【公募増資・売出(PO)は買いか？】ＭＩＲＡＲＴＨ不動産投資法人(3492)

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのＭＩＲＡＲＴＨ不動産投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

【PR】手数料無料でワン株買付！マネックス証券

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 日本ホテル＆レジデンシャル、東海道リート：2.5%
• ユナイテッドアーバン、日本プライムリアルティ、日本ビルファンド： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回はＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券）はじめ、引受人（野村證券、ＳＢＩ証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、２／24(火)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

発行価格等決定日	2026年２月24日（火）から26日（木）までの間のいずれかの日
受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能)	2026年３月３日（火）から ５日（木）までのいずれかの日。 ただし、発行価格等決定日の５営業日後の日
①公募による新投資口の発行 （一般募集）数量	97,541 口 （発行済み投資口数 910,820 口 の約10.7%）
②投資口の売出し （オーバーアロットメントによる売出し） 数量	4,877 口（上限の数量） ※上記の「発行価格等決定日」に決定。 ※ＳＭＢＣ日興証券が売出す。
③第三者割当による新投資口の発行 数量	4,877 口（申込みがなかった口数は発行されない。） ※ＳＭＢＣ日興証券に割当
調達資金手取り概算額（上限）	88.3 億円
発行価格	（決定後記載）
ディスカウント率	（決定後記載）
申込単位数量	1 口
主幹事	ＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券
引受人	野村證券、ＳＢＩ証券

【新投資口発行の目的及び理由】

• 投資主利益の最大化を目指し、ポートフォリオの質の向上及び中長期的に安定した収益を確保すべく、環境に応じたインフレ耐性の強化と着実な運用資産の成長を図ることを目的として、
  新たな特定資産（住宅３、オフィス２、商業施設１、ホテルアセット１の計７物件）を取得するため、市場動向、LTV水準を含む財務の健全性及び１口当たりの分配金水準にも留意しつつ検討を行った結果、新投資口を発行し資金調達を行うこととした。

としています。

今回の資金調達によって、住宅３、オフィス２、商業施設１、ホテルアセット１の計７物件（取得予定価格 173.89億円）を2026年３月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、物件数：85物件、取得価格：1,930億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約11.2%で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

平和不動産リート 4.73%、ユナイテッド・アーバン 4.48%、東海道リート 21.7%でしたので、それらと比較すると中規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は3,194口、25日平均は3,330口（２/13時点）で、流動性はやや高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去の公募増資結果】

ご参考までに、この投資法人は過去５回（2021年以降）公募増資を実施しており、その時のPOの結果は表２の結果になっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

受渡 期日	発行 価格 [円]	ディス カウント率 [%]	受渡日 始値[円] (増減率[%])	受渡日 終値[円](同)	１週間後 の始値[円] (日付)	損益[円] (騰落率 [%])
2021/ ９/２	112,417	2.5	112,400 (-0.0)	110,200 (-2.0)	110,300 (９/９)	-2,117 (-1.9)
2022/ ９/２	104,685	2.5	105,800 (+1.1)	105,000 (+0.3)	107,200 (９/９)	2,515 (+2.4)
2023/ ３/２	88,422	2.5	89,300 (+1.0)	90,000 (+1.8)	89,600 (３/９)	1,178 (+1.3)
2024/ ３/４	92,944	2.5	94,200 (+1.4)	93,900 (+1.0)	97,000 (３/11)	4,056 (+4.4)
2024/ ９/12	87,067	2.5	87,500 (+0.5)	88,000 (+1.1)	88,900 (９/20)	1,833 (+2.1)

2021年９月実施時は、POで購入し、受渡日の寄付と大引や１週間後の寄付で売却した場合は0.0～2.0%の損益マイナスでしたが、

それ以外の直近の４回は0.3～4.4%の損益プラスの結果でした。

その時の地合いに良し悪しも影響してくると思いますので、ご参考まで。

【参考記事】

• 前回（2024年９月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】タカラレーベン不動産投資法人(3492) ＜2024年９月実施＞
• 前回（2024年９月）の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】マリモ地方創生リート(3470)、福岡リート(8968)、タカラレーベン不動産(3492)

どんな投資法人？

MIRARTHホールディングス（旧タカラレーベン）、共立メンテナンス及びヤマダホールディングスをスポンサーとして、

住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件に投資を行い、スポンサー各社の豊富な実績に裏打ちされた専門性とノウハウを活用する総合型J-REITです。

異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用するとともに、

資産運用会社独自の運用ノウハウを掛け合わせることで、「着実な成長」と「安定した運用」の実現を目指しています。

また、同投資法人は、投資主から選ばれ続ける総合型J-REITとなるために、「投資主価値の最大化」、「持続的な環境の創造」、「地域と社会への貢献」の実現を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【特徴】

1. 住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件を機動的に取得する総合型リート
2. MIRARTHホールディングスグループの開発力と資産運用会社独自のソーシング（投資対象となる案件の調達）力を活かした着実な外部成長
3. スポンサー各社の多面的なサポート及びオペレーション力に支えられた安定運用及び内部成長

【ポートフォリオ構築方針】

以下の比率を目処としています。

＜エリア別投資比率（取得価格ベース）＞

• コアエリア（東京、大阪、名古屋、福岡の各経済圏） 70%以上
• サブエリア（上記以外） 30%以下

＜用途別投資比率＞

• 住居 35%以上かつ最上位比率
• オフィス、商業施設、ホテル 65%以下、ただし各用途の投資比率は住宅を超えないものとする。

【保有資産】

保有物件(2026年１月30日現在)は80物件、取得価格合計 1,779億円、稼働率 98.5%(2026年１月31日現在)となっています。

ポートフォリオの分散状況（2026年１月30日現在）は以下のようになっています。

＜アセットタイプ別比率＞

• 住宅 37%
• オフィス 26%
• 商業施設 20%
• ホテル 17%

＜エリア別投資比率＞（コアエリア 84.1%）

• 東京経済圏 59%
• 名古屋経済圏 12%
• 大阪経済圏 ９%
• 福岡経済圏 ４%
• その他 16%

となっており、アセットタイプ別比率では「住宅」が４割弱、「オフィス」が３割弱、

エリア別では「東京経済圏」が６割弱を占めています。

直近の運用概況

【2025年８月期の運用実績と2026年２月期以降の見通し】

（2025年10月22日発表）

決算期	営業 収益 [百万円] (前期比 増減率 [%])	営業 利益 [百万円] (同)	経常 利益 [百万円] (同)	当期 純利益 [百万円] (同)
2025年８月期 実績	5,595 (4.9)	3,437 (4.5)	2,779 (2.1)	2,695 (1.1)
2026年２月期 法人予想 （2026年２月13日 修正）	5,426 (△3.0)	3,302 (△3.9)	2,592 (△6.7)	2,563 (△4.8)
2026年８月期 法人予想 （2026年２月13日 修正）	5,706 (5.1)	3,479 (5.3)	2,558 (△1.3)	2,537 (△1.0)
2027年２月期 法人予想 （2026年２月13日 発表）	5,753 (0.8)	3,503 (0.6)	2,562 (0.1)	2,551 (0.5)

表３のとおり、前期（2025年８月期）は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増でした。

今期（2026年２月期）は、今回のPO発表と同時に上方修正しており、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は微減～１割弱減の予想となっています。

今回の増資後の2026年８月期は、同じく上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は営業利益は１割弱増ですが、経常利益と純利益は微減の予想です。

【2025年８月期の運用状況】

＜投資環境＞

当期における日本経済は、物価上昇の影響を受けながらも、堅調な企業収益が設備投資を後押しし、賃上げの動きも緩やかに広がりつつありました。

家計へのプラス効果が徐々に表れる中、インバウンドによる消費の拡大などが国内需要を下支えし、緩やかな景気回復が継続しました。

一方、欧米における高い金利水準の継続や中国経済の成長停滞に伴う下振れリスク、アメリカの通商政策による市場への影響には、引き続き注視する必要があります。

不動産売買市場は、日銀によるマイナス金利解除後もレンダーの貸出態度は緩和的な状況が続いている中、J-REITを含む国内投資家による投資は依然堅調であり、

2025年9月に公表された都市未来総合研究所の不動産売買実態調査によると、2025年8月期の上場企業等による国内不動産の売買取引額は約6,601億円、取引額（3か月後方移動平均）の前年同期比増減率は＋63.5％で、3ヶ月連続でプラスとなりました。

住宅賃貸市場は、引き続き活発な求人市場を背景とする東京23区を中心とした転入超過や、外国人労働者の増加等に伴い、需給は更にタイト化に向かっており、同投資法人の稼働率は当期も高位かつ安定した動きとなりました。

オフィスは、供給量は限定的な水準にとどまり、需給が逼迫している状況により賃料は上昇基調を続けています。

商業施設は、景気回復の継続やインバウンド消費の拡大を受け、小売販売額は堅調に推移し、主要都市にとどまらず、地方都市でも緩やかな改善が見られました。

ホテルは、国内観光需要の安定した伸びに加え、アジア諸国や北米・欧州からのインバウンドの回復とさらなる増加が全体の市場を支えています。

2025年8月までの段階での推測値で訪日外国人旅行者数は2,838万人と、前期比で438万人増加しました。

これにより外国人宿泊客の増加がホテル稼働率や収益性の回復を一層押し上げる要因となっています。

＜運用実績＞

このような環境の下、同投資法人は、「着実な資産規模の拡大」、「ポートフォリオの質及び安定性の向上」、「堅実な内部成長の実現」、「財務戦略・その他施策の実施」の４つの運用戦略に基づき、

各物件における積極的なリーシング（テナント誘致、客付け）による稼働率の上昇や賃料の増加、コスト削減等による収益性の向上に注力した運用を実施しました。

また、手元資金の活用により、2025年3月31日付で新たにスプリングサニーホテル名古屋常滑駅前（取得価格22億円）を取得しました。

一方、2025年3月14日付で仙台日興ビルの50％の信託受益権準共有持分を、2025年4月24日付でウインベルコーラス聖蹟桜ヶ丘を譲渡し、当期末日（2025年8月31日）現在の物件数は79物件、取得価格の総額は1,732億円となっています。

＜資金調達の状況＞

当期末日（2025年８月31日）時点における借入金残高は91,220百万円となり、総資産のうち有利子負債が占める割合（以下「LTV」）は48.7％（前期末比 変わらず）となっています。

【今期（2026年２月期）の見通し】

＜今後の運用方針＞

同投資法人は、MIRARTHホールディングスグループ（MIRARTHホールディングス株式会社、その子会社及び関連会社）との更なる連携を更に強化することで、

高い開発力があるMIRARTHホールディングスグループからの、良質な住宅を中心とする安定した物件供給によって「外部成長の実現」を目指すとともに、

MIRARTHホールディングスグループのバリューチェーン、株式会社共立メンテナンス及び株式会社ヤマダホールディングスが有する豊富な実績に裏打ちされた専門性、同資産運用会社が個々のアセットクラスで培った運営ノウハウ等を組み合わせ、「安定運用・内部成長」を目指すことを基本方針としています。

さらに、「着実な資産規模の拡大」、「ポートフォリオの質及び安定性の向上」、「堅実な内部成長の実現」、「財務戦略・その他施策の実施」の４つの運用戦略に基づき、

「物件取得の強化による資産規模の拡大」、「総合型REITの強みを活かした積極投資と安定運用」、「堅実なポートフォリオ運営」、「中長期戦略を見据えたファイナンス手法の拡大・外部評価の取得」の施策を実施し、投資主価値の向上を図る方針です。

＜外部成長戦略＞

豊富な実績によって裏付けられるるMIRARTHホールディングスグループの開発力を活用するとともに、

同資産運用会社独自のネットワークを活用することで、物件取得機会を増大し、外部成長の実現を目指しています。

バランスの取れたポートフォリオを目指し、MIRARTHホールディングスグループからは主として開発物件の取得を厳選して実施する方針です。

また、ポートフォリオの質の向上を踏まえて資産の入替等について、当初予定していた物件の譲渡は一巡しましたが、

当期以降も状況の変化等に対応すべく必要に応じ随時検討していく予定です。

＜内部成長戦略＞

スポンサー各社から、各種アセットクラスに即した不動産運用に関するノウハウの提供を受け、これらを活用すること等を通じて、安定的な運用を行う方針です。

また、コスト削減と管理水準の向上につながる管理会社の切替検討や保有物件のLED化工事の実施、電力契約の切替によるコスト削減などにも引き続き取り組んでいく計画です。

＜財務戦略＞

中長期的な安定収益の確保と運用資産の持続的成長の実現を目的として、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としています。

この基本方針を実現するために、以下に掲げる方針に従い、資金の調達及び運用を行っています。

• 資金調達（エクイティ・ファイナンス）
  資産の取得や修繕等、同投資法人の運営に係る費用の支払又は債務の返済等の手当てを目的として、投資口の希薄化に十分配慮しつつ、
  経済市況等を総合的に勘案した上で、新投資口の発行を機動的に実施する。
• 資金調達（デット・ファイナンス）
  資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払、運営に要する資金、又は債務の返済を目的として、運用資産の着実な成長及び効率的で安定的な運用に資する資金の借入れ又は投資法人債の発行を行う。
  また、借入先については、主要な金融機関からの調達を中心とした安定したバンク・フォーメーションを構築し、コミットメントラインを含めた多様な借入方法を検討の上、固定・変動比率や返済期限の分散等に配慮する。
• LTV
  LTVの水準は、資金余力の確保に留意しつつ、原則60％を上限とする。
  （LTV（％）＝a／b×100（％）、a＝期末有利子負債残高、b＝期末総資産額）

【2026年２月期と８月期の運用状況及び分配金の予想の修正、2027年２月期の予想】

今回のPO発表時に公表された、２物件の譲渡と７物件の取得に伴い、

2026年２月期と８月期の運用状況と分配金予想の修正、2027年２月期の運用状況と分配金予想をしています。

増資後の2026年８月期の運用状況と分配金予想は表４です。

	営業 収益 [百万円]	営業 利益 [百万円]	経常 利益 [百万円]	当期 純利益 [百万円]	1 口当たり 分配金 [円]
前回(2025/10/22) 発表予想	5,040	3,005	2,246	2,224	2,700
今回修正予想	5,706	3,479	2,558	2,537	2,700
増減額	666	474	312	312	ー
増減率[%]	13.2	15.8	13.9	14.1	ー

前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は１割強～２割弱の増額修正をしています。

今回の新規取得資産（譲渡含む）は取得金額で約11.4%の増加率(1,732→1,930億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得の増加率に対し妥当な増額といえます。

分配金は前回予想から変わらずの予想です。こちらは、今回の運用増額修正分からはやや物足りないですね。

2027年２月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年８月31日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「Ａ＋」（安定的）
  （※A：債務履行の確実性は高い。）
• 株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）：発行体格付「Ａ」（安定的）
  （※A：信用力は高く、部分的に優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2026／２／13(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：94,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：331倍
• 年間分配金（法人予想）：5,400円（2026年８月 2,700円、2027年２月 2,700円）、利回り：5.71%

分配金利回りは5.71%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.18%(２/13時点)）と比較すると、２倍以上の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.56％（2025年12月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

表５のように、直近５期の分配金は、１口当たり2,672～2,800円（上下128円差）で安定して推移しています。

決算期	１口当たり 分配金(円)
2024年２月期	2,672
2024年８月期	2,700
2025年２月期	2,800
2025年８月期	2,780
2026年２月期	2,800 (予想)

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年２月に高値(105,000円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(80,300円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じ、直近では95,000円前後のほぼヨコヨコで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年12月に安値(92,000円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、

今年１月中旬に、昨年10月につけた高値と同値の昨年来高値(96,800円)をつけました。

しかしその後は調整しています。

そして、今回のPO発表の翌営業日(2/16)以降の投資口価格は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、軟調な展開が予想されますが、

直近の安値(92,000円)や節目の90,000円程度を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件に投資を行い、スポンサー各社の豊富な実績に裏打ちされた専門性とノウハウを活用する総合型J-REIT。
• 異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用するとともに、
  資産運用会社独自の運用ノウハウを掛け合わせることで、「着実な成長」と「安定した運用」の実現を目指している。
• 前期（2025年８月期）の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増で着地。
• 今期（2025年２月期）は、今回のPO発表と同時に上方修正しており、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は微減～１割弱減を予想。
• 今回の資金調達による資産取得（譲渡も含む）により、次期（2026年８月期）の運用状況予想を前回発表から、営業収益は１割強、利益面は１割強～２割弱の増額修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約11.4%の増加率(1,732→1,930億円)からすると、この新規物件取得の規模の増加率に対し、修正された営業収益と利益面の増額の割合は妥当といえる。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想) 5.71％は、東証プライム上場会社の単純平均2.18%(２/13時点)と比較して２倍以上の高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,672～2,800円（上下128円差）で安定して推移している。
• 今回の増資後の2026年８月期の分配金は、当初予想から変わらずで、前期比 100円減、翌2027年２月期は同変わらずの予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は3,194口、25日平均は3,330口（２/13時点）で流動性はやや高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2024年２月に高値(105,000円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(80,300円)をつけた。
  しかしその後は上昇に転じ、直近では95,000円前後のほぼヨコヨコで推移。
• 直近の投資口価格は、昨年12月に安値(92,000円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、今年１月中旬に、昨年10月につけた高値と同値の昨年来高値(96,800円)をつけた。
  しかしその後は調整している。
• PO発表翌営業日(2/16)以降の投資口価格は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、軟調な展開が予想されるが、
  直近の安値(92,000円)や節目の90,000円程度を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

	レベル （最低⭐～ 最高⭐⭐⭐⭐⭐）
ファンダメンタルズ	⭐⭐⭐
インカムゲイン	⭐⭐⭐⭐
流動性	⭐⭐⭐⭐
投資口価格モメンタム	⭐⭐⭐
総合判定	⭐⭐⭐⭐ （買い）

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。