【公募増資・売出(PO)は買いか？】日本エスコン(8892)

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証プライムから不動産業種の日本エスコンです。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、大株主による株式の売出しです。売出価格等決定日や受渡期日、売出数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「売出価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%です。

ちなみに、直近の主なPOのディスカウント率は、JR西日本(9021) 3.01%、日本郵政(6178) 2.01%、クリエイト・レストランツ・ホールディングス(3387) 3.09%となってますが、ほぼほぼ２～５%程度です。

ただ、ディスカウント率が大きいPOもあり、直近ではＥＮＥＣＨＡＮＧＥ(4169)の8.1%が最大です。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回はＳＭＢＣ日興証券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、５／22(月)の夕刻に、会社側から売出価格等のお知らせが適時開示であります。

このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

売出価格等決定日	2023 年 5 月 22 日（月）
受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能)	2023 年 5 月 25 日（木）
株式の売出し （一般募集）数量	普通株式 6,500,000 株 （発行済み株式総数 98,580,887株 の約6.59%）
売出価格	739 円 （5/22決定：終値 762 円）
ディスカウント率	3.02 ％ （5/22決定）
申込単位数量	100 株
主幹事	ＳＭＢＣ日興証券

【株式の売出しの目的】

• 個人投資家を中心とした株主層のさらなる拡大及び流動性の向上を目的としたもの

としています。

また、今回の株式の売出しは、2012 年 11 月 20 日に日成ビルド工業を割当先とする第三者割当増資を実施し、資本提携を締結しましたが、

その第三者割当分の全株数(650万株)を、ＳＭＢＣ日興証券を通じて売出すものです。

これで、同社と日成ビルド工業の資本提携契約は解消されますが、引き続き良好な取引関係を維持していくということです。

今回の株式の売出数量は、発行済み株式総数の約6.59%で、

直近の株式の売出のみのPOの売出株数比率(OA含む)は、エスビー食品 2.86%、アクシージア 11.8%、ゆうちょ銀行 29.0%でしたので、それらと比較すると中間的な数量です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した株の数量）の５日平均は7,611百株、25日平均は2,606百株で、流動性は高い水準です。（１日 1,000百株を平均的な水準としています。）

どんな会社？

不動産開発事業を軸に、都市や地方の再開発事業やホテルの供給、投資を促す収益不動産の開発など、多様な領域へと事業を拡大し、

分譲マンション、商業施設等の企画・開発・販売事業及び保有物件における賃貸事業、プロパティマネジメント事業、分譲マンション管理事業、不動産関連業務受託、企画、仲介、コンサルティング事業並びに不動産投資顧問事業を展開している会社です。

事業セグメントは、「不動産販売事業」「不動産賃貸事業」「不動産企画仲介コンサル事業」の３つがあり、それぞれ、

• 不動産販売事業
  主に自社を事業主とする分譲マンション「レ・ジェイド」「グラン レ・ジェイド」の名称で首都圏、関西圏、中部圏、九州圏、北海道圏を中心に企画・開発・販売
• 不動産賃貸事業
  • 同社グループが保有する商業施設、商業底地、賃貸マンション等の資産における賃料収入や配当収入等を得る事業
  • 保有資産の価値向上を目的にプロパティマネジメント事業やアセットマネジメント事業を行い、不動産ビジネスを多面的に展開
• 不動産企画仲介コンサル事業
  同社の企画力・情報力・技術力を活かし、不動産再生、分譲、商業施設開発等の事業化に係る企画・コンサルティング等の業務受託、販売の仲介等、不動産に関連する業務を受託

を行っています。

2022年12月期通期のセグメント別売上高構成比は、

• 不動産販売事業 87.0%
• 不動産賃貸事業 11.9%
• 不動産企画仲介コンサル事業 1.1%

となっており、「不動産販売事業」が９割弱を占めています。

直近の経営概況

【2023年12月期１Q（2023年１月～３月）の経営成績】

（2023年４月27日発表）

決算期	売上高 [億円] (前年 同期比 [%])	営業利益 [億円] (同)	経常利益 [億円] (同)	親会社株主に 帰属する 当期純利益 [億円] (同)
2022年12月期 １Q累計	127 (2.2)	8.6 (△28.5)	5.8 (△36.7)	2.3 (△63.6)
2023年12月期 １Q累計	285 (2.2倍)	48.7 (5.6倍)	44.9 (7.7倍)	30.0 (12倍)
2023年12月期 通期会社予想	1,100 (10.6)	162 (4.6)	142 (1.3)	94.0 (29.6)
通期予想に対する １Qの進捗率[%]	25.9	30.1	31.6	31.9

表２の通り、前年同期比 増収増益で、売上高は2.2倍、利益面は５～12倍の増益で好調でした。

2023年12月期通期の業績予想は、前期比 増収増益で、売上高は１割増、利益面は微増～３割の増益を予想しています。

この通期予想に対する進捗率は、１Q終了時点で、売上高、利益面ともに１／４程度でそこそこです。

【2023年12月期１Qの状況、経営成績の要因】

同社グループが属する不動産業界は、働き方改革や在宅勤務等の新しい暮らし方の広がりを背景に安定した住宅需要があることや、金融緩和政策の継続等による下支えの効果も加わり、不動産マーケットは堅調に推移しています。

しかしながら一方で、米国における銀行の経営破綻等に見られる海外景気の下振れが、わが国の景気を下押しするリスクとして顕在化しつつあり、先行きはやや不透明感が増している状況です。

加えて、足元の物価上昇が消費者マインドへ及ぼす影響も懸念材料となっています。

このような先行きの見通しが非常に難しい事業環境ですが、2021年２月に策定した第４次中期経営計画「IDEAL to REAL 2023」（2021年12月期から2023年12月期までの３ヶ年を対象）のもと、

「転換＆飛躍」を基本方針として、いかなる経済環境にも耐えうる強固な経営基盤を確立し、企業価値の最大化により持続的な成長を目指しています。

＜第４次中期経営計画「IDEAL to REAL 2023」の進捗状況＞

初年度である2021年度は、中部電力を割当先とする第三者割当増資の実施により財務基盤を強化するとともに、中部電力の連結子会社となることで信用力の向上を図りました。

また、株式会社ピカソ及び同社グループ会社７社の子会社化等により安定した賃貸収入確保による収益構造の「転換」が一気に進展しています。

中期経営計画最終年度となる当期は、分譲マンション事業売上高619億円の計画に対し、契約ベースの進捗率は約75％と順調です。

また、2023年２月には不動産賃貸事業等を手掛ける株式会社四条大宮ビル（会社分割実施後）の子会社化（株式譲渡実行予定日2023年７月31日）を決定し、収益構造の「転換」がさらに進む見通しです。

【セグメント別の状況】

セグメント別の業績は、表３の結果になりました。

主力の「不動産販売事業」と「不動産賃貸事業」は前年同期比 増収増益、

「不動産企画仲介コンサル事業」は減収で黒字転換した。

セグメント	売上高 [億円] (前年同期比 増減率[%])	セグメント 利益 [百万円] (同)
不動産販売	252 (156)	5,277 (310)
不動産賃貸	31.1 (16.8)	1,248 (18.2)
不動産企画 仲介コンサル	1.6 (△9.0)	120 (前年同期 △４百万円)

各セグメント別の状況は以下です。

＜不動産販売事業＞

収益不動産の販売等を行うとともに、分譲マンションの販売が順調に進捗しています。

分譲事業においては、「レ・ジェイド阿倍野播磨町（大阪市阿倍野区、総戸数48戸）」「レ・ジェイドシティ橋本Ⅰ・Ⅱ（相模原市緑区、総戸数Ⅰ/69戸、Ⅱ/87戸）」の新規分譲案件を販売開始しています。

販売の進捗としては、「レ・ジェイド北海道ボールパーク（北海道北広島市、総戸数118戸）」をはじめ８物件が完売、「レ・ジェイド松戸 Station Front（千葉県松戸市、総戸数44戸）」等５物件は契約完売しています。

また、北海道での分譲マンション事業は順調に進展中、九州では福岡、熊本に続き長崎での開発にも着手しており、加えて沖縄にも進出する等、事業エリアの拡大を進めています。

＜不動産賃貸事業＞

前述のとおり、ピカソグループに加えて株式会社四条大宮ビル（会社分割後）を子会社化することで、賃貸事業のさらなる強化による安定収益確保が実現する見通しです。

また、賃貸レジデンスの新ブランド「ＴＯＰＡＺ（トパーズ）」を立ち上げており、今後積極的に展開していく計画です。

その他では、岡山県倉敷市で新たに商業底地を取得、また、前述の地域密着型ショッピングセンター「tonarie星田」が2023年３月に開業する等、商業施設の安定的な賃料収入の確保と資産価値の向上に努めています。

保有する収益不動産の賃料収入の増加を含めた資産価値の向上を図るべくリーシング活動（物件の客付けやテナント付けのサポートを行う賃貸支援）及びプロパティマネジメント事業に注力した結果、増収増益となっています。

＜不動産企画仲介コンサル事業＞

納骨堂の永代使用権の販売を開始する等、同社が強みとする企画力等を活かし、業務受託、企画仲介コンサル事業等ノンアセットで利益率の高い事業として注力しています。

企画力、多面的な事業構築力を最大限に活かし、企画コンサル等の業務受託等に積極的に取組んだ結果、減収で黒字転換となっています。

【財政面の状況】

＜自己資本比率＞（自己資本（総資本－他人資本）÷総資産）×100）

2023年12月期１Q末時点で23.0%と前期末(25.0%)から2.0ポイント低下しました。

これは主に、長期借入金が前期末比で174億円増加し、固定負債が合計で174億円増加したことによるものです。

自己資本比率の数値としては危険領域に近いレベルです。（20%以上を安全圏内としています。）

【今期（2023年12月期）業績の見通し】

第４次中期経営計画「IDEAL to REAL 2023」（2021年12月期から2023年12月期までの３ヶ年を対象）のもと事業を推進しており、経営戦略基本方針と基本方針は以下のようになっています。

＜経営戦略基本方針＞

• 想定外の経済環境の変化に耐えうる事業基盤を確立する。
• いかなる経済環境下においても資金調達力を維持することができる、堅固な事業及び財務基盤を確立させること。
• 収益構造の変換と事業領域の拡大を同時に実現する。
• 不動産賃貸事業の拡大により、フロー収益重視からストック収益重視への収益構造の転換を図ると同時に、事業の多様化及び事業展開地域の拡大を実現させること。

＜基本方針＞「転換＆飛躍」

「転換」

• 長期収益不動産への積極投資、ＢＳ構造の改善
• フロー重視の経営からストック重視の経営へと転換

「飛躍」

・中部電力グループシナジーの発展
・売上高1,100億円、営業利益160億円の達成（中期経営計画最終年度(2023年12月期)）

なお、連結業績予想については、2023年１月27日に公表された予想から変更はありません。

株価指標と動向

【2023／５／17(水)終値時点の数値】

• 株価：810円
• 時価総額：798億円
• PER（株価収益率（今期予想））：8.20倍

PERは、同業で時価総額が近い、エスリード(8877) 5.1倍、プレサンスコーポレーション(3254) 8.2倍、地主(3252) 8.4倍と比較すると、高めの水準です。

• PBR（株価純資産倍率）：1.17倍
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：14.9倍
• 年間配当金（会社予想）：38円（年１回 12月）、年間利回り：4.69%（配当性向 38.5%）

配当金の利回り（予想）は4.69%で、東証プライムの単純平均 2.30%(５/16時点) と比較すると約２倍の高い水準です。

表４のように、直近５年間の配当金は、１株当たり32～38円で推移しており、2020年12月期までは増配していましたが、それ以降は３年間同額です。

配当性向は、30%台～50％台で推移しています。

決算期	１株当たり 年間配当金 [円]	配当性向 [%]
2018年12月期	32	30.2
2019年12月期	36	30.2
2020年12月期	38	33.9
2021年12月期	38	56.3
2022年12月期	38	50.0

この会社は、

株主に対する利益還元を経営の重要課題の一つと考え、業績の状況、内部留保の充実並びに配当性向等を総合的に勘案・決定し、継続的かつ企業の成長力に応じた安定的な利益還元に努めることを基本方針としています。

第２次中期経営計画より、１株当たり配当額（ＤＰＳ）を前年度の１株当たり配当額（ＤＰＳ）を下限として、

原則として「減配なし、配当維持もしくは増配のみ」とする累進的配当政策を導入しており、第４次中期経営計画においても累進的配当政策を継続しています。

【株主優待】

この会社は、株主優待があり、毎年６月末に、1,000株以上を１年以上継続保有している株主は、クオカード1,000円相当が進呈されます。

（5,000株以上：2,000円相当、10,000株以上：3,000円相当）

また、２年以上継続保有の場合は、1,000株以上の場合は3,000円相当、5,000株以上：5,000円相当、10,000株以上：10,000円相当に金額がアップします。

少しハードルは高いですが、1,000株を１年継続保有した場合は、配当金＋株主優待(1,000相当)で、利回りは4.81%となります。

【直近の株価動向】

＜週足チャート（直近２年間）＞

週足ベースの株価は、730～840円のレンジ内での推移でしたが、2023年に入りこのレンジを上抜け、３月に高値(889円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の株価は、3/23に安値(804円)をつけた後は上昇基調で推移していましたが、

今回のPO発表の翌営業日(5/16)は、短期的な需給悪化懸念から、出来高を伴い窓を開けて前日比 71円安(-8.18%)と急落しました。

これで、３月につけた直近の安値を下抜けています。

今後は、１月につけた年初来安値(750円)を割り込まずに上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【業績】

• 今期（2023年12月期）１Qの業績は、主力の不動産販売事業で分譲マンションの販売が順調に進捗しており、今期を最終年度とする中期経営計画においての分譲マンション事業売上高619億万円の計画に対し、契約ベースの進捗率は約75％と順調で、
  前年同期比 増収増益で、売上高は2.2倍、利益面は５～12倍の増益で好調。
• 今期通期予想は、前期比 増収増益で、売上高は１割増、利益面は微増～３割の増益を予想。
• 通期業績予想に対する進捗率は１Q終了時点で、売上高、利益面ともに１／４程度でそこそこ。

【株主還元】

• 配当利回り（予想）は4.69%で、東証プライムの単純平均2.30%(５/16時点)  と比較すると約２倍の高い水準。
• 直近５年間の配当金は、年間１株あたり32～38円で推移しており、
  配当性向は、30%台～50％台。
• 会社の方針は、１株当たり配当額（ＤＰＳ）を前年度の１株当たり配当額（ＤＰＳ）を下限として、原則として「減配なし、配当維持もしくは増配のみ」とする累進的配当政策を導入している。
• 株主優待があり、毎年６月末に、1,000株以上を１年以上継続保有している株主は、クオカード1,000円相当が進呈される。（２年以上継続保有の場合は3,000円相当）
  1,000株を１年継続保有の場合、配当金＋株主優待(1,000円相当)の利回りは4.81%となる。

【流動性・売出株数】

• 今回の株式の売出し数量は、発行済み株式総数の約6.59%で、
  直近の株式の売出しのみのPO（エスビー食品、アクシージア、ゆうちょ銀行）の売出株数比率(OA含む)と比較すると中間的な数量。
• 直近の出来高の５日平均は7,611百株、25日平均は2,606百株で、流動性は高い水準。

【株価モメンタム】

• 週足ベースの株価は、730～840円のレンジ内での推移だったが、
  2023年に入りこのレンジを上抜け、３月に高値(889円)をつけている。
• 直近の株価は、3/23に安値(804円)をつけた後は上昇基調で推移していたが、
  今回のPO発表の翌営業日(5/16)は、短期的な需給悪化懸念から、出来高を伴い窓を開けて前日比 71円安(-8.18%)と急落。これで、３月につけた直近の安値を下抜けた。
• 今後の株価は、１月につけた年初来安値(750円)を割り込まずに上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上のことから、

	レベル （⭐（最低）～ ⭐⭐⭐⭐⭐（最高））
業績	⭐⭐⭐⭐
株主還元 （配当、株主優待等）	⭐⭐⭐⭐
株価モメンタム	⭐⭐⭐
流動性	⭐⭐⭐⭐
株式の売出数量	⭐⭐⭐
総合判定	⭐⭐⭐⭐ （買い）

と判断しました。

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。