こんにちは！
2024年７月権利確定のJ-REIT（全14銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2024年６月26日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。
さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。
最後までお付き合いいただけるとうれしいです！
【J-REITの簡単な説明】
投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。
J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。
それでは行ってみましょう！
ＴＯＰ３：エスコンジャパンリート投資法人(2971)
【特徴】
- 人々の暮らしを開発する“ライフ・デベロッパー”である、中部電力グループの日本エスコン(8892)がスポンサーの、地域社会の生活を豊かにする暮らし密着型資産（商業施設、住宅、持続可能な社会の実現に資する資産）を中心としたポートフォリオを構築しているJ-REIT。
- 日本エスコンが総合デベロッパーとして培った不動産開発・運営の経験を活かし、 運用資産の着実な成長と投資主価値の最大化を目指している。
- 今後も継続的な人口集中が予想される五大都市圏（北海道圏、首都圏、中京圏、近畿圏及び九州圏）に位置するコミュニティに根差した暮らし密着型資産に重点投資を行うことで、収益の長期安定性を成長性を追求している。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2024年４月30日現在）
物件数：38物件、取得価格：696億円、稼働率：99.9%
ポートフォリオの分散状況：
＜地域別比率＞
- 首都圏 11.1%
- 近畿圏 49.4%
- 中京圏 7.3%
- 九州圏 21.6%
- 北海道圏 1.9%
- その他 8.7%
となっており、「近畿圏」が最も多く５割を占めています。
【投資口価格動向・分配金推移】
＜2024年６月26日(水)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：123,300円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：9.97倍
- 年間分配金（法人予想）：6,467円（2024年７月 3,193円、2025年１月 3,274円）、利回り：5.24%
直近５営業期間の分配金は、表１のように、１口当たり3,227～5,283円で推移しています。
また、2023年１月期のみ突出して多くなっていますが、これは特別利益として、同資産運用会社から忠実義務違反行為により同投資法人に生じた損害の賠償として受け取った損害賠償金666百万円を計上したためです。
| 決算期 | 1口当たり 分配金(円) |
| 2022年１月期 | 3,593 |
| 2022年７月期 | 3,604 |
| 2023年１月期 | 5,283 |
| 2023年７月期 | 3,238 |
| 2024年１月期 | 3,227 |
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
2023年３月に安値(102,800円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、
その後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2024年５月に高値(129,400円)をつけています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
5/2に年初来高値(129,400円)をつけた後は下落基調で推移し、6/14に安値(117,500円)をつけました。
しかしその後は上昇に転じており、現時点(6/26)は全ての移動平均線の上で推移しています。
ＴＯＰ２：産業ファンド投資法人(3249)
【特徴】
- 日本で唯一の産業用不動産REIT（リート）として、2007年10月に東京証券取引所に上場し、「日本経済の力を生み出す源泉としての社会基盤に投資し、日本の産業活動を不動産面から支えていく」ことを理念として掲げ、中長期にわたり安定的な利用が見込まれる不動産に投資している。
- 物流施設、工場・研究開発施設等、インフラ施設（鉄道関連、空港・港湾関連、自動車交通関連、データセンター・通信関連施設等）（以下、総称して「産業用不動産」）に投資し、収益の安定的な確保と運用資産の着実な成長を図ることにより、投資主価値の継続的な拡大を目指している。
- 中長期にわたり、安定した収益を確保できるポートフォリオを構築するため、物件を選定するに際して、主として「継続性」と「汎用性」に着目して評価を行っている。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2024年４月30日現在）
物件数：108物件、取得価格：4,987億円、稼働率：99.9%
ポートフォリオの分散状況：
＜アセットカテゴリー別＞
- 物流施設 50.0%
- 工場・研究開発施設等 34.0%
- インフラ施設 16.0%
となっており、「物流施設」が５割を占めています。
＜賃貸借期間別（契約期間別）＞
- 10年以上 88.2%
- ２年以上10年未満 11.3%
- ２年未満 0.5%
となっており、「10年以上」が９割弱を占めています。
【投資口価格動向・分配金推移】
＜2024年６月26日(水)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：126,700円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：2,583倍
- 年間分配金（法人予想）：6,780円（2024年７月 3,390円、2025年１月 3,390円）、利回り：5.35%
直近５営業期間の分配金は、表２のように、１口当たり3,060～3,434円で推移しており、連続増配を継続中です。
| 決算期 | 1口当たり 分配金(円) |
| 2022年１月期 | 3,060 |
| 2022年７月期 | 3,100 |
| 2023年１月期 | 3,122 |
| 2023年７月期 | 3,282 |
| 2024年１月期 | 3,434 |
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
2022年７月に高値(188,900円)をつけた後は高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、
2024年２月に安値(120,000円)をつけています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しており、6/17と18に安値(121,900円)をつけました。
しかしその後は切り返しており、現時点(6/26)では、25日移動平均線（赤線）の上に浮上しています。
ＴＯＰ１：東海道リート投資法人(2989)
【特徴】
- 静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REIT。
- 東海道地域等の中でも特に静岡を核とする産業地域に存する物流施設や、企業がその活動基盤としテナントとなって活用する産業系施設、産業・物流適地の底地（他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地）を含めた産業インフラアセットと、
東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っている。 - ヨシコン株式会社を軸とした静岡を核とする産業地域を支える産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系企業のスポンサーサポートを活用することで、投資主価値の向上を目指している。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2024年２月２日現在）
物件数：22物件、取得価格：530億円、稼働率：99.5%（2024年５月31日現在）
ポートフォリオの分散状況：
＜投資エリア＞
- 静岡県 39.1%
- 愛知県 41.6%
- 三重県 16.1%
- 岐阜県 3.2%
となっており、「愛知県」が４割強、「静岡県」が４割を占めています。
＜投資対象＞
- 物流アセット 32.8%
- 産業・ビジネスアセット 7.4%
- 底地アセット（産業インフラ型）4.3%
- 住居系アセット 27.1%
- 底地アセット（生活圏配送・販売型） 22.5%
- その他アセット（生活圏配送・販売型） 5.8%
となっており、「物流アセット」が３割強、「住宅系アセット」が３割弱を占めています。
【投資口価格動向・分配金推移】
＜2024年６月26日(水)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：123,500円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
- 年間分配金（法人予想）：6,635円（2024年７月 3,255円、2025年１月 3,380円）、利回り：5.37%
直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり2,446～3,351円で推移しており、連続増配を継続中です。
| 決算期 | 1口当たり 分配金(円) |
| 2022年１月期 | 2,446 |
| 2022年７月期 | 3,170 |
| 2023年１月期 | 3,211 |
| 2023年７月期 | 3,342 |
| 2024年１月期 | 3,351 |
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
2023年３月に安値(111,000円)をつけるまでは下落基調で推移していましたが、
その後は上昇に転じて、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2024年４月に上場来高値(133,300円)をつけています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
4/1に上場来高値(133,300円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しており、6/14に安値(120,200円)をつけました。
ただその後は、一旦は切り返して25日移動平均線（赤線）の上で推移しています。
まとめ
2024年７月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・
| TOP | 法人名 | アセット タイプ | 地域分散 | 資産規模 | 投資口 価格 モメンタム | 流動性 | 投資主 優待 | 分配金の 魅力/安定度 | 分配金 利回り[%] |
| １ | 東海道リート (2989) | 物流施設、住宅、底地 | 東海 （静岡、愛知、三重） | 小 | △ | × | × | 〇 | 5.37 |
| ２ | 産業ファンド (3249) | 物流施設、 産業用 | 日本全国 | 中 | × | 〇 | × | 〇 | 5.35 |
| ３ | エスコンジャパンリート (2971) | 商業施設、 住宅 | 五大都市圏 （北海道、首都圏、中京、近畿、九州） | 小 | △ | × | × | △ | 5.24 |
今回は、どのJ-REITも利回りは５％以上と高分配で、差はほとんどありません。
ＴＯＰ１の「東海道リート」とＴＯＰ２の「産業ファンド」は、分配金利回り僅差で、連続増配を継続している点は魅力的です。
ただ、「産業ファンド」は投資口価格が長期間、下落基調というところが懸念点です。
「東海道リート」は、分配金利回りは他の２つよりも低いですが、それほど差はなく、直近では投資口価格が上昇基調ですので、その点は安心材料です。
今回ご紹介していない2024年７月権利のJ-REITの中では、エスコンジャパンリートの次に利回りが高い
スターアジア不動産(3468)は利回り5.12％(2024/６/26時点)、いちごホテルリート(3463) 5.08%も利回りが５%超となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。
2024年７月の権利付き最終日は29日(月)です（権利落ち日：７/30）。
参考になればうれしいです✨
最後までご覧いただき、ありがとうございました。
※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。