こんにちは！
2023年６月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2023年５月26日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。
さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。
最後までお付き合いいただけるとうれしいです！
【J-REITの簡単な説明】
投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。
J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。
それでは行ってみましょう！
ＴＯＰ３：ジャパンエクセレント(8987)
【特徴】
- 2006年６月に東証に上場して以来、中長期的な観点からの安定成長と投資主価値の最大化を変わらぬ目標として、主として大都市圏・東京圏のオフィスビルへの投資運用を継続している。
- 資産運用会社は、開発・投資から仲介・運用・賃貸管理まで不動産に関連する業務を広く手掛けるスポンサー企業と、
金融に関連する幅広いノウハウを持つスポンサー企業を持ち、それらの総合力を組み合わせ、
投資法人の資産運用に活用・結集し、投資主価値の最大化を目指すことが可能。 - 具体的投資基準として、立地特性及び関連する不動産市場動向等を十分に把握し、投資対象不動産の規模、仕様、収益性や、保有リスク等を総合的に分析・検討した上で投資判断を行っている。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2023年３月31日現在）
物件数：36物件、取得価格：2,888億円、月次稼働率：92.4%
ポートフォリオの分散状況：
＜アセットタイプ別比率＞
- オフィスビル 100%
＜地域別比率＞
- エリアⅠ：東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、渋谷区） 52.8%
- エリアⅡ：大阪市中心部、名古屋市中心部、福岡市中心部 5.6%
- エリアⅢ：「エリアⅠ」を除く東京都及び東京周辺地域 31.8%
- エリアⅣ：「エリアⅡ」を除く大阪市、名古屋市及び福岡市並びにその他の政令指定都市等 9.7%
となっており、「エリアⅠ」が５割強を占めています。
【投資口価格動向・分配金推移】
＜2023年５月26日(金)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：117,700円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：30.3倍
- 年間分配金（法人予想）：5,600円（2023年６月 2,800円、2023年12月 2,800円）、年間利回り：4.76%
直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり2,800～3,000円で推移しており、直近では徐々に減少していましたが、2,800円で下げ止まっています。
| 決算期 | 1口当たり 分配金(円) |
| 2020年12月期 | 3,000 |
| 2021年６月期 | 2,938 |
| 2021年12月期 | 2,843 |
| 2022年６月期 | 2,800 |
| 2022年12月期 | 2,800 |
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
週足ベースの投資口価格は、2021年６月に高値(165,100円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移しています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
直近の投資口価格は、年初から下落基調が続いていましたが、４月に年初来安値(115,100円)を２回つけた後は、値を戻してきています。
ダブルボトムの形で、このまま安値切り上げが継続すれば、底堅い値動きになりそうです。
ＴＯＰ２：日本リート(3296)
【特徴】
- 2014年４月に東証に上場して以来、“ぶれない規律”の下で、中長期的な不動産需給の動向に鑑みた“タイムリーな投資”を実行している。
- 日本社会にしっかりと根付き、底堅い需要を持つアセット「オフィスビル（働く）」「住宅（住まう）」「商業施設（消費する）」と真摯に向き合い、
中でも都心中規模オフィスを中心として築いた、リスク耐性の強い “盤石なポートフォリオ”を強みとしている。 - 総合型REITの特性を活かして、収益の成長性及び安定性を重視し、機動的かつタイムリーな投資と投資主との利害一致を通じて、投資主価値の最大化を図っている。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2023年５月25日現在）
物件数：106件、取得価格：2,538億円、平均稼働率：97.8%
ポートフォリオの分散状況：
＜アセットタイプ別比率＞
- オフィス 71.0%
- 住宅 25.8%
- 商業施設 3.2%
＜地域別比率＞
- 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、渋谷区） 66.4%
- 三大都市圏（首都圏（東京都心６区以外）、中京圏、近畿圏） 32.1%
- 政令指定都市等 1.5%
アセットタイプでは「オフィス」が７割強、地域別では「東京都心６区」が７割弱を占めています。
【投資口価格動向】
＜2023年５月26日(金)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：332,000円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：33.7倍
- 年間分配金（法人予想）：16,274円（2023年６月 8,269円、2023年12月 8,005円）、年間利回り：4.90%
直近５営業期間の分配金は、表２のように、１口当たり8,387～12,100円で推移しており、
2020年12月期以降は減配傾向です。
| 決算期 | 1口当たり 分配金(円) |
| 2020年12月期 | 12,100 |
| 2021年６月期 | 10,800 |
| 2021年12月期 | 11,665 |
| 2022年６月期 | 8,825 |
| 2022年12月期 | 8,387 |
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
週足ベースの投資口価格は、2021年６月に高値(467,500円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落トレンドで推移しています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
３月に年初来安値(304,000円)をつけた後は上昇に転じて、上昇基調で推移し、
現時点(5/26)では、全ての移動平均線の上で推移しており好調です。
ＴＯＰ１：マリモ地方創生リート(3470)
【特徴】
- 2016年７月に東証J-REITに上場した、レジデンス・商業施設・ホテル・オフィスからなる総合型J-REIT。
- 東京圏や関西、中部圏などの大都市圏の物件に比重を置き投資していているJ-REITが多い中、地方都市に重点を置き、“地方から日本を強くしていく”ことを基本理念としてところが特徴。
- スポンサーである株式会社マリモの不動産開発・市街地再開発ノウハウおよびバリューアップノウハウを活用した「まち」を再生し、
地域貢献性の高いレジデンスや商業施設等への投資による「まち」の活性化を促進している。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2023年３月31日現在）
物件数：52件、取得価格：501億円、稼働率：98.9%（2023年４月30日現在）
ポートフォリオの分散状況：
＜アセットタイプ別投資比率＞
- レジデンス 42.0%
- 商業施設 41.3%
- ホテル 5.0%
- オフィス 9.5%
- 物流施設 2.3%
＜地域別投資比率＞
- 北海道 8.7％
- 東北 9.1%
- 東京圏 8.5%
- 甲信越・北陸・関東（首都圏除く） 14.2%
- 東海 14.3%
- 近畿 12.7%
- 中国・四国 9.0%
- 九州・沖縄 23.6%
となっており、アセットタイプ別では「レジデンス」と「商業施設」がそれぞれ４割強、
地域別では「九州・沖縄」が最も多く２割強を占めています。
【投資口価格動向】
＜2023年５月26日(金)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：129,200円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
- 年間分配金（法人予想）：7,201円（2023年６月 3,684円、2023年12月 3,517円）、年間利回り：5.57%
直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、
分配金は、１口当たり3,546～3,924円程度で推移しています。最大と最小の幅は378円です。
| 決算期 | 1口当たり 分配金(円) |
| 2020年12月期 | 3,546 |
| 2021年６月期 | 3,572 |
| 2021年12月期 | 3,924 |
| 2022年６月期 | 3,817 |
| 2022年12月期 | 3,689 |
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
週足ベースの投資口価格は、2021年12月に上場来高値(139,900円)をつけた後は急落し、翌月に安値(119,100円)をつけました。
そしてその後は、120,000～140,000円のレンジ内で推移しています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
直近の投資口価格は、３月に年初来安値(120,700円)をつけた後は、上昇基調で推移し、全ての移動平均線の上で推移しています。
5/23につけた高値(129,700円)を上抜けるかどうかが、上昇のポイントになりそうです。
まとめ
2023年６月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると、、、
| TOP | 法人名 | アセット タイプ | 地域分散 | 規模 | 投資口 価格 モメンタム | 流動性 | 投資主 優待 | 分配金の 安定度 | 分配金 利回り[%] |
| １ | マリモ地方創生リート (3270) | 総合 | 日本全国 （地方重視） | 小 | 〇 | △ | × | △ | 5.57 |
| ２ | 日本リート (3296) | 総合 | 首都圏＋ 三大都市圏 | 中 | 〇 | △ | × | × | 4.90 |
| ３ | ジャパンエクセレント (8987) | オフィス | 東京中心 | 中 | △ | 〇 | × | 〇 | 4.76 |
分配金利回りと投資口価格モメンタム重視の場合は「マリモ地方創生リート」がおすすめで、
「日本リート」も分配金利回りは５％近い利回りで魅力的ですが、分配金の安定度が今一つなので、中長期保有はどうかな？というところです。
「ジャパンエクセレント」は、投資口価格モメンタムはあまり良くないですが、流動性の高さと分配金の安定度が高いところは良いと考えます。
今回ご紹介していない６月権利のJ-REITの中では、ジャパンエクセレントの次に利回りが高いフロンティア不動産(8964)は利回り4.47％(5/26時点)、日本プライムリアルティ(8955) 4.46%となっており、大差はありませんのでこちらも検討してみても良いかもしれませんね。
2023年６月の権利確定日は28日(水)です（権利落ち日：６/29）。
参考になればうれしいです✨
最後までご覧いただき、ありがとうございました。
※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。