こんにちは！
2025年11月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年10月31日終値時点)が高い上位４銘柄を抽出。
さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。
最後までお付き合いいただけるとうれしいです！
【J-REITの簡単な説明】
投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。
J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。
それでは行ってみましょう！
ＴＯＰ４：ＳＯＳｉＬＡ物流リート投資法人(2979)
【特徴】
- 住友商事をスポンサーとし、汎用性に優れた設計のハード・テナントへの良質な運用サポートを行うソフトが三位一体となった、住友商事グループのノウハウを活かした高品質な物流施設である物流施設「SOSiLA(ソシラ)シリーズ」への重点投資を行うJ-REIT。
- 「SOSiLA(ソシラ)シリーズ」に重点的に投資することにより、その事業コンセプトである社会とのつながり（＝Sociability）・環境への配慮や持続的成長（＝Sustainability）・人と労働環境への配慮（＝Individuality）の３つのコンセプトを重視した事業精神を受け継ぎ、豊かな社会の実現に貢献するとともに、
投資法人という透明性の高いスキームで、幅広い投資家の方々にESG投資の機会を提供し続けている。 - 消費地近接型物流施設である、消費地、生産拠点及び交通インフラのアクセスが良好で、労働力の確保に有利な物流不動産へ重点的に投資し、
高稼働率と高い収益性が見込まれる。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2025年７月１日現在）
物件数：17物件、取得価格：1,420億円、平均稼働率：100%（2025年３月31日現在）
ポートフォリオの分散状況：（2025年７月１日現在）
＜用途別比率＞
- 物流不動産 94.3%
- インダストリアル不動産 5.7%
＜エリア別比率＞
- 関東エリア 65.4%
- 関西エリア 33.8%
- その他のエリア 0.8%
【投資口価格動向・分配金推移】
＜2025年10月31日(金)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：123,400円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：23.5倍
- 年間分配金（法人予想）：5,690円（2025年11月 3,040円、2026年５月 2,650円）、利回り：4.61%
直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり2,628～3,024円で推移しており、上下で396円の幅があります。
| 決算期 | 1口当たり 分配金 [円] |
| 2023年５月期 | 2,628 |
| 2023年11月期 | 2,830 |
| 2024年５月期 | 2,769 |
| 2024年11月期 | 2,785 |
| 2025年５月期 | 3,024 |
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
2024年５月に高値(126,500円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、同年12月に安値(102,200円)をつけました。
しかしその後は上昇に転じており、直近ではすべての移動平均線の上に浮上しています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
８月初旬と９月初旬に安値(116,500円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、
10月下旬に年初来高値(124,700円)をつけています。
ＴＯＰ３：ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)
【特徴】
- 総合商社 丸紅がスポンサーで、主として商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他の用途の不動産に対して投資する総合型J-REIT
- 投資対象不動産の取得に当たり、中長期にわたり安定収益の確保を図ることが目標。
そのため、投資対象不動産の用途及び投資地域の双方において、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオの構築を目指し、各種リスクの軽減を図った資産運用を行っている。 - 地域分散投資を行うことにより、特定地域の自然災害等のリスクの低減を図り、安定した収益の確保を目指しており、
首都圏並びに政令指定都市をはじめとする全国の主要都市及びそれぞれの周辺部の不動産に対して投資を行っている。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2025年９月30日現在）
物件数：142件、取得価格：7,059億円、稼働率：99.2%
ポートフォリオの分散状況：
＜アセットタイプ比率＞（2025年９月12日現在）
- 商業施設 27.5%
- オフィスビル 29.3%
- ホテル 25.1%
- 住居 7.4%
- その他 10.7%
＜地域別比率＞
- 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 21.6%
- 東京23区 6.7%
- 首都圏地域 29.7%
- 地方 42.0%
【投資口価格動向・分配金推移】
＜2025年10月31日(金)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：186,500円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：53.0倍
- 年間分配金（法人予想）：8,600円（2025年11月 4,100円、2026年５月 4,500円）、利回り：4.61%
直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、3,229～4,010円で推移しており、連続増配を継続中です。
| 決算期 | 1口当たり 分配金 [円] |
| 2023年５月期 | 3,229 |
| 2023年11月期 | 3,371 |
| 2024年５月期 | 3,629 |
| 2024年11月期 | 3,937 |
| 2025年５月期 | 4,010 |
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
2024年８月に安値(131,300円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、
翌年10月に高値(188,500円)をつけています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しており、10/27に年初来高値(188,500円)をつけています。
ＴＯＰ２：平和不動産リート投資法人(8966)
【特徴】
- 東京都区部を中心に中規模オフィスとシングル・コンパクトタイプのレジデンスへの投資・運用を行っているJ-REIT
- 基本理念である「運用資産の着実な成長」と「中長期的な安定収益の確保」を着実に遂行し、投資主価値の最大化に向けて取り組んでいる。
- 厳格な投資基準に基づき、多数の物件へ投資することで用途・棟数・テナントの分散を行い、ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化している。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2025年８月29日現在）
物件数：133件、取得価格：2,561億円、稼働率（2025年９月30日現在）97.5%
ポートフォリオの分散状況：（2025年５月31日現在）
＜アセットタイプ比率＞
- オフィス 51.2%
- レジデンス 49.8%
- その他 ０%
＜地域別比率＞
- 都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 32.7%
- 東京23区 30.1%
- 首都圏 10.7％
- その他地域 28.4%
【投資口価格動向・分配金推移】
＜2025年10月31日(金)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：154,400円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：15.8倍
- 年間分配金（法人予想）：7,940円（2025年11月 3,950円、2026年５月 3,990円）、利回り：5.14%
直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり3,160～3,850円で推移しており、連続増配を継続中です。
| 決算期 | 1口当たり 分配金 [円] |
| 2023年５月期 | 3,160 |
| 2023年11月期 | 3,300 |
| 2024年５月期 | 3,380 |
| 2024年11月期 | 3,640 |
| 2025年５月期 | 3,850 |
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
2024年12月に安値(114,400円)をつけるまでは、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移していましたが、
その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年10月に高値(156,100円)をつけています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、10/27に年初来高値(156,100円)をつけています。
ＴＯＰ１：日本ホテル＆レジデンシャル投資法人(3472)
【特徴】
- 温泉・温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークな特化型J-REITとして、2016年８月に上場。
主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っていたが、
2023年２月には、リスク分散を図り、安定性の向上と投資機会の拡大を図るため、新たに賃貸住宅、その他の住宅用に供されるアコモデーション施設（賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等）への投資を可能とした。 - 2023年12月にはスポンサーがアパホールディングス株式会社に交代し、アパグループのスポンサーサポートによって、一層の安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値の向上を目指している。
- 主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っているが、
ビジネス・シティホテルとアコモデーション施設の取得によるポートフォリオ分散とリスク低減をしている。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2025年９月４日現在）
物件数：23物件、取得価格：492億円、平均稼働率（アコモデーション施設：2025年８月末現在）97.1%
ポートフォリオの分散状況：（2025年９月４日現在）
＜用途別比率＞
- 余暇活用型施設 74.5%
- 大江戸温泉施設 60.7%
- ビジネス・シティホテル 13.8%
- アコモデーション施設 25.5%
【投資口価格動向・分配金推移】
＜2025年10月31日(金)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：81,500円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：35.1倍
- 年間分配金（法人予想）：4,324円（2025年11月 2,356円、2026年５月 1,968円）、利回り：5.31%
直近５営業期間の分配金は、表４のようになっており、１口当たり1,444～2,003円で推移しており、連続増配を継続中です。
| 決算期 | 1口当たり 分配金 [円] |
| 2023年５月期 | 1,444 |
| 2023年11月期 | 1,464 |
| 2024年５月期 | 1,575 |
| 2024年11月期 | 1,837 |
| 2025年５月期 | 2,003 |
【投資主優待】
毎年５月と11月の年２回、１口以上保有の投資主は、アパホテル株式会社及びアパホテル株式会社とフランチャイズ契約を締結している者が管理運営するホテルの宿泊利用料金について、
１ポイント１円相当として、利用対象施設の宿泊１泊につき上限1,000円まで宿泊料金に充当できるアパホテル宿泊充当可能ポイントが付与されます。
付与されるするポイント数は、各投資主の保有投資口数に応じて以下となっています。
- １口以上９口の場合
１口あたり500ポイント - 10口以上の場合
１投資主につき一律5,000ポイント
１口保有の場合、分配金＋投資主優待（500ポイント×年２回＝1,000円相当）で利回りは6.53%になります。
ホテルを利用される方にとってうれしい内容ですね！
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
2023年12月に安値(60,500円)をつけた後は、一気に上昇し、翌年３月に高値(84,000円)をつけました。
そして、その後は下落基調で推移しましたが、2025年４月に底をつけた後は上昇基調で推移しています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
高値切り上げ安値切り上げの緩やかな上昇基調で推移しており、10月中旬に年初来高値(83,000円)をつけています。
まとめ
2025年11月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・
| TOP | 法人名 | アセット タイプ | 地域分散 | 資産 規模 | 投資口 価格 モメンタム | 流動性 | 投資主 優待 | 分配金の 安定度／ 連続増配 | 分配金 利回り [%] |
| １ | 日本ホテル＆レジデンシャル (3472) | ホテル 住宅 | 全国 主要都市 | 小 | △ | △ | 〇 | 〇 | 5.31 |
| ２ | 平和不動産リート (8966) | オフィス 住宅 | 東京中心 | 中 | △ | 〇 | × | 〇 | 5.14 |
| ３ | ユナイテッド・アーバン (8960) | 総合 | 全国 主要都市 | 中 | 〇 | 〇 | × | 〇 | 4.61 |
| ４ | ＳＯＳｉＬＡ物流リート (2979) | 物流施設 インダストリアル | 関東・ 関西中心 | 中 | △ | △ | × | △ | 4.61 |
今回は、上位２銘柄が利回り５％超となりました。
そしてＴＯＰ３と４は僅差で、4.6％となっています。
今回のＴＯＰ４どの銘柄も、今年に入り投資口価格の上昇基調が継続しています。
そして、ＳＯＳｉＬＡ物流リート以外は、連続増配を継続中の点は魅力的ですね！
個別では、
「日本ホテル＆レジデンシャル」は、現時点では資産規模は小さめですが、その分将来的な成長の伸びしろがありそうです。
ホテル料金割引の投資口優待があり、10万円以下で投資できる点もいいですね。
「平和不動産リート」は高分配ランキングの常連です。
ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化している点は安心感があります。
「ユナイテッド・アーバン」は、年初から上昇の勢いが顕著です。
どこまで投資口価格が伸びるのか注目ですね。
「ＳＯＳｉＬＡ物流リート」は、こちらも昨年12月から投資口価格の上昇基調が継続しています。
2024年５月の高値(126,500円)を上抜けてくれば、もう一段の上昇が期待できそうです。
今回ご紹介していない11月権利のJ-REITの中では、ＳＯＳｉＬＡ物流リートの次に利回りが高い、
アクティビア・プロパティーズ(3279)は利回り4.26％(10/31時点)、日本プロロジスリート(3283) 4.24%(同)と４％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。
2025年11月の権利付き最終日は26日(水)（権利落ち日：11/27）です。
参考になればうれしいです✨
最後までご覧いただき、ありがとうございました。
※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。