2026年２月権利確定のJ-REIT（全15銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2026年１月30日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：Ｏｎｅリート投資法人(3290)

【特徴】

• みずほ信託銀行がスポンサーの、東京を中心としたミドルサイズのオフィスビル（延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約10,000 坪））に重点投資するJ-REIT。
• 不動産の本質的価値である、「立地」と「ビルスペック（機能性・デザイン性等）」を追求し、
  投資に当たってはテナントニーズの高い立地に所在するビルスペックの高い物件に厳選して投資している。
• みずほ信託銀行の広範な顧客基盤、情報ネットワーク、信託銀行ならではの不動産情報へのアクセス力並びにMONEグループ（※１）の不動産投資・運用に対する多様な経験、高い専門性及び独自ネットワークを活用して、
  物件や売却確度等の観点から質の高い情報を早期に幅広く入手し、物件の取得につなげることにより、質の高いポートフォリオの形成を目指している。
  ※１：みずほリートマネジメント株式会社（同資産運用会社）、みずほリアルティOne株式会社及びみずほ不動産投資顧問株式会社を総称して、「MONEグループ」という。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年１月30日現在）

物件数：28物件、取得価格：1,225億円、稼働率：98.3%（2025年８月末現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 89.8%
• その他（ホテル） 10.2%

＜地域別比率＞

• 東京経済圏 59.8%
• 大阪圏 18%
• 名古屋圏 12.2%
• 福岡圏 8.7%
• その他 1.3%

となっており、「東京経済圏」が６割、「大阪圏」が２割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年１月30日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：90,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：162倍
• 年間分配金（法人予想）：4,425円（2026年２月 2,255円、2026年８月 2,170円）、利回り：4.87%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり2,230.3～2,776.3円（2025年９月１日付１／３分割後換算）で推移し、上下で546円の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(73,500円)をつけるまでは高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移していましたが、

その後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2026年１月に高値(93,400円)をつけてます。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年12月に安値(87,100円)をつけた後は、上昇基調で推移し、

今年１月中旬に昨年来高値(93,400円)をつけています。

ＴＯＰ２：セントラル・リート投資法人(3488)

【特徴】

• 名古屋鉄道グループの総合デベロッパーである「名鉄都市開発」及び「ザイマックスグループ」の不動産マネジメントノウハウの蓄積が相対的に豊富なオフィス、商業施設及びホテルを主用途とする物件を重点投資対象（メインアセット）として組み入れて運用しているJ-REIT。
• 不動産利用の視点及び不動産有効活用の視点から、物件取得後の安定運用が見込める物件の選定を行っている。
• 名古屋鉄道グループ及びザイマックスグループが有するノウハウを活用すること等により、ザイマックスグループがこれまで培ってきた不動産マネジメント力を用いて、安定した資産運用を目指している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月31日現在）

物件数：18物件、取得価格：438.6億円、平均稼働率：99.8%（2025年12月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 56.2%
• 商業施設 29.3%
• ホテル 12.4%
• その他（住宅） 2.1%

となっており、「オフィス」が６割弱を占めています。

＜地域別比率＞

• 都心８区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、豊島区、台東区、品川区） 35.0%
• 東京経済圏（都心８区を除く東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県） 32.0%
• 政令指定都市 25.6%
• その他 7.4%

となっており、「都心８区」が４割弱、「東京経済圏」が３割強を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年１月30日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：115,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：3,651倍
• 年間分配金（法人予想）：6,272円（2026年２月 3,171円、2026年８月 3,101円）、利回り：5.41%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり3,159～3,728円で推移し、上下569円の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年５月に高値(123,900円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、翌年４月に安値(103,800円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じ、2024年５月につけた高値に迫る勢いです。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年12月に安値(114,400円)をつけた後は上昇基調で推移し、今年に入って高値(121,100円)をつけました。

しかしその後は調整しています。

ＴＯＰ１：ＭＩＲＡＲＴＨ不動産投資法人(3492)

【特徴】

• 異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用することで、「着実な成長」及び「安定した運用」の実現を目指しているJ-REIT
• 住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件を機動的に取得する総合型リートで、
  MIRARTHホールディングスグループの開発力と資産運用会社独自のソーシング（投資対象となる案件の調達）力を活かした着実な外部成長を目指している。
• スポンサー各社（MIRATHホールディングス、共立メンテナンス、ヤマダホールディングス）の有する様々な運用ノウハウ及びオペレーション力を活用した、
  ポートフォリオの安定運用並びに収益性向上及び運営コスト適正化の実施による内部成長を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年１月30日現在）

物件数：80物件、取得価格：1,779億円、稼働率：98.5%（2025年12月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• 住宅 37%
• オフィス 26%
• 商業施設 20%
• ホテル 17%

となっており、「住宅」が４割弱、「オフィス」が３割弱を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京経済圏 59%
• 名古屋経済圏 12%
• 大阪経済圏 ９%
• 福岡経済圏 ４%
• その他 16%

となっており、「東京経済圏」が６割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年１月30日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：93,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：506倍
• 年間分配金（法人予想）：5,400円（2026年２月 2,700円、2026年８月 2,700円）、利回り：5.78%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり2,617～2,800円で推移し上下の幅は183円で安定しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年１月に高値(105,400円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(80,300円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じ、直近では95,000円前後のほぼヨコヨコで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年12月に安値(92,000円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、

今年１月中旬に、昨年10月につけた高値と同値の昨年来高値(96,800円)をつけました。

しかし、その後は調整しています。

まとめ

2026年２月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位３銘柄の利回りは、５％台後半が１銘柄、５％台前半が１銘柄、４％台後半が１銘柄となりました。

ＴＯＰ１の「ＭＩＲＡＲＴＨ不動産（旧タカラレーベン不動産）」は、分配金の安定度が高く、安心して保有できる点はいいですね。

株価モメンタムは、直近２年間の高値を更新したばかりの「Oneリート」が好調です。

J-REIT全体では、2025年の年初からの上昇基調が、勢いは少し落ちてきたものの継続中です。

個別では、

「ＭＩＲＡＲＴＨ不動産」は、上記に加え、投資口価格も比較的安定しています。

キャピタルゲインはあまり期待できないかもしれませんが、低リスクの銘柄が好み方向けですね。

「セントラル・リート（旧ザイマックス・リート）」は、高値を切り下げて推移している点は気になる所です。

ただ、高分配ランキングでは常連で、安定した高分配の点は魅力的ですね。

「Oneリート」は、今年１月につけた高値をブレイクすればもう一段高が狙えそうです。

昨年、投資口を１／３分割しており、買いやすくなっている点もポジティブです。

今回ご紹介していない２月権利のJ-REITの中では、Oneリートの次に利回りが高い、

日本都市ファンド(8953)は利回り4.85％(１/30時点)、大和ハウスリート(8984) 4.68%(同)で利回りは４％台後半となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2026年２月の権利付き最終日は25日(水)（権利落ち日：２/26）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITの日本プライムリアルティ投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 日本ホテル＆レジデンシャル(2024年12月実施)、東海道リート、平和不動産リート：2.5%
• 日本都市ファンド、日本ビルファンド 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、みずほ証券、ＳＭＢＣ日興証券）はじめ、引受人（今回は、大和証券、野村證券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券）の各証券会社で購入申込可能です。

早ければ、12／３(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（事務所１、商業施設１、ホテル１の計３物件）の取得による外部成長とともに、
  低位な有利子負債比率（LTV）の維持とデット調達余力の拡大による持続的な成長に向けた基盤強化を図るため、新投資口の発行をすることにした。

としています。

今回の資金調達によって、事務所、商業施設、ホテルの計３物件（取得予定価格 319億円）を2025年12月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計（譲渡３物件を含む）は、66物件、取得金額は5,520億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約2.53%（第三者割当を含めると、最大約2.66%）で、

直近のオフィスビル又は商業施設に投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

東海道リート 13.8%、平和不動産リート 4.73%、日本ビルファンド 1.70%でしたので、それらと比較すると小規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は6,787口、25日平均は6,012口（11/28時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去のPO結果】

ご参考までに、この投資法人は、2022年１月にも公募増資を実施したのですが、その時のPOの結果はどうだったかというと、表２の結果となっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

POで購入し、受渡日の寄付と大引、１週間後の寄付で売却した場合の騰落率は-3.4～+1.2%でした。

その時の地合いの良し悪しも影響してきますので、ご参考まで。

【ご参考】

前回（2022年１月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】日本プライムリアルティ投資法人(8955)

前回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】マリモ地方創生リート(3470)、日本プライムリアルティ(8955)、日本ビルファンド(8951)

どんな投資法人？

日本で最も歴史ある総合不動産会社である東京建物をスポンサーとし、東京を中心とした主要都市のオフィスと都市型商業施設等への投資を行っているJ-REITです。

東京オフィスへの重点投資により成長性を高めるとともに、

一定の割合で都市型商業施設等（繁華性の高いエリアに位置する商業施設及びホテル）への用途分散と地方主要都市への地域分散を図り、

収益性と安定性を向上させることをポートフォリオ構築の基本方針としています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【投資方針】

＜用途別投資比率＞

• オフィス 70～90%
• 都市型商業施設等 10～30%

＜エリア別投資比率＞

• 東京（※１） 80～90%
• 地方（上記、「東京」以外） 10～20%

※１：投資エリアとして定義する「東京」は、「東京都心」及び「東京周辺部」を総称している。

エリア区分の定義は、「東京都心」：千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、渋谷区、

「東京周辺部」：東京都のうち「東京都心」以外、千葉県、神奈川県、埼玉県。

＜主な投資基準＞

オフィス：収益の安定性の高い立地・スペック・改修可能性等を重視

都市型商業施設等：高い収益性を見込むことができる繁華性の高いエリアに立地することを重視

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年11月28日現在）

物件数：65物件、取得価格：5,268億円、稼働率：（2025年10月31日現在）99.2%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• 東京23区・オフィス 53.9%
• 東京23区・底地（他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地） 6.7%
• 東京23区以外の東京圏オフィス 9.6%
• 地方オフィス 10.8%
• 商業施設等 17.8%
• ホテル 1.2%

となっており、「東京23区・オフィス」が５割強を占めています。

＜エリア別＞

• 東京都心 47.2%
• その他東京18区 20.7%
• 東京23区以外の東京都 16.9%
• 地方 15.1%

となっており、「東京都心」が５割弱、「その他東京18区」が２割を占めています。

直近の運用概況

【2025年６月期の運用実績と2025年12月期以降の見通し】

（2025年８月15日発表）

表３のとおり、前期（2025年６月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は２割弱増でした。

今期（2025年12月期）は、今回のPO発表と同時に当初予想から上方修正をしており、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は１割弱減の予想となっています。

次期の2026年６月期は、こちらもPO発表と同時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の予想です。

【2025年６月期の運用状況】

＜運用状況＞

（新規物件の取得及び資産の入替え）

主にポートフォリオ・クオリティの向上及び収益の安定成長を目指し、地域・用途の分散に留意しつつ、東京エリアのオフィスを中心に、地方オフィス及び商業施設等についても投資検討を進めています。

当期においては、2025年１月にＪＰＲ上野イーストビル（譲渡価格61.5億円）を譲渡し、２月に中野セントラルパークイースト（取得価格241.07億円、準共有持分47％）を取得しました。

中野セントラルパークイーストは2024年３月に取得した準共有持分53％と併せて100％所有物件となります。

この結果、2025年６月末時点における保有資産残高は66物件、5,340億円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積は508,247㎡、テナント数は1,237となっています。

（保有資産の運用管理）

当期のオフィス賃貸市場は、堅調なオフィス需要を背景にテナントの拡張移転や館内増床等の前向きなニーズが増加傾向にあることから、空室率は低下しています。

このようななか、同投資法人はポートフォリオ全体の安定した収益及び稼働率の確保を目指し、プロパティ・マネジメント会社及び仲介会社と緊密な連携を図り、戦略的なリーシング（テナント誘致、客付け）活動による新規テナントの誘致及び既存テナントの更なる満足度向上に努めました。

その結果、期末稼働率は前期末 0.7ポイント上昇し98.8％となり、引き続き高い水準を維持しました。

管理面では、「働く人が満足する空間の創造」を目指して設定している同投資法人のブランドコンセプト「Ａ／３Ｓ（Amenity／Service, Safety, Save Energy）」に基づき、テナントニーズを踏まえたバリューアップ工事を計画的に実施しています。

また、環境に対する様々な取組みを行っています。

工事面においてはＣＯ2の排出量削減への取組みとして効果が期待できる照明器具ＬＥＤ化、空調機更新、受変電設備更新、昇降機更新、トイレ改修等を複数ビルで実施しました。

環境認証の取得についても継続的に進めています。

＜資金調達の概要＞

同投資法人は、財務基盤を更に強固なものとするため、調達期間の長期化及び返済期日の分散化を重視した調達に取り組んでいます。

当期は期中に返済した有利子負債の借換え資金（短期借入金を除く）として200億円の調達を行いました。

当期末の借入金残高は2,025億円、投資法人債残高は279億円、有利子負債残高は2,304億円となり、当期末の総資産有利子負債比率（ＬＴＶ（借入金残高＋投資法人債残高）÷総資産額））は43.6%（前期末比0.8ポイント増）、長期固定金利比率は87.4％（同5.7ポイント減）、平均デットコスト（※２）は0.84％（同0.06ポイント増）、平均残存年数（※３）は4.9年（同0.6年増）となっています。

※２：平均デットコスト

各期に発生した支払利息、投資法人債利息、融資手数料、投資法人債の発行償却費及び投資法人債管理費の合計を当該期の営業日数で除し、365日を乗じることで年換算した数値÷各期における借入金及び投資法人債の平均残高

※３：平均残存年数

全ての有利子負債について、当期末から返済期限までの残存期間を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出。

また、コミットメントラインは、240億円の極度額を金融機関６行と設定しています。

【2025年12月期、2026年６月期の運用状況及び分配金の予想の修正】

2025年12月に予定している新規資産取得（事務所、商業施設、ホテルの計３物件）と2025年11月～2026年１月に予定している資産譲渡（３物件）に伴い、

2025年12月期と2026年６月期の運用状況と分配金予想の修正、2026年12月期の運用状況と分配金予想をしています。

2025年12月期の運用状況と分配金予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は１割、利益面は２割強の増額修正をしています。

分配金は、前回予想から１口当たり55円増です。

2026年６月期、2026年12月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年６月30日現在）

• 日本格付研究所（ＪＲＣ）：長期発行体格付「ＡＡ」（安定的）
  （※ＡＡ：債務履行の確実性は非常に高い。）
• 格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）：発行体格付「ＡＡー」（安定的）
  （※ＡＡ：信用力は極めて高く、優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2025／11／28(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：106,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：5.80倍
• 年間分配金（法人予想）：4,217円（2025年12月 2,090円、2026年６月 2,127円(前回予想から77円増)）、利回り：3.96%

分配金利回りは3.96%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.38%(11/28時点)）と比較すると、高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.59％（2025年10月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較すると低い水準です。

表５のように、直近５期の分配金は、１口当たり1,900～2,007.5円（2025年７月１日付１／４分割後換算）で推移しており、2024年12月期以降は連続増配しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年３月に安値(76,125円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、

翌年11月に高値(108,200円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

101,000～106,000円程度のレンジ内での推移していましたが、

10月中旬に安値(100,600円)をつけた後は上昇基調で推移し、11月下旬に年初来高値(108,200円)をつけています。

PO発表翌営業日(12/1)以降の投資口価格は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、軟調な展開が予想されますが、

75日移動平均線（青線）や直近の安値(100,600円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 日本で最も歴史ある総合不動産会社である東京建物をスポンサーとし、東京を中心とした主要都市のオフィスと都市型商業施設等への投資を行っているJ-REIT。
• 東京オフィスへの重点投資により成長性を高めるとともに、一定の割合で都市型商業施設等（繁華性の高いエリアに位置する商業施設及びホテル）への用途分散と地方主要都市への地域分散を図り、
  収益性と安定性を向上させることをポートフォリオ構築の基本方針としている。
• 前期（2025年６月期）の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は２割弱増で着地。
• 今期（2025年12月期）は、今回の資金調達による資産取得（資産譲渡も含む）により、前回発表から、営業収益は１割、利益面は２割強の増額修正しており、
  前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は１割弱減を予想。
• 次期の2026年６月期は、こちらもPO発表と同時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の予想。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想) 3.96％は、東証プライム上場会社の単純平均 2.38%(11/28時点)と比較して高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比べると低い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり1,900～2,007.5円（2025年７月１日付１／４分割後換算）で推移しており、2024年12月期以降は連続増配している。
• 今回の増資後の2025年12月期の分配金は、当初予想から１口当たり55円増で、前期比 82.5円増、
  次期の2026年６月期は当初予想から１口当たり77円増で、前期比 37円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は6,787口、25日平均は6,012口（11/28時点）で流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2024年３月に安値(76,125円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、
  翌年11月に高値(108,200円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、101,000～106,000円程度のレンジ内での推移していたが、
  10月中旬に安値(100,600円)をつけた後は上昇基調で推移し、11月下旬に年初来高値(108,200円)をつけている。
• PO発表翌営業日(12/１)以降の投資口価格は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、軟調な展開が予想されるが、
  75日移動平均線や直近の安値(100,600円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのかのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年８月権利確定のJ-REIT（全15銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年８月４日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：Ｏｎｅリート投資法人(3290)

【特徴】

• みずほ信託銀行がスポンサーの、東京を中心としたミドルサイズのオフィスビル（延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約10,000 坪））に重点投資するJ-REIT。
• 不動産の本質的価値である、「立地」と「ビルスペック（機能性・デザイン性等）」を追求し、
  投資に当たってはテナントニーズの高い立地に所在するビルスペックの高い物件に厳選して投資している。
• みずほ信託銀行の広範な顧客基盤、情報ネットワーク、信託銀行ならではの不動産情報へのアクセス力並びにMONEグループ（※１）の不動産投資・運用に対する多様な経験、高い専門性及び独自ネットワークを活用して、
  物件や売却確度等の観点から質の高い情報を早期に幅広く入手し、物件の取得につなげることにより、質の高いポートフォリオの形成を目指している。
  ※１：みずほリートマネジメント株式会社（同資産運用会社）、みずほリアルティOne株式会社及びみずほ不動産投資顧問株式会社を総称して、「MONEグループ」という。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年３月21日現在）

物件数：29物件、取得価格：1,237億円、稼働率：98.4%（2025年２月末現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 93.7%
• その他（ホテル） 6.3%

となっており、「オフィス」が９割強を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京経済圏 64.1%
• 大阪圏 13.9%
• 名古屋圏 12.1%
• 福岡圏 8.6%
• その他 1.3%

となっており、「東京経済圏」が６割強を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年８月４日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：269,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：68.3倍
• 年間分配金（法人予想）：14,471円（2025年８月 8,060円、2026年２月 6,411円（2025年９月１日付の１／３分割後は１口 2,137円））、利回り：5.37%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり6,691～7,217円で推移し、上下で526円の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年１月に高値(274,900円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、同年12月に安値(220,500円)をつけました。

しかしその後は、上昇基調で推移し、直近ではすべての移動平均線を上抜けています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

5/22に安値(240,600円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で順調に値を伸ばしており、

8/4に年初来高値(270,000円)をつけています。

ＴＯＰ２：ザイマックス・リート投資法人(3488)

【特徴】

• ザイマックスグループの不動産マネジメントノウハウの蓄積が相対的に豊富なオフィス、商業施設及びホテルを主用途とする物件を重点投資対象（メインアセット）として組み入れて運用しているJ-REIT。
• 不動産利用の視点及び不動産有効活用の視点から、物件取得後の安定運用が見込める物件の選定を行っている。
• ザイマックスグループが有するノウハウを活用すること等により、ザイマックスグループがこれまで培ってきた不動産マネジメント力を用いて、安定した資産運用を目指している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年２月28日現在）

物件数：18物件、取得価格：438.6億円、平均稼働率：100%（2025年６月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 56.2%
• 商業施設 29.3%
• ホテル 12.4%
• その他（住宅） 2.1%

となっており、「オフィス」が６割弱を占めています。

＜地域別比率＞

• 都心８区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、豊島区、台東区、品川区） 35.0%
• 東京経済圏（都心８区を除く東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県） 32.0%
• 政令指定都市 25.6%
• その他 7.4%

となっており、「都心８区」が４割弱、「東京経済圏」が３割強を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年８月４日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：116,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：3,228倍
• 年間分配金（法人予想）：6,300円（2025年８月 3,160円、2026年２月 3,140円）、利回り：5.41%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり3,159～3,728円で推移し、上下569円の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年５月に高値(123,900円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、翌年４月に安値(103,800円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じてきています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

5/30に一時的な安値(108,200円)をつけた後は、上昇基調で推移し、

8/1に高値(117,200円)をつけています。

ＴＯＰ１：タカラレーベン不動産投資法人(3492)

【特徴】

• 異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用することで、「着実な成長」及び「安定した運用」の実現を目指しているJ-REIT
• 住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件を機動的に取得する総合型リートで、
  MIRARTHホールディングスグループの開発力と資産運用会社独自のソーシング（投資対象となる案件の調達）力を活かした着実な外部成長を目指している。
• スポンサー各社（MIRATHホールディングス、共立メンテナンス、ヤマダホールディングス）の有する様々な運用ノウハウ及びオペレーション力を活用した、
  ポートフォリオの安定運用並びに収益性向上及び運営コスト適正化の実施による内部成長を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年４月24日現在）

物件数：79物件、取得価格：1,732億円、稼働率：99.4%（2025年６月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• 住宅 39%
• オフィス 28%
• 商業施設 21%
• ホテル 13%

となっており、「住宅」が４割弱、「オフィス」が３割弱を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京経済圏 58%
• 名古屋経済圏 11%
• 大阪経済圏 10%
• 福岡経済圏 ４%
• その他 17%

となっており、「東京経済圏」が６割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年８月４日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：94,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：135倍
• 年間分配金（法人予想）：5,400円（2025年８月 2,700円、2026年２月 2,700円）、利回り：5.70%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり2,617～2,800円で推移し上下の幅は183円で安定しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年１月に高値(105,800円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(80,300円)をつけました。

しかしその後は、上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

5/8に安値(85,300円)をつけた後は、順調に値を伸ばして、7/31に年初来高値(95,000円)をつけています。

まとめ

2025年８月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位３銘柄の利回りは、５％台後半が１銘柄、５％台前半が２銘柄となりました。

ＴＯＰ１の「タカラレーベン不動産」は、分配金の安定度や投資口価格モメンタムでも最高得点となっています。

J-REIT全体では、2024年までの低迷から抜け出し、上昇基調が鮮明となっていますので、買いやすいですね。

個別では、

「タカラレーベン不動産」は、上記に加え、分配金の安定度も高くなっています。

2025年４月のトランプ関税ショックでの安値からの戻りに勢いがあり、利回りが高い分、買いが集まってキャピタルゲインも期待できそうです。

「ザイマックス・リート」は、他の２銘柄に比べ、やや投資口の価格の勢いが弱いです。

ただ、投資口価格は110,000～120,000円で安定しており、高分配ランキングの常連ですので買いやすいかもしれませんね。

「Oneリート」は、2024年末からの上昇基調が継続中です。

2024年１月の高値(274,900円)のブレイクも時間の問題ですので、今後の投資口価格の上昇が楽しみです。

今回ご紹介していない８月権利のJ-REITの中では、Oneリートの次に利回りが高い、

日本都市ファンド(8953)は利回り5.09％(８/４時点)、ラサールロジポート(3466) 5.01%(同)で利回りは５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2025年８月の権利付き最終日は27日(水)（権利落ち日：８/28）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年７月権利確定のJ-REIT（全14銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年６月27日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：エスコンジャパンリート投資法人(2971)

【特徴】

• 人々の暮らしを開発する“ライフ・デベロッパー”である、中部電力グループの日本エスコン(8892)がスポンサーの、地域社会の生活を豊かにする暮らし密着型資産（商業施設、住宅、持続可能な社会の実現に資する資産）を中心としたポートフォリオを構築しているJ-REIT。
• 日本エスコンが総合デベロッパーとして培った不動産開発・運営の経験を活かし、 運用資産の着実な成長と投資主価値の最大化を目指している。
• 今後も継続的な人口集中が予想される五大都市圏（北海道圏、首都圏、中京圏、近畿圏及び九州圏）に位置するコミュニティに根差した暮らし密着型資産に重点投資を行うことで、収益の長期安定性と成長性を追求している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年５月31日現在）

物件数：38物件、取得価格：715億円、稼働率：99.1%

ポートフォリオの分散状況：

＜地域別比率＞

• 首都圏 16.1%
• 近畿圏 49.4%
• 中部圏 0.7%
• 九州圏 21.3%
• 北海道圏 1.8%
• その他 10.6%

となっており、「近畿圏」が最も多く５割を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年６月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：123,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：21.5倍
• 年間分配金（法人予想）：6,996円（2025年７月 3,486円、2026年１月 3,510円）、利回り：5.69%

直近５営業期間の分配金は、表１のように、１口当たり3,227～5,283円で推移しています。

また、2023年１月期のみ突出して多くなっていますが、これは特別利益として、同資産運用会社から忠実義務違反行為により同投資法人に生じた損害の賠償として受け取った損害賠償金666百万円を計上したためです。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年５月に高値(129,400円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、同年12月に安値(107,700円)をつけました。

そしてその後は、しばらくヨコヨコの展開でしたが、2025年４月以降は上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

4/7に年初来安値(108,000円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、6/27に年初来高値(123,000円)をつけています。

ＴＯＰ２：三井不動産ロジスティクパーク投資法人(3471)

【特徴】

• 2016年８月に東証に上場し、総合デベロッパーである三井不動産と総合商社である伊藤忠グループのダブルスポンサー体制を構築して、物流不動産を主な投資対象として投資主価値の最大化を目指すJ-REIT。
• 主要な投資対象とする物流不動産の中でも、MFLP（所定の標準仕様を満たす三井不動産が開発する先進的物流施設）・IMP（所定の標準仕様を満たす伊藤忠商事及び伊藤忠都市開発が開発する物流施設）に重点投資を行い、
  「ロケーション」、「クオリティ」及び「バランス」を重視したポートフォリオの構築を目指している。
• 特徴を有する物流不動産に投資するものとし、中でもMFLP・IMPへ重点的に投資を行い、
  その他に、データセンター、通信施設、研究施設、工場、供給処理施設といった企業活動の基盤となるインダストリアル不動産に投資している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年５月31日現在）

物件数：48物件、取得価格：5,782億円、平均稼働率：96.2%

ポートフォリオの分散状況：

＜投資対象エリア別比率＞

• 首都圏 70.6%
• 関西圏 20.6%
• その他 8.9%

となっており、首都圏が７割を占めています。

＜IC（インターチェンジ）へのアクセス距離別比率＞

• 1km未満 25.7%
• 1km以上3km未満 33.7%
• 3km以上5km未満 23.9％
• 5km以上 16.6%

となっています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年６月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：105,600円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：26.3倍
• 年間分配金（法人予想）：6,107円（2025年７月 3,629円、2026年１月 2,478円）、利回り：5.78%

2025年７月期は2024年11月～2025年７月の９カ月間の変則決算（通常は6カ月）となっており、配当金の期間が長い分配金額が多くなっています。

直近５営業期間の分配金は、表２のように、１口当たり1,164～2,304円で推移（2024年11月１日付１／４分割換算、１円未満四捨五入）しています。

なお、2024年10月期は３カ月間の変則決算となっているため、従来に比べると少なくなっています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年７月に高値(128,750円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年12月に安値(96,600円)をつけました。

そしてその後は、100,000円前後のヨコヨコで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

4/7に年初来安値(97,100円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、6/18に年初来高値(106,000円)をつけています。

ＴＯＰ１：東海道リート投資法人(2989)

【特徴】

• 静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REIT。
• 東海道地域等の中でも特に静岡を核とする産業地域に存する物流施設や、企業がその活動基盤としテナントとなって活用する産業系施設、産業・物流適地の底地（他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地）を含めた産業インフラアセットと、
  東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っている。
• ヨシコン株式会社を軸とした静岡を核とする産業地域を支える産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系企業のスポンサーサポートを活用することで、投資主価値の向上を目指している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年２月４日現在）

物件数：29物件、取得価格：614億円、稼働率：99.6%（2025年５月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2025年２月４日現在）

＜投資エリア＞

• 静岡県 33.7%
• 愛知県 43.5%
• 三重県 14.9%
• 岐阜県 7.8%

となっており、「愛知県」が４割強、「静岡県」が３割強を占めています。

＜投資対象＞

• 物流アセット 28.3%
• 産業・ビジネスアセット 8.8%
• 底地アセット（産業インフラ型）7.2%
• 住居系アセット 31.1%
• 底地アセット（生活圏配送・販売型） 19.5%
• その他アセット（生活圏配送・販売型） 5.0%

となっており、「住宅系アセット」が３割強、「物流アセット」が３割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年６月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：112,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：6,605円（2025年７月 3,299円、2026年１月 3,306円）、利回り：5.87%

直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり3,211～3,351円で推移しており、最大と最小の差は140円です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年４月に上場来高値(133,300円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に上場来安値(97,000円)をつけました。

しかしその後は反転上昇しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

4/7に上場来安値(97,000円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、6/27に年初来高値(112,700円)をつけています。

まとめ

2025年７月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位３銘柄は利回りは５％台後半で僅差となりました。

「三井不動産ロジステックパーク」は、昨年11月に１／４分割して１口当たり10万前後で購入しやすくなっていますが、

注意点として、2025年７月期は９カ月間の変則決算となっており、通常より分配金が多くなって配当利回りが高くなっています。

J-REIT全体の投資口価格は、2025年４月初旬の「トランプ関税ショック」の安値以降は上昇基調が継続して底打ち感が見え始めており、中長期的にも上昇が期待できそうです。

個別では、

「東海道リート」は、安定的な高分配で、投資口価格は年初来高値を更新したばかりです。

今後、資産規模が大きくなってくれば更なる収益増が期待できそうです。

「三井不動産ロジステックパーク」は、投資口の底打ち感があり、流動性も高い点がいいですね。

ただ、2026年１月期以降は６か月の決算に戻りますので、分配金利回りは低くなりそうです。

「エスコンジャパンリート」は、こちらも高分配ランキングの常連で、安定的な高分配です。

投資口価格は、昨年12月と今年４月のダブルボトムで底固めしていますので、今後の投資口価格の上昇も期待できそうです。

今回ご紹介していない７月権利のJ-REITの中では、エスコンジャパンリートの次に利回りが高い、

スターアジア不動産(3468)は利回り5.64％(６/27時点)、サムティ・レジデンシャル(3459) 5.56%(同)で利回りは５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2025年７月の権利付き最終日は29日(火)（権利落ち日：７/30）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年６月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年６月２日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

【PR】手数料無料でワン株買付！マネックス証券

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：フロンティア不動産投資法人(8964)

【特徴】

• 2004年8月の上場から商業施設特化型REITとして、中長期にわたり安定的な収益を確保することを目指している。
• 三井不動産をスポンサーとし、商業施設運営のノウハウの提供を受けることによりポートフォリオの安定性と成長性の両立を実現している。
  また、三井不動産グループが開発・運営を手がける多種多様な商業施設の取得による外部成長を継続している。
• 商業施設の個別性やリスクを見極め、中長期的に競争力を有する物件（地域一番店）へ選別投資をすることにより収益基盤の安定性の維持及び向上を図っている。
• 財務面においては、商業施設に特有の、テナントから預託される多額の敷金保証金を活用した財務運営ができることが大きな強み。
  借入金に敷金保証金を合わせた負債比率（LTV）を丁寧にコントロールすることにより、堅実な財務運営を行っている。

【ポートフォリオ構築方針】

＜取得基準＞

個別の不動産及び不動産信託受益権に係る不動産の選定に当たっては、当該不動産の購入予定価格、予想収益、立地特性、環境、将来性、施設規模、建物及び設備等の状況、耐震性、権利関係、入居テナントの信用力、店舗の売上高、賃貸借契約の内容、建物管理の状況等を十分に検討し、中長期的に優位性、収益安定性を持つものを選定。

なお、１投資物件当たりの最低投資額（税金及び取得費用等を除く）は、原則として10億円以上（ただし、他の投資物件に付随して投資するものについてはこの限りではない。）

＜投資物件の選定＞

不動産及び不動産信託受益権に係る不動産の選定に際しては、個別物件毎にデュー・ディリジェンスを詳細に実施し、当該物件の価値を見極めた上で、全体のポートフォリオへの影響や価値向上への寄与度等を総合的に判断し決定する。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年３月末現在）

物件数：42件、取得価格：3,757億円、稼働率：100%（2024年12月末現在）

ポートフォリオの分散状況：（2024年12月末現在）

＜物件タイプ別投資比率＞

• リージョナル（地域）SC 37.1%
• ネイバーフッド（近隣）SC 18.0%
• 都心型商業施設 22.4%
• アウトレットモール 5.8%
• 食品スーパー・その他 7.0%
• 底地（※１） 9.7%
  ※１：底地
  他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地

＜地域別投資比率＞

• 首都圏 53.1%
• 中部 16.0%
• 関西 14.5%
• 中国 7.9%
• 九州・沖縄 8.4%

となっており、物件タイプ別ではリージョナル（地域）SC（ショッピングセンター）が最も多く４割弱、

地域別では「首都圏」が５割強を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年６月２日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：82,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：14.8倍
• 年間分配金（法人予想）：4,400円（2025年６月 2,200円、2025年12月 2,200円）、利回り：6.12%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、

分配金は、１口当たり2,109.8～2,224.4円で推移（2025年１月１日付１／５分割後換算）しており、最大と最小の幅は114円です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年６月に高値(98,500円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、2025年４月に安値(75,300円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

4/7に年初来安値(75,300円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、5/29に年初来高値(83,300円)をつけています。

ＴＯＰ２：マリモ地方創生リート投資法人(3470)

【特徴】

• 2016年７月に東証J-REITに上場した、レジデンス・商業施設・ホテル・オフィス・物流施設・駐車場からなる総合型J-REIT。
• 東京圏や関西、中部圏などの大都市圏の物件に比重を置き投資していているJ-REITが多い中、地方都市に重点を置き、“地方から日本を強くしていく”ことを基本理念としているところが特徴。
• スポンサーである株式会社マリモの不動産開発・市街地再開発ノウハウおよびバリューアップノウハウを活用した「まち」を再生し、
  地域貢献性の高いレジデンスや商業施設等への投資による「まち」の活性化を促進している。
• 地方を中心とした総合型ポートフォリオを構築することにより、「相対的に高い投資利回り」かつ「安定的な収益」の確保と運用資産の確実な成長を志向し、投資主価値の中長期にわたる向上を目指している。

【ポートフォリオ構築方針】

• 地域別投資比率
  • 地方都市（東京圏を除いた原則人口20万人以上の都市）、その他地域（地方都市および東京圏を除いた全国の地域） 70%以上
  • 東京圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県） 30%以下
• 用途別投資比率
  • 「レジデンス」及び「商業施設」 70%以上
  • ホテル、オフィス、物流施設及び駐車場 30%以下

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年５月30日現在）

物件数：59件、取得価格：606億円、稼働率：98.5%（2025年４月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別投資比率＞

• レジデンス 33.6%
• 商業施設 44.9%
• ホテル 9.3%
• オフィス 7.7%
• 物流施設 4.6%

＜地域別投資比率＞

• 北海道 8.5％
• 東北 8.5%
• 東京圏 6.9%
• 甲信越・北陸・関東（首都圏除く） 16.8%
• 東海 13.6%
• 近畿 10.3%
• 中国・四国 16.2%
• 九州・沖縄 19.2%

となっており、アセットタイプ別では「商業施設」が最も多く４割強、「レジデンス」が２番目に多く３割強、

地域別では「九州・沖縄」が最も多く２割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年６月２日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：107,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：845倍
• 年間分配金（法人予想）：6,575円（2025年６月 3,542円、2025年12月 3,033円）、利回り：6.12%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、

分配金は、１口当たり3,452～3,713円で推移しており、最大と最小の幅は261円です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年５月に高値(135,000円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(95,700円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

４月上旬の「トランプ関税ショック」で急落し、4/7に年初来安値(95,700円)をつけました。

しかしその後は上昇基調で推移しており、6/2に高値(108,600円)をつけています。

ＴＯＰ１：インヴィンシブル投資法人(8963)

【特徴】

• ホテル及び住居をコアアセットとして重点的に投資し、中長期的な観点から、着実な成長と安定的な収益確保を目指して運用を行っている。（＝コアアセット）
• その他、オフィスビルや商業施設など、ホテル又は住居以外の不動産が本体又は裏付けとなっている不動産等及び不動産対応証券（※２）に対しても分散投資を行っている。（＝サブアセット）
  ※２：不動産対応証券
  不動産貸付の賃料収入や不動産を売却する際の代金を収益の源泉とする有価証券
• 特定地域における経済情勢の変動リスクを回避し、特定地域への集中投資に伴う震災リスク等を分散し、
  着実な運用資産の成長と中長期的に安定した収益の確保を図るため、運用資産にかかる物件の所在地域が分散されたポートフォリオの構築を目指している。

【ポートフォリオ構築方針】

＜用途別投資比率＞

コアアセットへの投資比率は取得価格ベースで50％以上

＜地域別選定方針＞

• 主として首都圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）及び政令指定都市とするが、投資機会を柔軟に追求することを可能とするため、全国の主要都市及びそれらの周辺地域並びに海外を含む。
• 特定地域における経済情勢の変動リスクを回避し、特定地域への集中投資に伴う震災リスク等を分散し、着実な運用資産の成長と中長期的に安定した収益の確保を図るため、
  運用資産にかかる物件の所在地域が分散されたポートフォリオの構築を目指す。
• 海外については、当面の間、ホテルのみに投資する。

＜地域別投資比率＞

• 首都圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）及び政令指定都市 85%以上
• 海外（北米、欧州、アジアに属する国・地域のうち、政治・経済・金融システムの安定度が高く、
  法律・会計・税務・不動産市場等に関する透明性が確保されている先進国・地域、又はこれに準ずる国・地域（米国・カナダ・英国・英領ケイマン諸島・シンガポール等）） 15%未満

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年７月31日現在）

物件数：146件、取得価格：6,530億円、稼働率：99.7%（2025年４月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜用途別比率＞

• ホテル 93.8%
• 住居 5.9%
• その他 0.4%

＜地域別比率＞

• 東京23区 26.5%
• 首都圏(除く東京23区) 10.6%
• 北海道 12.7%
• 中部 9.9%
• 関西 11.4%
• 九州 15.3%
• その他 8.0%
• 海外 5.5%

アセットタイプでは「ホテル」が９割強、地域別では「東京都心23区」が最も多く３割弱を占めています。

【投資口価格動向】

＜2025年６月２日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：60,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：340倍
• 年間分配金（法人予想）：3,951円（2025年６月 1,895円、2025年12月 2,056円）、利回り：6.49%

直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり832～1,982円で推移しており、連続増配を継続中です。

コロナ禍ではホテルの稼働率が落ち込んだため、分配金も極端に減少しています。

【投資主優待】

このJ-REITは投資主優待があり、毎年６月末と12月末の投資主は、

【A】シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル
【B】マイステイズホテルグループの全てのホテル

の対象ホテルにおいて、割引価格で宿泊できます。（※利用回数は制限なし）

【直近の投資口価格推移・分配金推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年７月に安値(53,800円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、翌年５月に高値(73,100円)をつけました。

しかしその後は調整しており、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

３月下旬に高値(65,200円)をつけた後は、「トランプ関税ショック」で急落し、4/7に年初来安値(55,700円)をつけました。

しかしその後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しています。

まとめ

2025年６月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、どのJ-REITも利回りは５％超で上位２つは６％超となりました。

そして、「フロンティア不動産」は、今年１月に１／５分割して１口当たり10万円以下となっており、「インヴィンシブル」とともに購入しやすくなっています。

直近では、J-REIT全体の投資口価格は、2025年４月初旬の「トランプ関税ショック」の安値以降は上昇基調が継続して底打ち感が見え始めており、まだまだ上昇が期待できそうです。

個別では、

「インヴィンシブル」は、昨今のインバウンドの活況に伴い、今後も収益力向上が期待できそうです。

そして、ホテル宿泊割引の投資口主優待もありますので、その点も魅力的です。

「マリモ地方創生リート」は、“地方から日本を強くしていく”ことを基本理念している点が共感が持てます。

週足ベースの投資口価格は、直近で連続陽線をつけて底打ち感も出ています。

「フロンティア不動産」は、J-REITの中では数少ない商業施設に特化しており希少です。

今回の紹介した中でもいち早く52週移動平均線を上抜けしそうで、これを突破すれば投資口価格の上昇も期待できそうです。

今回ご紹介していない６月権利のJ-REITの中では、フロンティア不動産の次に利回りが高い

日本リート(3296)は利回り5.29％(６/２時点)、CREロジスティクスファンド(3487) 5.08%でいずれも利回りは５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2025年６月の権利付き最終日は26日(木)（権利落ち日：６/27）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年１月権利確定のJ-REIT（全13銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2024年12月27日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：エスコンジャパンリート投資法人(2971)

【特徴】

• 人々の暮らしを開発する“ライフ・デベロッパー”である、中部電力グループの日本エスコン(8892)がスポンサーの、地域社会の生活を豊かにする暮らし密着型資産（商業施設、住宅、持続可能な社会の実現に資する資産）を中心としたポートフォリオを構築しているJ-REIT。
• 日本エスコンが総合デベロッパーとして培った不動産開発・運営の経験を活かし、 運用資産の着実な成長と投資主価値の最大化を目指している。
• 今後も継続的な人口集中が予想される五大都市圏（北海道圏、首都圏、中京圏、近畿圏及び九州圏）に位置するコミュニティに根差した暮らし密着型資産に重点投資を行うことで、収益の長期安定性を成長性を追求している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年11月30日現在）

物件数：37物件、取得価格：703億円、稼働率：99.6%

ポートフォリオの分散状況：

＜地域別比率＞

• 首都圏 16.1%
• 近畿圏 49.4%
• 中部圏 0.7%
• 九州圏 21.3%
• 北海道圏 1.8%
• その他 10.6%

となっており、「近畿圏」が最も多く５割を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年12月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：112,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：76.2倍
• 年間分配金（法人予想）：6,880円（2025年１月 3,280円、2025年７月 3,600円）、利回り：6.10%

直近５営業期間の分配金は、表１のように、１口当たり3,227～5,283円で推移しています。

また、2023年１月期のみ突出して多くなっていますが、これは特別利益として、同資産運用会社から忠実義務違反行為により同投資法人に生じた損害の賠償として受け取った損害賠償金666百万円を計上したためです。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年３月に安値(102,800円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年５月に高値(129,400円)をつけました。

しかし、その後は調整しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

12/19に年初来安値(107,700円)をつけるまでは、右肩下がりの下落基調で推移していましたが、

それ以降は上昇に転じており、直近では、25日移動平均線（赤線）を上抜けています。

ＴＯＰ２：東海道リート投資法人(2989)

【特徴】

• 静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REIT。
• 東海道地域等の中でも特に静岡を核とする産業地域に存する物流施設や、企業がその活動基盤としテナントとなって活用する産業系施設、産業・物流適地の底地（他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地）を含めた産業インフラアセットと、
  東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っている。
• ヨシコン株式会社を軸とした静岡を核とする産業地域を支える産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系企業のスポンサーサポートを活用することで、投資主価値の向上を目指している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年12月19日現在）

物件数：23物件、取得価格：545億円、稼働率：99.5%（2024年11月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2024年２月２日現在）

＜投資エリア＞

• 静岡県 39.1%
• 愛知県 41.6%
• 三重県 16.1%
• 岐阜県 3.2%

となっており、「愛知県」が４割強、「静岡県」が４割を占めています。

＜投資対象＞

• 物流アセット 32.8%
• 産業・ビジネスアセット 7.4%
• 底地アセット（産業インフラ型）4.3%
• 住居系アセット 27.1%
• 底地アセット（生活圏配送・販売型） 22.5%
• その他アセット（生活圏配送・販売型） 5.8%

となっており、「物流アセット」が３割強、「住宅系アセット」が３割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年12月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：107,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：6,665円（2025年１月 3,380円、2025年７月 3,285円）、利回り：6.19%

直近５営業期間の分配金は、表２のように、１口当たり3,170～3,351円で推移しており、最大と最小の差は181円です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年４月に上場来高値(133,300円)をつけるまでは、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドでしたが、

それ以降は下落トレンドで推移して、同年12月に安値(101,600円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しています。

そして、12/21に年初来安値(101,600円)をつけた後は、若干ですが上昇に転じてきており、直近(12/27)では75日移動平均線（青線）を上抜けています。

ＴＯＰ１：いちごホテルリート投資法人(3463)

【特徴】

• いちごの「心築」を軸としたビジネスモデルを最大限活用してホテル用不動産等に投資を行う、ホテル特化型リート
• 規模の経済性を重視した着実な資産規模の成長に向けて、ホテル用不動産等における外部成長ポテンシャルを背景に、いちごの強力なソーシング（不動産の調達）力を最大限に活用しながら、積極的な外部成長を目指している。
• 物件選定にあたっては、①立地②建物③バリューアップ余地④オペレーター⑤キャッシュフロー分析の５点に着目して、総合的な判断を基に投資を行っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年12月２日現在）

物件数：28物件、取得価格：662億円、客室稼働率：88.4%（2024年７月期）

ポートフォリオの分散状況：（取得価格ベース）

＜投資エリア＞（2024年７月31日現在）

• 大阪 18.5%
• 東京 12.8%
• 中国・四国 12.8%
• 東海 12.7%
• 京都 6.4%
• 関東甲信越 13.1%
• 北海道 12.6%
• 九州 5.2%
• 名古屋 3.8%
• 神戸 2.1%

となっており、「大阪」が最も多く２割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年12月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：155,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：104倍
• 年間分配金（法人予想）：13,234円（2025年１月 9,671円、2025年７月 3,563円）、利回り：8.49%

今期（2025年１月期）の分配金は、前期比で２倍以上となっていますが、これは「ヴァリエホテル広島」を譲渡を決議し、2024年12月2日付で代金決済および引き渡しを行う予定で、

本譲渡に伴い、2025年1月期において譲渡益約2.3億円を計上見込みのためです。

直近５営業期間の分配金は表３のように、１口当たり1,418～3,040円で推移しており、連続増配を継続中です。

【投資主優待】

このJ-REITは投資主優待があり、毎年１月末と７月末に１口以上保有の投資主は、以下の２点が進呈されます。

• Ｊリーグ全クラブ・全試合を対象とする抽選式の「いちごＪリーグ株主・投資主優待」
  ※試合日ごとに、Ｊ１、Ｊ２、Ｊ３それぞれにつき１試合ずつ応募可能
• 同投資法人が保有するホテルのオペレーターとの契約に基づき、対象ホテル（ホテルウィングインターナショナル、チョイスホテルズ運営のホテル（コンフォートホテル、コンフォートイン、コンフォートスイーツ等）、スマイルホテル、クインテッサホテル、テンザホテル等）の宿泊代金に特別優待料金が適用される「宿泊代金割引」

個人投資家にとって、うれしい内容ですね！

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年６月に安値(98,100円)をつけた後は、しばらく100,000～120,000円程度のレンジ内の推移でしたが、

翌年後半から急上昇しはじめ、12月に高値(157,500円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

右肩上がりの上昇基調が継続しています。

そして、12/27に年初来高値(157,500円)をつけています。

まとめ

2025年１月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位３銘柄ともに全て利回りが６％超で、特にいちごホテルリートは何と８％超と脅威の利回りです。

J-REIT全体でも投資口価格は下がりっぱなしでしたが、直近では堅調な値動きも見せ、ようやく底打ち感も見え始めており、今が買い時の可能性もあります。

今後は、2025年のNISA枠を活用した投資も期待できる時期でもありますので、インカムゲインと同時にキャピタルゲイン（値上がり益）も狙えそうです。

個別では、

「いちごホテルリート」は、圧倒的に分配金利回りが高く、投資主優待もあるので魅力的です。

ただ、2025年１月は資産の譲渡益が上乗せされており、次期（2025年７月期）以降の分配金は１口当たり数千円下がりますので、１月の配当権利落ちの下落には注意が必要です。

「東海道リート」は安定的な高配当で、投資口価格も底打ち感があります。

75日移動平均線線を上抜けていますので、今後の投資口価格上昇に期待です。

「エスコンジャパンリート」は、こちらも安定的な高分配ですが、若干減配リスクがあります。

ただ、投資口価格は中期的には上下20,000円程度の差しかなく安定していますので、安心して保有できますね。

今回ご紹介していない１月権利のJ-REITの中では、エスコンジャパンリートの次に利回りが高い、

サムティ・レジデンシャル(3459)は利回り6.09％(12/27時点)、スターアジア不動産(3468) 5.96%とどちらも６％前後となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2025年１月の権利付き最終日は29日(水)（権利落ち日：１/30）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2024年11月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2024年10月29日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：アクティビア・プロパティーズ投資法人(3279)

【特徴】

• 東急不動産がスポンサーの、都市型商業施設と東京のオフィスビルに重点投資をしているJ-REIT。
• 中長期的な安定成長を実現するため、同資産運用会社の独自のノウハウとネットワークを用いることに加えて、包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンを最大限活用することで、競争力の高い資産を取得し資産規模の拡大（外部成長）を図るとともに、
  運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により、資産の収益性の向上（内部成長）を目指している。
• 利害関係者との取引における利益相反対策、投資主と東急不動産との利益の共同化手法や１口当たり分配金に連動する運用報酬を含む運用報酬体系を講じて、
  投資主価値の最大化に向けたガバナンス体制の整備・充実を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年５月31日現在）

物件数：45件、取得価格：5,418億円、月次稼働率（2024年８月31日現在）99.2%

ポートフォリオの分散状況：（2024年５月31日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• 都市型商業施設 28.6%
• 東京オフィス（オフィス集積があるエリアの駅至近に位置する物件） 52.3%
• アクティビア・アカウント（個別物件の特性及び競争力等を見極めた厳選投資による物件） 19.1%

＜地域別比率＞

• 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 68.7%
• その他東京23区 1.8%
• 三大都市圏（首都圏、近畿圏、中京圏） 27.6%
• その他国内主要都市 1.9%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年10月29日(火)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：327,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：38.2倍
• 年間分配金（法人予想）：18,000円（2024年11月 9,300円、2025年５月 8,700円）、利回り：5.50%

直近５営業期間の分配金は、表１のように、１口当たり9,300～9,875円で推移しており、上下の500円程度の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年11月に高値(446,000円)をつけた後は、しばらく390,000～420,000円のレンジ内での推移でしたが、

2024年４月頃から下落基調で推移し、直近の2024年10月に安値(323,000円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

7/31に高値(357,000円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、9/13と17に年初来安値(323,000円)をつけました。

その後は、ほぼヨコヨコで推移し、10/28に再度年初来安値をつけましたが、その安値は割り込んでいません。

ＴＯＰ２：ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)

【特徴】

• 総合商社 丸紅がスポンサーで、主として商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他の用途の不動産に対して投資する総合型J-REIT
• 投資対象不動産の取得に当たり、中長期にわたり安定収益の確保を図ることが目標。
  そのため、投資対象不動産の用途及び投資地域の双方において、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオの構築を目指し、各種リスクの軽減を図った資産運用を行っている。
• 地域分散投資を行うことにより、特定地域の自然災害等のリスクの低減を図り、安定した収益の確保を目指しており、
  首都圏並びに政令指定都市をはじめとする全国の主要都市及びそれぞれの周辺部の不動産に対して投資を行っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年９月30日現在）

物件数：140件、取得価格：7,031億円、稼働率（2024年９月末日現在）99.1%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ比率＞

• 商業施設 29.8%
• オフィスビル 29.4%
• ホテル 23.6%
• 住居 7.4%
• その他 9.8%

＜地域別比率＞

• 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 21.3%
• 東京23区 6.8%
• 首都圏地域 30.8%
• 地方 41.2%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年10月29日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：136,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：365倍
• 年間分配金（法人予想）：7,510円（2024年11月 3,830円、2024年11月 3,680円）、利回り：5.51%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、3,112～3,629円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年９月に高値(161,100円)をつけるまでは140,000～160,000円のレンジ内で推移していましたが、

その後は高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、2024年８月に安値(131,300円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

8/5に年初来安値(131,300円)をつけた後は急速に上昇し、8/28に高値(148,400円)をつけました。

しかしその後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しています。

ＴＯＰ１：平和不動産リート投資法人(8966)

【特徴】

• 東京都区部を中心に中規模オフィスとシングル・コンパクトタイプのレジデンスへの投資・運用を行っているJ-REIT
• 基本理念である「運用資産の着実な成長」と「中長期的な安定収益の確保」を着実に遂行し、投資主価値の最大化に向けて取り組んでいる。
• 厳格な投資基準に基づき、多数の物件へ投資することで、ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年10月１日現在）

物件数：128件、取得価格：2,376億円、稼働率（2024年９月30日現在）97.6%

ポートフォリオの分散状況：（2024年５月31日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 50.2%
• レジデンス 49.8%
• その他 ０%

＜地域別比率＞

• 都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 33.9%
• 東京23区 28.3%
• 首都圏 11.6％
• その他地域 26.2%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年10月29日(火)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：122,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：1,499倍
• 年間分配金（法人予想）：6,890円（2024年11月 3,440円、2025年５月 3,450円）、利回り：5.61%

直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり3,050～3,380円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年５月に高値(164,200円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、

直近の2024年10月に安値(121,500円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

8/29に高値(135,500円)をつけるまでは上昇基調で推移していましたが、

それ以降は高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しています。

まとめ

2024年11月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位３銘柄ともに僅差で利回りが5.5％超となりました。

J-REIT全体でもそうですが、どの投資法人も投資口価格が下落基調で推移しており、なかなか上昇のきっかけがつかめない状況です。

ただ今後は、大きなイベントとして米国の大統領選挙が控えており、それをきっかけに流れが変わる可能性もあります。

そして、投資口価格が低迷している分、分配金利回りは高くなっています。

個別では、

「平和不動産リート」は、分配金利回りが高くなおかつ連続増配を継続していますので、今後投資口価格が上昇してくればキャピタルゲインとインカムゲインの両方を享受できそうです。

「ユナイテッド・アーバン」も連続増配を継続している点が魅力で、流動性が高いところもいいですね。

「アクティビア・プロパティーズ」は、分売金利回りが僅差で３位となりました。

ただ、１口当たりの投資口価格が高い点は難点です。

今回ご紹介していない11月権利のJ-REITの中では、アクティビア・プロパティーズの次に利回りが高い日本ホテル＆レジデンシャル(3472)は利回り5.41％(10/29時点)、阪急阪神リート(8977) 5.11%と５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2024年11月の権利付き最終日は27日(水)（権利落ち日：11/28）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2024年８月権利確定のJ-REIT（全16銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2024年７月29日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：日本都市ファンド投資法人(8953)

【特徴】

• 国内最大級の総合型REITで、「日本の都市生活(住む、働く、消費する)を不動産面から支えていく」を理念に、日本の都市部不動産への投資を通じて、投資主価値の向上(持続的な成長)を実現している。
• エリア・物件単位での複合化やEコマースの進展による運用環境の変化を捉え、都市部（都市中心部及び都市近郊部）に立地する商業施設、オフィスビル、住宅、ホテル及びこれらの用途の複合施設を中心に取得・運用している。
• 多様な用途の運用経験に基づく高い運用力を駆使し、投資主価値の継続的な向上を目指している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年５月31日現在）

物件数：141物件、取得価格：１兆2,288億円、稼働率：99.2%

ポートフォリオの分散状況：（2024年2月29日現在 133物件ベース）

＜アセットタイプ別比率＞（取得価格ベース）

• 都市型商業施設 43.4%
• オフィス 19.2%
• 複合型 17.8%
• 郊外型商業施設 15.9%
• その他 3.7%

となっており、「都市型商業施設」が４割強を占めています。

＜エリア別＞（同）

• 東京圏 55.6%
• 大阪圏 26.9%
• 名古屋圏 5.5%
• その他 12.0%

となっており、「東京圏」が６割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年７月29日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：90,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：166倍
• 年間分配金（法人予想）：4,670円（2024年８月 2,300円、2025年２月 2,370円）、利回り：5.19%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり2,261～2,313円で推移し、上下の幅は52円で比較的小さくなっています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年の８月と11月に２回同値で高値(112,500円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、

2024年３月に安値(86,800円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

5/2に高値(97,400円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、7/24に年初来安値(88,300円)をつけています。

ＴＯＰ２：タカラレーベン不動産投資法人(3492)

【特徴】

• 異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用することで、「着実な成長」及び「安定した運用」の実現を目指しているJ-REIT
• 住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件を機動的に取得する総合型リートで、
  MIRARTHホールディングスグループの開発力と資産運用会社独自のソーシング（投資対象となる案件の調達）力を活かした着実な外部成長を目指している。
• スポンサー各社（MIRATHホールディングス、共立メンテナンス、ヤマダホールディングス）の有する様々な運用ノウハウ及びオペレーション力を活用した、
  ポートフォリオの安定運用並びに収益性向上及び運営コスト適正化の実施による内部成長を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年３月４日現在）

物件数：70物件、取得価格：1,494億円、稼働率：98.8%（2024年６月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 33%
• 住宅 39%
• ホテル ５%
• 商業施設 24%

となっており、「住宅」が４割弱、「オフィス」が３割強を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京経済圏 56%
• 名古屋経済圏 13%
• 大阪経済圏 11%
• 福岡経済圏 ５%
• その他 16%

となっており、「東京経済圏」が６割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年７月29日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：99,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：140倍
• 年間分配金（法人予想）：5,400円（2024年８月 2,700円、2025年２月 2,700円）、利回り：5.43%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり2,617～3,120円で推移し上下の幅は503円で比較的大きくなっています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年８月に高値(116,100円)をつけた後は下落基調で推移し、翌年３月に安値(85,300円)をつけました。

しかしその後は安値を切り上げながら推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

5/7に高値(104,700円)をつけた後は下落基調で推移し、6/18に安値(97,300円)をつけました。

そしてその後は、98,000～100,000円程度のレンジ内で推移しています。

ＴＯＰ１：ザイマックス・リート投資法人(3488)

【特徴】

• ザイマックスグループの不動産マネジメントノウハウの蓄積が相対的に豊富なオフィス、商業施設及びホテルを主用途とする物件を重点投資対象（メインアセット）として組み入れて運用しているJ-REIT。
• 不動産利用の視点及び不動産有効活用の視点から、物件取得後の安定運用が見込める物件の選定を行っている。
• ザイマックスグループがこれまで築き上げてきた豊富な顧客基盤及び実績に基づいた情報力を活用したソーシングを通じて、資産規模の拡大を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年２月29日現在）

物件数：18物件、取得価格：434.6億円、稼働率：99.7%（2024年５月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 58.3%
• 商業施設 29.5%
• ホテル 10.1%
• その他（住宅） 2.1%

となっており、「オフィス」が６割弱を占めています。

＜地域別比率＞

• 都心８区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、豊島区、台東区、品川区） 36.8%
• 東京経済圏（都心８区を除く東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県） 32.3%
• 政令指定都市 23.4%
• その他 7.5%

となっており、「都心８区」が４割弱、「東京経済圏」が３割強を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年７月29日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：118,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：3,192倍
• 年間分配金（法人予想）：6,760円（2024年８月 3,190円、2025年２月 3,570円）、利回り：5.69%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり3,159～4,019円で推移し、上下860円の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年８月に高値(130,100円)をつけた後は下落基調で推移し、翌年３月に安値(106,400円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じ、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

5/14に年初来高値(123,900円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、7/9に安値(116,200円)をつけました。

そしてその後は、118,000～120,000円程度のレンジ内で推移しています。

まとめ

2024年８月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、どのJ-REITも利回りは５％以上と高分配で、ＴＯＰ１と２の差はほとんどありません。

分配金利回り重視の場合は「ザイマックス・リート」で、投資口価格のモメンタムは良好ですが、分配金の安定度は今一つでしょうか。

「タカラレーベン不動産」は利回りは5.5％近辺で、どの項目も中位で無難な感じです。

「日本都市ファンド」は、株価の勢いは感じられませんが、資産規模が大きく、分配金の安定度も高いですので安心感があります。

今回ご紹介していない2024年８月権利のJ-REITの中では、日本都市ファンドの次に利回りが高い

サンケイリアルエステート(2972)は利回り5.18％(2024/７/29時点)、Oneリート(3290) 5.02%と５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2024年８月の権利付き最終日は28日(水)（権利落ち日：８/29）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2024年７月権利確定のJ-REIT（全14銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2024年６月26日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：エスコンジャパンリート投資法人(2971)

【特徴】

• 人々の暮らしを開発する“ライフ・デベロッパー”である、中部電力グループの日本エスコン(8892)がスポンサーの、地域社会の生活を豊かにする暮らし密着型資産（商業施設、住宅、持続可能な社会の実現に資する資産）を中心としたポートフォリオを構築しているJ-REIT。
• 日本エスコンが総合デベロッパーとして培った不動産開発・運営の経験を活かし、 運用資産の着実な成長と投資主価値の最大化を目指している。
• 今後も継続的な人口集中が予想される五大都市圏（北海道圏、首都圏、中京圏、近畿圏及び九州圏）に位置するコミュニティに根差した暮らし密着型資産に重点投資を行うことで、収益の長期安定性を成長性を追求している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年４月30日現在）

物件数：38物件、取得価格：696億円、稼働率：99.9%

ポートフォリオの分散状況：

＜地域別比率＞

• 首都圏 11.1%
• 近畿圏 49.4%
• 中京圏 7.3%
• 九州圏 21.6%
• 北海道圏 1.9%
• その他 8.7%

となっており、「近畿圏」が最も多く５割を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年６月26日(水)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：123,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：9.97倍
• 年間分配金（法人予想）：6,467円（2024年７月 3,193円、2025年１月 3,274円）、利回り：5.24%

直近５営業期間の分配金は、表１のように、１口当たり3,227～5,283円で推移しています。

また、2023年１月期のみ突出して多くなっていますが、これは特別利益として、同資産運用会社から忠実義務違反行為により同投資法人に生じた損害の賠償として受け取った損害賠償金666百万円を計上したためです。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年３月に安値(102,800円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2024年５月に高値(129,400円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

5/2に年初来高値(129,400円)をつけた後は下落基調で推移し、6/14に安値(117,500円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じており、現時点(6/26)は全ての移動平均線の上で推移しています。

ＴＯＰ２：産業ファンド投資法人(3249)

【特徴】

• 日本で唯一の産業用不動産REIT（リート）として、2007年10月に東京証券取引所に上場し、「日本経済の力を生み出す源泉としての社会基盤に投資し、日本の産業活動を不動産面から支えていく」ことを理念として掲げ、中長期にわたり安定的な利用が見込まれる不動産に投資している。
• 物流施設、工場・研究開発施設等、インフラ施設（鉄道関連、空港・港湾関連、自動車交通関連、データセンター・通信関連施設等）（以下、総称して「産業用不動産」）に投資し、収益の安定的な確保と運用資産の着実な成長を図ることにより、投資主価値の継続的な拡大を目指している。
• 中長期にわたり、安定した収益を確保できるポートフォリオを構築するため、物件を選定するに際して、主として「継続性」と「汎用性」に着目して評価を行っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年４月30日現在）

物件数：108物件、取得価格：4,987億円、稼働率：99.9%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットカテゴリー別＞

• 物流施設 50.0%
• 工場・研究開発施設等 34.0%
• インフラ施設 16.0%

となっており、「物流施設」が５割を占めています。

＜賃貸借期間別（契約期間別）＞

• 10年以上 88.2%
• ２年以上10年未満 11.3%
• ２年未満 0.5%

となっており、「10年以上」が９割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年６月26日(水)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：126,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：2,583倍
• 年間分配金（法人予想）：6,780円（2024年７月 3,390円、2025年１月 3,390円）、利回り：5.35%

直近５営業期間の分配金は、表２のように、１口当たり3,060～3,434円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年７月に高値(188,900円)をつけた後は高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、

2024年２月に安値(120,000円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しており、6/17と18に安値(121,900円)をつけました。

しかしその後は切り返しており、現時点(6/26)では、25日移動平均線（赤線）の上に浮上しています。

ＴＯＰ１：東海道リート投資法人(2989)

【特徴】

• 静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REIT。
• 東海道地域等の中でも特に静岡を核とする産業地域に存する物流施設や、企業がその活動基盤としテナントとなって活用する産業系施設、産業・物流適地の底地（他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地）を含めた産業インフラアセットと、
  東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っている。
• ヨシコン株式会社を軸とした静岡を核とする産業地域を支える産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系企業のスポンサーサポートを活用することで、投資主価値の向上を目指している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年２月２日現在）

物件数：22物件、取得価格：530億円、稼働率：99.5%（2024年５月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜投資エリア＞

• 静岡県 39.1%
• 愛知県 41.6%
• 三重県 16.1%
• 岐阜県 3.2%

となっており、「愛知県」が４割強、「静岡県」が４割を占めています。

＜投資対象＞

• 物流アセット 32.8%
• 産業・ビジネスアセット 7.4%
• 底地アセット（産業インフラ型）4.3%
• 住居系アセット 27.1%
• 底地アセット（生活圏配送・販売型） 22.5%
• その他アセット（生活圏配送・販売型） 5.8%

となっており、「物流アセット」が３割強、「住宅系アセット」が３割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年６月26日(水)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：123,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：6,635円（2024年７月 3,255円、2025年１月 3,380円）、利回り：5.37%

直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり2,446～3,351円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年３月に安値(111,000円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は上昇に転じて、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2024年４月に上場来高値(133,300円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

4/1に上場来高値(133,300円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しており、6/14に安値(120,200円)をつけました。

ただその後は、一旦は切り返して25日移動平均線（赤線）の上で推移しています。

まとめ

2024年７月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、どのJ-REITも利回りは５％以上と高分配で、差はほとんどありません。

ＴＯＰ１の「東海道リート」とＴＯＰ２の「産業ファンド」は、分配金利回り僅差で、連続増配を継続している点は魅力的です。

ただ、「産業ファンド」は投資口価格が長期間、下落基調というところが懸念点です。

「エスコンジャパンリート」は、分配金利回りは他の２つよりも低いですが、それほど差はなく、直近では投資口価格が上昇基調ですので、その点は安心材料です。

今回ご紹介していない2024年７月権利のJ-REITの中では、エスコンジャパンリートの次に利回りが高い

スターアジア不動産(3468)は利回り5.12％(2024/６/26時点)、いちごホテルリート(3463) 5.08%も利回りが５%超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2024年７月の権利付き最終日は29日(月)です（権利落ち日：７/30）。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2024年５月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2024年４月25日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

【PR】手数料無料でワン株買付！マネックス証券

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：アクティビア・プロパティーズ(3279)

【特徴】

• 東急不動産がスポンサーの、都市型商業施設と東京のオフィスビルに重点投資をしているJ-REIT。
• 中長期的な安定成長を実現するため、同資産運用会社の独自のノウハウとネットワークを用いることに加えて、包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンを最大限活用することで、競争力の高い資産を取得し資産規模の拡大（外部成長）を図るとともに、
  運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により、資産の収益性の向上（内部成長）を目指している。
• 利害関係者との取引における利益相反対策、投資主と東急不動産との利益の共同化手法や１口当たり分配金に連動する運用報酬を含む運用報酬体系を講じて、
  投資主価値の最大化に向けたガバナンス体制の整備・充実を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2023年11月30日現在）

物件数：46件、取得価格：5,461億円、月次稼働率（2024年２月29日現在）99.4%

ポートフォリオの分散状況：（2023年11月30日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• 都市型商業施設 29.2%
• 東京オフィス（オフィス集積があるエリアの駅至近に位置する物件） 51.9%
• アクティビア・アカウント（個別物件の特性及び競争力等を見極めた厳選投資による物件） 19.0%

＜地域別比率＞

• 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 68.9%
• その他東京23区 1.8%
• 三大都市圏（首都圏、近畿圏、中京圏） 27.4%
• その他国内主要都市 1.9%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年４月25日(木)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：391,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：27.3倍
• 年間分配金（法人予想）：18,600円（2024年５月 9,300円、2024年11月 9,300円）、利回り：4.75%

直近５営業期間の分配金は、表１のように、１口当たり9,300～9,875円で推移しており、上下の500円程度の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年９月に高値(449,000円)をつけた後は下落トレンドで推移し、2023年３月に安値(361,500円)をつけました。

そしてその後は一旦反発した後、364,000～420,000円のレンジ内で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

3/13に年初来安値(364,000円)をつけた後は一気に上昇し、3/28に年初来高値(417,500円)をつけました。

そしてその後は、390,000円前後のヨコヨコの値動きとなっています。

ＴＯＰ２：平和不動産リート(8966)

【特徴】

• 東京都区部を中心に中規模オフィスとシングル・コンパクトタイプのレジデンスへの投資・運用を行っているJ-REIT
• 基本理念である「運用資産の着実な成長」と「中長期的な安定収益の確保」を着実に遂行し、投資主価値の最大化に向けて取り組んでいる。
• 厳格な投資基準に基づき、多数の物件へ投資することで、ポートフォリオの分散を図り、収益変動リスクを極小化している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年４月12日現在）

物件数：127件、取得価格：2,309億円、稼働率（2024年３月31日現在）98.1%

ポートフォリオの分散状況：（2023年11月30日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 51.2%
• レジデンス 48.8%
• その他 ０%

＜地域別比率＞

• 都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 34.7%
• 東京23区 26.9%
• 首都圏 11.8％
• その他地域 26.7%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年４月25日(木)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：140,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：184倍
• 年間分配金（法人予想）：6,700円（2024年５月 3,340円、2024年11月 3,360円）、利回り：4.76%

直近５営業期間の分配金は、表２のように、１口当たり2,890～3,300円で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年５月に高値(164,200円)をつけるまでは上昇基調で推移しましたが、

その後は下落基調で推移し、同年12月に安値(129,400円)をつけました。

そしてその後は、130,000円程度で底値固めをしながら、140,000円まで回復しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

3/13に年初来安値(129,700円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、4/10に年初来高値(144,800円)をつけました。

しかしその後は、しばらく調整しています。

ＴＯＰ１：ユナイテッド・アーバン(8960)

【特徴】

• 総合商社 丸紅がスポンサーで、主として商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他の用途の不動産に対して投資する総合型J-REIT
• 投資対象不動産の取得に当たり、中長期にわたり安定収益の確保を図ることが目標。
  そのため、投資対象不動産の用途及び投資地域の双方において、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオの構築を目指し、各種リスクの軽減を図った資産運用を行っている。
• 地域分散投資を行うことにより、特定地域の自然災害等のリスクの低減を図り、安定した収益の確保を目指しており、
  首都圏並びに政令指定都市をはじめとする全国の主要都市及びそれぞれの周辺部の不動産に対して投資を行っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年３月29日現在）

物件数：140件、取得価格：6,982億円、稼働率（2024年２月末日現在）98.9%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ比率＞

• 商業施設 28.7%
• オフィスビル 30.6%
• ホテル 23.4%
• 住居 7.5%
• その他 9.8%

＜地域別比率＞

• 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 21.4%
• 東京23区 6.8%
• 首都圏地域 33.7%
• 地方 38.1%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2024年４月25日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：151,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：47.1倍
• 年間分配金（法人予想）：7,300円（2024年５月 3,500円、2024年11月 3,800円）、利回り：4.82%

直近の発表で、不動産売却益により、2024年11月期の１口当たり分配金を前回予想から300円増額しています。

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、3,100～3,371円で推移しており、上下271円の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年６月に安値(134,200円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、2023年９月に高値(161,600円)をつけました。

その後は調整しており、直近では140,000～155,000円のレンジ内で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

2/19に年初来安値(138,900円)をつけた後は上昇基調で推移し、3/27に年初来高値(155,900円)をつけました。

そしてその後は、150,000～153,000円のレンジ内で推移しています。

まとめ

2024年５月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、利回りの差が0.1ポイント以内の僅差となりました。

J-REIT全体では、2024年３月の日銀政策決定会合でのマイナス金利解除、大規模な金融緩和策の枠組みを維持の決定を受けて、不動産株の上昇とともに急上昇したのですが、

その後は上昇の勢いがなくなった感があります。

個別では、

「ユナイテッド・アーバン」は全国主要都市に資産を分散し、地震等のリスクの分散を図っている点と流動性が高いところが良いですね。

「平和不動産リート」は、連続増配を継続しているところが魅力的です。

「アクティビア・プロパティーズ」は、都市型商業施設と東京のオフィスビルに特化して運用し、ノウハウを蓄積しながら、競争力の高い資産を取得して資産規模を拡大している点に将来性があります。

今回ご紹介していない５月権利のJ-REITの中では、アクティビア・プロパティーズの次に利回りが高い

SoSiLA物流リート(2979) 利回り4.47%(４/25時点)、阪急阪神リート(8977)は4.33％、となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2024年５月の権利付き最終日は29日(水)（権利落ち日：５/30）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。