こんにちは！
公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。
今回は、東証J-REITのイオンリート投資法人です。
最後までお付き合いいただけるとうれしいです！
- 公募増資・売出(PO)とは？
既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。 正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。 また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。 「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。
POの概要
今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。
ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。
参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、
- SOSiLA 物流リート、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト、マリモ地方創生リート、コンフォリア・レジデンシャル：2.5%
- 日本プロロジスリート：2.0%
でした。
注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、野村證券、みずほ証券、大和証券、ＳＭＢＣ日興証券）はじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。
早ければ、１／19(木)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖
| 発行価格等決定日 | 2023 年 1 月 19 日 (木) |
| 受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能) | 2023 年 2 月 2 日（木） |
| ①公募による新投資口の発行 （一般募集）数量 | 75,700 口 （発行済み投資口数 2,044,467 口 の約3.70%） |
| ②投資口の売出し （オーバーアロットメントによる売出し） 数量 | 3,785 口（実施決定(1/19)） ※上記の「発行価格等決定日」に決定。野村證券が売出す。 |
| ③第三者割当による新投資口の発行 数量 | 3,785 口（申込がなかった場合は発行されない。） ※野村證券に割当 |
| 調達資金手取り概算額（上限） | 113 億円 |
| 発行価格 | 135,456 円 （1/19決定） |
| ディスカウント率 | 2.50 % （1/19決定） |
| 申込単位数量 | 1 口 |
| 主幹事 | 野村證券、みずほ証券、大和証券、ＳＭＢＣ日興証券 |
【新投資口発行の目的及び理由】
- 新たな特定資産（商業施設２物件）の取得によるポートフォリオの規模の着実な拡大と分散化の進展及び収益基盤の更なる強化を図るため
- 現在の LTV（総資産有利子負債比率）水準、市場動向及び分配金水準等に留意しながら検討を行った結果、新投資口を発行することとした。
としています。
今回の資金調達によって、商業施設２物件（イオンモール和歌山、イオンモール都城駅前（取得予定価格 213億円））を2023年２月に取得予定です。
取得後のポートフォリオの合計は、49物件、取得金額は4,683億円に拡大します。
今回増資される投資口数は、発行済み口数の約3.70%（第三者割当を含めると、最大約3.88%）で、
直近の商業施設に投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、
アクティビア・プロパティーズ 6.7%、日本プライムリアルティ 4.2%、ケネディクス商業リート 3.4%でしたので、それらと比較すると中間的な増資です。
ご参考までに、この投資法人は１年半前に公募増資(受渡日：2021年８月18日)を実施したのですが、その時のPOの結果はどうだったかというと、
表２の結果となっており、POで購入し、受渡日の寄付と大引で売却した場合は0.3～1.6%の損益プラスでしたが、１週間後の寄付では0.6%の損益マイナスの結果でした。
| 受渡期日 | 発行価格 [円] | ディス カウント率 [%] | 受渡日 始値[円] (増減率[%]) | 受渡日 終値[円] (同) | １週間後 の始値[円] (日付) | 損益[円] (増減率[%]) |
| 2021/ ８/18 | 150,442 | 2.5 | 150,900 (+0.3) | 152,800 (+1.6) | 149,600 (８/25) | -842 (-0.6) |
また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は6,969口、25日平均は4,516口で流動性は高い水準です。（※１日 1,000口を平均水準としています。）
どんな投資法人？
イオングループの大規模なショッピングセンターを中心に「地域社会の生活インフラ資産」に投資するリートです。
商業施設型リートの特徴をとことん磨いて、安定した分配金を目指しています。
【J-REITの簡単な説明】
投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。
J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。
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【コンセプト】
- 成長戦略
- イオングループの大規模商業施設を中心とした安定性の高いポートフォリオ
- イオンリートとイオングループのウィン-ウィン（WIN-WIN）の関係に基づく成長戦略
- イオングループの総合力を活用するためのスポンサーサポート
- 財務戦略
戦略的なキャッシュ・マネジメントと安定した財務基盤 - ガバナンス体制
- 適切なガバナンス体制の構築～ 投資主とスポンサーとの利益共有・利益相反防止策
- 情報管理・開示方針
【ポートフォリオ構築方針】
- 地域別投資比率 国内 85％以上、海外 15%以下
- 施設別投資比率
- 大規模商業施設（超広域商圏型ショッピングセンター(SRSC)、広域商圏型ショッピングセンター(RSC)、コミュニティ型（中規模）商業施設(CSC) 80%以上
- その他の商業施設（中小規模：ネイバーフッド型（食品スーパー＋専門店10～30店）、スーパーマーケット） 20%以下
- 物流施設（小売業を支えるサプライチェーンを担う物流施設） 10%以下
と定めています。
【ポートフォリオ分散状況】
物件数 47物件、取得価格 4,470億円 （2022年９月14日現在）
＜類型別投資比率＞
- 超広域商圏型ショッピングセンター(SRSC) 6.2%
- 広域商圏型ショッピングセンター(RSC) 82.4%
- コミュニティ型商業施設(CSC) 4.5％
- 物流施設 6.9%
となっており、広域商圏型ショッピングセンター(RSC)が８割強を占めています。
＜地域区分別＞
- 北海道・東北 7.0%
- 関東 37.3%
- 東海・北陸・中部 14.8%
- 近畿 21.1%
- 中国・四国 7.7%
- 九州・沖縄 10.7%
- マレーシア 1.3%
となっており、「関東」が最も多く、次に「近畿」が多くなっています。
直近の運用概況
【2022年７月期の運用状況と2023年１月期以降の見通し】
（2022年９月15日発表）
| 決算期 | 営業収益 [億円] (前期比 [%]) | 営業利益 [百万円] (同) | 経常利益 [百万円] (同) | 当期 純利益 [百万円] (同) | １口当たり 分配金 [円] (同[円]) |
| 2022年７月期 実績 | 201 (1.0) | 7,561 (△1.7) | 6,694 (△1.1) | 6,889 (3.4) | 3,274 (△41) |
| 2023年１月期 法人予想 | 199 (△0.8) | 7,579 (0.2) | 6,621 (△1.1) | 6,620 (△3.9) | 3,270 (△４) |
| 2023年７月期 法人予想 （2023年１月16日 修正） | 209 (4.9) | 7,945 (4.8) | 7,019 (6.0) | 7,019 (6.0) | 3,350 (80) |
| 2024年１月期 法人予想 （2023年１月16日 発表） | 209 (△0.0) | 7,998 (0.6) | 7,020 (0.0) | 7,020 (0.0) | 3,350 (±０) |
表３のとおり、前期(2022年７月期)は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は営業利益と経常利益は微減でしたが、当期利益は微増の結果でした。
今期(2023年１月期)は、前期比 減収増益で、営業収益は微減、利益面は営業利益は微増、経常利益と当期利益は微減を予想しています。
次期の2023年７月期(2023年２月～７月)は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収減益で、営業収益、利益面ともに５％前後の増益を見込んでいます。
１口当たりの分配金の予想は、増資後の2023年７月期は前期比 80円増、2024年１月期は前期比変わらずの予想となっています。
【2022年７月期の運用状況】
＜投資環境＞
不動産投資市場は、日銀による金融緩和政策の維持や円安の進行もあり、国内外の投資家の物件取得意欲は高い状況が続いています。
COVID-19の影響によりアセットタイプやエリアにより過熱感に差はあるものの、今後も個別物件の収益性の見極め及び金利動向等を踏まえた取引のタイミングが重要になると同投資法人は考えています。
J-REIT市場は、2022年に入り金利上昇やウクライナ情勢を始めとした地政学的リスク等による不透明感が続く中、軟調に推移する場面もありましたが、当期末は終値ベースで2,021.99ポイント（東証REIT指数）となりました。
＜運用実績＞
このような環境下、同投資法人及び資産運用会社においては、今後の外部成長の基盤をより強固とするため、2022年７月29日にイオンフードサプライ株式会社との間で「パイプラインサポート契約」及び「物流施設マネジメント契約」の締結を決議しました。
内部成長としては、「イオンモールかほく」において、物件のイメージ向上や運営面での効率性向上のため、床張替工事をはじめ、
「イオンモール大和郡山」における駐車場改修工事を行い、賃料増額を実現しました。
このような物件の機能維持及び向上を目的とした投資も推進しています。
＜資金調達の概要＞
当期においては、2022年８月22日に返済期限の到来する借入金193億円の借換え資金に充当するため、26億円、86億円、51億円、30億円（合計193億円）の借入れを行いました。
また、この内、51億円については、同投資法人が策定したサステナビリティファイナンス・フレームワークに基づいたサステナビリティ適格資産の取得資金に充当した借入金の返済資金であり、サステナビリティローン及びサスティナビリティデリバティブでの調達を実施しました。
2022年７月31日現在の有利子負債残高は1,791億円であり、LTV（資産総額に対する、有利子負債残高に預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金を加えた額の割合）は44.5％(前期末比 0.2ポイント減)です。
2022年７月31日現在の長期有利子負債比率（有利子負債合計に対する長期有利子負債（１年内返済予定の長期借入金を含む）の割合）は100.0％及び金利の固定化比率（有利子負債合計に対する金利支払いが固定化された有利子負債の割合）は100.0％であり、LTVとあわせて引き続き健全かつ保守的な財務体質を保持しています。
財務基盤をより強固なものとするため、有利子負債の返済期限の分散化及び長期化に取り組んでいます。
【2023年１月期の見通し】
今後の日本経済及びマレーシア経済は、COVID-19対策をとりながら、緩やかに回復に向かうことが期待されますが、感染者増加による影響には引き続き注視が必要と同投資法人は考えています。
このほか、ウクライナ情勢の長期化や中国における経済活動の抑制による資源・エネルギー価格の高騰やサプライチェーンの停滞に加え、金融引き締めによる金利上昇、円安の影響による物価上昇が景気の下振れ要因となることが懸念される等、不安定な状況が続くものと考えられます。
このような環境下、同投資法人は、イオングループ各社を借主（マスターレッシー）として建物全体を一括賃貸するマスターリース契約に基づく固定賃料契約により、継続して安定した賃料収入を確保しています。
このほか、イオングループの総合力を活用し、地域社会に支持され続ける生活インフラ資産を取得及び運用することで中長期にわたる安定した収益の確保と資産価値の維持・向上を目指すだけでなく、
外部環境の変化に応じて、同投資法人の特徴であるキャッシュフロー創出力を活かした手元資金の有効活用が一層必要であると考えています。
＜今後の運用方針＞
（基本方針）
中長期にわたる安定した収益の確保と資産価値の維持・向上を目指し、賃貸収入の維持・向上、適切な管理・修繕の実施、管理コストの適正化・効率化に努める方針です。
（投資方針と成長戦略）
イオングループは、大規模商業施設をはじめとする様々な類型の商業施設を開発から運営まで一貫して実施できる総合力を有しています。
同投資法人の成長戦略においては、この総合力を最大限活用することで、ポートフォリオの中長期的な成長を目指します。
同投資法人は、イオングループが開発した商業施設等を、スポンサーサポート契約、パイプラインサポート契約及びマレーシア不動産投資に関する覚書に基づいてイオングループより取得することを通じて、資産規模の拡大、運用の安定性向上及び資金調達力の向上を達成できると考えています。
そして、資金調達力の向上によって、さらなる物件取得による資産規模の拡大へと繋げることができます。
他方で、イオングループからみると、同投資法人に商業施設等を売却することによって得た資金を成長投資の実行（新規店舗の開発等）に充てることが可能となります。
このような成長投資の実行は、イオングループの収益の増加、企業価値の向上に寄与することとなると考えられ、同投資法人のさらなる成長を支える存在となり得ます。
以上のような同投資法人とイオングループがそれぞれ好循環に至る良好な関係、すなわち、ウィン-ウィン（WIN-WIN）の関係を構築し、投資主価値の最大化を目指しています。
＜財務戦略＞
保守的な負債比率を意識しつつ、強固な財務基盤を維持します。運用にあたっては、原則として、LTVを50％前後の水準とし、その上限を60％として運用を行っています。
リファイナンスリスク、金利変動リスクを低減させるため、借入期間の長期化及び金利の固定化を検討し、適切な運営を目指しています。
【2023年７月期の運用状況及び分配金予想の修正と2024年１月期の予想】
2023年２月に予定している資産取得（２物件）と今回のPO実施に伴い、2023年７月期の運用状況と分配金予想の修正、2024年１月期の運用状況と分配金予想を行っています。
2023年７月期の運用状況予想は、表４です。
| 営業収益 [億円] | 営業利益 [百万円] | 経常利益 [百万円] | 当期純利益 [百万円] | 1 口当たり 分配金 [円] | |
| 前回(2022/９/15) 発表予想 | 199 | 7,579 | 6,627 | 6,627 | 3,270 |
| 今回修正予想 | 209 | 7,945 | 7,019 | 7,019 | 3,350 |
| 増減額 | 9.8 | 365 | 392 | 392 | 80 |
| 増減率[%] | 4.9 | 4.8 | 5.9 | 5.9 | 2.4 |
前回発表予想から、営業収益、利益面ともに５％前後の増額をしています。
今回の公募増資による新規取得資産は、取得金額で約4.76%の増加率(4,470億円→4,683億円)ですので、それからすると、
この新規物件取得の規模に対し、営業収益と利益面の増額の割合に見合っているといえます。
また、分配金は前回予想から80円増で、前期(2023年１月期)比でも80円増となりました。
2024年１月期の予想は、表３に記載のとおりです。
【格付けの状況】
（2022年６月10日現在）
- 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AA－」（ポジティブ）
（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）
投資口価格の動向
【2023／１／17(火)終値時点の数値】
- 投資口価格（１口当たり）：141,600円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：3.36倍
- 年間分配金（法人予想）：6,700円（2023年７月 3,350円、2024年１月 3,350円）、年間利回り：4.73%
上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.48%(１/16時点)）と比較すると、高い水準で、
J-REITの平均予想利回り（3.79％（2022年11月22日時点））と比較しても高い水準です。
直近５期の分配金は、表５のようになっており、１口当たり3,184～3,315円で推移し、最小と最大の差は131円で安定しています。
| 決算期 | 1口当たり 分配金(円) |
| 2021年１月期 | 3,184 |
| 2021年７月期 | 3,200 |
| 2022年１月期 | 3,315 |
| 2022年７月期 | 3,274 |
| 2023年１月期 | 3,270 (予想) |
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
週足ベースの投資口価格は、2021年７月に高値(169,600円)をつけた後は調整し、2022年１月に安値(137,800円)をつけました。
しかしその後は、安値を切り上げながら推移しています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
昨年11月に高値(163,600円)をつけた後は、下落基調で推移しています。
そして今回のPO発表の翌営業日(1/17)は１口当たり利益の希薄化懸念からか、窓を開けて出来高を伴い売られ、前日比 7,900円安(-5.28%)と急落しました。
今後は、昨年１月につけた昨年来安値(137,800円)を下抜けずに上昇に転じていくのか、これを割り込み下値模索をするのか、要注目です。
まとめ
【ファンダメンタルズ】
- イオングループの大規模なショッピングセンターを中心に「地域社会の生活インフラ資産」に投資するリートで安定した分配金を期待できる。
- スポンサーであるイオングループの総合力を活用し、イオングループのウィン-ウィン（WIN-WIN）の関係に基づく成長戦略を描いている。
- 2022年７月期の運用状況は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は営業利益と経常利益は微減だが、当期利益は微増の結果で着地。
- 今期(2023年１月期)は、前期比 減収増益で、営業収益は微減、利益面は営業利益は微増、経常利益と当期利益は微減を予想。
- 今回の資金調達による資産取得により、次期(2023年７月期)の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益、利益面ともに５％前後の増額修正をしており、
今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約4.76%の増加率(4,470億円→4,683億円)からすると、この新規物件取得の規模に対し、修正された営業収益と利益面の増額の割合は見合っているといえる。
【インカムゲイン】
- 分配金の利回り(予想) 4.73％は、東証プライム上場会社の単純平均2.48%(１/16時点)と比較して高い水準で、J-REITの平均予想利回りと比べても高い水準。
- 直近５期の分配金は、１口当たり3,184～3,315円で推移しており、最小と最大の差は131円で安定している。
- 今回の増資後の2023年７月期の分配金は当初予想より80円増額し前期比 80円増、2024年１月期は前期比変わらずの予想。
【流動性】
- 直近の出来高の５日平均は6,969口、25日平均は4,516口で流動性は高い水準。
【投資口価格モメンタム】
- 週足レベルの投資口価格は、2021年７月に高値(169,600円)をつけた後は調整し、2022年１月に安値(137,800円)をつけた。
しかしその後は、安値を切り上げながら推移。 - 直近の投資口価格は、昨年11月に高値(163,600円)をつけた後は、下落基調で推移しており、
今回のPO発表の翌営業日(1/17)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか、窓を開けて出来高を伴い売られ、前日比 7,900円安(-5.28%)と急落。 - 今後の投資口価格は、昨年１月につけた昨年来安値(137,800円)を下抜けずに上昇に転じていくのか、これを割り込み下値模索をするのか要注目。
以上をふまえ、
| レベル （最低⭐～ 最高⭐⭐⭐⭐⭐） | |
| ファンダメンタルズ | ⭐⭐⭐ |
| インカムゲイン | ⭐⭐⭐⭐ |
| 流動性 | ⭐⭐⭐⭐ |
| 投資口価格モメンタム | ⭐⭐ |
| 総合判定 | ⭐⭐⭐（中立） |
と判断しました。
参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。
※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。