こんにちは！
2026年５月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2026年４月30日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。
さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。
最後までお付き合いいただけるとうれしいです！
【J-REITの簡単な説明】
投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。
J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。
それでは行ってみましょう！
ＴＯＰ３：ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)
【特徴】
- 総合商社 丸紅がスポンサーで、主として商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他の用途の不動産に対して投資する総合型J-REIT
- 投資対象不動産の取得に当たり、中長期にわたり安定収益の確保を図ることが目標。
そのため、投資対象不動産の用途及び投資地域の双方において、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオの構築を目指し、各種リスクの軽減を図った資産運用を行っている。 - 地域分散投資を行うことにより、特定地域の自然災害等のリスクの低減を図り、安定した収益の確保を目指しており、
首都圏並びに政令指定都市をはじめとする全国の主要都市及びそれぞれの周辺部の不動産に対して投資を行っている。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2026年４月１日現在）
物件数：143件、取得価格：7,290億円、稼働率：（2026年３月31日現在）99.3%
ポートフォリオの分散状況：（2026年４月１日現在）
＜アセットタイプ比率＞
- 商業施設 29.7%
- オフィスビル 28.4%
- ホテル 24.3%
- 住居 6.8%
- その他 10.8%
＜地域別比率＞
- 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 20.9%
- 東京23区 6.5%
- 首都圏地域 29.4%
- 地方 43.2%
【投資口価格動向・分配金推移】
＜2026年４月30日(木)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：176,600円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：28.9倍
- 年間分配金（法人予想）：9,150円（2026年５月 4,550円、2026年11月 4,600円）、利回り：5.18%
直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、3,371～4,142円で推移しており、連続増配を継続中です。
| 決算期 | 1口当たり 分配金 [円] |
| 2023年11月期 | 3,371 |
| 2024年５月期 | 3,629 |
| 2024年11月期 | 3,937 |
| 2025年５月期 | 4,010 |
| 2025年11月期 | 4,142 |
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
2024年８月に安値(131,300円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、
翌年１月に高値(191,700円)をつけています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
２月下旬に高値(188,900円)をつけた後は下落基調で推移し、翌月末に年初来安値(170,100円)をつけました。
しかしその後は、安値を切り上げながら推移しています。
ＴＯＰ２：平和不動産リート投資法人(8966)
【特徴】
- 東京都区部を中心に中規模オフィスとシングル・コンパクトタイプのレジデンスへの投資・運用を行っているJ-REIT
- 基本理念である「運用資産の着実な成長」と「中長期的な安定収益の確保」を着実に遂行し、投資主価値の最大化に向けて取り組んでいる。
- 厳格な投資基準に基づき、多数の物件へ投資することで用途・棟数・テナントの分散を行い、ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化している。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2026年３月２日現在）
物件数：138件、取得価格：2,682億円、稼働率（2026年３月31日現在）98.1%
ポートフォリオの分散状況：（2025年11月30日現在）
＜アセットタイプ比率＞
- オフィス 51.6%
- レジデンス 48.4%
- その他 ０%
＜地域別比率＞
- 都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 28.5%
- 東京23区 30.0%
- 首都圏 10.3％
- その他地域 31.2%
【投資口価格動向・分配金推移】
＜2026年４月30日(木)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：146,900円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：621倍
- 年間分配金（法人予想）：8,000円（2026年５月 3,990円、2026年11月 4,010円、）、利回り：5.45%
直近５営業期間の分配金は、表２のように、１口当たり3,300～3,950円で推移しており、連続増配を継続中です。
| 決算期 | 1口当たり 分配金 [円] |
| 2023年11月期 | 3,300 |
| 2024年５月期 | 3,380 |
| 2024年11月期 | 3,640 |
| 2025年５月期 | 3,850 |
| 2025年11月期 | 3,950 |
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
2024年12月に安値(114,400円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、
その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年12月末に高値(164,100円)をつけています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
２月下旬に高値(159,600円)をつけた後は下落基調で推移し、３月末に年初来安値(142,800円)をつけました。
そしてその後は、147,000円近辺のほぼヨコヨコで推移しています。
ＴＯＰ１：日本ホテル＆レジデンシャル投資法人(3472)
【特徴】
- 温泉・温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークな特化型J-REITとして、2016年８月に上場。
主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っていたが、
2023年２月には、リスク分散を図り、安定性の向上と投資機会の拡大を図るため、新たに賃貸住宅、その他の住宅用に供されるアコモデーション施設（賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等）への投資を可能とした。 - 2023年12月にはスポンサーがアパホールディングス株式会社に交代し、アパグループのスポンサーサポートによって、一層の安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値の向上を目指している。
- 主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っているが、
ビジネス・シティホテルとアコモデーション施設の取得によるポートフォリオ分散とリスク低減をしている。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2025年12月２日現在）
物件数：31物件、取得価格：689億円、平均稼働率（賃貸住宅等：2025年11月末現在）96.3%
ポートフォリオの分散状況：（2026年１月21日現在）
＜用途別比率＞
- 余暇活用型施設 69.7%
- 大江戸温泉施設 42.4%
- ビジネス・シティホテル 27.3%（うちアパホテルは24.1％）
- 賃貸住宅等 30.3%
【投資口価格動向・分配金推移】
＜2026年４月30日(木)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：70,800円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：213倍
- 年間分配金（法人予想）：4,072円（2026年５月 2,039円、2026年11月 2,033円）、利回り：5.75%
直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり1,464～2,478円で推移しており、連続増配を継続中です。
| 決算期 | 1口当たり 分配金 [円] |
| 2023年11月期 | 1,464 |
| 2024年５月期 | 1,575 |
| 2024年11月期 | 1,837 |
| 2025年５月期 | 2,013 |
| 2025年11月期 | 2,478 |
【投資主優待】
毎年５月と11月の年２回、１口以上保有の投資主は、
アパホテル公式サイト（https://www.apahotel.com/）に掲載された「アパホテル」（アパホテルプライド、アパホテル＆リゾート、アパホテルステイを含む）の表記がある予約可能な施設の宿泊利用料金について、
１ポイント１円相当として、利用対象施設の宿泊１泊につき上限1,000円まで宿泊料金に充当できるアパホテル宿泊充当可能ポイントが付与されます。
付与されるするポイント数は、各投資主の保有投資口数に応じて以下となっています。
- １口以上９口以下の場合
１口あたり500ポイント - 10口以上の場合
１投資主につき一律5,000ポイント
１口保有の場合、分配金＋投資主優待（500ポイント×年２回＝1,000円相当）で利回りは7.16%になります。
ホテルを利用される方にとってうれしい内容ですね！
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
2025年４月に安値(61,100円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、
その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、同年11月に高値(85,000円)をつけました。
それ以降は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
２月中旬に高値(76,900円)をつけた後は下落基調で推移し、３月末に年初来安値(68,400円)をつけました。
そして、その後は72,000円前後のヨコヨコで推移しています。
まとめ
2026年５月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・
| TOP | 法人名 | アセット タイプ | 地域分散 | 資産 規模 | 投資口 価格 モメンタム | 流動性 | 投資主 優待 | 分配金の 安定度／ 連続増配 | 分配金 利回り [%] |
| １ | 日本ホテル＆レジデンシャル (3472) | ホテル 住宅 | 全国 主要都市 | 小 | △ | △ | 〇 | 〇 | 5.75 |
| ２ | 平和不動産リート (8966) | オフィス 住宅 | 東京中心 | 中 | △ | 〇 | × | 〇 | 5.45 |
| ３ | ユナイテッド・アーバン (8960) | 総合 | 全国 主要都市 | 中 | △ | 〇 | × | 〇 | 5.18 |
今回は、全ての銘柄が利回り５％超となりました。
そして、いずれも連続増配を継続している点は魅力的ですね！
個別では、
「日本ホテル＆レジデンシャル」は、現時点では資産規模は小さめですが、その分、今後の成長の伸びしろがありそうです。
ホテル料金割引の投資口優待があり、投資口価格が10万円以下で投資しやすい点もいいですね。
「平和不動産リート」は高分配ランキングの常連です。
ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化している点は安心感があります。
「ユナイテッド・アーバン」は、今回ご紹介した中では、資産規模が大きく、投資口価格も上昇基調で推移しています。
「商業施設」「オフィスビル」「ホテル」に満遍なく分散しており、安定感があります。
今回ご紹介していない５月権利のJ-REITの中では、ユナイテッドアーバンの次に利回りが高い、
アクティビア・プロパティーズ(3279)は利回り4.51％(４/30時点)、阪急阪神リート(8987) 4.44%(同)と４％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。
2026年５月の権利付き最終日は27日(水)（権利落ち日：５/28）です。
参考になればうれしいです✨
最後までご覧いただき、ありがとうございました。
※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。