2026年４月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2026年３月27日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：投資法人みらい(3476)

【特徴】

• 日本を代表する総合商社 三井物産グループと、独立系アセットマネジメント会社として豊富な投資実績を有するイデラ キャピタルをスポンサーとする総合型J-REIT
• 三井物産グループの「総合力・事業知見」と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を連携・融合させ、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主の利益最大化を目指す。
• 多様な特性を有するアセットクラスへの投資を通じて物件及びテナントの分散を図り、安定したキャッシュフローの実現を目指している。
• メガバンクグループを中心としたレンダーフォーメーション（調達先金融機関の構成）の構築と、適切なLTV（総資産に対する有利子負債の割合）コントロールによる健全かつ安定的な財務運営

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年10月31日現在）

物件数：44物件、取得価格：1,801億円、平均稼働率（2026年２月末日現在）99.0%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 57.3%
• 商業施設 16.8%
• ホテル 18.1%
• 居住施設 1.2%
• その他 6.5%

＜地域別比率＞三大都市圏 82.4%

• 東京圏 54.5%
• 大阪圏 11.5%
• 名古屋 16.4%
• その他 17.6%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年３月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：49,200円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：193倍
• 年間分配金（法人予想）：2,575円（2026年４月 1,300円、2026年10月 1,275円）、利回り：5.23%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり1,150～1,357円で上下の差が207円で推移しています。

【投資主優待】

毎期末日時点で１口以上保有の投資主は、以下のホテルで割引料金で宿泊できる優待が進呈されます。

1. The Court株式会社が運営する「EN HOTEL」「コートホテル」等
   公式予約サイトのベストレートから15%割引で宿泊することができます。
   （URL：https://www.courthotels.co.jp/）
2. 株式会社ミナシアが運営するKOKO HOTELS 等（旧「ホテルウィングインターナショナル」）
   法人専用サイトの宿泊優待料金（公式サイトの一般プランから12%割引）で宿泊することができます。
   （URL：https://www.hotelwing.co.jp/）
3. 株式会社ホスピタリティオペレーションズが運営するスマイルホテル等
   公式サイトの10%割引で宿泊することができます。
   （URL：https://smile-hotels.com/）

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(38,650円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2026年１月に高値(51,900円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年１月中旬に昨年来高値(51,900円)をつけるまでは上昇基調で推移していましたが、

その後は調整しており、３月下旬に安値(48,350円)をつけています。

ＴＯＰ２：トーセイ・リート投資法人(3451)

【特徴】

• 中小規模のオフィス、商業施設、住宅及び物流施設をボリュームゾーンの不動産と位置づけ、主に東京経済圏に所在するこれらの不動産を投資対象として、相対的に高い利回りが期待できる物件への投資する総合型REIT
• 資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が私募ファンド運用において培った豊富な経験や、
  スポンサーであるトーセイ株式会社の強み（目利き力、リーシング（テナント誘致、客付け）力、再生力）を最大限に活用し、投資対象不動産のポテンシャルを見極め、バリューアップ余地が大きいと判断できる不動産に投資
• 分配金水準の維持・向上を重視した運用方針を基本に据え、厳選した物件取得により資産規模拡大を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月29日現在）

物件数：63物件、取得価格：837億円、平均稼働率（2026年２月28日現在）97.0%

ポートフォリオの分散状況：（2025年10月31日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 40.5%
• 商業施設 6.8%
• 住宅 52.7%

＜地域別比率＞

• 東京経済圏(東京23区除く) 76.6%
• 東京23区(都心５区除く) 17.8%
• 都心５区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区） 4.6%
• 主要地方都市 0.9%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年３月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：142,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：7,600円（2026年４月 3,800円、2026年10月 3,800円）、利回り：5.33%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり3,682～3,875円で上下の差が193円で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(120,500円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年10月に上場来高値(151,700円)をつけました。

しかしその後はほぼヨコヨコで推移しており、2026年２月に2025年10月の高値と同値をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年２月初旬に上場来高値(151,700円)をつけるまでは上昇基調で推移していましたが、

その後は高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しており、３月下旬に安値(139,700円)をつけています。

ＴＯＰ１：積水ハウス・リート投資法人(3309)

【特徴】

• スポンサーである積水ハウスと理念を共有し、「資産運用を通じて人・社会・未来を豊かにする」×「投資主価値の最大化・質の高い社会資本の提供・人生100年時代をリードするREIT」をビジョンとし、住居・オフィスビルを中核資産とする総合型REIT
• 入居者の「持続可能な生活拠点」又はテナント企業の「持続可能な事業活動拠点」に適した立地に所在する不動産並びに快適性や安全性など住居としての高い基本性能やテナント企業が求める機能性等を有する不動産に対するニーズが高まりつつあるとの基本認識の下、
  「戦略的立地」に所在する「高品質」な居住用不動産及び商業用不動産等を「プライム・プロパティ」と呼称し、重点的な投資対象としている。
• ポートフォリオ構築方針は住居の比率を70％以上、オフィスビル等の比率を30%以下、住居の内30％を上限に米国を投資対象とし、
  コアアセットである国内の住居に加え、成長期待の高い米国の住居を組み込むことで、積水ハウスグループの不動産開発力および運営力等を最大限に活用し、国内の「安定成長」と米国の「積極的成長」による投資主価値の最大化を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年２月28日現在）

物件数：138物件、取得価格：5,662億円、稼働率：96.2%

ポートフォリオの分散状況：（2026年３月26日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• 住居（国内） 60.9%
• オフィスビル 15.1%
• 住居（米国） 24.0%

＜エリア比率＞

• 東京圏 58.5%
• 大阪圏 10.5%
• 名古屋圏 3.4%
• 国内その他 3.6%
• 米国 24.0%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年３月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：91,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：19.1倍
• 年間分配金（法人予想）：5,292円（2026年４月 3,384円、2026年10月 1,908円）、利回り：5.80%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり1,817～2,365円で上下の差が548円で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(71,600円)をつけた後は、しばらくヨコヨコで推移していましたが、

翌年12月に2026年４月期の大幅増配を発表した後に急騰して大きな陽線をつけ、その後は上昇基調で推移しており、

2026年２月に高値(95,500円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年末に安値(88,500円)をつけた後は、緩やかに上昇基調で推移し、今年２月下旬に昨年来高値(95,500円)をつけました。

しかしその後は、下落基調で推移しています。

まとめ

2026年４月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回の上位３銘柄の利回りは、全て５％超となりました。

特に「積水ハウス・リート」は、昨年12月に2026年４月期の運用状況予想の上方修正に伴い、前回予想の２倍近い増配を発表したため、利回りも急上昇し、投資口価格も急上昇しています。

「トーセイ・リート」は、安定の高分配で、買いの安心感があります。

「投資法人みらい」は、１口当たりの投資金額が低いですので買いやすく、

ホテル宿泊割引の投資主優待がありますので魅力的ですね。

今回ご紹介していない４月権利のJ-REITの中では、投資法人みらいの次に利回りが高いJ-REITは、僅差ではありますが、

星野リゾート・リート(3287) 利回り5.22％(３/27時点)、KDX不動産(8972) 5.13%(同)といずれも５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2026年４月の権利付き最終日は27日(月)（権利落ち日：４/28）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年10月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年９月30日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

【PR】手数料無料でワン株買付！マネックス証券

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：積水ハウス・リート投資法人(3309)

【特徴】

• スポンサーである積水ハウスと理念を共有し、「資産運用を通じて人・社会・未来を豊かにする」×「投資主価値の最大化・質の高い社会資本の提供・人生100年時代をリードするREIT」をビジョンとし、住居・オフィスビルを中核資産とする総合型REIT
• 入居者の「持続可能な生活拠点」又はテナント企業の「持続可能な事業活動拠点」に適した立地に所在する不動産並びに快適性や安全性など住居としての高い基本性能やテナント企業が求める機能性等を有する不動産に対するニーズが高まりつつあるとの基本認識の下、
  「戦略的立地」に所在する「高品質」な居住用不動産及び商業用不動産等を「プライム・プロパティ」と呼称し、重点的な投資対象としている。
• ポートフォリオ構築方針は住居の比率を70％以上、オフィスビル等の比率を30パーセント以下、住居の内30％を上限に米国を投資対象とし、
  コアアセットである国内の住居に加え、成長期待の高い米国の住居を組み込むことで、積水ハウスグループの不動産開発力および運営力等を最大限に活用し、国内の「安定成長」と米国の「積極的成長」による投資主価値の最大化を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月31日現在）

物件数：141物件、取得価格：5,566億円、稼働率：96.3%

ポートフォリオの分散状況：（2025年10月１日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• 住居（国内） 59.3%
• オフィスビル 16.3%
• 住居（米国） 24.4%

＜エリア比率＞

• 東京圏 55.6%
• 大阪圏 11.2%
• 名古屋圏 4.8%
• 国内その他 3.9%
• 米国 24.4%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年９月30日(火)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：79,600円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：65.8倍
• 年間分配金（法人予想）：3,947円（2025年10月 2,216円、2026年４月 1,731円）、利回り：4.96%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり1,781～2,365円で上下の差が584円で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

ほとんど方向感なく、70,000～85,000円のレンジ内で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

７月中旬に安値(75,000円)をつけた後は、右肩上がりで上昇し、8/21に年初来高値(81,900円)をつけました。

しかしその後は調整しています。

ＴＯＰ２：トーセイ・リート投資法人(3451)

【特徴】

• 中小規模のオフィス、商業施設、住宅及び物流施設をボリュームゾーンの不動産と位置づけ、主に東京経済圏に所在するこれらの不動産を投資対象として、相対的に高い利回りが期待できる物件への投資する総合型REIT
• 資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が私募ファンド運用において培った豊富な経験や、
  スポンサーであるトーセイ株式会社の強み（目利き力、リーシング（テナント誘致、客付け）力、再生力）を最大限に活用し、投資対象不動産のポテンシャルを見極め、バリューアップ余地が大きいと判断できる不動産に投資
• 分配金水準の維持・向上を重視した運用方針を基本に据え、厳選した物件取得により資産規模拡大を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月29日現在）

物件数：63物件、取得価格：837億円、平均稼働率（2025年８月31日現在）97.0%

ポートフォリオの分散状況：（2025年８月29日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 40.5%
• 商業施設 6.8%
• 住宅 52.7%

＜地域別比率＞

• 東京経済圏(東京23区除く) 76.6%
• 東京23区(都心５区除く) 17.8%
• 都心５区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区） 4.6%
• 主要地方都市 0.9%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年９月30日(火)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：148,600円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：7,480円（2025年10月 3,740円、2026年４月 3,740円）、利回り：5.03%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり3,682～3,812円で上下の差が130円で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(120,500円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、翌年９月に上場来高値(150,800円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しており、

9/26に上場来高値(150,800円)をつけています。

ＴＯＰ１：投資法人みらい(3476)

【特徴】

• 日本を代表する総合商社 三井物産グループと、独立系アセットマネジメント会社として豊富な投資実績を有するイデラ キャピタルをスポンサーとする総合型J-REIT
• 三井物産グループの「総合力・事業知見」と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を連携・融合させ、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主の利益最大化を目指す。
• 多様な特性を有するアセットクラスへの投資を通じて物件及びテナントの分散を図り、安定したキャッシュフローの実現を目指している。
• メガバンクグループを中心としたレンダーフォーメーション（調達先金融機関の構成）の構築と、適切なLTV（総資産に対する有利子負債の割合）コントロールによる健全かつ安定的な財務運営

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年６月16日現在）

物件数：44物件、取得価格：1,779億円、稼働率（2025年８月末日現在）99.0%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 54.6%
• 商業施設 17.0%
• ホテル 18.3%
• 居住施設 1.2%
• その他 8.8%

＜地域別比率＞三大都市圏 82.2%

• 東京圏 57.4%
• 大阪圏 11.6%
• 名古屋 13.2%
• その他 17.8%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年９月30日(火)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：48,550円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：189倍
• 年間分配金（法人予想）：2,470円（2025年10月 1,210円、2026年４月 1,260円）、利回り：5.09%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり1,150～1,357円で上下の差が207円で推移しています。

【投資主優待】

毎期末日時点で１口以上保有の投資主は、以下のホテルで割引料金で宿泊できる優待が進呈されます。

1. The Court株式会社が運営する「EN HOTEL」「コートホテル」等
   公式予約サイトのベストレートから15%割引で宿泊することができます。
   （URL：https://www.courthotels.co.jp/）
2. 株式会社ミナシアが運営するホテルウィングインターナショナル法人専用サイトの宿泊優待料金（公式サイトの一般プランから12%割引）で宿泊することができます。
   （URL：https://www.hotelwing.co.jp/）
3. 株式会社ホスピタリティオペレーションズが運営するスマイルホテル等
   公式サイトの10%割引で宿泊することができます。
   （URL：https://smile-hotels.com/）

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(38,650円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、翌年９月に高値(48,700円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

７月初旬に安値(43,550円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、

９月末に年初来高値(48,700円)をつけています。

まとめ

2025年10月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回の上位３銘柄は、利回りが５％前後で僅差となりました。

どの投資法人も、投資口価格は昨年末に底を打ち、それ以降は上昇基調で推移しています。

特に「投資法人みらい」と「トーセイ・リート」は、年初来高値を更新したばかりで、再びこれを更新するか注目です。

個別では、

「投資法人みらい」は、１口当たりの投資金額が低いですので買いやすさがあります。

ホテル宿泊割引の投資主優待がありますので、この点も魅力的ですね。

「トーセイ・リート」は、分配金の安定度が高く安心感があります。

「積水ハウス・リート」は、米国の住宅に投資している点は、他のJ-REITにはないユニークさがあり、成長が期待できそうです。

今回ご紹介していない10月権利のJ-REITの中では、積水ハウス・リートの次に利回りが高いJ-REITは、

ＫＤＸ不動産(8972) 利回り4.91％(９/30時点)、ＮＴＴ都市開発リート(8956) 4.62%(同)となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2025年10月の権利付き最終日は29日(水)（権利落ち日：10/30）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年４月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年３月27日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

【PR】手数料無料でワン株買付！マネックス証券

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：トーセイ・リート投資法人(3451)

【特徴】

• 中小規模のオフィス、商業施設、住宅及び物流施設をボリュームゾーンの不動産と位置づけ、主に東京経済圏に所在するこれらの不動産を投資対象として、相対的に高い利回りが期待できる物件への投資する総合型REIT
• 資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が私募ファンド運用において培った豊富な経験や、
  スポンサーであるトーセイ株式会社の強み（目利き力、リーシング（テナント誘致、客付け）力、再生力）を最大限に活用し、投資対象不動産のポテンシャルを見極め、バリューアップ余地が大きいと判断できる不動産に投資
• 分配金水準の維持・向上を重視した運用方針を基本に据え、厳選した物件取得により資産規模拡大を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年１月30日現在）

物件数：62物件、取得価格：827億円、平均稼働率（2025年２月末日現在）97.8%

ポートフォリオの分散状況：（2024年10月31日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 41.0%
• 商業施設 6.9%
• 住宅 52.1%

＜地域別比率＞

• 東京経済圏(東京23区除く) 76.3%
• 東京23区(都心５区除く) 18.1%
• 都心５区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区） 4.7%
• 主要地方都市 0.9%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年３月27日(木)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：129,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：67.6倍
• 年間分配金（法人予想）：7,420円（2025年４月 3,710円、2025年10月 3,710円）、利回り：5.72%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり3,638～3,761円で上下の差が123円で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年４月に高値(148,300円)をつけるまでは高値切り上げ安値切り上げの上昇基調でしたが、その後は下落基調で推移し、同年12月に安値(120,500円)をつけました。

しかし、それ以降は上昇に転じてきており、直近では13週移動平均線（緑線）や26週移動平均線（赤線）を上回って推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年１月に安値(124,600円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、3/27に高値(134,000円)をつけています。

ＴＯＰ２：投資法人みらい(3476)

【特徴】

• 日本を代表する総合商社 三井物産グループと、独立系アセットマネジメント会社として豊富な投資実績を有するイデラ キャピタルをスポンサーとする総合型J-REIT
• 三井物産グループの「総合力・事業知見」と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を連携・融合させ、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主の利益最大化を目指す。
• 多様な特性を有するアセットクラスへの投資を通じて物件及びテナントの分散を図り、安定したキャッシュフローの実現を目指している。
• メガバンクグループを中心としたレンダーフォーメーション（調達先金融機関の構成）の構築と、適切なLTV（総資産に対する有利子負債の割合）コントロールによる健全かつ安定的な財務運営

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年３月10日現在）

物件数：44物件、取得価格：1,779億円、平均稼働率（2025年２月末日現在）99.5%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 54.6%
• 商業施設 17.0%
• ホテル 18.3%
• 居住施設 1.2%
• その他 8.8%

＜地域別比率＞三大都市圏 82.2%

• 東京圏 57.4%
• 大阪圏 11.6%
• 名古屋 13.2%
• その他 17.8%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年３月28日(木)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：43,150円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：176倍
• 年間分配金（法人予想）：2,510円（2025年４月 1,300円、2025年10月 1,210円）、利回り：5.82%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり1,150～1,313円で上下の差が163円で推移しています。

【投資主優待】

毎期末日時点で１口以上保有の投資主は、以下のホテルで割引料金で宿泊できる優待が進呈されます。

1. The Court株式会社が運営する「EN HOTEL」「コートホテル」等
   公式予約サイトのベストレートから15%割引で宿泊することができます。
   （URL：https://www.courthotels.co.jp/）
2. 株式会社ミナシアが運営するホテルウィングインターナショナル法人専用サイトの宿泊優待料金（公式サイトの一般プランから12%割引）で宿泊することができます。
   （URL：https://www.hotelwing.co.jp/）
3. 株式会社ホスピタリティオペレーションズが運営するスマイルホテル等
   公式サイトの10%割引で宿泊することができます。
   （URL：https://smile-hotels.com/）

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年10月に高値(47,900円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、翌年12月に安値(38,650円)をつけました。

しかしその後は切り返し上昇に転じてきており、52週移動平均線（青線）にタッチしてきています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年１月に安値(40,000円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、3/27に高値(43,200円)をつけています。

ＴＯＰ１：いちごオフィスリート投資法人(8975)

【特徴】

• 安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスに投資し、中長期的な観点から収益の安定性と持続的な成長を追求した運用を行うことにより、投資主価値の最大化を目指すJ-REIT
• 投資対象としている中規模オフィスは、大規模オフィスに比べて相対的に流動性が高く、潜在的なテナント層が厚いため、
  安定したキャッシュフローを有するほか、戦略的なバリューアップやきめ細かなリーシングによる資産価値向上の余地が比較的大きい。
• 経済的調査、物理的調査および法律的調査を十分実施し、物件の競争力、収益性等を勘案したうえで、投資対象としての妥当性を検討している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年３月21日現在）

物件数：88物件、取得価格：2,219億円、稼働率：95.8%（2025年２月末 速報値）

ポートフォリオの分散状況：（2024年10月31日現在（物件数 92物件、取得価格 2,251億円）のデータ）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 98%
• その他（商業施設等） ２%

＜地域別比率＞

• 東京首都圏 74%
• 名古屋 10%
• 福岡 ７%
• 大阪 ４%
• 仙台 １％
• その他 ４%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年３月27日(木)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：84,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：798倍
• 年間分配金（法人予想）：5,439円（2025年４月 3,312円、2025年10月 2,127円）、利回り：6.44%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり2,052～4,224円で推移しています。

2023年４月期の分配金は、2022年12月に譲渡したオフィスビル１物件（いちご池之端ビル）の譲渡益が含まれており、一時的に多くなっています。

【投資主優待】

毎年４月末と10月末に１口以上保有の投資主は、以下が進呈されます。

• Ｊリーグ全クラブ・全試合を対象とする抽選式の「いちごＪリーグ株主・投資主優待」
  ※各月を「前半（各月1日～15日）」「後半（各月16日～末日）」に分けて、試合日ごとに、Ｊ１、Ｊ２、Ｊ３それぞれにつき１試合ずつ応募可能

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年４月に高値(102,600円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年８月に安値(76,000円)をつけました。

そしてその後は、77,000～85,000円のレンジ内で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年１月に安値(79,400円)をつけた後に一気に上昇し、同月28日に高値(85,500円)をつけました。

その後はしばらく調整していましたが、１月と同値の安値をつけた後は上昇に転じ、直近の高値を上抜けそうな勢いです。

まとめ

2025年４月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回の、上位３銘柄は利回りが６％前後となりました。

どの投資法人も、昨年末に底を打ち、それ以降は上昇基調で推移しています。

特に「いちごオフィスリート」は、3/27に2025年４月期の増配を発表し、直近のレンジ内をブレイクしそうです。

個別では、

「いちごオフィスリート」は、分配金の安定度が低いですが、その他は満遍なく高評価です。

「投資法人みらい」は、１口当たりの投資金額が低いですので買いやすさと、ホテル宿泊割引の投資主優待があり魅力的ですね。

「トーセイ・リート」は、分配金の安定度が高く安心感があります。

今回ご紹介していない４月権利のJ-REITの中では、トーセイ・リートの次に利回りが高いJ-REITは、

積水ハウス・リート(3309)は利回り5.58％(３/27時点)、スターツプロシード(8979) 5.29%と５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2025年４月の権利付き最終日は25日(金)（権利落ち日：４/28）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2024年10月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2024年９月27日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：トーセイ・リート投資法人(3451)

【特徴】

• 中小規模のオフィス、商業施設、住宅及び物流施設をボリュームゾーンの不動産と位置づけ、主に東京経済圏に所在するこれらの不動産を投資対象として、相対的に高い利回りが期待できる物件への投資する総合型REIT
• 資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が私募ファンド運用において培った豊富な経験や、
  スポンサーであるトーセイ株式会社の強み（目利き力、リーシング（テナント誘致、客付け）力、再生力）を最大限に活用し、投資対象不動産のポテンシャルを見極め、バリューアップ余地が大きいと判断できる不動産に投資
• 分配金水準の維持・向上を重視した運用方針を基本に据え、厳選した物件取得により資産規模拡大を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年１月30日現在）

物件数：62物件、取得価格：827億円、平均稼働率（2024年８月末日現在）97.2%

ポートフォリオの分散状況：（2024年４月30日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 41.0%
• 商業施設 6.9%
• 住宅 52.1%

＜地域別比率＞

• 東京経済圏(東京23区除く) 76.3%
• 東京23区(都心５区除く) 18.1%
• 都心５区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区） 4.7%
• 主要地方都市 0.9%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年９月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：139,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：7,420円（2024年10月 3,710円、2025年４月 3,710円）、利回り：5.30%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり3,558～3,706円で上下の差が148円で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年４月に高値(148,300円)をつけるまでは、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移しましたが、

その後は調整しており、2024年８月に安値(121,100円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

7/31に高値(142,100円)をつけた後は、いわゆる「植田ショック」による急落で8/5に年初来安値(121,100円)をつけました。

しかしその後は急速に値を戻して、直近の高値(142,100円)まであと少しのところまで回復しています。

ＴＯＰ２：投資法人みらい(3476)

【特徴】

• 日本を代表する総合商社 三井物産グループと、独立系アセットマネジメント会社として豊富な投資実績を有するイデラ キャピタルをスポンサーとする総合型J-REIT
• 三井物産グループの「総合力・事業知見」と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を連携・融合させ、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主の利益最大化を目指す。
• 多様な特性を有するアセットクラスへの投資を通じて物件及びテナントの分散を図り、安定したキャッシュフローの実現を目指している。
• メガバンクグループを中心としたレンダーフォーメーション（調達先金融機関の構成）の構築と、適切なLTV（総資産に対する有利子負債の割合）コントロールによる健全かつ安定的な財務運営

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年６月17日現在）

物件数：43物件、取得価格：1,782億円、平均稼働率（2024年７月末日現在）98.0%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 50.7%
• 商業施設 21.0%
• ホテル 18.3%
• 居住施設 1.2%
• その他 8.8%

＜地域別比率＞三大都市圏 82.8%

• 東京圏 57.8%
• 大阪圏 14.4%
• 名古屋 10.6%
• その他 17.2%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年９月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：44,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：356倍
• 年間分配金（法人予想）：2,395円（2024年10月 1,185円、2025年４月 1,210円）、利回り：5.38%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり1,150～1,313円で上下の差が163円で推移しています。

【投資主優待】

毎期末日時点で１口以上保有の投資主は、以下のホテルで割引料金で宿泊できる優待が進呈されます。

1. The COURT株式会社が運営する「EN HOTEL」「コートホテル」等
   公式予約サイトのベストレートから10%割引で宿泊することができます。
   （URL：https://www.courthotels.co.jp/）
2. 株式会社ミナシアが運営するホテルウィングインターナショナル
   法人専用サイトの宿泊優待料金（公式サイトの一般プランから12%割引）で宿泊することができます。
   （URL：https://www.hotelwing.co.jp/）
3. 株式会社ホスピタリティオペレーションズが運営するスマイルホテル等
   公式サイトの10%割引で宿泊することができます。
   （URL：https://smile-hotels.com/）

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年９月に高値(50,800円)をつけた後は、長期間、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、

2024年８月に安値(41,000円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

７月下旬からの大きな下落で8/5に年初来安値(41,000円)をつけましたが、

その後は、急速に上昇し、この大きな下落前の元の値に戻りつつあります。

ＴＯＰ１：いちごオフィスリート投資法人(8975)

【特徴】

• 安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスに投資し、中長期的な観点から収益の安定性と持続的な成長を追求した運用を行うことにより、投資主価値の最大化を目指すJ-REIT
• 投資対象としている中規模オフィスは、大規模オフィスに比べて相対的に流動性が高く、潜在的なテナント層が厚いため、
  安定したキャッシュフローを有するほか、戦略的なバリューアップやきめ細かなリーシングによる資産価値向上の余地が比較的大きい。
• 経済的調査、物理的調査および法律的調査を十分実施し、物件の競争力、収益性等を勘案したうえで、投資対象としての妥当性を検討している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年７月31日現在）

物件数：93物件、取得価格：2,258億円、稼働率：96.0%（2024年８月末 速報値）

ポートフォリオの分散状況：（2024年４月30日現在（物件数 87物件、取得価格 2,104億円）のデータ）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 98%
• その他（商業施設等） ２%

＜地域別比率＞

• 東京首都圏 76%
• 名古屋 11%
• 福岡 ５%
• 大阪 ４%
• 仙台 １％
• その他 ４%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年９月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：84,600円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：4,977円（2024年10月 2,683円、2025年４月 2,294円）、利回り：5.88%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり2,052～4,224円で推移しています。

2023年４月期の分配金は、2022年12月に譲渡したオフィスビル１物件（いちご池之端ビル）の譲渡益が含まれており、一時的に多くなっています。

【投資主優待】

毎年４月末と10月末に１口以上保有の投資主は、以下が進呈されます。

• Ｊリーグ全クラブ・全試合を対象とする抽選式の「いちごＪリーグ株主・投資主優待」
  ※試合日ごとに、Ｊ１、Ｊ２、Ｊ３それぞれにつき１試合ずつ応募可能

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年４月に高値(102,600円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、

2024年８月に安値(76,000円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

8/5に年初来安値(76,000円)をつけた後は一気に上昇し、8/29に年初来高値(86,000円)をつけました。

そしてその後は、82,000～84,000円前後のヨコヨコで推移しています。

まとめ

2024年10月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位３銘柄ともに利回りが５％以上となりました。

どの投資法人も、７月末～８月初旬のいわゆる「植田ショック」で、オーバーシュート気味に急落したのですが、その後は戻りが早くほぼ全戻ししています。

特に「いちごオフィスリート」は、急落前の値を突破して、直近で年初来高値をつけています。

個別では、

「いちごオフィスリート」は、分配金の安定度が低いですが、その他は満遍なく高評価です。

投資主優待狙いや流動性の高さ重視の場合は「投資法人みらい」がいいですね。

「トーセイ・リート」は、分配金の安定度が高く安心感があります。

今回ご紹介していない10月権利のJ-REITの中では、トーセイ・リートの次に利回りが高い積水ハウス・リート(3309)は利回り5.18％(９/27時点)、KDX不動産(8972) 5.07%と５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2024年10月の権利付き最終日は29日(火)（権利落ち日：10/30）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2024年４月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2024年３月22日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

【PR】手数料無料でワン株買付！マネックス証券

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：いちごオフィスリート投資法人(8975)

【特徴】

• 安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスに投資し、中長期的な観点から収益の安定性と持続的な成長を追求した運用を行うことにより、投資主価値の最大化を目指すJ-REIT
• 投資対象としている中規模オフィスは、大規模オフィスに比べて相対的に流動性が高く、潜在的なテナント層が厚いため、
  安定したキャッシュフローを有するほか、戦略的なバリューアップやきめ細かなリーシングによる資産価値向上の余地が比較的大きい。
• 経済的調査、物理的調査および法律的調査を十分実施し、物件の競争力、収益性等を勘案したうえで、投資対象としての妥当性を検討している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年２月29日現在）

物件数：88物件、取得価格：2,124億円、稼働率：95.4%

ポートフォリオの分散状況：（2023年10月31日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 98%
• その他（商業施設等） ２%

＜地域別比率＞

• 都心６区（東京都千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区、品川区） 54%
• その他首都圏（東京都（上記６区を除く）、神奈川県、千葉県、埼玉県） 22%
• ４大都市圏（大阪市、名古屋市、福岡市、札幌市） 18%
• その他主要都市 ６%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年３月22日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：82,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：4,072円（2024年４月 2,006円、2024年10月 2,066円）、利回り：4.94%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり2,052～4,224円で推移しています。

2023年４月期の分配金は、2022年12月に譲渡したオフィスビル１物件（いちご池之端ビル）の譲渡益が含まれており、一時的に多くなっています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

しばらく、85,000円前後のヨコヨコで推移していましたが、

2023年３～４月にかけて急上昇し、４月に高値(102,600円)をつけました。

そしてその後は、高値切り下げ安値切り上げの下落トレンドで推移し、2024年３月に安値(76,500円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年１月に高値(83,700円)をつけた後は下落基調で推移し、3/12に年初来安値(76,500円)をつけました。

しかしその後は勢いよく上昇していき、現時点(3/22)ではすべての移動平均線を上抜けています。

ＴＯＰ２：トーセイ・リート投資法人(3451)

【特徴】

• 中小規模のオフィス、商業施設、住宅及び物流施設をボリュームゾーンの不動産と位置づけ、主に東京経済圏に所在するこれらの不動産を投資対象として、相対的に高い利回りが期待できる物件への投資する総合型REIT
• 資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が私募ファンド運用において培った豊富な経験や、
  スポンサーであるトーセイ株式会社の強み（目利き力、リーシング（テナント誘致、客付け）力、再生力）を最大限に活用し、投資対象不動産のポテンシャルを見極め、バリューアップ余地が大きいと判断できる不動産に投資
• 分配金水準の維持・向上を重視した運用方針を基本に据え、厳選した物件取得により資産規模拡大を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年１月30日現在）

物件数：62物件、取得価格：827億円、平均稼働率（2024年２月末日現在）96.8%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 41.0%
• 商業施設 6.9%
• 住宅 52.1%

＜地域別比率＞

• 東京経済圏(東京23区除く) 76.3%
• 東京23区(都心５区除く) 18.1%
• 都心５区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区） 4.7%
• 主要地方都市 0.9%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年３月22日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：143,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：7,310円（2024年４月 3,610円、2024年10月 3,700円）、年間利回り：5.10%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり3,558～3,706円で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年３月に安値(125,700円)をつけるまでは下落基調でしたが、

それ以降は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2024年３月に高値(143,300円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年末に安値(131,900円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、3/22に年初来高値(143,300円)をつけています。

ＴＯＰ１：投資法人みらい(3476)

【特徴】

• 日本を代表する総合商社 三井物産グループと、独立系アセットマネジメント会社として豊富な投資実績を有するイデラ キャピタルをスポンサーとする総合型J-REIT
• 三井物産グループの「総合力・事業知見」と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を連携・融合させ、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主の利益最大化を目指す。
• 多様な特性を有するアセットクラスへの投資を通じて物件及びテナントの分散を図り、安定したキャッシュフローの実現を目指している。
• メガバンクグループを中心としたレンダーフォーメーション（調達先金融機関の構成）の構築と、適切なLTV（総資産に対する有利子負債の割合）コントロールによる健全かつ安定的な財務運営

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年３月１日現在）

物件数：43物件、取得価格：1,782億円、平均稼働率（2024年１月末日現在）98.7%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 50.7%
• 商業施設 21.0%
• ホテル 18.3%
• 居住施設 1.2%
• その他 8.8%

＜地域別比率＞三大都市圏 82.8%

• 東京圏 57.8%
• 大阪圏 14.4%
• 名古屋 10.6%
• その他 17.2%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年３月22日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：45,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：184倍
• 年間分配金（法人予想）：2,335円（2024年４月 1,150円、2024年10月 1,185円）、年間利回り：5.14%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり1,215～1,313円で上下100円以内で安定して推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年４月に高値(53,900円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移しており、

2023年の年末に安値(42,350円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年末に安値(42,350円)をつけた後は一気に上昇し、今年１月に高値(45,750円)をつけました。

その後はしばらく調整していましたが、３月中旬から上昇に転じ、現時点では１月につけた高値に迫る勢いです。

まとめ

2024年４月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位２銘柄が利回りが５％以上となりました。

ただ、ＴＯＰ３の「いちごオフィスリート」の利回りも僅差です。

J-REIT全体では、直近で下落基調で推移していたのですが、３月の日銀政策決定会合でのマイナス金利解除、大規模な金融緩和策の枠組みを維持の決定を受けて、不動産株の上昇とともに、急上昇を開始しています。

その点も、今後のJ-REITにとって追い風になると思われます。

個別では、

投資主優待狙いや分配金の安定度重視の場合は「投資法人みらい」がいいですね。

「トーセイ・リート」は、昨年来高値を更新したばかりで、投資口価格上昇の勢いがあります。

「いちごオフィスリート」は、流動性が高く、投資主優待がありますので、こちらも魅力的ですね！

今回ご紹介していない４月権利のJ-REITの中では、いちごオフィスリートの次に利回りが高いＫＤＸ不動産(8972)は利回り4.90％(3/22時点)、積水ハウス・リート(3309) 4.62%となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2024年４月の権利付き最終日は25日(木)（権利落ち日：４/26）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2023年10月権利確定のJ-REIT（全７銘柄（※１））をピックアップし、その中で分配金利回り(2023年９月29日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

※１：ケネディクス・オフィス投資法人(8967)は2023年11月１日付で、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人及びケネディクス商業リート投資法人と合併するため、今回の集計には含んでいません。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：いちごオフィスリート投資法人(8975)

【特徴】

• 安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスに投資し、中長期的な観点から収益の安定性と持続的な成長を追求した運用を行うことにより、投資主価値の最大化を目指すJ-REIT
• 投資対象としている中規模オフィスは、大規模オフィスに比べて相対的に流動性が高く、潜在的なテナント層が厚いため、
  安定したキャッシュフローを有するほか、戦略的なバリューアップやきめ細かなリーシングによる資産価値向上の余地が比較的大きい。
• 経済的調査、物理的調査および法律的調査を十分実施し、物件の競争力、収益性等を勘案したうえで、投資対象としての妥当性を検討している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2023年８月31日現在）

物件数：88物件、取得価格：2,121億円、稼働率：96.5%

ポートフォリオの分散状況：（2023年４月30日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 97%
• その他（商業施設等） ３%

＜地域別比率＞

• 都心６区（東京都千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区、品川区） 54%
• その他首都圏（東京都（上記６区を除く）、神奈川県、千葉県、埼玉県） 22%
• ４大都市圏（大阪市、名古屋市、福岡市、札幌市） 18%
• その他主要都市 ６%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2023年９月29日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：87,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：4,175円（2023年10月 2,116円、2024年４月 2,059円）、年間利回り：4.77%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり2,052～4,224円で推移しています。

2023年４月期の分配金は、2022年12月に譲渡したオフィスビル１物件（いちご池之端ビル）の譲渡益が含まれており、一時的に多くなっています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年１月に安値(75,500円)をつけた後は、85,000円前後で推移していましたが、2023年３月から急上昇し、その翌月に高値(102,600円)をつけました。

しかしすぐに、上昇前の値に戻っていき、直近では87,000～91,000円前後で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

86,000～91,000円程度のレンジ内で推移しています。

今後は、直近の高値の91,000円を上抜けるのか、安値の86,600円を下抜けるのかが焦点となってきそうです。

ＴＯＰ２：投資法人みらい(3476)

【特徴】

• 日本を代表する総合商社 三井物産グループと、独立系アセットマネジメント会社として豊富な投資実績を有するイデラ キャピタルをスポンサーとする総合型J-REIT
• 三井物産グループの「総合力・事業知見」と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を連携・融合させ、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主の利益最大化を目指す。
• 多様な特性を有するアセットクラスへの投資を通じて物件及びテナントの分散を図り、安定したキャッシュフローの実現を目指している。
• メガバンクグループを中心としたレンダーフォーメーション（調達先金融機関の構成）の構築と、適切なLTV（総資産に対する有利子負債の割合）コントロールによる健全かつ安定的な財務運営

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2023年６月14日現在）

物件数：38物件、取得価格：1,662億円、平均稼働率（2023年８月末日現在）98.4%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 52.8%
• 商業施設 20.9%
• ホテル 15.6%
• 居住施設 1.3%
• その他 9.4%

＜地域別比率＞三大都市圏 84.6%

• 東京圏 61.9%
• 大阪圏 13.8%
• 名古屋 8.9%
• その他 15.4%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2023年９月29日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：47,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：62.4倍
• 年間分配金（法人予想）：2,300円（2023年10月 1,150円、2024年４月 1,150円）、年間利回り：4.85%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり1,247～1,313円で上下100円以内で安定して推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2021年11月に高値(56,200円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、

2023年１月と３月に安値(42,700円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じ、現時点ではすべての移動平均線の上に浮上してきています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

8/1に安値(45,600円)をつけた後は上昇基調で推移し、9/8と9/21の２回高値(47,800円)をつけました。

しかしその後はほぼヨコヨコの推移です。

ＴＯＰ１：トーセイ・リート投資法人(3451)

【特徴】

• 中小規模のオフィス、商業施設、住宅及び物流施設をボリュームゾーンの不動産と位置づけ、主に東京経済圏に所在するこれらの不動産を投資対象として、相対的に高い利回りが期待できる物件への投資する総合型REIT
• 資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が私募ファンド運用において培った豊富な経験や、
  スポンサーであるトーセイ株式会社の強み（目利き力、リーシング（テナント誘致、客付け）力、再生力）を最大限に活用し、投資対象不動産のポテンシャルを見極め、バリューアップ余地が大きいと判断できる不動産に投資
• 分配金水準の維持・向上を重視した運用方針を基本に据え、厳選した物件取得により資産規模拡大を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2023年３月１日現在）

物件数：60物件、取得価格：790億円、平均稼働率（2023年８月末日現在）96.2%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 42.9%
• 商業施設 7.2%
• 住宅 49.9%

＜地域別比率＞

• 東京経済圏(東京23区除く) 75.2%
• 東京23区(都心５区除く) 18.9%
• 都心５区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区） 4.9%
• 主要地方都市 1.0%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2023年９月29日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：140,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：7,160円（2023年10月 3,580円、2024年４月 3,580円）、年間利回り：5.09%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり3,558～3,750円で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年２月に安値(123,200円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、同年９月に高値(142,700円)をつけました。

そしてその後は一旦調整しましたが、直近ではこの高値にあと一歩のところまで上昇してきています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しており、9/7に年初来高値(141,800円)をつけました。

その後も9/27と9/28に年初来高値をつけてはいますが、同値でこの高値を超えられない状況です。

まとめ

2023年10月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、「トーセイ・リート」のみ利回りは５％以上となっていますが、資産規模が小さい点と流動性が比較的低いところが気になる点です。

投資主優待狙いや流動性重視の場合は「投資法人みらい」で、ある程度地域分散が効いているので良いかもしれません。

「いちごオフィスリート」は、資産規模が最も大きく安心感はありますが、直近で投資口価格が下落基調なのが気になります。

今回ご紹介していない10月権利のJ-REITの中では、いちごオフィスリートの次に利回りが高い積水ハウス・リート(3309)は利回り4.43％(9/28時点)、NTT都市開発リート(8956) 4.22%となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2023年10月の権利確定日は27日(金)（権利落ち日：10/30）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2023年４月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2023年４月５日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：投資法人みらい(3476)

【特徴】

• 日本を代表する総合商社 三井物産グループと、独立系アセットマネジメント会社として豊富な投資実績を有するイデラ キャピタルをスポンサーとする総合型J-REIT
• 三井物産グループの「総合力・事業知見」と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を連携・融合させ、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主の利益最大化を目指す。
• 多様な特性を有するアセットクラスへの投資を通じて物件及びテナントの分散を図り、安定したキャッシュフローの実現を目指している。
• メガバンクグループを中心としたレンダーフォーメーション（調達先金融機関の構成）の構築と、適切なLTV（総資産に対する有利子負債の割合）コントロールによる健全かつ安定的な財務運営

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2023年３月31日現在）

物件数：38物件、取得価格：1,662億円、平均稼働率（2023年２月末日現在）98.2%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 52.8%
• 商業施設 20.9%
• ホテル 15.6%
• その他 10.8%

＜地域別比率＞三大都市圏 84.6%

• 東京圏 61.9%
• 大阪圏 13.8%
• 名古屋 8.9%
• その他 15.4%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2023年４月５日(水)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：45,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：65.2倍
• 年間分配金（法人予想）：2,425円（2023年４月 1,285円、2023年10月 1,140円）、年間利回り：5.29%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり1,247～1,429円で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

週足ベースの投資口価格は、2020年のコロナショック時から右肩上がりの上昇トレンドで2021年７月に高値(58,500円)をつけました。

しかしその後は、長期間低迷し、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、2023年１月と３月に２回、年初来安値(42,700円)をつけダブルボトムの形になり、

それ以降は上昇基調で推移し、現時点(4/5)では、全て移動平均線の上に位置しています。

４月末の分配金権利取りの動きが出ているものと思われます。

ＴＯＰ２：トーセイ・リート(3451)

【特徴】

• 中小規模のオフィス、商業施設、住宅及び物流施設をボリュームゾーンの不動産と位置づけ、主に東京経済圏に所在するこれらの不動産を投資対象として、相対的に高い利回りが期待できる物件への投資する総合型REIT
• 資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が私募ファンド運用において培った豊富な経験や、
  スポンサーであるトーセイ株式会社の強み（目利き力、リーシング（テナント誘致、客付け）力、再生力）を最大限に活用し、投資対象不動産のポテンシャルを見極め、バリューアップ余地が大きいと判断できる不動産に投資
• 分配金水準の維持・向上を重視した運用方針を基本に据え、厳選した物件取得により資産規模拡大を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2023年３月１日現在）

物件数：60物件、取得価格：790億円、平均稼働率（2023年２月末日現在）96.4%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 42.9%
• 商業施設 7.2%
• 住宅 49.9%

＜地域別比率＞

• 東京経済圏(東京23区除く) 75.2%
• 東京23区(都心５区除く) 18.9%
• 都心５区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区） 4.9%
• 主要地方都市 1.0%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2023年４月５日(水)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：133,600円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：7,140円（2023年４月 3,570円、2023年10月 3,570円）、年間利回り：5.34%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり3,558～3,750円で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

週足ベースの投資口価格は、2020年のコロナショックの安値から急速に上昇し、2021年７月に高値(144,400円)をつけました。

しかしその後は調整し、2022年２月に安値(123,200円)をつけ、その後は130,000～140,000円のレンジ内で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、130,000円前後でヨコヨコで推移していましたが、

2023年３月に年初来安値(125,700円)をつけた後、急上昇し、4/3に年初来高値(136,200円)をつけています。

こちらも、投資法人みらいと同様に、４月末の分配金権利取りに向けて、投資口価格上昇の動きが見られます。

ＴＯＰ１：いちごオフィスリート(8975)

【特徴】

• 安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスに投資し、中長期的な観点から収益の安定性と持続的な成長を追求した運用を行うことにより、投資主価値の最大化を目指すJ-REIT
• 投資対象としている中規模オフィスは、大規模オフィスに比べて相対的に流動性が高く、潜在的なテナント層が厚いため、
  安定したキャッシュフローを有するほか、戦略的なバリューアップやきめ細かなリーシングによる資産価値向上の余地が比較的大きい。
• 資産運用を委託するいちご投資顧問株式会社がこれまで培ってきた不動産バリューアップ技術や同社が属するいちごの国内外のネットワークを活用し、
  永続的な投資商品であるJ-REITとして、投資主価値向上を継続的に図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2023年３月31日現在）

物件数：88物件、取得価格：2,121億円、稼働率：96.2%

ポートフォリオの分散状況：（2022年12月20日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 97%
• その他（商業施設等） ３%

＜地域別比率＞

• 都心６区（東京都千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区、品川区） 56%
• その他首都圏（東京都（上記６区を除く）、神奈川県、千葉県、埼玉県） 22%
• ４大都市圏（大阪市、名古屋市、福岡市、札幌市） 16%
• その他主要都市 ６%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2023年４月５日(水)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：100,100円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：10.5倍
• 年間分配金（法人予想）：6,048円（2023年４月 4,132円、2022年10月 1,916円）、年間利回り：6.04%

2023年４月期の分配金は、2022年12月に譲渡したオフィスビル１物件（いちご池之端ビル）の譲渡益が含まれており、一時的に多くなっています。

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり2,052～2,508円で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

週足ベースの投資口価格は、2021年６月に高値(102,800円)をつけた後は調整し、翌年１月に安値(75,500円)をつけました。

しかしその後は85,000円前後で推移し、今年２月末から上昇して、2021年６月につけた高値に迫ってきています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、３月中旬から急上昇を開始し、4/4に年初来高値(101,700円)をつけています。

こちらも、４月末の分配金の権利取りに向けての動きと推測されます。

まとめ

2023年４月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・、

分配金利回りと投資口価格モメンタム重視の場合は「いちごオフィス・リート」ですが、2023年４月期のみ、通常の２倍弱分配金が出る予定ですので、権利落ちでの投資口価格の下落には注意が必要です。

分配金が安定している、「トーセイ・リート」もいいですね。

分配金利回りでは劣っていますが、流動性が高く、投資主優待狙いの場合は、「投資法人みらい」も捨てがたいです。

今回ご紹介した2023年４月権利のJ-REITは、全ての投資法人は分配金の利回りが５％超で、「いちごオフィス・リート」は６％超となっています。

2023年４月の権利確定日は26日(水)です（権利落ち日：４/27）。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのスターツプロシード投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 星野リゾート・リート、サムティ・レジデンシャル、スターアジア、タカラレーベン不動産、大和証券リビング：2.5%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、みずほ証券）はじめ、引受人（野村證券、大和証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、スターツ証券、水戸証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、10／24(月)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（住宅６物件）の取得によるポートフォリオの収益力の向上を目的として、マーケット動向、本投資法人の LTV（総資産有利子負債比率）水準、1 口当たり当期純利益の水準、1 口当たり分配金の水準等を勘案した上で、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、住宅６物件（取得予定価格 約150億円）を2022年10月～11月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計（譲渡物件（2022年10月 ４物件、2023年４月 3物件の計７物件）を含む）は、106物件、取得金額は1,004億円に拡大（物件数は１物件減）します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約11.3%で、

直近の住宅に投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

平和不動産リート 5.4%、サムティ・レジデンシャル 8.9%、大和証券リビング 2.5%でしたので、それらと比較すると大きい規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は601口、25日平均は530口で、流動性は低い水準です。

どんな投資法人？

最も需要の安定していると考える平均的な所得層を対象にした賃貸住宅を主要な投資対象とすることで、安定的な運用を継続的に行っているJ-REITです。

また、地域ごとの経済・社会動向が反映された賃貸住宅市場における多様なライフスタイル、ライフステージに裏付けされた居住空間である「住まい」の基本概念に基づき、ポートフォリオの構築をしています。

そして、資産運用会社（スターツアセットマネジメント株式会社）とスターツグループとの間のパイプラインサポート契約、物件情報提供契約等を通じて、スターツグループと広範な協力関係を構築し、この協力関係の下で、スターツグループ各社の役割・特徴を生かし、ポートフォリオの安定的な成長を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

ーー

保有物件(2022年９月30日現在)は、107物件 891億円となっており、稼働率は96.4%です。

ポートフォリオ構築方針は以下になっています。

【ポートフォリオ構築方針】

賃貸住宅市場の動向を踏まえつつ、各用途・住戸タイプにおける各種リスクの軽減、地域毎の賃貸住宅需要における経済・社会動向に留意し、

用途別・地域別・住戸タイプ別のポートフォリオ構築方針を定めています。具体的には以下のとおりです。

＜用途別ポートフォリオ構築方針＞

• 賃貸住宅 70%以上
  単身向け、ＤＩＮＫＳ向け、ファミリー向け等、通常の賃貸住宅です。専門のオペレーターに運営を委託することを想定した学生向けマンションや、法人による数部屋単位の借上げを想定した社宅（又は寮）もこの中に含みます。
• マンスリーマンション （＝短期滞在マンション）、サービスアパートメント、ホテル 25%以内
• 高齢者向け施設 10%以内
• その他 25%以内

＜地域別ポートフォリオ構築方針＞

入居者ニーズが堅調な首都圏主要都市を主たる投資対象としつつ、特定の地域に集中することによる偏在リスクを軽減することを目的としています。

• 首都圏主要都市 70%以上
• 政令指定都市(上記に含まれる都市を除く) 20%以内
• 地方主要都市(上記に含まれる都市を除く県庁所在地等) 10%以内

＜住戸別ポートフォリオ構築方針＞

ライフスタイルを分析し、各住戸タイプの収益特性を的確にポートフォリオに反映させ、かつ特定の入居者層への偏在リスクを軽減することを目的としています。

• シングルタイプ（ワンルーム、1K、1DK）20～50%
• DINKSタイプ（1LDK、2DK） ５～25%
• ファミリータイプ（2LDK、3DK、3LDK以上） 30～60%

としています。

【ポートフォリオの概要】（2022年５月10日現在）

＜用途別比率＞

• 賃貸住宅 99.4%
• 高齢者向け施設 0.6%

＜地域別比率＞

• 首都圏主要都市 75.7%
• 政令指定都市 21.6%
• 地方主要都市 2.7%

となっており、首都圏主要都市が８割弱を占めています。

＜住戸タイプ別比率＞

• シングル 65.8%
• DINKS 14.2%
• ファミリー 18.9%
• その他 1.2%

となっており、シングルタイプが７割弱を占めています。

＜面積比率＞

• シングル 44.0%
• DINKS 17.4%
• ファミリー 34.2%
• その他 4.4%

となっており、シングルタイプが４割強、ファミリータイプが３割強を占めています。

直近の運用概況

【2022年４月期の運用状況と2022年10月期以降の見通し】

（2022年10月14日発表）

表２のとおり、前期(2022年４月期)は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の結果でした。

2022年10月期(2022年５月～2022年10月)は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は微増、利益面は１割弱の増益を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、2022年10月期は前期比 1,232円増、2023年４月期は同370円減の予想となっています。

【2022年４月期の運用状況の概況】

＜投資環境と運用実績＞

同投資法人が投資対象としている賃貸住宅市場の需要動向は、首都圏、大阪、名古屋、仙台、福岡等の大都市圏においては、安定的な需要が継続しており、住宅特化型の上場ＲＥＩＴ各社が保有する賃貸マンションにおいても、高い稼働率が維持されている状況です。

不動産流通市場は、良好な資金調達環境が継続しているなかで、投資家に引き続き旺盛な物件取得意欲が見られ、良質な物件の供給が限定的であることから、取得競争は依然として過熱状態が継続し、売買価格は高止まりした状態が続いています。

このような環境下、当期は、築年数の経過に伴う大規模修繕工事等によるコストの増加及び設備の老朽化による競争力の低下等の将来の価格下落リスクを回避する見地から、2022年4月1日に（Ｃ-87）プロシード錦糸町２（取得価格537百万円）を取得するとともに、2022年4月28日に（Ｃ-30）プロシード中野新橋（譲渡価格760百万円）を譲渡して資産の入れ替えを行いました。

その結果、当期末現在における本投資法人の保有資産は106物件、取得価格の合計は883億円、総賃貸可能面積は192,005㎡となりました。

同資産運用会社は、プロパティマネジメント会社であるスターツアメニティー株式会社と緊密な連携を取ることにより、賃料や礼金収受等収入の増加を図りつつ、建物維持管理コストの削減にも取組みました。

また、地域の特性や個別物件の優位性の把握、近隣競合物件との比較分析を徹底し、きめ細かく募集条件を設定し、募集店との協調による入居促進活動を行いました。

さらに、継続的に空室を早期商品化へ転換を図ることにより、高稼働率の維持を指向してきました。これらの施策によって、ポートフォリオ全体の稼働率は、期中を通じて96％を超える稼働率で安定推移し、期中の平均稼働率は96.5％、期末稼働率は96.3％となりました。

＜資金調達の概要＞

当期は、2021年11月24日に返済期限の到来した長期借入金4,320百万円の返済に充当するために、第3回無担保投資法人債1,500百万円の発行及び長期借入金2,820百万円（借入期間5.5年）の借入を行いました。

この結果、当期末現在における1年内返済予定の長期借入金は9,963百万円、長期借入金は32,182百万円、投資法人債は3,500百万円、期末有利子負債残高は45,646百万円、期末総資産有利子負債比率(LTV)は50.6％（前期末比変わらず）となりました。

【今期（2023年10月期）の見通し】

＜運用方針及び対処すべき課題＞

1. 外部成長戦略
   同資産運用会社とスターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株式会社及びスターツアメニティー株式会社との間で各々締結したパイプラインサポート契約並びにスターツＣＡＭ株式会社との間で締結した物件情報提供契約等により構築されるスターツグループとの広範な協力関係に基づき、新たな優良投資用不動産の取得機会の拡大に努めています。
   また、スターツグループの開発物件の取得に加え、金融市場並びに不動産売買・流通市場の動向を慎重に見極めながら、中長期的に安定した収益の見込める良質な新築・築浅物件の取得の検討を行い、資産規模の拡大、ポートフォリオの質的向上を目指しています。
   なお、外部成長の経過において、一部小型物件や築年数が経過した資産の譲渡も引き続き並行して検討しています。
2. 内部成長戦略
   当期に引き続き、プロパティマネジメント会社であるスターツアメニティー株式会社、リーシング（商業用不動産の賃貸支援）業務の再委託先であるスターツピタットハウス株式会社との緊密な連携のもと、高品質な管理サービスの提供により入居者の利便性、快適性の向上に努めるとともに、
   画一的な運用にとどまることなく、各エリアの不動産賃貸市場の動向、個別物件の特性に応じたきめ細かな運用を行うことにより、運用資産の収益・稼働率の向上と経費の削減を図っています。
   さらに環境や社会への配慮、ガバナンスの強化という課題等への取組みは、持続可能な社会の発展に貢献するものであると考えており、このような考えに基づく運用を実践することで中長期的な成長を目指しています。
3. 財務戦略
   資産取得時の円滑な資金調達及びリファイナンスリスクの軽減を見据え、取引金融機関との良好な関係を継続していくとともに、
   必要に応じて取引金融機関の拡充、調達コストの低減、借入期間の長期化、返済期限の分散化及び金利の固定化を進めながら、投資法人債の発行も含め財務基盤の一層の強化と資金調達の多様化を目指しています。

【2022年10月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2023年４月期の予想】

2022年10月～2023年４月に予定している資産取得（住宅６物件）と資産譲渡（住宅７物件）に伴い、

今期(2022年10月期) と次期(2023年４月期)の運用状況と分配金の予想の修正、そして、2023年10月期と2024年４月期の運用状況及び分配金の予想をしています。

2023年４月期の運用状況と分配金予想は表３です。

前回発表予想から、営業収益は15％強、利益面は２割弱増額をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約12.6%の増加率(891億円→1,004億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合は、新規物件取得（資産譲渡も含む）の規模に見合っているといえます。

2022年10月期の修正後の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2022年８月30日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「A」（安定的）（※A：債務履行の確実性は高い。）

投資口価格の動向

【2022／10／14(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：240,200円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：38.7倍
• 年間分配金（法人予想）：10,160円（2023年４月 5,580円、2023年10月 4,580円）、年間利回り：4.22%

分配金利回り（予想）は4.22%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.37%(10/14時点)）と比較すると、高い水準ですが、J-REITの平均的水準(４～５％台)とほぼ同水準です。

直近５営業期間の分配金は、表４のようになっています。

直近５期の分配金は、１口当たり4,563円～5,950円で推移しており、最小と最高の差は1,387円です。

【直近の投資口価格動向】

＜週足チャート（直近２年間）＞

週足ベースの投資口価格は、2020年12月の安値(190,400円)から上昇し、2021年９月に上場来高値(272,800円)をつけました。

そして、その後は調整し今年１月に安値をつけてからは、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、６月中旬につけた安値(227,900円)から上昇し、９月中旬に年初来高値(265,000円)をつけました。

しかしその後は、下落基調で推移しています。

今後は、６月中旬につけた安値を割り込まずに上昇に転じていくのか、これを下抜けて下値模索をするのか要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 最も需要の安定していると考える平均的な所得層を対象にした賃貸住宅を主要な投資対象とすることで、安定的な運用を継続的に行っているJ-REITで、
  地域ごとの経済・社会動向が反映された賃貸住宅市場における多様なライフスタイル、ライフステージに裏付けされた居住空間である「住まい」の基本概念に基づき、ポートフォリオの構築をしている。
• 資産運用会社（スターツアセットマネジメント株式会社）とスターツグループとの間のパイプラインサポート契約、物件情報提供契約等を通じて、スターツグループと広範な協力関係を構築し、この協力関係の下で、スターツグループ各社の役割・特徴を生かし、ポートフォリオの安定的な成長を目指している。
• 2022年４月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の結果で着地。
• 今回の資金調達による資産取得により、2023年４月期の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は15％強、利益面は２割弱増額修正しており、
  今回の公募増資による新規取得資産（資産譲渡も含む）は取得金額で約12.6%の増加率からすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合は新規物件取得の規模に見合っているといえる。

【インカムゲイン】

• 分配金の年利回り(予想) 4.22％は、東証プライム上場会社の単純平均2.37%(10/14時点)と比較して高い水準。J-REITの平均的水準と比べると同水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり4,563円～5,950円で推移しており、最小と最高の差は1,387円。
• 今回の増資後の2023年４月期の１口当たりの分配金の予想は、前期比 370円減、2023年10月期はさらに同1,000円減と減配予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は601口、25日平均は530口で、流動性は低い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2020年12月の安値(190,400円)から上昇し、2021年９月に上場来高値(272,800円)をつけた。
  そしてその後は調整し今年１月に安値をつけてからは、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移。
• 直近の投資口価格は、６月中旬につけた安値(227,900円)から上昇し、９月中旬に年初来高値(265,000円)をつけが、その後は下落基調で推移。
• 今後の投資口価格は、６月中旬につけた安値を割り込まずに上昇に転じていくのか、これを割り込み下値模索をするのか、要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2022年10月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2022年９月16日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

Best３：いちごオフィスリート投資法人(8975)

【特徴】

• 安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスに投資し、中長期的な観点から収益の安定性と持続的な成長を追求した運用を行うことにより、投資主価値の最大化を目指すJ-REIT
• 投資対象としている中規模オフィスは、大規模オフィスに比べて相対的に流動性が高く、潜在的なテナント層が厚いため、
  安定したキャッシュフローを有するほか、戦略的なバリューアップやきめ細かなリーシングによる資産価値向上の余地が比較的大きい。
• 資産運用を委託するいちご投資顧問株式会社がこれまで培ってきた不動産バリューアップ技術や同社が属するいちごの国内外のネットワークを活用し、
  永続的な投資商品であるJ-REITとして、投資主価値向上を継続的に図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2022年８月31日現在）

物件数：86物件、取得価格：2,092億円、平均稼働率（2022年８月末日現在）96.2%

ポートフォリオの分散状況：

＜地域別比率＞（2021年６月20日現在）

• 都心６区（東京都千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区、品川区） 55%
• その他首都圏（東京都（上記６区を除く）、神奈川県、千葉県、埼玉県） 25%
• ４大都市圏（大阪市、名古屋市、福岡市、札幌市） 15%
• その他主要都市 6%

【投資口価格動向】

＜2022年９月16日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：88,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：3.97倍
• 年間分配金（法人予想）：4,099円（2022年10月 2,023円、2023年４月 2,076円）、年間利回り：4.64%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり2,132～2,508円で推移しています。

＜直近の投資口価格推移＞

• 週足チャート（直近２年間）

週足ベースの投資口価格は、一昨年の10月の安値(66,100円)から上昇し、昨年６月に高値(102,800円)をつけました。

しかしその後は調整して、この高値を超えられていません。

• 日足チャート（直近３か月間）

直近の投資口価格は、６月につけた安値(80,900円)から、右肩上がりの上昇トレンドを継続し、9/16には直近の高値(88,400円)をつけてきており、６月の安値から9.2%上昇しています。

Best２：投資法人みらい(3476)

【特徴】

• 日本を代表する総合商社 三井物産グループと、独立系アセットマネジメント会社として豊富な投資実績を有するイデラ キャピタルをスポンサーとする総合型J-REIT
• 三井物産グループの「総合力・事業知見」と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を連携・融合させ、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主の利益最大化を目指す。
• 多様な特性を有するアセットクラスへの投資を通じて物件及びテナントの分散を図り、安定したキャッシュフローの実現を目指している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2022年６月14日現在）

物件数：37物件、取得価格：1,639億円、平均稼働率（2022年７月末日現在）98.5%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 52.8%
• 商業施設 21.8%
• ホテル 15.8%
• その他 9.6%

＜地域別比率＞三大都市圏 85.9%

• 東京圏 61.1%
• 大阪圏 15.9%
• 名古屋 9.0%
• その他 14.1%

【投資口価格動向】

＜2022年９月16日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：51,200円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：136倍
• 年間分配金（法人予想）：2,570円（2022年10月 1,285円、2023年４月 1,285円）、年間利回り：5.02%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり1,247～1,429円で推移しています。

＜直近の投資口価格推移＞

• 週足チャート（直近２年間）

週足ベースの投資口価格は、一昨年10月に安値(35,750円)をつけた後は、右肩上がりで上昇し、昨年７月に高値(58,800円)をつけました。

しかしその後は高値切り上げは起こっておらず、調整しています。

• 日足チャート（直近３か月間）

直近の投資口価格は、６月下旬につけた安値(48,000円)から上昇し、８月下旬に高値(51,700円)をつけました。

そして現在は、51,000円近辺で調整中です。

Best１：トーセイ・リート投資法人(3451)

【特徴】

• 中小規模のオフィス、商業施設、住宅及び物流施設をボリュームゾーンの不動産と位置づけ、主に東京経済圏に所在するこれらの不動産を投資対象として、相対的に高い利回りが期待できる物件への投資する総合型REIT
• 資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が私募ファンド運用において培った豊富な経験や、
  スポンサーであるトーセイ株式会社の強み（目利き力、リーシング（商業用不動産の賃貸の支援）力、再生力）を最大限に活用し、投資対象の不動産のポテンシャルを見極め、バリューアップ余地が大きいと判断できる不動産に投資
• 分配金水準の維持・向上を重視した運用方針を基本に据え、厳選した物件取得により資産規模拡大を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2021年12月24日現在）

物件数：59物件、取得価格：782億円、平均稼働率（2022年８月末日現在）96.5%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 43.3%
• 商業施設 7.3%
• 住宅 49.4%

＜地域別比率＞

• 東京経済圏(東京23区除く) 75.9%
• 東京23区 19.1%
• 都心５区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区） 5.0%

【投資口価格動向】

＜2022年９月16日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：136,200円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：7,140円（2022年10月 3,570円、2023年４月 3,570円）、年間利回り：5.24%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり3,558～3,750円で推移しています。

＜直近の投資口価格推移＞

• 週足チャート（直近２年間）

週足ベースの投資口価格は、一昨年の11月に安値(101,300円)をつけた後は、右肩上がりで上昇し、昨年７月に高値(144,400円)をつけました。

そしてその後は一旦調整しましたが、直近ではこの高値に迫ってくる勢いで上昇してきています。

• 日足チャート（直近３か月間）

直近の投資口価格は、６月中旬につけた安値(127,000円)から、きれいに右肩上がりで上昇し、9/13に高値(142,700円)をつけました。

そして、その３営業日後の9/16は、理由は不明なのですが、出来高を伴い大きめの陰線で下落しています。

まとめ

2022年10月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると、

と判断しました。

分配金利回りと分配金の安定度重視の場合は「トーセイ・リート」、

バランス重視で投資主優待がある、「投資法人みらい」もいいですね。

分配金利回りでは劣っていますが、投資口モメンタムや投資主優待狙いの場合は、「いちごオフィスリート」も捨てがたいです。

今回ご紹介した10月権利のJ-REITは、分配金の利回りが５％超の銘柄は２つあります。

2022年10月の権利確定日は27日(木)です（権利落ち日：10/28）。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。