【公募増資・売出(PO)は買いか？】インヴィンシブル投資法人(8963)

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのインヴィンシブル投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 平和不動産リート、ラサールロジポート：2.5%
• ジャパンリアルエステート、ＧＬＰ、日本プロロジスリート：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、みずほ証券、ＳＭＢＣ日興証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、野村證券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、７／25(火)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

発行価格等決定日	2023 年７月 25 日（火）
受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能)	2023 年８月 １ 日（火）
①公募による新投資口の発行 （一般募集）数量	609,792 口 ※国内一般募集の発行投資口数は 353,680口、海外募集の発行投資口数は 256,112口 ※発行済み投資口数 6,096,840 口 の約10.0%
②投資口の売出し （オーバーアロットメントによる売出し）数量	30,489 口（実施決定(7/25)） ※上記の「発行価格等決定日」に決定。みずほ証券が売出す。
③第三者割当による新投資口の発行数量	30,489 口（申込がなかった口数は発行されない。） ※みずほ証券に割当
調達資金手取り概算額（上限）	334 億円
発行価格	55,566 円 （7/25決定：終値 56,700 円）
ディスカウント率	2.00 % （7/25決定）
申込単位数量	1 口
主幹事	みずほ証券、ＳＭＢＣ日興証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、野村證券

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（国内ホテル６物件）を取得することによるポートフォリオの収益性向上と財務基盤の安定性の向上、ひいては１口当たり分配金の持続的な成長を目的として、マーケット動向等を勘案した結果、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、国内ホテル６物件（取得予定価格 572億円）を2023年８月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、134物件、取得金額は5,486億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約10.0%（第三者割当を含めると、最大約10.5%）で、

直近のホテルに投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

スターアジア不動産 7.93%、マリモ地方創生リート 23.4%、タカラレーベン不動産 8.25%でしたので、それらと比較すると中間的な規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は35,442口、25日平均は24,647口で、流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

どんな投資法人？

ホテル及び住居をコアアセットとして重点的に投資し、中長期的な観点から、着実な成長と安定的な収益確保を目指して運用を行っているJ-REITです。

オフィスビルや商業施設など、ホテル又は住居以外の不動産が本体又は裏付けとなっている不動産等及び不動産対応証券に対しても分散投資を行っています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

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【ポートフォリオ構築方針】

＜用途別選定方針＞

• 主としてホテル又は住居が本体又は裏付けとなっている不動産等及び不動産対応証券に対して投資（＝コアアセット）
• その他、オフィスビルや商業施設など、ホテル又は住居以外の不動産が本体又は裏付けとなっている不動産等及び不動産対応証券に対しても分散投資（＝サブアセット）
• コアアセットへの投資比率は取得価格ベースで50％以上

＜地域別選定方針＞

• 主として首都圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）及び政令指定都市とするが、投資機会を柔軟に追求することを可能とするため、全国の主要都市及びそれらの周辺地域並びに海外を含む。
• 特定地域における経済情勢の変動リスクを回避し、特定地域への集中投資に伴う震災リスク等を分散し、着実な運用資産の成長と中長期的に安定した収益の確保を図るため、運用資産にかかる物件の所在地域が分散されたポートフォリオの構築を目指す。
• 海外については、当面の間、ホテルのみに投資する。

＜地域別投資比率＞

• 首都圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）及び政令指定都市 85%以上
• 海外（北米、欧州、アジアに属する国・地域のうち、政治・経済・金融システムの安定度が高く、法律・会計・税務・不動産市場等に関する透明性が確保されている先進国・地域、又はこれに準ずる国・地域（米国・カナダ・英国・英領ケイマン諸島・シンガポール等）） 15%未満

としています。

【ポートフォリオの概要】(2023年６月末現在)

ポートフォリオの合計　物件数：128件、取得価格：4,914億円、稼働率：99.5%(2023年５月31日現在)

＜用途別比率＞

• ホテル 91.7%
• 住居 7.8%
• その他 0.5%

となっており、ホテルが９割強を占めています。

＜地域別比率＞

• 東京23区 31.9%
• 首都圏(除く東京23区) 13.7%
• 北海道 13.5%
• 中部 10.3%
• 関西 7.9%
• 九州 7.2%
• その他 8.1%
• 海外 7.3%

となっており、東京23区が３割強を占めています。

直近の運用状況

【2022年12月期の運用状況と2023年６月期以降の見通し】

（2023年２月22日発表）

決算期	営業 収益 [億円] (前期比 [%])	営業 利益 [百万円] (同)	経常 利益 [百万円] (同)	当期 純利益 [百万円] (同)	１口当たり 分配金 [円] (同[円])
2022年12月期 実績	119 (55.3)	6,257 (195)	5,075 (399)	5,075 (400)	832 (666)
2023年６月期 法人予想 （2023年７月19日 修正）	158 (32.8)	10,239 (63.6)	8,796 (73.3)	8,796 (73.3)	1,444 (612)
2023年12月期 法人予想 （2023年７月19日 修正）	177 (12.2)	11,255 (9.9)	9,586 (8.9)	9,586 (8.9)	1,441 (△３)
2024年６月期 法人予想 （2023年７月19日 発表）	180 (1.2)	11,348 (0.8)	9,855 (2.8)	9,854 (2.7)	1,466 (25)

表２のとおり、前々期(2022年12月期)は、前期比 増収増益で、営業収益は６割弱増、利益面は３～５倍の増益でした。

前期(2023年６月期)は、今回のPO発表と同時に修正し、前期比 増収増益で、営業収益は３割強増、利益面は６割強～７割強の増益を見込んでいます。

今期の2023年12月期(2023年７月～12月)は、こちらも今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は１割弱増を予想しています。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2023年12月期は前期比 ３円減、2024年６月期は同25円増の予想となっています。

【2022年12月期の運用状況】

＜運用環境と運用実績＞

当期におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）が夏から秋口にかけて感染拡大したものの、行動制限等はなく、感染拡大収束後の2022年10月11日より、全国旅行支援の開始や外国人の新規入国制限の緩和など経済活動の正常化に向けた措置が講じられたことから、景気は緩やかな持ち直し傾向を持続しました。

このような環境下、2022年７～９月期の実質ＧＤＰ（２次速報）は前期比△0.2％とマイナス成長となりましたが、個人消費は底堅く前期比＋0.1％となりました。

訪日外国人旅行者数は、2022年６月10日より観光目的の入国受入れ再開や段階的な水際措置の緩和がなされ、特に、本格的な受け入れ再開を行った同年10月以降、顕著な回復傾向が見られました。

2022年７～12月の累計訪日外国人旅行者数は、前年同時期の14.9万人を大幅に上回る332万人（日本政府観光局推計値）となりましたが、

新型コロナウイルス感染症の影響のなかった2019年比では78.2％減となっており、わが国の経済全般、特にホテルセクターは引き続き大きな影響を受けました。

不動産投資市場においては、６か月ごとに実施される一般財団法人日本不動産研究所の不動産投資家調査（2022年10月）によると、今後１年間で新規投資を積極的に行うとの回答は、前回調査（2022年４月）より１ポイント上昇し、95％と高水準です。

不動産投資家の投資姿勢は、国内の緩和的な金融環境を背景に、全体としては積極的な投資姿勢が維持されています。

期待利回りに関しては、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響が大きい宿泊特化型ホテルについては、前回調査では、全ての地区で前回比横ばいとなっていましたが、

行動制限や水際対策の緩和を背景とした観光需要の回復期待等から、「東京」「札幌」「仙台」「京都」「福岡」で0.1ポイント低下しました。

一方、賃貸住宅のうち、ワンルームについては、「横浜」「大阪」が横ばいですが、その他の地区では0.1～0.3ポイント低下しました。

また、ファミリータイプでも「神戸」「広島」が横ばいであった以外は0.1～0.2ポイント低下しています。

上記の様な運用環境の中で、当期の実績は以下の通りです。

当期の運用状況については、ポートフォリオ全体のＮＯＩ（※１）は前年同期比150.1％（6,308百万円）増の105億円であり、

かかるＮＯＩの変動の内訳は、ホテルポートフォリオは6,528百万円の増加、住居及びその他ポートフォリオは資産譲渡等による220百万円の減少でした。

新型コロナウイルス感染症の影響がなかった2019年同期との比較では、ポートフォリオ全体のＮＯＩは30.7％（4,654百万円）減となり、

かかるＮＯＩの変動の内訳としては、ホテルポートフォリオは3,861百万円の減少、住居及びその他ポートフォリオは資産譲渡等による792百万円の減少でした。

※１ ＮＯＩ（Net Operating Incomeの略。純収益）

ＮＯＩ＝不動産賃貸事業収入－不動産賃貸事業費用＋減価償却費＋優先出資証券の受取配当金＋本海外ホテルにかかる運営委託収益－運営委託費用

当期末において保有する128物件のうち、鑑定評価額のない優先出資証券を除いた127物件の鑑定評価額合計は5,325億円となり、含み益は892億円、含み益率は20.1％となりました。

2022年６月期末から当期末にかけて保有していた127物件の鑑定評価額合計は5,302億円から5,325億円へと0.4％の増加となりました。

＜資金調達の概要＞

当期末時点における有利子負債残高は2,407億円、有利子負債比率（※２）及びＬＴＶ（鑑定評価ベース）（※３）はそれぞれ48.7％及び44.5％(前期末比 0.3ポイント減)となり、平均借入利率は0.45％となりました。

※２ 有利子負債比率＝有利子負債残高（消費税還付対応借入金を除く）÷総資産額×100

※３ ＬＴＶ（鑑定評価ベース）＝有利子負債残高（消費税還付対応借入金を除く）÷鑑定評価額合計×100

【2023年６月期の見通し】

日本経済は、新型コロナウイルスとの共存を図る生活様式「ウィズ・コロナ」の浸透による経済活動の再開や、円安の追い風を受けるインバウンド消費の回復により、徐々に持ち直しつつあります。

一方で、海外景気の一段の減速で国内の経済成長はいったん鈍化するおそれがあるため、引き続き金融資本市場の変動や国際情勢等の影響を注視する必要があります。

ホテル市場では、国内・インバウンド、レジャー・ビジネス、いずれの需要も回復傾向は継続することが期待されますが、

一方で、2019年において日本へのインバウンド旅行客全体の約３割を占めた中国からの観光客に関しては、

同国におけるゼロ・コロナ政策の転換後の急激な感染拡大を受けて2023年２月22日現在再び日本入国時の水際対策が講じられていることもあり、2019年以前の水準に回復するまでは一定の時間を要する見込みです。

賃貸住宅市場では、新型コロナウイルス感染症の影響による生活様式の変化が、テナント動向に影響を与えることが見込まれ、そのような動向を注視しています。

同投資法人は、「ウィズ・コロナ」の環境下で新たな需要獲得への取り組みを積極的に推進すると共に、顧客の安心・安全を重視した運用を継続しながら、変わりゆく外部環境の変化に柔軟に対応していく計画です。

今後も、更なる成長戦略及び財務基盤の強化を企図し、以下の施策を含む様々な戦略を継続的に実践していく方針です。

• 資産入替え（物件売却による取得資金の創出とそれを活用した物件取得）
• ホテルオペレーターとの協働によるコスト削減、既存需要の喚起と新規需要の創出を通じたホテル物件の内部成長
• 住居物件の更なる内部成長

【2023年12月期の運用状況及び分配金の予想の修正、2024年６月期の運用状況と分配金予想】

2023年８月に予定している資産取得（国内ホテル６物件）に伴い、2023年６月期と2023年12月期の運用状況と分配金予想の修正、2024年６月期の運用状況と分配金予想をしています。

取得予定のホテル６物件（フサキビーチリゾートホテル＆ヴィラズ（石垣島）、蓼科グランドホテル滝の湯、ホテルマイステイズ岡山、ホテルマイステイズ青森駅前、ホテルマイステイズ蘇我、天然温泉田沢湖レイクリゾート）は、交通の要衝又は主要な観光エリアに近接し、設備面にも優れていると同投資法人は考えており、

いずれも優良ホテル（立地や外観、内装、仕様、付帯施設及び付帯設備等の設備面において競争力が高い）であると判断しています。

増資後の2023年12月期の運用状況予想は、表３になっています。

	営業 収益 [億円]	営業 利益 [百万円]	経常 利益 [百万円]	当期 純利益 [百万円]	1 口当たり 分配金 [円]
前回 (2023/４/25) 発表予想	134	7,467	6,324	6,324	1,037
今回修正予想	177	11,255	9,586	9,586	1,441
増減額	43.1	3,787	3,262	3,262	404
増減率[%]	32.0	50.7	51.6	51.6	39.0

前回発表予想から、営業収益は３割強、利益面は５割強の増額をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約11.6%の増加率(4,914億円→5,486億円)からすると、

この新規物件取得の規模の増加割合以上に、営業収益と利益面の増額修正の割合が大きくなっています。

また、分配金は前回予想から404円増の予想で、前期(2023年６月期)比では３円減です。

2024年６月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2022年２月１日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「A」（安定的）
  （※A：債務履行の確実性は高い。）

投資口価格の動向

【2023／７／20(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：55,400円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：24.0倍
• 年間分配金（法人予想）：2,907円（2023年12月 1,441円、2024年６月 1,466円）、年間利回り：5.24%

利回り 5.24%（予想）は、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.23%(７/19時点)）と比較すると、２倍超の高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（3.79％（2022年11月22日時点））よりも高い水準です。

直近５期の分配金は、表４のようになっており、１口当たり15円～1,444円で推移し、

コロナ禍ではホテルの稼働率が落ち込んだため、分配金も極端に減少しています。

決算期	1口当たり 分配金(円)
2021年６月期	15
2021年12月期	166
2022年６月期	166
2022年12月期	832
2023年６月期	1,444 (予想)

【投資主優待】

このJ-REITは投資主優待があり、毎年６月末と12月末の投資主は、

【A】シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル
【B】マイステイズホテルグループの全てのホテル

の対象ホテルにおいて、割引価格で宿泊できます。

個人投資家にとってうれしい内容ですね。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

2022年１月に安値(34,000円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2023年５月に高値(59,600円)をつけました。

しかしその後は、この高値を更新していません。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

５月に年初来高値(59,600円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移しています。

そして今回のPO発表の翌営業日(7/20)は、１口当たり利益の希薄化を懸念され、出来高を伴い前日比 700円安(-1.25%)と小幅に下落しました。

今後は、25日移動平均線（赤線）や75日移動平均線（青線）を上抜け上昇に転じていくのか、このままずるずると下値模索をするのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• ホテル及び住居をコアアセットとして重点的に投資し、中長期的な観点から、着実な成長と安定的な収益確保を目指して運用を行い、
  オフィスビルや商業施設など、ホテル又は住居以外の不動産が本体又は裏付けとなっている不動産等及び不動産対応証券に対しても分散投資を行うJ-REIT。
• 特定地域における経済情勢の変動リスクを回避し、特定地域への集中投資に伴う震災リスク等を分散し、
  着実な運用資産の成長と中長期的に安定した収益の確保を図るため、運用資産にかかる物件の所在地域が分散されたポートフォリオの構築を目指している。
• 2022年12月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は６割弱増、利益面は３～５倍の増益の結果で着地。
• 前期(2023年６月期)は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は３割強増、利益面は６割強～７割強の増益を見込んでいる。
• 今回の資金調達による資産取得により、今期(2023年12月期)の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は３割強、利益面は５割強の増額をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約11.6%の増加率(4,914億円→5,486億円)からすると、この新規物件取得の規模の増加率よりも、修正された営業収益と利益面の増額の割合は大きくなっている。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 5.24％は、東証プライム上場会社の単純平均2.23%(７/19時点)と比較して２倍超の高い水準で、J-REITの平均的水準と比べても高い水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり15円～1,444円で推移しており、コロナ禍ではホテルの稼働率が落ち込んだため、分配金も極端に減少している。
• 今回の増資後の2023年12月期の分配金は前回予想より404円増額し前期比 ３円減、2024年６月期は同25円増の予想。
• 投資主優待があり、毎年６月末と12月末の投資主はシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルやマイステイズホテルグループの対象ホテルで、割引価格で宿泊できる。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は35,442口、25日平均は24,647口で、流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2022年１月に安値(34,000円)をつけた後は、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、2023年５月に高値(59,600円)をつけた。
  しかしその後は、この高値を更新していない。
• 直近の投資口価格は、５月に年初来高値(59,600円)をつけた後は、高値切り下げ安値切り下げの下落基調で推移している。
  そして今回のPO発表の翌営業日(7/20)は、１口当たり利益の希薄化を懸念され、出来高を伴い前日比 700円安(-1.25%)と小幅に下落した。
• 今後の投資口価格は、25日移動平均線や75日移動平均線を上抜け上昇に転じていくのか、このままずるずると下値模索をするのか要注目。

以上をふまえ、

	レベル （最低⭐～ 最高⭐⭐⭐⭐⭐）
ファンダメンタルズ	⭐⭐⭐
インカムゲイン	⭐⭐⭐⭐
流動性	⭐⭐⭐⭐
投資口価格モメンタム	⭐⭐⭐⭐
総合判定	⭐⭐⭐⭐ （買い）

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。