今回は、東証J-REITのジャパン・ホテル・リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 日本ホテル＆レジデンシャル、東海道リート：2.5%
• ユナイテッドアーバン、日本プライムリアルティ、日本ビルファンド： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券、大和証券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、３／３(火)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 同投資法人は、「安定性とアップサイド・ポテンシャル」が両立するポートフォリオの構築を目指しており、2/25付「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ（ハイアット リージェンシー 東京）」にて公表した資産の取得は、その方向性に合致するものと考えている。
• また、同投資法人は従前より、資産の取得に際してはエクイティ（株主資本）及びデット（負債）を適切に組み合わせた資金調達を行うことを基本方針としており、今回も一貫して同じ方針に基づく資金調達を予定している。
• 上記に記載した資産の取得等のための資金調達を実施するにあたり、財務の健全性の確保、マーケット動向及び１口当たり分配金の水準等も勘案の上、今回の新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、フルサービス（総合型）ホテル１物件（ハイアット リージェンシー 東京）の計１物件（取得予定価格 1,260億円）を2026年３月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、52物件、取得金額は6,413億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約16.6%（第三者割当を含めると、最大約17.4%）で、

直近のホテル特化型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

インヴィンシブル 13.9%(2024年７月実施)、日本ホテル＆レジデンシャル 32.1%(2024年12月実施)、日本ホテル＆レジデンシャル 39.0%(2025年12月実施)でしたので、それらと比較すると中規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は16,864口、25日平均は18,097口（２/26時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去の公募増資結果】

ご参考までに、この投資法人は過去にも公募増資を実施しており、その時の結果は表２の結果になっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

POで購入し、受渡日の寄付と大引や１週間後の寄付で売却した場合は1.9～6.5%の損益プラスの結果でした。

その時の地合いに良し悪しも影響してくると思いますので、ご参考まで。

【参考記事】

• 前回（2024年７月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985) ＜2024年７月実施＞
• 前回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】平和不動産リート(8966)、星野リゾート・リート(3287)、ジャパン・ホテル・リート(8985)

どんな投資法人？

中長期的な観点から着実な成長と安定した収益の確保を目指し、資産の運用を行うことを基本方針とした、ホテル特化型のJ-REITです。

「国内レジャー客」及び「訪日外国人レジャー客」の需要の取込みが中長期的に期待できる地域において高い競争力を持つホテル用不動産等の取得や、

ポートフォリオ全体の収益力、安定性、質の向上を通じ、投資主価値の最大化を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【成長戦略】

同投資法人は、以下の成長戦略に則り、投資主価値の最大化を目指しています。

＜外部成長戦略＞

• 「国内レジャー客」及び「訪日外国人レジャー客」の需要の取込みが中長期的に期待できる地域において高い競争力を持つホテル用不動産等の取得
  （重要な投資対象）
  運営及び管理ノウハウ、投下資本、立地の制約から参入障壁が高い「フルサービスホテル」及び「リゾートホテル」
  （戦略的投資地域）
  北海道エリア、東京及びベイエリア、大阪・京都エリア、福岡エリア、沖縄エリア
• ポートフォリオ全体の収益力、安定性、質の向上

＜内部成長戦略＞

アクティブ・アセットマネジメント戦略の着実な実行による「安定性」と「アップサイド・ポテンシャル」の両立

• アップサイドを実現する「アクティブ・アセットマネジメント戦略」の立案及び実施
• 安定収益の確保を実現する資本的支出の立案、実施、及び賃借人のモニタリング

＜財務戦略＞

• 財務の健全性及び安定性確保
• レンダーフォーメーション（調達先金融機関の構成）及び金融機関との関係強化
• 資金調達手法の多様化

としています。

【ポートフォリオの概要】

(2026年２月25日現在)

ポートフォリオの合計　物件数（全てホテル）：51件、取得価格：5,153億円、総客室数：14,130室、１ホテルあたり客室数 平均277室

（以下は、取得価格ベース）

＜ブランド別比率＞

• ヒルトン 35.2%
• オリエンタルホテル 18.6%
• ホテル日航／ホテルJALシティ 6.5%
• ホリデイ・イン（IHG） 5.2%
• メルキュール／イビス（アコー） 4.7％
• シェラトン 3.4%
• ドーミーイン等（共立メンテナンス） 2.9%
• the b 2.4%
• その他 21.2%

となっており、「ヒルトン」が４割弱、「オリエンタルホテル」が２割弱を占めています。

＜タイプ別比率＞（取得価格ベース）

• フルサービスホテル 50.5%
• リミテッドサービスホテル 31.1%
• リゾートホテル 18.3%

となっており、「フルサービスホテル」が５割を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京 22.7%
• 関東（東京除く） 15.7%
• 大阪 10.0%
• 沖縄 16.0%
• 関西（大阪除く） 6.7%
• 九州（沖縄除く） 17.0%
• 北海道 4.4%
• 中国 4.2％
• 中部 3.4%

となっており、「東京」が最も多く２割強、次に「九州（沖縄除く）」「沖縄」「関東（東京除く）」が多く、それぞれ２割弱となっています。

直近の運用状況

【2025年12月期の運用状況と2026年12月期の見通し】

（2026年２月25日発表）

表３のとおり、前期比 増収増益で、営業収益は４割弱増、利益面は５割弱増で着地しました。

今期（2026年12月期）通期予想は、今回のPO発表時に上方修正（表４参照）しており、

前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は微増～１割増を見込んでいます。

【前期（2025年12月期）の運用状況】

＜運用実績＞

国内の宿泊・観光マーケットは、堅調な国内宿泊需要に加え、訪日外国人（以下「インバウンド」）の数についても、2025年の年間で推計4,268万人、前年比＋15.8％（日本政府観光局(JNTO)）となり、年間における過去最高のインバウンド数を更新しました。

2025年７月に日本で大災害が起こるとの風説により香港を中心としたインバウンドが一時的に減少したほか、同年11月に中国政府が日本への渡航自粛を要請したこと等により同月以降の中国からのインバウンドには一部影響がみられたものの、

日本への旺盛なインバウンド需要のトレンド自体に変化はなく、インバウンド数の増加は継続しました。

また、宿泊旅行統計調査（観光庁）における国内宿泊施設の延べ宿泊者数（速報値）のうち、

2025年の日本人延べ宿泊者数は476百万人泊（前年比△3.8％）と底堅く推移した一方で、2025年の外国人延べ宿泊者数は177百万人泊（同＋7.8％）と前年を超える水準で推移しました。

結果として、2025年の国内宿泊施設の延べ宿泊者数は653百万人泊（同△0.9％）となりました。

このような良好な環境のもと、同投資法人は、2025年１月に博多中洲ワシントンホテルプラザ（譲渡価格4,610百万円）を売却し、2025年２月にヒルトン福岡シーホーク（取得価格64,350百万円）を取得しました。

固定賃料のみの普通借家契約により賃料の上昇余地が限定的であった博多中洲ワシントンホテルプラザを売却するとともに、

国内外のレジャー需要が中長期的に期待できる地域において高い競争力を持つホテルであるヒルトン福岡シーホークを取得したことにより、同投資法人のポートフォリオの質の向上を図りました。

内部成長については、同投資法人は、ホテルを運営する各ホテルの賃借人及びオペレーターとの緊密なコミュニケーションを通じ、

客室改装を活かした宿泊単価の引き上げや、効果的なマーケティング施策・精緻なレベニューマネジメント（需要に応じて価格を変動させ、収益を最大化する管理手法）に伴う国内外レジャー需要の高単価での取り込みなどにより、収益向上を図りました。

併せて、運営コストの削減のための施策等にも継続して取り組み、利益率の向上に努めました。

また、同投資法人は、内部成長戦略の一つとして、収益向上及び競争力強化などを目的に戦略的ＣＡＰＥＸ（企業が将来の成長や競争力強化を目的として行う設備投資や長期的な資産への支出）を実行しています。

成長期待の高いホテルを選別し、客室やレストラン等の売上の増加を企図した戦略的ＣＡＰＥＸを実行することで、改装によるホテル収益の向上を図りました。

このような取組みの結果、同投資法人が保有するホテルの業績について、当期の変動賃料等導入28ホテルのＲｅｖＰＡＲ（※１）は18,545円（前年比＋14.3％）、ＧＯＰ（※２）は29,497百万円（同＋16.5％）となり、いずれも前年を大きく上回りました。

※１：「ＲｅｖＰＡＲ」とは、販売可能客室数当たり宿泊部門売上（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊部門売上高合計（サービス料を含みます。）を同期間の販売可能客室数合計で除したものをいう。

※２：「ＧＯＰ」とは、Gross Operating Profit（売上高営業利益）であり、ホテルの売上高から人件費、一般管理費等ホテルの運営にかかる費用を控除した残額をいう。

＜資金調達の状況＞

当期においては、2025年２月に、ヒルトン福岡シーホークの取得資金に充当するため、643億円の新規借入れを行いました。

当該借入れについては、借入期間を最長約７年とし、借入期間の長期化及び返済期限の分散を図りました。

併せて、当期に返済期日が到来した既存借入金について、合計310億円の借入れを実行し、最長９年となる長期借入金による借換えを実現しました。

うち194億円については、グリーンローン（環境改善や持続可能な事業に限定して資金を調達する融資）による借換えを行っています。

また、2025年９月に償還期限を迎えた第13回無担保投資法人債2,800百万円については、同年９月に第14回無担保投資法人債（グリーンボンド）1,800百万円と第15回無担保投資法人債800百万円を起債し、償還に充当した上で、残額については、手元資金により償還しました。

なお、一連の資金調達のうち873億円については、固定金利による調達又はスワップ契約締結による金利の固定化を実施しました。

これにより、当期末時点における有利子負債残高は2,693億円、うち１年内返済予定の長期借入金227億円、長期借入金2,129億円、１年内償還予定の投資法人債131億円、投資法人債206億円となっており、

当期末時点の当期末時価ＬＴＶ（※３）は35.3％（前期末比 5.1ポイント増）、当期末時点における有利子負債総額に対する固定金利比率は80.1％（同 6.9ポイント増）となりました。

※３：期末時価ＬＴＶ＝期末有利子負債額／期末総資産額×100

【今期（2026年12月期）の見通し】

日本経済の先行きについては、物価上昇の継続や米国の通商政策による景気の下振れリスクなどに留意する必要があるものの、

雇用・所得環境の改善や政府の各種政策の効果が、緩やかな回復を支えていくことが期待されます。

国内の宿泊・観光マーケットについては、国内宿泊需要は引き続き底堅く推移することが期待されます。

インバウンド需要については、中国の動向に伴う影響が一定期間想定されるものの、他の国・地域からのインバウンド数の拡大により、旺盛なインバウンド需要は継続すると同投資法人は考えています。

同投資法人は、堅調な宿泊マーケットにおける積極的な需要獲得に努め、効果的なマーケティング施策や精緻なレベニューマネジメントを継続し、国内外レジャー需要を高単価で取り込むことにより、宿泊部門の売上の増加を目指しています。

併せて、非宿泊部門においても、改装等のハード面とサービス向上等のソフト面での両輪の効果的な取組みによって、売上の増加を図る方針です。

コスト面については、これまで賃借人及びオペレーターと協働して実現してきた、各ホテルの業務の見直し等による効率的な運営を継続するとともに、リソースの最適化を図り、収益性の向上に努める計画です。

さらに、特に成長期待の高いホテルを選別し、客室等の売上の増加を企図した戦
略的ＣＡＰＥＸによるリノベーションを実施していく予定です。

同投資法人は、世界的に海外旅行の潜在的需要は大きく、インバウンドの宿泊需要は中長期的に成長を続けるものと見込んでおり、宿泊・観光マーケットは拡大していくと考えています。

また、個別ホテルの立地や競争力、オペレーターの能力（他のホテルとの差別化、コスト管理も含めた収益力の向上、需要の取込み等を実行する能力）に加え、とりわけ同資産運用会社のアセットマネジメント力が、ホテルの業績の差別化につながると考えています。

このような環境認識のもと、同投資法人は同資産運用会社と共に、ホテル特化型Ｊ－ＲＥＩＴとしてこれまで培った経験を活かした差別化戦略を継続して実行し、以下の運用を行っていく方針です。

＜内部成長＞

主に固定賃料により「安定性」を確保するとともに、ホテルの特性に即したブランドの採用やホテルマネージメントジャパングループとの連携等の多様な手段により、物件収益力と資産価値の向上を能動的に図るアクティブ・アセットマネジメント戦略の実行を通じて、「アップサイド・ポテンシャル」を追求する方針です。

固定賃料物件においては、各ホテルが立地するマーケットの賃料水準あるいは賃借人の信用力及び賃料負担力を踏まえた適正な賃料の設定・維持に引き続き注力していくとともに、宿泊マーケットの状況に応じて賃料引上げ（売上歩合賃料の導入を含む。）を目指していく方針です。

変動賃料物件や運営委託方式の物件においては、アクティブ・アセットマネジメント戦略の実践により変動賃料等の増加を図っています。

＜外部成長＞

「国内外のレジャー需要」が中長期的に期待できる地域における高い競争力を持つホテル用不動産等（ホテル・アセット）の取得を目指しています。

また、安定的な収益を確保するとともに、アップサイドの実現を図るため将来の成長性を意識したポートフォリオを構築する方針です。

また、物件の取得に際し、当該ホテル・アセットの建物及び設備といったハード面、ホテル賃借人及びホテル運営受託者の信用力（ホテル賃借人の賃料負担力を含む。）、運営及び管理能力といったソフト面

並びに需要の安定性及び成長性の基盤となるロケーションの面での優位性を重視しています。

＜財務戦略＞

財務の安定性・健全性の向上に注力し、緊密なコミュニケーション等により、取引金融機関との信頼関係の維持・向上し、レンダーフォーメーションの強化を図る方針です。

ホテルマーケットの更なる成長期待がある中、引き続き、借入コストに留意しながら、一定の固定金利比率の確保、借入期間の長期化及び返済期限の分散化を目指しています。

併せて、新規借入先の招聘や資本的支出の適正なコントロール等により、財務基盤の強化を図っていく方針です。

ＬＴＶについては、時価ＬＴＶによるレバレッジコントロールを行い、原則として時価ＬＴＶ40％を上限に運用を行っていく方針です。

また、投資法人債の発行、グリーンファイナンスによる調達等の検討も含め、資金調達手段の一層の多様化を図っていくとしています。

【2024年12月期運用状況の予想の修正】

今回のPOと、2026年３月に予定している資産取得（国内ホテル１物件（ハイアット リージェンシー 東京）に伴い、

2026年12月期中間期（2026年１月～６月）と2026年12月期通期（2026年１月～12月）の運用状況の修正をしています。

2026年12月期通期の運用状況予想は、表４です。

前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は２割弱の増額をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約24.4%の増加率(5,153→6,413億円)からすると、

営業収益と利益面の増額修正の割合はこれに比べて見劣りしており、物足りない印象です。

また、分配金予想は前回予想から変わらずです。

【格付けの状況】

（2025年12月31日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「Ａ＋」（ポジティブ）
  （※A：債務履行の確実性は高い。）
• 株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）：発行体格付「Ａ」（ポジティブ）
  （※A：信用力は高く、部分的に優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2026／２／26(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：85,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：41.6倍
• 年間分配金（法人予想）：5,177円（年１回 12月）、利回り：6.04%

分配金利回り 6.04%（予想）は、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.13%(２/26時点)）と比較すると２倍超の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.60％（2026年１月末時点：一般社団法人  不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

直近５期の分配金は、表５のようになっており、１口当たり366～5,061円で推移し、連続増配を継続中です。

また、コロナ禍ではホテルの稼働率が落ち込んだため、分配金も極端に減少しましたが、2023年12月期以降はコロナ禍以前の水準に戻っています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2025年４月に安値(64,800円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は右肩上がりの上昇基調で、同年11月に高値(91,600円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年12月下旬の配当権利付き最終日(12/26)に高値(87,500円)をつけましたが、権利落ち日に急落し、翌月上旬に安値(80,900円)をつけました。

しかしその後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しています。

そして今回のPO発表翌営業日(2/26)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念から、やや出来高を伴い前日比 800円安(-0.92%)と売られました。

今後の投資口価格は、25日移動平均線（赤線）や直近の安値(80,900円)の上をキープし、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 中長期的な観点から着実な成長と安定した収益の確保を目指し、資産の運用を行うことを基本方針とした、ホテル特化型のJ-REITで、
  「国内レジャー客」及び「訪日外国人レジャー客」の需要の取込みが中長期的に期待できる地域において高い競争力を持つホテル用不動産等の取得を通じ、投資主価値の最大化を目指している。
• 前期（2025年12月期）の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は４割弱増、利益面は５割弱増で着地。
• 今期（2026年12月期）の運用状況予想は、今回のPO発表時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は微増～１割増を見込んでいる。
• 今回のPOと資金調達による資産取得により、今期の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は２割弱の増額修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約24.4%の増加率(5,153→6,413億円)からすると、営業収益と利益面の増額修正の割合はこれに比べて見劣りしており、物足りない印象。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 6.04％(２/26時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.13%(同)と比較すると２倍超の高い水準で、J-REITの平均的水準と比較しても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり366～5,061円で推移しており、連続増配を継続中。
  コロナ禍ではホテルの稼働率が落ち込んだため、分配金も極端に減少したが、2023年12月期以降はコロナ禍以前の水準に戻っている。
• 今回の増資後の今期の分配金は、前回予想から変わらずで前期比 116円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は16,864口、25日平均は18,097口（２/26時点）で、流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2025年４月に安値(64,800円)をつけるまでは下落基調で推移したが、
  その後は右肩上がりの上昇基調で、同年11月に高値(91,600円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、昨年12月下旬の配当権利付き最終日(12/26)に高値(87,500円)をつけたが、権利落ち日に急落し、翌月上旬に安値(80,900円)をつけた。
  しかしその後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移している。
  そして今回のPO発表翌営業日(2/26)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念から、やや出来高を伴い前日比 800円安(-0.92%)と売られました。
• 今後の投資口価格は、25日移動平均線や直近の安値(80,900円)の上をキープし、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITの日本リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 日本ホテル＆レジデンシャル、東海道リート：2.5%
• ユナイテッドアーバン、日本プライムリアルティ、日本ビルファンド： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券、野村證券、ＳＢＩ証券）はじめ、引受人（みずほ証券、ＳＭＢＣ日興証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、２／25(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（ホテル２、住宅１、底地１の計４物件）の取得よる資産規模拡大とポートフォリオの質的向上を図るとともに、
  中長期的な成長に向けて安定した財務基盤を維持し、投資主価値の向上を図ることを目的に、不動産売買市場動向や金融市場動向、分配金水準等を総合的に勘案した結果、新投資口を発行することを決定した。

としています。

今回の資金調達によって、ホテル２、住宅１、底地１の計４物件（取得予定価格 154億円）を2026年３月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、物件数：107物件（譲渡１物件を含む）、取得価格：2,742億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の最大約3.50%で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

平和不動産リート 4.73%、ユナイテッド・アーバン 4.48%、東海道リート 21.7%でしたので、それらと比較すると小規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は5,780口、25日平均は4,158口（２/20時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

どんな投資法人？

2014年４月に東証に上場して以来、“ぶれない規律”の下で、中長期的な不動産需給の動向に鑑みた“タイムリーな投資”を実行。

日本社会にしっかりと根付き、底堅い需要を持つアセット「オフィスビル（働く）」「住宅（住まう）」「商業施設（消費する）」と真摯に向き合い、

中でも都心中規模オフィスを中心として築いた、リスク耐性の強い “盤石なポートフォリオ”を強みとしている総合型REITです。

総合型REITの特性を活かして、収益の成長性及び安定性を重視し、機動的かつタイムリーな投資と投資主との利害一致を通じて、投資主価値の最大化を図っています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【ポートフォリオ構築方針】

投資主価値の最大化を目的として、収益の成長性及び安定性を重視したポートフォリオの構築を行っています。

具体的には、以下の方針です。

• 今後の日本経済及び不動産市況の動向を勘案し、より多くの適切な投資機会を確保しつつ、異なる収益特性を有する資産の組合せによりリスク分散を図るため、オフィスを主な投資対象として、住宅及びその他の用に供される不動産にも投資される総合型のポートフォリオを構築
• ポートフォリオの構築にあたっては、各用途の投資特性及び各時点での各用途の市場動向等の外部環境等を勘案し、最適と判断される投資を通じて、投資主価値の最大化を図る。

＜用途別投資比率＞

• オフィス 50%以上
  「オフィス」の地域別投資比率：東京経済圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県） 60%以上
• 住宅 50%以下
  「住宅」の地域別投資比率：三大都市圏（東京経済圏、大阪経済圏（大阪府、京都府、兵庫県）及び名古屋経済圏（愛知県、岐阜県、三重県）） 60%以上
• その他 50%以下

【保有資産】

(2026年２月18日現在)

保有物件は103物件、取得価格合計 2,572億円、平均稼働率 98.2%となっています。

ポートフォリオの分散状況は以下のようになっています。

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 63.7%
• 住宅 26.3%
• その他 10.0%

＜エリア別投資比率＞

• 東京経済圏 78.4%
• 三大経済圏（東京経済圏除く） 16.2%
• その他 5.4%

となっており、アセットタイプ別比率では「オフィス」が６割強、「住宅」が３割弱、

エリア別では「東京経済圏」が８割弱を占めています。

直近の運用概況

【2025年12月期の運用実績と2026年６月期以降の見通し】

（2026年２月18日発表）

表２のとおり、前期（2025年12月期）は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに１割増でした。

今期（2026年６月期）は、今回のPO発表と同時に上方修正しており、前期比 減収減益で、営業収益は１割強減、利益面は２～３割減の予想となっています。

次期（2026年12月期）は、前期比 減収減益で、営業収益は１割減、利益面は２割前後の減益予想です。

【2025年12月期の運用状況】

＜投資環境＞

オフィス賃貸市場では、三鬼商事株式会社が公表した都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）の2025年12月末時点の平均空室率は2.22％であり、前年同月比1.78ポイント低下しました。

また、同地区の2025年12月末時点の坪当たり平均賃料は21,409円と前年同月比5.48％上昇しました。

2026年の新規供給量は前年を下回る見込みであり、オフィス需要は引き続き堅調に推移しています。

このため、低水準の空室率が続く中、賃料の上昇傾向が継続すると見込まれます。

住宅賃貸市場は、首都圏への人口流入を背景に、稼働率及び賃料水準は概ね安定した推移を示しています。

ただし、個人の就業環境や収入の変動、人口動態、賃貸住宅の供給状況等の影響を受けやすいため、都市圏ごとの需給バランスについては今後も注視が必要です。

＜運用実績＞

（外部成長）

同投資法人は前期末（2025年6月30日）時点で、合計109物件の運用資産（取得価格合計258,570百万円）及び匿名組合出資持分1件（出資額119百万円、出資先運用資産数1物件）を保有していました。

当期（2025年12月期）は、物件入替えで、運用資産10物件の譲渡と４物件の取得を行いました。

当期末現在のポートフォリオは、オフィス54物件（取得価格合計1,660億円）、住宅43物件（取得価格合計677億円）、その他の用に供される不動産５物件（取得価格合計224億円）の合計102物件（取得価格合計2,562億円）及び匿名組合出資持分１件（出資額119百万円、出資先運用資産数１物件）となっており、

同投資法人が保有する合計102物件の総賃貸面積は314,422㎡、稼働率は98.2％（前期末比 0.4ポイント増）となっています。

（内部成長）

ポートフォリオの資産価値を維持・向上する運営管理を重視し、新規及び既存テナントに対する積極的な営業活動を展開するとともに、

既存テナントとのリレーション強化によりテナントニーズや物件毎の特性を踏まえた物件競争力の向上に繋がる施策を実施しました。

こうした取組みにより、当期末現在のポートフォリオの稼働率は98.2％と高水準を維持しています。

＜資金調達の状況＞

2025年8月20日に返済期限の到来した借入金9,500百万円のリファイナンスにあたり、2025年8月20日付で9,500百万円の借入れを行いました。

新規物件の取得資金及びその関連費用の支払の一部に充当するため、2025年9月25日付で1,200百万円の借入れを行いました。

その結果、2025年12月31日現在の有利子負債残高は1,354億円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は48.2％（前期末比 0.2ポイント減）となりました。

【今期（2026年６月期）の見通し】

＜基本方針＞

同投資法人は、「投資主との利害一致の徹底的な追求」を企業理念として、総合型リートの特性を活かし、収益の成長性及び安定性を重視し、

投資主目線でマーケット環境に応じた機動的かつタイムリーな投資を行い、投資主価値の最大化を図るため、以下の施策に取り組む方針です。

＜外部成長戦略＞

今後の日本経済及び不動産市況の動向を勘案し、より多くの適切な投資機会を確保しつつ、異なる収益特性を有する資産の組合せによるリスク分散のため、

「日本の社会に深く根付いた３つの投資対象（オフィス・住宅・商業施設）」、需給バランスと分散に着眼した東京経済圏の中規模オフィスを主な投資対象とし、

住宅のほか、その他の用に供される不動産にも投資する総合型のポートフォリオの構築を図る方針です。

また、同投資法人は、同資産運用会社独自の物件取得ネットワークを基盤とし、メインスポンサーであるSBIファイナンシャルサービシーズ、サブスポンサーであるクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・アセットマネジメント株式会社（以下「クッシュマン」）及びアジリティー・ホールディングス株式会社といったスポンサー各社の不動産投資におけるネットワークも活用し、

第三者からの相対取引を中心とした物件取得を通じて資産規模を拡大し、外部成長を図っていく方針です。

さらに、同投資法人は、第三者からの物件取得に際して、メインスポンサーであるSBIファイナンシャルサービシーズの子会社であるSBI証券に依頼の上、

SBIグループによるウェアハウジングを通じた物件の一時的保有及び治癒機能、並びにスポンサー各社が組成に関与するブリッジファンド（※１）による物件の一時的保有機能の提供を受けることを検討し、

かかる機能の提供を受けることで物件取得機会の逸失を回避し、成長機会の最大化を目指しています。

※１ ブリッジファンド：将来的にJ-REIT等に転売することが前提となっている不動産ファンド

＜内部成長戦略＞

同資産運用会社の役職員がスポンサー各社での、又は各自のこれまでの経歴における業務で培った独自のネットワークと知見に基づき、ポートフォリオ及び個別物件の特性に応じた競争力の維持・向上のための資産運用を行う方針です。

また、個別物件の管理運営のために最適なプロパティ・マネジメント（以下「PM」）会社を選定し、適切な管理運営体制を構築することにより、ポートフォリオの稼働率の維持及び収益力の向上を図っています。

また、効率的かつ付加価値のある管理運営及びテナント満足度の向上を図るべく、適切なプロセスで選定した業者をそれぞれPM業務及びビル・マネジメント業務の委託先として活用することで、

日常の管理運営業務に加えて、リノベーションや費用対効果を十分に考慮の上、工事の優先順位やコストの適正化に配慮した効率的かつ計画的な修繕を行うことで、運用資産の価値の維持・向上を図っていく計画です。

さらに、オフィスのリーシング（テナント誘致、客付け）計画については、サブスポンサーのクッシュマンから提供される各種データ等を参考に、新規募集賃料及び既存テナントの更改賃料を設定し、

また新規テナント候補への営業方針を定めることで機動的なリーシング活動を行っていく方針です。

＜財務戦略＞

中長期的に安定した財務基盤を構築するため、分散され、バランスのとれた資金調達を行うことを財務戦略の基本方針としています。

有利子負債は、LTVの上限について60％を目途としていますが、当期末現在における同投資法人のLTVは48.2％であり、45％から55％の間の水準で推移させることを当面のLTV水準に関する方針としています。

また、借入先については、当期末現在のシンジケートローン団を中心とした強固なバンクフォーメーションを維持していくとしています。

【2026年６月期の運用状況及び分配金の予想の修正、2026年12月期の予想】

今回のPO発表時に公表された、計４物件の取得に伴い、

2026年６月期の運用状況と分配金予想の修正、2026年12月期の運用状況と分配金予想をしています。

2026年６月期の運用状況と分配金予想は表３です。

前回発表予想から、営業収益、利益面ともに微増の修正をしています。

今回の新規取得資産（譲渡含む）は取得金額で約6.6%の増加率(2,572→2,742億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得の増加率に対しやや物足りない増額といえます。

分配金は前回予想から173円増の予想です。こちらは、今回の運用増額修正分とほぼ同等で妥当いえます。

2026年12月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2026年２月18日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「ＡＡ－」（安定的）
  （※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）
• 格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）：発行体格付「Ａ＋」（安定的）
  （※A：信用力は高く、部分的に優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2026／２／20(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：93,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：229倍
• 年間分配金（法人予想）：4,673円（2026年６月 2,423円、2026年12月 2,250円）、利回り：4.98%

分配金利回りは4.98%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.15%(２/19時点)）と比較すると、２倍以上の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.60％（2026年１月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

表４のように、直近５期の分配金は、１口当たり2,213.5～2,493円（2025年１月１日付１／４分割後換算）となっており、上下279.5円差で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(75,125円)をつけるまでは下落トレンドで推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年11月に高値(104,100円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年11月に昨年来高値(104,100円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しています。

そして、今回のPO発表翌営業日(2/19)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、出来高を伴い前日比 2,800円安(-2.89%)と急落しました。

今後の投資口価格は、この日つけた安値(92,700円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 日本社会にしっかりと根付き、底堅い需要を持つアセット「オフィスビル（働く）」「住宅（住まう）」「商業施設（消費する）」と真摯に向き合い、中でも都心中規模オフィスを中心として築いた、リスク耐性の強い “盤石なポートフォリオ”を強みとしている総合型J-REIT。
• 総合型REITの特性を活かして、収益の成長性及び安定性を重視し、機動的かつタイムリーな投資と投資主との利害一致を通じて、投資主価値の最大化を図っている。
• 前期（2025年12月期）の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに１割増で着地。
• 今期（2026年６月期）は、今回のPO発表と同時に上方修正しており、前期比 減収減益で、営業収益は１割強減、利益面は２～３割減を予想。
• 今回の資金調達による資産取得（譲渡も含む）により、今期（2026年６月期）の運用状況予想を前回発表から、営業収益、利益面ともに微増修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約6.6%の増加率(2,572→2,742億円)からすると、この新規物件取得の規模の増加率に対し、修正された営業収益と利益面の増額の割合はやや物足りないといえる。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想) 4.98％(２/20時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.15%(２/19時点)と比較して２倍以上の高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,213.5～2,493円（2025年１月１日付１／４分割後換算）となっており、上下279.5円差で推移している。
• 今回の増資後の2026年６月期の分配金は、当初予想から173円増で、前期比 10円減、翌2026年12月期は同173円減の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は5,780口、25日平均は4,158口（２/20時点）で流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2024年12月に安値(75,125円)をつけるまでは下落トレンドで推移していたが、
  その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年11月に高値(104,100円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、昨年11月に昨年来高値(104,100円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移してる。
  そして、今回のPO発表翌営業日(2/19)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、出来高を伴い前日比 2,800円安(-2.89%)と急落した。
• 今後の投資口価格は、この日つけた安値(92,700円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITの日本ビルファンド投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 平和不動産リート、日本ホテル＆レジデンシャル：2.5%
• 日本ビルファンド(2025年７月実施)、ユナイテッドアーバン、日本プライムリアルティ： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、野村證券、大和証券）はじめ、引受人（ＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、岡三証券、東海東京証券）の各証券会社で購入申込可能です。

早ければ、１／14(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新投資口の発行による資金調達により、新たな特定資産を取得することで財務の安定性を確保しながら資産規模の拡大及びポートフォリオの質の向上が図れ、同投資法人の運用方針である投資主価値の向上に資することから、
  マーケット動向、総資産有利子負債比率（ＬＴＶ）及び１口当たり分配金の水準等を総合的に勘案した結果、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、オフィスビル２物件（日本橋本町Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ、豊洲ベイサイドクロスタワー（追加取得）、取得予定価格 469億円）を2026年３月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、72物件、取得金額は15,659億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約1.81%（第三者割当を含めると、最大約1.90%）で、

直近のオフィスビルに投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

日本ビルファンド 1.70%(2025年７月実施分)、ユナイテッドアーバン 4.48%、日本プライムリアルティ 2.66%でしたので、それらと比較すると小規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は22,285口、25日平均は18,391口（１/８時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去POの結果】

ご参考までに、この投資法人は、2022年１月、2025年７月にも公募増資を実施したのですが、その時の結果はどうだったかというと、表２の結果となっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

2022年１月実施時は、POで購入し、受渡日の寄付と大引、１週間後の寄付で売却した場合は‐1.1～-4.9%の損益マイナス、

一方、2025年７月実施時は、受渡日の寄付と大引、１週間後の寄付で売却した場合は+1.4～+3.8%の損益プラスの結果でした。

その時の地合いの良し悪しも影響してきますので、ご参考まで。

【ご参考】

前回（2025年７月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】日本ビルファンド投資法人(8951) ＜2025年６月実施＞

前々回（2022年１月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】日本ビルファンド投資法人(8951)

前々回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】マリモ地方創生リート(3470)、日本プライムリアルティ(8955)、日本ビルファンド(8951)

どんな投資法人？

スポンサーである三井不動産グループのノウハウを最大限に活用しながら、中長期的な観点から保有する資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行っている国内最大のオフィスビル特化型J-REITです。

東京都心部を中心にテナントのニーズを捉えた競争力のあるポートフォリオを構築し、地方都市部にも分散投資をしています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【ポートフォリオ構築方針】

地震リスク、空室リスク等のキャッシュフローリスクを軽減させることを目的として、該当地域を東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部の３地域に分類し、

不動産等の価額の合計額の70%以上を目途として東京都心部及び東京周辺都市部（１都６県（東京都（23区を除く）、 神奈川県、千葉県、埼玉県、 茨城県、群馬県及び栃木県に 所在する都市））から、

30%以下を目途として地方都市部（上記以外の道府県に所在する 主要都市）から、それぞれ選別して取得することにより地域分散を図っています。

【ポートフォリオの概要】

ポートフォリオの合計　物件数：70物件、取得価格：15,190億円 （2025年11月28日現在） 、稼働率：98.2%（2025年11月30日現在）

＜エリア別比率＞（2025年６月30日現在）

• 東京23区 80.4%
  内 都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 54.1%
• 東京周辺都市部 6.4％
• 地方都市部 13.2%

となっており、東京23区が８割を占めています。

直近の運用概況

【2025年６月期の運用状況と2025年12月期以降の見通し】

（2025年８月15日発表）

表３のとおり、前々期（2025年６月期）は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増でした。

前期（2025年12月期）は、前期比 減収減益で、営業収益は１割弱減、利益面は２割弱減を見込んでいます。

今期の2026年６月期（2026年１月～６月）は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は３割弱増を予想しています。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2026年６月期は前期比 40円増、次期の2026年12月期は同５円増となっています。

【2025年６月期の運用状況】

＜投資環境と運用実績＞

東京都心部のオフィスビル賃貸市場については、従業員のコミュニケーションスペースの拡張や新規雇用に伴うオフィス面積の見直し、業容拡大による館内増床や立地改善のための前向きな移転など、企業のオフィスニーズ拡大が引き続き好調であり、

前期に４％台で推移していた東京都心部のマーケット空室率は、３％台にまで低下しています。

オフィスビル売買市場については、国内外の金融政策の影響はあるものの、機関投資家の物件取得意欲は依然として高く、特に国内と海外の金利差、円安等により海外機関投資家の需要は堅調に推移しました。

引き続き優良物件の売却情報は限定的であることから、競争の激しい物件取得環境が継続しています。

このような環境のもと、当期においては、2025年１月に「ＮＢＦ虎ノ門ビル（建物部分）」（信託受益権、譲渡価格：860百万円）、同年３月に「芝ＮＢＦタワー」（信託受益権、譲渡価格：32,100百万円）の譲渡、

同年３月に「横浜三井ビルディング」（信託受益権、取得価格：43,190百万円）、同年６月に「Ｄタワー富山」（不動産、取得価格：9,000百万円）の取得を行い、ポートフォリオのクオリティの充実を図りました。

また、保有物件については、98％台後半と期中平均稼働率は高水準を維持、更なる内部成長を目指してマーケット動向を的確に考慮し、中長期的な視点でリーシング（不動産賃貸の支援）活動に取り組んでいます。

既存テナントについては、良好なリレーションの維持とオフィスビルに対する満足度の向上を基本方針として、賃料水準の維持・向上、解約防止に努めており、稼働率ならびに賃貸事業収入は安定的に推移しています。

また、戦略的かつメリハリのある追加投資による物件競争力の向上を、適正なコストコントロールに基づいて実施しています。

このような運用の結果、当期末時点において、同投資法人が保有する物件数は68物件、取得価格累計は１兆4,762億円、総賃貸可能面積は1,207,586㎡となりました。

また、上記リーシング活動の成果により、当期のポートフォリオ全体の期中平均稼働率は98.9％（前期比 0.9ポイント増）、当期末時点の稼働率は98.6％（前期末比 0.6ポイント増）、テナント総数は1,545（前期末比 46増）となっています。

＜資金調達の概要＞

総資産有利子負債比率（ＬＴＶ）の上限の目途を56％としつつ、当面のターゲットを36％から46％のレンジに定め、保守的な財務運営を行っています。

期末ＬＴＶは42.6％（前期末比 0.2ポイント増）、期末長期固定金利比率（有利子負債残高に対する約定時の借入期間、発行時の償還期間が１年超の固定金利で調達した有利子負債残高の比率）は86.9％（前期末比 1.3ポイント減）となっています。

【前期（2025年12月期）の見通し】

今後の日本経済は、賃金の上昇やインバウンド需要の増加を背景に景気回復が継続するものと見込まれますが、日本銀行の金融政策や国内外の金融市場の変動がＪ－ＲＥＩＴマーケットに与える影響については注視する必要があります。

オフィスビル賃貸市場については、新規に供給されるオフィスビルのリーシング活動による影響には今後も注視が必要ですが、

引き続き企業のオフィス拡大ニーズによる需要は底堅く、特に立地競争力の高いオフィスは、より高く評価されていくものと見込んでいます。

オフィスビル売買市場については、金利上昇等の市況動向は注視が必要なものの、国内外の機関投資家の物件取得意欲は高く、優良物件の売却情報は限定的であることから、引き続き厳しい物件取得環境が続くことを見込んでいます。

このような環境下、同投資法人は、中長期的な観点から運用資産の着実な成長と安定的な収益の確保を目指し、以下の運用方針のもと、適正な運用を実施しています。

＜新規物件の投資方針＞

競争の激しい物件取得環境が継続する一方で、国内の金利上昇等の景気への影響が懸念されている現在の状況を踏まえ、

中長期的にポートフォリオに貢献できる物件の取得に努め、ポートフォリオのクオリティの更なる強化を図っていく方針です。

なお、投資にあたっては、財務運営状況を十分に考慮し、経済情勢、金融マーケット及び不動産マーケットの動向を注視しながら、適切な判断を行っています。

また、資産の入替については、新規物件取得の進捗とポートフォリオ全体の損益に与える影響を考慮しながら、マーケットの環境を踏まえ、物件の成長性や安定性・規模・立地・ポートフォリオ構成等を勘案して、適宜実施しています。

＜保有物件の運用方針＞

オフィスビル賃貸市場の動向を注視し、市場環境を考慮した上で、適切かつ柔軟な対応を行うことにより、賃貸事業収入の持続的な拡大を図っていく方針です。

新規リーシングについては、マーケット動向を的確に把握し、募集条件の改善と高稼働率維持の両立を目指しています。

既存テナントに対しては、良好なリレーションの維持、ビルに対する満足度の向上を基本方針とし、解約防止を図りつつ、賃料水準の向上に努めています。

また、建物への設備投資については、リニューアル工事や環境対応工事等、賃貸ビルとしての競争力の維持・向上に資する工事を、適切かつ効果的に実施し、併せて建物管理費やエネルギーコストの増加抑制に努めています。

＜財務戦略＞

借入れによる資金調達については、資産の長期運用、調達の安定性や今後の金利上昇への対応を考慮し、従来通り長期固定金利の資金調達を基本としていますが、

借入期間を柔軟に設定し、一部を長期変動金利借入にて調達することにより、支払金利の抑制に努めています。

また、多様な調達基盤を維持するために、金融マーケットの動向を踏まえつつ、投資法人債の発行にも取り組んでいます。

ＬＴＶのターゲットは36％から46％を目標とし、上限の目途を56％としています。

また、長期固定金利比率のターゲットについては、80％以上を目標として財務運営を行っています。

また、適切な情報開示と透明性確保の観点から、ＩＲ活動において正確・公平でタイムリーな情報開示を積極的かつグローバルに実施する方針です。

【2026年６月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2026年12月期の予想】

2026年３月に予定している新規資産取得（オフィスビル２物件）に伴い、

2026年６月期の運用状況と分配金予想の修正、2026年12月期の運用状況と分配金予想を行っています。

2026年６月期の運用状況予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は２割強の増額をしています。

今回の公募増資による新規資産取得による資産の取得価格は、合計で約3.0%の増加(15,190億円→15,659億円)ですので、

それからすると、修正された営業収益や利益面の増加率は、今回の資産取得による資産規模の増加率よりも大きく、新規資産取得の効果が顕在化するといえます。

また、分配金は前回予想から12円増の予想で、前期（2025年12月期）予想比では40円増です。

2026年12月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年11月30日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AA＋」（安定的）
  （※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）
• 格付投資情報センター（R&I）：発行体格付「AA」（安定的）
  （※AA：信用力は極めて高く、優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2026／１／８(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：143,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：0.37倍
• 年間分配金（法人予想）：4,925円（2026年６月 2,460円、2026年12月 2,465円）、利回り：3.44%

分配金利回りは3.44%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.31%(１/７時点)）と比較すると高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.46％（2025年11月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較すると低い水準です。

直近５営業期間の分配金は、表５のように、１口当たり2,300～2,616円で推移（2024年10月１日付１／５分割後換算）しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年７月に安値(110,800円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年11月に高値(151,800円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年10月中旬に安値(136,700円)をつけた後は、上昇基調で推移し、11月末に年初来高値(151,800円)をつけました。

しかしその後は調整しており、そして今回のPO発表の翌営業日(1/8)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念はほとんどなく、前日比 500円安(-0.35%)で終了しました。

今後の投資口価格は、直近の安値(136,700円)を割り込むことなく、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• スポンサーである三井不動産グループのノウハウを最大限に活用しながら、中長期的な観点から保有する資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行っている国内最大のオフィスビル特化型J-REIT。
• 東京都心部を中心にテナントのニーズを捉えた競争力のあるポートフォリオを構築し、地方都市部にも分散投資をしている。
• 前々期（2025年６月期）の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増で着地。
• 増資後の今期（2026年６月期）の運用状況予想は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は３割弱増を見込んでいる。
• 今回の資金調達による資産取得により、今期の運用状況予想を前回発表から、営業収益は１割強、利益面は２割強の増額修正をしている。
  修正された営業収益や利益面の増加率は、今回の資産取得による資産規模の増加率よりも大きく、新規資産取得の効果が顕在化するといえる。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 3.44％は、東証プライム上場会社の単純平均2.31%(１/７時点)と比較して高い水準だが、J-REITの平均的水準と比べると低い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,300～2,616円で推移している。
• 今回の増資後の2026年６月期の分配金は前回予想から12円増で、前期予想比 40円増、翌2026年12月期は同５円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は22,285口、25日平均は18,391口（１/８時点）で、流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2024年７月に安値(110,800円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年11月に高値(151,800円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、昨年10月中旬に安値(136,700円)をつけた後は、上昇基調で推移し、11月末に年初来高値(151,800円)をつけた。
  しかしその後は調整しており、そして今回のPO発表の翌営業日(1/8)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念はほとんどなく、前日比 500円安(-0.35%)で終了した。
• 今後の投資口価格は、直近の安値(136,700円)を割り込むことなく、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年12月権利確定のJ-REIT（全９銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年12月10日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：マリモ地方創生リート投資法人(3470)

【特徴】

• 2016年７月に東証J-REITに上場した、レジデンス・商業施設・ホテル・オフィス・物流施設・駐車場からなる総合型J-REIT。
• 東京圏や関西、中部圏などの大都市圏の物件に比重を置き投資していているJ-REITが多い中、地方都市に重点を置き、“地方から日本を強くしていく”ことを基本理念としているところが特徴。
• スポンサーである株式会社マリモの不動産開発・市街地再開発ノウハウおよびバリューアップノウハウを活用した「まち」を再生し、
  地域貢献性の高いレジデンスや商業施設等への投資による「まち」の活性化を促進している。
• 地方を中心とした総合型ポートフォリオを構築することにより、「相対的に高い投資利回り」かつ「安定的な収益」の確保と運用資産の確実な成長を志向し、投資主価値の中長期にわたる向上を目指している。

【ポートフォリオ構築方針】

• 地域別投資比率
  • 地方都市（東京圏を除いた原則人口20万人以上の都市）、その他地域（地方都市および東京圏を除いた全国の地域） 70%以上
  • 東京圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県） 30%以下
• 用途別投資比率
  • 「レジデンス」及び「商業施設」 70%以上
  • ホテル、オフィス、物流施設及び駐車場 30%以下

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月27日現在）

物件数：60件、取得価格：614.9億円、稼働率：99.3%（2025年11月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2025年８月31日現在）

＜アセットタイプ別投資比率＞

• レジデンス 34.0%
• 商業施設 43.1%
• ホテル 9.3%
• オフィス 7.7%
• 物流施設 5.9%

＜地域別投資比率＞

• 北海道 8.6％
• 東北 8.6%
• 東京圏 5.6%
• 甲信越・北陸・関東（首都圏除く） 18.1%
• 東海 13.7%
• 近畿 10.4%
• 中国・四国 16.3%
• 九州・沖縄 18.6%

となっており、アセットタイプ別では「商業施設」が最も多く４割強、「レジデンス」が２番目に多く３割強、

地域別では「九州・沖縄」と「甲信越・北陸・関東（首都圏除く）」「中国・四国」が多く２割弱づつです。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年12月10日(水)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：112,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：6,181円（2025年12月 3,058円、2026年６月 3,123円）、利回り：5.50%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、

分配金は、１口当たり3,452～3,713円で推移しており、最大と最小の幅は261円です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年５月に高値(135,000円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(95,700円)をつけました。

しかしその後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

10月中旬に安値(107,500円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、11月下旬に年初来高値(115,900円)をつけました。

しかしその後は、連続陰線で調整しています。

ＴＯＰ２：ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985)

【特徴】

• 中長期的な観点から着実な成長と安定した収益の確保を目指し、資産の運用を行うことを基本方針とした、ホテル特化型のJ-REIT
• 「国内レジャー客」及び「訪日外国人レジャー客」の需要の取込みが中長期的に期待できる地域において高い競争力を持つホテル用不動産等の取得や、
  ポートフォリオ全体の収益力、安定性、質の向上を通じ、投資主価値の最大化を目指している。
• 「アクティブ・アセットマネジメント戦略」の着実な実行による、「安定性」と「アップサイド・ポテンシャル」の両立を図っている。

【ポートフォリオ構築方針】

• ホテル用不動産等のハード、ソフト、ロケーション面での優位性を重視
  • 重要な投資対象は運営及び管理ノウハウ、投下資本、立地の制約から参入障壁が高い「フルサービスホテル」及び「リゾートホテル」
  • 「リミテッドサービスホテル」はホテル賃借人の信用力、築年、ロケーション、客室構成、収益性を重視
  • シングルルームを主体とする宿泊特化型ホテルについても、ホテルスペックやアップサイド実現の蓋然性等を勘案し個別に取得を検討
  • 特に、アクティブ・アセットマネジメント戦略の実行による内部成長及び既存物件とのシナジー効果が期待されるホテルについては、積極的に取得を検討
• 戦略的投資対象地域
  北海道エリア、東京及びベイエリア（※１）、大阪・京都エリア（※２）、福岡エリア、沖縄エリア
  ※１：ベイエリアとは、東京湾に面した神奈川県及び千葉県の臨海地域を指す。
  ※２：大阪・京都エリアとは、大阪府及び京都府を指す。
• 取得時の内部成長戦略の検討・立案
  • 契約改定時等における適切な賃料水準・スキームの検討、費用削減可能性、ハード面の改善可能性の検討
  • 特に、変動賃料等導入物件では、賃借人・ホテル運営者と協働して内部成長を促進
• ホテルへの多様な投資機会に対して、HMJ（ホテルマネージメントジャパン）の効率的なホテルオペレーションプラットフォーム及び運営改善ノウハウ等を活用して対応

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月25日現在）

物件数：51件、取得価格：5,153億円、稼働率：99.9%（2025年６月30日現在）

総客室数：14,130室、１ホテルあたり客室数 平均277室

ポートフォリオの分散状況：（取得価格ベース）

＜ブランド別比率＞

• ヒルトン 35.2%
• オリエンタルホテル 18.6%
• ホテル日航／ホテルJALシティ 6.5%
• ホリデイ・イン（IHG） 5.2%
• メルキュール／イビス（アコー） 4.7％
• シェラトン 3.4%
• ドーミーイン等（共立メンテナンス） 2.9%
• the b 2.4%
• その他 21.2%

となっており、「ヒルトン」が４割弱、「オリエンタルホテル」が２割弱を占めています。

＜タイプ別比率＞

• フルサービスホテル 50.5%
• リミテッドサービスホテル 31.1%
• リゾートホテル 18.3%

となっており、「フルサービスホテル」が５割を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京 22.7%
• 関東（東京除く） 15.7%
• 大阪 10.0%
• 沖縄 16.0%
• 関西（大阪除く） 6.7%
• 九州（沖縄除く） 17.0%
• 北海道 4.4%
• 中国 4.2％
• 中部 3.4%

となっており、「東京」が最も多く２割強、次に「九州（沖縄除く）」「沖縄」「関東（東京除く）」が多く、それぞれ２割弱となっています。

【投資口価格動向】

＜2025年12月10日(水)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：85,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：30.2倍
• 年間分配金（法人予想）：4,830円（2025年12月 4,830円（年１回））、利回り：5.62%

直近５営業期間の分配金は、表２のように、１口当たり410～3,937円で推移しており、上下の差は3,527円と大きくなっています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2025年４月に安値(64,800円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は、一直線の上昇基調で推移して同年11月に高値(91,600円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

10月下旬と11月上旬に２回、年初来高値(91,600円)をつけるまでは上昇基調で推移していましたが、

その後は急落し、11/20に安値(83,500円)をつけました。

そしてそれ以降は、この安値を割り込まないものの、86,000円前後のほぼヨコヨコで推移しています。

ＴＯＰ１：インヴィンシブル投資法人(8963)

【特徴】

• ホテル及び住居をコアアセットとして重点的に投資し、中長期的な観点から、着実な成長と安定的な収益確保を目指して運用を行っている。（＝コアアセット）
• その他、オフィスビルや商業施設など、ホテル又は住居以外の不動産が本体又は裏付けとなっている不動産等及び不動産対応証券（※３）に対しても分散投資を行っている。（＝サブアセット）
  ※３：不動産対応証券
  不動産貸付の賃料収入や不動産を売却する際の代金を収益の源泉とする有価証券
• 特定地域における経済情勢の変動リスクを回避し、特定地域への集中投資に伴う震災リスク等を分散し、
  着実な運用資産の成長と中長期的に安定した収益の確保を図るため、運用資産にかかる物件の所在地域が分散されたポートフォリオの構築を目指している。

【ポートフォリオ構築方針】

＜用途別投資比率＞

コアアセットへの投資比率は取得価格ベースで50％以上

＜地域別選定方針＞

• 主として首都圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）及び政令指定都市とするが、投資機会を柔軟に追求することを可能とするため、全国の主要都市及びそれらの周辺地域並びに海外を含む。
• 特定地域における経済情勢の変動リスクを回避し、特定地域への集中投資に伴う震災リスク等を分散し、着実な運用資産の成長と中長期的に安定した収益の確保を図るため、
  運用資産にかかる物件の所在地域が分散されたポートフォリオの構築を目指す。
• 海外については、当面の間、ホテルのみに投資する。

＜地域別投資比率＞

• 首都圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）及び政令指定都市 85%以上
• 海外（北米、欧州、アジアに属する国・地域のうち、政治・経済・金融システムの安定度が高く、
  法律・会計・税務・不動産市場等に関する透明性が確保されている先進国・地域、又はこれに準ずる国・地域（米国・カナダ・英国・英領ケイマン諸島・シンガポール等）） 15%未満

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月27日現在）

物件数：156件、取得価格：6,873億円、稼働率：99.7%（2025年10月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜用途別比率＞

• ホテル 94.1%
• 住居 5.6%
• その他 0.3%

＜地域別比率＞

• 東京23区 25.2%
• 首都圏(除く東京23区) 10.5%
• 北海道 12.1%
• 中部 11.8%
• 関西 10.9%
• 九州 15.5%
• その他 8.8%
• 海外 5.2%

アセットタイプでは「ホテル」が９割強、地域別では「東京都心23区」が最も多く３割弱を占めています。

【投資口価格動向】

＜2025年12月10日(水)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：65,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：156倍
• 年間分配金（法人予想）：4,022円（2025年12月 2,127円、2026年６月 1,895円）、利回り：6.12%

直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり1,464～1,982円で推移しており、上下の差は518円です。

【投資主優待】

このJ-REITは投資主優待があり、毎年６月末と12月末の投資主は、

【A】シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル
【B】アイコニア・ホスピタリティ株式会社（ICN）運営のホテル

の対象ホテルにおいて、割引価格で宿泊できます。（※利用回数は制限なし）

【直近の投資口価格推移・分配金推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年５月に高値(73,100円)をつけるまでは上昇トレンドで推移していましたが、

その後は高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、翌年４月に安値(55,700円)をつけました。

そしてそれ以降は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

10月下旬に年初来高値(70,400円)をつけるまでは、上昇基調で推移していましたが、その後は11月中旬にかけて急落し安値(64,200円)をつけました。

そしてその後は、66,000円前後で推移しています。

まとめ

2025年12月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今月は、どのJ-REITも利回りは５％超でＴＯＰ１は６％超となりました。

そして、ホテル特化型REITがＴＯＰ２を占めています。

昨今の円安下におけるインバウンド旅行客の活況で、ホテルの賃料上昇とともに、投資主への分配金も多くなる傾向があるようです。

そしてホテル特化型の２つとも１口当たり10万円以下となっており、購入しやすくなっています。

J-REIT全体では、投資口価格は2025年の年初から上昇基調が続いていましたが、12月に入り一服感が出てきており、押し目買いも狙えそうです。

個別では、

「インヴィンシブル」は、今回のＴＯＰ３の中で最も投資口価格が安く、購入しやすくなっています。

そして、ホテル宿泊割引の投資口主優待もありますので、その点も魅力的ですね。

「ジャパン・ホテル・リート」は、投資口価格は、長いスパンで見るとコロナ禍の2020年３月の安値から上昇トレンドを維持しています。

ただ、他のJ-REITと違い決算期間が１年間（年１回）ですので、配当落ち後の投資口価格の下落には注意が必要です。

「マリモ地方創生リート」は、“地方から日本を強くしていく”ことを基本理念している点が共感が持てます。

他の２つよりも分配金が安定していますので安心感がありますね。

今回ご紹介していない12月権利のJ-REITの中では、マリモ地方創生リートの次に利回りが高い

フロンティア不動産(8964)は利回り4.77％(12/10時点)、日本リート(3296) 4.75%で、いずれも利回りは４％後半となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2025年12月の権利付き最終日は26日(金)（権利落ち日：12/29）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITの日本プライムリアルティ投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 日本ホテル＆レジデンシャル(2024年12月実施)、東海道リート、平和不動産リート：2.5%
• 日本都市ファンド、日本ビルファンド 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、みずほ証券、ＳＭＢＣ日興証券）はじめ、引受人（今回は、大和証券、野村證券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券）の各証券会社で購入申込可能です。

早ければ、12／３(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（事務所１、商業施設１、ホテル１の計３物件）の取得による外部成長とともに、
  低位な有利子負債比率（LTV）の維持とデット調達余力の拡大による持続的な成長に向けた基盤強化を図るため、新投資口の発行をすることにした。

としています。

今回の資金調達によって、事務所、商業施設、ホテルの計３物件（取得予定価格 319億円）を2025年12月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計（譲渡３物件を含む）は、66物件、取得金額は5,520億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約2.53%（第三者割当を含めると、最大約2.66%）で、

直近のオフィスビル又は商業施設に投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

東海道リート 13.8%、平和不動産リート 4.73%、日本ビルファンド 1.70%でしたので、それらと比較すると小規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は6,787口、25日平均は6,012口（11/28時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去のPO結果】

ご参考までに、この投資法人は、2022年１月にも公募増資を実施したのですが、その時のPOの結果はどうだったかというと、表２の結果となっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

POで購入し、受渡日の寄付と大引、１週間後の寄付で売却した場合の騰落率は-3.4～+1.2%でした。

その時の地合いの良し悪しも影響してきますので、ご参考まで。

【ご参考】

前回（2022年１月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】日本プライムリアルティ投資法人(8955)

前回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】マリモ地方創生リート(3470)、日本プライムリアルティ(8955)、日本ビルファンド(8951)

どんな投資法人？

日本で最も歴史ある総合不動産会社である東京建物をスポンサーとし、東京を中心とした主要都市のオフィスと都市型商業施設等への投資を行っているJ-REITです。

東京オフィスへの重点投資により成長性を高めるとともに、

一定の割合で都市型商業施設等（繁華性の高いエリアに位置する商業施設及びホテル）への用途分散と地方主要都市への地域分散を図り、

収益性と安定性を向上させることをポートフォリオ構築の基本方針としています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【投資方針】

＜用途別投資比率＞

• オフィス 70～90%
• 都市型商業施設等 10～30%

＜エリア別投資比率＞

• 東京（※１） 80～90%
• 地方（上記、「東京」以外） 10～20%

※１：投資エリアとして定義する「東京」は、「東京都心」及び「東京周辺部」を総称している。

エリア区分の定義は、「東京都心」：千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、渋谷区、

「東京周辺部」：東京都のうち「東京都心」以外、千葉県、神奈川県、埼玉県。

＜主な投資基準＞

オフィス：収益の安定性の高い立地・スペック・改修可能性等を重視

都市型商業施設等：高い収益性を見込むことができる繁華性の高いエリアに立地することを重視

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年11月28日現在）

物件数：65物件、取得価格：5,268億円、稼働率：（2025年10月31日現在）99.2%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• 東京23区・オフィス 53.9%
• 東京23区・底地（他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地） 6.7%
• 東京23区以外の東京圏オフィス 9.6%
• 地方オフィス 10.8%
• 商業施設等 17.8%
• ホテル 1.2%

となっており、「東京23区・オフィス」が５割強を占めています。

＜エリア別＞

• 東京都心 47.2%
• その他東京18区 20.7%
• 東京23区以外の東京都 16.9%
• 地方 15.1%

となっており、「東京都心」が５割弱、「その他東京18区」が２割を占めています。

直近の運用概況

【2025年６月期の運用実績と2025年12月期以降の見通し】

（2025年８月15日発表）

表３のとおり、前期（2025年６月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は２割弱増でした。

今期（2025年12月期）は、今回のPO発表と同時に当初予想から上方修正をしており、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は１割弱減の予想となっています。

次期の2026年６月期は、こちらもPO発表と同時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の予想です。

【2025年６月期の運用状況】

＜運用状況＞

（新規物件の取得及び資産の入替え）

主にポートフォリオ・クオリティの向上及び収益の安定成長を目指し、地域・用途の分散に留意しつつ、東京エリアのオフィスを中心に、地方オフィス及び商業施設等についても投資検討を進めています。

当期においては、2025年１月にＪＰＲ上野イーストビル（譲渡価格61.5億円）を譲渡し、２月に中野セントラルパークイースト（取得価格241.07億円、準共有持分47％）を取得しました。

中野セントラルパークイーストは2024年３月に取得した準共有持分53％と併せて100％所有物件となります。

この結果、2025年６月末時点における保有資産残高は66物件、5,340億円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積は508,247㎡、テナント数は1,237となっています。

（保有資産の運用管理）

当期のオフィス賃貸市場は、堅調なオフィス需要を背景にテナントの拡張移転や館内増床等の前向きなニーズが増加傾向にあることから、空室率は低下しています。

このようななか、同投資法人はポートフォリオ全体の安定した収益及び稼働率の確保を目指し、プロパティ・マネジメント会社及び仲介会社と緊密な連携を図り、戦略的なリーシング（テナント誘致、客付け）活動による新規テナントの誘致及び既存テナントの更なる満足度向上に努めました。

その結果、期末稼働率は前期末 0.7ポイント上昇し98.8％となり、引き続き高い水準を維持しました。

管理面では、「働く人が満足する空間の創造」を目指して設定している同投資法人のブランドコンセプト「Ａ／３Ｓ（Amenity／Service, Safety, Save Energy）」に基づき、テナントニーズを踏まえたバリューアップ工事を計画的に実施しています。

また、環境に対する様々な取組みを行っています。

工事面においてはＣＯ2の排出量削減への取組みとして効果が期待できる照明器具ＬＥＤ化、空調機更新、受変電設備更新、昇降機更新、トイレ改修等を複数ビルで実施しました。

環境認証の取得についても継続的に進めています。

＜資金調達の概要＞

同投資法人は、財務基盤を更に強固なものとするため、調達期間の長期化及び返済期日の分散化を重視した調達に取り組んでいます。

当期は期中に返済した有利子負債の借換え資金（短期借入金を除く）として200億円の調達を行いました。

当期末の借入金残高は2,025億円、投資法人債残高は279億円、有利子負債残高は2,304億円となり、当期末の総資産有利子負債比率（ＬＴＶ（借入金残高＋投資法人債残高）÷総資産額））は43.6%（前期末比0.8ポイント増）、長期固定金利比率は87.4％（同5.7ポイント減）、平均デットコスト（※２）は0.84％（同0.06ポイント増）、平均残存年数（※３）は4.9年（同0.6年増）となっています。

※２：平均デットコスト

各期に発生した支払利息、投資法人債利息、融資手数料、投資法人債の発行償却費及び投資法人債管理費の合計を当該期の営業日数で除し、365日を乗じることで年換算した数値÷各期における借入金及び投資法人債の平均残高

※３：平均残存年数

全ての有利子負債について、当期末から返済期限までの残存期間を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出。

また、コミットメントラインは、240億円の極度額を金融機関６行と設定しています。

【2025年12月期、2026年６月期の運用状況及び分配金の予想の修正】

2025年12月に予定している新規資産取得（事務所、商業施設、ホテルの計３物件）と2025年11月～2026年１月に予定している資産譲渡（３物件）に伴い、

2025年12月期と2026年６月期の運用状況と分配金予想の修正、2026年12月期の運用状況と分配金予想をしています。

2025年12月期の運用状況と分配金予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は１割、利益面は２割強の増額修正をしています。

分配金は、前回予想から１口当たり55円増です。

2026年６月期、2026年12月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年６月30日現在）

• 日本格付研究所（ＪＲＣ）：長期発行体格付「ＡＡ」（安定的）
  （※ＡＡ：債務履行の確実性は非常に高い。）
• 格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）：発行体格付「ＡＡー」（安定的）
  （※ＡＡ：信用力は極めて高く、優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2025／11／28(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：106,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：5.80倍
• 年間分配金（法人予想）：4,217円（2025年12月 2,090円、2026年６月 2,127円(前回予想から77円増)）、利回り：3.96%

分配金利回りは3.96%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.38%(11/28時点)）と比較すると、高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.59％（2025年10月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較すると低い水準です。

表５のように、直近５期の分配金は、１口当たり1,900～2,007.5円（2025年７月１日付１／４分割後換算）で推移しており、2024年12月期以降は連続増配しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年３月に安値(76,125円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、

翌年11月に高値(108,200円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

101,000～106,000円程度のレンジ内での推移していましたが、

10月中旬に安値(100,600円)をつけた後は上昇基調で推移し、11月下旬に年初来高値(108,200円)をつけています。

PO発表翌営業日(12/1)以降の投資口価格は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、軟調な展開が予想されますが、

75日移動平均線（青線）や直近の安値(100,600円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 日本で最も歴史ある総合不動産会社である東京建物をスポンサーとし、東京を中心とした主要都市のオフィスと都市型商業施設等への投資を行っているJ-REIT。
• 東京オフィスへの重点投資により成長性を高めるとともに、一定の割合で都市型商業施設等（繁華性の高いエリアに位置する商業施設及びホテル）への用途分散と地方主要都市への地域分散を図り、
  収益性と安定性を向上させることをポートフォリオ構築の基本方針としている。
• 前期（2025年６月期）の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は２割弱増で着地。
• 今期（2025年12月期）は、今回の資金調達による資産取得（資産譲渡も含む）により、前回発表から、営業収益は１割、利益面は２割強の増額修正しており、
  前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は１割弱減を予想。
• 次期の2026年６月期は、こちらもPO発表と同時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の予想。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想) 3.96％は、東証プライム上場会社の単純平均 2.38%(11/28時点)と比較して高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比べると低い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり1,900～2,007.5円（2025年７月１日付１／４分割後換算）で推移しており、2024年12月期以降は連続増配している。
• 今回の増資後の2025年12月期の分配金は、当初予想から１口当たり55円増で、前期比 82.5円増、
  次期の2026年６月期は当初予想から１口当たり77円増で、前期比 37円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は6,787口、25日平均は6,012口（11/28時点）で流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2024年３月に安値(76,125円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、
  翌年11月に高値(108,200円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、101,000～106,000円程度のレンジ内での推移していたが、
  10月中旬に安値(100,600円)をつけた後は上昇基調で推移し、11月下旬に年初来高値(108,200円)をつけている。
• PO発表翌営業日(12/１)以降の投資口価格は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、軟調な展開が予想されるが、
  75日移動平均線や直近の安値(100,600円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのかのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITの日本ビルファンド投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• タカラレーベン不動産、日本ホテル＆レジデンシャル、東海道リート、平和不動産リート：2.5%
• 日本都市ファンド：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、野村證券、大和証券）はじめ、引受人（ＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、岡三証券、東海東京証券）の各証券会社で購入申込可能です。

早ければ、６／25(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新投資口の発行による資金調達により、新たな特定資産を取得することで財務の安定性を確保しながら資産規模の拡大及びポートフォリオの質の向上が図れ、同投資法人の運用方針である投資主価値の向上に資することから、
  マーケット動向、総資産有利子負債比率（ＬＴＶ）及び１口当たり分配金の水準等を総合的に勘案した結果、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、オフィスビル１物件（フロンティア武蔵小杉N棟・S棟、取得予定価格 290億円）を2025年７月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、2025年６月に取得予定の１物件を含めると、69物件、取得金額は15,052億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約1.62%（第三者割当を含めると、最大約1.70%）で、

直近のオフィスビルに投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

タカラレーベン不動産 16.6%、日本都市ファンド 3.07%、平和不動産 4.73%でしたので、それらと比較すると小規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は22,895口、25日平均は18,341口（６/20時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去POの結果】

ご参考までに、この投資法人は、2022年１月にも公募増資を実施したのですが、その時の結果はどうだったかというと、表２の結果となっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

POで購入した場合、受渡日の寄付と大引、１週間後の寄付で売却した場合はいずれも損益マイナスの結果でした。

その時の地合いの良し悪しも影響してきますので、ご参考まで。

【ご参考】

前回（2022年１月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】日本ビルファンド投資法人(8951)

前回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】マリモ地方創生リート(3470)、日本プライムリアルティ(8955)、日本ビルファンド(8951)

どんな投資法人？

スポンサーである三井不動産グループのノウハウを最大限に活用しながら、中長期的な観点から保有する資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行っている国内最大のオフィスビル特化型J-REITです。

東京都心部を中心にテナントのニーズを捉えた競争力のあるポートフォリオを構築し、地方都市部にも分散投資をしています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【ポートフォリオ構築方針】

地震リスク、空室リスク等のキャッシュフローリスクを軽減させることを目的として、該当地域を東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部の３地域に分類し、

不動産等の価額の合計額の70%以上を目途として東京都心部及び東京周辺都市部（１都６県（東京都（23区を除く）、 神奈川県、千葉県、埼玉県、 茨城県、群馬県及び栃木県に 所在する都市））から、

30%以下を目途として地方都市部から、それぞれ選別して取得することにより地域分散を図っています。

【ポートフォリオの概要】

ポートフォリオの合計　物件数：67物件、取得価格：14,672億円 （2025年３月31日現在） 、稼働率：99.3%（2025年４月30日現在）

＜エリア別比率＞（2024年12月31日現在）

• 東京23区 83.7%
  内 都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 57.1%
• 東京周辺都市部 3.5％
• 地方都市部 12.8%

となっており、東京23区が８割強を占めています。

直近の運用概況

【2024年12月期の運用状況と2025年６月期以降の見通し】

（2025年２月17日発表）

表３のとおり、前期（2024年12月期）は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減でした。

今期（2025年６月期）は、前期比 減収増益で、営業収益は微減、利益面は営業利益は微増ですが、経常利益と純利益は微減を見込んでいます。

次期の2025年12月期（2025年７月～12月）は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は１～２割減を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2025年12月期は前期比 変わらず、2026年６月期は同20円増となっています。

【2024年12月期の運用状況】

＜投資環境と運用実績＞

東京都心部のオフィスビル賃貸市場については、従業員のコミュニケーションスペースの拡張や新規雇用に伴うオフィス面積の見直し機運が更に高まり、

業容拡大による館内増床や立地改善のための前向きな移転が引き続き促進されるなど、企業のオフィスニーズ拡大の動きが進み需要が継続的に回復してきました。

前期に５％台で推移していた東京都心部のマーケット空室率は、４％台前半に低下しています。

オフィスビル売買市場については、国内外の金融政策の影響はあるものの、機関投資家の物件取得意欲は依然として高く、特に国内と海外の金利差、円安等により海外機関投資家の需要は堅調に推移しました。

引き続き優良物件の売却情報は限定的であることから、競争の激しい物件取得環境が継続しています。

同投資法人は、このような環境のもと、当期においては、2024年９月に「つくば三井ビルディング」（信託受益権、譲渡価格：10,920百万円）の譲渡、

同年10月に「興和西新橋ビルＢ棟（追加取得）」（不動産、取得価格：63百万円）の取得を行い、ポートフォリオのクオリティの充実を図りました。

また、保有物件については、98％台の期中平均稼働率に回復、更なる内部成長を目指してマーケット動向を的確に考慮し、中長期的な視点でリーシング（不動産賃貸の支援）活動に取り組んでいます。

既存テナントについては、良好なリレーションの維持とオフィスビルに対する満足度の向上を基本方針として、賃料水準の維持・向上、解約防止に努めており、稼働率ならびに賃貸事業収入は安定的に推移しています。

また、戦略的かつメリハリのある追加投資による物件競争力の向上を、適正なコストコントロールに基づいて実施しています。

このような運用の結果、当期末時点において、同投資法人が保有する物件数は67物件、取得価格累計は１兆4,579億円、総賃貸可能面積は1,193,084㎡（360,907坪）となりました。

また、上記リーシング活動の成果により、当期のポートフォリオ全体の期中平均稼働率は98.0％、当期末時点の稼働率は98.0％、テナント総数は1,499となっています。

なお、同投資法人は新たな少額投資非課税制度（新ＮＩＳＡ）が開始されたことを踏まえ、投資口の投資単位当たりの金額を引き下げることにより、

投資家がより投資しやすい環境を整え、更なる投資家層の拡大と投資口の流動性の向上を図ることを目的として、2024年10月１日を効力発生日として投資口を１口につき５口の割合をもって分割しています。

＜資金調達の概要＞

総資産有利子負債比率（総資産に対する有利子負債残高の比率。以下「ＬＴＶ」）の上限の目途を56％としつつ、当面のターゲットを36％から46％のレンジに定め、保守的な財務運営を行っています。

期末ＬＴＶは42.4％（前期末比 変わらず）、期末長期固定金利比率（有利子負債残高に対する約定時の借入期間、発行時の償還期間が１年超の固定金利で調達した有利子負債残高の比率）は88.2％（前期末比 -0.2ポイント）となっています。

【2025年６月期の見通し】

今後の日本経済は、賃金の上昇やインバウンド需要の増加を背景に景気回復が継続するものと見込まれますが、日本銀行の金融政策や国内外の金融市場の変動がＪ－ＲＥＩＴマーケットに与える影響については注視する必要があります。

オフィスビル賃貸市場については、2025年以降に供給が予定されるオフィスビルのリーシング活動による影響には今後も注視が必要ですが、

引き続き企業のオフィスニーズ拡大による需要は底堅く、特に立地競争力の高いオフィスは、より高く評価されていくものと見込んでいます。

オフィスビル売買市場については、金利上昇等の市況動向は注視が必要なものの、国内外の機関投資家の物件取得意欲は高く、優良物件の売却情報は限定的であることから、引き続き厳しい物件取得環境が続くことを見込んでいます。

このような環境下、同投資法人は、中長期的な観点から運用資産の着実な成長と安定的な収益の確保を目指し、以下の運用方針のもと、適正な運用を実施するとしています。

＜新規物件の投資方針＞

競争の激しい物件取得環境が継続する一方で、国内の金利上昇等の景気への影響が懸念されている現在の状況を踏まえ、

中長期的にポートフォリオに貢献できる物件の取得に努め、ポートフォリオのクオリティの更なる強化を図っていく方針です。

なお、投資にあたっては、財務運営状況を十分に考慮し、経済情勢、金融マーケット及び不動産マーケットの動向を注視しながら、適切な判断を行っています。

また、資産の入替については、新規物件取得の進捗とポートフォリオ全体の損益に与える影響を考慮しながら、マーケットの環境を踏まえ、物件の成長性や安定性・規模・立地・ポートフォリオ構成等を勘案して、適宜実施しています。

＜保有物件の運用方針＞

オフィスビル賃貸市場の動向を注視し、市場環境に即した適切で柔軟な対応を行うことで、賃貸事業収入の持続的な拡大を図っていく方針です。

新規リーシングについては、マーケット動向を的確に考慮したうえでの柔軟な対応により、募集条件の改善と高稼働率維持の両立を目指し、

既存テナントについては、良好なリレーションの維持、ビルに対する満足度の向上を基本方針として、解約防止を図りつつ、賃料水準の維持・向上に努めています。

また、建物への設備投資については、リニューアル工事や環境対応工事等、賃貸ビルとしての競争力の維持・向上に資する工事を、適切かつ効果的に実施しつつ、建物管理費やエネルギーコストの増加抑制に努めています。

＜財務戦略＞

借入れによる資金調達については、引き続き資産の長期運用及び調達の安定性並びに今後の金利上昇への対応の観点から、従来通り長期固定金利の資金調達を基本としていますが、

調達年限や長期変動金利借入等を柔軟に活用し支払金利の抑制に努めるとしています。

また、多様な調達基盤の維持の観点からも、金融マーケットを注視しつつ、投資法人債の発行にも取り組んでいます。

ＬＴＶのターゲットは36％から46％を目標とし、上限の目途を56％としています。

また、長期固定金利比率のターゲットについては、80％以上を目標として財務運営を行っています。

また、適切な情報開示と透明性確保の観点から、ＩＲ活動において正確・公平でタイムリーな情報開示を積極的かつグローバルに実施しています。

【2025年12月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2026年６月期の予想】

2025年７月に予定している新規資産取得（オフィスビル１物件）に伴い、

2025年12月期の運用状況と分配金予想の修正、2026年６月期の運用状況と分配金予想を行っています。

2025年12月期の運用状況予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益、利益面ともに微増の増額をしています。

今回の公募増資による新規資産取得による資産の取得価格は、合計で約2.0%の増加(14,762億円→15,052億円)ですので、

それからすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得の増加に対し妥当といえます。

また、分配金は前回予想から変わらずの予想で、前期（2025年６月期）予想比でも変わらずです。

2026年６月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2024年12月31日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AA＋」（安定的）
  （※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）
• 格付投資情報センター（R&I）：発行体格付「AA」（安定的）
  （※AA：信用力は極めて高く、優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2025／６／20(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：132,600円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：3.64倍
• 年間分配金（法人予想）：4,820円（2025年12月 2,400円、2026年６月 2,420円）、利回り：3.63%

分配金利回りは3.63%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.69%(６/19時点)）と比較すると高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（5.02％（2025年５月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較すると低い水準です。

直近５営業期間の分配金は、表５のように、１口当たり2,300～2,616円で推移（2024年10月１日付１／５分割後換算）しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年７月に安値(110,800円)をつけた後は急速に上昇し、同年９月に高値(137,000円)をつけました。

そしてその後は、120,000～135,000円程度のレンジ内で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

4/8に安値(124,200円)をつけた後は、上昇基調で推移し、5/7に年初来高値(135,800円)をつけました。

そしてその後は、132,000円前後のヨコヨコで推移しており、今回のPO発表の翌営業日(6/20)は、出来高を伴いましたがそれほど大きな反応はなく、前日比 100円安(-0.08%)と小幅な値動きでした。

今後の投資口価格は、75日移動平均線（青線）を割り込まず年初来高値更新を目指して上昇していくのか、割り込んで下落基調で推移するのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• スポンサーである三井不動産グループのノウハウを最大限に活用しながら、中長期的な観点から保有する資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行っている国内最大のオフィスビル特化型J-REIT。
• 東京都心部を中心にテナントのニーズを捉えた競争力のあるポートフォリオを構築し、地方都市部にも分散投資をしている。
• 前期（2024年12月期）の運用状況は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減で着地。
• 増資後の次期（2025年12月期）の運用状況予想は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は１～２割減を見込んでいる。
• 今回の資金調達による資産取得により、次期の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益、利益面ともに微増の増額修正をしている。
  修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得の増加に対し妥当といえる。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 3.63％は、東証プライム上場会社の単純平均2.69%(６/19時点)と比較して高い水準だが、J-REITの平均的水準と比べると低い水準でやや物足りない印象。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,300～2,616円で推移している。
• 今回の増資後の2025年12月期の分配金は前回予想から変わらずで、前期予想比 変わらず、翌2026年６月期は同20円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は22,895口、25日平均は18,341口（６/20時点）で、流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2024年７月に安値(110,800円)をつけた後は急上昇し、同年９月に高値(137,000円)をつけた。
  そしてその後は、120,000～135,000円程度のレンジ内で推移。
• 直近の投資口価格は、4/8に安値(124,200円)をつけた後は、上昇基調で推移し、5/7に年初来高値(135,800円)をつけた。
  そしてその後は、132,000円前後のヨコヨコで推移しており、今回のPO発表の翌営業日(6/20)は、それほど大きな反応はなく、前日比 100円安(-0.08%)と小幅な値動き。
• 今後の投資口価格は、75日移動平均線を割り込まず年初来高値更新を目指して上昇していくのか、割り込んで下落基調で推移するのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年６月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年６月２日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：フロンティア不動産投資法人(8964)

【特徴】

• 2004年8月の上場から商業施設特化型REITとして、中長期にわたり安定的な収益を確保することを目指している。
• 三井不動産をスポンサーとし、商業施設運営のノウハウの提供を受けることによりポートフォリオの安定性と成長性の両立を実現している。
  また、三井不動産グループが開発・運営を手がける多種多様な商業施設の取得による外部成長を継続している。
• 商業施設の個別性やリスクを見極め、中長期的に競争力を有する物件（地域一番店）へ選別投資をすることにより収益基盤の安定性の維持及び向上を図っている。
• 財務面においては、商業施設に特有の、テナントから預託される多額の敷金保証金を活用した財務運営ができることが大きな強み。
  借入金に敷金保証金を合わせた負債比率（LTV）を丁寧にコントロールすることにより、堅実な財務運営を行っている。

【ポートフォリオ構築方針】

＜取得基準＞

個別の不動産及び不動産信託受益権に係る不動産の選定に当たっては、当該不動産の購入予定価格、予想収益、立地特性、環境、将来性、施設規模、建物及び設備等の状況、耐震性、権利関係、入居テナントの信用力、店舗の売上高、賃貸借契約の内容、建物管理の状況等を十分に検討し、中長期的に優位性、収益安定性を持つものを選定。

なお、１投資物件当たりの最低投資額（税金及び取得費用等を除く）は、原則として10億円以上（ただし、他の投資物件に付随して投資するものについてはこの限りではない。）

＜投資物件の選定＞

不動産及び不動産信託受益権に係る不動産の選定に際しては、個別物件毎にデュー・ディリジェンスを詳細に実施し、当該物件の価値を見極めた上で、全体のポートフォリオへの影響や価値向上への寄与度等を総合的に判断し決定する。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年３月末現在）

物件数：42件、取得価格：3,757億円、稼働率：100%（2024年12月末現在）

ポートフォリオの分散状況：（2024年12月末現在）

＜物件タイプ別投資比率＞

• リージョナル（地域）SC 37.1%
• ネイバーフッド（近隣）SC 18.0%
• 都心型商業施設 22.4%
• アウトレットモール 5.8%
• 食品スーパー・その他 7.0%
• 底地（※１） 9.7%
  ※１：底地
  他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地

＜地域別投資比率＞

• 首都圏 53.1%
• 中部 16.0%
• 関西 14.5%
• 中国 7.9%
• 九州・沖縄 8.4%

となっており、物件タイプ別ではリージョナル（地域）SC（ショッピングセンター）が最も多く４割弱、

地域別では「首都圏」が５割強を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年６月２日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：82,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：14.8倍
• 年間分配金（法人予想）：4,400円（2025年６月 2,200円、2025年12月 2,200円）、利回り：6.12%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、

分配金は、１口当たり2,109.8～2,224.4円で推移（2025年１月１日付１／５分割後換算）しており、最大と最小の幅は114円です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年６月に高値(98,500円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、2025年４月に安値(75,300円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

4/7に年初来安値(75,300円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、5/29に年初来高値(83,300円)をつけています。

ＴＯＰ２：マリモ地方創生リート投資法人(3470)

【特徴】

• 2016年７月に東証J-REITに上場した、レジデンス・商業施設・ホテル・オフィス・物流施設・駐車場からなる総合型J-REIT。
• 東京圏や関西、中部圏などの大都市圏の物件に比重を置き投資していているJ-REITが多い中、地方都市に重点を置き、“地方から日本を強くしていく”ことを基本理念としているところが特徴。
• スポンサーである株式会社マリモの不動産開発・市街地再開発ノウハウおよびバリューアップノウハウを活用した「まち」を再生し、
  地域貢献性の高いレジデンスや商業施設等への投資による「まち」の活性化を促進している。
• 地方を中心とした総合型ポートフォリオを構築することにより、「相対的に高い投資利回り」かつ「安定的な収益」の確保と運用資産の確実な成長を志向し、投資主価値の中長期にわたる向上を目指している。

【ポートフォリオ構築方針】

• 地域別投資比率
  • 地方都市（東京圏を除いた原則人口20万人以上の都市）、その他地域（地方都市および東京圏を除いた全国の地域） 70%以上
  • 東京圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県） 30%以下
• 用途別投資比率
  • 「レジデンス」及び「商業施設」 70%以上
  • ホテル、オフィス、物流施設及び駐車場 30%以下

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年５月30日現在）

物件数：59件、取得価格：606億円、稼働率：98.5%（2025年４月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別投資比率＞

• レジデンス 33.6%
• 商業施設 44.9%
• ホテル 9.3%
• オフィス 7.7%
• 物流施設 4.6%

＜地域別投資比率＞

• 北海道 8.5％
• 東北 8.5%
• 東京圏 6.9%
• 甲信越・北陸・関東（首都圏除く） 16.8%
• 東海 13.6%
• 近畿 10.3%
• 中国・四国 16.2%
• 九州・沖縄 19.2%

となっており、アセットタイプ別では「商業施設」が最も多く４割強、「レジデンス」が２番目に多く３割強、

地域別では「九州・沖縄」が最も多く２割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年６月２日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：107,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：845倍
• 年間分配金（法人予想）：6,575円（2025年６月 3,542円、2025年12月 3,033円）、利回り：6.12%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、

分配金は、１口当たり3,452～3,713円で推移しており、最大と最小の幅は261円です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年５月に高値(135,000円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(95,700円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

４月上旬の「トランプ関税ショック」で急落し、4/7に年初来安値(95,700円)をつけました。

しかしその後は上昇基調で推移しており、6/2に高値(108,600円)をつけています。

ＴＯＰ１：インヴィンシブル投資法人(8963)

【特徴】

• ホテル及び住居をコアアセットとして重点的に投資し、中長期的な観点から、着実な成長と安定的な収益確保を目指して運用を行っている。（＝コアアセット）
• その他、オフィスビルや商業施設など、ホテル又は住居以外の不動産が本体又は裏付けとなっている不動産等及び不動産対応証券（※２）に対しても分散投資を行っている。（＝サブアセット）
  ※２：不動産対応証券
  不動産貸付の賃料収入や不動産を売却する際の代金を収益の源泉とする有価証券
• 特定地域における経済情勢の変動リスクを回避し、特定地域への集中投資に伴う震災リスク等を分散し、
  着実な運用資産の成長と中長期的に安定した収益の確保を図るため、運用資産にかかる物件の所在地域が分散されたポートフォリオの構築を目指している。

【ポートフォリオ構築方針】

＜用途別投資比率＞

コアアセットへの投資比率は取得価格ベースで50％以上

＜地域別選定方針＞

• 主として首都圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）及び政令指定都市とするが、投資機会を柔軟に追求することを可能とするため、全国の主要都市及びそれらの周辺地域並びに海外を含む。
• 特定地域における経済情勢の変動リスクを回避し、特定地域への集中投資に伴う震災リスク等を分散し、着実な運用資産の成長と中長期的に安定した収益の確保を図るため、
  運用資産にかかる物件の所在地域が分散されたポートフォリオの構築を目指す。
• 海外については、当面の間、ホテルのみに投資する。

＜地域別投資比率＞

• 首都圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）及び政令指定都市 85%以上
• 海外（北米、欧州、アジアに属する国・地域のうち、政治・経済・金融システムの安定度が高く、
  法律・会計・税務・不動産市場等に関する透明性が確保されている先進国・地域、又はこれに準ずる国・地域（米国・カナダ・英国・英領ケイマン諸島・シンガポール等）） 15%未満

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年７月31日現在）

物件数：146件、取得価格：6,530億円、稼働率：99.7%（2025年４月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜用途別比率＞

• ホテル 93.8%
• 住居 5.9%
• その他 0.4%

＜地域別比率＞

• 東京23区 26.5%
• 首都圏(除く東京23区) 10.6%
• 北海道 12.7%
• 中部 9.9%
• 関西 11.4%
• 九州 15.3%
• その他 8.0%
• 海外 5.5%

アセットタイプでは「ホテル」が９割強、地域別では「東京都心23区」が最も多く３割弱を占めています。

【投資口価格動向】

＜2025年６月２日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：60,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：340倍
• 年間分配金（法人予想）：3,951円（2025年６月 1,895円、2025年12月 2,056円）、利回り：6.49%

直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり832～1,982円で推移しており、連続増配を継続中です。

コロナ禍ではホテルの稼働率が落ち込んだため、分配金も極端に減少しています。

【投資主優待】

このJ-REITは投資主優待があり、毎年６月末と12月末の投資主は、

【A】シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル
【B】マイステイズホテルグループの全てのホテル

の対象ホテルにおいて、割引価格で宿泊できます。（※利用回数は制限なし）

【直近の投資口価格推移・分配金推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年７月に安値(53,800円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、翌年５月に高値(73,100円)をつけました。

しかしその後は調整しており、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

３月下旬に高値(65,200円)をつけた後は、「トランプ関税ショック」で急落し、4/7に年初来安値(55,700円)をつけました。

しかしその後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しています。

まとめ

2025年６月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、どのJ-REITも利回りは５％超で上位２つは６％超となりました。

そして、「フロンティア不動産」は、今年１月に１／５分割して１口当たり10万円以下となっており、「インヴィンシブル」とともに購入しやすくなっています。

直近では、J-REIT全体の投資口価格は、2025年４月初旬の「トランプ関税ショック」の安値以降は上昇基調が継続して底打ち感が見え始めており、まだまだ上昇が期待できそうです。

個別では、

「インヴィンシブル」は、昨今のインバウンドの活況に伴い、今後も収益力向上が期待できそうです。

そして、ホテル宿泊割引の投資口主優待もありますので、その点も魅力的です。

「マリモ地方創生リート」は、“地方から日本を強くしていく”ことを基本理念している点が共感が持てます。

週足ベースの投資口価格は、直近で連続陽線をつけて底打ち感も出ています。

「フロンティア不動産」は、J-REITの中では数少ない商業施設に特化しており希少です。

今回の紹介した中でもいち早く52週移動平均線を上抜けしそうで、これを突破すれば投資口価格の上昇も期待できそうです。

今回ご紹介していない６月権利のJ-REITの中では、フロンティア不動産の次に利回りが高い

日本リート(3296)は利回り5.29％(６/２時点)、CREロジスティクスファンド(3487) 5.08%でいずれも利回りは５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2025年６月の権利付き最終日は26日(木)（権利落ち日：６/27）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITのインヴィンシブル投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 産業ファンド、タカラレーベン不動産、平和不動産リート、星野リゾート・リート：2.5%
• ジャパン・ホテル・リート：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、みずほ証券、ＳＭＢＣ日興証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券、野村證券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、７／24(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（国内ホテル 12物件）を取得することによるポートフォリオの収益性向上と財務基盤の安定性の向上、ひいては１口当たり分配金の持続的な成長を目的として、
  マーケット動向等を勘案した結果、新投資口の発行を決定した。

としています。

また、同投資法人は、本募集に伴いフルサービス型及びリゾートタイプホテル（※１）を中心に 12 物件のホテルを取得予定であり、新たに４県に投資対象地域を拡大します。

※１：「フルサービス型ホテル」とは、原則として朝・昼・晩の三食を提供する（予約による提供を含みます。）レストランと宴会等に使用できる会議室の両方を保有するホテル。

「リゾートタイプホテル」とは、主として観光や保養などを目的とした宿泊客が多い立地にあるホテル。

ホテル 12 物件のうち６物件は日本人や訪日外国人旅行者にとって魅力的な温泉施設を備えており、ポートフォリオの更なる強化が期待できると考えています。

また、ホテル 12 物件のうち 11 物件は宴会場を備えており、客室売上に加わる収益機会も得られるものと考えています。

今回の資金調達によって、国内ホテル12物件（取得予定価格 1,044億円）を2024年７月末に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、2024年８月に譲渡予定の１物件を含めると、146物件、取得金額は6,530億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約13.2%（第三者割当を含めると、最大約13.9%）で、

直近のホテルに投資している、J-REITのPOの発行済み口数に対する増資割合（第三者割当含む）は、星野リゾート・リート 14.6%、ジャパン・ホテル・リート 9.92%でしたので、それらと比較すると中規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は24,871口、25日平均は21,832口（７/19時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

ご参考までに、この投資法人の過去（2023年８月）の公募増資の結果はどうだったかというと、

表２の結果となっており、POで購入し、受渡日の寄付や大引、受渡日１週間後の寄付で売却した場合は、全ての段階で損益プラスの結果でした。

（※売買手数料は考慮していません。）

その時の地合いに良し悪しも関係してくると思いますので、ご参考まで。

【ご参考】

• 前回（2023年８月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】インヴィンシブル投資法人(8963)
• 前回（2023年８月）の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】インヴィンシブル(8963)、三井不動産ロジスティクスパーク(3471)、コンフォリア・レジデンシャル(3282)

どんな投資法人？

ホテル及び住居をコアアセットとして重点的に投資し、中長期的な観点から、着実な成長と安定的な収益確保を目指して運用を行っているJ-REITです。

オフィスビルや商業施設など、ホテル又は住居以外の不動産が本体又は裏付けとなっている不動産等及び不動産対応証券に対しても分散投資を行っています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

ーー

【ポートフォリオ構築方針】

＜用途別選定方針＞

• 主としてホテル又は住居が本体又は裏付けとなっている不動産等及び不動産対応証券に対して投資（＝コアアセット）
• その他、オフィスビルや商業施設など、ホテル又は住居以外の不動産が本体又は裏付けとなっている不動産等及び不動産対応証券に対しても分散投資（＝サブアセット）
• コアアセットへの投資比率は取得価格ベースで50％以上

＜地域別選定方針＞

• 主として首都圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）及び政令指定都市とするが、投資機会を柔軟に追求することを可能とするため、全国の主要都市及びそれらの周辺地域並びに海外を含む。
• 特定地域における経済情勢の変動リスクを回避し、特定地域への集中投資に伴う震災リスク等を分散し、着実な運用資産の成長と中長期的に安定した収益の確保を図るため、運用資産にかかる物件の所在地域が分散されたポートフォリオの構築を目指す。
• 海外については、当面の間、ホテルのみに投資する。

＜地域別投資比率＞

• 首都圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）及び政令指定都市 85%以上
• 海外（北米、欧州、アジアに属する国・地域のうち、政治・経済・金融システムの安定度が高く、法律・会計・税務・不動産市場等に関する透明性が確保されている先進国・地域、又はこれに準ずる国・地域（米国・カナダ・英国・英領ケイマン諸島・シンガポール等）） 15%未満

としています。

【ポートフォリオの概要】(2023年８月１日現在)

ポートフォリオの合計　物件数：134件、取得価格：5,486億円、稼働率：99.6%(2024年５月31日現在)

＜用途別比率＞

• ホテル 92.6%
• 住居 7.0%
• その他 0.4%

となっており、ホテルが９割強を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京23区 28.6%
• 首都圏(除く東京23区) 12.6%
• 北海道 12.1%
• 中部 10.8%
• 関西 7.1%
• 九州 13.8%
• その他 8.5%
• 海外 6.5%

となっており、東京23区が最も多く３割弱を占めています。

直近の運用状況

【2023年12月期の運用状況と2024年６月期以降の見通し】

（2024年２月26日発表）

表３のとおり、前々期（2023年12月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は２割弱増、利益面は２割強の増益でした。

前期（2024年６月期）は、今回のPO発表と同時に修正し、前期比 増収増益で、営業収益は１割増、利益面は１割強の増益を見込んでいます。

今期の2024年12月期（2023年７月～12月）は、こちらも今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は１割前後の増益を予想しています。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2024年12月期は前期比 96円減、2025年６月期は同98円増の予想となっています。

【2022年12月期の運用状況】

＜運用環境と運用実績＞

当期におけるわが国経済は、緩やかな回復傾向を維持したものの、2023年７～９月期の実質ＧＤＰ成長率（２次速報）が前期比△0.7％（年率換算△2.9％）となるなど、物価高や海外経済減速の下押し要因から景気回復に一服感が見られました。

一方、訪日外国人旅行者数には顕著な回復傾向が見られました。

2023年７月～12月の累計訪日外国人旅行客数は、前年同期の332万人を大幅に上回り、新型コロナウイルス感染症の影響のなかった2019年同期比94.1％の1,435万人（日本政府観光局推計値）となりました。

特に12月の訪日外国人旅行客数273万人は2019年同月を8.2％上回る水準でした。

2023年の年間訪日外国人旅行客数は2,506万人となり、2023年４月の水際措置撤廃以降、急回復を遂げ、2019年比78.6％と、2019年水準の８割程度まで回復が進みました。

また、観光庁の訪日外国人消費動向調査（続報）によれば、2023年の訪日外国人の旅行消費額は2019年を9.9％上回る５兆2,923億円と推計されています。

雇用面では、2023年12月の完全失業率は、前月比△0.1ポイントの2.4％となりました。

有効求人倍率は1.27倍と前月を0.01ポイント下回りましたが、2023年平均の有効求人倍率は1.31倍と２年連続で前年を上回っており雇用情勢の悪化は見られません。

不動産投資市場は、６か月ごとに実施される一般財団法人日本不動産研究所の不動産投資家調査（2023年10月）によると、今後１年間で新規投資を積極的に行うとの回答は、前回調査（2023年４月）より１ポイント低下したものの、95％と引き続き高水準です。

不動産投資家の投資姿勢は、金融緩和政策の見直しを警戒しつつも、全体としては積極的な投資姿勢が維持されています。

期待利回りに関しては、宿泊特化型ホテルについては、観光需要の回復からすべての調査地区で低下しており、「東京」「札幌」「仙台」「名古屋」「大阪」「福岡」において0.1ポイント、「京都」「那覇」は0.2ポイント低下しました。

一方、賃貸住宅では、「東京・城南」のファミリータイプが前回比で0.1ポイント低下し、前回調査に引き続き調査開始以来最も低い水準を更新しました。

また、住宅の期待利回りの低下は多くの地方都市でも見られました。

上記の様な運用環境の中で、当期の運用状況については、ポートフォリオ全体のＮＯＩ（※２）は前年同期比63.7％(6,695百万円)増の172億円であり、

ＮＯＩの変動の内訳は、ホテルポートフォリオは6,692百万円の増加、住居及びその他ポートフォリオは資産譲渡等による３百万円の増加でした。

新型コロナウイルス感染症の影響がなかった2019年同期との比較では、ポートフォリオ全体のＮＯＩは13.5％(2,041百万円)増となり、

ＮＯＩの変動の内訳としては、ホテルポートフォリオは2,830百万円の増加、住居及びその他ポートフォリオは資産譲渡等による789百万円の減少でした。

※２ ＮＯＩ（Net Operating Incomeの略。純収益）

ＮＯＩ＝不動産賃貸事業収入－不動産賃貸事業費用＋減価償却費＋優先出資証券の受取配当金＋本海外ホテルにかかる運営委託収益－運営委託費用

当期末において保有する134物件のうち、鑑定評価額のない優先出資証券を除いた133物件の鑑定評価額合計は6,290億円となり、含み益は1,332億円、含み益率は26.9％となりました。

2023年６月期末から当期末にかけて保有していた127物件の鑑定評価額合計は5,609億円から5,707億円へと1.8％の増加となりました。

＜資金調達の概要＞

当期末時点における有利子負債残高は2,619億円、有利子負債比率（※３）及びＬＴＶ（鑑定評価ベース）（※４）はそれぞれ47.2％及び42.2％(前期末比 0.5ポイント減)となりました。

※３ 有利子負債比率＝有利子負債残高（消費税還付対応借入金を除く）÷総資産額×100

※４ ＬＴＶ（鑑定評価ベース）＝有利子負債残高（消費税還付対応借入金を除く）÷鑑定評価額合計×100

【2024年６月期の見通し】

日本経済は、内需主導による緩やかな景気の回復が続くことが期待されます。

しかしながら、景気の下振れ要因は多く、特に物価高の影響により個人消費の伸びが抑制される可能性があることから、春闘における賃上げ率は今後の景気回復の持続性を左右する要素になると考えられます。

その他、海外経済の減速や人手不足を背景とした供給制約といった要素も、景気回復のテンポに影響を与えるものと考えられます。

ホテル市場では、国内・インバウンド、レジャー・ビジネス、いずれのセグメントの需要も安定的に推移することが期待されます。

賃貸住宅市場では、新型コロナウイルス感染症の影響によって生じた都心部からの人口流出傾向が、足元においては再び人口流入傾向に転じており、

今後は稼働率の向上や賃料単価の上昇につながるものと、同法人は期待しています。

＜今後の運用方針及び対処すべき課題＞

同投資法人は、2011年７月のフォートレス・グループによるスポンサー参画以降、投資主価値の向上を実現するために、ポートフォリオの収益力向上と財務基盤の強化に注力してきました。

同投資法人は、フォートレス・グループが有するグローバルな不動産投資運用に関する知見に基づくサポートを活用し、

「ポスト・コロナ」の環境下で新たな需要獲得への取組みを積極的に推進すると共に、顧客の安心・安全を重視した運用を継続しながら、変わりゆく外部環境の変化に柔軟に対応する方針です。

今後も、更なる成長戦略及び財務基盤の強化を企図し、以下の施策を含む様々な戦略を継続的に実践していく方針です。

• スポンサーサポートによる更なる外部成長
• 資産入替え（物件売却による取得資金の創出とそれを活用した物件取得）
• ホテルオペレーターとの協働によるコスト削減、既存需要の喚起と新規需要の創出を通じたホテル物件の内部成長
• 住居物件の更なる内部成長
• 金利上昇リスクへの対応

【2024年12月期の運用状況及び分配金の予想修正、2025年６月期の運用状況と分配金予想】

2024年７月末に予定している資産取得（国内ホテル12物件）に伴い、2024年12月期の運用状況と分配金予想の修正、2025年６月期の運用状況と分配金予想をしています。

増資後の2024年12月期の運用状況予想は、表４になっています。

前回発表予想から、営業収益は２割弱、利益面は２割前後の増額をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約19.0%の増加率(5,486億円→6,530億円)からすると、

この新規物件取得の規模の増加割合とほぼ同じ程度に、営業収益と利益面の増額修正がされています。

また、分配金は前回予想から50円増の予想で、前期(2024年６月期)比では96円減です。

2025年６月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2024年３月19日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「A＋」（安定的）
  （※A：債務履行の確実性は高い。）

投資口価格の動向

【2024／７／19(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：66,200円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：68.8倍
• 年間分配金（法人予想）：3,676円（2024年12月 1,789円、2025年６月 1,887円）、利回り：5.55%

分配金利回り 5.55%（予想）は、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.25%(７/18時点)）と比較すると、２倍超の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.67％（2024年６月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

直近５期の分配金は、表５のようになっており、１口当たり166～1,885円で推移し、連続増配を継続中です。

コロナ禍ではホテルの稼働率が落ち込んだため、分配金も極端に減少しています。

【投資主優待】

このJ-REITは投資主優待があり、毎年６月末と12月末の投資主は、

【A】シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル
【B】マイステイズホテルグループの全てのホテル

の対象ホテルにおいて、割引価格で宿泊できます。

個人投資家にとってうれしい内容ですね。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

２年間ずっと、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移しており、

2024年５月に高値(73,100円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

5/7に年初来高値(73,100円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しており、6/28に安値(64,400円)をつけました。

そして今回のPO発表の翌営業日(7/19)は１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて、前日比 1,100円安(-1.63%)と急落しました。

今後は、直近の安値(64,400円)を下抜けずに上昇に転じていくのか、下抜けて下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• ホテル及び住居をコアアセットとして重点的に投資し、中長期的な観点から、着実な成長と安定的な収益確保を目指して運用を行い、
  オフィスビルや商業施設など、ホテル又は住居以外の不動産が本体又は裏付けとなっている不動産等及び不動産対応証券に対しても分散投資を行うJ-REIT。
• 特定地域における経済情勢の変動リスクを回避し、特定地域への集中投資に伴う震災リスク等を分散し、
  着実な運用資産の成長と中長期的に安定した収益の確保を図るため、運用資産にかかる物件の所在地域が分散されたポートフォリオの構築を目指している。
• 2023年12月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は２割弱増、利益面は２割強の増益の結果で着地。
• 前期（2024年６月期）予想は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割増、利益面は１割強の増益を見込んでいる。
• 今回の資金調達による資産取得により、今期（2024年12月期）の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は２割弱、利益面は２割前後の増額をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約19.0%の増加率(5,486億円→6,530億円)で、この新規物件取得の規模の増加割合とほぼ同じ程度、営業収益と利益面の増額修正がされている。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 5.55％は、東証プライム上場会社の単純平均2.25%(７/18時点)と比較して２倍超の高い水準で、
  J-REITの平均的水準と比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり166～1,885円で推移しており、コロナ禍ではホテルの稼働率が落ち込んだため、分配金も極端に減少している。
• 今回の増資後の2024年12月期の分配金は前回予想より50円増額し前期比 96円減、2024年６月期は同98円増の予想。
• 投資主優待があり、毎年６月末と12月末の投資主はシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルやマイステイズホテルグループの対象ホテルで、割引価格で宿泊できる。

【流動性】