【公募増資・売出(PO)は買いか？】地主(3252)

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証プライムから不動産業種の地主です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募と第三者割当による増資と自己株式の処分です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%です。

ちなみに、直近の主なPOのディスカウント率は、JR西日本(9021) 3.01%、日本郵政(6178) 2.01%、クリエイト・レストランツ・ホールディングス(3387) 3.09%となっており、ほぼほぼ２～５%程度です。

ただ、ディスカウント率が大きいPOもあり、直近ではＥＮＥＣＨＡＮＧＥ(4169)の8.1%が最大です。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は野村證券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、７／23(火)の夕刻に、会社側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。

このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

発行価格等決定日	2024 年 7 月 23 日(火)
受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能)	2024 年 7 月 30 日(火)
①公募による新株式の発行 （一般募集） 数量	普通株式 2,865,300 株 ※発行済み株式総数 18,285,800 株 の約15.6%
②公募による自己株式の処分 （一般募集） 数量	普通株式 700,000 株 ※発行済み株式総数 18,285,800 株 の約3.82%
③株式の売出し （オーバーアロットメントによる売出し） 数量	普通株式 534,700 株（実施決定(7/23)） ※野村證券が売出す。
④第三者割当による新株式発行 数量	普通株式 534,700 株 （申込みのなかった株数は発行されない。） ※野村證券に割当。
調達資金手取り概算額（上限）	106 億円
発行価格	2,168 円 （7/23決定：終値 2,236 円）
ディスカウント率	3.04 % （7/23決定）
申込単位数量	100 株
主幹事	野村證券

【資金調達の背景と目的】

• 同社は、2000 年の創業以来、建物を持たず、土地のみに投資を行う独自の不動産投資手法であるJINUSHI ビジネスに取り組んできた。
  土地を買い、土地を貸す。自ら建物を建てず、所有もしない、貸している土地を長期に安定した収益が見込める、自然災害やマーケットボラティリティに強い不動産金融商品として、投資家に提供している。
• 同社は、2022 年 2 月に 5 年間（2022 年 12 月期～2026 年 12 月期）を計画期間とする中期経営計画（以下、中計）を発表した。
  2026 年 12 月期の当期純利益 70 億円の達成に向け、JINUSHI ビジネスの拡大と地主リートの成長を両輪とした成長戦略を掲げており、「テナント業種の多様化」「事業エリアの拡大」「土地のオフバランス（「保有」と「利用」の分離）提案」を積極的に推進している。
  また、地主リートにおいては、中計で目標とする資産規模 3,000 億円を通過点に、早期に 5,000 億円の達成を目指して取り組んでいる。
• 前期（2023 年 12 月期）は 3 期連続の増益を達成、JINUSHI ビジネスの評価向上ならびに投資家からの強い需要を背景に利益率が向上しており、ROE は 15.1％に達している。
• 仕入は、83 件・58,800百万円（前年同期比＋50 件・＋38,300 百万円）となり、過去最高の年間仕入契約件数を達成した。
  2024 年 12 月期も好調に進捗しており、前期を上回る仕入を目指している。
• 今回の調達資金は、好調な仕入状況及び JINUSHI ビジネスに対する強い投資家需要を踏まえ、更なる利益成長に向けた新たな仕入の資金に充当する予定。
  本資金調達により、財務基盤の強化を図るとともに、将来の更なる事業機会の拡大を図る。
• なお、新株式発行及び自己株式の処分並びに株式売出しに伴い、最大で 19.8％の一株当たり当期純利益等の希薄化が生じる見込みだが、
  JINUSHI ビジネスの更なる拡大及び中長期的な企業価値向上を図ることで、株主の利益につながるとともに、投資家層の拡大及び同社株式の流動性の向上にも資するものと考え、新株式発行及び自己株式の処分並びに株式売出しを決議した。

としています。

【調達資金の使途】

今回の一般募集及び第三者割当増資に係る手取概算額合計上限約106億円については、

2024 年 12 月末までに、不動産投資事業の更なる利益成長に向けた新たな開発用地の仕入資金に全額を充当する予定です。

また、今回の新株式の発行数量は、発行済み株式総数の最大約18.5%（第三者割当を含む）、自己株式の処分数量は、発行済み株式総数の約3.82%で、

• 直近の新株式の発行を含むPOの発行株数比率(第三者割当を含む)は、MIRARTH ホールディングス 15.9%、オプティマスグループ 18.4%、コーア商事 6.3%で、それらと比較すると多い数量
• 直近の自己株式の処分をしたPOの処分株数比率（最大）は、静岡ガス 1.31%、MIRARTHホールディングス 4.95%、カゴメ 7.94%で、それらと比較すると中間的な数量

です。

新株式発行と自己株式の処分は１株利益の希薄化につながりますので、この要因が短期的に株価を押し下げる可能性があります。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した株の数量）の５日平均は3,520百株、25日平均は1,286百株で、流動性は平均的な水準です。（１日 1,000百株を平均的な水準としています。）

どんな会社？

2000年の創業以来、定期借地権を活用し、土地のみに投資するJINUSHIビジネスを行ってきました。

土地を買い、土地を貸す。自ら建物を建てず、所有もしない。

貸している土地を、長期に安定した収益が見込める不動産金融商品として、投資家に提供している会社です。

事業内容は、不動産事業を中心に事業展開を行っており、事業セグメントは「不動産投資事業」「サブリース・賃貸借・ファンドフィー・個人投資家向け事業」及び「企画・仲介事業」の３つで、それぞれ、

• 不動産投資事業
  同社グループのビジネスモデルであるJINUSHIビジネスの手法により、同社が開発した不動産金融商品を地主リート等の投資家に売却する事業
• サブリース・賃貸借・ファンドフィー・個人投資家向け事業
  • 同社グループが土地所有者から土地を借り受けて土地の借り手であるテナントに転貸するサブリース事業
  • 同社保有の物件をテナントに賃貸する賃貸借事業
  • ファンド等からの不動産の運営管理であるプロパティマネジメント等の受託や投資法人の資産運用委託報酬を得るファンドフィー事業
  • 個人投資家向けに不動産金融商品を開発・提供する個人投資家向け事業
• 企画・仲介事業
  同社グループ独自のノウハウをコンサルティングで提供する企画業務及び不動産の売買を仲介する仲介業務

を行っています。

2023年12月期通期のセグメント別売上高構成比は、

• 不動産投資事業 94.8%
• サブリース・賃貸借・ファンドフィー・個人投資家向け事業 5.2%
• 企画・仲介事業 0.0%

となっており、「不動産投資事業」が９割強を占めています。

直近の経営概況

【2024年12月期１Q（2024年１月～３月）の経営成績】

（日本基準（連結）：2024年５月10日発表）

決算期	売上高 [億円] (前年 同期比 [%])	営業 利益 [百万円] (同)	経常 利益 [百万円] (同)	親会社株主に 帰属する 当期純利益 [百万円] (同)
2023年12月期 １Q累計	81.3 (△58.6)	914 (△72.2)	879 (△72.8)	1,350 (△35.3)
2024年12月期 １Q累計	297 (265)	4,126 (351)	4,292 (388)	2,758 (104)
2024年12月期 通期会社予想	550 (74.1)	8,200 (33.2)	7,300 (27.7)	5,000 (6.2)
通期予想に対する １Qの進捗率[%]	54.0	50.3	58.7	55.1

表２の通り、前年同期比 増収増益で、売上高は3.6倍、利益面は２～５倍弱の増益でした。

2024年12月期通期の業績予想は、前期比 増収増益で、売上高は７割強増、利益面は１割弱～３割強の増益を見込んでいます。

そして、その通期予想に対する進捗率は１Q終了時点で、売上高、利益面ともに５割強で順調です。

【2024年12月期１Qの状況、経営成績の要因】

同社は、「JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」ことを経営理念として掲げ、

当１Q連結累計期間においても、建物を保有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に、新規仕入及び販売用不動産の売却を推進しました。

この結果、当１Q連結累計期間の売上高は297億円（前年同期比265％増）、営業利益は4,126百万円（同351％増）、経常利益は4,292百万円（同388％増）、親会社株主に帰属する四半期純利益は2,758百万円（同104％増）となりました。

仕入（契約ベース）については、テナント業種の多様化、事業エリアの拡大、土地のオフバランスといった成長戦略により、当１Q連結累計期間においては、24件・15,000百万円（前年同期比2件増・3,900百万円減）となりました。

契約件数は、過去最高の年間仕入契約件数となった前連結会計年度の進捗を上回り好調に推移しています。

地主プライベートリート投資法人（以下、「地主リート」）は、国内唯一の底地特化型私募リートとして、年金基金や生損保といった長期投資家から好評を得ています。

地主リートは運用開始後８年連続で増資を実現し、2024年１月時点における運用資産規模は2,216億円となっています。

引き続き、中期経営計画（2022年12月期～2026年12月期）の達成、並びにESG方針に沿ったESGロードマップに記載の計画達成に向けて推進していく方針です。

【セグメント別の業績】

セグメント別の業績は、表３の結果になりました。

当１Qより、セグメント区分を変更し、「不動産投資事業」「不動産賃貸事業」「資産運用事業」の３つとなり、

前年同期比の数値については、変更後の報告セグメントの区分及び算定方法に基づいて算出しています。

主力の「不動産投資事業」を含め全てのセグメントは、前年同期比 増収増益

でした。

セグメント	売上高 [億円] （前年 同期比 増減率 [%]）	営業 利益 [百万円] （同）
不動産投資	289 (282)	4,522 (192)
不動産賃貸	2.2 (47.4)	123 (98.9)
資産運用	5.0 (31.2)	366 (12.7)

【財政面の状況】

＜自己資本比率＞（自己資本（総資本－他人資本）÷総資産）×100）

2024年12月期１Q末時点で34.3%と前期末(30.9%)から3.4ポイント増加しました。

これは主に、それぞれ前期末比で、

• 負債
  • 短期借入金が253百万円増加、未払法人税等が659百万円減少し、流動負債が合計で392百万円減少
  • 長期借入金が6,225百万円減少し、固定負債が合計で5,710百万円減少
• 純資産
  • 利益剰余金が1,855百万円増加し、株主資本が合計で1,854百万円増加

したことによるものです。

自己資本比率の数値としては問題ないレベルです。（20%以上を安全圏内としています。）

【今期（2024年12月期）通期業績予想】

引き続きJINUSHIビジネスに対する投資家からの強い需要を背景に、良好な事業環境の継続を想定しています。

この環境を踏まえ、

• テナント業種の多様化、土地のオフバランス提案等による仕入拡大に注力
• JINUSHIビジネスに対する強い需要の継続および順調な仕入状況を踏まえ、売却案件の増加
• ストック収益も、アセットマネジメント収益や、仕入拡大による賃貸収益の増加により増収増益

を想定して、連結売上高は550億円、営業利益は8,200百万円、経常利益は7,300百万円、親会社株主に帰属する当期純利益は5,000百万円の前期比 増収増益を予想しています。

同社グループは引き続き中期経営計画の達成に向けて、JINUSHIビジネスを中心に新規販売用不動産の仕入に注力するとともに、底地マーケットの更なる拡大に寄与する方針です。

地主リートの資産規模についても、中期経営計画による3,000億円を通過点に、早期に5,000億円の達成を目指しています。

なお、１Q決算発表時点では、2024年２月13日に公表された連結業績予想から変更はありませんでした。

株価指標と動向

【2024／７／12(金)終値時点の数値】

• 株価：2,310円
• 時価総額：422億円
• PER（株価収益率）：7.64倍

PERは、同業で時価総額が近い、いちご(2337) 14.1倍、トーセイ(8923) 11.1倍、日本エスコン(8892) 10.4倍と比較すると、低い水準です。

• PBR（株価純資産倍率）：1.20倍
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：4.31倍
• 年間配当金（会社予想）：85円（年２回 ６月 42.5円、12月 42.5円）、利回り：3.67%（配当性向 28.0%）

配当利回りは3.67%で、東証プライムの単純平均2.22%(７/11時点) と比較すると高い水準です。

表４のように、直近５年間の配当金は、年間１株あたり25～55円で推移しており、

配当性向は、20～30%台で安定しています。

決算期	１株当たり 年間配当金 [円]	配当性向 [%]
2019年12月期	55	31.5
2020年12月期	25	27.8
2021年12月期	50	29.3
2022年12月期	55	27.6
2023年12月期	55	20.5

この会社は、

業績動向を踏まえた現金配当を前提としながら、安定配当を継続しつつ、利益成長による増配を目指す方針です。

また、更なる企業価値向上を目指し、成長投資を可能とする内部留保の充実と、株主還元のバランスを意識しています。

そして、同社株式の更なる流動性向上を企図し、中間配当を実施することにしています。

【株主優待（廃止）】

同社は、これまで現金配当および株主優待制度による株主還元を実施していましたが、

2023年12月31日現在の株主に対する株主優待品の発送をもって、株主優待制度の廃止を決定し、株主還元を現金配当に集約する方針としています。

株主優待を楽しみにしていた個人投資家にとって、残念な内容ですね。

【直近の株価動向】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2023年１月に安値(1,776円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、

2024年７月に上場来高値(2,830円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

7/5に上場来高値(2,830円)をつけるまでは上昇基調で推移していましたが、その後は調整しており、

今回のPO発表の翌営業日(7/12)は、POによる１株利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い、前日比 427円安(-15.6%)と急落しました。

この下落で、直近の安値を更新しています。

今後は、この日の安値(2,252円)や２月につけた年初来安値(2,080円)を割り込まずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【業績】

• 今期（2024年12月期）１Qの業績は、仕入契約件数は、過去最高の年間仕入契約件数となった前連結会計年度の進捗を上回り好調に推移し、
  前年同期比 増収増益で、売上高は3.6倍、利益面は２～５倍弱の増益。
• 今期通期予想は、引き続きJINUSHIビジネスに対する投資家からの強い需要を背景に、良好な事業環境の継続を想定し、
  前期比 増収増益で、売上高は７割強増、利益面は１割弱～３割強の増益を見込む。
• その通期予想に対する進捗率は１Q終了時点で、売上高、利益面ともに５割強で順調。

【株主還元】

• 今期の配当利回り（会社予想）は3.67%で、東証プライムの単純平均 2.22%(７/11時点) と比較すると高い水準。
• 直近５年間の配当金は、年間１株当たり25～55円で推移しており、
  配当性向は、20～30%台で安定。
• 会社の還元方針は、これまで現金配当および株主優待制度による株主還元を実施していたが、
  2023年12月31日現在の株主に対する株主優待品の発送をもって、株主優待制度の廃止を決定し、株主還元を現金配当に集約する方針とした。

【流動性・新株式の発行株数】

• 今回の新株式の発行数量は、発行済み株式総数の最大約18.5%（第三者割当を含む）、自己株式の処分は、発行済み株式総数の約3.82%で、
  • 直近の新株式の発行を含むPOの発行株数比率(第三者割当を含む)（MIRARTH ホールディングス、オプティマスグループ、コーア商事）と比較すると多い数量
  • 直近の己株式の処分をしたPOの処分株数比率（最大）（静岡ガス、MIRARTHホールディングス、カゴメ）と比較すると中間的な数量
    この新株式発行と自己株式の処分による１株利益の希薄化が、株価を押し下げる要因。
• 直近の出来高の５日平均は3,520百株、25日平均は1,286百株で、流動性は平均的な水準。

【株価モメンタム】

• 週足ベースの株価は、2023年１月に安値(1,776円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、
  2024年７月に上場来高値(2,830円)をつけている。
• 直近の株価は、7/5に上場来高値(2,830円)をつけるまでは上昇基調で推移していたが、その後は調整しており、
  今回のPO発表の翌営業日(7/12)は、POによる１株利益の希薄化懸念により、窓を開けて出来高を伴い、前日比427円安(-15.6%)と急落した。
  この下落で、直近の安値を更新。
• 今後の株価は、この日の安値(2,252円)や２月につけた年初来安値(2,080円)を割り込まずに、ヨコヨコから上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上のことから、

	レベル （⭐（最低）～ ⭐⭐⭐⭐⭐（最高））
業績	⭐⭐⭐⭐⭐
株主還元 （配当、株主優待等）	⭐⭐⭐⭐
株価モメンタム	⭐⭐⭐
流動性	⭐⭐⭐
新株式の発行数量 自己株式の処分数量	⭐⭐
総合判定	⭐⭐⭐ （中立）

と判断しました。

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。