【公募増資・売出(PO)は買いか？】日本ホテル＆レジデンシャル投資法人(3472) ＜2025年11月実施＞

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの日本ホテル＆レジデンシャル投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

【PR】手数料無料でワン株買付！マネックス証券

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 日本ホテル＆レジデンシャル(2024年12月実施)、東海道リート、平和不動産リート：2.5%
• 日本都市ファンド、日本ビルファンド 2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、ＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、11／19(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

発行価格等決定日	2025年11月19日（水）から25日（火）までの間のいずれかの日
受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能)	2025 年 12 月 ２ 日（火）
①公募による新投資口の発行 （一般募集）数量	115,509 口 （発行済み投資口数 311,023 口 の約37.1%）
②投資口の売出し （オーバーアロットメントによる売出し） 数量	5,775 口（上限の数量） ※上記の「発行価格等決定日」に決定。 ※ＳＭＢＣ日興証券が売出す。
③第三者割当による新投資口の発行 数量	5,775 口（申込みがなかった口数は発行されない。） ※ＳＭＢＣ日興証券に割当
調達資金手取り概算額（上限）	92.1 億円
発行価格	（決定後記載）
ディスカウント率	（決定後記載）
申込単位数量	1 口
主幹事	ＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（余暇活用型施設４、アコモデーション施設４の計８物件）の取得による資産規模拡大及び収益安定性の向上を目的として、市場動向、LTV(有利子負債残高÷総資産額)水準及び分配金水準等に留意しつつ検討を行った結果、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、余暇活用型施設（ビジネスホテル、シティホテル）４、アコモデーション施設（住宅）４の計８物件（取得予定価格 197億円）を2025年12月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、31物件、取得金額は689億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約37.1%（第三者割当を含めると、最大約39%）で、

直近のホテル又は住宅に投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

日本ホテル＆レジデンシャル(2024年12月実施分) 32.1%、東海道リート 13.8%、平和不動産リート 4.73%でしたので、それらと比較すると大規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は3,366口、25日平均は1,524口（11/13時点）で、流動性は平均的な水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

【過去POの結果】

ご参考までに、この投資法人は、2024年12月にも公募増資を実施したのですが、その時のPOの結果はどうだったかというと、表２の結果となっています。

（※売買手数料は考慮していません。）

受渡期日	発行価格 [円]	ディス カウント 率 [%]	受渡日 始値[円] (騰落率 [%])	受渡日 終値[円] (同)	１週間後 の始値 [円] (日付)	損益[円] (騰落率 [%])
2024/ 12/３	64,430	2.5	64,000 (-0.7)	64,300 (-0.2)	64,100 (12/10)	-1,330 (-2.1)

POで購入した場合、受渡日の寄付と大引、１週間後の寄付で売却した場合はいずれも損益マイナスの結果でした。

その時の地合いの良し悪しも影響してきますので、ご参考まで。

【ご参考】

前回（2024年12月）の記事：【公募増資・売出(PO)は買いか？】日本ホテル＆レジデンシャル投資法人(3472)

どんな投資法人？

温泉・温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークな特化型J-REITとして、2016年８月に上場。

主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行っていましたが、

2023年２月には、リスク分散を図り、安定性の向上と投資機会の拡大を図るため、

新たに賃貸住宅、その他の住宅用に供されるアコモデーション施設（賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等）への投資を可能としました。

そして、2023年12月にはスポンサーがアパホールディングス株式会社に交代し、

アパグループのスポンサーサポートによって、一層の安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値の向上を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【成長戦略】

ビジネスホテル・シティホテル等と住宅等をバランスよく組み合わせ、年間200億円程度を目標として資産積み上げを図り、

３年後（2026年末）を目途に、資産規模1,000億円を目指しています。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年９月４日現在）

物件数：23物件、取得価格：492億円、平均稼働率：（アコモデーション施設：2025年８月末現在）97.1%

ポートフォリオの分散状況：

＜アセットタイプ別比率＞（取得価格ベース）

• 余暇活用型施設 74.5%
  • 大江戸温泉施設 60.7%
  • ビジネス・シティホテル 13.8%
• アコモデーション施設 25.5%

となっており、余暇活用型施設の「大江戸温泉施設」が最も多く６割を占めています。

直近の運用概況

【2025年５月期の運用実績と2025年11月期以降の見通し】

（2025年７月23日発表）

決算期	営業 収益 [百万円] (前期比 増減率 [%])	営業 利益 [百万円] (同)	経常 利益 [百万円] (同)	当期 純利益 [百万円] (同)
2025年５月期 実績	1,714 (33.2)	865 (54.3)	623 (45.0)	623 (45.1)
2025年11月期 法人予想 （2025年11月12日 修正）	1,877 (9.5)	990 (14.4)	761 (22.1)	760 (21.9)
2026年５月期 法人予想 （2025年11月12日 修正）	2,261 (20.4)	1,223 (23.5)	866 (13.7)	865 (13.8)
2025年11月期 法人予想 （2025年11月12日 発表）	2,269 (0.3)	1,193 (△2.4)	873 (0.8)	872 (0.8)

表３のとおり、前期（2025年５月期）は、前期比 増収増益で、営業収益は３割強増、利益面は５割前後の増益でした。

今期（2025年11月期）は、今回のPO発表と同時に当初予想から微増の上方修正をしており、前期比 増収増益で、営業収益は１割増、利益面は１割強～２割強増の予想となっています。

今回の増資後の2026年５月期は、こちらもPO発表と同時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は２割増、利益面は１割強～２割強増の予想です。

【2025年５月期の運用状況】

第18期（2025年5月期）には余暇活用型施設を２物件（取得価格合計5,741百万円）、アコモデーション施設を２物件（取得価格合計7,367百万円）取得しました。

また、第18期において、物件取得のため一般募集については2024年12月2日、第三者割当については2024年12月30日を払込期日として新投資口の発行（合計75,676口）を行い、

この結果、当期末現在の同投資法人が保有する施設の合計は23物件（取得価格合計490億円）、当期末現在における同投資法人の発行済投資口の総口数は311,023口となっています。

＜運用実績＞

（外部成長）

2024年12月に公募増資と新規借入を実施し、スポンサーサポートの活用と資産運用会社独自のネットワークによって、アパホテル２物件及びアコモデーション施設６物件の合計８物件を取得しました。

これにより取得後の保有物件数は23物件、取得総額は490億円に拡大し、大江戸温泉物語グループが運営する施設の割合は63.3％に低減しました。

（内部成長）

余暇活用型施設は、インバウンド及び国内観光需要も底堅く推移したことから、
RevPAR（※１）について、「アパホテル〈浅草橋駅前〉」は12,688円(前年同期比プラス20.0％)、「アパホテル〈なんば南　大国町駅前〉」は9,458円(前年同期比プラス27.7％)、大江戸温泉施設は26,938円(前年同期比プラス7.7％)となりました。

結果として変動賃料は99百万円と前期38百万円から大幅な増加となり、また、翌期以降も安定的に変動賃料の発生が期待しています。

アコモデーション施設は、期中累計稼働率（※２）は97.8％となり、効果的なテナント誘致等によって安定的な稼働を維持しました。

※１：RevPAR

１日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値について、単位未満を切捨てて記載。

※２：「期中累計稼働率」は以下の計算式によって求められる数値

期中累計稼働率＝各月末時点の賃貸面積の期中累計÷各月末時点の総賃貸可能面積の期中累計×100（％）

当期末現在で同投資法人が保有する施設23物件の鑑定評価額は、合計で534億円となりました。

当期に取得した８物件を除く15物件の鑑定評価額について、前期末に取得した鑑定評価額との比較では還元利回りについては変動がありませんでしたが、

一部施設の運営収益の見直し等により変動し、合計で50百万円の増加となりました。

当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益については、当該23物件の減価償却等により含み益が増加し、7,457百万円（前期末比 1,578百万円増）となりました。

＜資金調達の概要＞

当期において手元資金により2025年1月末日及び2025年4月末日に各々73百万円の約定返済を行いました。

その結果、当期末時点での有利子負債総額は212億円、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」）は43.4％(前期末比 7.8ポイント増)となっています。

今後もスポンサーサポートを最大限活用しつつ、新規借入及びリファイナンス時の資金調達条件の最適化を図り、外部成長に合わせた機動的な財務戦略を実行していく方針です。

【今期（2025年11月期）の見通し】

＜外部成長戦略＞

• 重点投資対象

同投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保するとともに、運用資産の着実な成長を図るため、余暇活用型施設及びアコモデーション施設を重点投資対象とすることを基本戦略としています。

その比率は余暇活用型施設40%～60％、アコモデーション施設40％～60％（取得価格ベース）を目安とし、

アコモデーション施設の割合を増加させるとともに、余暇活用型施設の中でも、これまで保有する大江戸温泉関連施設と比べて安定的な収益が見込まれると考えられるビジネス・シティホテルを取得することで、ポートフォリオ分散の進展とリスク軽減の推進を図る方針です。

• 資産運用会社独自のネットワークの活用

同資産運用会社独自のネットワークの活用により、地域特性、社会情勢の動向、需要の変化や利便性などを重視するほか、テナントの信頼性、運営能力や実績等も着目しつつ、厳選投資を行っていく方針です。

余暇活用型施設については、全国における主要観光地、ビジネスエリアとして認知度の高いエリアを中心に、中長期にわたるテナントの賃料負担率の適性性、施設稼働率等運営指標の実績及び将来見込み、

並びに施設の主要顧客層の安定性や競合環境等を総合的に評価したうえで、ポートフォリオの構築方針に沿い、投資主価値向上に必要な投資利回りを確保できることを重視し、投資判断を行う方針です。

アコモデーション施設については、首都圏、関西圏、中京圏の三大都市圏及び政令指定都市等を投資エリアとし、

物件特性（立地、利便性、周辺の状況等）や、テナントの信頼性、運営能力、実績等を評価した上で、ポートフォリオの構築方針に沿い、投資主価値向上に必要な投資利回りを確保できることを重視し、投資判断を行う方針です。

• アパグループによるスポンサーサポートの活用

2023年12月19日付でスポンサーとの間で締結したスポンサーサポート契約に基づき、アパグループが保有又は開発するホテルのうち、同投資法人の投資基準に適合する物件の譲渡に係る優先交渉権が同投資法人に付与されており、

また、同グループが入手した第三者による物件の売却情報の優先的提供が行われます。

さらに、同投資法人は、第三者が保有する同投資法人の投資基準に適合する物件の取得について、アパグループに対して一時的保有を依頼することができます。

同投資法人はこれらのスポンサーサポートを最大限に活用することで、投資機会を捉えた機動的かつ継続的な外部成長を図っていく方針です。

＜内部成長戦略＞

• 余暇活用型施設
  同投資法人は、主に余暇活用型施設に関しては、賃料収入に大きな影響を与えることとなるテナントによる運営パフォーマンスについて、同資産運用会社によるモニタリングを行っています。
  また、テナントとの間の長期賃貸借契約において、テナントによる施設の運営状況に関わらず一定額の固定賃料が確保されている賃料を原則として採用しています。
  さらに、テナントとの間の賃貸借契約等において、テナントに対して各施設の運営状況に係る報告義務を課すとともに、
  テナントによる運営パフォーマンスについて、各施設の売上高やGOP（※３）等の経営指標を参考に、同資産運用会社によるモニタリングを行うことで、運用資産からの安定収益確保と資産価値の維持向上を目指しています。
  ※３：GOP
  売上高営業粗利益をいい、各施設の売上高から、人件費、一般管理費等の、各施設の運営に関して直接発生した費用を控除した残額をいう。
• アコモデーション施設
  保有するアコモデーション施設において、賃料固定型のマスターリース契約の施設においては、建物の良好な維持により当該マスターリース契約の継続を図っています。
  パス・スルー型（入居者からの賃料直接支払い型契約）の施設においては、効果的なテナント誘致を行うとともに、新規契約及び契約更改時の賃料引上げに向けた取り組みや、運営管理コストの削減等を行い、賃貸収益の最大化を図る方針です。

＜財務戦略＞

保守的な財務基盤の維持を重視しつつ、機動的な財務戦略を実行していく方針です。

デット（負債）・ファイナンスについては、既存の借入先との良好な関係を維持しつつ、資産規模拡大に伴う安定的な資金調達の実現を図る計画です。

また、アパグループとの間で締結したスポンサーサポート契約により、アパグループによる同投資法人借入金に対する債務保証等、取引金融機関の拡大及び資金調達条件の改善に関する必要なサポートを受けています。

今後も、スポンサーサポートを最大限活用することで、新規借入及びリファイナンス時の資金調達条件の最適化を図る方針です。

エクイティ・ファイナンスについては、投資口の中長期的な価値向上に配慮し、機動的な実施を検討していく方針です。

【2026年５月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2026年11月期の予想】

2025年12月に予定している新規資産取得（余暇活用型施設４、アコモデーション施設４の計８物件）に伴い、

2026年５月期の運用状況と分配金予想の修正、2026年11月期の運用状況と分配金予想をしています。

2026年５月期の運用状況と分配金予想は表４です。

	営業 収益 [百万円]	営業 利益 [百万円]	経常 利益 [百万円]	当期 純利益 [百万円]	1 口当たり 分配金 [円]
前回(2025/７/23) 発表予想	1,703	845	609	608	1,968
今回修正予想	2,261	1,223	866	865	2,008
増減額	558	378	256	256	40
増減率[%]	32.8	44.7	42.1	42.2	2.0

前回発表予想から、営業収益は３割強増、利益面は４割強増の増額修正をしています。

今回の新規取得資産は取得金額で約40%の増加率(492億円→689億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得に対して妥当な増額といえます。

分配金は前回予想から１口当たり40円増の予想です。

2026年11月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2025年２月28日現在）

日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「Ａー」（安定的）

（※Ａ：債務履行の確実性は高い。）

投資口価格の動向

【2025／11／13(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：83,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：4.80倍
• 年間分配金（法人予想）：4,035円（2026年５月 2,008円、2026年11月 2,027円）、利回り：4.83%

分配金利回りは4.83%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.40%(11/12時点)）と比較すると、約２倍の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.59％（2025年10月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

表５のように、直近５期の分配金は、１口当たり1,464～2,455円で推移しており、連続増配を継続中です。

決算期	1口当たり 分配金[円]
2023年11月期	1,464
2024年５月期	1,575
2024年11月期	1,837
2025年５月期	2,003
2025年11月期	2,455 (予想)

【投資主優待】

この投資法人は投資主優待があり、毎年５月と11月の年２回、１口以上保有の投資主は、

アパホテル株式会社及びアパホテル株式会社とフランチャイズ契約を締結している者が管理運営するホテルの宿泊利用料金について、

１ポイント１円相当として、利用対象施設の宿泊１泊につき上限1,000円まで宿泊料金に充当できるアパホテル宿泊充当可能ポイント（以下「優待ポイント」）が付与されます。

付与されるするポイント数は、各投資主の保有投資口数に応じて以下となっています。

• １口以上９口の場合
  １口あたり500ポイント
• 10口以上の場合
  １投資主につき一律5,000ポイント

１口保有の場合、分配金＋投資主優待（500ポイント×年２回＝1,000円相当）で利回りは6.03%になります。

ホテルを利用される方にとってうれしい内容ですね！

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年12月に安値(60,500円)をつけた後は急上昇し、翌年３月末に高値をつけました。

その後は、一旦2025年4月に安値をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、同年11月に高値(85,000円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

高値切り上げ安値切り上げの上昇基調が継続しており、11月中旬に年初来高値(85,000円)をつけています。

そして、今回のPO発表の翌営業日(11/13)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、前日比 1,200円安(-1.42%)で終了しました。

今後の投資口価格は、25日移動平均線（赤線）や75日移動平均線（青線）の上をキープし、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 温泉・温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークな特化型J-REITとして、2016年８月に上場。
  その後、アコモデーション施設（賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等）への投資を可能とした。
• 2023年12月にはスポンサーがアパホールディングス株式会社に交代して、アパグループのスポンサーサポートによって、一層の安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長を実現し、投資主価値の向上を目指している。
• 前期（2025年５月期）の運用実績は、前期比 増収増益で、営業収益は３割強増、利益面は５割前後の増益で着地。
• 今期（2025年11月期）は、今回のPO発表と同時に当初予想から微増の上方修正をしており、前期比 増収増益で、営業収益は１割増、利益面は１割強～２割強増を予想。
• 今回の資金調達による資産取得により、次期（2026年５月期）の運用状況予想を前回発表から、営業収益は３割強増、利益面は４割強増の増額修正しており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約40%の増加率(492億円→689億円)からすると、この新規物件取得の規模に対し、修正された営業収益と利益面の増額の割合は妥当といえる。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想) 4.83％は、東証プライム上場会社の単純平均2.40%(11/12時点)と比較して約２倍の高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり1,464～2,455円で推移しており、連続増配を継続中。
• 今回の増資後の2026年５月期の分配金は、当初予想から１口当たり40円増で、前期比 447円減、翌2026年11月期は同19円増の予想。
• 投資主優待があり、毎年５月と11月の年２回、１口以上保有の投資主は、利用対象施設の宿泊１泊につき上限1,000円まで宿泊料金に充当できるアパホテル宿泊充当可能ポイントが保有口数に応じて付与される。
  １口保有の場合、分配金＋投資主優待（500ポイント×年２回＝1,000円相当）で利回りは6.03%になる。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は3,366口、25日平均は1,524口（11/13時点）で流動性は平均的な水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2023年12月に安値(60,500円)をつけた後は急上昇し、翌年３月末に高値をつけた。
  その後は、一旦2025年４月に安値をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、同年11月に高値(85,000円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調が継続しており、11月中旬に年初来高値(85,000円)をつけている。
  そして、今回のPO発表の翌営業日(11/13)は、POによる１口当たり利益の希薄化懸念により、前日比 1,200円安(-1.42%)で終了。
• 今後の投資口価格は、25日移動平均線や75日移動平均線の上をキープし、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

	レベル （最低⭐～ 最高⭐⭐⭐⭐⭐）
ファンダメンタルズ	⭐⭐⭐⭐
インカムゲイン	⭐⭐⭐⭐⭐
流動性	⭐⭐⭐
投資口価格 モメンタム	⭐⭐⭐⭐
総合判定	⭐⭐⭐⭐ （買い）

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。