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【公募増資・売出(PO)は買いか?】タカラレーベン不動産投資法人(3492) <2024年9月実施>

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか?直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのタカラレーベン不動産投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです!

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既上場企業が新たに発行する株式(公募株式)や既に発行された株式(売出株式)を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public(公開の)Offering(売り物)」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株(IPO)」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出(PO)」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株(IPO)」と「公募・売出(PO)」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表1のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%(直近のJ-REITは2~2.5%)です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事(今回は、SMBC日興証券みずほ証券)はじめ、引受人(野村證券、SBI証券)の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、9/5(木)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

発行価格等決定日2024年9月5日(木)
受渡期日
(POで買った場合はこの日から売却可能)
2024年9月12日(木)
公募による新投資口の発行
(一般募集)数量
123,810
発行済み投資口数 780,820  の約15.8%
②投資口の売出し
(オーバーアロットメントによる売出し)

数量
6,190 実施決定(9/5)
※上記の「発行価格等決定日」に決定。
※SMBC日興証券が売出す。
③第三者割当による新投資口の発行
数量
6,190 (申込みがなかった口数は発行されない。)
SMBC日興証券に割当
調達資金手取り概算額(上限)117 億円
発行価格87,067 円
(9/5決定:終値 89,300 円)
ディスカウント率2.50 %
(9/5決定)
申込単位数量1 口
主幹事SMBC日興証券、みずほ証券
引受人野村證券、SBI証券
表1:タカラレーベン不動産投資法人 PO概要

新投資口発行の目的及び理由

としています。

今回の資金調達によって、住宅7、ホテル3の計10物件取得予定価格 240億円)を2024年に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、80物件、取得金額は1,734億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約15.8%(第三者割当を含めると、最大約16.6%で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

タカラレーベン不動産(2024年3月実施) 12.9%、平和不動産リート 3.91%、スターアジア不動産 13.2%でしたので、それらと比較すると大規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高(売買が成立した投資口の数量)の5日平均は7,849口、25日平均は4,836口(8/30時点)で、流動性は高い水準です。(※1日 1,000口を平均水準としています。)

【過去の公募増資の結果】

ご参考までに、この投資法人は過去4回公募増資を実施(2021年以降)しており、その時のPOの結果はどうだったかというと、

表2の結果となっており、2021年9月は、POで購入し、受渡日の寄付と大引や1週間後の寄付で売却した場合0~2.0%の損益マイナスでしたが、

2022年9月は0.3~2.4%の損益プラス、2023年3月は1.0~1.8%の損益プラス、2024年3月は1.0~4.4%の損益プラスでの結果でした。

(※売買手数料は考慮していません。)

受渡
期日
発行価格
[円]
ディス
カウント率
[%]
受渡日
始値[円]
(増減率[%])
受渡日
終値[円](同)
1週間後
の始値[円]
(日付)
損益[円]
(騰落率

[%])
2021/
9/2
112,4172.50112,400
(-0.0)
110,200
(-2.0)
110,300
(9/9)
-2,117
(-1.9)
2022/
9/2
104,6852.50105,800
(+1.1)
105,000
(+0.3)
107,200
(9/9)
2,515
(+2.4)
2023/
3/2
88,4222.5089,300
(+1.0)
90,000
(+1.8)
89,600
(3/9)
1,178
(+1.3)
2024/
3/4
92,9442.5094,200
(+1.4)
93,900
(+1.0)
97,000
(3/11)
4,056
(+4.4)
表2:タカラレーベン不動産 前回のPO銘柄の発行価格とその後の価格

その時の地合いに良し悪しも影響してくると思いますので、ご参考まで。

【ご参考】

どんな投資法人?

MIRARTHホールディングス(旧タカラレーベン)、共立メンテナンス及びヤマダホールディングスをスポンサーとして、

住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件に投資を行い、スポンサー各社の豊富な実績に裏打ちされた専門性とノウハウを活用する総合型J-REITです。

異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用するとともに、

資産運用会社独自の運用ノウハウを掛け合わせることで、「着実な成長」と「安定した運用」の実現を目指しています。

また、同投資法人は、投資主から選ばれ続ける総合型J-REITとなるために、「投資主価値の最大化」、「持続的な環境の創造」、「地域と社会への貢献」の実現を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT(不動産投資法人)商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

※出所:一般財団法人 投資信託協会HP

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【特徴】

  1. 住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件を機動的に取得する総合型リート
  2. MIRARTHホールディングスグループの開発力と資産運用会社独自のソーシング(投資対象となる案件の調達)力を活かした着実な外部成長
  3. スポンサー各社の多面的なサポート及びオペレーション力に支えられた安定運用及び内部成長

【ポートフォリオ構築方針】

以下の比率を目処としています。

エリア別投資比率(取得価格ベース)>

用途別投資比率

【保有資産】

保有物件(2024年3月4日現在)は70物件取得価格合計 1,494億円稼働率 98.7%(2024年7月31日時点)となっています。

ポートフォリオの分散状況(2024年3月4日現在)は以下のようになっています。

アセットタイプ別比率

エリア別投資比率>(コアエリア 84%

となっており、アセットタイプ別比率では「住宅」が4割弱「オフィス」が3割強

エリア別では「東京経済圏」6割弱を占めています。

直近の運用概況

【2024年2月期の運用実績と2024年8月期以降の見通し】

(2024年4月19日発表)

決算期営業
収益
[百万円]
(前期比
増減率
[%])
営業
利益
[百万円]
(同)
経常
利益
[百万円]
(同)
当期
純利益
[百万円]
(同)
1口当たり
分配金

[円]
(同[円])
2024年2月期
実績
3,891
(0.1)
2,263
(0.2)
1,886
(0.0)
1,861
(0.0)
2,672
(55)
2024年8月期
法人予想
4,316
(10.9)
2,578
(13.9)
2,134
(13.1
)
2,108
(13.3)
2,700
(28)
2025年2月期
法人予想
(2024年8月29日
修正)
4,924
(14.0)
3,023
(17.2)
2,461
(15.3)
2,436
(15.5)
2,700
(±0)
2025年2月期
法人予想
(2024年8月29日
発表)
5,018
(1.9)
3,034
(0.3)
2,441
(△0.8)
2,416
(△0.8)
2,700
(±0)
表3: タカラレーベン不動産投資法人 2024年2月期の運用実績と2024年8月期以降の見通し

表3のとおり、前期(2024年2月期)は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増でした。

今期(2024年8月期)は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに1割強増の予想となっています。

今回の増資後の2025年2月期は、PO発表と同時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益1割強増利益面は2割弱増の予想で、

1口当たりの分配金の予想は、2025年2月期は前期比 変わらず2025年8月期も同変わらずの予想となっています。

【2024年2月期の運用状況】

投資環境

当期における日本経済は、物価上昇の影響を受けながらも、企業による設備投資の増加や賃金上昇に伴う個人消費の回復インバウンド需要の拡大等は底堅く推移し、緩やかな景気回復が継続しました。

一方、世界的な金融引締めに伴う影響や中国経済の先行き懸念など、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクには、引き続き注視する必要があります。

不動産売買市場は、J-REITを含む国内投資家の投資額が増加しました。

日銀の金融政策の変更を受けて金利が上昇しているものの、主要国と比較して利回りスプレッドは高く国内優良物件に対する国内投資家の需要は堅調であるため、期待利回りは引き続き低水準で推移しています。

住宅の賃貸市場については、新規求人数の増加等による東京23区への転入超過入国規制緩和による外国人入国超過の持続的な増加等を背景需給は更にタイト化に向かっています。

同投資法人の稼働率は当期も高位かつ安定した動きとなりました。

オフィスについては、東京23区において新築ビルが空室を抱えて竣工している一方で、既存ビルにおいて移転需要や館内増床等により空室消化が進んだため、空室率は横ばいで推移しています。

オフィス賃料は、競争力のあるビルでは成約が進んだものの、空室を抱えるビルでは賃料調整が続き、全体として緩やかな下落傾向が継続しています。

商業施設については、外出機運の高まり国内外の旅行客の増加影響により、小売販売額は全体で堅調に推移しています。

立地別では、インバウンド客の来館があった大都市ターミナル駅周辺のSCの販売増加が目立っています。

ホテルについては、国内の観光促進策である全国旅行支援が徐々に終了する中でも、需要の減退は見られず、国内需要は底堅く推移しました。

また、コロナ禍前の2019年に総数の約3割を占めていた中国からのインバウンドが本格的な回復には至っていない一方で、

韓国、米国、シンガポール等の国・地域からのインバウンドが牽引し、全体として回復が顕著となりました。

運用実績

このような環境の下、同投資法人は、「着実な資産規模の拡大」、「ポートフォリオの質及び安定性の向上」、「堅実な内部成長の実現」、「財務戦略・その他施策の実施」の4つの運用戦略に基づき、

各物件における積極的なリーシング(テナント誘致、客付け)による稼働率の上昇や賃料の増加コスト削減等による収益性の向上に注力した運用を実施しました。

資金調達の状況

当期末日(2024年2月29日)時点における借入金残高は67,150百万円となり、総資産のうち有利子負債が占める割合(以下「LTV」)は47.1%(前期末比 変わらずとなっています。

今後の運用方針

同投資法人は、2024年3月29日付でPAG Real Estate Holding LimitedからMIRARTHホールディングスへ同資産運用会社の株式が譲渡されたことにより、メインスポンサーであるMIRARTHホールディングスの保有比率が発行済株式総数の60%から90%に高まり、

MIRARTHホールディングスグループ(MIRARTHホールディングス株式会社、その子会社及び関連会社)との更なる連携強化を進めました。

また、これに伴い、同資産運用会社は「MIRARTH不動産投資顧問株式会社」に商号変更しました。

今後、より一層の「外部成長」と「安定運用・内部成長」を追求すべく、高い開発力があるMIRARTHホールディングスグループからの良質な住宅を中心とする安定した物件供給によって外部成長の実現を目指すとともに、

MIRARTHホールディングスグループのバリューチェーン共立メンテナンス及びヤマダホールディングスが有する独自のネットワーク個々のアセットクラスで培った運営ノウハウ等を組み合わせ、

「安定運用・内部成長」を目指すことを基本方針としています。

さらに、「着実な資産規模の拡大」、「ポートフォリオの質及び安定性の向上」、「堅実な内部成長の実現」、「財務戦略・その他施策の実施」の4つの運用戦略に基づき、

「物件取得の強化による資産規模の拡大」「総合型REITの強みを活かした積極投資と安定運用」「堅実なポートフォリオ運営」「中長期戦略を見据えたファイナンス手法の拡大・外部評価の取得」の施策を実施し、投資主価値の向上を図る方針です。

外部成長戦略

豊富な実績によって裏付けられるるMIRARTHホールディングスグループの開発力を活用するとともに、

同資産運用会社独自のネットワークを活用することで、物件取得機会を増大し、外部成長の実現を目指しています。

バランスの取れたポートフォリオを目指し、MIRARTHホールディングスグループからは主として開発物件の取得を厳選して実施する方針です。

また、ポートフォリオの質の向上を踏まえて資産の入替等も実施してきましたが、予定していた物件の譲渡は一巡しました。

当期以降は状況の変化等に対応すべく必要に応じ随時検討していく予定です。

内部成長戦略

スポンサー各社から、各種アセットクラスに即した不動産運用に関するノウハウの提供を受け、これらを活用すること等を通じて、安定的な運用を行う計画です。

また、コスト削減と管理水準の向上につながる管理会社の切替検討保有物件のLED化工事の実施電力契約の切替によるコスト削減などにも引き続き取り組んでいく予定です。

財務戦略

中長期的な安定収益の確保と運用資産の持続的成長の実現を目的として、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としています。

この基本方針を実現するために、以下に掲げる方針に従い、資金の調達及び運用を行っています。

【2025年2月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2025年8月期の予想】

2024年9月に予定している新規資産取得(住宅7、ホテル3の計10物件に伴い、

2025年2月期の運用状況と分配金予想の修正2025年8月期の運用状況と分配金予想をしています。

2025年2月期の運用状況と分配金予想は表4です。

営業
収益
[百万円]
営業
利益
[百万円]
経常
利益
[百万円]
当期
純利益
[百万円]
1 口当たり
分配金
[円]
前回(2024/4/19)
発表予想
4,3492,5742,1222,0982,700
今回修正予想4,9243,0232,4612,4362,700
増減額574448338338
増減率[%]13.217.415.916.1
表4:2025年2月期の運用状況と分配金の修正予想(2024年8月29日発表)

前回発表予想から、営業収益は1割強利益面は2割弱の増額修正をしています。

今回の新規取得資産は取得金額で約16.0%の増加率(1,494→1,734億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得に対し妥当な増額といえます。

分配金は前回予想から変わらずの予想です。こちらは、今回の運用増額修正分からはやや物足りないですね。

2025年8月期の予想は、表3に記載のとおりです。

【格付けの状況】

(2024年6月7日現在)

投資口価格の動向

【2024/8/30(金)終値時点の数値】

分配金利回りは5.73%で、上場株式の利回り(東証プライムの単純平均:2.38%(8/30時点))と比較すると、2倍以上の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り(4.72%(2024年7月末時点:一般社団法人 不動産証券化協会データより))と比較しても高い水準です。

表5のように、直近5期の分配金は、1口当たり2,617円~3,008円(上下391円差)で推移しています。

決算期1口当たり
分配金
[円]
2022年8月期3,008
2023年2月期2,710
2023年8月期2,617
2024年2月期2,672
2024年8月期2,700
(予想)
表5:タカラレーベン不動産投資法人 直近分配金推移

【直近の投資口価格推移】

<週足チャート(直近2年間)>

2023年3月に安値(85,300円)をつけるまでは下落基調で推移しましたが、

その後は上昇に転じ2024年1月に高値(105,800円)をつけました。

しかしその後は調整しており、直近では全ての移動平均線の下で推移しています。

<日足チャート(直近3か月間)>

7/19に高値(101,000円)をつけるまでは、ヨコヨコでの推移でしたが、

その後は急激に下落し、8/5に年初来安値(91,600円)をつけました。

そしてその後は上昇基調で推移していましたが、2024年8月期の分配金権利落ちで窓を開けて下落し、

その翌営業日(8/30)もPOによる1口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い、前日比 2,000円安(-2.08%)と急落しました。

今後は、8/5につけた年初来安値(91,600円)を割り込まずヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

【インカムゲイン】

【流動性】

【投資口価格モメンタム】

以上をふまえ、

レベル
(最低⭐~
最高⭐⭐⭐⭐⭐)
ファンダメンタルズ⭐⭐⭐
インカムゲイン⭐⭐⭐⭐
流動性⭐⭐⭐⭐
投資口価格モメンタム⭐⭐
総合判定⭐⭐⭐
(中立)
※「総合判定」で⭐4つ以上「買い」、⭐3つ「中立」、⭐2つ以下「見送り」

と判断しました。

参考になればうれしいです!最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

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