2026年５月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2026年４月30日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)

【特徴】

• 総合商社 丸紅がスポンサーで、主として商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他の用途の不動産に対して投資する総合型J-REIT
• 投資対象不動産の取得に当たり、中長期にわたり安定収益の確保を図ることが目標。
  そのため、投資対象不動産の用途及び投資地域の双方において、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオの構築を目指し、各種リスクの軽減を図った資産運用を行っている。
• 地域分散投資を行うことにより、特定地域の自然災害等のリスクの低減を図り、安定した収益の確保を目指しており、
  首都圏並びに政令指定都市をはじめとする全国の主要都市及びそれぞれの周辺部の不動産に対して投資を行っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年４月１日現在）

物件数：143件、取得価格：7,290億円、稼働率：（2026年３月31日現在）99.3%

ポートフォリオの分散状況：（2026年４月１日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• 商業施設 29.7%
• オフィスビル 28.4%
• ホテル 24.3%
• 住居 6.8%
• その他 10.8%

＜地域別比率＞

• 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 20.9%
• 東京23区 6.5%
• 首都圏地域 29.4%
• 地方 43.2%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年４月30日(木)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：176,600円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：28.9倍
• 年間分配金（法人予想）：9,150円（2026年５月 4,550円、2026年11月 4,600円）、利回り：5.18%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、3,371～4,142円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年８月に安値(131,300円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、

翌年１月に高値(191,700円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

２月下旬に高値(188,900円)をつけた後は下落基調で推移し、翌月末に年初来安値(170,100円)をつけました。

しかしその後は、安値を切り上げながら推移しています。

ＴＯＰ２：平和不動産リート投資法人(8966)

【特徴】

• 東京都区部を中心に中規模オフィスとシングル・コンパクトタイプのレジデンスへの投資・運用を行っているJ-REIT
• 基本理念である「運用資産の着実な成長」と「中長期的な安定収益の確保」を着実に遂行し、投資主価値の最大化に向けて取り組んでいる。
• 厳格な投資基準に基づき、多数の物件へ投資することで用途・棟数・テナントの分散を行い、ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年３月２日現在）

物件数：138件、取得価格：2,682億円、稼働率（2026年３月31日現在）98.1%

ポートフォリオの分散状況：（2025年11月30日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 51.6%
• レジデンス 48.4%
• その他 ０%

＜地域別比率＞

• 都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 28.5%
• 東京23区 30.0%
• 首都圏 10.3％
• その他地域 31.2%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年４月30日(木)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：146,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：621倍
• 年間分配金（法人予想）：8,000円（2026年５月 3,990円、2026年11月 4,010円、）、利回り：5.45%

直近５営業期間の分配金は、表２のように、１口当たり3,300～3,950円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(114,400円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年12月末に高値(164,100円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

２月下旬に高値(159,600円)をつけた後は下落基調で推移し、３月末に年初来安値(142,800円)をつけました。

そしてその後は、147,000円近辺のほぼヨコヨコで推移しています。

ＴＯＰ１：日本ホテル＆レジデンシャル投資法人(3472)

【特徴】

• 温泉・温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークな特化型J-REITとして、2016年８月に上場。
  主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っていたが、
  2023年２月には、リスク分散を図り、安定性の向上と投資機会の拡大を図るため、新たに賃貸住宅、その他の住宅用に供されるアコモデーション施設（賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等）への投資を可能とした。
• 2023年12月にはスポンサーがアパホールディングス株式会社に交代し、アパグループのスポンサーサポートによって、一層の安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値の向上を目指している。
• 主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っているが、
  ビジネス・シティホテルとアコモデーション施設の取得によるポートフォリオ分散とリスク低減をしている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年12月２日現在）

物件数：31物件、取得価格：689億円、平均稼働率（賃貸住宅等：2025年11月末現在）96.3%

ポートフォリオの分散状況：（2026年１月21日現在）

＜用途別比率＞

• 余暇活用型施設 69.7%
  • 大江戸温泉施設 42.4%
  • ビジネス・シティホテル 27.3%（うちアパホテルは24.1％）
• 賃貸住宅等 30.3%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年４月30日(木)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：70,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：213倍
• 年間分配金（法人予想）：4,072円（2026年５月 2,039円、2026年11月 2,033円）、利回り：5.75%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり1,464～2,478円で推移しており、連続増配を継続中です。

【投資主優待】

毎年５月と11月の年２回、１口以上保有の投資主は、

アパホテル公式サイト（https://www.apahotel.com/）に掲載された「アパホテル」（アパホテルプライド、アパホテル＆リゾート、アパホテルステイを含む）の表記がある予約可能な施設の宿泊利用料金について、

１ポイント１円相当として、利用対象施設の宿泊１泊につき上限1,000円まで宿泊料金に充当できるアパホテル宿泊充当可能ポイントが付与されます。

付与されるするポイント数は、各投資主の保有投資口数に応じて以下となっています。

• １口以上９口以下の場合
  １口あたり500ポイント
• 10口以上の場合
  １投資主につき一律5,000ポイント

１口保有の場合、分配金＋投資主優待（500ポイント×年２回＝1,000円相当）で利回りは7.16%になります。

ホテルを利用される方にとってうれしい内容ですね！

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2025年４月に安値(61,100円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、同年11月に高値(85,000円)をつけました。

それ以降は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

２月中旬に高値(76,900円)をつけた後は下落基調で推移し、３月末に年初来安値(68,400円)をつけました。

そして、その後は72,000円前後のヨコヨコで推移しています。

まとめ

2026年５月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、全ての銘柄が利回り５％超となりました。

そして、いずれも連続増配を継続している点は魅力的ですね！

個別では、

「日本ホテル＆レジデンシャル」は、現時点では資産規模は小さめですが、その分、今後の成長の伸びしろがありそうです。

ホテル料金割引の投資口優待があり、投資口価格が10万円以下で投資しやすい点もいいですね。

「平和不動産リート」は高分配ランキングの常連です。

ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化している点は安心感があります。

「ユナイテッド・アーバン」は、今回ご紹介した中では、資産規模が大きく、投資口価格も上昇基調で推移しています。

「商業施設」「オフィスビル」「ホテル」に満遍なく分散しており、安定感があります。

今回ご紹介していない５月権利のJ-REITの中では、ユナイテッドアーバンの次に利回りが高い、

アクティビア・プロパティーズ(3279)は利回り4.51％(４/30時点)、阪急阪神リート(8987) 4.44%(同)と４％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2026年５月の権利付き最終日は27日(水)（権利落ち日：５/28）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITのＯｎｅリート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 東海道リート、MIRARTH不動産、日本リート：2.5%
• 日本プライムリアルティ、日本ビルファンド： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回はみずほ証券、大和証券）はじめ、引受人（今回はＳＭＢＣ日興証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、３／12(木)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 同投資法人は、「分配金の持続的な成長」と「ポートフォリオ・財務構造に配慮した規律ある外部成長」を基本方針とし、運用を継続してきた。
  今回、新たな特定資産（オフィスビル１、ホテル５の計６物件）を取得することで、内部成長基盤の強化を図り、有利子負債比率（LTV）に留意しつつも中長期的な分配金成長による投資主価値向上を実現できると考え、新投資口を発行することとした。

としています。

今回の資金調達によって、オフィスビル１物件、ホテル５物件の計６物件（取得予定価格 299億円）を2026年３月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、34物件、取得金額は1,521億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約20.6%（第三者割当を含めると、最大約21.6%）で、

直近のオフィスビル又はホテルに投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

日本ビルファンド 1.9%、MIRARTH不動産 11.2%、日本リート 3.5%でしたので、それらと比較すると大規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は2,775口、25日平均は2,161口（３/６時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去の公募増資結果】

ご参考までに、この投資法人は2021年９月にも公募増資を実施しており、その時の結果は表２の結果になっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

POで購入し、受渡日の寄付と大引や１週間後の大引で売却した場合の騰落率は-0.2～+1.3%の結果でした。

その時の地合いに良し悪しも影響してくると思いますので、ご参考まで。

【参考記事】

• 前回（2021年９月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】Oneリート投資法人(3290)
• 前回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】Oneリート投資法人(3290)、大和証券リビング投資法人(8986)、タカショー(7590)

どんな投資法人？

みずほ信託銀行がスポンサーの、東京を中心としたミドルサイズのオフィスビル（延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約10,000 坪））に重点投資するJ-REITです。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【同投資法人の特徴】

１．ポートフォリオ構築方針

主たる用途を限定することなく、オフィスビル、ホテル、住宅、商業施設及びその他用途の不動産に対して投資を行い、中長期にわたる安定的な収益確保と成長性の両面を追求するポートフォリオ構築を目指しています。

• 用途別投資割合
  オフィスビル 50%以上、ホテル・住宅・商業施設・その他用途 50%以下
  • 運用実績と豊富な知見を有するオフィスビルへの投資割合は過半を維持
  • 資産入替を機動的に推進すべく、市場環境に応じてオフィスビル以外のアセットクラスの取得機会を柔軟に検討できるよう「ホテル・住宅・商業施設・その他用途」の各投資対象を設定

２．中小規模のオフィスビルにおける投資運用実績と豊富な知見

同投資法人がオフィスビル投資において重点投資対象とする中小規模のオフィスビルは、市場でのストックが多いために売買における流動性が高く、

また、中小企業を中心としたテナントの代替性が相対的に高いことから賃料単価・稼働率のボラティリティが低いことが特徴として挙げられます。

３．スポンサーの強みを活かして獲得する豊富で質の高い物件情報の活用

同投資法人のスポンサーであるみずほ信託銀行は顧客の保有、運用する不動産にかかる情報に対して、高いアクセス力を有しています。

また、MONEグループ（みずほリートマネジメント（同資産運用会社）、みずほリアルティOne、みずほ不動産投資顧問）は2002年のグループ創業来築き上げてきた私募ファンド事業で培われた独自のネットワークにより、

不動産マーケットにおいて、不動産ファンド、金融機関、建設会社／デベロッパー及び事業会社等からの独自の情報を収集しています。

４．金融系スポンサーの下での安定的な財務基盤と厳格な内部管理・リスク管理体制の構築

スポンサーであるみずほ信託銀行及びみずほ銀行を中心としたレンダーフォーメーションにより、安定的な財務基盤を構築しています。

また、利益相反取引管理や情報管理等を、金融機関におけるノウハウを活かした厳格なルールに基づいて遂行しています。

【ポートフォリオの概要】

(2026年１月30日現在)

保有物件数：28件、取得価格の合計：1,225億円、稼働率97.4%（2026年１月）

（以下は、取得価格ベース）

＜アセットタイプ別比率＞（取得価格ベース）

• オフィス 89.8%
• その他（ホテル） 10.2%

となっており、「オフィス」が９割を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京経済圏（東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県） 59.8%
• 大阪圏 18.0%
• 名古屋圏 12.2%
• 福岡圏 8.7%
• その他 1.3%

となっており、「東京圏」が最も多く６割、次に「大阪圏」が多く２割弱を占めています。

直近の運用概況

【2025年８月期の運用実績と2026年２月期以降の見通し】

（2025年10月15日発表）

表３のとおり、前々期（2025年８月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は２割弱増で着地しました。

前期（2026年２月期）は、前期比 減収減益で、営業収益は１割強減、利益面は２～３割弱減の予想となっています。

増資後の今期（2026年８月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は営業利益は微増ですが、経常利益と純利益は微減の予想です。

【2025年８月期の運用状況】

＜投資環境と運用実績＞

オフィスビル賃貸市場については、従業員の新規雇用に伴うオフィス面積の見直し、業務拡大による館内増床や立地改善のための移転など、テナント需要は引き続き好調であり、賃料については上昇傾向が続くことが見込まれています。

同投資法人においては、ポートフォリオの質的改善並びに良好な売却環境を活かした資産入替戦略の一環として、

2025年３月11日付で南品川JNビル、南品川Nビル及び南品川Jビルの３物件（譲渡価格6,700百万円）、同年同月19日付でMY熊本ビルの準共有持分55%（譲渡価格1,028百万円）をそれぞれ譲渡し、

同年同月21日付でコンフォートイン名古屋栄駅前(取得価格7,740百万円)を取得しました。

また、不動産投資運用における環境・社会・ガバナンス配慮の重要性を認識し、企業の社会的責任として、環境負荷の低減や持続可能な社会の実現を目指した取組みを継続しています。

当期は、ONEST横浜西口ビル、ONEST上野御徒町ビル及びフィールド北参道においてCASBEE不動産評価認証のAランク（大変良い）を取得しました。

この結果、当期末現在の同投資法人の保有資産合計は29物件（取得価格合計1,237億円。なお、匿名組合出資持分は含まない。）、総賃貸可能面積は159,275㎡、また、当期末現在の稼働率は98.3％（前期末比 0.1ポイント減）となりました。

＜資金調達の概要＞

当期は、2025年７月31日に返済期限が到来した既存借入金15億円の返済資金及び2025年８月６日に償還期限が到来した投資法人債15億円の償還資金に充当するため、

2025年７月30日付で29億円の投資法人債の発行を行いました。

このうち、10億円は、グリーンボンド（環境改善や再生可能エネルギーなどのグリーンプロジェクトに必要な資金を調達するために発行される債券）による資金調達となりました。

この結果、当期末現在での有利子負債残高は653億円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は48.3％（前期末比 変わらず）となりました。

【前期（2026年２月期）の見通し】

＜投資環境＞

オフィスビル賃貸市場については、新規に供給されるオフィスビルのリーシング（テナント誘致、客付け）活動による影響には今後も注視が必要ですが、

引き続き企業のオフィス拡大ニーズによる需要は底堅く、特に立地競争力の高いオフィスは、より高く評価されていくものと見込んでいます。

オフィスビル売買市場については、金利上昇等の市況動向は注視が必要なものの、国内外の機関投資家の物件取得意欲は高く、優良物件の売却情報は限定的であることから、引き続き厳しい物件取得環境が続くことを見込んでいます。

ホテル市場では、国内・インバウンド、レジャー・ビジネス、いずれのセグメントの需要も堅調に推移することが期待しています。

＜今後の運用方針及び対処すべき課題＞

同投資法人は、本邦不動産マーケットにおいて豊富な取扱実績を有するみずほ信託銀行をスポンサーとして、

物件の取得並びに運用面及び財務面における各種サポートを得ながら成長を図り、投資主価値の最大化を目指しています。

運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により資産価値の維持・向上（内部成長）を図るとともに、中長期的な安定成長を実現するため、引き続き厳選投資（外部成長）を行いながら、ポートフォリオの質的改善を目指しています。

かかる外部成長及び内部成長の両側面における成長戦略を実現するため、同投資法人は、同資産運用会社、MONE及びMREM（MONEグループの不動産私募ファンドの運用会社）の運用ノウハウと経営資源等を用いることに加え、

スポンサーであるみずほ信託銀行のサポートを最大限に活用する方針です。

スポンサーは、MONE及びMREMと連携し、同投資法人が従来から重点投資対象としてきた中小規模のオフィスビル以外の資産の取得検討への活用を目的として、ホテルパイプライン情報及び必要な人材やノウハウの提供等を強化しています。

（外部成長）

同投資法人は、中小規模のオフィスビル（※１）を重点投資対象としつつ、ホテル、住宅、商業施設等も組入れるポートフォリオ構築方針のもと、

個別物件の立地や建物仕様、用途特性等を見極めた投資を行うことで、ポートフォリオの質の維持・向上を図りつつ、資産規模の拡大を目指しています。

※１：中小規模のオフィスビル

延床面積が概ね33,000㎡（約10,000坪）未満で入居テナントのニーズを充足する一定のビルスペックを有したオフィスビルをいう。

投資対象地域については、日本国内において、ポートフォリオの地域分散を考慮しながら投資対象となる資産の用途に適した地域とし、

オフィスビル、住宅、商業施設は「東京経済圏を中心とした五大都市圏（※２）、地方政令指定都市等」（※３）を対象とし、

ホテルは日本全国の主要都市及びその周辺地域又は観光地を対象としています。

※２：五大都市圏

東京経済圏、大阪圏（大阪市）、名古屋圏（名古屋市）、福岡圏（福岡市）、札幌圏（札幌市）及びその近郊の地域

※３：地方政令指定都市等

五大都市圏以外に所在する政令指定都市及び地方政令指定都市以外の県庁所在地又はそれに準ずる都市

＜内部成長戦略＞

同投資法人は、下記のような取組みを行うことで、稼働率の維持・向上、賃貸事業収支の向上を図る方針です。

• プロパティ・マネジメント会社及び賃貸仲介会社との連携強化
• テナントリレーションの構築・強化
• マーケット動向に合わせた賃料の増額交渉
• 戦略的CAPEX（資本的支出）（※４）の活用による物件価値の維持・向上
• 既存取引の見直しによる運営・管理コストの低減
• ESG（環境・社会・ガバナンス）への取組み強化

※４：戦略的CAPEX（資本的支出）

長期的視点に基づく物件の資産価値の維持・向上のためのリニューアル工事、個別空調の導入、エントランスリニューアルによるビルの視認性向上等の資本的支出を、優先度等を考慮しながら適時適切に実施することをいう。

【2026年８月期の運用状況及び分配金の予想の修正、2027年２月期の予想】

今回のPO発表時に公表された、計６物件の取得に伴い、

2026年８月期の運用状況と分配金予想の修正、2027年２月期の運用状況と分配金予想をしています。

2026年８月期の運用状況と分配金予想は表３です。

前回発表予想から、営業収益は１割、利益面は微増～１割弱の増額修正をしています。

この運用状況の予想は、今回の新規取得資産（計６物件）と譲渡予定資産（２物件）が含まれています。

分配金は前回予想から変わらずの予想です。

2027年２月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年９月５日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「Ａ＋」（安定的）
  （※Ａ：債務履行の確実性は高い。）

投資口価格の動向

【2026／３／６(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：84,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：85.3倍
• 年間分配金（法人予想）：4,340円（2026年８月 2,170円、2027年２月 2,170円）、利回り：5.13%

分配金利回りは5.13%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.20%(３/６時点)）と比較すると、２倍以上の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.52％（2026年２月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

表４のように、直近５期の分配金は、１口当たり2,230.3～2,776.3円（2025年９月１日付１／３投資口分割後換算）となっており、上下546円差で推移し、やや変動幅が大きくなっています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(73,500円)をつけるまでは、下落トレンドで推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移しており、2026年１月に高値(93,400円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年１月中旬に昨年来高値(93,400円)をつけた後は、しばらくヨコヨコの展開でしたが、

３月に入り下落しはじめ、そして今回のPO発表の翌営業日(3/6)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念で、出来高を伴い窓を空けて前日比 5,200円安(-5.80%)と急落しました。

今後の投資口価格は、節目の80,000円を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• みずほ信託銀行がスポンサーの、東京を中心としたミドルサイズのオフィスビル（延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約10,000 坪））に重点投資するJ-REIT。
• 主たる用途を限定することなく、オフィスビル、ホテル、住宅、商業施設及びその他用途の不動産に対して投資を行い、中長期にわたる安定的な収益確保と成長性の両面を追求するポートフォリオ構築を目指している。
• 前々期（2025年８月期）の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は２割弱増で着地。
• 増資後の今期（2026年８月期）の運用予想は、今回の資金調達による資産取得（譲渡も含む）により、前回予想から営業収益は１割、利益面は微増～１割弱の増額修正をしており、
  前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は営業利益は微増だが、経常利益と純利益は微減を予想。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想) 5.13％(３/６時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.20%(同)と比較して２倍以上の高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,230.3～2,776.3円（2025年９月１日付１／３投資口分割後換算）で上下546円差で推移し、やや変動幅が大きくなっている。
• 今回の増資後の2026年８月期の分配金は、前回予想から変わらずで前期比 85円減、翌2027年２月期は同変わらずの予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は2,775口、25日平均は2,161口（３/６時点）で流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2024年12月に安値(73,500円)をつけるまでは、下落トレンドで推移していたが、
  その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移しており、2026年１月に高値(93,400円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、今年１月中旬に昨年来高値(93,400円)をつけた後は、しばらくヨコヨコの展開だったが、
  ３月に入り下落しはじめ、そして今回のPO発表の翌営業日(3/6)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念で、出来高を伴い窓を空けて前日比 5,200円安(-5.80%)と急落した。
• 今後の投資口価格は、節目の80,000円を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITのジャパン・ホテル・リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 日本ホテル＆レジデンシャル、東海道リート：2.5%
• ユナイテッドアーバン、日本プライムリアルティ、日本ビルファンド： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券、大和証券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、３／３(火)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 同投資法人は、「安定性とアップサイド・ポテンシャル」が両立するポートフォリオの構築を目指しており、2/25付「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ（ハイアット リージェンシー 東京）」にて公表した資産の取得は、その方向性に合致するものと考えている。
• また、同投資法人は従前より、資産の取得に際してはエクイティ（株主資本）及びデット（負債）を適切に組み合わせた資金調達を行うことを基本方針としており、今回も一貫して同じ方針に基づく資金調達を予定している。
• 上記に記載した資産の取得等のための資金調達を実施するにあたり、財務の健全性の確保、マーケット動向及び１口当たり分配金の水準等も勘案の上、今回の新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、フルサービス（総合型）ホテル１物件（ハイアット リージェンシー 東京）の計１物件（取得予定価格 1,260億円）を2026年３月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、52物件、取得金額は6,413億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約16.6%（第三者割当を含めると、最大約17.4%）で、

直近のホテル特化型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

インヴィンシブル 13.9%(2024年７月実施)、日本ホテル＆レジデンシャル 32.1%(2024年12月実施)、日本ホテル＆レジデンシャル 39.0%(2025年12月実施)でしたので、それらと比較すると中規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は16,864口、25日平均は18,097口（２/26時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去の公募増資結果】

ご参考までに、この投資法人は過去にも公募増資を実施しており、その時の結果は表２の結果になっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

POで購入し、受渡日の寄付と大引や１週間後の寄付で売却した場合は1.9～6.5%の損益プラスの結果でした。

その時の地合いに良し悪しも影響してくると思いますので、ご参考まで。

【参考記事】

• 前回（2024年７月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985) ＜2024年７月実施＞
• 前回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】平和不動産リート(8966)、星野リゾート・リート(3287)、ジャパン・ホテル・リート(8985)

どんな投資法人？

中長期的な観点から着実な成長と安定した収益の確保を目指し、資産の運用を行うことを基本方針とした、ホテル特化型のJ-REITです。

「国内レジャー客」及び「訪日外国人レジャー客」の需要の取込みが中長期的に期待できる地域において高い競争力を持つホテル用不動産等の取得や、

ポートフォリオ全体の収益力、安定性、質の向上を通じ、投資主価値の最大化を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【成長戦略】

同投資法人は、以下の成長戦略に則り、投資主価値の最大化を目指しています。

＜外部成長戦略＞

• 「国内レジャー客」及び「訪日外国人レジャー客」の需要の取込みが中長期的に期待できる地域において高い競争力を持つホテル用不動産等の取得
  （重要な投資対象）
  運営及び管理ノウハウ、投下資本、立地の制約から参入障壁が高い「フルサービスホテル」及び「リゾートホテル」
  （戦略的投資地域）
  北海道エリア、東京及びベイエリア、大阪・京都エリア、福岡エリア、沖縄エリア
• ポートフォリオ全体の収益力、安定性、質の向上

＜内部成長戦略＞

アクティブ・アセットマネジメント戦略の着実な実行による「安定性」と「アップサイド・ポテンシャル」の両立

• アップサイドを実現する「アクティブ・アセットマネジメント戦略」の立案及び実施
• 安定収益の確保を実現する資本的支出の立案、実施、及び賃借人のモニタリング

＜財務戦略＞

• 財務の健全性及び安定性確保
• レンダーフォーメーション（調達先金融機関の構成）及び金融機関との関係強化
• 資金調達手法の多様化

としています。

【ポートフォリオの概要】

(2026年２月25日現在)

ポートフォリオの合計　物件数（全てホテル）：51件、取得価格：5,153億円、総客室数：14,130室、１ホテルあたり客室数 平均277室

（以下は、取得価格ベース）

＜ブランド別比率＞

• ヒルトン 35.2%
• オリエンタルホテル 18.6%
• ホテル日航／ホテルJALシティ 6.5%
• ホリデイ・イン（IHG） 5.2%
• メルキュール／イビス（アコー） 4.7％
• シェラトン 3.4%
• ドーミーイン等（共立メンテナンス） 2.9%
• the b 2.4%
• その他 21.2%

となっており、「ヒルトン」が４割弱、「オリエンタルホテル」が２割弱を占めています。

＜タイプ別比率＞（取得価格ベース）

• フルサービスホテル 50.5%
• リミテッドサービスホテル 31.1%
• リゾートホテル 18.3%

となっており、「フルサービスホテル」が５割を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京 22.7%
• 関東（東京除く） 15.7%
• 大阪 10.0%
• 沖縄 16.0%
• 関西（大阪除く） 6.7%
• 九州（沖縄除く） 17.0%
• 北海道 4.4%
• 中国 4.2％
• 中部 3.4%

となっており、「東京」が最も多く２割強、次に「九州（沖縄除く）」「沖縄」「関東（東京除く）」が多く、それぞれ２割弱となっています。

直近の運用状況

【2025年12月期の運用状況と2026年12月期の見通し】

（2026年２月25日発表）

表３のとおり、前期比 増収増益で、営業収益は４割弱増、利益面は５割弱増で着地しました。

今期（2026年12月期）通期予想は、今回のPO発表時に上方修正（表４参照）しており、

前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は微増～１割増を見込んでいます。

【前期（2025年12月期）の運用状況】

＜運用実績＞

国内の宿泊・観光マーケットは、堅調な国内宿泊需要に加え、訪日外国人（以下「インバウンド」）の数についても、2025年の年間で推計4,268万人、前年比＋15.8％（日本政府観光局(JNTO)）となり、年間における過去最高のインバウンド数を更新しました。

2025年７月に日本で大災害が起こるとの風説により香港を中心としたインバウンドが一時的に減少したほか、同年11月に中国政府が日本への渡航自粛を要請したこと等により同月以降の中国からのインバウンドには一部影響がみられたものの、

日本への旺盛なインバウンド需要のトレンド自体に変化はなく、インバウンド数の増加は継続しました。

また、宿泊旅行統計調査（観光庁）における国内宿泊施設の延べ宿泊者数（速報値）のうち、

2025年の日本人延べ宿泊者数は476百万人泊（前年比△3.8％）と底堅く推移した一方で、2025年の外国人延べ宿泊者数は177百万人泊（同＋7.8％）と前年を超える水準で推移しました。

結果として、2025年の国内宿泊施設の延べ宿泊者数は653百万人泊（同△0.9％）となりました。

このような良好な環境のもと、同投資法人は、2025年１月に博多中洲ワシントンホテルプラザ（譲渡価格4,610百万円）を売却し、2025年２月にヒルトン福岡シーホーク（取得価格64,350百万円）を取得しました。

固定賃料のみの普通借家契約により賃料の上昇余地が限定的であった博多中洲ワシントンホテルプラザを売却するとともに、

国内外のレジャー需要が中長期的に期待できる地域において高い競争力を持つホテルであるヒルトン福岡シーホークを取得したことにより、同投資法人のポートフォリオの質の向上を図りました。

内部成長については、同投資法人は、ホテルを運営する各ホテルの賃借人及びオペレーターとの緊密なコミュニケーションを通じ、

客室改装を活かした宿泊単価の引き上げや、効果的なマーケティング施策・精緻なレベニューマネジメント（需要に応じて価格を変動させ、収益を最大化する管理手法）に伴う国内外レジャー需要の高単価での取り込みなどにより、収益向上を図りました。

併せて、運営コストの削減のための施策等にも継続して取り組み、利益率の向上に努めました。

また、同投資法人は、内部成長戦略の一つとして、収益向上及び競争力強化などを目的に戦略的ＣＡＰＥＸ（企業が将来の成長や競争力強化を目的として行う設備投資や長期的な資産への支出）を実行しています。

成長期待の高いホテルを選別し、客室やレストラン等の売上の増加を企図した戦略的ＣＡＰＥＸを実行することで、改装によるホテル収益の向上を図りました。

このような取組みの結果、同投資法人が保有するホテルの業績について、当期の変動賃料等導入28ホテルのＲｅｖＰＡＲ（※１）は18,545円（前年比＋14.3％）、ＧＯＰ（※２）は29,497百万円（同＋16.5％）となり、いずれも前年を大きく上回りました。

※１：「ＲｅｖＰＡＲ」とは、販売可能客室数当たり宿泊部門売上（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊部門売上高合計（サービス料を含みます。）を同期間の販売可能客室数合計で除したものをいう。

※２：「ＧＯＰ」とは、Gross Operating Profit（売上高営業利益）であり、ホテルの売上高から人件費、一般管理費等ホテルの運営にかかる費用を控除した残額をいう。

＜資金調達の状況＞

当期においては、2025年２月に、ヒルトン福岡シーホークの取得資金に充当するため、643億円の新規借入れを行いました。

当該借入れについては、借入期間を最長約７年とし、借入期間の長期化及び返済期限の分散を図りました。

併せて、当期に返済期日が到来した既存借入金について、合計310億円の借入れを実行し、最長９年となる長期借入金による借換えを実現しました。

うち194億円については、グリーンローン（環境改善や持続可能な事業に限定して資金を調達する融資）による借換えを行っています。

また、2025年９月に償還期限を迎えた第13回無担保投資法人債2,800百万円については、同年９月に第14回無担保投資法人債（グリーンボンド）1,800百万円と第15回無担保投資法人債800百万円を起債し、償還に充当した上で、残額については、手元資金により償還しました。

なお、一連の資金調達のうち873億円については、固定金利による調達又はスワップ契約締結による金利の固定化を実施しました。

これにより、当期末時点における有利子負債残高は2,693億円、うち１年内返済予定の長期借入金227億円、長期借入金2,129億円、１年内償還予定の投資法人債131億円、投資法人債206億円となっており、

当期末時点の当期末時価ＬＴＶ（※３）は35.3％（前期末比 5.1ポイント増）、当期末時点における有利子負債総額に対する固定金利比率は80.1％（同 6.9ポイント増）となりました。

※３：期末時価ＬＴＶ＝期末有利子負債額／期末総資産額×100

【今期（2026年12月期）の見通し】

日本経済の先行きについては、物価上昇の継続や米国の通商政策による景気の下振れリスクなどに留意する必要があるものの、

雇用・所得環境の改善や政府の各種政策の効果が、緩やかな回復を支えていくことが期待されます。

国内の宿泊・観光マーケットについては、国内宿泊需要は引き続き底堅く推移することが期待されます。

インバウンド需要については、中国の動向に伴う影響が一定期間想定されるものの、他の国・地域からのインバウンド数の拡大により、旺盛なインバウンド需要は継続すると同投資法人は考えています。

同投資法人は、堅調な宿泊マーケットにおける積極的な需要獲得に努め、効果的なマーケティング施策や精緻なレベニューマネジメントを継続し、国内外レジャー需要を高単価で取り込むことにより、宿泊部門の売上の増加を目指しています。

併せて、非宿泊部門においても、改装等のハード面とサービス向上等のソフト面での両輪の効果的な取組みによって、売上の増加を図る方針です。

コスト面については、これまで賃借人及びオペレーターと協働して実現してきた、各ホテルの業務の見直し等による効率的な運営を継続するとともに、リソースの最適化を図り、収益性の向上に努める計画です。

さらに、特に成長期待の高いホテルを選別し、客室等の売上の増加を企図した戦
略的ＣＡＰＥＸによるリノベーションを実施していく予定です。

同投資法人は、世界的に海外旅行の潜在的需要は大きく、インバウンドの宿泊需要は中長期的に成長を続けるものと見込んでおり、宿泊・観光マーケットは拡大していくと考えています。

また、個別ホテルの立地や競争力、オペレーターの能力（他のホテルとの差別化、コスト管理も含めた収益力の向上、需要の取込み等を実行する能力）に加え、とりわけ同資産運用会社のアセットマネジメント力が、ホテルの業績の差別化につながると考えています。

このような環境認識のもと、同投資法人は同資産運用会社と共に、ホテル特化型Ｊ－ＲＥＩＴとしてこれまで培った経験を活かした差別化戦略を継続して実行し、以下の運用を行っていく方針です。

＜内部成長＞

主に固定賃料により「安定性」を確保するとともに、ホテルの特性に即したブランドの採用やホテルマネージメントジャパングループとの連携等の多様な手段により、物件収益力と資産価値の向上を能動的に図るアクティブ・アセットマネジメント戦略の実行を通じて、「アップサイド・ポテンシャル」を追求する方針です。

固定賃料物件においては、各ホテルが立地するマーケットの賃料水準あるいは賃借人の信用力及び賃料負担力を踏まえた適正な賃料の設定・維持に引き続き注力していくとともに、宿泊マーケットの状況に応じて賃料引上げ（売上歩合賃料の導入を含む。）を目指していく方針です。

変動賃料物件や運営委託方式の物件においては、アクティブ・アセットマネジメント戦略の実践により変動賃料等の増加を図っています。

＜外部成長＞

「国内外のレジャー需要」が中長期的に期待できる地域における高い競争力を持つホテル用不動産等（ホテル・アセット）の取得を目指しています。

また、安定的な収益を確保するとともに、アップサイドの実現を図るため将来の成長性を意識したポートフォリオを構築する方針です。

また、物件の取得に際し、当該ホテル・アセットの建物及び設備といったハード面、ホテル賃借人及びホテル運営受託者の信用力（ホテル賃借人の賃料負担力を含む。）、運営及び管理能力といったソフト面

並びに需要の安定性及び成長性の基盤となるロケーションの面での優位性を重視しています。

＜財務戦略＞

財務の安定性・健全性の向上に注力し、緊密なコミュニケーション等により、取引金融機関との信頼関係の維持・向上し、レンダーフォーメーションの強化を図る方針です。

ホテルマーケットの更なる成長期待がある中、引き続き、借入コストに留意しながら、一定の固定金利比率の確保、借入期間の長期化及び返済期限の分散化を目指しています。

併せて、新規借入先の招聘や資本的支出の適正なコントロール等により、財務基盤の強化を図っていく方針です。

ＬＴＶについては、時価ＬＴＶによるレバレッジコントロールを行い、原則として時価ＬＴＶ40％を上限に運用を行っていく方針です。

また、投資法人債の発行、グリーンファイナンスによる調達等の検討も含め、資金調達手段の一層の多様化を図っていくとしています。

【2024年12月期運用状況の予想の修正】

今回のPOと、2026年３月に予定している資産取得（国内ホテル１物件（ハイアット リージェンシー 東京）に伴い、

2026年12月期中間期（2026年１月～６月）と2026年12月期通期（2026年１月～12月）の運用状況の修正をしています。

2026年12月期通期の運用状況予想は、表４です。

前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は２割弱の増額をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約24.4%の増加率(5,153→6,413億円)からすると、

営業収益と利益面の増額修正の割合はこれに比べて見劣りしており、物足りない印象です。

また、分配金予想は前回予想から変わらずです。

【格付けの状況】

（2025年12月31日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「Ａ＋」（ポジティブ）
  （※A：債務履行の確実性は高い。）
• 株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）：発行体格付「Ａ」（ポジティブ）
  （※A：信用力は高く、部分的に優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2026／２／26(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：85,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：41.6倍
• 年間分配金（法人予想）：5,177円（年１回 12月）、利回り：6.04%

分配金利回り 6.04%（予想）は、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.13%(２/26時点)）と比較すると２倍超の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.60％（2026年１月末時点：一般社団法人  不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

直近５期の分配金は、表５のようになっており、１口当たり366～5,061円で推移し、連続増配を継続中です。

また、コロナ禍ではホテルの稼働率が落ち込んだため、分配金も極端に減少しましたが、2023年12月期以降はコロナ禍以前の水準に戻っています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2025年４月に安値(64,800円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は右肩上がりの上昇基調で、同年11月に高値(91,600円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年12月下旬の配当権利付き最終日(12/26)に高値(87,500円)をつけましたが、権利落ち日に急落し、翌月上旬に安値(80,900円)をつけました。

しかしその後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しています。

そして今回のPO発表翌営業日(2/26)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念から、やや出来高を伴い前日比 800円安(-0.92%)と売られました。

今後の投資口価格は、25日移動平均線（赤線）や直近の安値(80,900円)の上をキープし、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 中長期的な観点から着実な成長と安定した収益の確保を目指し、資産の運用を行うことを基本方針とした、ホテル特化型のJ-REITで、
  「国内レジャー客」及び「訪日外国人レジャー客」の需要の取込みが中長期的に期待できる地域において高い競争力を持つホテル用不動産等の取得を通じ、投資主価値の最大化を目指している。
• 前期（2025年12月期）の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は４割弱増、利益面は５割弱増で着地。
• 今期（2026年12月期）の運用状況予想は、今回のPO発表時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は微増～１割増を見込んでいる。
• 今回のPOと資金調達による資産取得により、今期の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は２割弱の増額修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約24.4%の増加率(5,153→6,413億円)からすると、営業収益と利益面の増額修正の割合はこれに比べて見劣りしており、物足りない印象。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 6.04％(２/26時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.13%(同)と比較すると２倍超の高い水準で、J-REITの平均的水準と比較しても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり366～5,061円で推移しており、連続増配を継続中。
  コロナ禍ではホテルの稼働率が落ち込んだため、分配金も極端に減少したが、2023年12月期以降はコロナ禍以前の水準に戻っている。
• 今回の増資後の今期の分配金は、前回予想から変わらずで前期比 116円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は16,864口、25日平均は18,097口（２/26時点）で、流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2025年４月に安値(64,800円)をつけるまでは下落基調で推移したが、
  その後は右肩上がりの上昇基調で、同年11月に高値(91,600円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、昨年12月下旬の配当権利付き最終日(12/26)に高値(87,500円)をつけたが、権利落ち日に急落し、翌月上旬に安値(80,900円)をつけた。
  しかしその後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移している。
  そして今回のPO発表翌営業日(2/26)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念から、やや出来高を伴い前日比 800円安(-0.92%)と売られました。
• 今後の投資口価格は、25日移動平均線や直近の安値(80,900円)の上をキープし、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2026年２月権利確定のJ-REIT（全15銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2026年１月30日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

【PR】手数料無料でワン株買付！マネックス証券

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：Ｏｎｅリート投資法人(3290)

【特徴】

• みずほ信託銀行がスポンサーの、東京を中心としたミドルサイズのオフィスビル（延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約10,000 坪））に重点投資するJ-REIT。
• 不動産の本質的価値である、「立地」と「ビルスペック（機能性・デザイン性等）」を追求し、
  投資に当たってはテナントニーズの高い立地に所在するビルスペックの高い物件に厳選して投資している。
• みずほ信託銀行の広範な顧客基盤、情報ネットワーク、信託銀行ならではの不動産情報へのアクセス力並びにMONEグループ（※１）の不動産投資・運用に対する多様な経験、高い専門性及び独自ネットワークを活用して、
  物件や売却確度等の観点から質の高い情報を早期に幅広く入手し、物件の取得につなげることにより、質の高いポートフォリオの形成を目指している。
  ※１：みずほリートマネジメント株式会社（同資産運用会社）、みずほリアルティOne株式会社及びみずほ不動産投資顧問株式会社を総称して、「MONEグループ」という。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年１月30日現在）

物件数：28物件、取得価格：1,225億円、稼働率：98.3%（2025年８月末現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 89.8%
• その他（ホテル） 10.2%

＜地域別比率＞

• 東京経済圏 59.8%
• 大阪圏 18%
• 名古屋圏 12.2%
• 福岡圏 8.7%
• その他 1.3%

となっており、「東京経済圏」が６割、「大阪圏」が２割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年１月30日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：90,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：162倍
• 年間分配金（法人予想）：4,425円（2026年２月 2,255円、2026年８月 2,170円）、利回り：4.87%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり2,230.3～2,776.3円（2025年９月１日付１／３分割後換算）で推移し、上下で546円の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(73,500円)をつけるまでは高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移していましたが、

その後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2026年１月に高値(93,400円)をつけてます。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年12月に安値(87,100円)をつけた後は、上昇基調で推移し、

今年１月中旬に昨年来高値(93,400円)をつけています。

ＴＯＰ２：セントラル・リート投資法人(3488)

【特徴】

• 名古屋鉄道グループの総合デベロッパーである「名鉄都市開発」及び「ザイマックスグループ」の不動産マネジメントノウハウの蓄積が相対的に豊富なオフィス、商業施設及びホテルを主用途とする物件を重点投資対象（メインアセット）として組み入れて運用しているJ-REIT。
• 不動産利用の視点及び不動産有効活用の視点から、物件取得後の安定運用が見込める物件の選定を行っている。
• 名古屋鉄道グループ及びザイマックスグループが有するノウハウを活用すること等により、ザイマックスグループがこれまで培ってきた不動産マネジメント力を用いて、安定した資産運用を目指している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月31日現在）

物件数：18物件、取得価格：438.6億円、平均稼働率：99.8%（2025年12月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 56.2%
• 商業施設 29.3%
• ホテル 12.4%
• その他（住宅） 2.1%

となっており、「オフィス」が６割弱を占めています。

＜地域別比率＞

• 都心８区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、豊島区、台東区、品川区） 35.0%
• 東京経済圏（都心８区を除く東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県） 32.0%
• 政令指定都市 25.6%
• その他 7.4%

となっており、「都心８区」が４割弱、「東京経済圏」が３割強を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年１月30日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：115,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：3,651倍
• 年間分配金（法人予想）：6,272円（2026年２月 3,171円、2026年８月 3,101円）、利回り：5.41%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり3,159～3,728円で推移し、上下569円の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年５月に高値(123,900円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、翌年４月に安値(103,800円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じ、2024年５月につけた高値に迫る勢いです。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年12月に安値(114,400円)をつけた後は上昇基調で推移し、今年に入って高値(121,100円)をつけました。

しかしその後は調整しています。

ＴＯＰ１：ＭＩＲＡＲＴＨ不動産投資法人(3492)

【特徴】

• 異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用することで、「着実な成長」及び「安定した運用」の実現を目指しているJ-REIT
• 住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件を機動的に取得する総合型リートで、
  MIRARTHホールディングスグループの開発力と資産運用会社独自のソーシング（投資対象となる案件の調達）力を活かした着実な外部成長を目指している。
• スポンサー各社（MIRATHホールディングス、共立メンテナンス、ヤマダホールディングス）の有する様々な運用ノウハウ及びオペレーション力を活用した、
  ポートフォリオの安定運用並びに収益性向上及び運営コスト適正化の実施による内部成長を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年１月30日現在）

物件数：80物件、取得価格：1,779億円、稼働率：98.5%（2025年12月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• 住宅 37%
• オフィス 26%
• 商業施設 20%
• ホテル 17%

となっており、「住宅」が４割弱、「オフィス」が３割弱を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京経済圏 59%
• 名古屋経済圏 12%
• 大阪経済圏 ９%
• 福岡経済圏 ４%
• その他 16%

となっており、「東京経済圏」が６割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年１月30日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：93,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：506倍
• 年間分配金（法人予想）：5,400円（2026年２月 2,700円、2026年８月 2,700円）、利回り：5.78%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり2,617～2,800円で推移し上下の幅は183円で安定しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年１月に高値(105,400円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(80,300円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じ、直近では95,000円前後のほぼヨコヨコで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年12月に安値(92,000円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、

今年１月中旬に、昨年10月につけた高値と同値の昨年来高値(96,800円)をつけました。

しかし、その後は調整しています。

まとめ

2026年２月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位３銘柄の利回りは、５％台後半が１銘柄、５％台前半が１銘柄、４％台後半が１銘柄となりました。

ＴＯＰ１の「ＭＩＲＡＲＴＨ不動産（旧タカラレーベン不動産）」は、分配金の安定度が高く、安心して保有できる点はいいですね。

株価モメンタムは、直近２年間の高値を更新したばかりの「Oneリート」が好調です。

J-REIT全体では、2025年の年初からの上昇基調が、勢いは少し落ちてきたものの継続中です。

個別では、

「ＭＩＲＡＲＴＨ不動産」は、上記に加え、投資口価格も比較的安定しています。

キャピタルゲインはあまり期待できないかもしれませんが、低リスクの銘柄が好み方向けですね。

「セントラル・リート（旧ザイマックス・リート）」は、高値を切り下げて推移している点は気になる所です。

ただ、高分配ランキングでは常連で、安定した高分配の点は魅力的ですね。

「Oneリート」は、今年１月につけた高値をブレイクすればもう一段高が狙えそうです。

昨年、投資口を１／３分割しており、買いやすくなっている点もポジティブです。

今回ご紹介していない２月権利のJ-REITの中では、Oneリートの次に利回りが高い、

日本都市ファンド(8953)は利回り4.85％(１/30時点)、大和ハウスリート(8984) 4.68%(同)で利回りは４％台後半となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2026年２月の権利付き最終日は25日(水)（権利落ち日：２/26）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年12月権利確定のJ-REIT（全９銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年12月10日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：マリモ地方創生リート投資法人(3470)

【特徴】

• 2016年７月に東証J-REITに上場した、レジデンス・商業施設・ホテル・オフィス・物流施設・駐車場からなる総合型J-REIT。
• 東京圏や関西、中部圏などの大都市圏の物件に比重を置き投資していているJ-REITが多い中、地方都市に重点を置き、“地方から日本を強くしていく”ことを基本理念としているところが特徴。
• スポンサーである株式会社マリモの不動産開発・市街地再開発ノウハウおよびバリューアップノウハウを活用した「まち」を再生し、
  地域貢献性の高いレジデンスや商業施設等への投資による「まち」の活性化を促進している。
• 地方を中心とした総合型ポートフォリオを構築することにより、「相対的に高い投資利回り」かつ「安定的な収益」の確保と運用資産の確実な成長を志向し、投資主価値の中長期にわたる向上を目指している。

【ポートフォリオ構築方針】

• 地域別投資比率
  • 地方都市（東京圏を除いた原則人口20万人以上の都市）、その他地域（地方都市および東京圏を除いた全国の地域） 70%以上
  • 東京圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県） 30%以下
• 用途別投資比率
  • 「レジデンス」及び「商業施設」 70%以上
  • ホテル、オフィス、物流施設及び駐車場 30%以下

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月27日現在）

物件数：60件、取得価格：614.9億円、稼働率：99.3%（2025年11月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2025年８月31日現在）

＜アセットタイプ別投資比率＞

• レジデンス 34.0%
• 商業施設 43.1%
• ホテル 9.3%
• オフィス 7.7%
• 物流施設 5.9%

＜地域別投資比率＞

• 北海道 8.6％
• 東北 8.6%
• 東京圏 5.6%
• 甲信越・北陸・関東（首都圏除く） 18.1%
• 東海 13.7%
• 近畿 10.4%
• 中国・四国 16.3%
• 九州・沖縄 18.6%

となっており、アセットタイプ別では「商業施設」が最も多く４割強、「レジデンス」が２番目に多く３割強、

地域別では「九州・沖縄」と「甲信越・北陸・関東（首都圏除く）」「中国・四国」が多く２割弱づつです。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年12月10日(水)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：112,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：6,181円（2025年12月 3,058円、2026年６月 3,123円）、利回り：5.50%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、

分配金は、１口当たり3,452～3,713円で推移しており、最大と最小の幅は261円です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年５月に高値(135,000円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(95,700円)をつけました。

しかしその後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

10月中旬に安値(107,500円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、11月下旬に年初来高値(115,900円)をつけました。

しかしその後は、連続陰線で調整しています。

ＴＯＰ２：ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985)

【特徴】

• 中長期的な観点から着実な成長と安定した収益の確保を目指し、資産の運用を行うことを基本方針とした、ホテル特化型のJ-REIT
• 「国内レジャー客」及び「訪日外国人レジャー客」の需要の取込みが中長期的に期待できる地域において高い競争力を持つホテル用不動産等の取得や、
  ポートフォリオ全体の収益力、安定性、質の向上を通じ、投資主価値の最大化を目指している。
• 「アクティブ・アセットマネジメント戦略」の着実な実行による、「安定性」と「アップサイド・ポテンシャル」の両立を図っている。

【ポートフォリオ構築方針】

• ホテル用不動産等のハード、ソフト、ロケーション面での優位性を重視
  • 重要な投資対象は運営及び管理ノウハウ、投下資本、立地の制約から参入障壁が高い「フルサービスホテル」及び「リゾートホテル」
  • 「リミテッドサービスホテル」はホテル賃借人の信用力、築年、ロケーション、客室構成、収益性を重視
  • シングルルームを主体とする宿泊特化型ホテルについても、ホテルスペックやアップサイド実現の蓋然性等を勘案し個別に取得を検討
  • 特に、アクティブ・アセットマネジメント戦略の実行による内部成長及び既存物件とのシナジー効果が期待されるホテルについては、積極的に取得を検討
• 戦略的投資対象地域
  北海道エリア、東京及びベイエリア（※１）、大阪・京都エリア（※２）、福岡エリア、沖縄エリア
  ※１：ベイエリアとは、東京湾に面した神奈川県及び千葉県の臨海地域を指す。
  ※２：大阪・京都エリアとは、大阪府及び京都府を指す。
• 取得時の内部成長戦略の検討・立案
  • 契約改定時等における適切な賃料水準・スキームの検討、費用削減可能性、ハード面の改善可能性の検討
  • 特に、変動賃料等導入物件では、賃借人・ホテル運営者と協働して内部成長を促進
• ホテルへの多様な投資機会に対して、HMJ（ホテルマネージメントジャパン）の効率的なホテルオペレーションプラットフォーム及び運営改善ノウハウ等を活用して対応

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月25日現在）

物件数：51件、取得価格：5,153億円、稼働率：99.9%（2025年６月30日現在）

総客室数：14,130室、１ホテルあたり客室数 平均277室

ポートフォリオの分散状況：（取得価格ベース）

＜ブランド別比率＞

• ヒルトン 35.2%
• オリエンタルホテル 18.6%
• ホテル日航／ホテルJALシティ 6.5%
• ホリデイ・イン（IHG） 5.2%
• メルキュール／イビス（アコー） 4.7％
• シェラトン 3.4%
• ドーミーイン等（共立メンテナンス） 2.9%
• the b 2.4%
• その他 21.2%

となっており、「ヒルトン」が４割弱、「オリエンタルホテル」が２割弱を占めています。

＜タイプ別比率＞

• フルサービスホテル 50.5%
• リミテッドサービスホテル 31.1%
• リゾートホテル 18.3%

となっており、「フルサービスホテル」が５割を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京 22.7%
• 関東（東京除く） 15.7%
• 大阪 10.0%
• 沖縄 16.0%
• 関西（大阪除く） 6.7%
• 九州（沖縄除く） 17.0%
• 北海道 4.4%
• 中国 4.2％
• 中部 3.4%

となっており、「東京」が最も多く２割強、次に「九州（沖縄除く）」「沖縄」「関東（東京除く）」が多く、それぞれ２割弱となっています。

【投資口価格動向】

＜2025年12月10日(水)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：85,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：30.2倍
• 年間分配金（法人予想）：4,830円（2025年12月 4,830円（年１回））、利回り：5.62%

直近５営業期間の分配金は、表２のように、１口当たり410～3,937円で推移しており、上下の差は3,527円と大きくなっています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2025年４月に安値(64,800円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は、一直線の上昇基調で推移して同年11月に高値(91,600円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

10月下旬と11月上旬に２回、年初来高値(91,600円)をつけるまでは上昇基調で推移していましたが、

その後は急落し、11/20に安値(83,500円)をつけました。

そしてそれ以降は、この安値を割り込まないものの、86,000円前後のほぼヨコヨコで推移しています。

ＴＯＰ１：インヴィンシブル投資法人(8963)

【特徴】

• ホテル及び住居をコアアセットとして重点的に投資し、中長期的な観点から、着実な成長と安定的な収益確保を目指して運用を行っている。（＝コアアセット）
• その他、オフィスビルや商業施設など、ホテル又は住居以外の不動産が本体又は裏付けとなっている不動産等及び不動産対応証券（※３）に対しても分散投資を行っている。（＝サブアセット）
  ※３：不動産対応証券
  不動産貸付の賃料収入や不動産を売却する際の代金を収益の源泉とする有価証券
• 特定地域における経済情勢の変動リスクを回避し、特定地域への集中投資に伴う震災リスク等を分散し、
  着実な運用資産の成長と中長期的に安定した収益の確保を図るため、運用資産にかかる物件の所在地域が分散されたポートフォリオの構築を目指している。

【ポートフォリオ構築方針】

＜用途別投資比率＞

コアアセットへの投資比率は取得価格ベースで50％以上

＜地域別選定方針＞

• 主として首都圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）及び政令指定都市とするが、投資機会を柔軟に追求することを可能とするため、全国の主要都市及びそれらの周辺地域並びに海外を含む。
• 特定地域における経済情勢の変動リスクを回避し、特定地域への集中投資に伴う震災リスク等を分散し、着実な運用資産の成長と中長期的に安定した収益の確保を図るため、
  運用資産にかかる物件の所在地域が分散されたポートフォリオの構築を目指す。
• 海外については、当面の間、ホテルのみに投資する。

＜地域別投資比率＞

• 首都圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）及び政令指定都市 85%以上
• 海外（北米、欧州、アジアに属する国・地域のうち、政治・経済・金融システムの安定度が高く、
  法律・会計・税務・不動産市場等に関する透明性が確保されている先進国・地域、又はこれに準ずる国・地域（米国・カナダ・英国・英領ケイマン諸島・シンガポール等）） 15%未満

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月27日現在）

物件数：156件、取得価格：6,873億円、稼働率：99.7%（2025年10月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜用途別比率＞

• ホテル 94.1%
• 住居 5.6%
• その他 0.3%

＜地域別比率＞

• 東京23区 25.2%
• 首都圏(除く東京23区) 10.5%
• 北海道 12.1%
• 中部 11.8%
• 関西 10.9%
• 九州 15.5%
• その他 8.8%
• 海外 5.2%

アセットタイプでは「ホテル」が９割強、地域別では「東京都心23区」が最も多く３割弱を占めています。

【投資口価格動向】

＜2025年12月10日(水)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：65,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：156倍
• 年間分配金（法人予想）：4,022円（2025年12月 2,127円、2026年６月 1,895円）、利回り：6.12%

直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり1,464～1,982円で推移しており、上下の差は518円です。

【投資主優待】

このJ-REITは投資主優待があり、毎年６月末と12月末の投資主は、

【A】シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル
【B】アイコニア・ホスピタリティ株式会社（ICN）運営のホテル

の対象ホテルにおいて、割引価格で宿泊できます。（※利用回数は制限なし）

【直近の投資口価格推移・分配金推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年５月に高値(73,100円)をつけるまでは上昇トレンドで推移していましたが、

その後は高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、翌年４月に安値(55,700円)をつけました。

そしてそれ以降は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

10月下旬に年初来高値(70,400円)をつけるまでは、上昇基調で推移していましたが、その後は11月中旬にかけて急落し安値(64,200円)をつけました。

そしてその後は、66,000円前後で推移しています。

まとめ

2025年12月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今月は、どのJ-REITも利回りは５％超でＴＯＰ１は６％超となりました。

そして、ホテル特化型REITがＴＯＰ２を占めています。

昨今の円安下におけるインバウンド旅行客の活況で、ホテルの賃料上昇とともに、投資主への分配金も多くなる傾向があるようです。

そしてホテル特化型の２つとも１口当たり10万円以下となっており、購入しやすくなっています。

J-REIT全体では、投資口価格は2025年の年初から上昇基調が続いていましたが、12月に入り一服感が出てきており、押し目買いも狙えそうです。

個別では、

「インヴィンシブル」は、今回のＴＯＰ３の中で最も投資口価格が安く、購入しやすくなっています。

そして、ホテル宿泊割引の投資口主優待もありますので、その点も魅力的ですね。

「ジャパン・ホテル・リート」は、投資口価格は、長いスパンで見るとコロナ禍の2020年３月の安値から上昇トレンドを維持しています。

ただ、他のJ-REITと違い決算期間が１年間（年１回）ですので、配当落ち後の投資口価格の下落には注意が必要です。

「マリモ地方創生リート」は、“地方から日本を強くしていく”ことを基本理念している点が共感が持てます。

他の２つよりも分配金が安定していますので安心感がありますね。

今回ご紹介していない12月権利のJ-REITの中では、マリモ地方創生リートの次に利回りが高い

フロンティア不動産(8964)は利回り4.77％(12/10時点)、日本リート(3296) 4.75%で、いずれも利回りは４％後半となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2025年12月の権利付き最終日は26日(金)（権利落ち日：12/29）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITの日本ホテル＆レジデンシャル投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 日本ホテル＆レジデンシャル(2024年12月実施)、東海道リート、平和不動産リート：2.5%
• 日本都市ファンド、日本ビルファンド 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、11／19(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（余暇活用型施設４、アコモデーション施設４の計８物件）の取得による資産規模拡大及び収益安定性の向上を目的として、市場動向、LTV(有利子負債残高÷総資産額)水準及び分配金水準等に留意しつつ検討を行った結果、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、余暇活用型施設（ビジネスホテル、シティホテル）４、アコモデーション施設（住宅）４の計８物件（取得予定価格 197億円）を2025年12月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、31物件、取得金額は689億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約37.1%（第三者割当を含めると、最大約39%）で、

直近のホテル又は住宅に投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

日本ホテル＆レジデンシャル(2024年12月実施分) 32.1%、東海道リート 13.8%、平和不動産リート 4.73%でしたので、それらと比較すると大規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は3,366口、25日平均は1,524口（11/13時点）で、流動性は平均的な水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去POの結果】

ご参考までに、この投資法人は、2024年12月にも公募増資を実施したのですが、その時のPOの結果はどうだったかというと、表２の結果となっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

POで購入した場合、受渡日の寄付と大引、１週間後の寄付で売却した場合はいずれも損益マイナスの結果でした。

その時の地合いの良し悪しも影響してきますので、ご参考まで。

【ご参考】

前回（2024年12月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】日本ホテル＆レジデンシャル投資法人(3472)

どんな投資法人？

温泉・温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークな特化型J-REITとして、2016年８月に上場。

主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っていましたが、

2023年２月には、リスク分散を図り、安定性の向上と投資機会の拡大を図るため、

新たに賃貸住宅、その他の住宅用に供されるアコモデーション施設（賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等）への投資を可能としました。

そして、2023年12月にはスポンサーがアパホールディングス株式会社に交代し、

アパグループのスポンサーサポートによって、一層の安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値の向上を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【成長戦略】

ビジネスホテル・シティホテル等と住宅等をバランスよく組み合わせ、年間200億円程度を目標として資産積み上げを図り、

３年後（2026年末）を目途に、資産規模1,000億円を目指しています。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年９月４日現在）

物件数：23物件、取得価格：492億円、平均稼働率：（アコモデーション施設：2025年８月末現在）97.1%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞（取得価格ベース）

• 余暇活用型施設 74.5%
  • 大江戸温泉施設 60.7%
  • ビジネス・シティホテル 13.8%
• アコモデーション施設 25.5%

となっており、余暇活用型施設の「大江戸温泉施設」が最も多く６割を占めています。

直近の運用概況

【2025年５月期の運用実績と2025年11月期以降の見通し】

（2025年７月23日発表）

表３のとおり、前期（2025年５月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は３割強増、利益面は５割前後の増益でした。

今期（2025年11月期）は、今回のPO発表と同時に当初予想から微増の上方修正をしており、前期比 増収増益で、営業収益は１割増、利益面は１割強～２割強増の予想となっています。

今回の増資後の2026年５月期は、こちらもPO発表と同時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は２割増、利益面は１割強～２割強増の予想です。

【2025年５月期の運用状況】

第18期（2025年5月期）には余暇活用型施設を２物件（取得価格合計5,741百万円）、アコモデーション施設を２物件（取得価格合計7,367百万円）取得しました。

また、第18期において、物件取得のため一般募集については2024年12月2日、第三者割当については2024年12月30日を払込期日として新投資口の発行（合計75,676口）を行い、

この結果、当期末現在の同投資法人が保有する施設の合計は23物件（取得価格合計490億円）、当期末現在における同投資法人の発行済投資口の総口数は311,023口となっています。

＜運用実績＞

（外部成長）

2024年12月に公募増資と新規借入を実施し、スポンサーサポートの活用と資産運用会社独自のネットワークによって、アパホテル２物件及びアコモデーション施設６物件の合計８物件を取得しました。

これにより取得後の保有物件数は23物件、取得総額は490億円に拡大し、大江戸温泉物語グループが運営する施設の割合は63.3％に低減しました。

（内部成長）

余暇活用型施設は、インバウンド及び国内観光需要も底堅く推移したことから、
RevPAR（※１）について、「アパホテル〈浅草橋駅前〉」は12,688円(前年同期比プラス20.0％)、「アパホテル〈なんば南　大国町駅前〉」は9,458円(前年同期比プラス27.7％)、大江戸温泉施設は26,938円(前年同期比プラス7.7％)となりました。

結果として変動賃料は99百万円と前期38百万円から大幅な増加となり、また、翌期以降も安定的に変動賃料の発生が期待しています。

アコモデーション施設は、期中累計稼働率（※２）は97.8％となり、効果的なテナント誘致等によって安定的な稼働を維持しました。

※１：RevPAR

１日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値について、単位未満を切捨てて記載。

※２：「期中累計稼働率」は以下の計算式によって求められる数値

期中累計稼働率＝各月末時点の賃貸面積の期中累計÷各月末時点の総賃貸可能面積の期中累計×100（％）

当期末現在で同投資法人が保有する施設23物件の鑑定評価額は、合計で534億円となりました。

当期に取得した８物件を除く15物件の鑑定評価額について、前期末に取得した鑑定評価額との比較では還元利回りについては変動がありませんでしたが、

一部施設の運営収益の見直し等により変動し、合計で50百万円の増加となりました。

当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益については、当該23物件の減価償却等により含み益が増加し、7,457百万円（前期末比 1,578百万円増）となりました。

＜資金調達の概要＞

当期において手元資金により2025年1月末日及び2025年4月末日に各々73百万円の約定返済を行いました。

その結果、当期末時点での有利子負債総額は212億円、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」）は43.4％(前期末比 7.8ポイント増)となっています。

今後もスポンサーサポートを最大限活用しつつ、新規借入及びリファイナンス時の資金調達条件の最適化を図り、外部成長に合わせた機動的な財務戦略を実行していく方針です。

【今期（2025年11月期）の見通し】

＜外部成長戦略＞

• 重点投資対象

同投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保するとともに、運用資産の着実な成長を図るため、余暇活用型施設及びアコモデーション施設を重点投資対象とすることを基本戦略としています。

その比率は余暇活用型施設40%～60％、アコモデーション施設40％～60％（取得価格ベース）を目安とし、

アコモデーション施設の割合を増加させるとともに、余暇活用型施設の中でも、これまで保有する大江戸温泉関連施設と比べて安定的な収益が見込まれると考えられるビジネス・シティホテルを取得することで、ポートフォリオ分散の進展とリスク軽減の推進を図る方針です。

• 資産運用会社独自のネットワークの活用

同資産運用会社独自のネットワークの活用により、地域特性、社会情勢の動向、需要の変化や利便性などを重視するほか、テナントの信頼性、運営能力や実績等も着目しつつ、厳選投資を行っていく方針です。

余暇活用型施設については、全国における主要観光地、ビジネスエリアとして認知度の高いエリアを中心に、中長期にわたるテナントの賃料負担率の適性性、施設稼働率等運営指標の実績及び将来見込み、

並びに施設の主要顧客層の安定性や競合環境等を総合的に評価したうえで、ポートフォリオの構築方針に沿い、投資主価値向上に必要な投資利回りを確保できることを重視し、投資判断を行う方針です。

アコモデーション施設については、首都圏、関西圏、中京圏の三大都市圏及び政令指定都市等を投資エリアとし、

物件特性（立地、利便性、周辺の状況等）や、テナントの信頼性、運営能力、実績等を評価した上で、ポートフォリオの構築方針に沿い、投資主価値向上に必要な投資利回りを確保できることを重視し、投資判断を行う方針です。

• アパグループによるスポンサーサポートの活用

2023年12月19日付でスポンサーとの間で締結したスポンサーサポート契約に基づき、アパグループが保有又は開発するホテルのうち、同投資法人の投資基準に適合する物件の譲渡に係る優先交渉権が同投資法人に付与されており、

また、同グループが入手した第三者による物件の売却情報の優先的提供が行われます。

さらに、同投資法人は、第三者が保有する同投資法人の投資基準に適合する物件の取得について、アパグループに対して一時的保有を依頼することができます。

同投資法人はこれらのスポンサーサポートを最大限に活用することで、投資機会を捉えた機動的かつ継続的な外部成長を図っていく方針です。

＜内部成長戦略＞

• 余暇活用型施設
  同投資法人は、主に余暇活用型施設に関しては、賃料収入に大きな影響を与えることとなるテナントによる運営パフォーマンスについて、同資産運用会社によるモニタリングを行っています。
  また、テナントとの間の長期賃貸借契約において、テナントによる施設の運営状況に関わらず一定額の固定賃料が確保されている賃料を原則として採用しています。
  さらに、テナントとの間の賃貸借契約等において、テナントに対して各施設の運営状況に係る報告義務を課すとともに、
  テナントによる運営パフォーマンスについて、各施設の売上高やGOP（※３）等の経営指標を参考に、同資産運用会社によるモニタリングを行うことで、運用資産からの安定収益確保と資産価値の維持向上を目指しています。
  ※３：GOP
  売上高営業粗利益をいい、各施設の売上高から、人件費、一般管理費等の、各施設の運営に関して直接発生した費用を控除した残額をいう。
• アコモデーション施設
  保有するアコモデーション施設において、賃料固定型のマスターリース契約の施設においては、建物の良好な維持により当該マスターリース契約の継続を図っています。
  パス・スルー型（入居者からの賃料直接支払い型契約）の施設においては、効果的なテナント誘致を行うとともに、新規契約及び契約更改時の賃料引上げに向けた取り組みや、運営管理コストの削減等を行い、賃貸収益の最大化を図る方針です。

＜財務戦略＞

保守的な財務基盤の維持を重視しつつ、機動的な財務戦略を実行していく方針です。

デット（負債）・ファイナンスについては、既存の借入先との良好な関係を維持しつつ、資産規模拡大に伴う安定的な資金調達の実現を図る計画です。

また、アパグループとの間で締結したスポンサーサポート契約により、アパグループによる同投資法人借入金に対する債務保証等、取引金融機関の拡大及び資金調達条件の改善に関する必要なサポートを受けています。

今後も、スポンサーサポートを最大限活用することで、新規借入及びリファイナンス時の資金調達条件の最適化を図る方針です。

エクイティ・ファイナンスについては、投資口の中長期的な価値向上に配慮し、機動的な実施を検討していく方針です。

【2026年５月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2026年11月期の予想】

2025年12月に予定している新規資産取得（余暇活用型施設４、アコモデーション施設４の計８物件）に伴い、

2026年５月期の運用状況と分配金予想の修正、2026年11月期の運用状況と分配金予想をしています。

2026年５月期の運用状況と分配金予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は３割強増、利益面は４割強増の増額修正をしています。

今回の新規取得資産は取得金額で約40%の増加率(492億円→689億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得に対して妥当な増額といえます。

分配金は前回予想から１口当たり40円増の予想です。

2026年11月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年２月28日現在）

日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「Ａー」（安定的）

（※Ａ：債務履行の確実性は高い。）

投資口価格の動向

【2025／11／13(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：83,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：4.80倍
• 年間分配金（法人予想）：4,035円（2026年５月 2,008円、2026年11月 2,027円）、利回り：4.83%

分配金利回りは4.83%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.40%(11/12時点)）と比較すると、約２倍の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.59％（2025年10月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

表５のように、直近５期の分配金は、１口当たり1,464～2,455円で推移しており、連続増配を継続中です。

【投資主優待】

この投資法人は投資主優待があり、毎年５月と11月の年２回、１口以上保有の投資主は、

アパホテル株式会社及びアパホテル株式会社とフランチャイズ契約を締結している者が管理運営するホテルの宿泊利用料金について、

１ポイント１円相当として、利用対象施設の宿泊１泊につき上限1,000円まで宿泊料金に充当できるアパホテル宿泊充当可能ポイント（以下「優待ポイント」）が付与されます。

付与されるするポイント数は、各投資主の保有投資口数に応じて以下となっています。

• １口以上９口の場合
  １口あたり500ポイント
• 10口以上の場合
  １投資主につき一律5,000ポイント

１口保有の場合、分配金＋投資主優待（500ポイント×年２回＝1,000円相当）で利回りは6.03%になります。

ホテルを利用される方にとってうれしい内容ですね！

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年12月に安値(60,500円)をつけた後は急上昇し、翌年３月末に高値をつけました。

その後は、一旦2025年4月に安値をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、同年11月に高値(85,000円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り上げ安値切り上げの上昇基調が継続しており、11月中旬に年初来高値(85,000円)をつけています。

そして、今回のPO発表の翌営業日(11/13)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、前日比 1,200円安(-1.42%)で終了しました。

今後の投資口価格は、25日移動平均線（赤線）や75日移動平均線（青線）の上をキープし、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 温泉・温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークな特化型J-REITとして、2016年８月に上場。
  その後、アコモデーション施設（賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等）への投資を可能とした。
• 2023年12月にはスポンサーがアパホールディングス株式会社に交代して、アパグループのスポンサーサポートによって、一層の安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値の向上を目指している。
• 前期（2025年５月期）の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益は３割強増、利益面は５割前後の増益で着地。
• 今期（2025年11月期）は、今回のPO発表と同時に当初予想から微増の上方修正をしており、前期比 増収増益で、営業収益は１割増、利益面は１割強～２割強増を予想。
• 今回の資金調達による資産取得により、次期（2026年５月期）の運用状況予想を前回発表から、営業収益は３割強増、利益面は４割強増の増額修正しており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約40%の増加率(492億円→689億円)からすると、この新規物件取得の規模に対し、修正された営業収益と利益面の増額の割合は妥当といえる。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想) 4.83％は、東証プライム上場会社の単純平均2.40%(11/12時点)と比較して約２倍の高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり1,464～2,455円で推移しており、連続増配を継続中。
• 今回の増資後の2026年５月期の分配金は、当初予想から１口当たり40円増で、前期比 447円減、翌2026年11月期は同19円増の予想。
• 投資主優待があり、毎年５月と11月の年２回、１口以上保有の投資主は、利用対象施設の宿泊１泊につき上限1,000円まで宿泊料金に充当できるアパホテル宿泊充当可能ポイントが保有口数に応じて付与される。
  １口保有の場合、分配金＋投資主優待（500ポイント×年２回＝1,000円相当）で利回りは6.03%になる。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は3,366口、25日平均は1,524口（11/13時点）で流動性は平均的な水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2023年12月に安値(60,500円)をつけた後は急上昇し、翌年３月末に高値をつけた。
  その後は、一旦2025年４月に安値をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、同年11月に高値(85,000円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調が継続しており、11月中旬に年初来高値(85,000円)をつけている。
  そして、今回のPO発表の翌営業日(11/13)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、前日比 1,200円安(-1.42%)で終了。
• 今後の投資口価格は、25日移動平均線や75日移動平均線の上をキープし、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年11月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年10月31日終値時点)が高い上位４銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ４：ＳＯＳｉＬＡ物流リート投資法人(2979)

【特徴】

• 住友商事をスポンサーとし、汎用性に優れた設計のハード・テナントへの良質な運用サポートを行うソフトが三位一体となった、住友商事グループのノウハウを活かした高品質な物流施設である物流施設「SOSiLA(ソシラ)シリーズ」への重点投資を行うJ-REIT。
• 「SOSiLA(ソシラ)シリーズ」に重点的に投資することにより、その事業コンセプトである社会とのつながり（＝Sociability）・環境への配慮や持続的成長（＝Sustainability）・人と労働環境への配慮（＝Individuality）の３つのコンセプトを重視した事業精神を受け継ぎ、豊かな社会の実現に貢献するとともに、
  投資法人という透明性の高いスキームで、幅広い投資家の方々にESG投資の機会を提供し続けている。
• 消費地近接型物流施設である、消費地、生産拠点及び交通インフラのアクセスが良好で、労働力の確保に有利な物流不動産へ重点的に投資し、
  高稼働率と高い収益性が見込まれる。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年７月１日現在）

物件数：17物件、取得価格：1,420億円、平均稼働率：100%（2025年３月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2025年７月１日現在）

＜用途別比率＞

• 物流不動産 94.3%
• インダストリアル不動産 5.7%

＜エリア別比率＞

• 関東エリア 65.4%
• 関西エリア 33.8%
• その他のエリア 0.8%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年10月31日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：123,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：23.5倍
• 年間分配金（法人予想）：5,690円（2025年11月 3,040円、2026年５月 2,650円）、利回り：4.61%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり2,628～3,024円で推移しており、上下で396円の幅があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年５月に高値(126,500円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、同年12月に安値(102,200円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じており、直近ではすべての移動平均線の上に浮上しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

８月初旬と９月初旬に安値(116,500円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、

10月下旬に年初来高値(124,700円)をつけています。

ＴＯＰ３：ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)

【特徴】

• 総合商社 丸紅がスポンサーで、主として商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他の用途の不動産に対して投資する総合型J-REIT
• 投資対象不動産の取得に当たり、中長期にわたり安定収益の確保を図ることが目標。
  そのため、投資対象不動産の用途及び投資地域の双方において、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオの構築を目指し、各種リスクの軽減を図った資産運用を行っている。
• 地域分散投資を行うことにより、特定地域の自然災害等のリスクの低減を図り、安定した収益の確保を目指しており、
  首都圏並びに政令指定都市をはじめとする全国の主要都市及びそれぞれの周辺部の不動産に対して投資を行っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年９月30日現在）

物件数：142件、取得価格：7,059億円、稼働率：99.2%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ比率＞（2025年９月12日現在）

• 商業施設 27.5%
• オフィスビル 29.3%
• ホテル 25.1%
• 住居 7.4%
• その他 10.7%

＜地域別比率＞

• 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 21.6%
• 東京23区 6.7%
• 首都圏地域 29.7%
• 地方 42.0%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年10月31日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：186,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：53.0倍
• 年間分配金（法人予想）：8,600円（2025年11月 4,100円、2026年５月 4,500円）、利回り：4.61%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、3,229～4,010円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年８月に安値(131,300円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、

翌年10月に高値(188,500円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しており、10/27に年初来高値(188,500円)をつけています。

ＴＯＰ２：平和不動産リート投資法人(8966)

【特徴】

• 東京都区部を中心に中規模オフィスとシングル・コンパクトタイプのレジデンスへの投資・運用を行っているJ-REIT
• 基本理念である「運用資産の着実な成長」と「中長期的な安定収益の確保」を着実に遂行し、投資主価値の最大化に向けて取り組んでいる。
• 厳格な投資基準に基づき、多数の物件へ投資することで用途・棟数・テナントの分散を行い、ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月29日現在）

物件数：133件、取得価格：2,561億円、稼働率（2025年９月30日現在）97.5%

ポートフォリオの分散状況：（2025年５月31日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 51.2%
• レジデンス 49.8%
• その他 ０%

＜地域別比率＞

• 都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 32.7%
• 東京23区 30.1%
• 首都圏 10.7％
• その他地域 28.4%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年10月31日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：154,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：15.8倍
• 年間分配金（法人予想）：7,940円（2025年11月 3,950円、2026年５月 3,990円）、利回り：5.14%

直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり3,160～3,850円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(114,400円)をつけるまでは、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年10月に高値(156,100円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、10/27に年初来高値(156,100円)をつけています。

ＴＯＰ１：日本ホテル＆レジデンシャル投資法人(3472)

【特徴】

• 温泉・温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークな特化型J-REITとして、2016年８月に上場。
  主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っていたが、
  2023年２月には、リスク分散を図り、安定性の向上と投資機会の拡大を図るため、新たに賃貸住宅、その他の住宅用に供されるアコモデーション施設（賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等）への投資を可能とした。
• 2023年12月にはスポンサーがアパホールディングス株式会社に交代し、アパグループのスポンサーサポートによって、一層の安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値の向上を目指している。
• 主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っているが、
  ビジネス・シティホテルとアコモデーション施設の取得によるポートフォリオ分散とリスク低減をしている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年９月４日現在）

物件数：23物件、取得価格：492億円、平均稼働率（アコモデーション施設：2025年８月末現在）97.1%

ポートフォリオの分散状況：（2025年９月４日現在）

＜用途別比率＞

• 余暇活用型施設 74.5%
  • 大江戸温泉施設 60.7%
  • ビジネス・シティホテル 13.8%
• アコモデーション施設 25.5%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年10月31日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：81,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：35.1倍
• 年間分配金（法人予想）：4,324円（2025年11月 2,356円、2026年５月 1,968円）、利回り：5.31%

直近５営業期間の分配金は、表４のようになっており、１口当たり1,444～2,003円で推移しており、連続増配を継続中です。

【投資主優待】

毎年５月と11月の年２回、１口以上保有の投資主は、アパホテル株式会社及びアパホテル株式会社とフランチャイズ契約を締結している者が管理運営するホテルの宿泊利用料金について、

１ポイント１円相当として、利用対象施設の宿泊１泊につき上限1,000円まで宿泊料金に充当できるアパホテル宿泊充当可能ポイントが付与されます。

付与されるするポイント数は、各投資主の保有投資口数に応じて以下となっています。

• １口以上９口の場合
  １口あたり500ポイント
• 10口以上の場合
  １投資主につき一律5,000ポイント

１口保有の場合、分配金＋投資主優待（500ポイント×年２回＝1,000円相当）で利回りは6.53%になります。

ホテルを利用される方にとってうれしい内容ですね！

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年12月に安値(60,500円)をつけた後は、一気に上昇し、翌年３月に高値(84,000円)をつけました。

そして、その後は下落基調で推移しましたが、2025年４月に底をつけた後は上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り上げ安値切り上げの緩やかな上昇基調で推移しており、10月中旬に年初来高値(83,000円)をつけています。

まとめ

2025年11月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位２銘柄が利回り５％超となりました。

そしてＴＯＰ３と４は僅差で、4.6％となっています。

今回のＴＯＰ４どの銘柄も、今年に入り投資口価格の上昇基調が継続しています。

そして、ＳＯＳｉＬＡ物流リート以外は、連続増配を継続中の点は魅力的ですね！

個別では、

「日本ホテル＆レジデンシャル」は、現時点では資産規模は小さめですが、その分将来的な成長の伸びしろがありそうです。

ホテル料金割引の投資口優待があり、10万円以下で投資できる点もいいですね。

「平和不動産リート」は高分配ランキングの常連です。

ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化している点は安心感があります。

「ユナイテッド・アーバン」は、年初から上昇の勢いが顕著です。

どこまで投資口価格が伸びるのか注目ですね。

「ＳＯＳｉＬＡ物流リート」は、こちらも昨年12月から投資口価格の上昇基調が継続しています。

2024年５月の高値(126,500円)を上抜けてくれば、もう一段の上昇が期待できそうです。

今回ご紹介していない11月権利のJ-REITの中では、ＳＯＳｉＬＡ物流リートの次に利回りが高い、

アクティビア・プロパティーズ(3279)は利回り4.26％(10/31時点)、日本プロロジスリート(3283) 4.24%(同)と４％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2025年11月の権利付き最終日は26日(水)（権利落ち日：11/27）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年８月権利確定のJ-REIT（全15銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年８月４日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：Ｏｎｅリート投資法人(3290)

【特徴】

• みずほ信託銀行がスポンサーの、東京を中心としたミドルサイズのオフィスビル（延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約10,000 坪））に重点投資するJ-REIT。
• 不動産の本質的価値である、「立地」と「ビルスペック（機能性・デザイン性等）」を追求し、
  投資に当たってはテナントニーズの高い立地に所在するビルスペックの高い物件に厳選して投資している。
• みずほ信託銀行の広範な顧客基盤、情報ネットワーク、信託銀行ならではの不動産情報へのアクセス力並びにMONEグループ（※１）の不動産投資・運用に対する多様な経験、高い専門性及び独自ネットワークを活用して、
  物件や売却確度等の観点から質の高い情報を早期に幅広く入手し、物件の取得につなげることにより、質の高いポートフォリオの形成を目指している。
  ※１：みずほリートマネジメント株式会社（同資産運用会社）、みずほリアルティOne株式会社及びみずほ不動産投資顧問株式会社を総称して、「MONEグループ」という。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年３月21日現在）

物件数：29物件、取得価格：1,237億円、稼働率：98.4%（2025年２月末現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 93.7%
• その他（ホテル） 6.3%

となっており、「オフィス」が９割強を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京経済圏 64.1%
• 大阪圏 13.9%
• 名古屋圏 12.1%
• 福岡圏 8.6%
• その他 1.3%

となっており、「東京経済圏」が６割強を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年８月４日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：269,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：68.3倍
• 年間分配金（法人予想）：14,471円（2025年８月 8,060円、2026年２月 6,411円（2025年９月１日付の１／３分割後は１口 2,137円））、利回り：5.37%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり6,691～7,217円で推移し、上下で526円の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年１月に高値(274,900円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、同年12月に安値(220,500円)をつけました。

しかしその後は、上昇基調で推移し、直近ではすべての移動平均線を上抜けています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

5/22に安値(240,600円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で順調に値を伸ばしており、

8/4に年初来高値(270,000円)をつけています。

ＴＯＰ２：ザイマックス・リート投資法人(3488)

【特徴】

• ザイマックスグループの不動産マネジメントノウハウの蓄積が相対的に豊富なオフィス、商業施設及びホテルを主用途とする物件を重点投資対象（メインアセット）として組み入れて運用しているJ-REIT。
• 不動産利用の視点及び不動産有効活用の視点から、物件取得後の安定運用が見込める物件の選定を行っている。
• ザイマックスグループが有するノウハウを活用すること等により、ザイマックスグループがこれまで培ってきた不動産マネジメント力を用いて、安定した資産運用を目指している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年２月28日現在）

物件数：18物件、取得価格：438.6億円、平均稼働率：100%（2025年６月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 56.2%
• 商業施設 29.3%
• ホテル 12.4%
• その他（住宅） 2.1%

となっており、「オフィス」が６割弱を占めています。

＜地域別比率＞

• 都心８区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、豊島区、台東区、品川区） 35.0%
• 東京経済圏（都心８区を除く東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県） 32.0%
• 政令指定都市 25.6%
• その他 7.4%

となっており、「都心８区」が４割弱、「東京経済圏」が３割強を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年８月４日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：116,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：3,228倍
• 年間分配金（法人予想）：6,300円（2025年８月 3,160円、2026年２月 3,140円）、利回り：5.41%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり3,159～3,728円で推移し、上下569円の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年５月に高値(123,900円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、翌年４月に安値(103,800円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じてきています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

5/30に一時的な安値(108,200円)をつけた後は、上昇基調で推移し、

8/1に高値(117,200円)をつけています。

ＴＯＰ１：タカラレーベン不動産投資法人(3492)

【特徴】

• 異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用することで、「着実な成長」及び「安定した運用」の実現を目指しているJ-REIT
• 住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件を機動的に取得する総合型リートで、
  MIRARTHホールディングスグループの開発力と資産運用会社独自のソーシング（投資対象となる案件の調達）力を活かした着実な外部成長を目指している。
• スポンサー各社（MIRATHホールディングス、共立メンテナンス、ヤマダホールディングス）の有する様々な運用ノウハウ及びオペレーション力を活用した、
  ポートフォリオの安定運用並びに収益性向上及び運営コスト適正化の実施による内部成長を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年４月24日現在）

物件数：79物件、取得価格：1,732億円、稼働率：99.4%（2025年６月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• 住宅 39%
• オフィス 28%
• 商業施設 21%
• ホテル 13%

となっており、「住宅」が４割弱、「オフィス」が３割弱を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京経済圏 58%
• 名古屋経済圏 11%
• 大阪経済圏 10%
• 福岡経済圏 ４%
• その他 17%

となっており、「東京経済圏」が６割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年８月４日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：94,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：135倍
• 年間分配金（法人予想）：5,400円（2025年８月 2,700円、2026年２月 2,700円）、利回り：5.70%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり2,617～2,800円で推移し上下の幅は183円で安定しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年１月に高値(105,800円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(80,300円)をつけました。

しかしその後は、上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

5/8に安値(85,300円)をつけた後は、順調に値を伸ばして、7/31に年初来高値(95,000円)をつけています。

まとめ

2025年８月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位３銘柄の利回りは、５％台後半が１銘柄、５％台前半が２銘柄となりました。

ＴＯＰ１の「タカラレーベン不動産」は、分配金の安定度や投資口価格モメンタムでも最高得点となっています。

J-REIT全体では、2024年までの低迷から抜け出し、上昇基調が鮮明となっていますので、買いやすいですね。

個別では、

「タカラレーベン不動産」は、上記に加え、分配金の安定度も高くなっています。

2025年４月のトランプ関税ショックでの安値からの戻りに勢いがあり、利回りが高い分、買いが集まってキャピタルゲインも期待できそうです。

「ザイマックス・リート」は、他の２銘柄に比べ、やや投資口の価格の勢いが弱いです。

ただ、投資口価格は110,000～120,000円で安定しており、高分配ランキングの常連ですので買いやすいかもしれませんね。

「Oneリート」は、2024年末からの上昇基調が継続中です。

2024年１月の高値(274,900円)のブレイクも時間の問題ですので、今後の投資口価格の上昇が楽しみです。

今回ご紹介していない８月権利のJ-REITの中では、Oneリートの次に利回りが高い、

日本都市ファンド(8953)は利回り5.09％(８/４時点)、ラサールロジポート(3466) 5.01%(同)で利回りは５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2025年８月の権利付き最終日は27日(水)（権利落ち日：８/28）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年６月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年６月２日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：フロンティア不動産投資法人(8964)

【特徴】

• 2004年8月の上場から商業施設特化型REITとして、中長期にわたり安定的な収益を確保することを目指している。
• 三井不動産をスポンサーとし、商業施設運営のノウハウの提供を受けることによりポートフォリオの安定性と成長性の両立を実現している。
  また、三井不動産グループが開発・運営を手がける多種多様な商業施設の取得による外部成長を継続している。
• 商業施設の個別性やリスクを見極め、中長期的に競争力を有する物件（地域一番店）へ選別投資をすることにより収益基盤の安定性の維持及び向上を図っている。
• 財務面においては、商業施設に特有の、テナントから預託される多額の敷金保証金を活用した財務運営ができることが大きな強み。
  借入金に敷金保証金を合わせた負債比率（LTV）を丁寧にコントロールすることにより、堅実な財務運営を行っている。

【ポートフォリオ構築方針】

＜取得基準＞

個別の不動産及び不動産信託受益権に係る不動産の選定に当たっては、当該不動産の購入予定価格、予想収益、立地特性、環境、将来性、施設規模、建物及び設備等の状況、耐震性、権利関係、入居テナントの信用力、店舗の売上高、賃貸借契約の内容、建物管理の状況等を十分に検討し、中長期的に優位性、収益安定性を持つものを選定。

なお、１投資物件当たりの最低投資額（税金及び取得費用等を除く）は、原則として10億円以上（ただし、他の投資物件に付随して投資するものについてはこの限りではない。）

＜投資物件の選定＞

不動産及び不動産信託受益権に係る不動産の選定に際しては、個別物件毎にデュー・ディリジェンスを詳細に実施し、当該物件の価値を見極めた上で、全体のポートフォリオへの影響や価値向上への寄与度等を総合的に判断し決定する。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年３月末現在）

物件数：42件、取得価格：3,757億円、稼働率：100%（2024年12月末現在）

ポートフォリオの分散状況：（2024年12月末現在）

＜物件タイプ別投資比率＞

• リージョナル（地域）SC 37.1%
• ネイバーフッド（近隣）SC 18.0%
• 都心型商業施設 22.4%
• アウトレットモール 5.8%
• 食品スーパー・その他 7.0%
• 底地（※１） 9.7%
  ※１：底地
  他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地

＜地域別投資比率＞

• 首都圏 53.1%
• 中部 16.0%
• 関西 14.5%
• 中国 7.9%
• 九州・沖縄 8.4%

となっており、物件タイプ別ではリージョナル（地域）SC（ショッピングセンター）が最も多く４割弱、

地域別では「首都圏」が５割強を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年６月２日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：82,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：14.8倍
• 年間分配金（法人予想）：4,400円（2025年６月 2,200円、2025年12月 2,200円）、利回り：6.12%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、

分配金は、１口当たり2,109.8～2,224.4円で推移（2025年１月１日付１／５分割後換算）しており、最大と最小の幅は114円です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年６月に高値(98,500円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、2025年４月に安値(75,300円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

4/7に年初来安値(75,300円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、5/29に年初来高値(83,300円)をつけています。

ＴＯＰ２：マリモ地方創生リート投資法人(3470)

【特徴】

• 2016年７月に東証J-REITに上場した、レジデンス・商業施設・ホテル・オフィス・物流施設・駐車場からなる総合型J-REIT。
• 東京圏や関西、中部圏などの大都市圏の物件に比重を置き投資していているJ-REITが多い中、地方都市に重点を置き、“地方から日本を強くしていく”ことを基本理念としているところが特徴。
• スポンサーである株式会社マリモの不動産開発・市街地再開発ノウハウおよびバリューアップノウハウを活用した「まち」を再生し、
  地域貢献性の高いレジデンスや商業施設等への投資による「まち」の活性化を促進している。
• 地方を中心とした総合型ポートフォリオを構築することにより、「相対的に高い投資利回り」かつ「安定的な収益」の確保と運用資産の確実な成長を志向し、投資主価値の中長期にわたる向上を目指している。

【ポートフォリオ構築方針】

• 地域別投資比率
  • 地方都市（東京圏を除いた原則人口20万人以上の都市）、その他地域（地方都市および東京圏を除いた全国の地域） 70%以上
  • 東京圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県） 30%以下
• 用途別投資比率
  • 「レジデンス」及び「商業施設」 70%以上
  • ホテル、オフィス、物流施設及び駐車場 30%以下

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年５月30日現在）

物件数：59件、取得価格：606億円、稼働率：98.5%（2025年４月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別投資比率＞

• レジデンス 33.6%
• 商業施設 44.9%
• ホテル 9.3%
• オフィス 7.7%
• 物流施設 4.6%

＜地域別投資比率＞

• 北海道 8.5％
• 東北 8.5%
• 東京圏 6.9%
• 甲信越・北陸・関東（首都圏除く） 16.8%
• 東海 13.6%
• 近畿 10.3%
• 中国・四国 16.2%
• 九州・沖縄 19.2%

となっており、アセットタイプ別では「商業施設」が最も多く４割強、「レジデンス」が２番目に多く３割強、

地域別では「九州・沖縄」が最も多く２割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年６月２日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：107,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：845倍
• 年間分配金（法人予想）：6,575円（2025年６月 3,542円、2025年12月 3,033円）、利回り：6.12%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、

分配金は、１口当たり3,452～3,713円で推移しており、最大と最小の幅は261円です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年５月に高値(135,000円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(95,700円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

４月上旬の「トランプ関税ショック」で急落し、4/7に年初来安値(95,700円)をつけました。

しかしその後は上昇基調で推移しており、6/2に高値(108,600円)をつけています。

ＴＯＰ１：インヴィンシブル投資法人(8963)

【特徴】

• ホテル及び住居をコアアセットとして重点的に投資し、中長期的な観点から、着実な成長と安定的な収益確保を目指して運用を行っている。（＝コアアセット）
• その他、オフィスビルや商業施設など、ホテル又は住居以外の不動産が本体又は裏付けとなっている不動産等及び不動産対応証券（※２）に対しても分散投資を行っている。（＝サブアセット）
  ※２：不動産対応証券
  不動産貸付の賃料収入や不動産を売却する際の代金を収益の源泉とする有価証券
• 特定地域における経済情勢の変動リスクを回避し、特定地域への集中投資に伴う震災リスク等を分散し、
  着実な運用資産の成長と中長期的に安定した収益の確保を図るため、運用資産にかかる物件の所在地域が分散されたポートフォリオの構築を目指している。

【ポートフォリオ構築方針】

＜用途別投資比率＞

コアアセットへの投資比率は取得価格ベースで50％以上

＜地域別選定方針＞

• 主として首都圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）及び政令指定都市とするが、投資機会を柔軟に追求することを可能とするため、全国の主要都市及びそれらの周辺地域並びに海外を含む。
• 特定地域における経済情勢の変動リスクを回避し、特定地域への集中投資に伴う震災リスク等を分散し、着実な運用資産の成長と中長期的に安定した収益の確保を図るため、
  運用資産にかかる物件の所在地域が分散されたポートフォリオの構築を目指す。
• 海外については、当面の間、ホテルのみに投資する。

＜地域別投資比率＞

• 首都圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）及び政令指定都市 85%以上
• 海外（北米、欧州、アジアに属する国・地域のうち、政治・経済・金融システムの安定度が高く、
  法律・会計・税務・不動産市場等に関する透明性が確保されている先進国・地域、又はこれに準ずる国・地域（米国・カナダ・英国・英領ケイマン諸島・シンガポール等）） 15%未満

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年７月31日現在）

物件数：146件、取得価格：6,530億円、稼働率：99.7%（2025年４月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜用途別比率＞

• ホテル 93.8%
• 住居 5.9%
• その他 0.4%

＜地域別比率＞

• 東京23区 26.5%
• 首都圏(除く東京23区) 10.6%
• 北海道 12.7%
• 中部 9.9%
• 関西 11.4%
• 九州 15.3%
• その他 8.0%
• 海外 5.5%

アセットタイプでは「ホテル」が９割強、地域別では「東京都心23区」が最も多く３割弱を占めています。

【投資口価格動向】

＜2025年６月２日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：60,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：340倍
• 年間分配金（法人予想）：3,951円（2025年６月 1,895円、2025年12月 2,056円）、利回り：6.49%

直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり832～1,982円で推移しており、連続増配を継続中です。

コロナ禍ではホテルの稼働率が落ち込んだため、分配金も極端に減少しています。

【投資主優待】

このJ-REITは投資主優待があり、毎年６月末と12月末の投資主は、

【A】シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル
【B】マイステイズホテルグループの全てのホテル

の対象ホテルにおいて、割引価格で宿泊できます。（※利用回数は制限なし）

【直近の投資口価格推移・分配金推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年７月に安値(53,800円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、翌年５月に高値(73,100円)をつけました。

しかしその後は調整しており、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

３月下旬に高値(65,200円)をつけた後は、「トランプ関税ショック」で急落し、4/7に年初来安値(55,700円)をつけました。

しかしその後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しています。

まとめ

2025年６月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、どのJ-REITも利回りは５％超で上位２つは６％超となりました。

そして、「フロンティア不動産」は、今年１月に１／５分割して１口当たり10万円以下となっており、「インヴィンシブル」とともに購入しやすくなっています。

直近では、J-REIT全体の投資口価格は、2025年４月初旬の「トランプ関税ショック」の安値以降は上昇基調が継続して底打ち感が見え始めており、まだまだ上昇が期待できそうです。

個別では、

「インヴィンシブル」は、昨今のインバウンドの活況に伴い、今後も収益力向上が期待できそうです。

そして、ホテル宿泊割引の投資口主優待もありますので、その点も魅力的です。

「マリモ地方創生リート」は、“地方から日本を強くしていく”ことを基本理念している点が共感が持てます。

週足ベースの投資口価格は、直近で連続陽線をつけて底打ち感も出ています。

「フロンティア不動産」は、J-REITの中では数少ない商業施設に特化しており希少です。

今回の紹介した中でもいち早く52週移動平均線を上抜けしそうで、これを突破すれば投資口価格の上昇も期待できそうです。

今回ご紹介していない６月権利のJ-REITの中では、フロンティア不動産の次に利回りが高い

日本リート(3296)は利回り5.29％(６/２時点)、CREロジスティクスファンド(3487) 5.08%でいずれも利回りは５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2025年６月の権利付き最終日は26日(木)（権利落ち日：６/27）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年１月権利確定のJ-REIT（全13銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2024年12月27日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：エスコンジャパンリート投資法人(2971)

【特徴】

• 人々の暮らしを開発する“ライフ・デベロッパー”である、中部電力グループの日本エスコン(8892)がスポンサーの、地域社会の生活を豊かにする暮らし密着型資産（商業施設、住宅、持続可能な社会の実現に資する資産）を中心としたポートフォリオを構築しているJ-REIT。
• 日本エスコンが総合デベロッパーとして培った不動産開発・運営の経験を活かし、 運用資産の着実な成長と投資主価値の最大化を目指している。
• 今後も継続的な人口集中が予想される五大都市圏（北海道圏、首都圏、中京圏、近畿圏及び九州圏）に位置するコミュニティに根差した暮らし密着型資産に重点投資を行うことで、収益の長期安定性を成長性を追求している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年11月30日現在）

物件数：37物件、取得価格：703億円、稼働率：99.6%

ポートフォリオの分散状況：

＜地域別比率＞

• 首都圏 16.1%
• 近畿圏 49.4%
• 中部圏 0.7%
• 九州圏 21.3%
• 北海道圏 1.8%
• その他 10.6%

となっており、「近畿圏」が最も多く５割を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年12月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：112,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：76.2倍
• 年間分配金（法人予想）：6,880円（2025年１月 3,280円、2025年７月 3,600円）、利回り：6.10%

直近５営業期間の分配金は、表１のように、１口当たり3,227～5,283円で推移しています。

また、2023年１月期のみ突出して多くなっていますが、これは特別利益として、同資産運用会社から忠実義務違反行為により同投資法人に生じた損害の賠償として受け取った損害賠償金666百万円を計上したためです。