【公募増資・売出(PO)は買いか？】東海道リート投資法人(2989)

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの東海道リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• SOSiLA 物流リート、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト、マリモ地方創生リート、コンフォリア・レジデンシャル：2.5%
• 日本プロロジスリート：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、みずほ証券、大和証券）はじめ、引受人（静銀ティーエム証券、ＳＭＢＣ日興証券、ＳＢＩ証券、岡三証券、東海東京証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、１／25(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

発行価格等決定日	2023 年１月 25 日（水）
受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能)	2023 年２月２日（木）
①公募による新投資口の発行 （一般募集）数量	65,700 口 （発行済み投資口数 176,800 口 の約37.1%）
②投資口の売出し （オーバーアロットメントによる売出し） 数量	3,285 口（実施決定(1/25)） ※上記の「発行価格等決定日」に決定。みずほ証券が売出す。
調達資金手取り概算額（上限）	72 億円
発行価格	113,880 円 （1/25決定：終値 120,000 円）
ディスカウント率	2.50 ％ （1/25決定）
申込単位数量	1 口
主幹事	みずほ証券、大和証券
引受人	静銀ティーエム証券、ＳＭＢＣ日興証券、ＳＢＩ証券、岡三証券、東海東京証券

【新投資口発行の目的及び理由】

• 投資主利益の最大化を目指し、ポートフォリオの質の向上及び中長期的に安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を図ることを目的として、
  新たな特定資産（物流施設１物件、配送・販売センター１物件の計２物件　取得予定価格 135億円）を取得するため、
  市場動向、LTV （総資産有利子負債比率）水準を含む財務の健全性及び１口当たりの分配金水準にも留意しつつ検討を行った結果、新投資口を発行し資金調達を行うこととした。

としています。

今回の資金調達によって、物流施設１物件、配送・販売センター１物件の計２物件を2023年２月～６月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、12物件、取得金額は451億円に拡大します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約37.1%で、

直近の住宅に投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

スターツプロシード 11.3%、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト 2.35%、コンフォリア・レジデンシャル 2.93%でしたので、それらと比較すると大規模な増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は933口、25日平均は566口で流動性はやや低い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）

どんな投資法人？

静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REITです。

東海道地域等の中でも特に静岡を核とする産業地域に存する物流施設や、

企業がその活動基盤としテナントとなって活用する産業系施設、産業・物流適地の底地（他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地）を含めた産業インフラアセットと、

東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

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【ポートフォリオ構築方針】

• 重点投資地域
  静岡を核とする産業地域（静岡県・愛知県・三重県）に重点投資 60%以上
• 用途
  • 産業インフラアセット（物流、産業・ビジネス、底地） 25%以上
  • 生活インフラアセット（住居系、底地、その他） 25%以上

としています。

また、静岡を核とする産業地域のアセットの魅力として、

• 産業地域の持続的な強い経済を背景としたアセット
• 強い経済に裏付けされた優良なテナント
• 不動産価格変動リスクが相対的に低い投資エリア

を挙げています。

【ポートフォリオ分散状況】

物件数 10物件、取得価格 316億円 （2022年11月１日現在） 、稼働率 99.6%（2022年12月31日現在）

＜投資エリア＞

• 静岡県 55.7%
• 愛知県 17.3%
• 三重県 27.0%

となっており、「静岡県」が６割弱を占めています。

＜投資対象＞

• 物流アセット 21.9%
• 産業・ビジネスアセット 12.4%
• 底地アセット（産業インフラ型）1.9%
• 住居系アセット 26.0%
• 底地アセット（生活圏配送・販売型） 37.8%

となっており、「底地アセット（生活圏配送・販売型）」と「住居系アセット」を合わせて６割強を占めています。

直近の運用概況

【2022年７月期の運用状況と2023年１月期以降の見通し】

（2022年９月16日発表）

決算期	営業収益 [百万円] (前期比 [%])	営業利益 [百万円] (同)	経常利益 [百万円] (同)	当期 純利益 [百万円] (同)	１口当たり 分配金 [円] (同[円])
2022年７月期 実績	1,116 (△16.9)	622 (△24.0)	561 (△29.2)	560 (△29.6)	3,170 (724)
2023年１月期 法人予想	1,130 (1.3)	631 (1.5)	566 (1.0)	565 (1.0)	3,200 (30)
2023年７月期 法人予想 （2023年１月17日 修正）	1,619 (43.2)	961 (52.2)	806 (42.4)	805 (42.4)	3,320 (120)
2024年１月期 法人予想 （2023年１月17日 発表）	1,640 (1.2)	916 (△4.6)	810 (0.4)	809 (0.4)	3,337 (17)

表３のとおり、前期(2022年７月期)は、前期比 減収減益で、営業収益は２割弱、利益面は２～３割の減益の結果でした。

今期(2023年１月期)は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増を予想しています。

次期の2023年７月期(2023年２月～７月)は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収減益で、営業収益は４割強増、利益面は４～５割増を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、増資後の2023年７月期は前期比 120円増、2024年１月期は同17円増の予想となっています。

【2022年７月期の運用状況】

＜投資環境＞

当期における日本経済は、新型コロナウイルス感染症の変異株の感染拡大の影響が全国的に続いており、新規感染者数は増加の一途をたどってはいるものの、

緊急事態宣言やまん延防止等重点措置などの経済活動を停滞させる感染防止対策を行わない、新たなウィズコロナのフェーズに突入しています。新型コロナウイルス感染症の影響により、生活スタイル、ビジネススタイル等が大きく変化した兆しもみられ、

ホテルアセット、都心の都市型商業施設のテナントの事業にマイナスの影響を及ぼし、賃料負担が難しくなるケースや、都心のオフィスアセットにおいてもテレワークでの就業が広がる中、テナントによる解約の動きも見られるところです。

このような状況のもと、東証REIT指数については、前期末（2022年１月末）の1,946.81ポイントから当期末（2022年７月末）には2,021.99ポイントとなり前期末比約75ポイント上昇しました。

一方で、諸外国においては、ウィズコロナが定着している地域もあり、世界経済は緩やかに回復に向かっているものの、ウクライナ情勢の長期化による物価上昇圧力や米国の金融政策による下振れリスクには注意する必要があります。

このような経済環境下においては、収益不動産の賃料や稼働率に影響があるアセットと影響が少ないアセットの二極化が継続していくものと考えられ、

同投資法人では、主たる投資対象である産業インフラアセット（物流施設及び産業・ビジネスの基盤として企業が活用する施設並びにこれらを使途とする底地）や、東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える生活インフラアセット（住居及びその底地並びに生活圏配送・販売を使途とする底地及びその他のアセット）の中でも、

キャッシュ・フローが安定していると判断できるアセットに対して投資し、適切な運用管理とリーシング（テナント誘致、客付け）施策を行い、中長期的にわたる安定的な収益の確保に努めています。

＜運用状況＞

同投資法人は、当期末現在において、運用資産９物件（取得価格合計309億円）及び匿名組合出資持分１銘柄（出資額合計１億円）を保有しています。

なお、当期末日現在における運用資産９物件の総賃貸可能面積は223,253.57㎡、総賃貸面積は222,469.55㎡、稼働率は99.6％でした。

＜資金調達の概要＞

当期においては、当期中に返済期日が到来した借入れの返済資金として26億円の借入れ並びに既存借入金3.5億円の期限前弁済を行いました。

この結果、当期末（2022年７月31日）時点における借入金残高は156億円となり、総資産のうち借入金が占める割合(LTV)は45.6％（前期末比0.7ポイント減）となりました。

【2023年１月期の見通し】

＜外部成長戦略＞

同投資法人のスポンサーは、日本を代表する産業集積を誇る静岡を核とする産業地域を支えてきた産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系の計９社から構成されています。それぞれの異なる強みを活かして、同投資法人の成長をバックアップしていく体制となっています。

スポンサーの中でも、産業系スポンサーであるヨシコンは、メインスポンサーとして、同投資法人及び同資産運用会社に対して、優先的物件情報の提供、優先的売買交渉権の付与、ウェアハウジング機能の提供により、外部成長を最大限サポートしています。

また、ヨシコン以外のスポンサー（①産業系スポンサー：木内建設、日本国土開発、②物流系スポンサー：鈴与、清和海運、③インフラ系スポンサー：静岡ガス、④金融・不動産系スポンサー：静岡不動産）からも第三者保有物件の売却情報の提供を受けることができます。

また、同投資法人は、同資産運用会社独自の取得ルートにおいて、2022年９月16日付で「松阪ロジスティクスセンター」について、優先交渉権の付与を受けています。

同投資法人は、これらのスポンサーサポート及び本資産運用会社独自の取得ルートを活用しつつ、資産規模拡大を目指しています。

＜内部成長戦略＞

同投資法人のスポンサーの中でも、産業系スポンサーであるヨシコンは、メインスポンサーとして、プロパティ・マネジメント業務等の提供やリーシングサポートの提供などを始めとする内部成長に係るサポートを提供しています。

また、ヨシコン以外のスポンサー（①産業系スポンサー：木内建設、②インフラ系スポンサー：中部電力ミライズ、静岡ガス、③金融・不動産系スポンサー：静岡不動産）からも内部成長に係る各種サポートを受けることができます。

同投資法人は、これらのスポンサーサポートを活用しつつ、今後も同資産運用会社としての適切な資産のマネジメントを通じて収益の安定性と収益力の向上を目指し、投資主価値の最大化を目指しています。

＜財務戦略＞

中長期的に安定した資産運用基盤の構築、資産運用の効率化と財務体質の健全化を図り、外部成長を伴う新投資口発行を実施することで継続的な成長を企図しています。

かかる観点から、新投資口の発行は、同時に取得する運用資産の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済計画等を総合的に勘案し、投資口価格及び新投資口の発行による持分割合の低下に配慮し、金融環境、不動産市況を踏まえて決定しています。

また、金利環境に応じて、借入の変動・固定割合を調整して借入れを行うとしています。

そして、借入れについては、リファイナンスリスク低減のため返済期日の分散化、借入期間の長期化・借入金利の低下と固定化を目指しています。

【2023年７月期の運用状況及び分配金予想の修正と2024年１月期の予想】

2023年２月～６月に予定している資産取得（計２物件）に伴い、2023年７月期の運用状況と分配金予想の修正、2024年１月期の運用状況と分配金予想をしています。

2023年７月期の運用状況予想は、表４になっています。

	営業収益 [百万円]	営業利益 [百万円]	経常利益 [百万円]	当期純利益 [百万円]	1 口当たり 分配金 [円]
前回(2022/９/16) 発表予想	1,137	631	566	565	3,200
今回修正予想	1,619	961	806	805	3,320
増減額	482	330	240	240	120
増減率[%]	42.4	52.3	42.4	42.5	3.8

前回発表予想から、営業収益は４割強、利益面は４割強～５割強の増額をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約42.7%の増加率(316億円→451億円)からすると、

この新規物件取得の規模に対し、営業収益と利益面の増額の割合に見合っているといえます。

また、分配金は前回予想から120円増で、前期(2023年１月期)比でも120円増となりました。

2024年１月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

現時点では、格付けは取得していません。

投資口価格の動向

【2023／１／18(水)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：119,900円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間分配金（法人予想）：6,657円（2023年７月 3,320円、2024年１月 3,337円）、年間利回り：5.55%

上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.46%(１/17時点)）と比較すると、高い水準で、

J-REITの平均予想利回り（3.79％（2022年11月22日時点））と比較しても高い水準です。

このJ-REITは2021年６月上場していますが、それ以降の直近３期の分配金は表５のようになっており、

１口当たり2,446～3,200円で推移し、連続増配を継続中です。

決算期	1口当たり 分配金(円)
2022年１月期	2,446
2022年７月期	3,170
2023年１月期	3,200 (予想)

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

週足ベースの投資口価格は、2021年６月の上場初日の上場来安値(101,200円)から、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、

2022年７月に上場来高値(126,600円)をつけました。

しかしその後はこの高値を更新できていません。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、昨年10月下旬に安値(114,200円)をつけた後急上昇し、その３営業日後に高値(123,000円)をつけました。

そしてその後は、120,000円近辺でのヨコヨコの値動きとなっています。

今回のPO発表の翌営業日(1/18)は、最初は安く始まりましたが、

日銀金融政策決定会合で金融緩和の維持が発表された後は、急速に値を戻して、結局前日比 900円高(+0.76%)で終了しました。

今後は、現状の値をキープし、直近の高値(123,000円)に向かって上昇していくのか、直近の安値(114,200円)に向かって下落していくのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県）への重点投資を基軸とし、日本の東西中心地をつなぐ東海道地域の安定資産に投資するJ-REITである。
• 産業インフラアセット（物流施設等）と、住居及び生活必需品を扱う配送・販売に適した立地にある底地などの生活インフラアセット（住宅等）に投資することで、安定的なポートフォリオ構築と成長を図っている。
• 2022年７月期の運用実績は、前期比 減収減益で、営業収益は２割弱、利益面は２～３割の減益の結果で着地。
• 今期(2023年１月期)は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増を予想。
• 今回の資金調達による資産取得により、次期(2023年７月期)の運用状況予想を前回発表から、営業収益は４割強、利益面は４割強～５割強の増額修正をしており、
  今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約42.7%の増加率(316億円→451億円)からすると、この新規物件取得の規模に対し、修正された営業収益と利益面の増額の割合は見合っているといえる。

【インカムゲイン】

• 分配金の利回り(予想) 5.55％は、東証プライム上場会社の単純平均2.46%(１/17時点)と比較して高い水準で、J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準。
• 上場後の直近３期の分配金は、１口当たり2,446～3,200円で推移し、連続増配を継続中。
• 今回の増資後の2023年７月期の分配金は、当初予想より120円増額し前期比 120円増、2024年１月期は同17円増の予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は933口、25日平均は566口で流動性はやや低い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、2021年６月の上場初日の上場来安値(101,200円)から、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、
  2022年７月に上場来高値(126,600円)をつけたが、その後はこの高値を更新できていない。
• 直近の投資口価格は、昨年10月下旬に安値(114,200円)をつけた後、急上昇し、その３営業日後に高値(123,000円)をつけたが、その後は、120,000円近辺でのヨコヨコの値動きとなっている。
  そして、今回のPO発表の翌営業日(1/18)は、最初は安く始まったが、日銀金融政策決定会合での金融緩和の維持が発表された後は、急速に値を戻して、前日比 900円高(+0.76%)で終了。
• 今後の投資口価格は、直近の高値(123,000円)に向かって上昇していくのか、直近の安値(114,200円)に向かって下落していくのか要注目。

以上をふまえ、

	レベル （最低⭐～ 最高⭐⭐⭐⭐⭐）
ファンダメンタルズ	⭐⭐⭐
インカムゲイン	⭐⭐⭐⭐⭐
流動性	⭐⭐⭐
投資口価格モメンタム	⭐⭐⭐⭐
総合判定	⭐⭐⭐⭐（買い）

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。