズ、株式会社さわやか倶楽部、ＳＯＭＰＯケア株式会社等が運営する施設）の無料体験入居や見学等の優待が進呈されます。

ご家族で入居を検討されている方にとって、うれしい内容ですね！

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2025年４月に安値(102,200円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年２月に高値(131,800円)をつけました。

しかし、その後は調整し、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年７月初旬に高値(113,100円)をつけるまでは上昇基調で推移していましたが、その後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しています。

そして今回のPO発表の翌営業日(8/20)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い前日比 4,100円安(-3.98%)と急落しました。

この日の安値で、年初来安値を更新しています。

今後の投資口価格は、再び年初来安値(97,200円)を更新せず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 高齢社会の進展に対応するために整備・拡充が求められる、高齢者向け施設・住宅及び医療関連施設等のヘルスケア施設へ継続的に投資し、長期安定的に保有することで、国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会の実現を目指す、社会的な意義のあるJ-REIT。
• 主要スポンサーである三井住友銀行、シップヘルスケアホールディングス、ＮＥＣキャピタルソリューションが有する「金融」「介護・医療」「ファンド運営」の各分野における専門的な機能やノウハウを積極的に活用し、
  運用資産の持続的な成長と安定的な収益の確保を通じて、投資主価値の最大化が期待できる。
• 前々期（2026年１月期）の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増で着地。
• 前期（2026年７月期）の運用状況の予想は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減を見込んでいる。
• 今期（2027年１月期）の運用状況の予想は、今回のPOによる資金調達による資産取得により、PO発表と同時に修正しており、前回発表予想から、営業収益は２割弱、利益面は２割強の増額修正をし、
  前期比 増収増益で、営業収益は３割強増、利益面は５割強～６割増を見込んでいる。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 6.67％は、東証プライム上場会社の単純平均2.44%(８/19時点)と比較すると高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比較しても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり3,160～3,286円で安定して推移している。
• 今回の増資後の今期（2027年１月期）の分配金は、前回予想から変わらずで前期比 280円増の予想。
• 投資主優待があり、毎年１月末と７月末に１口以上保有の投資口主は、介護施設（グリーンライフ株式会社、株式会社アズパートナーズ、株式会社さわやか倶楽部、ＳＯＭＰＯケア株式会社等が運営する施設）の無料体験入居や見学等の優待が進呈される。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は6,908口、25日平均は2,532口（８/20時点）で、流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2025年４月に安値(102,200円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年２月に高値(131,800円)をつけた。
  しかし、その後は調整し、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移している。
• 直近の投資口価格は、今年７月初旬に高値(113,100円)をつけるまでは上昇基調で推移していたが、その後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移している。
  そして今回のPO発表の翌営業日(8/20)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い前日比 4,100円安(-3.98%)と急落した。
  この日の安値で、年初来安値を更新している。
• 今後の投資口価格は、再び年初来安値(97,200円)を更新せず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITのコンフォリア・レジデンシャル投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• Oneリート、グローバル・ワン不動産、平和不動産リート：2.5%
• ジャパン・ホテル・リート、ジャパンリアルエステイト： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、みずほ証券、ＳＭＢＣ日興証券、大和証券）はじめ、引受人の証券会社（今回は、野村證券、ＳＢＩ証券）で購入申込可能です。

早ければ、７／16(木)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 資産規模の拡大及びポートフォリオ収益の安定性向上を図ることを目的として追加の物件取得（賃貸住宅５物件）を行うことを予定しているが、
  当該物件取得に伴い、市場動向、財務の健全性及び１口当たりの分配金水準等にも留意しつつ検討を行った結果、新投資口を発行することとした。

としています。

今回の調達資金は、賃貸住宅５物件（取得予定価格 102.6億円、2026年８月取得予定）の取得資金に充当する予定です。

また、今回の第三者割当による新投資口発行の手取金上限5.16億円については、手元資金として将来の特定資産の取得資金の一部に充当するとしています。

取得後のポートフォリオの合計は、上記５物件以外の取得予定と譲渡予定物件をを含めると、179物件、取得金額は3,504億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約4.62%（第三者割当を含めると最大約4.85%）で、

このJ-REITは、2022年２月、2023年２月、2023年８月、2024年８月にも公募増資を実施しましたが、その時の公募増資の発行済み総口数に対する割合(OA含む)はぞれぞれ約3.5%、2.93%、2.83%、2.96%でしたので、それらと比較すると大規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は6,187口、25日平均は5,969口（７/14時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去POの結果】

ご参考までに、この投資法人の以前（2022年２月、2023年２月、2023年８月、2024年８月）の公募増資の結果はどうだったかというと、表２の結果となっています。

POで購入し、受渡日の寄付や大引、受渡日１週間後の寄付で売却した場合の騰落率は-2.6～+7.0%となっています。（※売買手数料は考慮していません。）

その時の地合いに良し悪しも関係してくると思いますので、ご参考まで。

【ご参考】

• 前回（2024年８月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】コンフォリア・レジデンシャル投資法人(3282) ＜2024年８月実施＞
• 前回（2024年８月）の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】インヴィンシブル(8963)、コンフォリア・レジデンシャル(3282)、スターアジア不動産(3468)
• 前々回（2023年８月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】コンフォリア・レジデンシャル投資法人(3282) ＜2023年８月実施＞
• 前々回（2023年８月）の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】インヴィンシブル(8963)、三井不動産ロジスティクスパーク(3471)、コンフォリア・レジデンシャル(3282)
• 2023年２月の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】コンフォリア・レジデンシャル投資法人(3282) ＜2023年１月実施＞
• 2023年２月の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】マリモ地方創生リート(3470)、コンフォリア・レジデンシャル(3282)、イオンリート(3292)

どんな投資法人？

2013年２月に東証に上場し、

「安定的な収益の確保と成長性を重視した居住用資産への投資」及び「東急不動産ホールディングスグループの活用」を投資運用の基本方針として、

主に、東京圏の賃貸住宅を中心に、単身・小家族世帯をターゲットとした都市型賃貸レジデンス「コンフォリア」シリーズのコンセプト、ノウハウに基づく投資及び運用を行っているJ-REITです。

（J-REITの簡単な説明）

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【基本方針】

• 居住用資産へ投資し、「収益の安定性」と「成長性の重視」を両立する。
  • 賃貸住宅の特性
    賃貸住宅は、一般的に景気や資産価格の変動の影響を受けにくいため、賃料水準に下方硬直性が認められる。
    また、賃貸借契約自体が小口であり、契約締結時期も分散しているため、一度に大量の空室や大幅な賃料減額が発生し、収益性が急激に悪化するリスクが相対的に低い資産である。
  • 成長性の重視
    社会・経済環境の変化の中で、人口や世帯数の増加に伴う賃貸住宅ニーズの増加が想定される「東京圏に立地する賃貸住宅」、「単身・小家族向け賃貸住宅」に対し重点的な投資を行う。
• 東急不動産ホールディングスグループの活用
  • 同資産運用会社のスポンサーである東急不動産を中心とする東急不動産ホールディングスグループ会社の事業と同資産運用会社及び同投資法人との有機的な連携による一連の価値の連鎖（バリューチェーン）が、
    資産規模拡大（外部成長）及び資産価値の維持・向上（内部成長）の両面において同投資法人の価値を高める。
  • 東急不動産ホールディングスグループ各社は、同資産運用会社との間で締結されるスポンサーサポート契約及びサポート契約、並びに運用資産について締結されるプロパティ・マネジメント契約を通じて、
    資産規模拡大（外部成長）及び外部成長戦略に資するサポート体制、資産価値の維持・向上（内部成長）及び運用ノウハウの構築と改善に資するサポート体制を整えている。

【ポートフォリオ構築方針】

• 投資対象
  • 収益の安定性を備えた「賃貸住宅」に対する投資比率 80%以上
  • 今後需要が見込まれるシニア住宅、サービスアパートメント、学生マンション（学生寮）等の「運営型賃貸住宅（※１）」 20%以下
• 投資エリア
  • 賃貸需要が厚く見込める「東京都心」(千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区)、「準都心」(「東京都心」を除く東京23区)、「その他東京圏」(上記を除く賃貸需要が厚く見込まれるエリア) 80%以上
  • その他中核都市（上記以外の政令指定都市等の住宅集積地） 20%以下

としています。

※１：運営型賃貸住宅

介護サービスの提供が可能な賃貸用住宅又は介護施設である「シニア住宅」、家電・家具付きでフロントサービス、クリーニングサービス等を提供する賃貸用住宅である「サービスアパートメント」、主として学生を対象として貸し出される賃貸用住宅である「学生マンション（学生寮）」等の通常の賃貸住宅の運営とは異なる運営能力を有する専門のオペレーターによる運営が必要な賃貸住宅をいう。

【ポートフォリオ分散状況】

物件数 175物件、取得価格 3,407億円 （2026年４月１日現在） 、月次稼働率 96.3%（2026年６月22日現在）

＜投資エリア＞

• 東京都心 29.8%
• 準都心 57.1%
• その他東京圏 6.8%
• その他中核都市 6.3%

となっており、「準都心」が６割弱を占め、

「東京都心」と「準都心」を合わせた東京23区の合計が９割弱を占めています。

＜投資対象＞

• 賃貸住宅 89.5%
• 運営型賃貸住宅 10.5%

「賃貸住宅」が９割を占めています。

直近の運用概況

【2026年１月期の運用実績と2026年７月期以降の見通し】

（2026年３月17日発表）

表３のとおり、前期（2026年１月期）は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増で着地しました。

今期（2026年７月期）は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに１割弱増を予想しています。

次期の2027年１月期(2026年８月～2027年１月)予想は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減を見込んでいます。

【2026年１月期の運用状況】

＜投資環境＞

当期の国内景気は、米国の通商政策等による影響が自動車産業を中心にみられるものの、雇用や所得環境の改善により緩やかに回復しました。

こうした中、賃貸住宅市場は、大都市への人口流入、小世帯化の進行や住宅取得価格の高騰等を背景に需給はタイト化に向かっており、稼働率は高位かつ安定した動きとなりました。

不動産投資市場は、住宅に対しては好調かつ安定的な運用が期待されることから、国内外投資家の旺盛な物件取得意欲がみられ、取引価格水準は引き続き高値圏で推移しています。

＜資産の取得および譲渡＞

当期は2025年８月にコンフォリア新子安（準共有持分51％）を譲渡し、

同年９月にコンフォリア大森山王他１物件を取得、コンフォリア銀座EAST弐番館を譲渡しました。

＜保有する資産の管理運営＞

同投資法人は「コンフォリア」シリーズ物件の管理実績が豊富な東急住宅リースを中心にプロパティ・マネジメント業務を委託し、

「コンフォリア」シリーズのもと、統一性のある運用を進め、運営の効率化、空室期間の短縮化に努めています。

＜資金調達の概要＞

同投資法人は安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディング（資金調達）コストの低減により投資主価値の最大化を図ることを財務戦略としており、当期もその戦略に基づき資金調達を実施しました。

その結果、当期末時点における出資総額（純額）は1,544億円、有利子負債は1,885億円であり、

総資産に占める有利子負債の割合（LTV）については、当期末時点で52.8％（前期末比 0.2ポイント増）、期末における有利子負債の平均残存年数は3.9年、長期比率は84.7％、固定化比率は82.9％となっています。

【2026年７月期の見通し】

投資運用の基本方針に基づき、東急不動産がプロデュースしてきた都市型賃貸レジデンス「コンフォリア」シリーズのコンセプト、ノウハウに基づく投資及び運用を行ってきました。

引き続き、この基本方針に基づき投資運用を行い、中長期的な成長を目指しています。

＜外部成長戦略＞

東急不動産のスポンサーサポートを中心として、東急不動産ホールディングスグループのサポートを最大限活用する一方、同資産運用会社独自の情報を用いることで、質の高い資産を取得し資産規模の拡大を目指しています。

具体的には、同資産運用会社が東急不動産との間で締結しているスポンサーサポート契約に基づいて、スポンサーである東急不動産による開発物件の取得のほか、安定稼働している優良な居住用資産を継続的・安定的に取得していく方針です。

このほか、スポンサー以外の東急不動産ホールディングスグループの広範な情報ネットワークによる不動産仲介能力を活用し、優良な居住用資産の取得及び安定的な運用及び収益力の強化を図っていく方針です。

かかる観点から、同資産運用会社は、東急不動産ホールディングスグループのうち、サポート会社（東急リバブル、東急コミュニティー、東急住宅リース、学生情報センター、東急イーライフデザイン）との間でそれぞれサポート契約を締結しています。

＜内部成長戦略＞

中長期的な観点からポートフォリオ価値の最大化及び個別物件のキャッシュ・フローの最大化を目指し、東急不動産ホールディングスグループの不動産運営に係る実績と総合力を最大限活用するべく、

J-REIT及び「コンフォリア」シリーズの運営実績が豊富な東急不動産ホールディングスグループを中心にプロパティ・マネジメント業務を委託しています。

また、建物管理仕様及びコストの妥当性を適宜検証し、効率的な管理運営に努めています。

加えて、東急不動産ホールディングスグループにおけるアセット・マネジメント、ファンド・マネジメントに関するノウハウを積極的に活用し、投資法人運営全般における質の高いマネジメントを実現しています。

また、環境や社会への配慮、ガバナンスの強化という課題等への取り組みは、持続可能な社会の発展に貢献するものであると考えており、このような考えに基づく運用を実践することで中長期的な成長を目指しています。

2026年７月期以降も、当期同様に物件運営状況を注視し、きめ細かく対応することによって稼働率の維持、改善を目指しています。

＜財務戦略＞

今後の金利上昇リスク、リファイナンスリスクへの対応を考慮し、財務体質の健全性及び収益の安定性に留意した調達活動を行っています。

借入金は、機動性を重視した短期資金調達と、長期の安定的な資金調達とを効率的に組み合わせた資金調達を行う方針です。

また、新投資口の発行は、総資産に占める有利子負債の割合(LTV)の上限を概ね60％程度とした上で、

物件取得等の資金需要、財務状況に応じて、市場動向及び分配金水準等に留意しながら、検討を行っています。

【2027年１月期の運用状況予想の修正と2027年７月期の予想】

今回のPOと同時に発表された資産取得（計５物件取得）に伴い、2027年１月期の運用状況予想の修正、2027年７月期の運用状況と分配金予想をしています。

2027年１月期の運用状況予想は、表４になっています。

前回発表予想から、営業収益は２％弱、利益面は２～３％の増額をしています。

また、分配金は前回予想から変わらずで、今期(2026年７月期)比で24円増です。

2027年７月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2026年１月31日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AA」（安定的）
  （※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）

投資口価格の動向

【2026／７／14(火)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：105,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：0.92倍
• 年間分配金（法人予想）：4,244円（2027年１月 2,122円、2027年７月 2,122円）、利回り：4.00%

分配金利回りは4.00%で、上場株式の年利回り（東証プライムの単純平均：2.35%(７/13時点)）と比較すると、高い水準ですが、

J-REITの平均予想利回り（5.09％（2026年６月末時点：一般社団法人  不動産証券化協会データより））と比較すると低い水準です。

直近５期の分配金は、表５のように、１口当たり1,904～2,098円（2026年２月１日付け１／３分割後換算）で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2025年４月に安値(86,467円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年１月に高値(115,667円)をつけました。

しかし、その後は調整しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年１月に年初来高値をつけた以降は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しており、６月中旬に年初来安値(99,900円)をつけました。

そして、今回のPO発表の翌営業日(7/14)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により最初は安く始まりましたが、その後は大陽線で値を戻し前日比 800円高(+0.76%)で終了しました。

今後の投資口価格は、25日移動平均線（赤線）や年初来安値(99,900円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 2013年２月に東証に上場し、東京圏の賃貸住宅を中心に、単身・小家族世帯をターゲットとした都市型賃貸レジデンス「コンフォリア」シリーズのコンセプト、ノウハウに基づく投資及び運用を行い、「収益の安定性」と「成長性の重視」を両立しているJ-REIT。
• スポンサーである東急不動産を中心とする、東急不動産ホールディングスグループ会社の事業との有機的な連携による一連の価値のバリューチェーンが、
  資産規模拡大（外部成長）及び資産価値の維持・向上（内部成長）の両面において同投資法人の価値を高めている。
• 前期（2026年１月期）の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増で着地。
• 今期（2026年７月期）の運用状況の予想は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに１割弱増を見込んでいる。
• 次期（2027年１月期）の運用状況の予想は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減を見込んでいる。
• 今回の資金調達による資産取得により、次期の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は２％弱、利益面は２～３％の増額修正をした。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 4.00％は、東証プライム上場会社の単純平均2.35%(７/13時点)と比較すると高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比較すると低い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり1,904～2,098円（2026年２月１日付け１／３分割後換算）しており、連続増配を継続中。
• 今回の増資後の次期（2027年１月期）の分配金は、前回予想から変わらずで前期比 24円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は５日平均は6,187口、25日平均は5,969口（７/14時点）で、流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2025年４月に安値(86,467円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年１月に高値(115,667円)をつけた。
  しかし、その後は調整している。
• 直近の投資口価格は、今年１月に年初来高値をつけた以降は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しており、６月中旬に年初来安値(99,900円)をつけた。
  そして、今回のPO発表の翌営業日(7/14)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により最初は安く始まったが、その後は大陽線で値を戻し前日比 800円高(+0.76%)で終了した。
• 今後の投資口価格は、25日移動平均線や年初来安値(99,900円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2026年５月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2026年４月30日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)

【特徴】

• 総合商社 丸紅がスポンサーで、主として商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他の用途の不動産に対して投資する総合型J-REIT
• 投資対象不動産の取得に当たり、中長期にわたり安定収益の確保を図ることが目標。
  そのため、投資対象不動産の用途及び投資地域の双方において、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオの構築を目指し、各種リスクの軽減を図った資産運用を行っている。
• 地域分散投資を行うことにより、特定地域の自然災害等のリスクの低減を図り、安定した収益の確保を目指しており、
  首都圏並びに政令指定都市をはじめとする全国の主要都市及びそれぞれの周辺部の不動産に対して投資を行っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年４月１日現在）

物件数：143件、取得価格：7,290億円、稼働率：（2026年３月31日現在）99.3%

ポートフォリオの分散状況：（2026年４月１日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• 商業施設 29.7%
• オフィスビル 28.4%
• ホテル 24.3%
• 住居 6.8%
• その他 10.8%

＜地域別比率＞

• 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 20.9%
• 東京23区 6.5%
• 首都圏地域 29.4%
• 地方 43.2%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年４月30日(木)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：176,600円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：28.9倍
• 年間分配金（法人予想）：9,150円（2026年５月 4,550円、2026年11月 4,600円）、利回り：5.18%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、3,371～4,142円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年８月に安値(131,300円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、

翌年１月に高値(191,700円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

２月下旬に高値(188,900円)をつけた後は下落基調で推移し、翌月末に年初来安値(170,100円)をつけました。

しかしその後は、安値を切り上げながら推移しています。

ＴＯＰ２：平和不動産リート投資法人(8966)

【特徴】

• 東京都区部を中心に中規模オフィスとシングル・コンパクトタイプのレジデンスへの投資・運用を行っているJ-REIT
• 基本理念である「運用資産の着実な成長」と「中長期的な安定収益の確保」を着実に遂行し、投資主価値の最大化に向けて取り組んでいる。
• 厳格な投資基準に基づき、多数の物件へ投資することで用途・棟数・テナントの分散を行い、ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年３月２日現在）

物件数：138件、取得価格：2,682億円、稼働率（2026年３月31日現在）98.1%

ポートフォリオの分散状況：（2025年11月30日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 51.6%
• レジデンス 48.4%
• その他 ０%

＜地域別比率＞

• 都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 28.5%
• 東京23区 30.0%
• 首都圏 10.3％
• その他地域 31.2%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年４月30日(木)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：146,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：621倍
• 年間分配金（法人予想）：8,000円（2026年５月 3,990円、2026年11月 4,010円、）、利回り：5.45%

直近５営業期間の分配金は、表２のように、１口当たり3,300～3,950円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(114,400円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年12月末に高値(164,100円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

２月下旬に高値(159,600円)をつけた後は下落基調で推移し、３月末に年初来安値(142,800円)をつけました。

そしてその後は、147,000円近辺のほぼヨコヨコで推移しています。

ＴＯＰ１：日本ホテル＆レジデンシャル投資法人(3472)

【特徴】

• 温泉・温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークな特化型J-REITとして、2016年８月に上場。
  主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っていたが、
  2023年２月には、リスク分散を図り、安定性の向上と投資機会の拡大を図るため、新たに賃貸住宅、その他の住宅用に供されるアコモデーション施設（賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等）への投資を可能とした。
• 2023年12月にはスポンサーがアパホールディングス株式会社に交代し、アパグループのスポンサーサポートによって、一層の安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値の向上を目指している。
• 主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っているが、
  ビジネス・シティホテルとアコモデーション施設の取得によるポートフォリオ分散とリスク低減をしている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年12月２日現在）

物件数：31物件、取得価格：689億円、平均稼働率（賃貸住宅等：2025年11月末現在）96.3%

ポートフォリオの分散状況：（2026年１月21日現在）

＜用途別比率＞

• 余暇活用型施設 69.7%
  • 大江戸温泉施設 42.4%
  • ビジネス・シティホテル 27.3%（うちアパホテルは24.1％）
• 賃貸住宅等 30.3%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年４月30日(木)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：70,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：213倍
• 年間分配金（法人予想）：4,072円（2026年５月 2,039円、2026年11月 2,033円）、利回り：5.75%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり1,464～2,478円で推移しており、連続増配を継続中です。

【投資主優待】

毎年５月と11月の年２回、１口以上保有の投資主は、

アパホテル公式サイト（https://www.apahotel.com/）に掲載された「アパホテル」（アパホテルプライド、アパホテル＆リゾート、アパホテルステイを含む）の表記がある予約可能な施設の宿泊利用料金について、

１ポイント１円相当として、利用対象施設の宿泊１泊につき上限1,000円まで宿泊料金に充当できるアパホテル宿泊充当可能ポイントが付与されます。

付与されるするポイント数は、各投資主の保有投資口数に応じて以下となっています。

• １口以上９口以下の場合
  １口あたり500ポイント
• 10口以上の場合
  １投資主につき一律5,000ポイント

１口保有の場合、分配金＋投資主優待（500ポイント×年２回＝1,000円相当）で利回りは7.16%になります。

ホテルを利用される方にとってうれしい内容ですね！

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2025年４月に安値(61,100円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、同年11月に高値(85,000円)をつけました。

それ以降は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

２月中旬に高値(76,900円)をつけた後は下落基調で推移し、３月末に年初来安値(68,400円)をつけました。

そして、その後は72,000円前後のヨコヨコで推移しています。

まとめ

2026年５月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、全ての銘柄が利回り５％超となりました。

そして、いずれも連続増配を継続している点は魅力的ですね！

個別では、

「日本ホテル＆レジデンシャル」は、現時点では資産規模は小さめですが、その分、今後の成長の伸びしろがありそうです。

ホテル料金割引の投資口優待があり、投資口価格が10万円以下で投資しやすい点もいいですね。

「平和不動産リート」は高分配ランキングの常連です。

ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化している点は安心感があります。

「ユナイテッド・アーバン」は、今回ご紹介した中では、資産規模が大きく、投資口価格も上昇基調で推移しています。

「商業施設」「オフィスビル」「ホテル」に満遍なく分散しており、安定感があります。

今回ご紹介していない５月権利のJ-REITの中では、ユナイテッドアーバンの次に利回りが高い、

アクティビア・プロパティーズ(3279)は利回り4.51％(４/30時点)、阪急阪神リート(8987) 4.44%(同)と４％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2026年５月の権利付き最終日は27日(水)（権利落ち日：５/28）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2026年４月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2026年３月27日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：投資法人みらい(3476)

【特徴】

• 日本を代表する総合商社 三井物産グループと、独立系アセットマネジメント会社として豊富な投資実績を有するイデラ キャピタルをスポンサーとする総合型J-REIT
• 三井物産グループの「総合力・事業知見」と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を連携・融合させ、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主の利益最大化を目指す。
• 多様な特性を有するアセットクラスへの投資を通じて物件及びテナントの分散を図り、安定したキャッシュフローの実現を目指している。
• メガバンクグループを中心としたレンダーフォーメーション（調達先金融機関の構成）の構築と、適切なLTV（総資産に対する有利子負債の割合）コントロールによる健全かつ安定的な財務運営

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年10月31日現在）

物件数：44物件、取得価格：1,801億円、平均稼働率（2026年２月末日現在）99.0%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 57.3%
• 商業施設 16.8%
• ホテル 18.1%
• 居住施設 1.2%
• その他 6.5%

＜地域別比率＞三大都市圏 82.4%

• 東京圏 54.5%
• 大阪圏 11.5%
• 名古屋 16.4%
• その他 17.6%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年３月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：49,200円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：193倍
• 年間分配金（法人予想）：2,575円（2026年４月 1,300円、2026年10月 1,275円）、利回り：5.23%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり1,150～1,357円で上下の差が207円で推移しています。

【投資主優待】

毎期末日時点で１口以上保有の投資主は、以下のホテルで割引料金で宿泊できる優待が進呈されます。

1. The Court株式会社が運営する「EN HOTEL」「コートホテル」等
   公式予約サイトのベストレートから15%割引で宿泊することができます。
   （URL：https://www.courthotels.co.jp/）
2. 株式会社ミナシアが運営するKOKO HOTELS 等（旧「ホテルウィングインターナショナル」）
   法人専用サイトの宿泊優待料金（公式サイトの一般プランから12%割引）で宿泊することができます。
   （URL：https://www.hotelwing.co.jp/）
3. 株式会社ホスピタリティオペレーションズが運営するスマイルホテル等
   公式サイトの10%割引で宿泊することができます。
   （URL：https://smile-hotels.com/）

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(38,650円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2026年１月に高値(51,900円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年１月中旬に昨年来高値(51,900円)をつけるまでは上昇基調で推移していましたが、

その後は調整しており、３月下旬に安値(48,350円)をつけています。

ＴＯＰ２：トーセイ・リート投資法人(3451)

【特徴】

• 中小規模のオフィス、商業施設、住宅及び物流施設をボリュームゾーンの不動産と位置づけ、主に東京経済圏に所在するこれらの不動産を投資対象として、相対的に高い利回りが期待できる物件への投資する総合型REIT
• 資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が私募ファンド運用において培った豊富な経験や、
  スポンサーであるトーセイ株式会社の強み（目利き力、リーシング（テナント誘致、客付け）力、再生力）を最大限に活用し、投資対象不動産のポテンシャルを見極め、バリューアップ余地が大きいと判断できる不動産に投資
• 分配金水準の維持・向上を重視した運用方針を基本に据え、厳選した物件取得により資産規模拡大を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月29日現在）

物件数：63物件、取得価格：837億円、平均稼働率（2026年２月28日現在）97.0%

ポートフォリオの分散状況：（2025年10月31日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 40.5%
• 商業施設 6.8%
• 住宅 52.7%

＜地域別比率＞

• 東京経済圏(東京23区除く) 76.6%
• 東京23区(都心５区除く) 17.8%
• 都心５区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区） 4.6%
• 主要地方都市 0.9%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年３月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：142,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：7,600円（2026年４月 3,800円、2026年10月 3,800円）、利回り：5.33%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり3,682～3,875円で上下の差が193円で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(120,500円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年10月に上場来高値(151,700円)をつけました。

しかしその後はほぼヨコヨコで推移しており、2026年２月に2025年10月の高値と同値をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年２月初旬に上場来高値(151,700円)をつけるまでは上昇基調で推移していましたが、

その後は高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しており、３月下旬に安値(139,700円)をつけています。

ＴＯＰ１：積水ハウス・リート投資法人(3309)

【特徴】

• スポンサーである積水ハウスと理念を共有し、「資産運用を通じて人・社会・未来を豊かにする」×「投資主価値の最大化・質の高い社会資本の提供・人生100年時代をリードするREIT」をビジョンとし、住居・オフィスビルを中核資産とする総合型REIT
• 入居者の「持続可能な生活拠点」又はテナント企業の「持続可能な事業活動拠点」に適した立地に所在する不動産並びに快適性や安全性など住居としての高い基本性能やテナント企業が求める機能性等を有する不動産に対するニーズが高まりつつあるとの基本認識の下、
  「戦略的立地」に所在する「高品質」な居住用不動産及び商業用不動産等を「プライム・プロパティ」と呼称し、重点的な投資対象としている。
• ポートフォリオ構築方針は住居の比率を70％以上、オフィスビル等の比率を30%以下、住居の内30％を上限に米国を投資対象とし、
  コアアセットである国内の住居に加え、成長期待の高い米国の住居を組み込むことで、積水ハウスグループの不動産開発力および運営力等を最大限に活用し、国内の「安定成長」と米国の「積極的成長」による投資主価値の最大化を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年２月28日現在）

物件数：138物件、取得価格：5,662億円、稼働率：96.2%

ポートフォリオの分散状況：（2026年３月26日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• 住居（国内） 60.9%
• オフィスビル 15.1%
• 住居（米国） 24.0%

＜エリア比率＞

• 東京圏 58.5%
• 大阪圏 10.5%
• 名古屋圏 3.4%
• 国内その他 3.6%
• 米国 24.0%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年３月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：91,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：19.1倍
• 年間分配金（法人予想）：5,292円（2026年４月 3,384円、2026年10月 1,908円）、利回り：5.80%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり1,817～2,365円で上下の差が548円で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(71,600円)をつけた後は、しばらくヨコヨコで推移していましたが、

翌年12月に2026年４月期の大幅増配を発表した後に急騰して大きな陽線をつけ、その後は上昇基調で推移しており、

2026年２月に高値(95,500円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年末に安値(88,500円)をつけた後は、緩やかに上昇基調で推移し、今年２月下旬に昨年来高値(95,500円)をつけました。

しかしその後は、下落基調で推移しています。

まとめ

2026年４月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回の上位３銘柄の利回りは、全て５％超となりました。

特に「積水ハウス・リート」は、昨年12月に2026年４月期の運用状況予想の上方修正に伴い、前回予想の２倍近い増配を発表したため、利回りも急上昇し、投資口価格も急上昇しています。

「トーセイ・リート」は、安定の高分配で、買いの安心感があります。

「投資法人みらい」は、１口当たりの投資金額が低いですので買いやすく、

ホテル宿泊割引の投資主優待がありますので魅力的ですね。

今回ご紹介していない４月権利のJ-REITの中では、投資法人みらいの次に利回りが高いJ-REITは、僅差ではありますが、

星野リゾート・リート(3287) 利回り5.22％(３/27時点)、KDX不動産(8972) 5.13%(同)といずれも５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2026年４月の権利付き最終日は27日(月)（権利落ち日：４/28）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITの東海道リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 平和不動産リート、日本ホテル＆レジデンシャル：2.5%
• 日本ビルファンド(2025年７月実施)、ユナイテッドアーバン、日本プライムリアルティ： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、みずほ証券、大和証券）はじめ、引受人（静銀ティーエム証券、ＳＭＢＣ日興証券、ＳＢＩ証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、１／20(火)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 投資主利益の最大化を目指し、市場動向、LTV水準を含む財務の健全性及び１口当たりの分配金水準にも留意しつつ検討を行った結果、
  ポートフォリオの質の向上及び中長期的に安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を図ることを目的として、新たな特定資産（住宅型アセット３、その他アセット（生活圏配送・販売型）２、その他（ホテルアセット）１の計５物件）を取得するため、新投資口を発行し資金調達を行う。

としています。

今回の資金調達によって、住宅型アセット３、その他アセット（生活圏配送・販売型）２、その他（ホテルアセット）１の計５物件（取得予定価格 129.54億円）を2026年２月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、物件数：34物件、取得金額：742億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約21.7%で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

東海道リート(2025年２月実施分) 13.8%、平和不動産リート 4.73%、ユナイテッド・アーバン 4.48%でしたので、それらと比較すると大規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は2,015口、25日平均は1,197口（１/14時点）で、流動性は平均的な水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去の公募増資の結果】

ご参考までに、この投資法人は過去に３年連続で３回公募増資を実施しており、その時のPOの結果はどうだったかというと、

表２の結果となっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

POで購入し、受渡日の寄付と大引、１週間後の寄付で売却した場合は1.8～4.4%の損益プラスでの結果でした。

その時の地合いに良し悪しも影響してくると思いますので、ご参考まで。

【ご参考】

• 前回（2025年２月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】東海道リート投資法人(2989) ＜2025年１月実施＞
• 前々回（2024年２月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】東海道リート投資法人(2989) ＜2024年１月実施＞
• 前々回（2024年２月）の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】東海道リート(2989)、産業ファンド(3249)、タカラレーベン不動産(3492)
• 2023年２月実施分の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】東海道リート投資法人(2989)
• 2023年２月実施分の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】東海道リート(2989)、エネクス・インフラ(9286)、タカラレーベン不動産(3492)

どんな投資法人？

静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REITです。

東海道地域等の中でも特に静岡を核とする産業地域に存する物流施設や、

企業がその活動基盤としテナントとなって活用する産業系施設、産業・物流適地の底地（※１）を含めた産業インフラアセットと、

東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っています。

※１：底地
他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【ポートフォリオ構築方針】

• 重点投資地域
  東海道地域（静岡県、愛知県、三重県、東京都、神奈川県、岐阜県、滋賀県、京都府、大阪府） 90%以上
  内、静岡を核とする産業地域（静岡県・愛知県・三重県）に重点投資 60%以上
• 用途
  • 産業インフラアセット（物流、産業・ビジネス、底地） 25%以上
  • 生活インフラアセット（住居系、底地、その他） 25%以上

としています。

また、静岡を核とする産業地域のアセットの魅力として、

• 産業地域の持続的な強い経済を背景としたアセット
• 強い経済に裏付けされた優良なテナント
• 不動産価格変動リスクが相対的に低い投資エリア

を挙げています。

【ポートフォリオデータ】

物件数 29物件、取得価格 612億円 （2025年９月１日現在） 、稼働率 99.6%（2025年11月30日現在）

＜投資エリア分散状況＞

• 静岡県 33.7%
• 愛知県 41.8%
• 三重県 16.6%
• 岐阜県 2.8%
• 神奈川県 2.6%
• 京都府 2.5%

となっており、「愛知県」が４割強、「静岡県」が３割強を占めています。

＜用途分散状況＞

• 物流アセット 28.3%
• 産業・ビジネスアセット 8.9%
• 底地アセット（産業インフラ型）7.3%
• 住居系アセット 30.9%
• 底地アセット（生活圏配送・販売型） 19.5%
• その他アセット（生活圏配送・販売型） 5.1%

となっており、「住居系アセット」が３割、「物流アセット」が３割弱を占めています。

直近の運用概況

【2025年７月期の運用状況と2026年１月期以降の見通し】

（2025年９月16日発表）

表３のとおり、前期（2025年７月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は２割弱～３割弱増でした。

今期（2026年１月期）は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減～１割弱減を予想しています。

次期の2026年７月期（2026年２月～７月）は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は２割弱増、利益面は１～２割弱増を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2026年７月期は前期比 81円減、2027年１月期は同50円増の予想となっています。

【2025年７月期の運用概況】

＜運用環境＞

当期における日本経済は、各国の通商政策等の影響による海外経済の減速懸念により一部に企業収益の成長鈍化が見られるものの、全体としては緩やかな回復基調が続いており、物価についても上昇基調が継続しています。

金利動向については、政策金利の追加利上げ観測は根強いものの、目先は海外経済の先行き不透明感等を背景に当局の慎重姿勢も観測されています。

このような状況のもと、東証REIT指数については、前期末（2025年１月末）の1,704.84ポイントから当期末（2025年７月末）は1,859.19ポイントとなり前期末比約9.1％上昇しました。

このような経済環境下においては、収益不動産の賃料や稼働率に影響があるアセットと影響が少ないアセットの二極化が継続していくものと考えられ、

同投資法人では、交通インフラが発達し産業が集積している東海道地域等の立地を活かした産業インフラアセット（物流施設及び産業・ビジネスの基盤として企業が活用する施設並びにこれらを使途とする底地）や、

東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える生活インフラアセット（住居及びその底地並びに生活圏配送・販売を使途とする底地及びその他のアセット）の中でも、

キャッシュ・フローが安定していると判断できるアセットに対して投資し、適切な運用管理とリーシング（※２）施策を行い、中長期的にわたる安定的な収益の確保に努めています。

※２：リーシング

不動産貸借する契約を行い、物件所有者と利用者間での調整や交渉を行う業務

＜運用状況＞

同投資法人は、2025年２月に運用資産６物件を取得し、また、2025年７月に運用資産１物件の一部（共有持分51％）を譲渡し、当期末現在において、運用資産29物件（取得価格 合計608億円）を保有しています。

なお、当期末日現在における運用資産29物件の総賃貸可能面積は387,723㎡、総賃貸面積は386,160.14㎡、稼働率は99.6％（前期末比 0.1ポイント減）でした。　

＜資金調達の概要＞

（エクイティ・ファイナンス）

当期においては、「みよしインダストリアルセンター（底地）」他計６物件の取得資金及びその付随費用の一部に充当する目的で、

2025年２月３日を払込期日とした公募による新投資口（38,483口）の発行により3,706百万円の資金を調達しました。

（デット・ファイナンス）

当期においては、「みよしインダストリアルセンター（底地）」他計６物件の取得資金及び付帯費用の一部等に充当するため、これに伴う借入れ（総額3,741百万円）を2025年２月４日に実行しました。

また、2025年６月23日に返済期限が到来した借入金（総額4,250百万円）の返済資金に充当するため、2025年６月23日に同額の借入れを実行しました。

この結果、当期末（2025年７月31日）時点における借入金残高は326億円となり、総資産のうち借入金が占める割合（LTV）は48.1％（前期末比変わらず）となりました。

【今期（2026年１月期）の見通し】

＜外部成長戦略＞

同投資法人のスポンサーは、日本を代表する産業集積を誇る静岡を核とする産業地域を支えてきた産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系の計９社から構成されています。

それぞれの異なる強みを活かして、同投資法人の成長をバックアップしていく体制となっています。

スポンサーの中でも、産業系スポンサーであるヨシコンは、メインスポンサーとして、

同投資法人及び同資産運用会社に対して、優先的物件情報の提供、優先的売買交渉権の付与、ウェアハウジング機能の提供により、外部成長を最大限サポートしています。

また、ヨシコン以外のスポンサー（①産業系スポンサー：木内建設、日本国土開発、②物流系スポンサー：鈴与、清和海運、③インフラ系スポンサー：静岡ガス、④金融・不動産系スポンサー：静岡不動産）からも第三者保有物件の売却情報の提供を受けることができます。

同投資法人は、これらのスポンサーサポート及び同資産運用会社独自の取得ルートを活用しつつ、資産規模拡大を目指しています。

＜内部成長戦略＞

同投資法人のスポンサーの中でも、産業系スポンサーであるヨシコンは、メインスポンサーとして、プロパティ・マネジメント業務等の提供やリーシングサポートの提供などを始めとする内部成長に係るサポートを提供しています。

また、ヨシコン以外のスポンサー（①産業系スポンサー：木内建設、②インフラ系スポンサー：中部電力ミライズ、静岡ガス、③金融・不動産系スポンサー：静岡不動産）からも内部成長に係る各種サポートを受けることができます。

同投資法人は、これらのスポンサーサポートを活用しつつ、今後も同資産運用会社としての適切な資産のマネジメントを通じて収益の安定性と収益力の向上を目指し、投資主価値の最大化を目指しています。

＜財務戦略＞

中長期的に安定した資産運用基盤の構築、資産運用の効率化と財務体質の健全化を図り、外部成長を伴う新投資口発行を実施することで継続的な成長を企図しています。

かかる観点から、新投資口の発行は、同時に取得する運用資産の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済計画等を総合的に勘案し、

投資口価格及び新投資口の発行による持分割合の低下に配慮し、金融環境、不動産市況を踏まえて決定しています。

また、金利環境に応じて、借入れの変動・固定割合を調整して借入れを行うとしています。

そして、借入れについては、リファイナンスリスク低減のため返済期日の分散化、借入期間の長期化・借入金利の低下と固定化を目指しています。

【2026年７月期の運用状況及び分配金予想の修正と2027年１月期の予想】

2026年２月に予定している資産取得（計５物件）に伴い、2026年７月期の運用状況と分配金予想の修正、2027年１月期の運用状況と分配金予想をしています。

2026年７月期の運用状況予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は２割弱、利益面は１～２割の増額修正をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約21.1%の増加率(612億円→742億円)ですので、

それからすると、修正された営業収益や利益面の増額率は、今回の資産取得の増加率と比較するとやや物足りないといえます。

また、分配金は前回予想から30円増で、前期(2026年１月期)予想比で81円減となりました。

ただ、次々期の2027年１月期は前期比 50円増となりますので、次々期以降、投資主に恩恵が出てくることになりそうです。

2027年１月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年９月５日現在）

日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「Ａー」（安定的）

（※A：債務履行の確実性は高い。）

投資口価格の動向

【2026／１／14(水)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：117,600円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：6,510円（2026年７月 3,230円、2027年１月 3,280円）、利回り：5.53%

分配金利回りは5.53%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.27%(１/13時点)）と比較すると、２倍超の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.56％（2025年12月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））よりも高い水準です。

直近５期の分配金は表５のようになっており、１口当たり3,284～3,380円で、上下96円の差で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年４月に上場来高値(142,100円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に上場来安値(97,000円)をつけました。

しかし、その後は上昇基調で推移しており、直近ではすべての移動平均線の上に浮上しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年10月中旬に安値(112,000円)をつけた後は、113,000～118,000円程度のレンジ内で推移しており、

今回のPO発表日(1/13)に年初来高値(118,700円)をつけています。

そして、PO発表翌営業日(1/14)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念から、出来高を伴い大きめの陰線をつけて、前日比 900円安(-0.76%)で終了しました。

今後の投資口価格は、25日移動平均線（赤線）や75日移動平均線（青線）を割り込まず、再び年初来高値を更新するのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REITである。
• 産業インフラアセット（物流施設等）と、住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っている。
• 前期（2025年７月期）の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は２割弱～３割弱増で着地。
• 今期（2026年１月期）の運用状況予想は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減～１割弱減を見込んでいる。
• 今回の資金調達による資産取得により、次期（2026年７月期）の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は２割弱、利益面は１～２割の増額修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得価格で約21.1%の増加率からすると、修正された営業収益や利益面の増額率は、今回の資産取得の増加率と比較するとやや物足りない。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 5.53％(１/14時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.27%(１/13時点)と比較して２倍超の高い水準で、J-REITの平均予想利回りよりも高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり3,284～3,380円で推移しており、上下96円の差で推移。
• 今回の増資後の2026年７月期の分配金は前回予想から１口当たり30円増で、前期(2026年１月期)予想比で81円減、
  次々期の2027年１月期は同50円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は2,015口、25日平均は1,197口で、流動性は平均的な水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2024年４月に上場来高値(142,100円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に上場来安値(97,000円)をつけた。
  しかし、その後は上昇基調で推移しており、直近ではすべての移動平均線の上に浮上している。
• 直近の投資口価格は、昨年10月中旬に安値(112,000円)をつけた後は、113,000～118,000円程度のレンジ内で推移しており、今回のPO発表日(1/13)に年初来高値(118,700円)をつけた。
  そして、PO発表翌営業日(1/14)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念から、出来高を伴い大きめの陰線をつけて、前日比 900円安(-0.76%)で終了。
• 今後の投資口価格は、25日移動平均線や75日移動平均線を割り込まず、再び年初来高値を更新するのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2026年１月権利確定のJ-REIT（全15銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年12月26日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：ヘルスケア＆メディカル投資法人(3455)

【特徴】

• 2015年３月に上場し、高齢社会の進展に対応するために整備・拡充が求められる高齢者向け施設・住宅及び医療関連施設等のヘルスケア施設へ継続的に投資し、
  長期安定的に保有することで、国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会の実現を目指すJ-REIT。
• 主要スポンサーである三井住友銀行、シップヘルスケアホールディングス、東急不動産、ＮＥＣキャピタルソリューション及び京阪神ビルディングが有する「金融」「介護・医療」「不動産・ファンド運営」の各分野における専門的な機能やノウハウを積極的に活用し、
  運用資産の持続的な成長と安定的な収益の確保を通じて、投資主価値の最大化を図っている。
• 優良なオペレーターとの賃料固定・長期の賃貸借契約、オペレーターとの強固な関係に基づく適切なポートフォリオ管理を行い、長期的なキャッシュ・フローを生み出している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年10月１日現在）

物件数：57物件、取得価格：865億円、稼働率：100%（2025年７月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2025年10月１日現在）

＜タイプ別＞

• 有料老人ホーム 76.4%
• 有料老人ホーム・医療関連施設等 14.9％
• サービス付き高齢者向け住宅 6.3%
• 医療関連施設等 2.4%

＜エリア別＞

• 三大都市圏（首都圏、近畿圏、中部圏） 82.4%
  （内訳）首都圏 46.2%、近畿圏 35.2%、中部圏 0.9%
• 中核都市圏 15.6%
• その他 2.0%

となっており、「三大都市圏（首都圏）」が５割弱、「三大都市圏（近畿圏）」が４割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年12月26日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：117,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：176倍
• 年間分配金（法人予想）：6,400円（2026年１月 3,250円、2026年７月 3,150円）、利回り：5.46%

直近５営業期間の分配金は、表１のように、１口当たり3,164～3,282円で推移しており、最大と最小の差は118円です。

【投資主優待】

この投資法人は投資主優待があり、各決算期（１月末日・７月末日）の投資主は、同投資法人が保有するヘルスケア施設に入居検討中の方のみが対象ですが、

介護施設などの無料体験入居（１泊２日食事付）や無料昼食付見学が進呈（対象者：投資主を含むその親族）されます。

ご家族の中で、入居を検討中の方はうれしい内容ですね！

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年１月に高値(142,100円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(102,200円)をつけました。

しかしその後は上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

10月初旬に安値(113,900円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、11月下旬に高値(120,800円)をつけました。

しかしその後は、一旦は下落基調で推移しましたが、直近では全ての移動平均線の上に浮上しています。

ＴＯＰ２：スターアジア不動産投資法人(3468)

【特徴】

• 東京圏を中心としたアセットタイプ（用途）分散型のポートフォリオを構築する総合型REIT。
• スターアジアの不動産投資戦略を背景とし、 そのノウハウと豊富な運用資産を活用して着実な成長をしている。
• 投資対象エリアは、東京圏を中心とし、大阪圏、名古屋圏、福岡圏及び札幌圏に加え、その他の政令指定都市へも厳選投資。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年12月19日現在）

物件数：79物件、取得価格：2,835億円、平均稼働率：98.4%（2025年11月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2025年10月１日現在）

＜アセットタイプ別＞

• オフィス 26.4%
• ホテル 39.2％
• 住宅 13.0%
• 商業施設 10.3%
• 物流施設 10.6%
• 学生専用レジデンス 0.6%

となっており、「ホテル」が４割、「オフィス」が３割弱を占めてます。

＜エリア別＞

• 東京圏 65.0%
• 主要都市圏（大阪圏、名古屋圏、福岡圏） 19.3%
• 主要都市圏（上記以外） 15.7%

となっており、「東京圏」が７割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年12月26日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：62,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：18.3倍
• 年間分配金（法人予想）：3,395円（2026年１月 1,745円、2026年７月 1,650円）、利回り：5.48%

直近５営業期間の分配金は、表２のように、１口当たり1,524～1,803円で推移しており、最大と最小の差は279円です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(49,100円)をつけるまでは、下落トレンドで推移しましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年11月に高値(64,000円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

10月初旬に安値(58,700円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し11月中旬に年初来高値(64,000円)をつけました。

その後は調整していますが、直近では、全ての移動平均線の上に浮上しており、再び年初来高値を目指し上昇中です。

ＴＯＰ１：東海道リート投資法人(2989)

【特徴】

• 静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REIT。
• 東海道地域等の中でも特に静岡を核とする産業地域に存する物流施設や、企業がその活動基盤としテナントとなって活用する産業系施設、産業・物流適地の底地（他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地）を含めた産業インフラアセットと、
  東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っている。
• ヨシコン株式会社を軸とした静岡を核とする産業地域を支える産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系企業のスポンサーサポートを活用することで、投資主価値の向上を目指している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年９月１日現在）

物件数：29物件、取得価格：612億円、稼働率：99.6%（2025年11月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2025年９月１日現在）

＜投資エリア＞

• 静岡県 33.7%
• 愛知県 41.8%
• 三重県 16.6%
• 岐阜県 2.8%
• 神奈川県 2.6%
• 京都府 2.5%

となっており、「愛知県」が４割強、「静岡県」が３割強を占めています。

＜用途分散＞

• 物流アセット 28.3%
• 産業・ビジネスアセット 8.9%
• 底地アセット（産業インフラ型）7.3%
• 住居系アセット 30.9%
• 底地アセット（生活圏配送・販売型） 19.5%
• その他アセット（生活圏配送・販売型） 5.1%

となっており、「住宅系アセット」が３割、「物流アセット」が３割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年12月26日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：114,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：6,511円（2026年１月 3,311円、2026年７月 3,200円）、利回り：5.67%

直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり3,284～3,380円で推移しており、最大と最小の差は96円で安定しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年４月に上場来高値(142,100円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に上場来安値(97,000円)をつけました。

しかし、その後は上昇基調で推移しており、直近ではすべての移動平均線の上に浮上しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

10月中旬に安値(112,000円)をつけた後は上昇基調で推移し、11月中旬に年初来高値(118,200円)をつけました。

そしてその後は調整しています。

まとめ

2026年１月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位３銘柄は利回りは５％台半ば～後半で僅差となりました。

J-REIT全体の投資口価格は、2025年４月初旬の「トランプ関税ショック」の安値以降、ほとんどの銘柄は上昇基調が継続しており、上昇の勢いは衰えていない状況です。

個別では、

「東海道リート」は、安定的な高分配で、分配金も安定しています。

ただ、2023～2025年の１月に３年連続公募増資(PO)を実施しており、2026年もその可能性がないとはいえませんので、PO発表後の急落（ただし、大抵は、PO受渡日以降に投資口価格は元に戻ります。）には注意が必要かもしれません。

「スターアジア不動産」は、もっとも投資口価格のモメンタムがよく、今後の投資口価格の上昇に期待が持てます。

１口当たり10万円以下で、投資しやすいのも魅力です。

「ヘルスケア＆メディカル」は、昨今の高齢化社会のニーズにマッチしており、安定した収益が見込めそうです。

投資口優待がありますので、ご自身やご家族で高齢者向け施設の入居を検討している方にとって魅力的ですね。

今回ご紹介していない１月権利のJ-REITの中では、ヘルスケア＆メディカルの次に利回りが高い、

産業ファンド(3249)は利回り5.36％(12/26時点)、霞ヶ関ホテルリート(401A) 5.32%(同)で、いずれも利回りは５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2026年１月の権利付き最終日は28日(水)（権利落ち日：１/29）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年12月権利確定のJ-REIT（全９銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年12月10日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：マリモ地方創生リート投資法人(3470)

【特徴】

• 2016年７月に東証J-REITに上場した、レジデンス・商業施設・ホテル・オフィス・物流施設・駐車場からなる総合型J-REIT。
• 東京圏や関西、中部圏などの大都市圏の物件に比重を置き投資していているJ-REITが多い中、地方都市に重点を置き、“地方から日本を強くしていく”ことを基本理念としているところが特徴。
• スポンサーである株式会社マリモの不動産開発・市街地再開発ノウハウおよびバリューアップノウハウを活用した「まち」を再生し、
  地域貢献性の高いレジデンスや商業施設等への投資による「まち」の活性化を促進している。
• 地方を中心とした総合型ポートフォリオを構築することにより、「相対的に高い投資利回り」かつ「安定的な収益」の確保と運用資産の確実な成長を志向し、投資主価値の中長期にわたる向上を目指している。

【ポートフォリオ構築方針】

• 地域別投資比率
  • 地方都市（東京圏を除いた原則人口20万人以上の都市）、その他地域（地方都市および東京圏を除いた全国の地域） 70%以上
  • 東京圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県） 30%以下
• 用途別投資比率
  • 「レジデンス」及び「商業施設」 70%以上
  • ホテル、オフィス、物流施設及び駐車場 30%以下

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月27日現在）

物件数：60件、取得価格：614.9億円、稼働率：99.3%（2025年11月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2025年８月31日現在）

＜アセットタイプ別投資比率＞

• レジデンス 34.0%
• 商業施設 43.1%
• ホテル 9.3%
• オフィス 7.7%
• 物流施設 5.9%

＜地域別投資比率＞

• 北海道 8.6％
• 東北 8.6%
• 東京圏 5.6%
• 甲信越・北陸・関東（首都圏除く） 18.1%
• 東海 13.7%
• 近畿 10.4%
• 中国・四国 16.3%
• 九州・沖縄 18.6%

となっており、アセットタイプ別では「商業施設」が最も多く４割強、「レジデンス」が２番目に多く３割強、

地域別では「九州・沖縄」と「甲信越・北陸・関東（首都圏除く）」「中国・四国」が多く２割弱づつです。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年12月10日(水)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：112,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：6,181円（2025年12月 3,058円、2026年６月 3,123円）、利回り：5.50%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、

分配金は、１口当たり3,452～3,713円で推移しており、最大と最小の幅は261円です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年５月に高値(135,000円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(95,700円)をつけました。

しかしその後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

10月中旬に安値(107,500円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、11月下旬に年初来高値(115,900円)をつけました。

しかしその後は、連続陰線で調整しています。

ＴＯＰ２：ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985)

【特徴】

• 中長期的な観点から着実な成長と安定した収益の確保を目指し、資産の運用を行うことを基本方針とした、ホテル特化型のJ-REIT
• 「国内レジャー客」及び「訪日外国人レジャー客」の需要の取込みが中長期的に期待できる地域において高い競争力を持つホテル用不動産等の取得や、
  ポートフォリオ全体の収益力、安定性、質の向上を通じ、投資主価値の最大化を目指している。
• 「アクティブ・アセットマネジメント戦略」の着実な実行による、「安定性」と「アップサイド・ポテンシャル」の両立を図っている。

【ポートフォリオ構築方針】

• ホテル用不動産等のハード、ソフト、ロケーション面での優位性を重視
  • 重要な投資対象は運営及び管理ノウハウ、投下資本、立地の制約から参入障壁が高い「フルサービスホテル」及び「リゾートホテル」
  • 「リミテッドサービスホテル」はホテル賃借人の信用力、築年、ロケーション、客室構成、収益性を重視
  • シングルルームを主体とする宿泊特化型ホテルについても、ホテルスペックやアップサイド実現の蓋然性等を勘案し個別に取得を検討
  • 特に、アクティブ・アセットマネジメント戦略の実行による内部成長及び既存物件とのシナジー効果が期待されるホテルについては、積極的に取得を検討
• 戦略的投資対象地域
  北海道エリア、東京及びベイエリア（※１）、大阪・京都エリア（※２）、福岡エリア、沖縄エリア
  ※１：ベイエリアとは、東京湾に面した神奈川県及び千葉県の臨海地域を指す。
  ※２：大阪・京都エリアとは、大阪府及び京都府を指す。
• 取得時の内部成長戦略の検討・立案
  • 契約改定時等における適切な賃料水準・スキームの検討、費用削減可能性、ハード面の改善可能性の検討
  • 特に、変動賃料等導入物件では、賃借人・ホテル運営者と協働して内部成長を促進
• ホテルへの多様な投資機会に対して、HMJ（ホテルマネージメントジャパン）の効率的なホテルオペレーションプラットフォーム及び運営改善ノウハウ等を活用して対応

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月25日現在）

物件数：51件、取得価格：5,153億円、稼働率：99.9%（2025年６月30日現在）

総客室数：14,130室、１ホテルあたり客室数 平均277室

ポートフォリオの分散状況：（取得価格ベース）

＜ブランド別比率＞

• ヒルトン 35.2%
• オリエンタルホテル 18.6%
• ホテル日航／ホテルJALシティ 6.5%
• ホリデイ・イン（IHG） 5.2%
• メルキュール／イビス（アコー） 4.7％
• シェラトン 3.4%
• ドーミーイン等（共立メンテナンス） 2.9%
• the b 2.4%
• その他 21.2%

となっており、「ヒルトン」が４割弱、「オリエンタルホテル」が２割弱を占めています。

＜タイプ別比率＞

• フルサービスホテル 50.5%
• リミテッドサービスホテル 31.1%
• リゾートホテル 18.3%

となっており、「フルサービスホテル」が５割を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京 22.7%
• 関東（東京除く） 15.7%
• 大阪 10.0%
• 沖縄 16.0%
• 関西（大阪除く） 6.7%
• 九州（沖縄除く） 17.0%
• 北海道 4.4%
• 中国 4.2％
• 中部 3.4%

となっており、「東京」が最も多く２割強、次に「九州（沖縄除く）」「沖縄」「関東（東京除く）」が多く、それぞれ２割弱となっています。

【投資口価格動向】

＜2025年12月10日(水)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：85,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：30.2倍
• 年間分配金（法人予想）：4,830円（2025年12月 4,830円（年１回））、利回り：5.62%

直近５営業期間の分配金は、表２のように、１口当たり410～3,937円で推移しており、上下の差は3,527円と大きくなっています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2025年４月に安値(64,800円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は、一直線の上昇基調で推移して同年11月に高値(91,600円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

10月下旬と11月上旬に２回、年初来高値(91,600円)をつけるまでは上昇基調で推移していましたが、

その後は急落し、11/20に安値(83,500円)をつけました。

そしてそれ以降は、この安値を割り込まないものの、86,000円前後のほぼヨコヨコで推移しています。

ＴＯＰ１：インヴィンシブル投資法人(8963)

【特徴】

• ホテル及び住居をコアアセットとして重点的に投資し、中長期的な観点から、着実な成長と安定的な収益確保を目指して運用を行っている。（＝コアアセット）
• その他、オフィスビルや商業施設など、ホテル又は住居以外の不動産が本体又は裏付けとなっている不動産等及び不動産対応証券（※３）に対しても分散投資を行っている。（＝サブアセット）
  ※３：不動産対応証券
  不動産貸付の賃料収入や不動産を売却する際の代金を収益の源泉とする有価証券
• 特定地域における経済情勢の変動リスクを回避し、特定地域への集中投資に伴う震災リスク等を分散し、
  着実な運用資産の成長と中長期的に安定した収益の確保を図るため、運用資産にかかる物件の所在地域が分散されたポートフォリオの構築を目指している。

【ポートフォリオ構築方針】

＜用途別投資比率＞

コアアセットへの投資比率は取得価格ベースで50％以上

＜地域別選定方針＞

• 主として首都圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）及び政令指定都市とするが、投資機会を柔軟に追求することを可能とするため、全国の主要都市及びそれらの周辺地域並びに海外を含む。
• 特定地域における経済情勢の変動リスクを回避し、特定地域への集中投資に伴う震災リスク等を分散し、着実な運用資産の成長と中長期的に安定した収益の確保を図るため、
  運用資産にかかる物件の所在地域が分散されたポートフォリオの構築を目指す。
• 海外については、当面の間、ホテルのみに投資する。

＜地域別投資比率＞

• 首都圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）及び政令指定都市 85%以上
• 海外（北米、欧州、アジアに属する国・地域のうち、政治・経済・金融システムの安定度が高く、
  法律・会計・税務・不動産市場等に関する透明性が確保されている先進国・地域、又はこれに準ずる国・地域（米国・カナダ・英国・英領ケイマン諸島・シンガポール等）） 15%未満

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月27日現在）

物件数：156件、取得価格：6,873億円、稼働率：99.7%（2025年10月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜用途別比率＞

• ホテル 94.1%
• 住居 5.6%
• その他 0.3%

＜地域別比率＞

• 東京23区 25.2%
• 首都圏(除く東京23区) 10.5%
• 北海道 12.1%
• 中部 11.8%
• 関西 10.9%
• 九州 15.5%
• その他 8.8%
• 海外 5.2%

アセットタイプでは「ホテル」が９割強、地域別では「東京都心23区」が最も多く３割弱を占めています。

【投資口価格動向】

＜2025年12月10日(水)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：65,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：156倍
• 年間分配金（法人予想）：4,022円（2025年12月 2,127円、2026年６月 1,895円）、利回り：6.12%

直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり1,464～1,982円で推移しており、上下の差は518円です。

【投資主優待】

このJ-REITは投資主優待があり、毎年６月末と12月末の投資主は、

【A】シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル
【B】アイコニア・ホスピタリティ株式会社（ICN）運営のホテル

の対象ホテルにおいて、割引価格で宿泊できます。（※利用回数は制限なし）

【直近の投資口価格推移・分配金推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年５月に高値(73,100円)をつけるまでは上昇トレンドで推移していましたが、

その後は高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、翌年４月に安値(55,700円)をつけました。

そしてそれ以降は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

10月下旬に年初来高値(70,400円)をつけるまでは、上昇基調で推移していましたが、その後は11月中旬にかけて急落し安値(64,200円)をつけました。

そしてその後は、66,000円前後で推移しています。

まとめ

2025年12月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今月は、どのJ-REITも利回りは５％超でＴＯＰ１は６％超となりました。

そして、ホテル特化型REITがＴＯＰ２を占めています。

昨今の円安下におけるインバウンド旅行客の活況で、ホテルの賃料上昇とともに、投資主への分配金も多くなる傾向があるようです。

そしてホテル特化型の２つとも１口当たり10万円以下となっており、購入しやすくなっています。

J-REIT全体では、投資口価格は2025年の年初から上昇基調が続いていましたが、12月に入り一服感が出てきており、押し目買いも狙えそうです。

個別では、

「インヴィンシブル」は、今回のＴＯＰ３の中で最も投資口価格が安く、購入しやすくなっています。

そして、ホテル宿泊割引の投資口主優待もありますので、その点も魅力的ですね。

「ジャパン・ホテル・リート」は、投資口価格は、長いスパンで見るとコロナ禍の2020年３月の安値から上昇トレンドを維持しています。

ただ、他のJ-REITと違い決算期間が１年間（年１回）ですので、配当落ち後の投資口価格の下落には注意が必要です。

「マリモ地方創生リート」は、“地方から日本を強くしていく”ことを基本理念している点が共感が持てます。

他の２つよりも分配金が安定していますので安心感がありますね。

今回ご紹介していない12月権利のJ-REITの中では、マリモ地方創生リートの次に利回りが高い

フロンティア不動産(8964)は利回り4.77％(12/10時点)、日本リート(3296) 4.75%で、いずれも利回りは４％後半となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2025年12月の権利付き最終日は26日(金)（権利落ち日：12/29）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITの日本ホテル＆レジデンシャル投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 日本ホテル＆レジデンシャル(2024年12月実施)、東海道リート、平和不動産リート：2.5%
• 日本都市ファンド、日本ビルファンド 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、11／19(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（余暇活用型施設４、アコモデーション施設４の計８物件）の取得による資産規模拡大及び収益安定性の向上を目的として、市場動向、LTV(有利子負債残高÷総資産額)水準及び分配金水準等に留意しつつ検討を行った結果、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、余暇活用型施設（ビジネスホテル、シティホテル）４、アコモデーション施設（住宅）４の計８物件（取得予定価格 197億円）を2025年12月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、31物件、取得金額は689億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約37.1%（第三者割当を含めると、最大約39%）で、

直近のホテル又は住宅に投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

日本ホテル＆レジデンシャル(2024年12月実施分) 32.1%、東海道リート 13.8%、平和不動産リート 4.73%でしたので、それらと比較すると大規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は3,366口、25日平均は1,524口（11/13時点）で、流動性は平均的な水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去POの結果】

ご参考までに、この投資法人は、2024年12月にも公募増資を実施したのですが、その時のPOの結果はどうだったかというと、表２の結果となっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

POで購入した場合、受渡日の寄付と大引、１週間後の寄付で売却した場合はいずれも損益マイナスの結果でした。

その時の地合いの良し悪しも影響してきますので、ご参考まで。

【ご参考】

前回（2024年12月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】日本ホテル＆レジデンシャル投資法人(3472)

どんな投資法人？

温泉・温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークな特化型J-REITとして、2016年８月に上場。

主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っていましたが、

2023年２月には、リスク分散を図り、安定性の向上と投資機会の拡大を図るため、

新たに賃貸住宅、その他の住宅用に供されるアコモデーション施設（賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等）への投資を可能としました。

そして、2023年12月にはスポンサーがアパホールディングス株式会社に交代し、

アパグループのスポンサーサポートによって、一層の安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値の向上を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【成長戦略】

ビジネスホテル・シティホテル等と住宅等をバランスよく組み合わせ、年間200億円程度を目標として資産積み上げを図り、

３年後（2026年末）を目途に、資産規模1,000億円を目指しています。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年９月４日現在）

物件数：23物件、取得価格：492億円、平均稼働率：（アコモデーション施設：2025年８月末現在）97.1%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞（取得価格ベース）

• 余暇活用型施設 74.5%
  • 大江戸温泉施設 60.7%
  • ビジネス・シティホテル 13.8%
• アコモデーション施設 25.5%

となっており、余暇活用型施設の「大江戸温泉施設」が最も多く６割を占めています。

直近の運用概況

【2025年５月期の運用実績と2025年11月期以降の見通し】

（2025年７月23日発表）

表３のとおり、前期（2025年５月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は３割強増、利益面は５割前後の増益でした。

今期（2025年11月期）は、今回のPO発表と同時に当初予想から微増の上方修正をしており、前期比 増収増益で、営業収益は１割増、利益面は１割強～２割強増の予想となっています。

今回の増資後の2026年５月期は、こちらもPO発表と同時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は２割増、利益面は１割強～２割強増の予想です。

【2025年５月期の運用状況】

第18期（2025年5月期）には余暇活用型施設を２物件（取得価格合計5,741百万円）、アコモデーション施設を２物件（取得価格合計7,367百万円）取得しました。

また、第18期において、物件取得のため一般募集については2024年12月2日、第三者割当については2024年12月30日を払込期日として新投資口の発行（合計75,676口）を行い、

この結果、当期末現在の同投資法人が保有する施設の合計は23物件（取得価格合計490億円）、当期末現在における同投資法人の発行済投資口の総口数は311,023口となっています。

＜運用実績＞

（外部成長）

2024年12月に公募増資と新規借入を実施し、スポンサーサポートの活用と資産運用会社独自のネットワークによって、アパホテル２物件及びアコモデーション施設６物件の合計８物件を取得しました。

これにより取得後の保有物件数は23物件、取得総額は490億円に拡大し、大江戸温泉物語グループが運営する施設の割合は63.3％に低減しました。

（内部成長）

余暇活用型施設は、インバウンド及び国内観光需要も底堅く推移したことから、
RevPAR（※１）について、「アパホテル〈浅草橋駅前〉」は12,688円(前年同期比プラス20.0％)、「アパホテル〈なんば南　大国町駅前〉」は9,458円(前年同期比プラス27.7％)、大江戸温泉施設は26,938円(前年同期比プラス7.7％)となりました。

結果として変動賃料は99百万円と前期38百万円から大幅な増加となり、また、翌期以降も安定的に変動賃料の発生が期待しています。

アコモデーション施設は、期中累計稼働率（※２）は97.8％となり、効果的なテナント誘致等によって安定的な稼働を維持しました。

※１：RevPAR

１日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値について、単位未満を切捨てて記載。

※２：「期中累計稼働率」は以下の計算式によって求められる数値

期中累計稼働率＝各月末時点の賃貸面積の期中累計÷各月末時点の総賃貸可能面積の期中累計×100（％）

当期末現在で同投資法人が保有する施設23物件の鑑定評価額は、合計で534億円となりました。

当期に取得した８物件を除く15物件の鑑定評価額について、前期末に取得した鑑定評価額との比較では還元利回りについては変動がありませんでしたが、

一部施設の運営収益の見直し等により変動し、合計で50百万円の増加となりました。

当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益については、当該23物件の減価償却等により含み益が増加し、7,457百万円（前期末比 1,578百万円増）となりました。

＜資金調達の概要＞

当期において手元資金により2025年1月末日及び2025年4月末日に各々73百万円の約定返済を行いました。

その結果、当期末時点での有利子負債総額は212億円、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」）は43.4％(前期末比 7.8ポイント増)となっています。

今後もスポンサーサポートを最大限活用しつつ、新規借入及びリファイナンス時の資金調達条件の最適化を図り、外部成長に合わせた機動的な財務戦略を実行していく方針です。

【今期（2025年11月期）の見通し】

＜外部成長戦略＞

• 重点投資対象

同投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保するとともに、運用資産の着実な成長を図るため、余暇活用型施設及びアコモデーション施設を重点投資対象とすることを基本戦略としています。

その比率は余暇活用型施設40%～60％、アコモデーション施設40％～60％（取得価格ベース）を目安とし、

アコモデーション施設の割合を増加させるとともに、余暇活用型施設の中でも、これまで保有する大江戸温泉関連施設と比べて安定的な収益が見込まれると考えられるビジネス・シティホテルを取得することで、ポートフォリオ分散の進展とリスク軽減の推進を図る方針です。

• 資産運用会社独自のネットワークの活用

同資産運用会社独自のネットワークの活用により、地域特性、社会情勢の動向、需要の変化や利便性などを重視するほか、テナントの信頼性、運営能力や実績等も着目しつつ、厳選投資を行っていく方針です。

余暇活用型施設については、全国における主要観光地、ビジネスエリアとして認知度の高いエリアを中心に、中長期にわたるテナントの賃料負担率の適性性、施設稼働率等運営指標の実績及び将来見込み、

並びに施設の主要顧客層の安定性や競合環境等を総合的に評価したうえで、ポートフォリオの構築方針に沿い、投資主価値向上に必要な投資利回りを確保できることを重視し、投資判断を行う方針です。

アコモデーション施設については、首都圏、関西圏、中京圏の三大都市圏及び政令指定都市等を投資エリアとし、

物件特性（立地、利便性、周辺の状況等）や、テナントの信頼性、運営能力、実績等を評価した上で、ポートフォリオの構築方針に沿い、投資主価値向上に必要な投資利回りを確保できることを重視し、投資判断を行う方針です。

• アパグループによるスポンサーサポートの活用

2023年12月19日付でスポンサーとの間で締結したスポンサーサポート契約に基づき、アパグループが保有又は開発するホテルのうち、同投資法人の投資基準に適合する物件の譲渡に係る優先交渉権が同投資法人に付与されており、

また、同グループが入手した第三者による物件の売却情報の優先的提供が行われます。

さらに、同投資法人は、第三者が保有する同投資法人の投資基準に適合する物件の取得について、アパグループに対して一時的保有を依頼することができます。

同投資法人はこれらのスポンサーサポートを最大限に活用することで、投資機会を捉えた機動的かつ継続的な外部成長を図っていく方針です。

＜内部成長戦略＞

• 余暇活用型施設
  同投資法人は、主に余暇活用型施設に関しては、賃料収入に大きな影響を与えることとなるテナントによる運営パフォーマンスについて、同資産運用会社によるモニタリングを行っています。
  また、テナントとの間の長期賃貸借契約において、テナントによる施設の運営状況に関わらず一定額の固定賃料が確保されている賃料を原則として採用しています。
  さらに、テナントとの間の賃貸借契約等において、テナントに対して各施設の運営状況に係る報告義務を課すとともに、
  テナントによる運営パフォーマンスについて、各施設の売上高やGOP（※３）等の経営指標を参考に、同資産運用会社によるモニタリングを行うことで、運用資産からの安定収益確保と資産価値の維持向上を目指しています。
  ※３：GOP
  売上高営業粗利益をいい、各施設の売上高から、人件費、一般管理費等の、各施設の運営に関して直接発生した費用を控除した残額をいう。
• アコモデーション施設
  保有するアコモデーション施設において、賃料固定型のマスターリース契約の施設においては、建物の良好な維持により当該マスターリース契約の継続を図っています。
  パス・スルー型（入居者からの賃料直接支払い型契約）の施設においては、効果的なテナント誘致を行うとともに、新規契約及び契約更改時の賃料引上げに向けた取り組みや、運営管理コストの削減等を行い、賃貸収益の最大化を図る方針です。

＜財務戦略＞

保守的な財務基盤の維持を重視しつつ、機動的な財務戦略を実行していく方針です。

デット（負債）・ファイナンスについては、既存の借入先との良好な関係を維持しつつ、資産規模拡大に伴う安定的な資金調達の実現を図る計画です。

また、アパグループとの間で締結したスポンサーサポート契約により、アパグループによる同投資法人借入金に対する債務保証等、取引金融機関の拡大及び資金調達条件の改善に関する必要なサポートを受けています。

今後も、スポンサーサポートを最大限活用することで、新規借入及びリファイナンス時の資金調達条件の最適化を図る方針です。

エクイティ・ファイナンスについては、投資口の中長期的な価値向上に配慮し、機動的な実施を検討していく方針です。

【2026年５月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2026年11月期の予想】

2025年12月に予定している新規資産取得（余暇活用型施設４、アコモデーション施設４の計８物件）に伴い、

2026年５月期の運用状況と分配金予想の修正、2026年11月期の運用状況と分配金予想をしています。

2026年５月期の運用状況と分配金予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は３割強増、利益面は４割強増の増額修正をしています。

今回の新規取得資産は取得金額で約40%の増加率(492億円→689億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得に対して妥当な増額といえます。

分配金は前回予想から１口当たり40円増の予想です。

2026年11月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年２月28日現在）

日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「Ａー」（安定的）

（※Ａ：債務履行の確実性は高い。）

投資口価格の動向

【2025／11／13(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：83,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：4.80倍
• 年間分配金（法人予想）：4,035円（2026年５月 2,008円、2026年11月 2,027円）、利回り：4.83%

分配金利回りは4.83%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.40%(11/12時点)）と比較すると、約２倍の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.59％（2025年10月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

表５のように、直近５期の分配金は、１口当たり1,464～2,455円で推移しており、連続増配を継続中です。

【投資主優待】

この投資法人は投資主優待があり、毎年５月と11月の年２回、１口以上保有の投資主は、

アパホテル株式会社及びアパホテル株式会社とフランチャイズ契約を締結している者が管理運営するホテルの宿泊利用料金について、

１ポイント１円相当として、利用対象施設の宿泊１泊につき上限1,000円まで宿泊料金に充当できるアパホテル宿泊充当可能ポイント（以下「優待ポイント」）が付与されます。

付与されるするポイント数は、各投資主の保有投資口数に応じて以下となっています。

• １口以上９口の場合
  １口あたり500ポイント
• 10口以上の場合
  １投資主につき一律5,000ポイント

１口保有の場合、分配金＋投資主優待（500ポイント×年２回＝1,000円相当）で利回りは6.03%になります。

ホテルを利用される方にとってうれしい内容ですね！

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年12月に安値(60,500円)をつけた後は急上昇し、翌年３月末に高値をつけました。

その後は、一旦2025年4月に安値をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、同年11月に高値(85,000円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り上げ安値切り上げの上昇基調が継続しており、11月中旬に年初来高値(85,000円)をつけています。

そして、今回のPO発表の翌営業日(11/13)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、前日比 1,200円安(-1.42%)で終了しました。

今後の投資口価格は、25日移動平均線（赤線）や75日移動平均線（青線）の上をキープし、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 温泉・温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークな特化型J-REITとして、2016年８月に上場。
  その後、アコモデーション施設（賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等）への投資を可能とした。
• 2023年12月にはスポンサーがアパホールディングス株式会社に交代して、アパグループのスポンサーサポートによって、一層の安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値の向上を目指している。
• 前期（2025年５月期）の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益は３割強増、利益面は５割前後の増益で着地。
• 今期（2025年11月期）は、今回のPO発表と同時に当初予想から微増の上方修正をしており、前期比 増収増益で、営業収益は１割増、利益面は１割強～２割強増を予想。
• 今回の資金調達による資産取得により、次期（2026年５月期）の運用状況予想を前回発表から、営業収益は３割強増、利益面は４割強増の増額修正しており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約40%の増加率(492億円→689億円)からすると、この新規物件取得の規模に対し、修正された営業収益と利益面の増額の割合は妥当といえる。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想) 4.83％は、東証プライム上場会社の単純平均2.40%(11/12時点)と比較して約２倍の高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり1,464～2,455円で推移しており、連続増配を継続中。
• 今回の増資後の2026年５月期の分配金は、当初予想から１口当たり40円増で、前期比 447円減、翌2026年11月期は同19円増の予想。
• 投資主優待があり、毎年５月と11月の年２回、１口以上保有の投資主は、利用対象施設の宿泊１泊につき上限1,000円まで宿泊料金に充当できるアパホテル宿泊充当可能ポイントが保有口数に応じて付与される。
  １口保有の場合、分配金＋投資主優待（500ポイント×年２回＝1,000円相当）で利回りは6.03%になる。