2026年４月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2026年３月27日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：投資法人みらい(3476)

【特徴】

• 日本を代表する総合商社 三井物産グループと、独立系アセットマネジメント会社として豊富な投資実績を有するイデラ キャピタルをスポンサーとする総合型J-REIT
• 三井物産グループの「総合力・事業知見」と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を連携・融合させ、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主の利益最大化を目指す。
• 多様な特性を有するアセットクラスへの投資を通じて物件及びテナントの分散を図り、安定したキャッシュフローの実現を目指している。
• メガバンクグループを中心としたレンダーフォーメーション（調達先金融機関の構成）の構築と、適切なLTV（総資産に対する有利子負債の割合）コントロールによる健全かつ安定的な財務運営

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年10月31日現在）

物件数：44物件、取得価格：1,801億円、平均稼働率（2026年２月末日現在）99.0%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 57.3%
• 商業施設 16.8%
• ホテル 18.1%
• 居住施設 1.2%
• その他 6.5%

＜地域別比率＞三大都市圏 82.4%

• 東京圏 54.5%
• 大阪圏 11.5%
• 名古屋 16.4%
• その他 17.6%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年３月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：49,200円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：193倍
• 年間分配金（法人予想）：2,575円（2026年４月 1,300円、2026年10月 1,275円）、利回り：5.23%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり1,150～1,357円で上下の差が207円で推移しています。

【投資主優待】

毎期末日時点で１口以上保有の投資主は、以下のホテルで割引料金で宿泊できる優待が進呈されます。

1. The Court株式会社が運営する「EN HOTEL」「コートホテル」等
   公式予約サイトのベストレートから15%割引で宿泊することができます。
   （URL：https://www.courthotels.co.jp/）
2. 株式会社ミナシアが運営するKOKO HOTELS 等（旧「ホテルウィングインターナショナル」）
   法人専用サイトの宿泊優待料金（公式サイトの一般プランから12%割引）で宿泊することができます。
   （URL：https://www.hotelwing.co.jp/）
3. 株式会社ホスピタリティオペレーションズが運営するスマイルホテル等
   公式サイトの10%割引で宿泊することができます。
   （URL：https://smile-hotels.com/）

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(38,650円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2026年１月に高値(51,900円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年１月中旬に昨年来高値(51,900円)をつけるまでは上昇基調で推移していましたが、

その後は調整しており、３月下旬に安値(48,350円)をつけています。

ＴＯＰ２：トーセイ・リート投資法人(3451)

【特徴】

• 中小規模のオフィス、商業施設、住宅及び物流施設をボリュームゾーンの不動産と位置づけ、主に東京経済圏に所在するこれらの不動産を投資対象として、相対的に高い利回りが期待できる物件への投資する総合型REIT
• 資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が私募ファンド運用において培った豊富な経験や、
  スポンサーであるトーセイ株式会社の強み（目利き力、リーシング（テナント誘致、客付け）力、再生力）を最大限に活用し、投資対象不動産のポテンシャルを見極め、バリューアップ余地が大きいと判断できる不動産に投資
• 分配金水準の維持・向上を重視した運用方針を基本に据え、厳選した物件取得により資産規模拡大を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月29日現在）

物件数：63物件、取得価格：837億円、平均稼働率（2026年２月28日現在）97.0%

ポートフォリオの分散状況：（2025年10月31日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 40.5%
• 商業施設 6.8%
• 住宅 52.7%

＜地域別比率＞

• 東京経済圏(東京23区除く) 76.6%
• 東京23区(都心５区除く) 17.8%
• 都心５区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区） 4.6%
• 主要地方都市 0.9%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年３月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：142,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：7,600円（2026年４月 3,800円、2026年10月 3,800円）、利回り：5.33%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり3,682～3,875円で上下の差が193円で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(120,500円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年10月に上場来高値(151,700円)をつけました。

しかしその後はほぼヨコヨコで推移しており、2026年２月に2025年10月の高値と同値をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年２月初旬に上場来高値(151,700円)をつけるまでは上昇基調で推移していましたが、

その後は高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しており、３月下旬に安値(139,700円)をつけています。

ＴＯＰ１：積水ハウス・リート投資法人(3309)

【特徴】

• スポンサーである積水ハウスと理念を共有し、「資産運用を通じて人・社会・未来を豊かにする」×「投資主価値の最大化・質の高い社会資本の提供・人生100年時代をリードするREIT」をビジョンとし、住居・オフィスビルを中核資産とする総合型REIT
• 入居者の「持続可能な生活拠点」又はテナント企業の「持続可能な事業活動拠点」に適した立地に所在する不動産並びに快適性や安全性など住居としての高い基本性能やテナント企業が求める機能性等を有する不動産に対するニーズが高まりつつあるとの基本認識の下、
  「戦略的立地」に所在する「高品質」な居住用不動産及び商業用不動産等を「プライム・プロパティ」と呼称し、重点的な投資対象としている。
• ポートフォリオ構築方針は住居の比率を70％以上、オフィスビル等の比率を30%以下、住居の内30％を上限に米国を投資対象とし、
  コアアセットである国内の住居に加え、成長期待の高い米国の住居を組み込むことで、積水ハウスグループの不動産開発力および運営力等を最大限に活用し、国内の「安定成長」と米国の「積極的成長」による投資主価値の最大化を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年２月28日現在）

物件数：138物件、取得価格：5,662億円、稼働率：96.2%

ポートフォリオの分散状況：（2026年３月26日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• 住居（国内） 60.9%
• オフィスビル 15.1%
• 住居（米国） 24.0%

＜エリア比率＞

• 東京圏 58.5%
• 大阪圏 10.5%
• 名古屋圏 3.4%
• 国内その他 3.6%
• 米国 24.0%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年３月27日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：91,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：19.1倍
• 年間分配金（法人予想）：5,292円（2026年４月 3,384円、2026年10月 1,908円）、利回り：5.80%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり1,817～2,365円で上下の差が548円で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(71,600円)をつけた後は、しばらくヨコヨコで推移していましたが、

翌年12月に2026年４月期の大幅増配を発表した後に急騰して大きな陽線をつけ、その後は上昇基調で推移しており、

2026年２月に高値(95,500円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年末に安値(88,500円)をつけた後は、緩やかに上昇基調で推移し、今年２月下旬に昨年来高値(95,500円)をつけました。

しかしその後は、下落基調で推移しています。

まとめ

2026年４月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回の上位３銘柄の利回りは、全て５％超となりました。

特に「積水ハウス・リート」は、昨年12月に2026年４月期の運用状況予想の上方修正に伴い、前回予想の２倍近い増配を発表したため、利回りも急上昇し、投資口価格も急上昇しています。

「トーセイ・リート」は、安定の高分配で、買いの安心感があります。

「投資法人みらい」は、１口当たりの投資金額が低いですので買いやすく、

ホテル宿泊割引の投資主優待がありますので魅力的ですね。

今回ご紹介していない４月権利のJ-REITの中では、投資法人みらいの次に利回りが高いJ-REITは、僅差ではありますが、

星野リゾート・リート(3287) 利回り5.22％(３/27時点)、KDX不動産(8972) 5.13%(同)といずれも５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2026年４月の権利付き最終日は27日(月)（権利落ち日：４/28）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITのグローバル・ワン不動産投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 東海道リート、MIRARTH不動産、日本リート、Oneリート：2.5%
• ジャパン・ホテル・リート： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券）はじめ、引受人（今回はモルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券、野村證券、ＳＭＢＣ日興証券、大和証券、岡三証券、ＳＢＩ証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、４／１(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（オフィスビル２物件、取得価格：267億円）を取得することで、ポートフォリオの質の向上及び収益安定化のための資産規模拡大を行うとともに、引き続き特定資産を機動的に取得していくために、財務基盤の更なる強化を図ることを目的としている。
• このため、不動産売買市場の状況、J-REIT 市場の動向、現在のＬＴＶ（総資産有利子負債比率）水準及び１口当たり分配金水準等を勘案のうえ、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、オフィスビル２物件（取得予定価格 267億円）を2026年３～４月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、16物件、取得価格は2,350億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約12.0%（第三者割当を含めると、最大約12.6%）で、

直近のオフィスビルに投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

MIRARTH不動産 11.2%、日本リート 3.5%、Oneリート 21.6%でしたので、それらと比較すると中規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は5,746口、25日平均は3,581口（３/26時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去の公募増資結果】

ご参考までに、この投資法人は2022年12月にも公募増資を実施しており、その時の結果は表２となっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

POで購入し、受渡日の寄付と大引や１週間後の寄付で売却した場合の騰落率は+0.0～+0.7%の結果でした。

その時の地合いに良し悪しも影響してくると思いますので、ご参考まで。

【参考記事】

• 前回（2022年12月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】グローバル・ワン不動産投資法人(8958)
• 前回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】ジャパン・インフラファンド(9287)、ＳＯＳｉＬＡ物流リート(2979)、グローバル・ワン不動産(8958)

どんな投資法人？

2003年9月にオフィスビルの運用に特化した投資法人として、J-REITで８番目に東証に上場。

長期の運用実績を有し、運用資産のクオリティと成長スピードをバランスよく両立させるべく、中長期保有を前提として資産を取得してきたJ-REITです。

中長期的な観点から、資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指し、堅実な財務運営を組み合わせて、「投資主価値の最大化」を目的とした運用を行っています。

特徴としては、

• 近（駅近：高い利便性）新（築浅：ハイスペック）大（大型：ハイグレード）を重視し、マーケットにおける優位性を持った競争力の高い優良不動産へ重点投資
• 運用資産のクオリティと成長スピードをバランス良く両立させる厳選投資スタンス
• 高稼働率の維持及び賃料収入の維持・向上を目指し、同時に管理品質の維持とコスト削減のバランスに配慮

があります。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年12月５日現在）

物件数：15物件、取得価格：2,221億円、稼働率：98.3%（2026年２月28日現在）

ポートフォリオの分散状況：（2025年９月30日現在）

＜地域別比率＞

• 東京都心５区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区） 29.7%
• その他東京都内23区 19.3%
• 東京周辺都市部 19.7%
• その他３大都市圏 22.0%
• ３大都市圏以外の政令指定都市 9.3%

＜最寄り駅徒歩分数別比率＞

• ５分以内 85.7%
• ５分超 14.3%

となっており、地域別では、「東京都心５区」が３割で最も多く、

最寄駅から徒歩５分以内の物件が９割弱となっています。

直近の運用概況

【2025年９月期の運用状況と2026年３月期以降の見通し】

（2025年11月19日発表）

表３のとおり、前期（2025年９月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は２割強増で着地しました。

今期の2026年３月期（2025年10月～2026年３月）は、前期比 減収減益で、営業収益は１割弱減、利益面は１～２割減を見込んでいます。

増資後の次期（2026年９月期）は、今回のPO発表時に上方修正しており、前期比 増収減益で、営業収益は１割弱増、利益面は微減～１割減を見込んでいます。

【2025年９月期の運用概況】

＜投資環境＞

東京のオフィスの賃貸マーケットは、2020年に底打ちして以降、テナント需要は現在も力強く増加しています。

好立地・高グレードビルへの移転や拡張移転・館内増床等の面積拡張需要により空室は減少し、賃料の上昇基調が継続しています。

また、東京周辺部や地方都市においても、堅調な需要を背景に、賃料上昇の傾向が見られます。

オフィスビルの売買マーケットは、国内金利が上昇する状況下においても、国内外の投資家の取得意欲は引き続き旺盛であり、

Ａクラスビルの物件情報は引き続き限定的であることから、物件価格は総じて高止まりの状況が継続しています。

＜運用の実績＞

2025年４月11日にアルカセントラルの一部（信託受益権の準共有持分30％、譲渡価格5,550百万円）、2025年４月25日に横浜プラザビルの一部（信託受益権の準共有持分25％、譲渡価格6,067百万円）をそれぞれ譲渡し、

2025年４月25日に明治安田生命大阪梅田ビルの一部（信託受益権（準共有持分70％）の25％相当、取得価格6,032百万円）を取得しました。

＜資金調達の概要＞

同投資法人は、資金の調達を目的として、投資口の発行のほか、借入れ及び投資法人債の発行を行うことがあります。

有利子負債は、資産の長期運用及び将来の金利上昇リスク軽減の観点から、長期固定金利での調達を基本としています。

当期においては、2025年９月30日に返済期限が到来した既存の借入金6,000百万円の返済資金に充当するため、同日付で6,000百万円の借入れを行いました。

また、物件売却により得た資金で、2023年３月31日に借入れを行った2,600百万円と2023年４月28日に借入れを行った200百万円について、2025年４月30日に期日前弁済を行いました。

なお、投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を総合的に勘案し、資本効率の向上と投資主還元を目的として、

2025年３月３日から2025年９月12日までを取得期間として、証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより自己投資口の取得を行うことを決議し、自己投資口の取得を実施しました（取得した投資口の総数：30,800口、取得価額の総額：3,869百万円）。

また、９月30日付で同投資法人が保有する全ての自己投資口（26,278口）をそれぞれ消却しました。

2025年９月30日現在の出資総額（純額）は941億円、発行済投資口の総口数は972,337口、借入金残高は722億円、投資法人債発行残高は157億円です。

なお、当期末（2025年９月末）現在で、LTV(Loan to Value（総資産に占める有利子負債の割合）)は44.4%(簿価ベース：前期末比変わらず)となっています。

【今期（2026年３月期）の見通し】

＜基本方針＞

中長期的な観点から、同投資法人の保有する資産（以下、「運用資産」）の着実
な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行うことにしています。

同投資法人及び資産運用会社のグローバル・アライアンス・リアルティ株式会社では、不動産投資・運用面のみならず財務運営面においても「投資主価値の最大化」を最終目的とし、資産運用を行っています。

＜ポートフォリオ戦略＞

中長期的な観点から、同投資法人の保有する資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指し、堅実な財務運営を組み合わせて、「投資主価値の最大化」を目的とした運用を行う予定です。

具体的には以下に示す点を重視したポートフォリオ戦略を追求しています。

1. 競争力の高い優良不動産への重点投資
   中長期的な競争力を持つ不動産への投資が重要であると認識。
   そのため、「近」（利便性の高い）「新」（築年数が浅い）「大」（大型）の各要素を考慮するが、これらに固執せず、エリア・立地・建物の特性を勘案し、物件固有の競争力を重視した投資を行う。
2. 運用資産のクオリティと成長スピードをバランス良く両立させた継続的な資産規模の拡大
   運用資産のクオリティと成長スピードをバランスよく両立させながら、原則として中長期保有を前提に、持続的な成長と収益安定化のために継続的に不動産を取得し、資産規模の拡大を図る。
   ただし、不動産の取得後において、不動産市況、当該不動産やポートフォリオの状況等を踏まえた総合的な検討を行い、「投資主価値の最大化」に資すると判断した場合は、当該不動産を売却することもある。
3. 高稼働率の維持と賃料収入の維持・向上を目指すとともに、管理品質の水準と管理コストのバランスを最適化
   テナントとの信頼関係の維持・強化に努め、テナント満足度向上のためのサービス強化を推進していくことにより、高水準の稼働率維持及び賃料収入の維持・向上を目指す。
   また、テナントニーズに的確に応えながら、管理品質の水準と管理コストのバランスを最適化する。

【2026年９月期の運用状況及び分配金予想の修正と2027年３月期の予想】

2026年３～４月に予定している資産取得（オフィスビル２物件、取得価格 267億円）に伴い、

2026年９月期の運用状況と分配金予想の修正および2027年３月期の運用状況と分配金予想をしています。

2026年９月期の運用状況の予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は１割前後の増額修正しています。

なお、分配金予想に関しては変更ありませんでした。

2027年３月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年９月30日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AAー」（安定的）
  （※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）

投資口価格の動向

【2026／３／26(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：127,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：30.0倍
• 年間分配金（会社予想）：6,400円（2026年９月 3,200円、2027年３月 3,200円）、利回り：5.02%

分配金利回り（予想）は5.02%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.28%(３/25時点)）と比較すると２倍超の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.52％（2026年２月末時点：一般社団法人  不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

直近５期の分配金は、表５のように、１口当たり2,528～4,271円で推移しており、上下の差(1,743円)が大きくなっています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年８月に安値(93,300円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年９月に高値(150,000円)をつけました。

しかしその後はやや下落基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

135,000～143,000円程度のほぼヨコヨコで推移し、２月下旬に高値(143,200円)をつけました。

しかしその後は下落基調で推移しています。

そして今回のPO発表の翌営業日(3/26)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い前日比 7,200円安(-5.35%)と大きな陰線をつけて急落しました。

今後の投資口価格は、節目の120,000円程度を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 長期の運用実績を有し、運用資産のクオリティと成長スピードをバランスよく両立させるべく、中長期保有を前提として資産を取得してきたJ-REIT。
• 近（駅近：高い利便性）新（築浅：ハイスペック）大（大型：ハイグレード）を重視し、マーケットにおける優位性を持った競争力の高い優良不動産へ重点投資しており、収益が見込める。
• 高稼働率の維持及び賃料収入の維持・向上を目指し、同時に管理品質の維持とコスト削減のバランスに配慮している。
• 前期（2025年９月期）の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は２割強増。
• 今期（2026年３月期）は、前期比 減収減益で、営業収益は１割弱減、利益面は１～２割減を予想。
• 増資後の次期（2026年９月期）は、POによる資金調達により、新規物件（オフィスビル２物件）を取得し、今回のPO発表時に上方修正しており、
  前期比 増収減益で、営業収益は１割弱増、利益面は微減～１割減を見込む。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想)は 5.02％で、東証プライム上場会社の単純平均2.28%(３/25時点)と比較して２倍超の高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比較しても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,528～4,271円で推移しており、上下の差(1,743円)が大きい。
• 今回の増資後の2026年９月期の分配金は、前回予想から変わらずで、前期（2026年３月期）比では385円減。
  翌2027年３月期は前期比で変わらずの予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は5,746口、25日平均は3,581口（３/26時点）で流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2024年８月に安値(93,300円)をつけるまでは下落基調で推移していたが、
  その後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年９月に高値(150,000円)をつけた。
  しかしその後はやや下落基調で推移している。
• 直近の投資口価格は、135,000～143,000円程度のほぼヨコヨコで推移し、２月下旬に高値(143,200円)をつけた。
  しかしその後は下落基調で推移している。
  そして今回のPO発表の翌営業日(3/26)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い前日比7,200円安(-5.35%)と大きな陰線をつけて急落した。
• 今後の投資口価格は、節目の120,000円程度を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITのジャパンリアルエステイト投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 東海道リート、MIRARTH不動産、日本リート、Oneリート：2.5%
• ジャパン・ホテル・リート： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回はＳＭＢＣ⽇興証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券、みずほ証券）はじめ、引受人（今回は⼤和証券、野村證券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、３／25(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 同投資法人は、2025年10⽉17⽇付で1物件（The Link Sapporo：取得価格213億円）、2026年１⽉21⽇付で1物件（神⽥橋パークビルヂング（追加取得）：取得価格21億円）及び同年３⽉13⽇付で１物件（新宿イーストサイドスクエア（追加取得）：取得価格203億円））を取得している。
  今回の新投資⼝発⾏により調達する資⾦はPO発表と同⽇付で取得を公表したコモレ四⾕（取得予定価格155億円）の追加取得資⾦及び新宿イーストサイドスクエアの追加取得に際し借り⼊れた短期借⼊⾦（元本150 億円）の返済の⼀部に充当する。
• また、新投資⼝発⾏に伴うLTV（総資産有利⼦負債⽐率）⽔準引き下げによる借⼊余⼒拡⼤を通じて、１物件（サッポロアーチビル：取得予定価格81億円）の取得を予定している。
• これらの⼀連の取り組みがポートフォリオの中⻑期的な競争⼒向上及び外部成⻑余地の拡⼤に資すると判断し、不動産売買市場の状況、現在のLTV⽔準、J-REIT市場の動向及び分配⾦⽔準等を勘案の上、新投資⼝の発⾏を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、オフィスビル３物件（取得予定価格 440億円）を2026年３～４月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、78物件、取得金額は11,999億円（譲渡２物件含む）に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約2.26%（第三者割当を含めると、最大約2.37%）で、

直近のオフィスビルに投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

MIRARTH不動産 11.2%、日本リート 3.5%、Oneリート 21.6%でしたので、それらと比較すると小規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は17,147口、25日平均は18,903口（３/19時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去の公募増資結果】

ご参考までに、この投資法人は2023年４月にも公募増資を実施しており、その時の結果は表２の結果になっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

POで購入し、受渡日の寄付と大引や１週間後の寄付で売却した場合の騰落率は-1.3～-0.8%の結果でした。

その時の地合いに良し悪しも影響してくると思いますので、ご参考まで。

【参考記事】

• 前回（2023年４月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】ジャパンリアルエステイト投資法人(8952)
• 前回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】ＣＲＥロジスティクスファンド(3487)、ジャパンリアルエステート(8952)、Ｍａｃｂｅｅ Ｐｌａｎｅｔ(7095)

どんな投資法人？

日本で最初に上場したJ-REITとして、日本有数の不動産会社である三菱地所のバックアップをうけている、オフィスビル特化型の大型投資法人です。

日本全国の主要都市に所在するオフィスビルに投資し、中長期的な安定運用を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【外部成長方針】

• 取得の指針
  • 用途に関するポートフォリオ構成
    主としてオフィスビルに係る投資対象不動産等に集中して投資を行うことを原則としています。
  • ポートフォリオの地域分散
    地震リスクや賃貸マーケットの変化によるキャッシュフローの安定性が損なわれるリスク等を軽減させることを目的として、ポートフォリオの所在地域別保有割合の目安につき、以下の地域分散を考慮した運用を行っています。
    • 首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）に所在する物件 70％以上
    • その他の地方都市（札幌・仙台・名古屋・大阪・神戸・広島・福岡等）に所在する物件 30％以下
  • 投資対象物件選定の基準
    • 規模
      原則として延床面積 3,000㎡以上
    • 耐震性
      新耐震基準（1981年施行の建築基準法による耐震基準）又はそれと同等の耐震性能を備えた建物
    • その他
      立地条件、躯体条件、設備条件（天井高、床配線、1フロア当たりの面積、電気容量等）及び権利関係の内容に加え、ビルのESG（Environment、Social、Governance）対応を評価基準に組み込み、総合的に評価

• 売却の指針
  中長期での運用を基本原則としており、短期間での売却を特に意図した運用は行っていません。
  個々の不動産等関連資産の売却は、以下を考慮のうえ、総合的に判断しています。
  • 将来における収益予想
  • 資産価値の増減及びその予測
  • 不動産等関連資産の所在地域の将来性・安定性
  • 不動産等関連資産の劣化または陳腐化リスク及びそれらに対するコスト予測
  • ポートフォリオの構成

【ポートフォリオ分散状況】

物件数 78物件、取得価格 １兆1,888億円（2026年３月13日現在）、入居率 97.8%（2026年１月31日現在）

＜地域別投資比率（取得価格ベース）＞（2025年９月30日現在）

• 東京23区 78.6%
• 首都圏（東京23区を除く東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県） 5.8%
• 大阪市・京都市 6.6%
• 名古屋市 2.5%
• その他 6.5%

となっており、東京23区が８割弱を占めています。

＜テナント業種分散（賃貸面積ベース）＞（グランフロント大阪は除く）

1. 情報サービス 12.8%
2. サービス 11.8%
3. 不動産 10.7%
4. 金融 6.6%
5. 小売・飲食 6.5%
6. 電気機器 5.7%
7. メディア・広告 4.6%
8. 専門サービス（コンサルティング等） 5.5%
9. 機械 4.5%
10. 医薬品 3.5%
11. 保険 3.4%
12. 建設 3.1%
13. 医療 2.2%
14. 通信 1.8%
15. 公務・各種団体 1.6%
16. 電気・熱供給業 1.6%
17. 窯業 1.4%
18. その他 12.8%

となっており、「情報サービス」最も多く１割強ですが、それ以外も満遍なく分散しています。

直近の運用概況

【2025年９月期の運用状況と2026年３月期以降の見通し】

（2025年11月17日発表）

表３のとおり、前期（2025年９月期）は、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は１割弱減でした。

今期（2026年３月期）は、前期比 減収減益で、営業収益、利益面ともに微減を予想しています。

増資後の次期（2026年９月期）は、今回のPO発表時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は１割前後の増益を見込んでいます。

【2025年９月期の運用状況】

＜概況＞

賃貸オフィス市場は、業容拡大による拡張、立地改善を目的とした移転等の賃借ニーズが引き続き旺盛であり、東京都心部の空室率は低下を続けています。

また、賃料水準については、上昇基調が加速しています。

同投資法人においては、このような賃貸マーケット基調の中、ポートフォリオ全体の入居率の維持・向上及び収益の持続的な成長を目指し、戦略的なリーシング（テナント誘致、客付け）活動による新規テナントの誘致、及び物件の付加価値向上による既存テナントの更なる満足度向上に努めています。

不動産売買市場は、日銀が金融政策の正常化を進めているものの、海外市場との金利差等を背景に、国内外投資家の物件取得意欲は依然として高く、

優良なオフィスビルを中心とした競合状態は激しく、期待利回りも低位で推移しているため、厳しい取得環境が継続しています。

同投資法人では、このような環境において、投資主対する分配の持続的成長を目指すという運用方針の下で積極的な運用を行い、当期の１口当たり分配金は前期を24円上回る2,511円となりました。

＜運用実績＞

当期の賃貸オフィス市場は上記環境にあり、同投資法人では既存大口テナントの減床等の影響を受けたものの、

立地改善や業容拡大による拡張移転等の前向きな新規需要、並びに既存テナントの館内増床ニーズを捉えることで、空室の埋め戻しを図ることができました。

その結果、同投資法人の当期末の入居率は前期末比0.2ポイントの低下に留まり、97.4％となりました。

物件の取得・売却は、2025年４月１日付で、赤坂パークビル（東京都港区）の信託受益権の準共有持分16.7％を134億円で譲渡しました。

なお、本物件は本譲渡を始めとし６回に分けて譲渡する予定であり、２回目の譲渡については、2025年10月１日付にて準共有持分16.7％を134億円で譲渡しています。

上記の結果、当期末（2025年９月30日）において、同投資法人が保有する運用資産はオフィスビル77物件、取得価格の総額１兆1,576億円、総賃貸可能面積872,677㎡（約263,984坪）、テナント総数1,632となりました。

なお、2025年10月17日付で、The Link Sapporo（北海道札幌市）の信託受益権（持分割合:100％）を213億円で新規取得しました。

＜資金の調達＞

総資産に占める有利子負債の比率を30～40％を目安に運用することを財務上の基本方針としており、

併せて、借入コストや既存借入先とのリレーションを勘案した上で、満期の分散・デュレーションの長期化・安定借入先の多様化等により、健全かつ保守的な財務体質の維持を目指すこととしています。

物件の取得による新規借入や既存借入金のリファイナンスにあたっては、前記観点のほか新投資口発行による資金調達での返済可能性等も念頭に置き、戦略的かつ機動的な借入を実施しています。

当期は、短期借入金の弁済及び第４回投資法人債の償還を手元資金にて行ったほか、既存借入金の返済資金に充当するための借入も実施しました。

このような取り組みの結果、2025年９月30日現在の有利子負債残高は前期末比135億円減の4,611億円となり、内、長期借入金は4,032億円（１年内返済予定の長期借入金367億円を含む。）、

短期借入金は350億円、投資法人債は229億円（１年内償還予定の投資法人債100億円を含む。）となりました。

総資産に占める有利子負債の比率(LTV)は42.8％（前期末比 0.7ポイント減 ）となっています。

【2026年３月期の見通し】

今後の日本経済は、賃金の上昇やインバウンド需要の増加等を背景に、国内需要の改善が見込まれ、引き続き景気回復が期待されます。

一方で、金利上昇及び物価上昇の継続が及ぼす影響については一層注視すると共に、米国の関税政策をめぐる国内外の政策動向や金融資本市場の変動等の影響に留意する必要があります。

賃貸オフィス市場は、東京都心部のオフィスビルにおいて2026年も一定の新規供給が予定されているものの、引き続き優良なオフィスビルを中心に旺盛な賃借ニーズが見込まれます。

働き方の在り方が変化しオフィスの選別が進む中で、戦略的な修繕・改修及びESG投資を推進することにより、収益の持続的成長の確保と資産価値の維持・向上を図っていく方針です。

不動産売買市場は、社会情勢の変化に伴う今後の市況動向を注視しながら、ポートフォリオの入替をより戦略的に進めていくため、引き続きスポンサーとの連携を主軸として、積極的な案件発掘を継続していく計画です。

＜物件の運営管理＞

上記のようなオフィスビル賃貸市況を踏まえ、継続して収益の維持・向上を図るべく、以下の方針で運営管理を行っています。

（既存テナントとの信頼関係の強化）

同投資法人は、複数の不動産管理会社に管理業務を委託しています。

不動産管理会社各社はそれぞれの物件において長年に亘る日々の管理実績を積み重ね、既にテナントとの信頼関係を築いていますが、

さらにテナントニーズの先取りやきめ細やかなサービス対応に努め、この関係を一層強固なものにすることにより、テナントの満足度を高め、入居率の維持向上や賃料の引き上げに努める方針です。

（空室の早期解消）

空室のある物件及び空室の発生が見込まれる物件は、当該物件の不動産管理会社及び仲介会社各社と協力・連携し、既存テナントの増床ニーズを掘り起こすほか、

当該物件の立地、特徴にあわせて、適切なテナント候補を絞り積極的に働きかけることで、空室の早期解消に努める方針です。

（収益の持続的成長）

大口テナントとの賃貸借契約に関しては、収益の安定化を図るべく、定期借家契約への移行や契約期間の適宜見直し等、柔軟な契約形態の採用を進めていく方針です。

（運営管理コストの削減）

運営管理コストについては、テナント満足度の維持・向上に努めながら、複数の不動産管理会社間に健全な競争原理を導入し、継続的に管理体制・コストの見直しを実施していく方針です。

＜物件の取得・売却＞

物件の取得は、以下の方針です。

• 物件情報の早期入手を図るべく、既存の情報ルートをさらに強固なものにし、また、新規ルートの開拓に努める。
• 物件取得にあたっては、経済的、物理的及び権利関係等の法的な調査・検討を入念に行い、物件を選別する。
  特に構造については、新耐震基準に適合もしくはそれと同等以上とし、また、設備についても、エンジニアリングレポートを踏まえ現状を適切に把握し、更新の必要性も検証することにより、中長期的に競争力を維持できると想定される物件を対象とする。
• 物件の所在地域別保有割合は、同投資法人の取得の指針に則り、首都圏に所在する物件を70％以上、その他の地方都市を30％以下として運用することを目安とする。

このような方針で、競争力が高いと判断される物件を引き続き取得する一方で、一層のポートフォリオの質の向上を図るべく、資産の入替についてもタイミングをみて検討を進めていく方針です。

＜財務上の指針＞

財務上の指針は以下のとおりです。

• 総資産に対する借入金（投資法人債を含む。）残高の割合を、原則として65％を超えない範囲で、より低い有利子負債比率を保つよう30％～40％を目安に保守的な運用を目指す。
• 借入金と投資法人債を合わせた合計額は１兆円を上限とする。
• 借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家（租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家）に限るものとする。
• 流動性を適正な水準に維持する目的で、コミットメントライン契約や当座貸越契約等、事前の借入枠設定または随時の借入れの予約契約を締結することがある。
• 金融取引にあたっては、低廉な資金調達コストを実現するよう、金利水準、借入期間などの借入諸条件に対する総合的な判断により最良執行を目指す。

【2026年９月期の運用状況及び分配金予想の修正と2027年３月期の運用状況及び分配金予想】

今回の資産取得に伴い、2026年９月期の運用状況及び分配金予想の修正と2027年３月期の運用状況と分配金予想をしています。

2026年９月期の運用状況予想は、表４となっています。

前回発表予想から、営業収益は１割弱、利益面は１割前後の増額をしています。

また、分配金は前回予想から変わらずで、2026年３月期比では25円増となっています。

2027年３月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年９月30日現在）

• 日本格付研究所（JRC）
  長期発行体格付「AA＋」（安定的）（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）
• 格付投資情報センター（R&I）
  発行体格付「AA」（安定的）（※AA：信用力は極めて高く、優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2026／３／19(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：127,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：9.00倍
• 年間分配金（法人予想）：5,147円（2026年９月 2,561円、2027年３月 2,586円）、利回り：4.04%

分配金利回り（予想）は4.04%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.30%(３/19時点)）と比較すると、高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.52％（2026年２月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較すると低い水準です。

直近５期の分配金は表５のようになっており、１口当たり2,443.2～2,536円（2025年１月１日付け１／５分割後換算）で推移しており、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年８月に安値(99,800円)をつけるまでは、下落基調で推移していましたが、

その後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移しており、翌年11月に高値(136,500円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年１月下旬に安値(122,500円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、その後は上昇基調で推移し、翌月下旬に高値(132,900円)をつけました。

しかしその後は調整しています。

PO発表翌営業日(2/23)以降の株価は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、軟調な展開が予想されますが、

直近の安値(122,500円)を割り込まずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 日本で最初に上場したJ-REITとして、日本有数の不動産会社である三菱地所のバックアップをうけている、オフィスビル特化型の大型投資法人で、
  日本全国の主要都市に所在するオフィスビルに投資し、中長期的な安定運用を目指している。
• 地震リスクや賃貸マーケットの変化によるキャッシュフローの安定性が損なわれるリスク等を軽減させることを目的として、首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）に所在する物件 70％以上、その他の地方都市（札幌・仙台・名古屋・大阪・神戸・広島・福岡等）に所在する物件 30％以下を目安として、地域分散を考慮した運用を行っている。
• 前期（2025年９月期）の運用実績は、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は１割弱減。
• 今期（2026年３月期）は、営業収益、利益面ともに微減を予想。
• 増資後の次期（2026年９月期）は、POによる資金調達により、新規物件（オフィスビル３物件）を取得し、今回のPO発表時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は１割前後の増益を予想。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想)は 4.04％で、東証プライム上場会社の単純平均2.30%(３/19時点)と比較して高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比較すると低い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,443.2～2,536円（2025年１月１日付け１／５分割後換算）で推移しており、連続増配を継続中。
• 今回の増資後の2026年９月期の分配金は、前回予想から変わらずで、前期(2026年３月期)比では25円増。翌2027年３月期は同25円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は17,147口、25日平均は18,903口（３/19時点）で流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2024年８月に安値(99,800円)をつけるまでは、下落基調で推移していたが、
  その後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移しており、翌年11月に高値(136,500円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、今年１月下旬に安値(122,500円)をつけるまでは下落基調で推移していたが、その後は上昇基調で推移し、翌月下旬に高値(132,900円)をつけた。
  しかしその後は調整している。
• PO発表翌営業日(3/23)以降の投資口価格は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、軟調な展開が予想されるが、
  直近の安値(122,500円)を割り込まずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2026年２月権利確定のJ-REIT（全15銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2026年１月30日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

【PR】手数料無料でワン株買付！マネックス証券

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：Ｏｎｅリート投資法人(3290)

【特徴】

• みずほ信託銀行がスポンサーの、東京を中心としたミドルサイズのオフィスビル（延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約10,000 坪））に重点投資するJ-REIT。
• 不動産の本質的価値である、「立地」と「ビルスペック（機能性・デザイン性等）」を追求し、
  投資に当たってはテナントニーズの高い立地に所在するビルスペックの高い物件に厳選して投資している。
• みずほ信託銀行の広範な顧客基盤、情報ネットワーク、信託銀行ならではの不動産情報へのアクセス力並びにMONEグループ（※１）の不動産投資・運用に対する多様な経験、高い専門性及び独自ネットワークを活用して、
  物件や売却確度等の観点から質の高い情報を早期に幅広く入手し、物件の取得につなげることにより、質の高いポートフォリオの形成を目指している。
  ※１：みずほリートマネジメント株式会社（同資産運用会社）、みずほリアルティOne株式会社及びみずほ不動産投資顧問株式会社を総称して、「MONEグループ」という。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年１月30日現在）

物件数：28物件、取得価格：1,225億円、稼働率：98.3%（2025年８月末現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 89.8%
• その他（ホテル） 10.2%

＜地域別比率＞

• 東京経済圏 59.8%
• 大阪圏 18%
• 名古屋圏 12.2%
• 福岡圏 8.7%
• その他 1.3%

となっており、「東京経済圏」が６割、「大阪圏」が２割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年１月30日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：90,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：162倍
• 年間分配金（法人予想）：4,425円（2026年２月 2,255円、2026年８月 2,170円）、利回り：4.87%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり2,230.3～2,776.3円（2025年９月１日付１／３分割後換算）で推移し、上下で546円の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(73,500円)をつけるまでは高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移していましたが、

その後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2026年１月に高値(93,400円)をつけてます。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年12月に安値(87,100円)をつけた後は、上昇基調で推移し、

今年１月中旬に昨年来高値(93,400円)をつけています。

ＴＯＰ２：セントラル・リート投資法人(3488)

【特徴】

• 名古屋鉄道グループの総合デベロッパーである「名鉄都市開発」及び「ザイマックスグループ」の不動産マネジメントノウハウの蓄積が相対的に豊富なオフィス、商業施設及びホテルを主用途とする物件を重点投資対象（メインアセット）として組み入れて運用しているJ-REIT。
• 不動産利用の視点及び不動産有効活用の視点から、物件取得後の安定運用が見込める物件の選定を行っている。
• 名古屋鉄道グループ及びザイマックスグループが有するノウハウを活用すること等により、ザイマックスグループがこれまで培ってきた不動産マネジメント力を用いて、安定した資産運用を目指している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月31日現在）

物件数：18物件、取得価格：438.6億円、平均稼働率：99.8%（2025年12月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 56.2%
• 商業施設 29.3%
• ホテル 12.4%
• その他（住宅） 2.1%

となっており、「オフィス」が６割弱を占めています。

＜地域別比率＞

• 都心８区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、豊島区、台東区、品川区） 35.0%
• 東京経済圏（都心８区を除く東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県） 32.0%
• 政令指定都市 25.6%
• その他 7.4%

となっており、「都心８区」が４割弱、「東京経済圏」が３割強を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年１月30日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：115,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：3,651倍
• 年間分配金（法人予想）：6,272円（2026年２月 3,171円、2026年８月 3,101円）、利回り：5.41%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり3,159～3,728円で推移し、上下569円の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年５月に高値(123,900円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、翌年４月に安値(103,800円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じ、2024年５月につけた高値に迫る勢いです。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年12月に安値(114,400円)をつけた後は上昇基調で推移し、今年に入って高値(121,100円)をつけました。

しかしその後は調整しています。

ＴＯＰ１：ＭＩＲＡＲＴＨ不動産投資法人(3492)

【特徴】

• 異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用することで、「着実な成長」及び「安定した運用」の実現を目指しているJ-REIT
• 住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件を機動的に取得する総合型リートで、
  MIRARTHホールディングスグループの開発力と資産運用会社独自のソーシング（投資対象となる案件の調達）力を活かした着実な外部成長を目指している。
• スポンサー各社（MIRATHホールディングス、共立メンテナンス、ヤマダホールディングス）の有する様々な運用ノウハウ及びオペレーション力を活用した、
  ポートフォリオの安定運用並びに収益性向上及び運営コスト適正化の実施による内部成長を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2026年１月30日現在）

物件数：80物件、取得価格：1,779億円、稼働率：98.5%（2025年12月31日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• 住宅 37%
• オフィス 26%
• 商業施設 20%
• ホテル 17%

となっており、「住宅」が４割弱、「オフィス」が３割弱を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京経済圏 59%
• 名古屋経済圏 12%
• 大阪経済圏 ９%
• 福岡経済圏 ４%
• その他 16%

となっており、「東京経済圏」が６割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2026年１月30日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：93,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：506倍
• 年間分配金（法人予想）：5,400円（2026年２月 2,700円、2026年８月 2,700円）、利回り：5.78%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり2,617～2,800円で推移し上下の幅は183円で安定しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年１月に高値(105,400円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(80,300円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じ、直近では95,000円前後のほぼヨコヨコで推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年12月に安値(92,000円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、

今年１月中旬に、昨年10月につけた高値と同値の昨年来高値(96,800円)をつけました。

しかし、その後は調整しています。

まとめ

2026年２月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位３銘柄の利回りは、５％台後半が１銘柄、５％台前半が１銘柄、４％台後半が１銘柄となりました。

ＴＯＰ１の「ＭＩＲＡＲＴＨ不動産（旧タカラレーベン不動産）」は、分配金の安定度が高く、安心して保有できる点はいいですね。

株価モメンタムは、直近２年間の高値を更新したばかりの「Oneリート」が好調です。

J-REIT全体では、2025年の年初からの上昇基調が、勢いは少し落ちてきたものの継続中です。

個別では、

「ＭＩＲＡＲＴＨ不動産」は、上記に加え、投資口価格も比較的安定しています。

キャピタルゲインはあまり期待できないかもしれませんが、低リスクの銘柄が好み方向けですね。

「セントラル・リート（旧ザイマックス・リート）」は、高値を切り下げて推移している点は気になる所です。

ただ、高分配ランキングでは常連で、安定した高分配の点は魅力的ですね。

「Oneリート」は、今年１月につけた高値をブレイクすればもう一段高が狙えそうです。

昨年、投資口を１／３分割しており、買いやすくなっている点もポジティブです。

今回ご紹介していない２月権利のJ-REITの中では、Oneリートの次に利回りが高い、

日本都市ファンド(8953)は利回り4.85％(１/30時点)、大和ハウスリート(8984) 4.68%(同)で利回りは４％台後半となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2026年２月の権利付き最終日は25日(水)（権利落ち日：２/26）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITの日本ビルファンド投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 平和不動産リート、日本ホテル＆レジデンシャル：2.5%
• 日本ビルファンド(2025年７月実施)、ユナイテッドアーバン、日本プライムリアルティ： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、野村證券、大和証券）はじめ、引受人（ＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、岡三証券、東海東京証券）の各証券会社で購入申込可能です。

早ければ、１／14(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新投資口の発行による資金調達により、新たな特定資産を取得することで財務の安定性を確保しながら資産規模の拡大及びポートフォリオの質の向上が図れ、同投資法人の運用方針である投資主価値の向上に資することから、
  マーケット動向、総資産有利子負債比率（ＬＴＶ）及び１口当たり分配金の水準等を総合的に勘案した結果、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、オフィスビル２物件（日本橋本町Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ、豊洲ベイサイドクロスタワー（追加取得）、取得予定価格 469億円）を2026年３月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、72物件、取得金額は15,659億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約1.81%（第三者割当を含めると、最大約1.90%）で、

直近のオフィスビルに投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

日本ビルファンド 1.70%(2025年７月実施分)、ユナイテッドアーバン 4.48%、日本プライムリアルティ 2.66%でしたので、それらと比較すると小規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は22,285口、25日平均は18,391口（１/８時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去POの結果】

ご参考までに、この投資法人は、2022年１月、2025年７月にも公募増資を実施したのですが、その時の結果はどうだったかというと、表２の結果となっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

2022年１月実施時は、POで購入し、受渡日の寄付と大引、１週間後の寄付で売却した場合は‐1.1～-4.9%の損益マイナス、

一方、2025年７月実施時は、受渡日の寄付と大引、１週間後の寄付で売却した場合は+1.4～+3.8%の損益プラスの結果でした。

その時の地合いの良し悪しも影響してきますので、ご参考まで。

【ご参考】

前回（2025年７月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】日本ビルファンド投資法人(8951) ＜2025年６月実施＞

前々回（2022年１月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】日本ビルファンド投資法人(8951)

前々回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】マリモ地方創生リート(3470)、日本プライムリアルティ(8955)、日本ビルファンド(8951)

どんな投資法人？

スポンサーである三井不動産グループのノウハウを最大限に活用しながら、中長期的な観点から保有する資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行っている国内最大のオフィスビル特化型J-REITです。

東京都心部を中心にテナントのニーズを捉えた競争力のあるポートフォリオを構築し、地方都市部にも分散投資をしています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【ポートフォリオ構築方針】

地震リスク、空室リスク等のキャッシュフローリスクを軽減させることを目的として、該当地域を東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部の３地域に分類し、

不動産等の価額の合計額の70%以上を目途として東京都心部及び東京周辺都市部（１都６県（東京都（23区を除く）、 神奈川県、千葉県、埼玉県、 茨城県、群馬県及び栃木県に 所在する都市））から、

30%以下を目途として地方都市部（上記以外の道府県に所在する 主要都市）から、それぞれ選別して取得することにより地域分散を図っています。

【ポートフォリオの概要】

ポートフォリオの合計　物件数：70物件、取得価格：15,190億円 （2025年11月28日現在） 、稼働率：98.2%（2025年11月30日現在）

＜エリア別比率＞（2025年６月30日現在）

• 東京23区 80.4%
  内 都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 54.1%
• 東京周辺都市部 6.4％
• 地方都市部 13.2%

となっており、東京23区が８割を占めています。

直近の運用概況

【2025年６月期の運用状況と2025年12月期以降の見通し】

（2025年８月15日発表）

表３のとおり、前々期（2025年６月期）は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増でした。

前期（2025年12月期）は、前期比 減収減益で、営業収益は１割弱減、利益面は２割弱減を見込んでいます。

今期の2026年６月期（2026年１月～６月）は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は３割弱増を予想しています。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2026年６月期は前期比 40円増、次期の2026年12月期は同５円増となっています。

【2025年６月期の運用状況】

＜投資環境と運用実績＞

東京都心部のオフィスビル賃貸市場については、従業員のコミュニケーションスペースの拡張や新規雇用に伴うオフィス面積の見直し、業容拡大による館内増床や立地改善のための前向きな移転など、企業のオフィスニーズ拡大が引き続き好調であり、

前期に４％台で推移していた東京都心部のマーケット空室率は、３％台にまで低下しています。

オフィスビル売買市場については、国内外の金融政策の影響はあるものの、機関投資家の物件取得意欲は依然として高く、特に国内と海外の金利差、円安等により海外機関投資家の需要は堅調に推移しました。

引き続き優良物件の売却情報は限定的であることから、競争の激しい物件取得環境が継続しています。

このような環境のもと、当期においては、2025年１月に「ＮＢＦ虎ノ門ビル（建物部分）」（信託受益権、譲渡価格：860百万円）、同年３月に「芝ＮＢＦタワー」（信託受益権、譲渡価格：32,100百万円）の譲渡、

同年３月に「横浜三井ビルディング」（信託受益権、取得価格：43,190百万円）、同年６月に「Ｄタワー富山」（不動産、取得価格：9,000百万円）の取得を行い、ポートフォリオのクオリティの充実を図りました。

また、保有物件については、98％台後半と期中平均稼働率は高水準を維持、更なる内部成長を目指してマーケット動向を的確に考慮し、中長期的な視点でリーシング（不動産賃貸の支援）活動に取り組んでいます。

既存テナントについては、良好なリレーションの維持とオフィスビルに対する満足度の向上を基本方針として、賃料水準の維持・向上、解約防止に努めており、稼働率ならびに賃貸事業収入は安定的に推移しています。

また、戦略的かつメリハリのある追加投資による物件競争力の向上を、適正なコストコントロールに基づいて実施しています。

このような運用の結果、当期末時点において、同投資法人が保有する物件数は68物件、取得価格累計は１兆4,762億円、総賃貸可能面積は1,207,586㎡となりました。

また、上記リーシング活動の成果により、当期のポートフォリオ全体の期中平均稼働率は98.9％（前期比 0.9ポイント増）、当期末時点の稼働率は98.6％（前期末比 0.6ポイント増）、テナント総数は1,545（前期末比 46増）となっています。

＜資金調達の概要＞

総資産有利子負債比率（ＬＴＶ）の上限の目途を56％としつつ、当面のターゲットを36％から46％のレンジに定め、保守的な財務運営を行っています。

期末ＬＴＶは42.6％（前期末比 0.2ポイント増）、期末長期固定金利比率（有利子負債残高に対する約定時の借入期間、発行時の償還期間が１年超の固定金利で調達した有利子負債残高の比率）は86.9％（前期末比 1.3ポイント減）となっています。

【前期（2025年12月期）の見通し】

今後の日本経済は、賃金の上昇やインバウンド需要の増加を背景に景気回復が継続するものと見込まれますが、日本銀行の金融政策や国内外の金融市場の変動がＪ－ＲＥＩＴマーケットに与える影響については注視する必要があります。

オフィスビル賃貸市場については、新規に供給されるオフィスビルのリーシング活動による影響には今後も注視が必要ですが、

引き続き企業のオフィス拡大ニーズによる需要は底堅く、特に立地競争力の高いオフィスは、より高く評価されていくものと見込んでいます。

オフィスビル売買市場については、金利上昇等の市況動向は注視が必要なものの、国内外の機関投資家の物件取得意欲は高く、優良物件の売却情報は限定的であることから、引き続き厳しい物件取得環境が続くことを見込んでいます。

このような環境下、同投資法人は、中長期的な観点から運用資産の着実な成長と安定的な収益の確保を目指し、以下の運用方針のもと、適正な運用を実施しています。

＜新規物件の投資方針＞

競争の激しい物件取得環境が継続する一方で、国内の金利上昇等の景気への影響が懸念されている現在の状況を踏まえ、

中長期的にポートフォリオに貢献できる物件の取得に努め、ポートフォリオのクオリティの更なる強化を図っていく方針です。

なお、投資にあたっては、財務運営状況を十分に考慮し、経済情勢、金融マーケット及び不動産マーケットの動向を注視しながら、適切な判断を行っています。

また、資産の入替については、新規物件取得の進捗とポートフォリオ全体の損益に与える影響を考慮しながら、マーケットの環境を踏まえ、物件の成長性や安定性・規模・立地・ポートフォリオ構成等を勘案して、適宜実施しています。

＜保有物件の運用方針＞

オフィスビル賃貸市場の動向を注視し、市場環境を考慮した上で、適切かつ柔軟な対応を行うことにより、賃貸事業収入の持続的な拡大を図っていく方針です。

新規リーシングについては、マーケット動向を的確に把握し、募集条件の改善と高稼働率維持の両立を目指しています。

既存テナントに対しては、良好なリレーションの維持、ビルに対する満足度の向上を基本方針とし、解約防止を図りつつ、賃料水準の向上に努めています。

また、建物への設備投資については、リニューアル工事や環境対応工事等、賃貸ビルとしての競争力の維持・向上に資する工事を、適切かつ効果的に実施し、併せて建物管理費やエネルギーコストの増加抑制に努めています。

＜財務戦略＞

借入れによる資金調達については、資産の長期運用、調達の安定性や今後の金利上昇への対応を考慮し、従来通り長期固定金利の資金調達を基本としていますが、

借入期間を柔軟に設定し、一部を長期変動金利借入にて調達することにより、支払金利の抑制に努めています。

また、多様な調達基盤を維持するために、金融マーケットの動向を踏まえつつ、投資法人債の発行にも取り組んでいます。

ＬＴＶのターゲットは36％から46％を目標とし、上限の目途を56％としています。

また、長期固定金利比率のターゲットについては、80％以上を目標として財務運営を行っています。

また、適切な情報開示と透明性確保の観点から、ＩＲ活動において正確・公平でタイムリーな情報開示を積極的かつグローバルに実施する方針です。

【2026年６月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2026年12月期の予想】

2026年３月に予定している新規資産取得（オフィスビル２物件）に伴い、

2026年６月期の運用状況と分配金予想の修正、2026年12月期の運用状況と分配金予想を行っています。

2026年６月期の運用状況予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は２割強の増額をしています。

今回の公募増資による新規資産取得による資産の取得価格は、合計で約3.0%の増加(15,190億円→15,659億円)ですので、

それからすると、修正された営業収益や利益面の増加率は、今回の資産取得による資産規模の増加率よりも大きく、新規資産取得の効果が顕在化するといえます。

また、分配金は前回予想から12円増の予想で、前期（2025年12月期）予想比では40円増です。

2026年12月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年11月30日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AA＋」（安定的）
  （※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）
• 格付投資情報センター（R&I）：発行体格付「AA」（安定的）
  （※AA：信用力は極めて高く、優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2026／１／８(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：143,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：0.37倍
• 年間分配金（法人予想）：4,925円（2026年６月 2,460円、2026年12月 2,465円）、利回り：3.44%

分配金利回りは3.44%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.31%(１/７時点)）と比較すると高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.46％（2025年11月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較すると低い水準です。

直近５営業期間の分配金は、表５のように、１口当たり2,300～2,616円で推移（2024年10月１日付１／５分割後換算）しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年７月に安値(110,800円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年11月に高値(151,800円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年10月中旬に安値(136,700円)をつけた後は、上昇基調で推移し、11月末に年初来高値(151,800円)をつけました。

しかしその後は調整しており、そして今回のPO発表の翌営業日(1/8)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念はほとんどなく、前日比 500円安(-0.35%)で終了しました。

今後の投資口価格は、直近の安値(136,700円)を割り込むことなく、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• スポンサーである三井不動産グループのノウハウを最大限に活用しながら、中長期的な観点から保有する資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行っている国内最大のオフィスビル特化型J-REIT。
• 東京都心部を中心にテナントのニーズを捉えた競争力のあるポートフォリオを構築し、地方都市部にも分散投資をしている。
• 前々期（2025年６月期）の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増で着地。
• 増資後の今期（2026年６月期）の運用状況予想は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は３割弱増を見込んでいる。
• 今回の資金調達による資産取得により、今期の運用状況予想を前回発表から、営業収益は１割強、利益面は２割強の増額修正をしている。
  修正された営業収益や利益面の増加率は、今回の資産取得による資産規模の増加率よりも大きく、新規資産取得の効果が顕在化するといえる。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 3.44％は、東証プライム上場会社の単純平均2.31%(１/７時点)と比較して高い水準だが、J-REITの平均的水準と比べると低い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,300～2,616円で推移している。
• 今回の増資後の2026年６月期の分配金は前回予想から12円増で、前期予想比 40円増、翌2026年12月期は同５円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は22,285口、25日平均は18,391口（１/８時点）で、流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2024年７月に安値(110,800円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年11月に高値(151,800円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、昨年10月中旬に安値(136,700円)をつけた後は、上昇基調で推移し、11月末に年初来高値(151,800円)をつけた。
  しかしその後は調整しており、そして今回のPO発表の翌営業日(1/8)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念はほとんどなく、前日比 500円安(-0.35%)で終了した。
• 今後の投資口価格は、直近の安値(136,700円)を割り込むことなく、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITの日本プライムリアルティ投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 日本ホテル＆レジデンシャル(2024年12月実施)、東海道リート、平和不動産リート：2.5%
• 日本都市ファンド、日本ビルファンド 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、みずほ証券、ＳＭＢＣ日興証券）はじめ、引受人（今回は、大和証券、野村證券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券）の各証券会社で購入申込可能です。

早ければ、12／３(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（事務所１、商業施設１、ホテル１の計３物件）の取得による外部成長とともに、
  低位な有利子負債比率（LTV）の維持とデット調達余力の拡大による持続的な成長に向けた基盤強化を図るため、新投資口の発行をすることにした。

としています。

今回の資金調達によって、事務所、商業施設、ホテルの計３物件（取得予定価格 319億円）を2025年12月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計（譲渡３物件を含む）は、66物件、取得金額は5,520億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約2.53%（第三者割当を含めると、最大約2.66%）で、

直近のオフィスビル又は商業施設に投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

東海道リート 13.8%、平和不動産リート 4.73%、日本ビルファンド 1.70%でしたので、それらと比較すると小規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は6,787口、25日平均は6,012口（11/28時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去のPO結果】

ご参考までに、この投資法人は、2022年１月にも公募増資を実施したのですが、その時のPOの結果はどうだったかというと、表２の結果となっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

POで購入し、受渡日の寄付と大引、１週間後の寄付で売却した場合の騰落率は-3.4～+1.2%でした。

その時の地合いの良し悪しも影響してきますので、ご参考まで。

【ご参考】

前回（2022年１月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】日本プライムリアルティ投資法人(8955)

前回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】マリモ地方創生リート(3470)、日本プライムリアルティ(8955)、日本ビルファンド(8951)

どんな投資法人？

日本で最も歴史ある総合不動産会社である東京建物をスポンサーとし、東京を中心とした主要都市のオフィスと都市型商業施設等への投資を行っているJ-REITです。

東京オフィスへの重点投資により成長性を高めるとともに、

一定の割合で都市型商業施設等（繁華性の高いエリアに位置する商業施設及びホテル）への用途分散と地方主要都市への地域分散を図り、

収益性と安定性を向上させることをポートフォリオ構築の基本方針としています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【投資方針】

＜用途別投資比率＞

• オフィス 70～90%
• 都市型商業施設等 10～30%

＜エリア別投資比率＞

• 東京（※１） 80～90%
• 地方（上記、「東京」以外） 10～20%

※１：投資エリアとして定義する「東京」は、「東京都心」及び「東京周辺部」を総称している。

エリア区分の定義は、「東京都心」：千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、渋谷区、

「東京周辺部」：東京都のうち「東京都心」以外、千葉県、神奈川県、埼玉県。

＜主な投資基準＞

オフィス：収益の安定性の高い立地・スペック・改修可能性等を重視

都市型商業施設等：高い収益性を見込むことができる繁華性の高いエリアに立地することを重視

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年11月28日現在）

物件数：65物件、取得価格：5,268億円、稼働率：（2025年10月31日現在）99.2%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• 東京23区・オフィス 53.9%
• 東京23区・底地（他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地） 6.7%
• 東京23区以外の東京圏オフィス 9.6%
• 地方オフィス 10.8%
• 商業施設等 17.8%
• ホテル 1.2%

となっており、「東京23区・オフィス」が５割強を占めています。

＜エリア別＞

• 東京都心 47.2%
• その他東京18区 20.7%
• 東京23区以外の東京都 16.9%
• 地方 15.1%

となっており、「東京都心」が５割弱、「その他東京18区」が２割を占めています。

直近の運用概況

【2025年６月期の運用実績と2025年12月期以降の見通し】

（2025年８月15日発表）

表３のとおり、前期（2025年６月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は２割弱増でした。

今期（2025年12月期）は、今回のPO発表と同時に当初予想から上方修正をしており、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は１割弱減の予想となっています。

次期の2026年６月期は、こちらもPO発表と同時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の予想です。

【2025年６月期の運用状況】

＜運用状況＞

（新規物件の取得及び資産の入替え）

主にポートフォリオ・クオリティの向上及び収益の安定成長を目指し、地域・用途の分散に留意しつつ、東京エリアのオフィスを中心に、地方オフィス及び商業施設等についても投資検討を進めています。

当期においては、2025年１月にＪＰＲ上野イーストビル（譲渡価格61.5億円）を譲渡し、２月に中野セントラルパークイースト（取得価格241.07億円、準共有持分47％）を取得しました。

中野セントラルパークイーストは2024年３月に取得した準共有持分53％と併せて100％所有物件となります。

この結果、2025年６月末時点における保有資産残高は66物件、5,340億円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積は508,247㎡、テナント数は1,237となっています。

（保有資産の運用管理）

当期のオフィス賃貸市場は、堅調なオフィス需要を背景にテナントの拡張移転や館内増床等の前向きなニーズが増加傾向にあることから、空室率は低下しています。

このようななか、同投資法人はポートフォリオ全体の安定した収益及び稼働率の確保を目指し、プロパティ・マネジメント会社及び仲介会社と緊密な連携を図り、戦略的なリーシング（テナント誘致、客付け）活動による新規テナントの誘致及び既存テナントの更なる満足度向上に努めました。

その結果、期末稼働率は前期末 0.7ポイント上昇し98.8％となり、引き続き高い水準を維持しました。

管理面では、「働く人が満足する空間の創造」を目指して設定している同投資法人のブランドコンセプト「Ａ／３Ｓ（Amenity／Service, Safety, Save Energy）」に基づき、テナントニーズを踏まえたバリューアップ工事を計画的に実施しています。

また、環境に対する様々な取組みを行っています。

工事面においてはＣＯ2の排出量削減への取組みとして効果が期待できる照明器具ＬＥＤ化、空調機更新、受変電設備更新、昇降機更新、トイレ改修等を複数ビルで実施しました。

環境認証の取得についても継続的に進めています。

＜資金調達の概要＞

同投資法人は、財務基盤を更に強固なものとするため、調達期間の長期化及び返済期日の分散化を重視した調達に取り組んでいます。

当期は期中に返済した有利子負債の借換え資金（短期借入金を除く）として200億円の調達を行いました。

当期末の借入金残高は2,025億円、投資法人債残高は279億円、有利子負債残高は2,304億円となり、当期末の総資産有利子負債比率（ＬＴＶ（借入金残高＋投資法人債残高）÷総資産額））は43.6%（前期末比0.8ポイント増）、長期固定金利比率は87.4％（同5.7ポイント減）、平均デットコスト（※２）は0.84％（同0.06ポイント増）、平均残存年数（※３）は4.9年（同0.6年増）となっています。

※２：平均デットコスト

各期に発生した支払利息、投資法人債利息、融資手数料、投資法人債の発行償却費及び投資法人債管理費の合計を当該期の営業日数で除し、365日を乗じることで年換算した数値÷各期における借入金及び投資法人債の平均残高

※３：平均残存年数

全ての有利子負債について、当期末から返済期限までの残存期間を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出。

また、コミットメントラインは、240億円の極度額を金融機関６行と設定しています。

【2025年12月期、2026年６月期の運用状況及び分配金の予想の修正】

2025年12月に予定している新規資産取得（事務所、商業施設、ホテルの計３物件）と2025年11月～2026年１月に予定している資産譲渡（３物件）に伴い、

2025年12月期と2026年６月期の運用状況と分配金予想の修正、2026年12月期の運用状況と分配金予想をしています。

2025年12月期の運用状況と分配金予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は１割、利益面は２割強の増額修正をしています。

分配金は、前回予想から１口当たり55円増です。

2026年６月期、2026年12月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年６月30日現在）

• 日本格付研究所（ＪＲＣ）：長期発行体格付「ＡＡ」（安定的）
  （※ＡＡ：債務履行の確実性は非常に高い。）
• 格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）：発行体格付「ＡＡー」（安定的）
  （※ＡＡ：信用力は極めて高く、優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2025／11／28(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：106,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：5.80倍
• 年間分配金（法人予想）：4,217円（2025年12月 2,090円、2026年６月 2,127円(前回予想から77円増)）、利回り：3.96%

分配金利回りは3.96%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.38%(11/28時点)）と比較すると、高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.59％（2025年10月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較すると低い水準です。

表５のように、直近５期の分配金は、１口当たり1,900～2,007.5円（2025年７月１日付１／４分割後換算）で推移しており、2024年12月期以降は連続増配しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年３月に安値(76,125円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、

翌年11月に高値(108,200円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

101,000～106,000円程度のレンジ内での推移していましたが、

10月中旬に安値(100,600円)をつけた後は上昇基調で推移し、11月下旬に年初来高値(108,200円)をつけています。

PO発表翌営業日(12/1)以降の投資口価格は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、軟調な展開が予想されますが、

75日移動平均線（青線）や直近の安値(100,600円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 日本で最も歴史ある総合不動産会社である東京建物をスポンサーとし、東京を中心とした主要都市のオフィスと都市型商業施設等への投資を行っているJ-REIT。
• 東京オフィスへの重点投資により成長性を高めるとともに、一定の割合で都市型商業施設等（繁華性の高いエリアに位置する商業施設及びホテル）への用途分散と地方主要都市への地域分散を図り、
  収益性と安定性を向上させることをポートフォリオ構築の基本方針としている。
• 前期（2025年６月期）の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益は１割弱増、利益面は２割弱増で着地。
• 今期（2025年12月期）は、今回の資金調達による資産取得（資産譲渡も含む）により、前回発表から、営業収益は１割、利益面は２割強の増額修正しており、
  前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は１割弱減を予想。
• 次期の2026年６月期は、こちらもPO発表と同時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の予想。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想) 3.96％は、東証プライム上場会社の単純平均 2.38%(11/28時点)と比較して高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比べると低い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり1,900～2,007.5円（2025年７月１日付１／４分割後換算）で推移しており、2024年12月期以降は連続増配している。
• 今回の増資後の2025年12月期の分配金は、当初予想から１口当たり55円増で、前期比 82.5円増、
  次期の2026年６月期は当初予想から１口当たり77円増で、前期比 37円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は6,787口、25日平均は6,012口（11/28時点）で流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2024年３月に安値(76,125円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、
  翌年11月に高値(108,200円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、101,000～106,000円程度のレンジ内での推移していたが、
  10月中旬に安値(100,600円)をつけた後は上昇基調で推移し、11月下旬に年初来高値(108,200円)をつけている。
• PO発表翌営業日(12/１)以降の投資口価格は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、軟調な展開が予想されるが、
  75日移動平均線や直近の安値(100,600円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのかのか要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年10月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年９月30日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：積水ハウス・リート投資法人(3309)

【特徴】

• スポンサーである積水ハウスと理念を共有し、「資産運用を通じて人・社会・未来を豊かにする」×「投資主価値の最大化・質の高い社会資本の提供・人生100年時代をリードするREIT」をビジョンとし、住居・オフィスビルを中核資産とする総合型REIT
• 入居者の「持続可能な生活拠点」又はテナント企業の「持続可能な事業活動拠点」に適した立地に所在する不動産並びに快適性や安全性など住居としての高い基本性能やテナント企業が求める機能性等を有する不動産に対するニーズが高まりつつあるとの基本認識の下、
  「戦略的立地」に所在する「高品質」な居住用不動産及び商業用不動産等を「プライム・プロパティ」と呼称し、重点的な投資対象としている。
• ポートフォリオ構築方針は住居の比率を70％以上、オフィスビル等の比率を30パーセント以下、住居の内30％を上限に米国を投資対象とし、
  コアアセットである国内の住居に加え、成長期待の高い米国の住居を組み込むことで、積水ハウスグループの不動産開発力および運営力等を最大限に活用し、国内の「安定成長」と米国の「積極的成長」による投資主価値の最大化を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月31日現在）

物件数：141物件、取得価格：5,566億円、稼働率：96.3%

ポートフォリオの分散状況：（2025年10月１日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• 住居（国内） 59.3%
• オフィスビル 16.3%
• 住居（米国） 24.4%

＜エリア比率＞

• 東京圏 55.6%
• 大阪圏 11.2%
• 名古屋圏 4.8%
• 国内その他 3.9%
• 米国 24.4%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年９月30日(火)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：79,600円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：65.8倍
• 年間分配金（法人予想）：3,947円（2025年10月 2,216円、2026年４月 1,731円）、利回り：4.96%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり1,781～2,365円で上下の差が584円で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

ほとんど方向感なく、70,000～85,000円のレンジ内で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

７月中旬に安値(75,000円)をつけた後は、右肩上がりで上昇し、8/21に年初来高値(81,900円)をつけました。

しかしその後は調整しています。

ＴＯＰ２：トーセイ・リート投資法人(3451)

【特徴】

• 中小規模のオフィス、商業施設、住宅及び物流施設をボリュームゾーンの不動産と位置づけ、主に東京経済圏に所在するこれらの不動産を投資対象として、相対的に高い利回りが期待できる物件への投資する総合型REIT
• 資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が私募ファンド運用において培った豊富な経験や、
  スポンサーであるトーセイ株式会社の強み（目利き力、リーシング（テナント誘致、客付け）力、再生力）を最大限に活用し、投資対象不動産のポテンシャルを見極め、バリューアップ余地が大きいと判断できる不動産に投資
• 分配金水準の維持・向上を重視した運用方針を基本に据え、厳選した物件取得により資産規模拡大を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年８月29日現在）

物件数：63物件、取得価格：837億円、平均稼働率（2025年８月31日現在）97.0%

ポートフォリオの分散状況：（2025年８月29日現在）

＜アセットタイプ比率＞

• オフィス 40.5%
• 商業施設 6.8%
• 住宅 52.7%

＜地域別比率＞

• 東京経済圏(東京23区除く) 76.6%
• 東京23区(都心５区除く) 17.8%
• 都心５区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区） 4.6%
• 主要地方都市 0.9%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年９月30日(火)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：148,600円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：7,480円（2025年10月 3,740円、2026年４月 3,740円）、利回り：5.03%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり3,682～3,812円で上下の差が130円で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(120,500円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、翌年９月に上場来高値(150,800円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しており、

9/26に上場来高値(150,800円)をつけています。

ＴＯＰ１：投資法人みらい(3476)

【特徴】

• 日本を代表する総合商社 三井物産グループと、独立系アセットマネジメント会社として豊富な投資実績を有するイデラ キャピタルをスポンサーとする総合型J-REIT
• 三井物産グループの「総合力・事業知見」と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を連携・融合させ、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主の利益最大化を目指す。
• 多様な特性を有するアセットクラスへの投資を通じて物件及びテナントの分散を図り、安定したキャッシュフローの実現を目指している。
• メガバンクグループを中心としたレンダーフォーメーション（調達先金融機関の構成）の構築と、適切なLTV（総資産に対する有利子負債の割合）コントロールによる健全かつ安定的な財務運営

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年６月16日現在）

物件数：44物件、取得価格：1,779億円、稼働率（2025年８月末日現在）99.0%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 54.6%
• 商業施設 17.0%
• ホテル 18.3%
• 居住施設 1.2%
• その他 8.8%

＜地域別比率＞三大都市圏 82.2%

• 東京圏 57.4%
• 大阪圏 11.6%
• 名古屋 13.2%
• その他 17.8%

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年９月30日(火)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：48,550円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：189倍
• 年間分配金（法人予想）：2,470円（2025年10月 1,210円、2026年４月 1,260円）、利回り：5.09%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり1,150～1,357円で上下の差が207円で推移しています。

【投資主優待】

毎期末日時点で１口以上保有の投資主は、以下のホテルで割引料金で宿泊できる優待が進呈されます。

1. The Court株式会社が運営する「EN HOTEL」「コートホテル」等
   公式予約サイトのベストレートから15%割引で宿泊することができます。
   （URL：https://www.courthotels.co.jp/）
2. 株式会社ミナシアが運営するホテルウィングインターナショナル法人専用サイトの宿泊優待料金（公式サイトの一般プランから12%割引）で宿泊することができます。
   （URL：https://www.hotelwing.co.jp/）
3. 株式会社ホスピタリティオペレーションズが運営するスマイルホテル等
   公式サイトの10%割引で宿泊することができます。
   （URL：https://smile-hotels.com/）

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(38,650円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、翌年９月に高値(48,700円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

７月初旬に安値(43,550円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移し、

９月末に年初来高値(48,700円)をつけています。

まとめ

2025年10月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回の上位３銘柄は、利回りが５％前後で僅差となりました。

どの投資法人も、投資口価格は昨年末に底を打ち、それ以降は上昇基調で推移しています。

特に「投資法人みらい」と「トーセイ・リート」は、年初来高値を更新したばかりで、再びこれを更新するか注目です。

個別では、

「投資法人みらい」は、１口当たりの投資金額が低いですので買いやすさがあります。

ホテル宿泊割引の投資主優待がありますので、この点も魅力的ですね。

「トーセイ・リート」は、分配金の安定度が高く安心感があります。

「積水ハウス・リート」は、米国の住宅に投資している点は、他のJ-REITにはないユニークさがあり、成長が期待できそうです。

今回ご紹介していない10月権利のJ-REITの中では、積水ハウス・リートの次に利回りが高いJ-REITは、

ＫＤＸ不動産(8972) 利回り4.91％(９/30時点)、ＮＴＴ都市開発リート(8956) 4.62%(同)となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2025年10月の権利付き最終日は29日(水)（権利落ち日：10/30）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年９月権利確定のJ-REIT（全３銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年９月５日終値時点)が高い上位３銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：ジャパンリアルエステイト(8952)

【特徴】

• 日本で最初に上場したJ-REITとして、日本有数の不動産会社である三菱地所のバックアップをうけている、オフィスビル特化型の大型投資法人。
• 日本全国の主要都市に所在するオフィスビルに投資し、中長期的な安定運用を目指している。
• 健全な財務体質を目指し、保守的な総資産有利子負債比率（LTV）（30％～40％を目安）で運用している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年４月１日現在）

物件数：77物件、取得価格：１兆1,576億円、入居率：97.1%（2025年６月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜地域別投資比率（取得価格ベース）＞（2025年３月31日現在）

• 東京都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区） 68.8%
• 東京23区（都心５区を除く） 9.9%
• 首都圏（東京23区を除く東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県） 5.7%
• 大阪市・京都市 6.6%
• 名古屋市 2.5%
• その他 6.5%

となっており、東京都心５区が７割弱を占めています。

＜テナント業種分散（賃貸面積ベース）＞（グランフロント大阪は除く）

1. 情報サービス 14.2%
2. サービス 11.8%
3. 不動産 10.4%
4. 小売・飲食 6.6%
5. 金融 6.1%
6. 電気機器 5.6%
7. 専門サービス（コンサルティング等） 5.4%
8. メディア・広告 4.9%
9. 機械 4.0%
10. 医薬品 3.5%
11. 保険 3.4%
12. 建設 3.0%
13. 医療 2.2%
14. 公務・各種団体 1.9%
15. 通信 1.8%
16. 電気・熱供給業 1.6%
17. 窯業 1.4%
18. その他 12.3%

となっており、「情報サービス」最も多く１割強ですが、それ以外も満遍なく分散しています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年９月５日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：127,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：25.9倍
• 年間分配金（法人予想）：5,047円（2024年９月 2,511円、2025年３月 2,536円）、利回り：3.95%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり2,333.4～2,487円（2025年１月１日付１／５分割後換算）で推移し、連続増配を継続中です。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年８月に安値(99,800円)をつけるまでは下落基調でしたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年８月に高値(130,800円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

７月中旬に安値(115,900円)をつけた後は、右肩上がりの上昇基調で推移し、8/21に年初来高値(130,800円)をつけました。

ただ、その後は調整しています。

ＴＯＰ２：大和証券リビング(8986)

【特徴】

• ライフステージに合わせ、「すべての人の生活・暮らしを支える」ために快適な居住空間を総合的に提供し、住居又はヘルスケア施設（高齢者を入居・利用対象とした介護施設及び居住施設）に対して投資を行っているJ-REIT
• 同投資法人のスポンサーでもある大和証券グループ本社が、不動産アセットマネジメント事業の更なる強化を推進する中で、強固なスポンサー・コミットメントを示すと共に、同投資法人の持続的な成長をサポート
• 「賃貸住宅セクター」（60%以上）と「ヘルスケア施設セクター」（40%以下）の組入比率、
  地域比率は、３大都市圏（関東大都市圏、中京大都市圏、近畿大都市圏） 70%以上、その他 30%以下で構成することがポートフォリオ設計の基本戦略

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年７月３日現在）

物件数：243物件、取得価格：3,991億円、稼働率：98.2%（2025年７月31日現在）

【ポートフォリオの分散状況】

（2025年７月３日現在）

＜タイプ別投資比率＞

• 賃貸住宅 73.2%
• ヘルスケア 26.8%

＜賃貸住宅＞

（タイプ別投資比率）

• ワンルーム 72.7%
• ファミリー 27.3%

（地域別投資比率）

• 東京都23区 45.3%
• 三大都市圏（東京都23区以外の関東大都市圏、中京大都市圏、近畿大都市圏） 44.3%
• 政令指定都市等 10.4%

＜ヘルスケア施設＞

（タイプ別投資比率）

• 有料老人ホーム 99.4%
• サービス付き高齢者住宅 0.6%

（地域別投資比率）

• 三大都市圏 95.0%
• 中核都市圏 5.0%

となっています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年９月５日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：106,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：28.8倍
• 年間分配金（法人予想）：5,070円（2025年９月 2,670円、2026年３月 2,400円）、利回り：4.77%

直近５営業期間の分配金は、表２のように１口当たり2,200～2,730円で推移しており、連続増配を継続中です。

【投資主優待】

この投資法人は、投資主優待（株でいう株主優待）制度があり、

９月末と３月末の年２回、１口以上保有の場合、

(株)アズパートナーズが運営している施設（介護施設）の入居一時金20万円割引、月額利用料に含まれる管理費２か月分の割引（利用者の支払い方式が月払い方式の場合）や体験入居無料（３泊４日）などなど、様々なヘルスケア施設の優待があります。

ご興味がある方は、こちら（投資法人HP）をチェックしてみてくださいね。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年９月に高値(116,700円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年12月に安値(86,300円)をつけました。

しかし、2025年に入った後は、右肩上がりの上昇が続いています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

右肩上がりの上昇基調が継続しており、9/2に年初来高値(108,600円)をつけています。

ＴＯＰ１：グローバル・ワン不動産(8958)

【特徴】

• オフィスビルの運用に特化した投資法人として、J-REITで８番目に東証に上場。
  長期の運用実績を有し、運用資産のクオリティと成長スピードをバランスよく両立させるべく、中長期保有を前提として資産を取得
• 中長期的な観点から、資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指し、堅実な財務運営を組み合わせて、「投資主価値の最大化」を目的とした運用を行う。
• 近（駅近：高い利便性）新（築浅：ハイスペック）大（大型：ハイグレード）を重視し、マーケットにおける優位性を持った競争力の高い優良不動産へ重点投資して、
  運用資産のクオリティと成長スピードをバランス良く両立させる厳選投資スタンス

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年４月25日現在）

物件数：14物件、取得価格：1,837億円、稼働率：97.9%（2025年７月31日現在）

【ポートフォリオの分散状況】

（2024年３月31日現在）

＜地域別比率＞

• 東京都心５区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区） 29.2%
• その他東京都内23区 21.5%
• 東京周辺都市部 21.8%
• その他３大都市圏 18.4%
• ３大都市圏以外の政令指定都市 9.1%

＜最寄り駅徒歩分数別比率＞

• ５分以内 84.6%
• ５分超 15.4%

＜築年数別比率＞

• 10年以内 9.1%
• 10年超15年以内 17.6%
• 15年超20年以内 27.0%
• 20年超 46.3%

となっており、「東京都心５区」が３割で最も多く、

最寄駅から徒歩５分以内の物件が８割強となっています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年９月５日(金)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：144,200円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：23.0倍
• 年間分配金（法人予想）：7,515円（2025年９月 4,126円、2026年３月 3,389円）、利回り：5.21%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり2,528～3,835円で推移しており、上下の差は1,307円あります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年８月に安値(93,300円)をつけた後は、その年の年末までヨコヨコで推移していましたが、

翌年に入り急上昇しはじめ、９月に高値(149,200円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しており、9/1に年初来高値(149,200円)をつけました。

しかし、その後は連続陰線で調整しています。

まとめ

2025年９月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回のJ-REITの利回りは４％弱～５％強でした。

どの銘柄も投資口価格は上昇基調を崩しておらず、投資口価格の上昇（キャピタルゲイン）も期待できそうです。

利回りが一番低い「ジャパンリアルエステイト」は、直近の投資口価格の上昇は勢いがあり、その分、利回りが低くなったともいえます。

そして、「大和証券リビング」と「ジャパンリアルエステイト」は、連続増配を継続しているところが魅力的ですね。

今後も、増配が大いに期待できます。

個別では、「グローバル・ワン不動産」で、近（駅近：高い利便性）新（築浅：ハイスペック）大（大型：ハイグレード）を重視し、マーケットにおける優位性を持った競争力の高い優良不動産へ重点投資している点は、他のJ-REITにはない特徴があります。

この点が、直近の投資口価格の上昇に反映されている可能性があります。

「大和証券リビング」は、ヘルスケア施設に投資しており、高齢化社会のニーズに応えています。

ヘルスケア施設にご家族などが入居を検討されている場合は、投資口優待を活用できる点は良いですね。

「ジャパンリアルエステイト」は、直近では投資口価格に勢いが感じられ、資産規模が大きく、財務健全性を追求している点は安心感があります。

2025年９月の権利付き最終日は26日(金)（権利落ち日：９/29）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

2025年８月権利確定のJ-REIT（全15銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2025年８月４日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

【PR】手数料無料でワン株買付！マネックス証券

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう！

ＴＯＰ３：Ｏｎｅリート投資法人(3290)

【特徴】

• みずほ信託銀行がスポンサーの、東京を中心としたミドルサイズのオフィスビル（延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約10,000 坪））に重点投資するJ-REIT。
• 不動産の本質的価値である、「立地」と「ビルスペック（機能性・デザイン性等）」を追求し、
  投資に当たってはテナントニーズの高い立地に所在するビルスペックの高い物件に厳選して投資している。
• みずほ信託銀行の広範な顧客基盤、情報ネットワーク、信託銀行ならではの不動産情報へのアクセス力並びにMONEグループ（※１）の不動産投資・運用に対する多様な経験、高い専門性及び独自ネットワークを活用して、
  物件や売却確度等の観点から質の高い情報を早期に幅広く入手し、物件の取得につなげることにより、質の高いポートフォリオの形成を目指している。
  ※１：みずほリートマネジメント株式会社（同資産運用会社）、みずほリアルティOne株式会社及びみずほ不動産投資顧問株式会社を総称して、「MONEグループ」という。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年３月21日現在）

物件数：29物件、取得価格：1,237億円、稼働率：98.4%（2025年２月末現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 93.7%
• その他（ホテル） 6.3%

となっており、「オフィス」が９割強を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京経済圏 64.1%
• 大阪圏 13.9%
• 名古屋圏 12.1%
• 福岡圏 8.6%
• その他 1.3%

となっており、「東京経済圏」が６割強を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年８月４日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：269,700円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：68.3倍
• 年間分配金（法人予想）：14,471円（2025年８月 8,060円、2026年２月 6,411円（2025年９月１日付の１／３分割後は１口 2,137円））、利回り：5.37%

直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり6,691～7,217円で推移し、上下で526円の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年１月に高値(274,900円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、同年12月に安値(220,500円)をつけました。

しかしその後は、上昇基調で推移し、直近ではすべての移動平均線を上抜けています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

5/22に安値(240,600円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で順調に値を伸ばしており、

8/4に年初来高値(270,000円)をつけています。

ＴＯＰ２：ザイマックス・リート投資法人(3488)

【特徴】

• ザイマックスグループの不動産マネジメントノウハウの蓄積が相対的に豊富なオフィス、商業施設及びホテルを主用途とする物件を重点投資対象（メインアセット）として組み入れて運用しているJ-REIT。
• 不動産利用の視点及び不動産有効活用の視点から、物件取得後の安定運用が見込める物件の選定を行っている。
• ザイマックスグループが有するノウハウを活用すること等により、ザイマックスグループがこれまで培ってきた不動産マネジメント力を用いて、安定した資産運用を目指している。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年２月28日現在）

物件数：18物件、取得価格：438.6億円、平均稼働率：100%（2025年６月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 56.2%
• 商業施設 29.3%
• ホテル 12.4%
• その他（住宅） 2.1%

となっており、「オフィス」が６割弱を占めています。

＜地域別比率＞

• 都心８区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、豊島区、台東区、品川区） 35.0%
• 東京経済圏（都心８区を除く東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県） 32.0%
• 政令指定都市 25.6%
• その他 7.4%

となっており、「都心８区」が４割弱、「東京経済圏」が３割強を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年８月４日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：116,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：3,228倍
• 年間分配金（法人予想）：6,300円（2025年８月 3,160円、2026年２月 3,140円）、利回り：5.41%

直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり3,159～3,728円で推移し、上下569円の差があります。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年５月に高値(123,900円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移し、翌年４月に安値(103,800円)をつけました。

しかしその後は上昇に転じてきています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

5/30に一時的な安値(108,200円)をつけた後は、上昇基調で推移し、

8/1に高値(117,200円)をつけています。

ＴＯＰ１：タカラレーベン不動産投資法人(3492)

【特徴】

• 異なる強みを有するスポンサー各社の専門性とノウハウを結合したマルチスポンサー型の運用体制を活用することで、「着実な成長」及び「安定した運用」の実現を目指しているJ-REIT
• 住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件を機動的に取得する総合型リートで、
  MIRARTHホールディングスグループの開発力と資産運用会社独自のソーシング（投資対象となる案件の調達）力を活かした着実な外部成長を目指している。
• スポンサー各社（MIRATHホールディングス、共立メンテナンス、ヤマダホールディングス）の有する様々な運用ノウハウ及びオペレーション力を活用した、
  ポートフォリオの安定運用並びに収益性向上及び運営コスト適正化の実施による内部成長を図っている。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年４月24日現在）

物件数：79物件、取得価格：1,732億円、稼働率：99.4%（2025年６月30日現在）

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞

• 住宅 39%
• オフィス 28%
• 商業施設 21%
• ホテル 13%

となっており、「住宅」が４割弱、「オフィス」が３割弱を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京経済圏 58%
• 名古屋経済圏 11%
• 大阪経済圏 10%
• 福岡経済圏 ４%
• その他 17%

となっており、「東京経済圏」が６割弱を占めています。

【投資口価格動向・分配金推移】

＜2025年８月４日(月)終値時点＞

• 投資口価格（１口当たり）：94,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：135倍
• 年間分配金（法人予想）：5,400円（2025年８月 2,700円、2026年２月 2,700円）、利回り：5.70%

直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり2,617～2,800円で推移し上下の幅は183円で安定しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年１月に高値(105,800円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、翌年４月に安値(80,300円)をつけました。

しかしその後は、上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

5/8に安値(85,300円)をつけた後は、順調に値を伸ばして、7/31に年初来高値(95,000円)をつけています。

まとめ

2025年８月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・

今回は、上位３銘柄の利回りは、５％台後半が１銘柄、５％台前半が２銘柄となりました。

ＴＯＰ１の「タカラレーベン不動産」は、分配金の安定度や投資口価格モメンタムでも最高得点となっています。

J-REIT全体では、2024年までの低迷から抜け出し、上昇基調が鮮明となっていますので、買いやすいですね。

個別では、

「タカラレーベン不動産」は、上記に加え、分配金の安定度も高くなっています。

2025年４月のトランプ関税ショックでの安値からの戻りに勢いがあり、利回りが高い分、買いが集まってキャピタルゲインも期待できそうです。

「ザイマックス・リート」は、他の２銘柄に比べ、やや投資口の価格の勢いが弱いです。

ただ、投資口価格は110,000～120,000円で安定しており、高分配ランキングの常連ですので買いやすいかもしれませんね。

「Oneリート」は、2024年末からの上昇基調が継続中です。

2024年１月の高値(274,900円)のブレイクも時間の問題ですので、今後の投資口価格の上昇が楽しみです。

今回ご紹介していない８月権利のJ-REITの中では、Oneリートの次に利回りが高い、

日本都市ファンド(8953)は利回り5.09％(８/４時点)、ラサールロジポート(3466) 5.01%(同)で利回りは５％超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。

2025年８月の権利付き最終日は27日(水)（権利落ち日：８/28）です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

今回は、東証J-REITの日本ビルファンド投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• タカラレーベン不動産、日本ホテル＆レジデンシャル、東海道リート、平和不動産リート：2.5%
• 日本都市ファンド：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、野村證券、大和証券）はじめ、引受人（ＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、岡三証券、東海東京証券）の各証券会社で購入申込可能です。

早ければ、６／25(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新投資口の発行による資金調達により、新たな特定資産を取得することで財務の安定性を確保しながら資産規模の拡大及びポートフォリオの質の向上が図れ、同投資法人の運用方針である投資主価値の向上に資することから、
  マーケット動向、総資産有利子負債比率（ＬＴＶ）及び１口当たり分配金の水準等を総合的に勘案した結果、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、オフィスビル１物件（フロンティア武蔵小杉N棟・S棟、取得予定価格 290億円）を2025年７月に取得予定です。