2023年11月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2023年10月27日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：アクティビア・プロパティーズ投資法人(3279)

【特徴】

• 東急不動産がスポンサーの、都市型商業施設と東京のオフィスビルに重点投資をしているJ-REIT。
• 中長期的な安定成長を実現するため、同資産運用会社の独自のノウハウとネットワークを用いることに加えて、包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンを最大限活用することで、競争力の高い資産を取得し資産規模の拡大（外部成長）を図るとともに、
  運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により、資産の収益性の向上（内部成長）を目指している。
• 利害関係者との取引における利益相反対策、投資主と東急不動産との利益の共同化手法や１口当たり分配金に連動する運用報酬を含む運用報酬体系を講じて、
  投資主価値の最大化に向けたガバナンス体制の整備・充実を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2023年６月１日現在）

物件数：46件、取得価格：5,461億円、月次稼働率（2023年８月31日現在）98.2%

ポートフォリオの分散状況：（2023年６月１日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• 都市型商業施設 29.2%
• 東京オフィス（オフィス集積があるエリアの駅至近に位置する物件） 51.9%
• アクティビア・アカウント（個別物件の特性及び競争力等を見極めた厳選投資による物件） 19.0%

＜地域別比率＞

• 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 68.9%
• その他東京23区 1.8%
• 三大都市圏（首都圏、近畿圏、中京圏） 27.4%
• その他国内主要都市 1.9%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2023年10月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：413,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：605倍
• 年間分配金（法人予想）：18,600円（2023年11月 9,300円、2024年５月 9,300円）、年間利回り：4.50%

直近５営業期間の分配金は、表１のように、１口当たり9,300～9,875円で推移しており、上下の500円程度の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2021年11月に高値(468,500円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、2023年３月に安値(361,500円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じ、390,000～420,000円のレンジ内で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

8/23に安値(396,500円)をつけた後は上昇基調で推移し、10/10に高値(420,000円)をつけました。

しかしその後は、この高値を超えられず、ほぼヨコヨコで推移しています。

ＴＯＰ２：大江戸温泉リート投資法人(3472)

【特徴】

• 温泉・温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークな特化型J-REITとして、2016年８月に上場。
• 温泉を中心とする地域産業の活性化及び温泉文化の大衆化－すなわち温泉を日常の延長とすること－に貢献していきたいと考えており、
  温泉を中心とした時間消費型産業と資本市場をつなぐ担い手となって、温泉文化の継承と発展に資する投資主体となることを目指している。
• 主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っているが、
  2023年２月には、リスク分散を図り、安定性の向上と投資機会の拡大を図るため、新たに賃貸住宅その他の住宅の用に供されるアコモデーション施設（賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等）への投資を可能とした。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2023年９月28日現在）

物件数：15物件、取得価格：359億円、客室稼働率（2023年５月期平均）74.1%

※客室稼働率＝対象期間中の販売客室数÷対象期間中の販売可能客室数×100（％）

ポートフォリオの分散状況：

＜用途別比率＞

• 余暇活用型 86.4%
• アコモデーション 13.6%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2023年10月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：64,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：2,933円（2023年11月 1,431円、2024年５月 1,502円）、年間利回り：4.53%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり1,404～1,970円で推移しています。

直近では減配傾向が続いていましたが、コロナ禍からの回復により、前期(2023年５月期)は増配しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2021年11月に高値(83,500円)をつけた後は、急速に下落し、翌年１月に安値(57,400円)をつけました。

その後は一旦上昇しましたが、直近では65,000円前後のヨコヨコで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

7/31に高値(66,000円)をつけた後、その４営業日後に安値(63,400円)をつけました。

しかし、その後の値動きは膠着状態で、63,500～65,500円の狭い範囲のレンジ内で推移しています。

ＴＯＰ１：ＳＯＳｉＬＡ物流リート投資法人(2979)

【特徴】

• 住友商事をスポンサーとし、汎用性に優れた設計のハード・テナントへの良質な運用サポートを行うソフトが三位一体となった、住友商事グループのノウハウを活かした高品質な物流施設である物流施設「SOSiLA(ソシラ)シリーズ」への重点投資を行うJ-REIT。
• 「SOSiLA(ソシラ)シリーズ」に重点的に投資することにより、その事業コンセプトである社会とのつながり（＝Sociability）・環境への配慮や持続的成長（＝Sustainability）・人と労働環境への配慮（＝Individuality）の３つのコンセプトを重視した事業精神を受け継ぎ、豊かな社会の実現に貢献するとともに、
  投資法人という透明性の高いスキームで、幅広い投資家の方々にESG投資の機会を提供し続けている。
• 消費地近接型物流施設である、消費地、生産拠点及び交通インフラのアクセスが良好で、労働力の確保に有利な物流不動産へ重点的に投資し、
  高稼働率と高い収益性が見込まれる。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2023年８月４日現在）

物件数：17物件、取得価格：1,425億円、平均稼働率（2023年７月31日時点）100%

ポートフォリオの分散状況：

＜用途別比率＞

• 物流不動産 94.3%
• インダストリアル不動産 5.7%

＜エリア別比率＞

• 関東エリア 65.5%
• 関西エリア 33.7%
• その他のエリア 0.8%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2023年10月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：119,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：36.3倍
• 年間分配金（法人予想）：5,489円（2023年11月 2,760円、2024年５月 2,729円）、年間利回り：4.58%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり2,520～2,671円で推移しており、上下で151円の幅があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年の年初に高値(176,900円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドが長期間続いています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

9/5に高値(131,300円)をつけた後は、下落基調で推移し、

10/26に年初来安値(117,900円)をつけており、なかなか下げ止まりが見えてきません。

まとめ

2023年11月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、どの投資法人も利回りが4.5%台と僅差でした。そして、特化型J-REITが上位２つに入っています。

「ＳＯＳｉＬＡ物流リート」は２年以上下落トレンドが継続していますが、他の物流特化型J-REITも同様で下落トレンドが続いています。

ただ、下げ止まりを見せ始めている物流特化型J-REITもありますので、そろそろ下げ止まる可能性もあります。

下げ止まりを確認してから、買いを検討しても良いかもしれませんね。

温泉特化型というユニークなJ-REITの「大江戸温泉リート」は、分配金の安定度が低いところが気になる所ですが、これから規模が大きくなり、安定度が増してくれば面白い存在かもしれません。

また、１口当たりの購入金額が比較的安価なのも買いやすいですね。

「アクティビア・プロパティーズ」は、資産規模が比較的大きく安心感があります。

投資口モメンタムも悪くはないので、しばらく様子を見て上昇基調を確認したのち買い判断をしてもいいですね。

今回ご紹介していない11月権利のJ-REITの中では、アクティビア・プロパティーズの次に利回りが高い平和不動産リート(8966)は利回り4.46％(9/28時点)、ユナイテッド・アーバン(8960) 4.39%ですので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2023年11月の権利確定日は28日(火)（権利落ち日：11/29）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2023年５月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2023年４月28日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：大江戸温泉リート(3472)

【特徴】

• 温泉・温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークな特化型J-REITとして、2016年８月に上場。
• 温泉を中心とする地域産業の活性化及び温泉文化の大衆化－すなわち温泉を日常の延長とすること－に貢献していきたいと考えており、
  温泉を中心とした時間消費型産業と資本市場をつなぐ担い手となって、温泉文化の継承と発展に資する投資主体となることを目指している。
• 主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っているが、
  2023年2月には、リスク分散を図り、安定性の向上と投資機会の拡大を図るため、新たに賃貸住宅その他の住宅の用に供されるアコモデーション施設（賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等）への投資を可能とした。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2023年２月28日現在）

物件数：11物件、取得価格：310億円、客室稼働率（2022年11月期）73.2%

※客室稼働率＝対象期間中の販売客室数÷対象期間中の販売可能客室数×100（％）

ポートフォリオの分散状況：

＜地域別比率＞

• 東海 36.1%
• 四国 31.2%
• 関東 19.3%
• 東北 7.3%
• 北陸 6.1%

＜取得価格別比率＞（上位５施設のみ）

• 大江戸温泉物語 レオマリゾート（香川県） 31.2%
• 鬼怒川観光ホテル（栃木県） 12.4%
• 大江戸温泉物語 伊勢志摩（三重県） 11.8%
• 大江戸温泉物語 あたみ（静岡県） 9.7%
• 伊東ホテルニュー岡部（静岡県） 8.6%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2023年４月28日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：66,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：2,766円（2023年５月 1,442円、2023年11月 1,324円）、年間利回り：4.19%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり1,404～1,996円で推移しています。

直近では減配傾向が続いていましたが、コロナ禍からの回復により、今期は増配予定です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2021年６月に高値(87,500円)をつけた後は下落トレンドで推移し、2022年１月に安値(57,400円)をつけました。

しかしその後は、この安値は更新されていませんが、高値切り下げは継続しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近では、62,000～66,000円のレンジ内で推移しており、

4/25の引け後に、2023年３月の月次データが開示され、この中で好調な保有施設の客室稼働率が好感され、翌営業日(4/26)に年初来高値(66,500円)をつけました。

今後は、この年初来高値を再び更新してくるような流れになれば、レンジを抜けての上昇が期待できそうです。

ＴＯＰ２：大和証券オフィス(8976)

【特徴】

• オフィスビルの特性に基づいて、地域・規模などを厳選した投資運用を行い、不動産市況の変化に対応した柔軟な運用を行うことで、将来にわたって安定的な巡航EPS（物件売却益を控除したEPS（一口当たり当期純利益））の確保と、投資資産の持続的な成長を図っている。
• 投資対象の主たる用途をオフィスとし、オフィス需要が見込まれる地域を厳選して投資を行っており、
  将来にわたって高いオフィス需要が見込まれる「東京主要５区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）」に所在する投資対象資産に対して、ポートフォリオ全体の資産規模の60％以上を目安に投資を行っている。
• また、概ね延床面積が2,000㎡以上の大規模オフィスビルに重点的に投資し、改修工事が特定の期間に集中しないように建物の築年数の分散を図り、将来にわたる安定的な収益の獲得を目指している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2022年12月21日現在）

物件数：58物件、取得価格：4,625億円、稼働率（2022年11月末現在）97.4%

ポートフォリオの分散状況：

＜地域別比率＞（取得価格ベース）

• 東京主要５区 80.5%
• 首都圏 17.4%
• 地方主要都市 2.0%

＜クラス別比率＞

• Ａクラスビル（延床面積 30,000㎡以上） 29.4%
• Ｂクラスビル（延床面積 2,000㎡以上30,000㎡未満） 70.6%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2023年４月28日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：591,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：83.4倍
• 年間分配金（法人予想）：27,400円（2023年５月 13,700円、2023年11月 13,700円）、年間利回り：4.64%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり13,700～14,000円で推移しており、ほぼ一定です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2021年８月に高値(807,000円)をつけた後は、右肩下がりの下落トレンドで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

75日移動平均線（青線）が下向きでかつその下で推移しており、基本的には下落基調です。

しかし、4/10に年初来安値(582,000円)をつけた後は、この安値を更新しておらず、何とか耐えている状況です。

ＴＯＰ１：アクティビア・プロパティーズ(3279)

【特徴】

• 東急不動産がスポンサーの、都市型商業施設と東京のオフィスビルに重点投資をしているJ-REIT。
• 中長期的な安定成長を実現するため、同資産運用会社の独自のノウハウとネットワークを用いることに加えて、包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンを最大限活用することで、競争力の高い資産を取得し資産規模の拡大（外部成長）を図るとともに、
  運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により、資産の収益性の向上（内部成長）を目指している。
• 利害関係者との取引における利益相反対策、投資主と東急不動産との利益の共同化手法や１口当たり分配金に連動する運用報酬を含む運用報酬体系を講じて、
  投資主価値の最大化に向けたガバナンス体制の整備・充実を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2023年４月５日現在）

物件数：47件、取得価格：5,498億円、月次稼働率（2023年３月末日現在）95.6%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ比率＞

• 都市型商業施設 29.0%
• 東京オフィス（オフィス集積があるエリアの駅至近に位置する物件） 52.2%
• アクティビア・アカウント（個別物件の特性及び競争力等を見極めた厳選投資による物件） 18.8%

＜地域別比率＞

• 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 69.1%
• その他東京23区 1.8%
• 三大都市圏（首都圏、近畿圏、中京圏） 27.2%
• その他国内主要都市 1.9%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2023年４月28日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：396,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：45.6倍
• 年間分配金（法人予想）：18,650円（2023年５月 9,350円、2023年11月 9,300円）、年間利回り：4.71%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり9,300～9,547円で推移しており、ほとんど上下の幅はありません。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2021年７月に高値(531,000円)をつけた後は、長い間、右肩下がりの下落トレンドで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

3/20に年初来安値(361,500円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は上昇に転じ、4/4に高値(401,500円)をつけました。

そして現時点では、約１か月間ヨコヨコで推移しています。

まとめ

2023年５月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると、、、

分配金利回りと分配金の安定度重視の場合は「アクティビア・プロパティーズ」と「大和証券オフィス」がどっこいどっこいで、

どちらも利回りはそれほど変わらないですが、投資口価格モメンタムは中期的（週足ベース）には下落トレンドが継続中ですので、その点は注意が必要です。

「大江戸温泉リート」は、温泉施設に投資していてJ-REITの中ではユニークな存在で、アフターコロナに向けて保有施設の稼働率の回復が鮮明ですので、今後の投資口価格の上昇も期待できますね。

今回ご紹介していない、５月権利のJ-REITの中では、大江戸温泉リートの次に利回りが高いユナイテッド・アーバン(8960)は利回り4.18％(4/28時点)となっており、最低投資価格は10万円台ですので、こちらも検討してみても良いかもしれません。

2023年５月の権利確定日は29日(月)です（権利落ち日：５/30）。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

５月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回りが高い上位３銘柄を抽出しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

Best３：大江戸温泉リート(3472)

【特徴】

• 温泉・温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークな特化型J-REITとして、2016年８月に上場。
• 温泉を中心とする地域産業の活性化及び温泉文化の大衆化－すなわち温泉を日常の延長とすること－に貢献していきたいと考えており、
  温泉を中心とした時間消費型産業と資本市場をつなぐ担い手となって、温泉文化の継承と発展に資する投資主体となることを目指す。
• 主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行い、
  地域の活性化及び温泉文化の大衆化に貢献することで、安定的なキャッシュフローを創出し、投資主価値の継続的かつ安定的な向上を目指す。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2022年１月13日現在）

物件数：13件、取得価格：344億円、平均稼働率（2021年11月末日現在）79.3%

ポートフォリオの分散状況：

＜地域別比率＞

• 東海 32.6%
• 四国 28.3%
• 関東 20.9%
• 東北 6.6%
• 近畿 6.1%
• 北陸 5.5%

＜取得価格別比率＞（上位５施設のみ）

• 大江戸温泉物語 レオマリゾート（香川県） 28.3%
• 鬼怒川観光ホテル（栃木県） 11.2%
• 大江戸温泉物語 伊勢志摩（三重県） 10.6%
• 大江戸温泉物語 あたみ（静岡県） 8.7%
• 伊東ホテルニュー岡部（静岡県） 7.7%

【投資口価格動向】＜2022年４月22日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：69,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：2,909円（2022年５月 1,429円、2022年11月 1,480円）、年間利回り：4.17%

直近５営業期間の分配金は、表１のように、コロナショック以前から徐々に減少しており、2019年11月期から2021年11月期までで730円減少しています。

＜直近の投資口価格推移＞

• 週足チャート（直近２年間）

週足ベースの投資口価格は、一昨年のコロナショック時の安値から上昇し、昨年６月に高値(87,500円)をつけました。

しかしその後は調整し、今年の年始に大きく落ち込みましたが、

そこから、13週移動平均線（緑線）を上抜け、上昇に転じてきています。

• 日足チャート（直近３か月間）

直近の投資口価格は、年初の底値から徐々に上昇し、4/5に高値(70,800)円をつけ、現時点(4/22)では、短期、中期、長期のすべての移動平均線の上に来ています。

今後は、この上昇トレンドをキープし、4/5の高値を上抜けてくれば、一段高も期待できそうです。

Best２：ユナイテッドアーバン投資法人(8960)

【特徴】

• 総合商社 丸紅がスポンサーで、主として商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他の用途の不動産に対して投資する総合型J-REIT
• 地域分散投資を行うことにより、特定地域の自然災害等のリスクの低減を図り、安定した収益の確保を目指しており、
  首都圏並びに政令指定都市をはじめとする全国の主要都市及びそれぞれの周辺部の不動産に対して投資を行っている。
• 投資対象不動産の取得に当たり、中長期にわたり安定収益の確保を図ることが目標。
  そのため、投資対象不動産の用途及び投資地域の双方において、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオの構築を目指し、各種リスクの軽減を図った資産運用を行っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2022年3月31日現在）

物件数：136件、取得価格：6,763億円、平均稼働率（2022年２月末日現在）97.6%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ比率＞

• 商業施設 29.1%
• オフィスビル 29.8%
• ホテル 23.8%
• 住居 7.6%
• その他 9.8%

＜地域別比率＞

• 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 20.7%
• 東京23区 7.0%
• 首都圏地域 34.1%
• 地方 38.2%

【投資口価格動向】＜2022年４月22日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：144,100円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：12.4倍
• 年間分配金（法人予想）：6,200円（2022年５月 3,100円、2022年11月 3,100円）、年間利回り：4.30%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、3,100～3,435円で推移しています。

＜直近の投資口価格推移＞

• 週足チャート（直近２年間）

週足ベースの投資口価格は、一昨年のコロナショック時の安値から右肩上がりで上昇し、昨年７月に高値(171,300円)をつけました。

そして、その後は調整してこの高値を超えられていない状況ですが、直近では13週移動平均線（緑線）や26週移動平均線（赤線）の上に来ており、上昇基調にあります。

• 日足チャート（直近３か月間）

直近の投資口価格は、3/15の安値(122,900円)から右肩上がりの上昇を続け、3/30に高値(145,700円)をつけました。

その後、少し調整は入りましたが、上昇トレンドは継続し、この高値を上抜けてくる勢いです。

Best１：アクティビア・プロパティーズ投資法人(3279)

【特徴】

• 東急不動産がスポンサーの、都市型商業施設と東京のオフィスビルに重点投資をしているJ-REIT
• 中長期的な安定成長を実現するため、同資産運用会社の独自のノウハウとネットワークを用いることに加えて、包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンを最大限活用することで、競争力の高い資産を取得し資産規模の拡大（外部成長）を図るとともに、
  運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により、資産の収益性の向上（内部成長）を目指す。
• 利害関係者との取引における利益相反対策、投資主と東急不動産との利益の共同化手法や1口当たり分配金に連動する運用報酬を含む運用報酬体系を講じて、
  投資主価値の最大化に向けたガバナンス体制の整備・充実を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2021年11月30日現在）

物件数：47件、取得価格：5,480億円、平均稼働率（2022年２月末日現在）97.4%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ比率＞

• 都市型商業施設 34.2%
• 東京オフィス（オフィス集積があるエリアの駅至近に位置する物件） 46.9%
• アクティビア・アカウント（個別物件の特性及び競争力等を見極めた厳選投資による物件） 18.9%

＜地域別比率＞

• 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 70.8%
• 東京23区 1.8%
• 三大都市圏 25.5%
• その他国内主要都市 1.9%

【投資口価格動向】＜2022年４月22日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：415,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：33.9倍
• 年間分配金（法人予想）：18,535円（2022年５月 9,325円、2022年11月 9,210円）、年間利回り：4.46%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、9,360～10,137円で推移しており、年々減少傾向です。

＜直近の投資口価格推移＞

• 週足チャート（直近２年間）

週足ベースの投資口価格は、一昨年のコロナショック時の安値から右肩上がりで上昇し、昨年７月に高値(531,000円)をつけました。

しかしその後は調整しましたが、今年１月に安値をつけた後は上昇基調に転じています。

• 日足チャート（直近３か月間）

直近の投資口価格は、今年１月の安値から右肩上がりの上昇を続けており、4/4に年初来高値(433,500円)をつけました。

そしてその後は調整していますが、この高値を上抜けてくれば、更なる上昇が期待できそうです。

まとめ

５月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると、

と判断しました。

どれも甲乙つけがたいですが、分配金利回り重視の場合は「アクティビア・プロパティーズ」、

投資口価格モメンタムと総合力重視であれば、「ユナイテッドアーバン」も捨てがたいです。

ポストコロナでいえば、「大江戸温泉リート」は収益が復活してきそうです。

2022年５月の権利確定日は27日(金)です（権利落ち日：5/30）。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

※利回りは5/14(金)終値で計算しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるものです。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数の銘柄を保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

昨年の3月のコロナショック時にJ-REITの株価が、日経平均以上（下落前の半値以上）下落している銘柄もありましたが、現在はコロナショック前の水準に戻しつつあります。

3472　大江戸温泉リート投資法人　配当利回り 4.7%

主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っているユニークなJ-REITです。

大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設は、シニア層を中心とする幅広い顧客層からの継続的な支持により、安定収益と持続的成長を見込むことができます。

保有物件（2020年11月30日現在）は、14物件　361億円となっており、

地域別投資比率は、

1. 東海 31.1%
2. 四国 27.0%
3. 関東 20.0%

が上位を占めています。

取得価格別投資比率は、

1. 大江戸温泉物語 レオマリゾート（香川県丸亀市） 27.0%
2. 鬼怒川観光ホテル（栃木県日光市） 10.7%
3. 大江戸温泉物語 伊勢志摩（三重県志摩市） 10.1%

が上位です。

本投資法人の保有施設におけるテナント業績は、足元の新型コロナウイルス感染症再拡大に伴う消費マインド低下や自粛の動きにより楽観視はできない状況となっていますが、一方で、感染防止対策の徹底による安心感の高まりと、「大江戸モデル」が近隣固定客をメインターゲットとしていることから、顧客回帰の動きも見られています。

これらのことから、本投資法人の投資対象である余暇活用型施設は、インバウンド需要や遠距離からの観光需要等への依存度が高い施設と比較して、相対的により早く集客を回復できる可能性があり、効果的なワクチンやウイルス治療薬の普及に目途がつくなど、感染状況が収束の兆しを見せれば、大きく業績回復する可能性もあるものと本投資法人は考えています。

ただ、2021年5月期は、緊急事態宣言やまん延防止等重点措置が取られていることもあり、業績はあまり期待できないかもしれません。

【前期 2020年11月期の運用状況】

• 営業収益 13.6億円（前期(2020年5月期)比 5.2%減 ）
• 営業利益 5.9億円（同 12.4%減）
• 経常利益 4.7億円（同 14.4%減）
• 当期純利益 4.7億円（同 14.4%減）

【今期 2021年5月期の運用状況の予想】

• 営業収益 13.4億円（前期(2020年11月期)比 1.0%減 ）
• 営業利益 5.8億円（同 1.8%減）
• 経常利益 4.5億円（同 4.0%減）
• 当期純利益 4.5億円（同 4.0%減）

前期の実績は微減ですが減収減益、今期も減収減益の予想となっています。

投資法人が発表した分配金（予想）は、以下のようになっています。

• 週足チャート（2年間）：

株価は、昨年のコロナショック前の水準に戻し切れていません。ただコロナショック以降は、上昇基調が続いていますので、ワクチンやウィルス治療薬の普及が進んでくれば、今後の株価も期待できそうです！

8977　阪急阪神リート投資法人　配当利回り 3.9%

阪急阪神ホールディングスグループがスポンサーのJ-REITで、商業用施設、事務所用施設及び複合施設に投資を行っています。原則としてポートフォリオ全体の投資額合計における商業用途区画への投資額を、各決算期現在において50%以上（取得価格ベース）としています。

有名な所では、大阪梅田のグランフロント大阪やHEPファイブが投資先となっています。

重点エリアとしては、関西圏が50%以上としています。

保有物件（2021年1月21日現在）は、31物件　1,695億円、稼働率（2021年3月31日現在）は99.7％となっています。

用途区画別投資比率は、

• 商業用途区画 63.3%
• 商業用途区画（ホテル用使用部分） 5.8%
• 事務所用途区画 30.6%
• その他 0.3%

となっています。

地域別投資比率は、

• 梅田エリア 23.7%
• 阪急阪神路線エリア 42.3%
• その他関西圏 7.7%
• 東京都 21.5%
• その他地域 4.8%

となっています。

本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益の確保と投資主利益の最大化を目指しています。優良物件取得に関する競争環境は依然として厳しいものがありますが、個別物件の収益性及びポートフォリオ全体のバランスの両面を考慮して慎重に投資判断を行い、着実な成長を実現を考えています。

【前期 2020年11月期の運用状況】

• 営業収益 59.5億円（前期(2020年5月期)比 7.9%減 ）
• 営業利益 25.1億円（同 6.9%減）
• 経常利益 21.5億円（同 7.9%減）
• 当期純利益 21.5億円（同 8.0%減）

【今期 2021年5月期の運用状況の予想】

• 営業収益 58.0億円（前期(2020年11月期)比 2.5%減 ）
• 営業利益 23.9億円（同 4.9%減）
• 経常利益 20.6億円（同 4.2%減）
• 当期純利益 20.6億円（同 4.2%減）

前期の実績は減収減益、今期も減収減益の予想となっています。

本投資法人が保有する一部の商業施設やホテルでは、新型コロナウイルス感染症の拡大の影響を受け、大幅に売上が減少したテナントが存在しており、事業継続を支えるため一時的な賃料減額又は支払猶予を受け入れ対応を行っています。

投資法人が発表した分配金（予想）は、以下のようになっています。

• 週足チャート（2年間）：

こちらのリートも、コロナショック前の水準には戻していませんが、上昇基調にあります。コロナワクチンや治療薬の普及により、商業施設の業績が戻ってくれば、株価も上昇してくるものと考えます。

8960　ユナイテッド・アーバン投資法人　配当利回り 3.9%

丸紅がスポンサーの、首都圏や全国主要都市とその周辺部を投資地域とし、商業施設、オフィスビル、ホテル、住居等に投資する、総合型J-REITです。用途・地域にかかわらず、中長期にわたり安定的な収益を確保できる不動産に投資しています。

保有物件（2021年3月31日現在）は、133物件　6,714億円、稼働率（2021年3月31日現在）は96.8％となっています。

地域比率は、

• 東京都心6区 21.2%
• 東京23区 7.1%
• 首都圏地域 33.6%
• 地方 38.1%

となっています。

用途別投資比率は、

• 商業施設 28.7%
• オフィスビル 29.5%
• ホテル 24.0%
• 住居 7.7%
• その他 10.2%

となっており、均等に分散されていますね！

本投資法人のポートフォリオは、特定のアセットタイプに偏ることなく構成されていますが、世界各国でCOVID-19の感染拡大、それに伴う経済活動の低迷が長期化しつつある状況において、本投資法人の運用に対し、今期はCOVID-19の影響が継続する見通しです。

そんな中、不動産売買市場の動向を注視しながら、多種・多様な不動産への投資機会を積極的に捉え、多様な取得手法を駆使した厳選投資を継続していくということになっています。

【前期 2020年11月期の運用状況】

• 営業収益 239.5億円（前期(2020年5月期)比 1.6%増 ）
• 営業利益 106.4億円（同 0.2%増）
• 経常利益 96.5億円（同 0.2%増）
• 当期純利益 96.5億円（同 0.2%増）

【今期 2021年5月期の運用状況の予想】

• 営業収益 242.2億円（前期(2020年11月期)比 1.1%増 ）
• 営業利益 106.5億円（同 0.1%増）
• 経常利益 96.8億円（同 0.3%増）
• 当期純利益 96.8億円（同 0.3%増）

前期の実績は微増ながら増収増益、今期も増収増益の予想となっています。安定した運営をしているというイメージです。

投資法人が発表した分配金（予想）は、以下のようになっています。

• 週足チャート（2年間）：

株価は、まだコロナショック前の水準に戻っていません。しかし、ここのところ日足、週足ともに上昇基調となっており、今後の上昇も期待できそうです。

まとめ

7月権利J-REITと比較し、配当利回りに関しては少し見劣りしますが、高配当で安定した不動産収益が見込めるところは変わらずメリットです！

どれも甲乙つけがたいですが、関西圏に集中投資し、現在はコロナ禍の影響を受けテナントの収益が落ち込んでいますが、その後が楽しみな「阪急阪神リート投資法人(8977)」、安定的な運用を目指すのなら、ポートフォリオが分散されている「ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)」、少額投資をしたいなら高配当狙いで「大江戸温泉リート投資法人(3472)」でしょうか。

※株式投資は、自己判断、自己責任でお願いします。