【公募増資・売出(PO)は買いか？】ヘルスケア＆メディカル投資法人(3455) ＜2026年８月実施＞

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのヘルスケア＆メディカル投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• Oneリート、グローバル・ワン不動産、平和不動産リート、コンフォリア・レジデンシャル：2.5%
• ジャパンリアルエステイト： 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券、野村證券）はじめ、引受人の証券会社（今回は、ＳＢＩ証券）で購入申込可能です。

早ければ、８／26(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

発行価格等決定日	2026年８月26日（水）から28日（金）までの間のいずれかの日
受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能)	2026年９月２日（水）から４日（金）までの間のいずれかの日。 但し、発行価格等決定日の５営業日後の日
①公募による新投資口の発行 （一般募集）数量	92,858 口 （発行済み投資口数 359,500 口 の約25.8%）
②投資口の売出し （オーバーアロットメントによる売出し） 数量	4,642 口（上限の数量） ※上記の「発行価格等決定日」に決定。 ※ＳＭＢＣ日興証券が売出す。
③第三者割当による新投資口の発行 数量	4,642 口（申込のなかった数量は発行されない。） ※ＳＭＢＣ日興証券に割当
調達資金手取り概算額（上限）	101 億円
発行価格	（決定後記載）
ディスカウント率	（決定後記載）
申込単位数量	1 口
主幹事	ＳＭＢＣ日興証券、野村證券
引受人	ＳＢＩ証券

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（有料老人ホーム ９、サービス付き高齢者向け住宅 ３、認知症高齢者グループホーム １、医療関連施設 １の計14物件 ）の取得による資産規模の拡大と財務基盤の安定化を図るため、市場の動向、1口当たり分配金の水準、及びＬＴＶ（総資産のうち有利子負債の占める割合）の水準等に留意した上で検討を行った結果、新投資口の発行を決定したもの。
• なお、今回取得を予定する資産（14物件）はデュー・デリジェンスの結果、中長期にわたる安定した収益の確保が見込め、同投資法人が規約に定める資産運用の基本方針及び運用方針に適合したヘルスケア施設。

としています。

今回の調達資金は、有料老人ホーム ９、サービス付き高齢者向け住宅 ３、認知症高齢者グループホーム １、医療関連施設 １の計14物件 （取得予定価格 217億円、2026年９月取得予定）の取得資金に充当する予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、上記の取得予定14物件と譲渡予定１物件を含めると、70物件、取得金額は1,065億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約25.8%（第三者割当を含めると最大約27.1%）で、

このJ-REITは、2022年２月にも公募増資を実施しましたが、その時の公募増資の発行済み総口数に対する割合(OA含む)は約15.6%でしたので、それらと比較すると大規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は6,908口、25日平均は2,532口（８/20時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去POの結果】

ご参考までに、この投資法人の2022年２月の公募増資の結果はどうだったかというと、表２の結果となっています。

受渡期日	発行価格 [円]	ディス カウント率 [%]	受渡日 始値[円] (騰落率[%])	受渡日 終値[円] (同)	１週間後 の始値[円] (日付)	損益[円] (騰落率 [%])
2022/ ２/２	124,764	2.5	136,200 (+9.2)	139,300 (+11.7)	138,600 (２/９)	+13,836 (+11.1)

POで購入し、受渡日の寄付や大引、受渡日１週間後の寄付で売却した場合の騰落率は+9.2～+11.7%となっています。（※売買手数料は考慮していません。）

その時の地合いに良し悪しも関係してくると思われますので、ご参考まで。

【ご参考】

• 前回（2022年２月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】ヘルスケア＆メディカル投資法人(3455)
• 前回の振り返り：【結果検証：公募増資・売出(PO)は買いか？】コンフォリア・レジデンシャル(3282)、三井不動産ロジスティクスパーク(3471)、ヘルスケア＆メディカル(3455)

どんな投資法人？

2015年３月に上場し、高齢社会の進展に対応するために整備・拡充が求められる高齢者向け施設・住宅及び医療関連施設等のヘルスケア施設へ継続的に投資し、

長期安定的に保有することで、国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会の実現を目指すJ-REITです。

主要スポンサーである三井住友銀行、シップヘルスケアホールディングス、ＮＥＣキャピタルソリューション、が有する「金融」「介護・医療」「ファンド運営」の各分野における専門的な機能やノウハウを積極的に活用し、

運用資産の持続的な成長と安定的な収益の確保を通じて、投資主価値の最大化を図っています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【ポートフォリオ構築方針】

• 地域組入比率
  • 三大都市圏、中核都市圏：80%以上
    • 三大都市圏
      首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）、近畿圏（大阪府、京都府、兵庫県）、中部圏（愛知県）
    • 中核都市圏
      三大都市圏以外の政令指定都市、県庁所在地及び地方中核市
  • 三大都市圏及び中核都市圏を除いた地域：20%以下
• ヘルスケア施設・その他の組入比率（取得価格ベース）
  • ヘルスケア施設：80%以上
    • 高齢者向け施設・住宅
      1. 有料老人ホーム
      2. サービス付き高齢者向け住宅
      3. 認知症高齢者グループホーム
      4. その他高齢者向け施設・住宅
    • 医療関係施設等
  • その他：20%以下

【ポートフォリオの概要】

ポートフォリオの合計　物件数：57件、取得価格：865億円、稼働率：100%（2026年１月31日現在）

＜エリア別比率＞

• 三大都市圏 82.4%
• 中核都市圏 15.6%
• その他 2.0%

となっており、三大都市圏が８割強を占めています。

＜タイプ別比率＞

• 有料老人ホーム 76.4%
• サービス付き高齢者向け住宅 6.3%
• 有料老人ホーム・医療関連施設等 14.9％
• 医療関連施設等 2.4%

となっており、「有料老人ホーム」が８割弱を占めています。

直近の運用概況

【2026年１月期の運用実績と2026年７月期以降の見通し】

（2026年３月17日発表）

決算期	営業収益 [百万円] (前期比 増減率 [%])	営業 利益 [百万円] (同)	経常 利益 [百万円] (同)	当期 純利益 [百万円] (同)
2026年１月期 実績	2,634 (3.4)	1,341 (4.3)	1,058 (4.0)	1,057 (4.0)
2026年７月期 法人予想	2,656 (0.9)	1,341 (△0.0)	1,011 (△4.4)	1,010 (△4.4)
2027年１月期 法人予想 （2026年８月19日 修正）	3,515 (32.3)	2,051 (52.9)	1,626 (60.8)	1,625 (60.8)
2027年７月期 法人予想 （2026年８月19日 発表）	3,258 (△7.3)	1,693 (△17.4)	1,205 (△25.8)	1,204 (△25.9)

表３のとおり、前々期（2026年１月期）は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増で着地しました。

前期（2026年７月期）は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減を予想しています。

今期の2027年１月期(2026年８月～2027年１月)予想は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は３割強増、利益面は５割強～６割増を見込んでいます。

【2026年１月期の運用状況】

＜投資環境＞

同投資法人は、先進国の中でも最も高齢化が進展し、かつ当面の間、総人口に占める高齢者の数・割合ともに増加する一方、介護を担う世代の人口が減少の一途をたどる中、

外部のヘルスケア施設を通じた介護・医療サービスの拡充が喫緊の課題となっているとの我が国の社会的情勢を背景に設立されました。

また、2021年3月19日付で閣議決定された「住生活基本計画（全国計画）」において、「多様な世代が支え合い、高齢者等が健康で安心して暮らせるコミュニティの形成とまちづくり」を目標とし、

高齢者向け住宅の充足率を2018年の2.5％から2030年には4％に引き上げるとの成果指標が示されています。

同投資法人は、このように社会的需要の高まるヘルスケア施設への安定的な投資・保有を通じて、ヘルスケア施設の適切な維持管理及び新たな供給を促進させることで、

国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会を実現し、同投資法人における安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指しています。

＜運用実績＞

当期において、2025年9月1日に取得価格合計2,953百万円にて「星ヶ丘ドクターズビル」及び「サニーライフ船橋」を取得し、2025年10月1日に取得価格825百万円にて「メディカル・リハビリホームくらら京王東府中」を取得しました。

その結果、当期末現在の保有物件は57物件、総賃貸可能面積240,416㎡、稼働率100％となっています。

＜資金調達の概要＞

同投資法人は、中長期的に安定した収益の確保及び資産価値の維持・向上のため、安定的な財務運営を行うことを基本方針としています。

当期は、上記３物件の取得資金及び取得に係る諸経費の一部に充当するため2025年9月1日付で2,950百万円、2025年10月1日付で800百万円の借入を行い、

2025年12月20日に返済期限が到来した借入金1,170百万円及び2026年1月31日に返済期限が到来した借入金6,400百万円について借換えを実施しました。

当期末時点での出資総額（純額）は370億円、発行済投資口の総口数は359,500口、有利子負債は総額465億円です。

当期末時点で、総資産のうち有利子負債の占める割合（LTV）は52.5％（前期末比 1.8ポイント増）となっています。

【2026年７月期の見通し】

＜投資環境＞

我が国では、高齢者世帯が増加する一方、介護を担う世代の人口は減少しており、高齢者世帯の一定割合に対しては、外部の介護・医療サービスの提供が必然的に求められる社会情勢といえます。

このような介護・医療サービスへの需要の拡大に呼応して、ヘルスケア施設、とりわけ高齢者向け施設・住宅の供給拡大が求められています。

超高齢化の進展と家族構成の変化により同一世帯の中で介護を担うことがこれまで以上に困難になることが予想される中、

介護・医療サービスへの需要の拡大に対応するため、ヘルスケア施設の整備・拡充が求められており、それに向けた政策が推進されています。

日本経済再生本部は、2013年6月14日付「日本再興戦略～JAPAN is BACK～」の中で、高齢者等が安心して歩いて暮らせるまちづくりの一環として、

「民間資金の活用を図るため、ヘルスケアリートの活用に向け、高齢者向け住宅等の取得・運用に関するガイドラインの整備」を行うとの方針を公表しました。

この方針を受け、国土交通省は、2014年6月27日に「高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」、続いて2015年6月26日に「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」を制定し、

一定の経験を有する重要な使用人の配置等、ヘルスケア施設の取引に際し留意すべき事項を示しています。

これらのガイドラインが整備されていることにより、オペレーターがヘルスケアリートを活用する機会は今後も増えていくものと同投資法人は考えています。

＜今後の運用方針及び対処すべき課題＞

上記投資環境認識のもと、同投資法人は、国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会の実現を目指すとともに、

安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を通じて、投資主価値の向上を図る方針です。

【2027年１月期の運用状況予想の修正と2027年７月期の予想】

今回のPOと同時に公表された資産取得（計14物件取得）に伴い、2027年１月期の運用状況予想の修正、2027年７月期の運用状況と分配金予想をしています。

2027年１月期の運用状況予想は、表４になっています。

	営業 収益 [百万円]	営業 利益 [百万円]	経常 利益 [百万円]	当期 純利益 [百万円]	1 口当たり 分配金 [円]
前回(2026/５/29) 発表予想	2,983	1,650	1,312	1,311	3,440
今回修正予想	3,515	2,051	1,626	1,625	3,440
増減額	531	401	314	314	０
増減率[%]	17.8	24.3	23.9	24.0	0.0

前回発表予想から、営業収益は２割弱、利益面は２割強の増額をしています。

また、分配金は前回予想から変わらずで、前期(2026年７月期)比で280円増です。

2027年７月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2026年１月31日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「A＋」（安定的）
  （※A：債務履行の確実性は高い。）

投資口価格の動向

【2026／８／20(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：99,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：171倍
• 年間分配金（法人予想）：6,610円（2027年１月 3,440円、2027年７月 3,170円）、利回り：6.67%

分配金利回りは6.67%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.44%(８/19時点)）と比較すると、高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.97％（2026年７月末時点：一般社団法人  不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

直近５期の分配金は、表５のように、１口当たり3,160～3,286円で安定して推移しています。

決算期	1口当たり 分配金 [円]
2024年７月期	3,261
2025年１月期	3,183
2025年７月期	3,164
2026年１月期	3,286
2026年７月期 (予想)	3,160

【投資主優待】

この投資法人は、毎年１月末と７月末に１口以上保有の投資口主は、介護施設（グリーンライフ株式会社、株式会社アズパートナーズ、株式会社さわやか倶楽部、ＳＯＭＰＯケア株式会社等が運営する施設）の無料体験入居や見学等の優待が進呈されます。

ご家族で入居を検討されている方にとって、うれしい内容ですね！

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2025年４月に安値(102,200円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年２月に高値(131,800円)をつけました。

しかし、その後は調整し、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

今年７月初旬に高値(113,100円)をつけるまでは上昇基調で推移していましたが、その後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しています。

そして今回のPO発表の翌営業日(8/20)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い前日比 4,100円安(-3.98%)と急落しました。

この日の安値で、年初来安値を更新しています。

今後の投資口価格は、再び年初来安値(97,200円)を更新せず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 高齢社会の進展に対応するために整備・拡充が求められる、高齢者向け施設・住宅及び医療関連施設等のヘルスケア施設へ継続的に投資し、長期安定的に保有することで、国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会の実現を目指す、社会的な意義のあるJ-REIT。
• 主要スポンサーである三井住友銀行、シップヘルスケアホールディングス、ＮＥＣキャピタルソリューションが有する「金融」「介護・医療」「ファンド運営」の各分野における専門的な機能やノウハウを積極的に活用し、
  運用資産の持続的な成長と安定的な収益の確保を通じて、投資主価値の最大化が期待できる。
• 前々期（2026年１月期）の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増で着地。
• 前期（2026年７月期）の運用状況の予想は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減を見込んでいる。
• 今期（2027年１月期）の運用状況の予想は、今回のPOによる資金調達による資産取得により、PO発表と同時に修正しており、前回発表予想から、営業収益は２割弱、利益面は２割強の増額修正をし、
  前期比 増収増益で、営業収益は３割強増、利益面は５割強～６割増を見込んでいる。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 6.67％は、東証プライム上場会社の単純平均2.44%(８/19時点)と比較すると高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比較しても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり3,160～3,286円で安定して推移している。
• 今回の増資後の今期（2027年１月期）の分配金は、前回予想から変わらずで前期比 280円増の予想。
• 投資主優待があり、毎年１月末と７月末に１口以上保有の投資口主は、介護施設（グリーンライフ株式会社、株式会社アズパートナーズ、株式会社さわやか倶楽部、ＳＯＭＰＯケア株式会社等が運営する施設）の無料体験入居や見学等の優待が進呈される。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は6,908口、25日平均は2,532口（８/20時点）で、流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2025年４月に安値(102,200円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年２月に高値(131,800円)をつけた。
  しかし、その後は調整し、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移している。
• 直近の投資口価格は、今年７月初旬に高値(113,100円)をつけるまでは上昇基調で推移していたが、その後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移している。
  そして今回のPO発表の翌営業日(8/20)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い前日比 4,100円安(-3.98%)と急落した。
  この日の安値で、年初来安値を更新している。
• 今後の投資口価格は、再び年初来安値(97,200円)を更新せず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか要注目。

以上をふまえ、

	レベル （最低⭐～ 最高⭐⭐⭐⭐⭐）
ファンダメンタルズ	⭐⭐⭐
インカムゲイン	⭐⭐⭐⭐
流動性	⭐⭐⭐⭐
投資口価格 モメンタム	⭐⭐
総合判定	⭐⭐⭐ （中立）

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。