【公募増資・売出(PO)は買いか？】タカラレーベン不動産投資法人(3492) ＜2024年９月実施＞

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのタカラレーベン不動産投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 星野リゾート・リート、コンフォリア・レジデンシャル、スターアジア不動産：2.5%
• ジャパン・ホテル・リート、インヴィンシブル：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券）はじめ、引受人（野村證券、ＳＢＩ証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、９／５(木)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

発行価格等決定日	2024年９月５日（木）
受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能)	2024年９月12日（木）
①公募による新投資口の発行 （一般募集）数量	123,810 口 （発行済み投資口数 780,820 口 の約15.8%）
②投資口の売出し （オーバーアロットメントによる売出し） 数量	6,190 口（実施決定(9/5)） ※上記の「発行価格等決定日」に決定。 ※ＳＭＢＣ日興証券が売出す。
③第三者割当による新投資口の発行 数量	6,190 口（申込みがなかった口数は発行されない。） ※ＳＭＢＣ日興証券に割当
調達資金手取り概算額（上限）	117 億円
発行価格	87,067 円 （9/5決定：終値 89,300 円）
ディスカウント率	2.50 % （9/5決定）
申込単位数量	1 口
主幹事	ＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券
引受人	野村證券、ＳＢＩ証券

【新投資口発行の目的及び理由】

• 同投資法人は投資主利益の最大化を目指し、ポートフォリオの質の向上及び中長期的に安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を図ることを目的として、新たな特定資産（住宅７、ホテル３の計10物件）を取得するため、
  市場動向、LTV（有利子負債比率）水準を含む財務の健全性及び１口当たりの分配金水準にも留意しつつ検討を行った結果、新投資口を発行し資金調達を行うことした。

としています。

今回の資金調達によって、住宅７、ホテル３の計10物件（取得予定価格 240億円）を2024年９月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、80物件、取得金額は1,734億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約15.8%（第三者割当を含めると、最大約16.6%）で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

タカラレーベン不動産（2024年３月実施） 12.9%、平和不動産リート 3.91%、スターアジア不動産 13.2%でしたので、それらと比較すると大規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は7,849口、25日平均は4,836口（８/30時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去の公募増資の結果】

ご参考までに、この投資法人は過去４回公募増資を実施（2021年以降）しており、その時のPOの結果はどうだったかというと、

表２の結果となっており、2021年９月は、POで購入し、受渡日の寄付と大引や１週間後の寄付で売却した場合は０～2.0%の損益マイナスでしたが、

2022年９月は0.3～2.4%の損益プラス、2023年３月は1.0～1.8%の損益プラス、2024年３月は1.0～4.4%の損益プラスでの結果でした。

（※売買手数料は考慮していません。）

受渡 期日	発行価格 [円]	ディス カウント率 [%]	受渡日 始値[円] (増減率[%])	受渡日 終値[円](同)	１週間後 の始値[円] (日付)	損益[円] (騰落率 [%])
2021/ ９/２	112,417	2.50	112,400 (-0.0)	110,200 (-2.0)	110,300 (９/９)	-2,117 (-1.9)
2022/ ９/２	104,685	2.50	105,800 (+1.1)	105,000 (+0.3)	107,200 (９/９)	2,515 (+2.4)
2023/ ３/２	88,422	2.50	89,300 (+1.0)	90,000 (+1.8)	89,600 (３/９)	1,178 (+1.3)
2024/ ３/４	92,944	2.50	94,200 (+1.4)	93,900 (+1.0)	97,000 (３/11)	4,056 (+4.4)

その時の地合いに良し悪しも影響してくると思いますので、ご参考まで。

【ご参考】

• 前回（2024年３月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】タカラレーベン不動産投資法人(3492) ＜2024年２月実施＞
• 前回（2024年３月）の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】東海道リート(2989)、産業ファンド(3249)、タカラレーベン不動産(3492)

どんな投資法人？

MIRARTHホールディングス（旧タカラレーベン）、共立メンテナンス及びヤマダホールディングスをスポンサーとして、

住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件に投資を行い、スポンサー各社の豊富な実績に裏打ちされた専門性とノウハウを活用する総合型J-REITです。

異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用するとともに、

資産運用会社独自の運用ノウハウを掛け合わせることで、「着実な成長」と「安定した運用」の実現を目指しています。

また、同投資法人は、投資主から選ばれ続ける総合型J-REITとなるために、「投資主価値の最大化」、「持続的な環境の創造」、「地域と社会への貢献」の実現を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【特徴】

1. 住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件を機動的に取得する総合型リート
2. MIRARTHホールディングスグループの開発力と資産運用会社独自のソーシング（投資対象となる案件の調達）力を活かした着実な外部成長
3. スポンサー各社の多面的なサポート及びオペレーション力に支えられた安定運用及び内部成長

【ポートフォリオ構築方針】

以下の比率を目処としています。

＜エリア別投資比率（取得価格ベース）＞

• コアエリア（東京、大阪、名古屋、福岡の各経済圏） 70%以上
• サブエリア（上記以外） 30%以下

＜用途別投資比率＞

• 住居 35%以上かつ最上位比率
• オフィス、商業施設、ホテル 65%以下

【保有資産】

保有物件(2024年３月４日現在)は70物件、取得価格合計 1,494億円、稼働率 98.7%(2024年７月31日時点)となっています。

ポートフォリオの分散状況（2024年３月４日現在）は以下のようになっています。

＜アセットタイプ別比率＞

• 住宅 39%
• オフィス 33%
• 商業施設 24%
• ホテル ５%

＜エリア別投資比率＞（コアエリア 84%）

• 東京経済圏 56%
• 名古屋経済圏 13%
• 大阪経済圏 11%
• 福岡経済圏 ５%
• その他 16%

となっており、アセットタイプ別比率では「住宅」が４割弱、「オフィス」が３割強、

エリア別では「東京経済圏」が６割弱を占めています。

直近の運用概況

【2024年２月期の運用実績と2024年８月期以降の見通し】

（2024年４月19日発表）

決算期	営業 収益 [百万円] (前期比 増減率 [%])	営業 利益 [百万円] (同)	経常 利益 [百万円] (同)	当期 純利益 [百万円] (同)	１口当たり 分配金 [円] (同[円])
2024年２月期 実績	3,891 (0.1)	2,263 (0.2)	1,886 (0.0)	1,861 (0.0)	2,672 (55)
2024年８月期 法人予想	4,316 (10.9)	2,578 (13.9)	2,134 (13.1)	2,108 (13.3)	2,700 (28)
2025年２月期 法人予想 （2024年８月29日 修正）	4,924 (14.0)	3,023 (17.2)	2,461 (15.3)	2,436 (15.5)	2,700 (±０)
2025年２月期 法人予想 （2024年８月29日 発表）	5,018 (1.9)	3,034 (0.3)	2,441 (△0.8)	2,416 (△0.8)	2,700 (±０)

表３のとおり、前期(2024年２月期)は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増でした。

今期(2024年８月期)は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに１割強増の予想となっています。

今回の増資後の2025年２月期は、PO発表と同時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は２割弱増の予想で、

１口当たりの分配金の予想は、2025年２月期は前期比 変わらず、2025年８月期も同変わらずの予想となっています。

【2024年２月期の運用状況】

＜投資環境＞

当期における日本経済は、物価上昇の影響を受けながらも、企業による設備投資の増加や賃金上昇に伴う個人消費の回復、インバウンド需要の拡大等は底堅く推移し、緩やかな景気回復が継続しました。

一方、世界的な金融引締めに伴う影響や中国経済の先行き懸念など、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクには、引き続き注視する必要があります。

不動産売買市場は、J-REITを含む国内投資家の投資額が増加しました。

日銀の金融政策の変更を受けて金利が上昇しているものの、主要国と比較して利回りスプレッドは高く、国内優良物件に対する国内投資家の需要は堅調であるため、期待利回りは引き続き低水準で推移しています。

住宅の賃貸市場については、新規求人数の増加等による東京23区への転入超過や入国規制緩和による外国人入国超過の持続的な増加等を背景に需給は更にタイト化に向かっています。

同投資法人の稼働率は当期も高位かつ安定した動きとなりました。

オフィスについては、東京23区において新築ビルが空室を抱えて竣工している一方で、既存ビルにおいて移転需要や館内増床等により空室消化が進んだため、空室率は横ばいで推移しています。

オフィス賃料は、競争力のあるビルでは成約が進んだものの、空室を抱えるビルでは賃料調整が続き、全体として緩やかな下落傾向が継続しています。

商業施設については、外出機運の高まりや国内外の旅行客の増加影響により、小売販売額は全体で堅調に推移しています。

立地別では、インバウンド客の来館があった大都市ターミナル駅周辺のSCの販売増加が目立っています。

ホテルについては、国内の観光促進策である全国旅行支援が徐々に終了する中でも、需要の減退は見られず、国内需要は底堅く推移しました。

また、コロナ禍前の2019年に総数の約３割を占めていた中国からのインバウンドが本格的な回復には至っていない一方で、

韓国、米国、シンガポール等の国・地域からのインバウンドが牽引し、全体として回復が顕著となりました。

＜運用実績＞

このような環境の下、同投資法人は、「着実な資産規模の拡大」、「ポートフォリオの質及び安定性の向上」、「堅実な内部成長の実現」、「財務戦略・その他施策の実施」の４つの運用戦略に基づき、

各物件における積極的なリーシング（テナント誘致、客付け）による稼働率の上昇や賃料の増加、コスト削減等による収益性の向上に注力した運用を実施しました。

＜資金調達の状況＞

当期末日（2024年2月29日）時点における借入金残高は67,150百万円となり、総資産のうち有利子負債が占める割合（以下「LTV」）は47.1％（前期末比 変わらず）となっています。

＜今後の運用方針＞

同投資法人は、2024年3月29日付でPAG Real Estate Holding LimitedからMIRARTHホールディングスへ同資産運用会社の株式が譲渡されたことにより、メインスポンサーであるMIRARTHホールディングスの保有比率が発行済株式総数の60％から90％に高まり、

MIRARTHホールディングスグループ（MIRARTHホールディングス株式会社、その子会社及び関連会社）との更なる連携強化を進めました。

また、これに伴い、同資産運用会社は「MIRARTH不動産投資顧問株式会社」に商号変更しました。

今後、より一層の「外部成長」と「安定運用・内部成長」を追求すべく、高い開発力があるMIRARTHホールディングスグループからの良質な住宅を中心とする安定した物件供給によって外部成長の実現を目指すとともに、

MIRARTHホールディングスグループのバリューチェーン、共立メンテナンス及びヤマダホールディングスが有する独自のネットワーク、個々のアセットクラスで培った運営ノウハウ等を組み合わせ、

「安定運用・内部成長」を目指すことを基本方針としています。

さらに、「着実な資産規模の拡大」、「ポートフォリオの質及び安定性の向上」、「堅実な内部成長の実現」、「財務戦略・その他施策の実施」の４つの運用戦略に基づき、

「物件取得の強化による資産規模の拡大」、「総合型REITの強みを活かした積極投資と安定運用」、「堅実なポートフォリオ運営」、「中長期戦略を見据えたファイナンス手法の拡大・外部評価の取得」の施策を実施し、投資主価値の向上を図る方針です。

＜外部成長戦略＞

豊富な実績によって裏付けられるるMIRARTHホールディングスグループの開発力を活用するとともに、

同資産運用会社独自のネットワークを活用することで、物件取得機会を増大し、外部成長の実現を目指しています。

バランスの取れたポートフォリオを目指し、MIRARTHホールディングスグループからは主として開発物件の取得を厳選して実施する方針です。

また、ポートフォリオの質の向上を踏まえて資産の入替等も実施してきましたが、予定していた物件の譲渡は一巡しました。

当期以降は状況の変化等に対応すべく必要に応じ随時検討していく予定です。

＜内部成長戦略＞

スポンサー各社から、各種アセットクラスに即した不動産運用に関するノウハウの提供を受け、これらを活用すること等を通じて、安定的な運用を行う計画です。

また、コスト削減と管理水準の向上につながる管理会社の切替検討や保有物件のLED化工事の実施、電力契約の切替によるコスト削減などにも引き続き取り組んでいく予定です。

＜財務戦略＞

中長期的な安定収益の確保と運用資産の持続的成長の実現を目的として、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としています。

この基本方針を実現するために、以下に掲げる方針に従い、資金の調達及び運用を行っています。

• 資金調達（エクイティ・ファイナンス）
  資産の取得や修繕等、同投資法人の運営に係る費用の支払又は債務の返済等の手当てを目的として、投資口の希薄化に十分配慮しつつ、
  経済市況等を総合的に勘案した上で、新投資口の発行を機動的に実施する。
• 資金調達（デット・ファイナンス）
  資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払、運営に要する資金、又は債務の返済を目的として、運用資産の着実な成長及び効率的で安定的な運用に資する資金の借入れ又は投資法人債の発行を行う。
  また、借入先については、主要な金融機関からの調達を中心とした安定したバンク・フォーメーションを構築し、コミットメントラインを含めた多様な借入方法を検討の上、固定・変動比率や返済期限の分散等に配慮する。
• LTV
  LTVの水準は、資金余力の確保に留意しつつ、原則60％を上限とする。
  （LTV（％）＝a／b×100（％）、a＝期末有利子負債残高、b＝期末総資産額）

【2025年２月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2025年８月期の予想】

2024年９月に予定している新規資産取得（住宅７、ホテル３の計10物件）に伴い、

2025年２月期の運用状況と分配金予想の修正、2025年８月期の運用状況と分配金予想をしています。

2025年２月期の運用状況と分配金予想は表４です。

	営業 収益 [百万円]	営業 利益 [百万円]	経常 利益 [百万円]	当期 純利益 [百万円]	1 口当たり 分配金 [円]
前回(2024/４/19) 発表予想	4,349	2,574	2,122	2,098	2,700
今回修正予想	4,924	3,023	2,461	2,436	2,700
増減額	574	448	338	338	ー
増減率[%]	13.2	17.4	15.9	16.1	ー

前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は２割弱の増額修正をしています。

今回の新規取得資産は取得金額で約16.0%の増加率(1,494→1,734億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得に対し妥当な増額といえます。

分配金は前回予想から変わらずの予想です。こちらは、今回の運用増額修正分からはやや物足りないですね。

2025年８月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2024年６月７日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「A」（安定的）
  （※A：債務履行の確実性は高い。）
• 株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）：発行体格付「A－」（ポジティブ）
  （※A：信用力は高く、部分的に優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2024／８／30(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：94,100円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：62.3倍
• 年間分配金（法人予想）：5,400円（2025年２月 2,700円、2025年８月 2,700円）、利回り：5.73%

分配金利回りは5.73%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.38%(８/30時点)）と比較すると、２倍以上の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.72％（2024年７月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

表５のように、直近５期の分配金は、１口当たり2,617円～3,008円（上下391円差）で推移しています。

決算期	1口当たり 分配金 [円]
2022年８月期	3,008
2023年２月期	2,710
2023年８月期	2,617
2024年２月期	2,672
2024年８月期	2,700 (予想)

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年３月に安値(85,300円)をつけるまでは下落基調で推移しましたが、

その後は上昇に転じ、2024年１月に高値(105,800円)をつけました。

しかしその後は調整しており、直近では全ての移動平均線の下で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

7/19に高値(101,000円)をつけるまでは、ヨコヨコでの推移でしたが、

その後は急激に下落し、8/5に年初来安値(91,600円)をつけました。

そしてその後は上昇基調で推移していましたが、2024年８月期の分配金権利落ちで窓を開けて下落し、

その翌営業日(8/30)もPOによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い、前日比 2,000円安(-2.08%)と急落しました。

今後は、8/5につけた年初来安値(91,600円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件に投資を行い、スポンサー各社の豊富な実績に裏打ちされた専門性とノウハウを活用する総合型J-REIT。
• 異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用するとともに、
  資産運用会社独自の運用ノウハウを掛け合わせることで、「着実な成長」と「安定した運用」の実現を目指している。
• 前期(2024年２月期)の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増で着地。
• 今期(2024年８月期)は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに１割強増を予想。
• 今回の資金調達による資産取得により、次期(2025年２月期)の運用状況予想を前回発表から、営業収益は１割強、利益面は２割弱の増額修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約16.0%の増加率(1,494→1,734億円)からすると、この新規物件取得の規模に対し、修正された営業収益と利益面の増額の割合は妥当といえる。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想) 5.73％は、東証プライム上場会社の単純平均2.38%(８/30時点)と比較して２倍以上の高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,617円～3,008円（上下391円差）で推移している。
• 今回の増資後の2025年２月期の分配金は、当初予想から変わらずで、前期比も変わらず、翌2025年８月期も同変わらずの予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は7,849口、25日平均は4,836口（８/30時点）で流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2023年３月に安値(85,300円)をつけるまでは下落基調で推移したが、その後は上昇に転じ、2024年１月に高値(105,800円)をつけた。
  しかしその後は調整しており、直近では全ての移動平均線の下で推移。
• 直近の投資口価格は、7/19に高値(101,000円)をつけるまでは、ヨコヨコでの推移だったが、その後は急激に下落し、8/5に年初来安値(91,600円)をつけた。
  そしてその後は上昇基調で推移していたが、2024年８月期の分配金権利落ちで窓を開けて下落し、その翌営業日(8/30)もPOによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い、前日比 2,000円安(-2.08%)と急落した。
• 今後の投資口価格は、8/5につけた年初来安値(91,600円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、
  割り込んで下値模索を継続するのか要注目。

以上をふまえ、

	レベル （最低⭐～ 最高⭐⭐⭐⭐⭐）
ファンダメンタルズ	⭐⭐⭐
インカムゲイン	⭐⭐⭐⭐
流動性	⭐⭐⭐⭐
投資口価格モメンタム	⭐⭐
総合判定	⭐⭐⭐ （中立）

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。