こんにちは！
2024年１月末に分配金権利確定のJ-REIT（全14銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2023年12月29日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。
さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。
最後までお付き合いいただけるとうれしいです！
【J-REITの簡単な説明】
投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。
J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。
それでは行ってみましょう！
ＴＯＰ３：東海道リート投資法人(2989)
【特徴】
- 静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REIT。
- 東海道地域等の中でも特に静岡を核とする産業地域に存する物流施設や、企業がその活動基盤としテナントとなって活用する産業系施設、産業・物流適地の底地（他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地）を含めた産業インフラアセットと、
東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っている。 - ヨシコン株式会社を軸とした静岡を核とする産業地域を支える産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系企業のスポンサーサポートを活用することで、投資主価値の向上を目指している。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2023年７月31日現在）
物件数：12物件、取得価格：451億円、稼働率：99.7%（2023年11月30日現在）
ポートフォリオの分散状況：
＜投資エリア＞
- 静岡県 45.8%
- 愛知県 35.3%
- 三重県 18.9%
となっており、「静岡県」が５割弱を占めています。
＜投資対象＞
- 物流アセット 38.5%
- 産業・ビジネスアセット 8.7%
- 底地アセット（産業インフラ型）1.3%
- 住居系アセット 18.2%
- 底地アセット（生活圏配送・販売型） 26.4%
- その他アセット（生活圏配送・販売型） 6.9%
となっており、「物流アセット」が４割弱、「底地アセット（生活圏配送・販売型）」が３割弱を占めています。
【投資口価格動向・分配金推移】
＜2023年12月29日(金)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：125,600円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
- 年間分配金（法人予想）：6,587円（2024年１月 3,337円、2024年７月 3,250円）、年間利回り：5.24%
直近３営業期間の分配金は、表１のように、１口当たり2,446～3,342円で推移しており、連続増配を継続中です。
ただ、2024年１月期は減配予想となっています。
| 決算期 | 1口当たり 分配金(円) |
| 2022年１月期 | 2,446 |
| 2022年７月期 | 3,170 |
| 2023年１月期 | 3,211 |
| 2023年７月期 | 3,342 |
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
2022年１月に安値(103,900円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、
2023年７月に上場来高値(128,400円)をつけました。
しかしその後は、この高値を超えられずもみ合いの展開が続いています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
2023年10月４日に安値(119,500円)をつけた後は上昇基調で推移し、12/1に高値(127,700円)をつけました。
そしてその後は、122,000～127,000円のレンジ内で推移しています。
ＴＯＰ２：スターアジア不動産投資法人(3468)
【特徴】
- オフィス、商業施設、住宅、物流施設、ホテル及び学生専用レジデンスを投資対象とし、東京圏を中心としたアセットタイプ（用途）分散型のポートフォリオを構築する総合型REITとして、
収益の「安定性」と「成長性」を同時に取り込むことのできるポートフォリオの構築を通じて投資主の利益の最大化を目指している。 - スターアジアの不動産投資戦略を背景とし、 そのノウハウと豊富な運用資産を活用した着実な成長をしている。
- 自己投資口の取得による投資主還元と資本コストの最適化を検討するなど、投資主利益第一主義追求のための施策を実行している。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2023年12月20日現在）
物件数：72物件、取得価格：2,426億円、平均稼働率：97.6%（2023年11月30日現在）
ポートフォリオの分散状況：
＜アセットタイプ別比率＞
- オフィス 30.9%
- 住宅 16.1%
- 物流施設 12.2%
- ホテル 28.7%
- 商業施設 11.5%
- 学生専用レジデンス 0.6%
＜地域別比率＞
- 東京圏 63.4%
- 主要都市圏（大阪圏、名古屋圏、福岡圏） 19.4%
- 主要都市圏（その他） 17.2%
となっており、アセット別では「オフィス」が３割、「ホテル」が３割弱、
地域別では「東京圏」が６割強を占めています。
【投資口価格動向・分配金推移】
＜2023年12月29日(金)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：57,600円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：100倍
- 年間分配金（法人予想）：3,033円（2024年１月 1,513円、2024年７月 1,520円）、年間利回り：5.27%
直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり1,462～1,586円で推移しており、
上下の幅が小さく安定しています。
| 決算期 | 1口当たり 分配金(円) |
| 2021年７月期 | 1,462 |
| 2022年１月期 | 1,478 |
| 2022年７月期 | 1,476 |
| 2023年１月期 | 1,491 |
| 2023年７月期 | 1,586 |
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
2022年１月に高値(66,400円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、2023年３月に安値(52,300円)をつけました。
そしてその後は、54,000～60,000円のレンジ内で推移しています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
10月４日に安値(55,600円)をつけた後は急上昇し、同月19日に６月につけた年初来高値(59,000円)と同値をつけました。
そしてその後は、58,000円前後でもみ合いとなっています。
ＴＯＰ１：エスコンジャパンリート投資法人(2971)
【特徴】
- 人々の暮らしを開発する“ライフ・デベロッパー”である、中部電力グループの日本エスコン(8892)がスポンサーの、地域社会の生活を豊かにする暮らし密着型資産（商業施設、住宅、持続可能な社会の実現に資する資産）を中心としたポートフォリオを構築しているJ-REIT。
- 日本エスコンが総合デベロッパーとして培った不動産開発・運営の経験を活かし、 運用資産の着実な成長と投資主価値の最大化を目指している。
- 今後も継続的な人口集中が予想される五大都市圏（北海道圏、首都圏、中京圏、近畿圏及び九州圏）に位置するコミュニティに根差した暮らし密着型資産に重点投資を行うことで、収益の長期安定性を成長性を追求している。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2023年11月30日現在）
物件数：38物件、取得価格：696億円、稼働率：99.3%
ポートフォリオの分散状況：
＜地域別比率＞
- 首都圏 11.1%
- 近畿圏 49.4%
- 中京圏 7.3%
- 九州圏 21.6%
- 北海道圏 1.9%
- その他 8.7%
となっており、「近畿圏」が最も多く５割を占めています。
【投資口価格動向・分配金推移】
＜2023年12月29日(金)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：116,500円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：173倍
- 年間分配金（法人予想）：6,226円（2024年１月 3,082円、2024年７月 3,144円）、年間利回り：5.34%
直近５営業期間の分配金は、表３のように、１口当たり3,238～5,283円で推移しています。
また、2023年１月期のみ突出して多くなっていますが、これは特別利益として、同資産運用会社から忠実義務違反行為により同投資法人に生じた損害の賠償として受け取った損害賠償金666百万円を計上したためです。
| 決算期 | 1口当たり 分配金(円) |
| 2021年７月期 | 3,538 |
| 2022年１月期 | 3,593 |
| 2022年７月期 | 3,604 |
| 2023年１月期 | 5,283 |
| 2023年７月期 | 3,238 |
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
2022年１月に高値(146,400円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移し、2023年３月に安値(102,800円)をつけました。
しかしその後はこの安値を割り込んでおらず、110,000～120,000円のレンジ内で推移しています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
11/16に高値(119,700円)をつけるまではもみ合いで推移していましたが、その後は下落基調で推移し、12/26に安値(112,800円)をつけています。
まとめ
2024年１月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると・・・
| TOP | 法人名 | アセット タイプ | 地域分散 | 資産規模 | 投資口 価格 モメンタム | 流動性 | 投資主 優待 | 分配金の 安定度 | 分配金 利回り[%] |
| １ | エスコンジャパンリート (2971) | 商業施設、住宅 | 五大都市圏 （北海道圏、首都圏、中京圏、近畿圏、九州圏） | 小 | △ | △ | × | △ | 5.34 |
| ２ | スターアジア不動産 (3468) | 総合 | 東京中心 | 中 | △ | 〇 | × | 〇 | 5.27 |
| ３ | 東海道リート (2989) | 物流施設、住宅、底地 | 東海 （静岡、愛知、三重） | 小 | △ | × | × | △ | 5.24 |
今回は、どのJ-REITも利回りは５％以上と高配当で、差はほとんどありません。
分配金利回り重視の場合は「エスコンジャパンリート」で、流動性や分配金の安定度はまあまあです。
「スターアジア不動産」も分配金利回りは５％超で、流動性、分配金の安定度がともに高くなっています。
「東海道リート」は、分配金利回りは他の２つよりも低いですが、それほど差はなく、連続増配を継続しているところが魅力的です。
今回ご紹介していない2024年１月権利のJ-REITの中では、東海道リートの次に利回りが高い
サムティ・レジデンシャル(3459)は利回り4.85％(2023/12/29時点)、産業ファンド(3249) 4.65%、ヘルスケア＆メディカル(3455) 4.60%となっていますので、こちらも検討してみても良いかもしれませんね。
2024年１月の権利付き最終日は29日(月)です（権利落ち日：１/30）。
参考になればうれしいです✨
最後までご覧いただき、ありがとうございました。
※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。