【公募増資・売出(PO)は買いか？】日本リート投資法人(3496)

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの日本リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 日本ホテル＆レジデンシャル、東海道リート：2.5%
• ユナイテッドアーバン、日本プライムリアルティ、日本ビルファンド： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券、野村證券、ＳＢＩ証券）はじめ、引受人（みずほ証券、ＳＭＢＣ日興証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、２／25(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

発行価格等決定日	2026年２月25日（水）から３月２日（月）までの間のいずれかの日
受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能)	2026年３月４日（水）から ９日（月）までの間のいずれかの日。 ただし、発行価格等決定日の５営業日後の日
①公募による新投資口の発行 （一般募集）数量	59,000 口 （発行済み投資口数 1,768,380 口 の約3.33%）
②投資口の売出し （オーバーアロットメントによる売出し） 数量	2,950 口（上限の数量） ※上記の「発行価格等決定日」に決定。 ※三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券が売出す。
③第三者割当による新投資口の発行 数量	2,950 口（申込みがなかった口数は発行されない。） ※三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券に割当
調達資金手取り概算額（上限）	56.8 億円
発行価格	（決定後記載）
ディスカウント率	（決定後記載）
申込単位数量	1 口
主幹事	三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券、野村證券、ＳＢＩ証券
引受人	みずほ証券、ＳＭＢＣ日興証券

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（ホテル２、住宅１、底地１の計４物件）の取得よる資産規模拡大とポートフォリオの質的向上を図るとともに、
  中長期的な成長に向けて安定した財務基盤を維持し、投資主価値の向上を図ることを目的に、不動産売買市場動向や金融市場動向、分配金水準等を総合的に勘案した結果、新投資口を発行することを決定した。

としています。

今回の資金調達によって、ホテル２、住宅１、底地１の計４物件（取得予定価格 154億円）を2026年３月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、物件数：107物件（譲渡１物件を含む）、取得価格：2,742億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の最大約3.50%で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

平和不動産リート 4.73%、ユナイテッド・アーバン 4.48%、東海道リート 21.7%でしたので、それらと比較すると小規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は5,780口、25日平均は4,158口（２/20時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

どんな投資法人？

2014年４月に東証に上場して以来、“ぶれない規律”の下で、中長期的な不動産需給の動向に鑑みた“タイムリーな投資”を実行。

日本社会にしっかりと根付き、底堅い需要を持つアセット「オフィスビル（働く）」「住宅（住まう）」「商業施設（消費する）」と真摯に向き合い、

中でも都心中規模オフィスを中心として築いた、リスク耐性の強い “盤石なポートフォリオ”を強みとしている総合型REITです。

総合型REITの特性を活かして、収益の成長性及び安定性を重視し、機動的かつタイムリーな投資と投資主との利害一致を通じて、投資主価値の最大化を図っています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【ポートフォリオ構築方針】

投資主価値の最大化を目的として、収益の成長性及び安定性を重視したポートフォリオの構築を行っています。

具体的には、以下の方針です。

• 今後の日本経済及び不動産市況の動向を勘案し、より多くの適切な投資機会を確保しつつ、異なる収益特性を有する資産の組合せによりリスク分散を図るため、オフィスを主な投資対象として、住宅及びその他の用に供される不動産にも投資される総合型のポートフォリオを構築
• ポートフォリオの構築にあたっては、各用途の投資特性及び各時点での各用途の市場動向等の外部環境等を勘案し、最適と判断される投資を通じて、投資主価値の最大化を図る。

＜用途別投資比率＞

• オフィス 50%以上
  「オフィス」の地域別投資比率：東京経済圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県） 60%以上
• 住宅 50%以下
  「住宅」の地域別投資比率：三大都市圏（東京経済圏、大阪経済圏（大阪府、京都府、兵庫県）及び名古屋経済圏（愛知県、岐阜県、三重県）） 60%以上
• その他 50%以下

【保有資産】

(2026年２月18日現在)

保有物件は103物件、取得価格合計 2,572億円、平均稼働率 98.2%となっています。

ポートフォリオの分散状況は以下のようになっています。

＜アセットタイプ別比率＞

• オフィス 63.7%
• 住宅 26.3%
• その他 10.0%

＜エリア別投資比率＞

• 東京経済圏 78.4%
• 三大経済圏（東京経済圏除く） 16.2%
• その他 5.4%

となっており、アセットタイプ別比率では「オフィス」が６割強、「住宅」が３割弱、

エリア別では「東京経済圏」が８割弱を占めています。

直近の運用概況

【2025年12月期の運用実績と2026年６月期以降の見通し】

（2026年２月18日発表）

決算期	営業 収益 [億円] (前期比 増減率 [%])	営業 利益 [百万円] (同)	経常 利益 [百万円] (同)	当期 純利益 [百万円] (同)
2025年12月期 実績	116 (5.8)	7,471 (9.3)	6,651 (9.4)	6,650 (9.4)
2026年６月期 法人予想 （2026年２月18日 修正）	100 (△13.5)	5,866 (△21.5)	4,902 (△26.3)	4,901 (△26.3)
2026年12月期 法人予想 （2026年２月18日 発表）	90.4 (△10.2)	4,836 (△17.6)	3,736 (△23.8)	3,735 (△23.8)

表２のとおり、前期（2025年12月期）は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに１割増でした。

今期（2026年６月期）は、今回のPO発表と同時に上方修正しており、前期比 減収減益で、営業収益は１割強減、利益面は２～３割減の予想となっています。

次期（2026年12月期）は、前期比 減収減益で、営業収益は１割減、利益面は２割前後の減益予想です。

【2025年12月期の運用状況】

＜投資環境＞

オフィス賃貸市場では、三鬼商事株式会社が公表した都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）の2025年12月末時点の平均空室率は2.22％であり、前年同月比1.78ポイント低下しました。

また、同地区の2025年12月末時点の坪当たり平均賃料は21,409円と前年同月比5.48％上昇しました。

2026年の新規供給量は前年を下回る見込みであり、オフィス需要は引き続き堅調に推移しています。

このため、低水準の空室率が続く中、賃料の上昇傾向が継続すると見込まれます。

住宅賃貸市場は、首都圏への人口流入を背景に、稼働率及び賃料水準は概ね安定した推移を示しています。

ただし、個人の就業環境や収入の変動、人口動態、賃貸住宅の供給状況等の影響を受けやすいため、都市圏ごとの需給バランスについては今後も注視が必要です。

＜運用実績＞

（外部成長）

同投資法人は前期末（2025年6月30日）時点で、合計109物件の運用資産（取得価格合計258,570百万円）及び匿名組合出資持分1件（出資額119百万円、出資先運用資産数1物件）を保有していました。

当期（2025年12月期）は、物件入替えで、運用資産10物件の譲渡と４物件の取得を行いました。

当期末現在のポートフォリオは、オフィス54物件（取得価格合計1,660億円）、住宅43物件（取得価格合計677億円）、その他の用に供される不動産５物件（取得価格合計224億円）の合計102物件（取得価格合計2,562億円）及び匿名組合出資持分１件（出資額119百万円、出資先運用資産数１物件）となっており、

同投資法人が保有する合計102物件の総賃貸面積は314,422㎡、稼働率は98.2％（前期末比 0.4ポイント増）となっています。

（内部成長）

ポートフォリオの資産価値を維持・向上する運営管理を重視し、新規及び既存テナントに対する積極的な営業活動を展開するとともに、

既存テナントとのリレーション強化によりテナントニーズや物件毎の特性を踏まえた物件競争力の向上に繋がる施策を実施しました。

こうした取組みにより、当期末現在のポートフォリオの稼働率は98.2％と高水準を維持しています。

＜資金調達の状況＞

2025年8月20日に返済期限の到来した借入金9,500百万円のリファイナンスにあたり、2025年8月20日付で9,500百万円の借入れを行いました。

新規物件の取得資金及びその関連費用の支払の一部に充当するため、2025年9月25日付で1,200百万円の借入れを行いました。

その結果、2025年12月31日現在の有利子負債残高は1,354億円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は48.2％（前期末比 0.2ポイント減）となりました。

【今期（2026年６月期）の見通し】

＜基本方針＞

同投資法人は、「投資主との利害一致の徹底的な追求」を企業理念として、総合型リートの特性を活かし、収益の成長性及び安定性を重視し、

投資主目線でマーケット環境に応じた機動的かつタイムリーな投資を行い、投資主価値の最大化を図るため、以下の施策に取り組む方針です。

＜外部成長戦略＞

今後の日本経済及び不動産市況の動向を勘案し、より多くの適切な投資機会を確保しつつ、異なる収益特性を有する資産の組合せによるリスク分散のため、

「日本の社会に深く根付いた３つの投資対象（オフィス・住宅・商業施設）」、需給バランスと分散に着眼した東京経済圏の中規模オフィスを主な投資対象とし、

住宅のほか、その他の用に供される不動産にも投資する総合型のポートフォリオの構築を図る方針です。

また、同投資法人は、同資産運用会社独自の物件取得ネットワークを基盤とし、メインスポンサーであるSBIファイナンシャルサービシーズ、サブスポンサーであるクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・アセットマネジメント株式会社（以下「クッシュマン」）及びアジリティー・ホールディングス株式会社といったスポンサー各社の不動産投資におけるネットワークも活用し、

第三者からの相対取引を中心とした物件取得を通じて資産規模を拡大し、外部成長を図っていく方針です。

さらに、同投資法人は、第三者からの物件取得に際して、メインスポンサーであるSBIファイナンシャルサービシーズの子会社であるSBI証券に依頼の上、

SBIグループによるウェアハウジングを通じた物件の一時的保有及び治癒機能、並びにスポンサー各社が組成に関与するブリッジファンド（※１）による物件の一時的保有機能の提供を受けることを検討し、

かかる機能の提供を受けることで物件取得機会の逸失を回避し、成長機会の最大化を目指しています。

※１ ブリッジファンド：将来的にJ-REIT等に転売することが前提となっている不動産ファンド

＜内部成長戦略＞

同資産運用会社の役職員がスポンサー各社での、又は各自のこれまでの経歴における業務で培った独自のネットワークと知見に基づき、ポートフォリオ及び個別物件の特性に応じた競争力の維持・向上のための資産運用を行う方針です。

また、個別物件の管理運営のために最適なプロパティ・マネジメント（以下「PM」）会社を選定し、適切な管理運営体制を構築することにより、ポートフォリオの稼働率の維持及び収益力の向上を図っています。

また、効率的かつ付加価値のある管理運営及びテナント満足度の向上を図るべく、適切なプロセスで選定した業者をそれぞれPM業務及びビル・マネジメント業務の委託先として活用することで、

日常の管理運営業務に加えて、リノベーションや費用対効果を十分に考慮の上、工事の優先順位やコストの適正化に配慮した効率的かつ計画的な修繕を行うことで、運用資産の価値の維持・向上を図っていく計画です。

さらに、オフィスのリーシング（テナント誘致、客付け）計画については、サブスポンサーのクッシュマンから提供される各種データ等を参考に、新規募集賃料及び既存テナントの更改賃料を設定し、

また新規テナント候補への営業方針を定めることで機動的なリーシング活動を行っていく方針です。

＜財務戦略＞

中長期的に安定した財務基盤を構築するため、分散され、バランスのとれた資金調達を行うことを財務戦略の基本方針としています。

有利子負債は、LTVの上限について60％を目途としていますが、当期末現在における同投資法人のLTVは48.2％であり、45％から55％の間の水準で推移させることを当面のLTV水準に関する方針としています。

また、借入先については、当期末現在のシンジケートローン団を中心とした強固なバンクフォーメーションを維持していくとしています。

【2026年６月期の運用状況及び分配金の予想の修正、2026年12月期の予想】

今回のPO発表時に公表された、計４物件の取得に伴い、

2026年６月期の運用状況と分配金予想の修正、2026年12月期の運用状況と分配金予想をしています。

2026年６月期の運用状況と分配金予想は表３です。

	営業 収益 [億円]	営業 利益 [百万円]	経常 利益 [百万円]	当期 純利益 [百万円]	1 口当たり 分配金 [円]
前回(2025/８/15) 発表予想	98.4	5,758	4,870	4,869	2,250
今回修正予想	100	5,866	4,902	4,901	2,423
増減額	2.4	107	32	32	173
増減率[%]	2.5	1.9	0.7	0.7	7.7

前回発表予想から、営業収益、利益面ともに微増の修正をしています。

今回の新規取得資産（譲渡含む）は取得金額で約6.6%の増加率(2,572→2,742億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得の増加率に対しやや物足りない増額といえます。

分配金は前回予想から173円増の予想です。こちらは、今回の運用増額修正分とほぼ同等で妥当いえます。

2026年12月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2026年２月18日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「ＡＡ－」（安定的）
  （※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）
• 格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）：発行体格付「Ａ＋」（安定的）
  （※A：信用力は高く、部分的に優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2026／２／20(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：93,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：229倍
• 年間分配金（法人予想）：4,673円（2026年６月 2,423円、2026年12月 2,250円）、利回り：4.98%

分配金利回りは4.98%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.15%(２/19時点)）と比較すると、２倍以上の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.60％（2026年１月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

表４のように、直近５期の分配金は、１口当たり2,213.5～2,493円（2025年１月１日付１／４分割後換算）となっており、上下279.5円差で推移しています。

決算期	１口当たり 分配金(円)
2023年12月期	2,213.5
2024年６月期	2,392.5
2024年12月期	2,493
2025年６月期	2,345
2025年12月期	2,433

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年12月に安値(75,125円)をつけるまでは下落トレンドで推移していましたが、

その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年11月に高値(104,100円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

昨年11月に昨年来高値(104,100円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しています。

そして、今回のPO発表翌営業日(2/19)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、出来高を伴い前日比 2,800円安(-2.89%)と急落しました。

今後の投資口価格は、この日つけた安値(92,700円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 日本社会にしっかりと根付き、底堅い需要を持つアセット「オフィスビル（働く）」「住宅（住まう）」「商業施設（消費する）」と真摯に向き合い、中でも都心中規模オフィスを中心として築いた、リスク耐性の強い “盤石なポートフォリオ”を強みとしている総合型J-REIT。
• 総合型REITの特性を活かして、収益の成長性及び安定性を重視し、機動的かつタイムリーな投資と投資主との利害一致を通じて、投資主価値の最大化を図っている。
• 前期（2025年12月期）の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに１割増で着地。
• 今期（2026年６月期）は、今回のPO発表と同時に上方修正しており、前期比 減収減益で、営業収益は１割強減、利益面は２～３割減を予想。
• 今回の資金調達による資産取得（譲渡も含む）により、今期（2026年６月期）の運用状況予想を前回発表から、営業収益、利益面ともに微増修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約6.6%の増加率(2,572→2,742億円)からすると、この新規物件取得の規模の増加率に対し、修正された営業収益と利益面の増額の割合はやや物足りないといえる。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想) 4.98％(２/20時点)は、東証プライム上場会社の単純平均2.15%(２/19時点)と比較して２倍以上の高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,213.5～2,493円（2025年１月１日付１／４分割後換算）となっており、上下279.5円差で推移している。
• 今回の増資後の2026年６月期の分配金は、当初予想から173円増で、前期比 10円減、翌2026年12月期は同173円減の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の日平均は5,780口、25日平均は4,158口（２/20時点）で流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2024年12月に安値(75,125円)をつけるまでは下落トレンドで推移していたが、
  その後は高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年11月に高値(104,100円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、昨年11月に昨年来高値(104,100円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移してる。
  そして、今回のPO発表翌営業日(2/19)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、出来高を伴い前日比 2,800円安(-2.89%)と急落した。
• 今後の投資口価格は、この日つけた安値(92,700円)を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか要注目。

以上をふまえ、

	レベル （最低⭐～ 最高⭐⭐⭐⭐⭐）
ファンダメンタルズ	⭐⭐⭐
インカムゲイン	⭐⭐⭐⭐
流動性	⭐⭐⭐⭐
投資口価格モメンタム	⭐⭐⭐
総合判定	⭐⭐⭐ （中立）

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。