【公募増資・売出(PO)は買いか？】日本都市ファンド投資法人(8953)

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの日本都市ファンド投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• コンフォリア・レジデンシャル、スターアジア不動産、マリモ地方創生リート、福岡リート、タカラレーベン不動産：2.5%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、みずほ証券、ＳＭＢＣ日興証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券）はじめ、引受人（野村證券、大和証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、９／30(月)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

発行価格等決定日	2024 年 9 月 30 日（月）
受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能)	2024 年 10 月 ７ 日（月）
①公募による新投資口の発行 （一般募集）数量	204,100 口 ※内 81,640 口が、欧州及びアジアを中心とする海外市場に販売される。 （発行済み投資口数 6,978,509 口 の約2.92%）
②投資口の売出し （オーバーアロットメントによる売出し） 数量	10,200 口（実施決定(9/30)） ※上記の「発行価格等決定日」に決定。 ※みずほ証券が売出す。
③第三者割当による新投資口の発行 数量	10,200 口（申込みがなかった口数は発行されない。） ※みずほ証券に割当
調達資金手取り概算額（上限）	206 億円
発行価格	94,668 円 （9/30決定：終値 96,600 円）
ディスカウント率	2.0 % （9/30決定）
申込単位数量	1 口
主幹事	みずほ証券、ＳＭＢＣ日興証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券
引受人	野村證券、大和証券

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（都市型商業施設２、複合型施設１、オフィス１の計４物件）を取得することで多様性のあるポートフォリオを構築し、
  ひいては投資主価値を向上させることを目的として、マーケット動向等を勘案した結果、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、都市型商業施設２、複合型施設１、オフィス１の計４物件（取得予定価格 570億円）を2024年10月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、145物件、取得金額は１兆2,840億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約2.92%（第三者割当を含めると、最大約3.07%）で、

直近の総合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

マリモ地方創生リート 18.6％、福岡リート 9.54%、タカラレーベン不動産 16.6%でしたので、それらと比較すると小規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は30,738口、25日平均は26,633口（９/26時点）で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

どんな投資法人？

「日本の都市生活(住む、働く、消費する)を不動産面から支えていく」を理念に、日本の都市部不動産への投資を通じて、投資主価値の向上(持続的な成長)を実現している国内最大級の総合型REITです。

エリア・物件単位での複合化やEコマースの進展による運用環境の変化を捉え、都市部（都市中心部及び都市近郊部）に立地する商業施設、オフィスビル、住宅、ホテル及びこれらの用途の複合施設を中心に取得・運用しています。

また、多様な用途の運用経験に基づく高い運用力を駆使し、投資主価値の継続的な向上を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【ポートフォリオ構築方針】

中長期にわたり安定した収益を確保し、運用資産を着実に成長させるために、商業施設、オフィスビル、住宅、ホテル及びこれらの用途の複合施設（以下、総称して「中核物件」）等への厳選投資を行っています。

なお、かかる投資に際しては、用途や地域、賃借人の属性による分散投資を通じ、ポートフォリオに含まれる地震等の災害リスク及びテナント退出による空室リスク等を軽減し、中長期にわたり安定したキャッシュ・フローが期待できる最適なポートフォリオを構築する方針です。

マクロ経済情勢、社会的動向、不動産市場並びに産業動態及び生活様式等の変化が不動産の利用形態に与える影響等の把握に努め、それらの環境の変化に応じて、最適なポートフォリオを構築しています。

【保有資産】

ポートフォリオの合計（2024年７月31日現在）

物件数：141物件、取得価格：１兆2,288億円、稼働率：99.1%

ポートフォリオの分散状況：（2024年2月29日現在 133物件ベース）

＜アセットタイプ別比率＞（取得価格ベース）

• 都市型商業施設 43.4%
• オフィス 19.2%
• 複合型 17.8%
• 郊外型商業施設 15.9%
• その他 3.7%

となっており、「都市型商業施設」が４割強を占めています。

＜エリア別＞（同）

• 東京圏 55.6%
• 大阪圏 26.9%
• 名古屋圏 5.5%
• その他 12.0%

となっており、「東京圏」が６割弱を占めています。

直近の運用概況

【2024年２月期の運用実績と2024年８月期以降の見通し】

（2024年４月19日発表）

決算期	営業 収益 [億円] (前期比 増減率 [%])	営業 利益 [億円] (同)	経常 利益 [億円] (同)	当期 純利益 [億円] (同)	１口当たり 分配金 [円] (同[円])
2024年２月期 実績	408 (△1.3)	180 (△0.2)	160 (△0.2)	160 (△0.2)	2,270 (９)
2024年８月期 法人予想	407 (△0.3)	176 (△1.8)	155 (△2.7)	155 (△2.7)	2,300 (30)
2025年２月期 法人予想 （2024年９月25日 修正）	457 (12.2)	217 (22.9)	194 (24.7)	194 (24.7)	2,780 (480)
2025年２月期 法人予想 （2024年９月25日 発表）	457 (△0.0)	211 (△2.6)	186 (△3.7)	186 (△3.7)	2,660 (△120)

表２のとおり、前々期(2024年２月期)は、前期比 減収減益で、営業収益、利益面ともに微減でした。

前期(2024年８月期)は、前期比 減収減益で、営業収益、利益面ともに微減の予想となっています。

今回の増資後の2025年２月期は、PO発表と同時に上方修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は２割強増の予想で、

１口当たりの分配金の予想は、2025年２月期は前期比 480円増、2025年８月期は同120円減の予想となっています。

【2024年２月期の運用状況】

＜投資環境＞

（マクロ経済動向）

当期における日本経済 は、2023年10～12月期（2024年3月11日公表の2次速報値）の実質国内総生産（GDP）成長率が前期比+0.1％（年率+0.4％）に上方修正され、2024年3月22日公表の消費者物価指数2024年(令和6年)2月分では前年同月比+2.8％となるなど、

デフレからインフレへの転換が意識される中で、個人消費は賃金の上昇も伴い回復傾向にあり、企業による設備投資も拡大するなど、全体として景気は緩やかに回復の動きが続いています。

資本市場では、日経平均株価は2023年初から上昇基調を維持していましたが、7月以降は国内外の金利動向、ウクライナや中東情勢を巡る地政学リスクの影響等を受け一進一退の動きとなりました。

その後、国内マイナス金利の解除後も緩和的な金融環境が続くことが期待され始めると再び上昇基調に転じ、2024年2月には34年ぶりにバブル期の最高値を更新し、当期末である2024年2月末時点では39,166円となりました。

J-REIT市場においては、期中を通して国内の金融政策動向が警戒され東証REIT指数は軟調に推移し、当期末の2024年2月末時点で1,698ポイントとなっています。

一方で、3月には国内マイナス金利の解除により国内の金融政策に対する不透明感が和らぎ、一転して上昇に転ずる局面も見られています。

（不動産売買市場）

不動産売買市場では、国内外の金融政策に対して警戒感が持たれる中で、海外投資家による投資額は縮小傾向にあったものの、

国内投資家を中心に投資意欲が依然旺盛であり、厳しい取得環境が続いています。

（不動産賃貸市場）

商業施設においては、国内消費のみならずインバウンド需要が回復し、引き続き売上の増加が見られており、賃貸市場においても強い需要が見受けられます。

オフィスにおいては、新規供給や二次空室の顕在化による空室率の一時的な上昇はありましたが、

景気回復の動きが見られることや、ビルのスペック・立地改善のための移転ニーズ増加により需要は底堅く推移し、空室率は緩やかな低下傾向にあります。

＜運用実績＞

このような環境の中で、保有資産の入替えの一環として、新規2物件（JMFレジデンス町田、JMFレジデンス名駅南）の取得、複数の賃貸住宅の信託受益権を裏付資産とする匿名組合出資持分の取得、

及び2物件（イオンモール鶴見緑地の不動産信託受益権の準共有持分25％及びラウンドワン三宮駅前店）の売却を当期に完了しました。

また、住宅特化型私募REITである日神プライベートレジリート投資法人の投資口の追加取得を行いました。

上記等の結果、当期末現在において、同投資法人の運用資産は133物件、取得価格の総額1兆2,100億円、鑑定評価額の合計1兆3,445億円、総賃貸可能面積2,537,183.65㎡、テナント総数2,371、ポートフォリオ全体の稼働率は99.3％となりました。

また、当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益については、主として既存物件の一部における前期末比での内部成長やキャップレート（※１）の低下等の結果として、含み益は1,949億円（前期比+236億円）となりました。なお、1口当たりNAV（※２）は、115,100円（前期比+3,500円）となりました。

※１：キャップレート

還元利回り（キャップレート）とは、不動産の収益性を表した利率のことで、不動産価格を算出する時に用いられる。

※２：1口当たりNAV（Net Asset Value）

（純資産＋含み損益-分配金総額）÷発行済投資口数で算出（百円未満切捨て）

＜資金調達の概況＞

同投資法人は、当期に返済期日を迎えた既存の借入金211億円に関して、その返済資金に充てるために206億円の借入、及び手許資金による5億円の弁済を行いました。

また、JMFレジデンス町田の取得資金の一部に充当するために、2023年9月に第6回JMFグリーンボンド（日本都市ファンド投資法人第6回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付））35億円を発行しました。

更には、2023年12月に償還期限を迎えた投資法人債75億円の償還資金の一部に充てるために、長期借入金40億円の借入を行いました。

これらの結果、同投資法人の当期末現在の有利子負債残高は5,501億円、うち、短期借入金は5億円、長期借入金は4,921億円、投資法人債は575億円となりました。

当期末現在の長期負債比率については99.9％、固定金利比率は96.4％、LTV(有利子負債残高÷総資産額)は44.1％(前期末比 変わらず)となっています。

＜2024年８月期の見通し＞

短期的には、国内外の金融政策、特に日本の利上げペースと米国の利下げ動向を要因とする金利変動や為替変動が警戒される中で、経済ファンダメンタルズや企業業績の動向を注視していく必要があります。

小売セクターについては、国内消費に加えてインバウンドも回復していることから、継続的な需要の回復が見込まれます。

オフィスセクターにおいても、引き続きビルグレードや立地の改善による移転の動きが見られ、底堅い需要は継続することが見込まれます。

ただし、中長期的には、人々の働き方や、住み方、消費形態が大きく変化をする中、都市部においては様々な用途での利用ニーズも生まれてくるものと同投資法人は考えており、

既存用途に囚われない、用途の垣根を越えた物件・エリア単位でのマネジメント力が必要になってくるものと考えています。

【2025年２月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2025年８月期の予想】

2024年10月に予定している新規資産取得（都市型商業施設２、複合型施設１、オフィス１の計４物件）に伴い、

2025年２月期の運用状況と分配金予想の修正、2025年８月期の運用状況と分配金予想をしています。

2025年２月期の運用状況と分配金予想は表３です。

	営業 収益 [億円]	営業 利益 [億円]	経常 利益 [億円]	当期 純利益 [億円]	1 口当たり 分配金 [円]
前回(2024/９/４) 発表予想	441	209	187	187	2,750
今回修正予想	457	217	194	194	2,780
増減額	15.8	7.8	6.3	6.3	30
増減率[%]	3.6	3.7	3.4	3.4	1.1

前回発表予想から、営業収益、利益面ともに微増の増額修正をしています。

今回の新規取得資産は取得金額で約4.6%の増加率(１兆2,270億円→１兆2,840億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得に対してほぼ妥当な増額といえます。

分配金は前回予想から１口当たり30円増の予想です。

2025年８月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2024年９月26日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AA」（安定的）
  （※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）
• 株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）：発行体格付「AA－」（安定的）
  （※AA：信用力は極めて高く、優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2024／９／26(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：97,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：21.7倍
• 年間分配金（法人予想）：5,440円（2025年２月 2,780円、2025年８月 2,660円）、利回り：5.60%

分配金利回りは5.60%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.43%(９/25時点)）と比較すると、２倍以上の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.67％（2024年８月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））と比較しても高い水準です。

表４のように、直近５期の分配金は、１口当たり2,261～2,313円（上下52円差）で安定して推移しています。

決算期	1口当たり 分配金 [円]
2022年８月期	2,263
2023年２月期	2,313
2023年８月期	2,261
2024年２月期	2,270
2024年８月期	2,300 (予想)

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年11月に高値(112,500円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移しており、

2024年３月と８月に２回安値(86,800円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

8/5に年初来安値(86,800円)をつけた後は、上昇基調で推移し、9/17に高値(101,300円)をつけました。

そしてその後はヨコヨコで推移していましたが、今回のPO発表の翌営業日(9/26)はPOによる１口当たり利益の希薄化懸念から、窓を開けて前日比 2,800円安(-2.81%)と急落しました。

今後は、25日移動平均線（赤線）や75日移動平均線（青線）を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 「日本の都市生活(住む、働く、消費する)を不動産面から支えていく」を理念に、日本の都市部不動産への投資を通じて、投資主価値の向上(持続的な成長)を実現している国内最大級の総合型REIT。
• エリア・物件単位での複合化やEコマースの進展による運用環境の変化を捉え、都市部（都市中心部及び都市近郊部）に立地する商業施設、オフィスビル、住宅、ホテル及びこれらの用途の複合施設を中心に取得・運用。
• 前々期(2024年２月期)の運用実績は、前期比 減収減益で、営業収益、利益面ともに微減で着地。
• 前期(2024年８月期)は、前期比 減収減益で、営業収益、利益面ともに微減を予想。
• 今回の資金調達による資産取得により、今期(2025年２月期)の運用状況予想を前回発表から、営業収益、利益面ともに微増の増額修正しており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約4.6%の増加率(１兆2,270億円→１兆2,840億円)からすると、この新規物件取得の規模に対し、修正された営業収益と利益面の増額の割合はほぼ妥当といえる。

【インカムゲイン】

• 分配金利回り(予想) 5.60％は、東証プライム上場会社の単純平均2.43%(９/25時点)と比較して２倍以上の高い水準で、
  J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,261～2,313円（上下52円差）で安定して推移している。
• 今回の増資後の2025年２月期の分配金は、当初予想から１口当たり30円増で、前期比 480円増、翌2025年８月期は同120円減の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は30,738口、25日平均は26,633口（９/26時点）で流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2022年11月に高値(112,500円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移しており、2024年３月と８月に２回安値(86,800円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、8/5に年初来安値(86,800円)をつけた後は、上昇基調で推移し、9/17に高値(101,300円)をつけた。
  そしてその後はヨコヨコで推移していたが、今回のPO発表の翌営業日(9/26)はPOによる１口当たり利益の希薄化懸念から、窓を開けて前日比 2,800円安(-2.81%)と急落した。
• 今後の投資口価格は、25日移動平均線や75日移動平均線を割り込まず、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

	レベル （最低⭐～ 最高⭐⭐⭐⭐⭐）
ファンダメンタルズ	⭐⭐⭐⭐
インカムゲイン	⭐⭐⭐⭐
流動性	⭐⭐⭐⭐
投資口価格 モメンタム	⭐⭐⭐
総合判定	⭐⭐⭐⭐ （買い）

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。