今回は、東証J-REITのＯｎｅリート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 東海道リート、MIRARTH不動産、日本リート：2.5%
• 日本プライムリアルティ、日本ビルファンド： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回はみずほ証券、大和証券）はじめ、引受人（今回はＳＭＢＣ日興証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、３／12(木)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 同投資法人は、「分配金の持続的な成長」と「ポートフォリオ・財務構造に配慮した規律ある外部成長」を基本方針とし、運用を継続してきた。
  今回、新たな特定資産（オフィスビル１、ホテル５の計６物件）を取得することで、内部成長基盤の強化を図り、有利子負債比率（LTV）に留意しつつも中長期的な分配金成長による投資主価値向上を実現できると考え、新投資口を発行することとした。

としています。

今回の資金調達によって、オフィスビル１物件、ホテル５物件の計６物件（取得予定価格 299億円）を2026年３月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、34物件、取得金額は1,521億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約20.6%（第三者割当を含めると、最大約21.6%）で、

直近のオフィスビル又はホテルに投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

日本ビルファンド 1.9%、MIRARTH不動産 11.2%、日本リート 3.5%でしたので、それらと比較すると大規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は2,775口、25日平均は2,161口（３/６時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去の公募増資結果】

ご参考までに、この投資法人は2021年９月にも公募増資を実施しており、その時の結果は表２の結果になっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

POで購入し、受渡日の寄付と大引や１週間後の大引で売却した場合の騰落率は-0.2～+1.3%の結果でした。

その時の地合いに良し悪しも影響してくると思いますので、ご参考まで。

【参考記事】

• 前回（2021年９月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】Oneリート投資法人(3290)
• 前回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】Oneリート投資法人(3290)、大和証券リビング投資法人(8986)、タカショー(7590)

どんな投資法人？

みずほ信託銀行がスポンサーの、東京を中心としたミドルサイズのオフィスビル（延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約10,000 坪））に重点投資するJ-REITです。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【同投資法人の特徴】

１．ポートフォリオ構築方針

主たる用途を限定することなく、オフィスビル、ホテル、住宅、商業施設及びその他用途の不動産に対して投資を行い、中長期にわたる安定的な収益確保と成長性の両面を追求するポートフォリオ構築を目指しています。

• 用途別投資割合
  オフィスビル 50%以上、ホテル・住宅・商業施設・その他用途 50%以下
  • 運用実績と豊富な知見を有するオフィスビルへの投資割合は過半を維持
  • 資産入替を機動的に推進すべく、市場環境に応じてオフィスビル以外のアセットクラスの取得機会を柔軟に検討できるよう「ホテル・住宅・商業施設・その他用途」の各投資対象を設定

２．中小規模のオフィスビルにおける投資運用実績と豊富な知見

同投資法人がオフィスビル投資において重点投資対象とする中小規模のオフィスビルは、市場でのストックが多いために売買における流動性が高く、

また、中小企業を中心としたテナントの代替性が相対的に高いことから賃料単価・稼働率のボラティリティが低いことが特徴として挙げられます。

３．スポンサーの強みを活かして獲得する豊富で質の高い物件情報の活用

同投資法人のスポンサーであるみずほ信託銀行は顧客の保有、運用する不動産にかかる情報に対して、高いアクセス力を有しています。

また、MONEグループ（みずほリートマネジメント（同資産運用会社）、みずほリアルティOne、みずほ不動産投資顧問）は2002年のグループ創業来築き上げてきた私募ファンド事業で培われた独自のネットワークにより、

不動産マーケットにおいて、不動産ファンド、金融機関、建設会社／デベロッパー及び事業会社等からの独自の情報を収集しています。

４．金融系スポンサーの下での安定的な財務基盤と厳格な内部管理・リスク管理体制の構築

スポンサーであるみずほ信託銀行及びみずほ銀行を中心としたレンダーフォーメーションにより、安定的な財務基盤を構築しています。

また、利益相反取引管理や情報管理等を、金融機関におけるノウハウを活かした厳格なルールに基づいて遂行しています。

【ポートフォリオの概要】

(2026年１月30日現在)

保有物件数：28件、取得価格の合計：1,225億円、稼働率97.4%（2026年１月）

（以下は、取得価格ベース）

＜アセットタイプ別比率＞（取得価格ベース）

• オフィス 89.8%
• その他（ホテル） 10.2%

となっており、「オフィス」が９割を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京経済圏（東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県） 59.8%
• 大阪圏 18.0%
• 名古屋圏 12.2%
• 福岡圏 8.7%
• その他 1.3%

となっており、「東京圏」が最も多く６割、次に「大阪圏」が多く２割弱を占めています。

直近の運用概況

【2025年８月期の運用実績と2026年２月期以降の見通し】

（2025年10月15日発表）

表３のとおり、前々期（2025年８月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は２割弱増で着地しました。

前期（2026年２月期）は、前期比 減収減益で、営業収益は１割強減、利益面は２～３割弱減の予想となっています。

増資後の今期（2026年８月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は営業利益は微増ですが、経常利益と純利益は微減の予想です。

【2025年８月期の運用状況】

＜投資環境と運用実績＞

オフィスビル賃貸市場については、従業員の新規雇用に伴うオフィス面積の見直し、業務拡大による館内増床や立地改善のための移転など、テナント需要は引き続き好調であり、賃料については上昇傾向が続くことが見込まれています。

同投資法人においては、ポートフォリオの質的改善並びに良好な売却環境を活かした資産入替戦略の一環として、

2025年３月11日付で南品川JNビル、南品川Nビル及び南品川Jビルの３物件（譲渡価格6,700百万円）、同年同月19日付でMY熊本ビルの準共有持分55%（譲渡価格1,028百万円）をそれぞれ譲渡し、

同年同月21日付でコンフォートイン名古屋栄駅前(取得価格7,740百万円)を取得しました。

また、不動産投資運用における環境・社会・ガバナンス配慮の重要性を認識し、企業の社会的責任として、環境負荷の低減や持続可能な社会の実現を目指した取組みを継続しています。

当期は、ONEST横浜西口ビル、ONEST上野御徒町ビル及びフィールド北参道においてCASBEE不動産評価認証のAランク（大変良い）を取得しました。

この結果、当期末現在の同投資法人の保有資産合計は29物件（取得価格合計1,237億円。なお、匿名組合出資持分は含まない。）、総賃貸可能面積は159,275㎡、また、当期末現在の稼働率は98.3％（前期末比 0.1ポイント減）となりました。

＜資金調達の概要＞

当期は、2025年７月31日に返済期限が到来した既存借入金15億円の返済資金及び2025年８月６日に償還期限が到来した投資法人債15億円の償還資金に充当するため、

2025年７月30日付で29億円の投資法人債の発行を行いました。

このうち、10億円は、グリーンボンド（環境改善や再生可能エネルギーなどのグリーンプロジェクトに必要な資金を調達するために発行される債券）による資金調達となりました。

この結果、当期末現在での有利子負債残高は653億円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は48.3％（前期末比 変わらず）となりました。

【前期（2026年２月期）の見通し】

＜投資環境＞

オフィスビル賃貸市場については、新規に供給されるオフィスビルのリーシング（テナント誘致、客付け）活動による影響には今後も注視が必要ですが、

引き続き企業のオフィス拡大ニーズによる需要は底堅く、特に立地競争力の高いオフィスは、より高く評価されていくものと見込んでいます。

オフィスビル売買市場については、金利上昇等の市況動向は注視が必要なものの、国内外の機関投資家の物件取得意欲は高く、優良物件の売却情報は限定的であることから、引き続き厳しい物件取得環境が続くことを見込んでいます。

ホテル市場では、国内・インバウンド、レジャー・ビジネス、いずれのセグメントの需要も堅調に推移することが期待しています。

＜今後の運用方針及び対処すべき課題＞

同投資法人は、本邦不動産マーケットにおいて豊富な取扱実績を有するみずほ信託銀行をスポンサーとして、

物件の取得並びに運用面及び財務面における各種サポートを得ながら成長を図り、投資主価値の最大化を目指しています。

運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により資産価値の維持・向上（内部成長）を図るとともに、中長期的な安定成長を実現するため、引き続き厳選投資（外部成長）を行いながら、ポートフォリオの質的改善を目指しています。

かかる外部成長及び内部成長の両側面における成長戦略を実現するため、同投資法人は、同資産運用会社、MONE及びMREM（MONEグループの不動産私募ファンドの運用会社）の運用ノウハウと経営資源等を用いることに加え、

スポンサーであるみずほ信託銀行のサポートを最大限に活用する方針です。

スポンサーは、MONE及びMREMと連携し、同投資法人が従来から重点投資対象としてきた中小規模のオフィスビル以外の資産の取得検討への活用を目的として、ホテルパイプライン情報及び必要な人材やノウハウの提供等を強化しています。

（外部成長）

同投資法人は、中小規模のオフィスビル（※１）を重点投資対象としつつ、ホテル、住宅、商業施設等も組入れるポートフォリオ構築方針のもと、

個別物件の立地や建物仕様、用途特性等を見極めた投資を行うことで、ポートフォリオの質の維持・向上を図りつつ、資産規模の拡大を目指しています。

※１：中小規模のオフィスビル

延床面積が概ね33,000㎡（約10,000坪）未満で入居テナントのニーズを充足する一定のビルスペックを有したオフィスビルをいう。

投資対象地域については、日本国内において、ポートフォリオの地域分散を考慮しながら投資対象となる資産の用途に適した地域とし、

オフィスビル、住宅、商業施設は「東京経済圏を中心とした五大都市圏（※２）、地方政令指定都市等」（※３）を対象とし、

ホテルは日本全国の主要都市及びその周辺地域又は観光地を対象としています。

※２：五大都市圏

東京経済圏、大阪圏（大阪市）、名古屋圏（名古屋市）、福岡圏（福岡市）、札幌圏（札幌市）及びその近郊の地域

※３：地方政令指定都市等

五大都市圏以外に所在する政令指定都市及び地方政令指定都市以外の県庁所在地又はそれに準ずる都市

＜内部成長戦略＞

同投資法人は、下記のような取組みを行うことで、稼働率の維持・向上、賃貸事業収支の向上を図る方針です。

• プロパティ・マネジメント会社及び賃貸仲介会社との連携強化
• テナントリレーションの構築・強化
• マーケット動向に合わせた賃料の増額交渉
• 戦略的CAPEX（資本的支出）（※４）の活用による物件価値の維持・向上
• 既存取引の見直しによる運営・管理コストの低減
• ESG（環境・社会・ガバナンス）への取組み強化

※４：戦略的CAPEX（資本的支出）

長期的視点に基づく物件の資産価値の維持・向上のためのリニューアル工事、個別空調の導入、エントランスリニューアルによるビルの視認性向上等の資本的支出を、優先度等を考慮しながら適時適切に実施することをいう。

【2026年８月期の運用状況及び分配金の予想の修正、2027年２月期の予想】

今回のPO発表時に公表された、計６物件の取得に伴い、

2026年８月期の運用状況と分配金予想の修正、2027年２月期の運用状況と分配金予想をしています。

2026年８月期の運用状況と分配金予想は表３です。

前回発表予想から、営業収益は１割、利益面は微増～１割弱の増額修正をしています。

この運用状況の予想は、今回の新規取得資産（計６物件）と譲渡予定資産（２物件）が含まれています。

分配金は前回予想から変わらずの予想です。

2027年２月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年９月５日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「Ａ＋」（安定的）
  （※Ａ：債務履行の確実性は高い。）

投資口価格の動向

【2026／３／６(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：84,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：85.3倍
• 年間分配金（法人予想）：4,340円（2026年８月 2,170円、2027年２月 2,170円）、利回り：5.13%

分配金利回りは5.13%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.20%(３/６時点)）と比較すると、２倍以上の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.52％（2026年２月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

表４のように、直近５期の分配金は、１口当たり2,230.3～2,776.3円（2025年９月１日付１／３投資口分割後換算）となっており、上下546円差で推移し、やや変動幅が大きくなっています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(73,500円)をつけるまでは、下落トレンドで推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移しており、2026年１月に高値(93,400円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年１月中旬に昨年来高値(93,400円)をつけた後は、しばらくヨコヨコの展開でしたが、

３月に入り下落しはじめ、そして今回のPO発表の翌営業日(3/6)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念で、出来高を伴い窓を空けて前日比 5,200円安(-5.80%)と急落しました。

今後の投資口価格は、節目の80,000円を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• みずほ信託銀行がスポンサーの、東京を中心としたミドルサイズのオフィスビル（延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約10,000 坪））に重点投資するJ-REIT。
• 主たる用途を限定することなく、オフィスビル、ホテル、住宅、商業施設及びその他用途の不動産に対して投資を行い、中長期にわたる安定的な収益確保と成長性の両面を追求するポートフォリオ構築を目指している。
• 前々期（2025年８月期）の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は２割弱増で着地。
• 増資後の今期（2026年８月期）の運用予想は、今回の資金調達による資産取得（譲渡も含む）により、前回予想から営業収益は１割、利益面は微増～１割弱の増額修正をしており、
  前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は営業利益は微増だが、経常利益と純利益は微減を予想。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想) 5.13％(３/６時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.20%(同)と比較して２倍以上の高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,230.3～2,776.3円（2025年９月１日付１／３投資口分割後換算）で上下546円差で推移し、やや変動幅が大きくなっている。
• 今回の増資後の2026年８月期の分配金は、前回予想から変わらずで前期比 85円減、翌2027年２月期は同変わらずの予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は2,775口、25日平均は2,161口（３/６時点）で流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2024年12月に安値(73,500円)をつけるまでは、下落トレンドで推移していたが、
  その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移しており、2026年１月に高値(93,400円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、今年１月中旬に昨年来高値(93,400円)をつけた後は、しばらくヨコヨコの展開だったが、
  ３月に入り下落しはじめ、そして今回のPO発表の翌営業日(3/6)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念で、出来高を伴い窓を空けて前日比 5,200円安(-5.80%)と急落した。
• 今後の投資口価格は、節目の80,000円を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。