【公募増資・売出(PO)は買いか？】東海道リート投資法人(2989) ＜2024年１月実施＞

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの東海道リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～３%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 大和ハウスリート（株式の売出のみ）：3.0%
• アドバンス・レジデンス、大和証券リビング、ＮＴＴ都市開発リート、投資法人みらい：2.5%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、みずほ証券、大和証券）はじめ、引受人（今回は、静銀ティーエム証券、ＳＭＢＣ日興証券、岡三証券、東京東海証券）の各証券会社で購入申込可能です。

早ければ、１／25(木)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

発行価格等決定日	2024 年１月 25 日（木）
受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能)	2024 年２月２日（金）
①公募による新投資口の発行 （一般募集）数量	35,900 口 ※発行済み投資口数 242,500 口 の約14.8%
②投資口の売出し （オーバーアロットメントによる売出し）数量	1,795 口（実施決定(1/25)） ※上記の「発行価格等決定日」に決定。みずほ証券が売出す。
調達資金手取り概算額（上限）	41 億円
発行価格	121,546 円 （1/25決定：終値 128,000 円）
ディスカウント率	2.5 % （1/25決定）
申込単位数量	1 口
主幹事	みずほ証券、大和証券
引受人	静銀ティーエム証券、ＳＭＢＣ日興証券、岡三証券、東京東海証券

【新投資口発行の目的及び理由】

• 投資主利益の最大化を目指し、ポートフォリオの質の向上及び中長期的に安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を図ることを目的として、
  新たな特定資産（底地（※１）アセット（産業インフラ型）１物件、住居系アセット９物件の計10物件）を取得するため、市場動向、LTV（総資産有利子負債比率） 水準を含む財務の健全性及び１口当たりの分配金水準にも留意しつつ検討を行った結果、新投資口を発行し資金調達を行うこととした。
  ※１ 底地：他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地

としています。

今回の資金調達によって、底地アセット（産業インフラ型）１物件、住居系アセット９物件の計10物件（取得予定価格 78億円）を2024年２月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、22物件、取得金額は530億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約14.8%で、

直近の複合型J-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

インヴィンシブル 10.5%、大和証券リビング 6.45%、ＮＴＴ都市開発リート 5.73%でしたので、それらと比較すると大規模な増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は1,242口、25日平均は747口で、流動性は平均的な水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

ご参考までに、この投資法人は１年前の2023年１月にPOを実施しており、その時はどうだったかというと、

表２の結果となっており、POで購入し、受渡日の寄付や大引、受渡日の１週間後の寄付で売却した場合はいずれも損益プラスの結果でした。

その時の地合いの良し悪しも影響してくると考えています。

受渡日	発行価格 [円]	ディス カウント率 [%]	受渡日 始値[円] (増減[円])	受渡日 終値[円] (同)	１週間後 の始値[円] (日付)	損益[円] (騰落率 [%])
2023/ ２/２	113,880	2.5	118,600 (+4.1)	118,800 (+4.3)	116,100 (２/９)	+2,220 (+1.9)

どんな投資法人？

静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REITです。

東海道地域等の中でも特に静岡を核とする産業地域に存する物流施設や、

企業がその活動基盤としテナントとなって活用する産業系施設、産業・物流適地の底地を含めた産業インフラアセットと、

東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【ポートフォリオ構築方針】

• 重点投資地域
  東海道地域（静岡県、愛知県、三重県、東京都、神奈川県、岐阜県、京都府、大阪府） 90%以上
  内、静岡を核とする産業地域（静岡県・愛知県・三重県）に重点投資 60%以上
• 用途
  • 産業インフラアセット（物流、産業・ビジネス、底地） 25%以上
  • 生活インフラアセット（住居系、底地、その他） 25%以上

としています。

また、静岡を核とする産業地域のアセットの魅力として、

• 産業地域の持続的な強い経済を背景としたアセット
• 強い経済に裏付けされた優良なテナント
• 不動産価格変動リスクが相対的に低い投資エリア

を挙げています。

【ポートフォリオ分散状況】

物件数 12物件、取得価格 451億円 （2023年７月31日現在） 、稼働率 99.7%（2023年11月30日現在）

＜投資エリア＞（取得価格ベース）

• 静岡県 45.8%
• 愛知県 35.3%
• 三重県 18.9%

となっており、「静岡県」が５割弱を占めています。

＜投資対象＞（取得価格ベース）

• 物流アセット 38.5%
• 産業・ビジネスアセット 8.7%
• 底地アセット（産業インフラ型）1.3%
• 住居系アセット 18.2%
• 底地アセット（生活圏配送・販売型） 26.4%
• その他（生活圏配送・販売型） 6.9%

となっており、「物流アセット」が最も多く４割弱、次に「底地アセット（生活圏配送・販売型）」が多く３割弱を占めています。

直近の運用概況

【2023年７月期の運用状況と2024年１月期以降の見通し】

（2023年９月15日発表）

決算期	営業 収益 [百万円] (前期比 [%])	営業 利益 [百万円] (同)	経常 利益 [百万円] (同)	当期 純利益 [百万円] (同)	１口当たり 分配金 [円] (同[円])
2023年７月期 実績	1,616 (40.9)	966 (52.2)	811 (42.7)	810 (42.7)	3,342 (131)
2024年１月期 法人予想	1,640 (1.5)	946 (△2.1)	810 (△0.1)	809 (△0.1)	3,337 (△５)
2024年７月期 法人予想 (2024年１月17日 修正)	1,907 (16.2)	1,079 (14.0)	907 (11.9)	906 (11.9)	3,255 (△82)
2025年１月期 法人予想 (2024年１月17日 発表)	1,933 (1.3)	1,065 (△1.2)	941 (3.7)	940 (3.7)	3,380 (125)

表３のとおり、前期(2023年７月期)は、前期比 増収増益で、営業収益は４割増、利益面は５割前後の増益でした。

今期(2024年１月期)は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減を予想しています。

次期の2024年７月期(2024年２月～７月)は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収減益で、営業収益は２割弱増、利益面は１割強増を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2023年７月期は前期比 82円減、2024年１月期は同125円増の予想となっています。

【2023年７月期の運用状況】

＜投資環境＞

当期における日本経済は、新型コロナウイルス感染症が５類感染症に移行し、行動制限が無くなったことなどを受けて、個人向けサービス活動を中心に正常化しつつあり、サービス産業を中心に景気は緩やかに回復してきています。

また、外出機会の増加や、インバウンド需要の回復などもあり、ホテルアセット、都心の都市型商業施設のテナントの事業は回復基調となっていますが、

都心のオフィスアセットの空室率はテレワークでの就業の定着や物件の供給量増加などもあり、上昇傾向がみられます。

企業収益は全体として高水準で推移しており、設備投資に増加傾向が見られるものの、海外経済の回復ペースは鈍化しており、

またインフレ率の高止まりや各国中央銀行の金利引き上げの影響による下振れリスクには注意する必要があります。

このような状況のもと、東証REIT指数については、前期末(2023年１月末)の1,826.84ポイントから当期末(2023年７月末)には1,877.19ポイントとなり前期末比約50ポイント上昇しました。

このような経済環境下においては、収益不動産の賃料や稼働率に影響があるアセットと影響が少ないアセットの二極化が継続していくものと考えられ、

同投資法人では、主たる投資対象である産業インフラアセット（物流施設及び産業・ビジネスの基盤として企業が活用する施設並びにこれらを使途とする底地）や、

東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える生活インフラアセット（住居及びその底地並びに生活圏配送・販売を使途とする底地及びその他のアセット）の中でも、

キャッシュ・フローが安定していると判断できるアセットに対して投資し、適切な運用管理とリーシング（物件の客付けやテナント付けのサポート）施策を行い、中長期的にわたる安定的な収益の確保に努めています。

＜運用状況＞

同投資法人は、2023年２月及び2023年６月に運用資産２物件（セントレアロジスティクスセンター及び清水町配送・販売センター）を取得し、当期末現在において、運用資産12物件（取得価格合計451億円）を保有しています。

なお、当期末日現在における運用資産12物件の総賃貸可能面積は298,768㎡、総賃貸面積は296,379㎡、稼働率は99.2％でした。　

＜資金調達の概要＞

（エクイティ・ファイナンス）

当期においては、セントレアロジスティクスセンター及び清水町配送・販売センターの取得資金の一部に充当する目的で、

2023年２月１日を払込期日とした公募による新投資口（65,700口）の発行により7,197百万円の資金を調達しました。

（デット・ファイナンス）

当期においては、2023年２月及び2023年６月に運用資産２物件（セントレアロジスティクスセンター及び清水町配送・販売センター）を取得し、

これに伴う借入れ（8,400百万円）及び期限前弁済（1,350百万円）並びに既存借入金の借換え（2,600百万円）を行いました。

この結果、当期末（2023年７月31日）時点における借入金残高は234億円となり、総資産のうち借入金が占める割合(LTV)は46.8％（前期末比0.1ポイント増）となりました。

【2024年１月期の見通し】

＜外部成長戦略＞

同投資法人のスポンサーは、日本を代表する産業集積を誇る静岡を核とする産業地域を支えてきた産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系の計９社から構成されています。

それぞれの異なる強みを活かして、同投資法人の成長をバックアップしていく体制となっています。

スポンサーの中でも、産業系スポンサーであるヨシコンは、メインスポンサーとして、同投資法人及び同資産運用会社に対して、優先的物件情報の提供、優先的売買交渉権の付与、ウェアハウジング機能の提供により、外部成長を最大限サポートしています。

また、ヨシコン以外のスポンサー（①産業系スポンサー：木内建設、日本国土開発、②物流系スポンサー：鈴与、清和海運、③インフラ系スポンサー：静岡ガス、④金融・不動産系スポンサー：静岡不動産）からも第三者保有物件の売却情報の提供を受けることができます。

また、同投資法人は、同資産運用会社独自の取得ルートにおいて、2023年９月15日付で「（仮称）三重嬉野倉庫Ⅱ新築工事」について、優先交渉権の付与を受けています。

同投資法人は、これらのスポンサーサポート及び同資産運用会社独自の取得ルートを活用しつつ、資産規模拡大を目指しています。

＜内部成長戦略＞

同投資法人のスポンサーの中でも、産業系スポンサーであるヨシコンは、メインスポンサーとして、プロパティ・マネジメント業務等の提供やリーシングサポートの提供などを始めとする内部成長に係るサポートを提供しています。

また、ヨシコン以外のスポンサー（①産業系スポンサー：木内建設、②インフラ系スポンサー：中部電力ミライズ、静岡ガス、③金融・不動産系スポンサー：静岡不動産）からも内部成長に係る各種サポートを受けることができます。

同投資法人は、これらのスポンサーサポートを活用しつつ、今後も同資産運用会社としての適切な資産のマネジメントを通じて収益の安定性と収益力の向上を目指し、投資主価値の最大化を目指しています。

＜財務戦略＞

中長期的に安定した資産運用基盤の構築、資産運用の効率化と財務体質の健全化を図り、外部成長を伴う新投資口発行を実施することで継続的な成長を企図しています。

かかる観点から、新投資口の発行は、同時に取得する運用資産の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済計画等を総合的に勘案し、

投資口価格及び新投資口の発行による持分割合の低下に配慮し、金融環境、不動産市況を踏まえて決定しています。

また、金利環境に応じて、借入の変動・固定割合を調整して借入れを行うとしています。

そして、借入れについては、リファイナンスリスク低減のため返済期日の分散化、借入期間の長期化・借入金利の低下と固定化を目指しています。

【2024年７月期の運用状況及び分配金予想の修正と2025年１月期の予想】

2024年２月に予定している資産取得（計10物件）に伴い、2024年７月期の運用状況と分配金予想の修正、2025年１月期の運用状況と分配金予想をしています。

2024年７月期の運用状況予想は表４です。

	営業 収益 [百万円]	営業 利益 [百万円]	経常 利益 [百万円]	当期 純利益 [百万円]	1 口当たり 分配金 [円]
前回(2023/９/15) 発表予想	1,659	920	789	788	3,250
今回修正予想	1,907	1,079	907	906	3,255
増減額	247	159	117	117	５
増減率[%]	14.9	17.3	14.9	14.9	0.2

前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は１～２割の増額修正をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約17.2%の増加率(451.9億円→530億円)ですので、

それからすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得の増加に見合っているといえます。

また、分配金は前回予想から５円増で、前期(2024年１月期)比で82円減となりました。

ただ、次々期の2025年１月期は前期比 125円増となりますので、次々期以降、投資口主に恩恵が出てきます。

2025年１月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

現時点では、格付けは取得していません。

投資口価格の動向

【2023／１／18(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：127,300円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：6,635円（2024年７月 3,255円、2025年１月 3,380円）、年間利回り：5.21%

利回りは5.21%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.17%(１/17時点)）と比較すると、２倍超の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（4.36％（2023年12月末時点：一般社団法人 不動産証券化協会データより））よりも高い水準です。

直近５期の分配金は表５のようになっており、１口当たり2,446～3,342円で推移し、連続増配を継続中です。

ただ、今期(2024年１月期)は減配予想（J-REITの場合、法人予想よりも実績分配金が多少多くなるケースが多い。）となっています。

決算期	1口当たり 分配金(円)
2022年１月期	2,446
2022年７月期	3,170
2023年１月期	3,211
2023年７月期	3,342
2024年１月期	3,337 (予想)

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年１月に安値(103,900円)をつけた後は、長い間、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、

2024年に入り１月に上場来高値(128,800円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

122,000～128,000円のレンジ内での推移でしたが、

直近でレンジを上抜けし、1/17に上場来高値(128,800円)をつけました。

そして、今回のPO発表の翌営業日(1/18)は、反応は薄く、前日比 400円安(-0.31%)で終了し、５日移動平均線（緑線）を下抜けています。

今後は、再び上場来高値を更新し上昇基調を継続するのか、25日移動平均線（赤線）や75日移動平均線（青線）を下抜けて、下落基調に転じるのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REITである。
• 産業インフラアセット（物流施設等）と、住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っている。
• 前期（2023年７月期）の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は４割増、利益面は５割前後の増益で着地。
• 今期（2024年１月期）は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減を見込んでいる。
• 今回の資金調達による資産取得により、次期（2024年７月期）の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は１割強、利益面は１～２割の増額修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得価格で約17.2%の増加率からすると、営業収益と利益面の増額は今回の資産取得に見合っている。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 5.21％は、東証プライム上場会社の単純平均2.17%(１/17時点)と比較して２倍超の高い水準で、J-REITの平均的な水準よりも高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり2,446～3,342円で推移しており、連続増配を継続中だが、
  今期(2024年１月期)は減配予想となっている。
• 今回の増資後の2024年７月期の分配金は前回予想から１口当たり５円増で、前期(2024年１月期)比で82円減、
  次々期の2025年１月期は同125円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は1,242口、25日平均は747口で、流動性は平均的な水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2022年１月に安値(103,900円)をつけた後は、長い間、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、
  2024年に入り１月に上場来高値(128,800円)をつけている。
• 直近の投資口価格は、122,000～128,000円のレンジ内での推移だったが、直近でレンジを上抜けし、1/17に上場来高値(128,800円)をつけた。
  そして、今回のPO発表の翌営業日(1/18)は、反応は薄く、前日比 400円安(-0.31%)で終了し、５日移動平均線を下抜けた。
• 今後の投資口価格は、再び上場来高値を更新し上昇基調を継続するのか、25日移動平均線や75日移動平均線を下抜けて、下落基調に転じるのか要注目。

以上をふまえ、

	レベル （最低⭐～ 最高⭐⭐⭐⭐⭐）
ファンダメンタルズ	⭐⭐⭐
インカムゲイン	⭐⭐⭐⭐⭐
流動性	⭐⭐⭐
投資口価格モメンタム	⭐⭐⭐⭐
総合判定	⭐⭐⭐⭐ （買い）

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でおねがいします。