こんにちは！
2026年10月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2026年10月１日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。
さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。
最後までお付き合いいただけるとうれしいです！
【J-REITの簡単な説明】
投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。
J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。
それでは行ってみましょう！
ＴＯＰ３：ＫＤＸ不動産投資法人(8972)
【特徴】
- 2005年7月に上場して以来、主に東京経済圏の中規模オフィスビルを中心に投資を行い、優良物件で構成された強固なポートフォリオを構築してきたが、
2023年11月に、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人及びケネディクス商業リート投資法人と合併し、投資法人名を「KDX不動産投資法人」として新たに誕生したJ-REIT。 - 合併後には、中規模オフィスビルに限らず、様々な用途の不動産を投資対象に加え、環境変化に柔軟に対応しながら、持続的成長を目指し、
引続き、スポンサーであるケネディクスグループのみならず、資産運用会社であるケネディクス不動産投資顧問株式会社独自のネットワークを活用した資産規模の成長を続け、強固なポートフォリオの拡大を目指している。 - 投資対象セクター別、エリア別（日本国内のみ）の保有比率の目標値は設けず、投資対象セクター毎に最適なエリアへの投資を追求。
新たな成長機会の獲得を企図して投資対象セクターを拡大しながら、環境変化に即したタイムリーな資産入替による投資主価値の最大化を目指す。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2026年10月１日現在）
物件数：349物件、取得価格：１兆2,517億円、稼働率（2026年８月末日現在）98.6%
ポートフォリオの分散状況（取得価格ベース）：
＜アセットタイプ別比率＞
- オフィス 33.5%
- 居住施設 25.4%
- 商業施設 24.1%
- 物流施設 4.0%
- 宿泊施設 5.9%
- ヘルスケア施設 7.1%
＜エリア別比率＞
- 東京23区 41.4%
- その他東京経済圏 26.1%
- 地方経済圏 32.5%
【投資口価格動向・分配金推移】
＜2026年10月１日(木)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：143,100円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：1,809倍
- 年間分配金（法人予想）：8,708円（2026年10月 4,268円、2027年４月 4,440円）、利回り：6.09%
直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり3,927～4,166円で連続増配を継続中です。
| 決算期 | 1口当たり 分配金(円) |
| 2024年４月期 | 3,927 |
| 2024年10月期 | 4,030 |
| 2025年４月期 | 4,045 |
| 2025年10月期 | 4,105 |
| 2026年４月期 | 4,166 |
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
2025年４月に安値(104,800円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、同年11月に高値(181,300円)をつけました。
しかしその後は下落に転じて、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移しています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
今年７月下旬に高値(161,700円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しており、
直近(10/1)で年初来安値を更新しました。
ＴＯＰ２：投資法人みらい(3476)
【特徴】
- 日本を代表する総合商社 三井物産グループと、独立系アセットマネジメント会社として豊富な投資実績を有するイデラ キャピタルをスポンサーとする総合型J-REIT
- 三井物産グループの「総合力・事業知見」と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を連携・融合させ、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主の利益最大化を目指す。
- 多様な特性を有するアセットクラスへの投資を通じて物件及びテナントの分散を図り、安定したキャッシュフローの実現を目指している。
- メガバンクグループを中心としたレンダーフォーメーション（調達先金融機関の構成）の構築と、適切なLTV（総資産に対する有利子負債の割合）コントロールによる健全かつ安定的な財務運営
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2026年８月７日現在）
物件数：46物件、取得価格：1,849億円、平均稼働率（2026年８月末日現在）98.8%
ポートフォリオの分散状況：
＜アセットタイプ別比率＞
- オフィス 55.9%
- 商業施設 16.4%
- ホテル 20.2%
- 居住施設 1.2%
- その他 6.4%
＜地域別比率＞三大都市圏 82.8%
- 東京圏 57.1%
- 大阪圏 13.1%
- 名古屋 12.7%
- その他 17.2%
【投資口価格動向・分配金推移】
＜2026年10月１日(木)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：40,050円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：469倍
- 年間分配金（法人予想）：2,515円（2026年10月 1,290円、2027年４月 1,225円）、利回り：6.28%
直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり1,150～1,357円で上下の差が207円で推移しています。
| 決算期 | 1口当たり 分配金(円) |
| 2024年４月期 | 1,150 |
| 2024年10月期 | 1,257 |
| 2025年４月期 | 1,357 |
| 2025年10月期 | 1,289 |
| 2026年４月期 | 1,349 |
【投資主優待】
毎期末日時点で１口以上保有の投資主は、以下のホテルで割引料金で宿泊できる優待が進呈されます。（以下は、2026年10月期株主優待の内容）
- エンホテルズ&リゾーツ株式会社が運営する「EN HOTEL」「EN RESORT」「コートホテル」等
公式予約サイトのベストレートから15%割引で宿泊することができます。
（URL：https://www.enhotels.co.jp/） - 株式会社ミナシアが運営するKOKO HOTELS 等（関連会社が運営する「バリュー・ザ・ホテル」「KAYA 京都 二条城」についても対象）
法人専用サイトの宿泊優待料金（公式サイトの一般プランから12%割引）で宿泊することができます。
（URL：https://www.koko-hotels.com/） - 株式会社ホスピタリティオペレーションズが運営するスマイルホテル等
公式サイトの10%割引で宿泊することができます。
（URL：https://smile-hotels.com/） - 株式会社呉竹荘が運営するくれたけイン等
対象ホテル（くれたけインプレミアム名古屋納谷橋・ホテル呉竹荘広島大手町・くれたけインプレミアム名駅南・くれたけイン富士山・くれたけイン大阪堺筋本町）につき公式サイトの15%割引で宿泊することができます。
（URL：https://www.kuretakeso.co.jp/）
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
2024年12月に安値(38,650円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2026年１月に高値(51,900円)をつけました。
しかしその後は、下落基調で推移しています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
今年７月初旬に高値(42,750円)をつけた後は、高値と安値を切り下げながら推移しており、
直近(10/1)で年初来安値を更新しています。
ＴＯＰ１：いちごオフィスリート投資法人(8975)
【特徴】
- 安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスに投資し、中長期的な観点から収益の安定性と持続的な成長を追求した運用を行うことにより、投資主価値の最大化を目指すJ-REIT
- 投資対象としている中規模オフィスは、大規模オフィスに比べて相対的に流動性が高く、潜在的なテナント層が厚いため、
安定したキャッシュフローを有するほか、戦略的なバリューアップやきめ細かなリーシングによる資産価値向上の余地が比較的大きい。 - 経済的調査、物理的調査および法律的調査を十分実施し、物件の競争力、収益性等を勘案したうえで、投資対象としての妥当性を検討している。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2026年８月31日現在）
物件数：83物件、取得価格：2,156億円、稼働率：97.2%（2026年８月末 速報値）
ポートフォリオの分散状況：（2026年４月30日現在（物件数 87物件、取得価格 2,225億円）のデータ）
＜アセットタイプ比率＞
- オフィス 98%
- その他（商業施設等） ２%
＜地域別比率＞
- 東京首都圏 75%
- 名古屋 10%
- 福岡 ７%
- 大阪 ２%
- 仙台 １％
- その他 ４%
【投資口価格動向・分配金推移】
＜2026年10月１日(木)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：93,200円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：9.80倍
- 年間分配金（法人予想）：9,303円（2026年10月 7,293円、2027年４月 2,010円）、利回り：9.98%
2026年10月期の分配金は、３物件の譲渡による譲渡益約2,501百万円を計上する見込みであることから、2026年９月に増配が発表されています。
直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり2,199～3,330円で上下の差が1,131円で推移しています。
| 決算期 | 1口当たり 分配金 [円] |
| 2024年４月期 | 2,199 |
| 2024年10月期 | 2,692 |
| 2025年４月期 | 3,330 |
| 2025年10月期 | 2,715 |
| 2026年４月期 | 2,376 |
【投資主優待（変更）】
従来は、毎年４月末と10月末に１口以上保有の投資主は、Ｊリーグ全クラブ・全試合を対象とする抽選式の「いちごＪリーグ株主・投資主優待」が進呈されていましたが、
変更となり、「いちごTHANKS!マンスリープレゼント」として、いちごが事業で扱う農産物等が毎月50名様に当たる抽選式のプレゼントを2026年6月より12月まで毎月１回、継続して実施されています。
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
2024年12月に安値(76,400円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2025年12月に高値(100,500円)をつけました。
その後は、83,000～100,000円のレンジ内で推移しています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
91,000～99,000円のレンジ内で推移しており、
方向感が定まらない展開になっています。
まとめ
2026年10月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・
| TOP | 法人名 | アセット タイプ | 地域分散 | 資産 規模 | 投資口 価格 モメンタム | 流動性 | 投資主 優待 | 分配金の 安定度 連続増配 | 分配金 利回り [%] |
| １ | いちごオフィスリート (8975) | オフィス | 首都圏＋ 四大都市圏 （大阪、名古屋、福岡、札幌） | 中 | △ | △ | 〇 | × | 9.98 |
| ２ | 投資法人みらい (3476) | 総合 | 三大都市圏 （東京、大阪、名古屋） | 中 | × | 〇 | 〇 | △ | 6.28 |
| ３ | ＫＤＸ不動産 (8972) | 総合 | 東京中心 | 大 | × | 〇 | × | 〇 | 6.09 |
今回の上位３銘柄の利回りは、全て６％超となり、ＴＯＰ１の「いちごオフィスリート」が約10％で突出しています。
ただ、J-REIT全体でもそうですが、投資口価格が下落基調で底値圏にあります。
個別では「いちごオフィスリート」は、今年９月に増配を発表し、利回りが急上昇しました。
発表後の投資口価格の勢いがあまりない点が気になる所です。
「投資法人みらい」は、高分配J-REITの常連です。
１口当たりの投資金額が低いですので買いやすく、ホテル宿泊割引の投資主優待がありますので魅力的ですね。
「ＫＤＸ不動産」は、資産規模が大きく、流動性も高い点は安心感があります。
連続増配を継続中の点もいいですね。
ただ、投資口価格が下落基調にあり、投資口価格が下げ止まりを見せた後に買いを検討してもいいかもしれません。
今回ご紹介していない10月権利のJ-REITの中では、「ＫＤＸ不動産」の次に利回りが高いJ-REITは、
トーセイ・リート(3451) 利回り5.98%(10/１時点)、星野リゾート・リート(3287) 5.86％(同)、といずれも６％弱となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。
2026年10月の権利付き最終日は28日(水)（権利落ち日：10/29）です。
参考になればうれしいです✨
最後までご覧いただき、ありがとうございました。
※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。