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【2024年9月権利確定】高分配J-REIT TOP3✨

こんにちは!

2024年9月権利確定のJ-REIT(全3銘柄)をピックアップし、その中で分配金利回り(2024年9月6日終値時点)が高い上位3銘柄を算出。

さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです!

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【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT(不動産投資法人)商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

※出所:一般財団法人 投資信託協会HP

J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

それでは行ってみましょう!

TOP3:ジャパンリアルエステイト(8952)

【特徴】

【保有資産】

ポートフォリオの合計(2024年4月1日現在)

物件数:77物件、取得価格:1兆1,502億円、入居率:96.2%(2024年6月30日現在)

ポートフォリオの分散状況

地域別投資比率(取得価格ベース)>(2022年9月30日現在)

となっており、東京都心5区が7割弱を占めています。

テナント業種分散(賃貸面積ベース)>(グランフロント大阪は除く)

  1. 情報サービス 14.9%
  2. サービス 11.4%
  3. 不動産 10.2%
  4. 小売・飲食 6.2%
  5. 金融 6.0%
  6. 電気機器 5.5%
  7. メディア・広告 5.3%
  8. 専門サービス(コンサルティング等) 5.2%
  9. 機械 4.5%
  10. 医薬品 3.5%
  11. 保険 3.3%
  12. 建設 2.9%
  13. 医療 2.2%
  14. 通信 1.9%
  15. 公務・各種団体 1.8%
  16. 電気・熱供給業 1.5%
  17. 窯業 1.4%
  18. その他 12.3%

となっており、「情報サービス」最も多く1割強ですが、それ以外も満遍なく分散しています。

【投資口価格動向・分配金推移】

<2024年9月6日(金)終値時点>

直近5営業期間の分配金は、表1のようになっており、1口当たり11,400~12,216円で推移し、連続増配を継続中です。

決算期1口当たり
分配金(円)
2022年3月期11,400
2022年9月期11,500
2023年3月期11,667
2023年9月期12,000
2024年3月期12,216
表1:ジャパンリアルエステイト投資法人 直近分配金推移

【直近の投資口価格推移】

<週足チャート(直近2年間)>

2022年9月に高値(653,000円)をつけた後は、長期間、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドが続いていましたが、

2024年8月に安値(499,000円)をつけた後は、勢いよく上昇しはじめています。

<日足チャート(直近3か月間)>

8/5に年初来安値(499,000円)をつけるまでは、ほぼヨコヨコで推移していましたが、その後は一気に上昇して、8/29に年初来高値(600,000円)をつけています。

TOP2:大和証券リビング(8986)

【特徴】

【保有資産】

ポートフォリオの合計(2024年8月2日現在)

物件数:252物件、取得価格:4,001億円、稼働率:98.4%(2024年7月31日現在)

【ポートフォリオの分散状況】

(2024年8月2日現在)

タイプ別投資比率

賃貸住宅(タイプ別)投資比率

地域別投資比率

となっています。

【投資口価格動向・分配金推移】

<2024年9月6日(金)終値時点>

直近5営業期間の分配金は、表2のようになっており、1口当たり2,180~2,300円で推移しており、2023年3月期以降は連続増配を継続中です。

決算期1口当たり
分配金(円)
2022年3月期2,180
2022年9月期2,180
2023年3月期2,200
2023年9月期2,231
2024年3月期2,300
表2:大和証券リビング投資法人 直近分配金推移

【投資主優待】

この投資法人は、投資主優待(株でいう株主優待)制度があり、

9月末と3月末の年2回1口以上保有の場合、

(株)アズパートナーズが運営している施設(介護施設)の入居一時金20万円割引、月額利用料に含まれる管理費2か月分の割引(利用者の支払い方式が月払い方式の場合)や体験入居無料(3泊4日)などなど、様々なヘルスケア施設の優待があります。

ご興味がある方は、こちら(投資法人HP)をチェックしてみてくださいね。

【直近の投資口価格推移】

<週足チャート(直近2年間)>

2022年9月に高値(124,300円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、

2024年8月に安値(95,400円)をつけてます。

<日足チャート(直近3か月間)>

6/26に高値(106,100円)をつけた後は、下落基調で推移し、8/5に年初来安値(95,400円)をつけました。

しかしその後は上昇基調で推移しましたが、直近では調整しており、全ての移動平均線の下で推移しています。

TOP1:グローバルワン不動産(8958)

【特徴】

【保有資産】

ポートフォリオの合計(2024年3月31日現在)

物件数:15物件、取得価格:2,085億円、稼働率:97.2%(2024年7月31日現在)

【ポートフォリオの分散状況】

(2024年3月31日現在)

地域別比率

最寄り駅徒歩分数別比率

となっており、「東京都心5区」と「その他東京都内23区」がそれぞれ3割弱と多く、

最寄駅から徒歩5分以内の物件が9割弱となっています。

【投資口価格動向・分配金推移】

<2024年9月6日(金)終値時点>

直近5営業期間の分配金は、表3のようになっており、1口当たり2,411~3,038円で推移しており、上下の差は627円あります。

決算期1口当たり
分配金
[円]
2022年3月期2,411
2022年9月期2,426
2023年3月期2,860
2023年9月期3,038
2024年3月期2,959
表3:グローバル・ワン不動産 直近分配金推移

【直近の投資口価格推移】

<週足チャート(直近2年間)>

2023年7月末に高値(120,000円)をつけるまでは、上昇基調で推移していましたが、

以降は下落トレンドで推移しており、2024年8月に安値(93,300円)をつけています。

<日足チャート(直近3か月間)>

102,000円程度のヨコヨコの値動きでしたが、8月初旬の「植田ショック」で急落し、8/5に年初来安値(93,300円)をつけました。

しかしその後は値を戻して8/28に高値(105,500円)をつけています。

まとめ

2024年9月権利確定J-REITをまとめると・・・

TOP法人名アセット
タイプ
地域分散資産
規模
投資口
価格
モメンタム
流動性投資主
優待
分配金
安定度
/
累進分配
分配金
利回り
[%]
グローバル・ワン
不動産
(8958)
オフィス東京中心×4.84
大和証券リビング
(8986)
住宅
ヘルスケア
東京中心×4.54
ジャパンリアル
エステイト

(8952)
オフィス東京中心×4.13
表4:2024年9月権利確定 J-REIT まとめ

今回は、どのJ-REITも利回りは4%以上と高分配です。

分配金利回り重視の場合は「グローバル・ワン不動産」で、近(駅近:高い利便性)新(築浅:ハイスペック)大(大型:ハイグレード)を重視し、マーケットにおける優位性を持った競争力の高い優良不動産へ重点投資している点は、他のJ-REITにはない特徴があります。

大和証券リビング」は投資口価格モメンタムが良くないことが気になりますが、ヘルスケア施設に投資している点は特徴があり、もしヘルスケア施設にご家族などが入居を検討されている場合は、投資口優待を活用できる点は良いですね。

ジャパンリアルエステイト」は、直近では投資口価格に勢いが感じられ、資産規模が大きく財務健全性がありますので安定感があります。

2024年9月権利付き最終日は26日(木)(権利落ち日:9/27)です。

参考になればうれしいです✨

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

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