【公募増資・売出(PO)は買いか？】ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのユナイテッド・アーバン投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 日本ホテル＆レジデンシャル(2024年12月実施)、東海道リート、平和不動産リート：2.5%
• 日本都市ファンド、日本ビルファンド 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券）はじめ、引受人の証券会社（今回は、大和証券、みずほ証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、野村證券、ＳＢＩ証券）で購入申込可能です。

早ければ、11／20(木)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

発行価格等決定日	2025年11月20日（木）から25日（火）までの間のいずれかの日
受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能)	2025 年 12 月 ２ 日（火）
①公募による新投資口の発行 （一般募集）数量	131,000 口 （発行済み投資口数 3,062,600 口 の約4.27%）
②投資口の売出し （オーバーアロットメントによる売出し） 数量	6,400 口（上限の数量） ※上記の「発行価格等決定日」に決定。 ※ＳＭＢＣ日興証券が売出す。
③第三者割当による新投資口の発行 数量	6,400 口（申込みがなかった口数は発行されない。） ※ＳＭＢＣ日興証券に割当
調達資金手取り概算額（上限）	240 億円
発行価格	（決定後記載）
ディスカウント率	（決定後記載）
申込単位数量	1 口
主幹事	ＳＭＢＣ日興証券
引受人	大和証券、みずほ証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、野村證券、ＳＢＩ証券

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（商業施設２、工場１、その他（敷地）１の計４物件）の取得による資産規模拡大、収益安定性の向上及び期間利益の拡大を図るとともに、
  新投資口の発行に伴う出資総額の増加によって有利子負債比率（LTV）の水準引き下げを図り、借入余力の拡大を通じた今後のさらなる外部成長余地の確保を目的として、現在のLTV 水準、不動産市場・金融市場の動向及び分配金水準等に十分留意し、
  さらには我が国経済全般の動向等をも勘案して各種検討を行った結果、新投資口の発行による資金調達を決議した。

としています。

今回の資金調達によって、商業施設２、工場１、敷地１の計４物件（取得予定価格 382億円）を2025年12月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、144物件、取得金額は7,320億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約4.27%（第三者割当を含めると、最大約4.48%）で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

日本都市ファンド 3.07%、東海道リート 13.8%、平和不動産リート 4.73%でしたので、それらと比較すると中規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は7,053口、25日平均は5,771口（11/18時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

どんな投資法人？

総合商社 丸紅がスポンサーで、主として商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他の用途の不動産に対して投資する総合型J-REITです。

投資対象不動産の取得に当たり、中長期にわたり安定収益の確保を図ることが目標としており、

そのため、投資対象不動産の用途及び投資地域の双方において、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオの構築を目指し、各種リスクの軽減を図った資産運用を行っています。

また、地域分散投資を行うことにより、特定地域の自然災害等のリスクの低減を図り、安定した収益の確保を目指しており、

首都圏並びに政令指定都市をはじめとする全国の主要都市及びそれぞれの周辺部の不動産に対して投資を行っています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【ポートフォリオ構築方針】

• 各用途（商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他）のポートフォリオ全体に占める割合の上限：60%
• 首都圏（１都７県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県））物件のポートフォリオ全体に占める投資割合：50％以上
  但し、首都圏を除く政令指定都市をはじめとする全国の主要都市及びその周辺部における投資は、１地域経済圏（１つ又は複数の大都市及びその周辺都市から成る経済圏）のポートフォリオ全体に占める割合が１／３を超えないように投資を行う。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2025年９月30日現在）

物件数：142件、取得価格：7,059億円、稼働率：99.2%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ比率＞（2025年９月12日現在）

• 商業施設 27.5%
• オフィスビル 29.3%
• ホテル 25.1%
• 住居 7.4%
• その他 10.7%

「商業施設」「オフィスビル」「ホテル」がそれぞれ３割弱を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 21.6%
• 東京23区 6.7%
• 首都圏地域 29.7%
• 地方 42.0%

「地方」が４割強、「首都圏地域」が３割を占めています。

直近の運用概況

【2025年５月期の運用状況と2025年11月期以降の見通し】

（2025年７月17日発表）

決算期	営業 収益 [億円] (前期比 増減率 [%])	営業 利益 [億円] (同)	経常 利益 [億円] (同)	当期 純利益 [億円] (同)
2025年５月期 実績	273 (△2.9)	130 (△5.1)	118 (△6.7)	118 (△6.7)
2025年11月期 法人予想	280 (2.6)	136 (4.4)	121 (2.7)	121 (2.7)
2026年５月期 法人予想 （2025年11月17日 修正）	308 (9.7)	161 (18.0)	144 (19.1)	144 (19.1)
2025年11月期 法人予想 （2025年11月17日 発表）	318 (3.2)	167 (3.6)	146 (1.1)	146 (1.1)

表２のとおり、前期（2025年５月期）は、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は１割弱減でした。

今期（2025年11月期）は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増を見込んでいます。

次期の2026年５月期(2025年12月～2026年５月)は、今回のPO発表と同時に修正（表３参照）しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割増、利益面は２割弱増を見込んでいます。

【2025年５月期の運用状況】

＜投資環境＞

不動産賃貸市場については、当期も全体としては概ね堅調に推移しました。

ホテルについては、上記インバウンドの増加による影響が大きく、客室稼働率、客室単価いずれも改善し、RevPAR（※１）は多くのホテルで過去最高水準を越えて推移する状況にあります。

※１：RevPAR

ホテルの客室売上を販売可能客室数で除して算出する販売可能客室１室当たりの売上を表す値であり、１日当たり販売可能客室数当たりの客室売上を指す。

商業施設では、経済活動の活性化及びインバウンド需要の回復を受けて、サービス系・物販系テナントともに堅調な売上げを維持しており、テナント業績は全体的に底堅く推移しています。

オフィスビルでは、東京都心部でみられた新築大型オフィスの大量供給の影響も限定的で、

面積拡張や立地改善を目的とした移転需要等により空室率は５％を下回る状況が継続しており、東京ビジネス地区の賃料は上昇傾向が続いています。

住宅では、いずれの地域においても引き続き需要は底堅く稼働率は安定的に推移し、賃料においては都心部のファミリータイプを中心に上昇傾向です。

物流施設については、首都圏をはじめ全国の主要都市周辺部で供給が続いており、稼働率は弱含みの傾向にあるものの、賃料は横ばいで推移しています。

＜物件の取得及び譲渡＞

当期は、取得４物件（商業施設２、その他２）、譲渡２物件（商業施設２）となっています。

＜ポートフォリオの概要＞

上述の物件取得及び譲渡の結果、当期末時点において、同投資法人が保有する物件は、商業施設36件、オフィスビル34件、商業施設とオフィスビルの複合施設２件、ホテル22件、オフィスビルとホテルの複合施設２件、住居25件及びその他21件の合計142件（取得価格の総額7,017億円）であり、

また、総賃貸可能面積は1,705,870㎡（516,025坪）、テナント総数は2,998となりました。

同投資法人は、稼働率の維持に努め、当期中における各月末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、99.0％から99.4％の間で推移し、当期末時点では99.1％（前期末比 0.1ポイント減）となっています。

＜資金調達の概要＞

当期において特定資産の取得及び有利子負債の返済のため、一定の資金調達を行いました。

以下は前期末からの増減（単位：百万円）です。

• 有利子負債合計 +3,800
  • 借入金 +1,200
    （内訳）短期借入金 +1,200、長期借入金 ±０
  • 投資法人債 +2,600

【2025年11月期の見通し】

我が国を取り巻く政治や経済は依然として不透明な状況が続いているものの、足もとのインフレが継続する環境下において、国内景気は緩やかな回復基調が続くと見込んでいます。

前期に続き、今期においても不動産の売買及び賃貸市場は、全体として堅調に推移することが予想しています。

同投資法人のポートフォリオは特定のアセットタイプに偏ることなく構成されており、分散投資による収益力の安定化が図られています。

不透明な状況が続く中でも不動産売買及び賃貸市場の動向を見極めつつ、社会変化に適応し得る不動産の安定運用に取り組みながら、ポートフォリオ全体の安定性を確実なものとしていくことが肝要であると同投資法人は考えています。

このような環境認識の下、同投資法人は今後の不動産売買市場の動向を注視しながら、中期成長戦略の基本方針に則り、資産の入替えを積極的に実践しポートフォリオの質的改善と売却益の還元を実施する方針です。

物件取得においては、多種・多様な不動産への投資機会を積極的に捉え、様々な取得手法を駆使した厳選投資を行う方針です。

既存物件においては、インフレ環境下における賃料の引上げと稼働率の維持・向上、事業費用の抑制等を通じて、安定運用と収益力向上に引き続き注力していく方針です。

財務運営においては金利の上昇局面にある中、調達手法等の工夫により金融費用の抑制を図り、LTVコントロール、有利子負債の返済期限の分散、流動性の確保等、強固で安定的な財務体質の構築に努めていく方針です。

また、同投資法人の持続的成長、すなわち投資主価値の最大化、ステークホルダーとの信頼関係、環境・社会との共生を追求していく観点から、

財務的視点のみならず、ESG（環境・社会・ガバナンス）、SDGs（持続可能な開発目標）といった非財務分野の課題への対応にも一層注力しています。

【2026年５月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2026年11月期の予想】

2025年12月に予定している新規資産取得（商業施設２、工場１、その他（敷地）１の計４物件）に伴い、

2026年５月期の運用状況と分配金予想の修正、2026年11月期の運用状況と分配金予想をしています。

2026年５月期の運用状況予想は表３です。

	営業 収益 [億円]	営業 利益 [億円]	経常 利益 [億円]	当期 純利益 [億円]	1 口 当たり 分配金 [円]
前回 (2025/10/15) 発表予想	296	153	137	137	4,500
今回修正予想	308	161	144	144	4,550
増減額	11.5	7.9	7.7	7.7	50
増減率[%]	3.9	5.2	5.7	5.7	1.1

前回発表予想から、営業収益は微増、利益面は１割弱の増額をしています。

また、分配金は前回予想から１口当たり50円増の予想で、今期(2025年11月期)比で450円増です。

2026年11月期は、前期比 50円増（１口当たり4,600円）の予想です。

2026年11月期の運用状況の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年６月30日現在）

日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「ＡＡ」（安定的）

（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）

投資口価格の動向

【2025／11／18(火)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：182,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：30.3倍
• 年間分配金（法人予想）：9,150円（2026年５月 4,550円、2026年11月 4,600円）、利回り：5.00%

分配金利回りは5.00%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.42%(11/17時点)）と比較すると、２倍超の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.59％（2025年10月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

直近５営業期間の分配金は、表４のように、１口当たり3,371～4,100円で推移しており、連続増配を継続中です。

決算期	1口当たり 分配金 [円]
2023年11月期	3,371
2024年５月期	3,629
2024年11月期	3,937
2025年５月期	4,010
2025年11月期	4,100 (予想)

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2024年８月に安値(131,800円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、

翌年11月に高値(191,600円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しており、11/12に年初来高値(191,600円)をつけました。

そして今回のPO発表の翌営業日(11/18)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念と地合いが悪かったこともあり、前日比 7,100円安(-3.74%)と急落しました。

今後の投資口価格は、75日移動平均線（青線）や節目の180,000円を割り込まずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 総合商社 丸紅がスポンサーで、主として商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他の用途の不動産に対して投資する総合型J-REIT。
• 投資対象不動産の用途及び投資地域の双方において、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオの構築を目指し、各種リスクの軽減を図った資産運用を行っており、
  地域分散投資を行うことにより、特定地域の自然災害等のリスクの低減を図り、安定した収益の確保を目指している。
• 前期（2025年５月期）の運用状況は、前期比 減収減益で、営業収益は微減、利益面は１割弱減で着地。
• 次期（2026年５月期）の運用状況予想は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割増、利益面は２割弱増を見込んでいる。
• 今回の資金調達による資産取得により、次期（2026年５月期）の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は微増、利益面は１割弱の増額修正をしている。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 5.00％は、東証プライム上場会社の単純平均2.42%(11/17時点)と比較して２倍以上の高い水準で、J-REITの平均的水準と比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり3,371～4,100円で推移しており、連続増配を継続中。
• 今回の増資後の2026年５月期の分配金は前回予想から50円増で、前期比 450円増、翌2026年11月期は同50円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は7,053口、25日平均は5,771口（11/18時点）で、流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2024年８月に安値(131,800円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、翌年11月に高値(191,600円)をつけた。
• 直近の投資口価格は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しており、11/12に年初来高値(191,600円)をつけた。
  そして今回のPO発表の翌営業日(11/18)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念と地合いが悪かったこともあり、前日比 7,100円安(-3.74%)と急落した。
• 今後の投資口価格は、75日移動平均線や節目の180,000円を割り込まずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索を継続するのか要注目。

以上をふまえ、

	レベル （最低⭐～ 最高⭐⭐⭐⭐⭐）
ファンダメンタルズ	⭐⭐⭐⭐
インカムゲイン	⭐⭐⭐⭐
流動性	⭐⭐⭐⭐
投資口価格 モメンタム	⭐⭐⭐⭐
総合判定	⭐⭐⭐⭐ （買い）

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。