【立会外分売は買いか？】フォーライフ(3477)

こんにちは！

直近で立会外分売の実施を発表した銘柄に関して、分売で買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証グロースから不動産業種のフォーライフです。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 立会外分売とは？

新規株主を増やすことを目的として、上場会社が大株主である銀行やオーナー経営者などの保有株を小口に分けて、証券取引所の立会外で不特定多数に売り出すこと。
取引開始前など取引時間外（＝立会外）に売り出されることからこのように呼ばれる。

• 立会外分売の魅力
  • 前日終値より安く購入可能
    • 立会外分配における買付側の購入価格は確定値段（1本値）で、分売実施日の前日終値よりディスカウントされるのが一般的。過去の例では、約3～5％のディスカウントで実施されています。
      （ディスカウント率は取引所の規定により最大10％）
  • 買付手数料はかからない
    • 立会外分売による買付は、通常の立会時間内の取引と種類が異なるため一般的に手数料はかからない。（売却時には通常の手数料が発生）
  • 即日売却OK
    • 立会外分売で取得した株式は、実施日（買付当日）から売却することが可能
• デメリット：抽選で外れることもある
  • 買い申し込みが多いと、抽選ではずれて購入できないこともある。

立会外分売の概要

実施日や株数は以下です。実施予定日は幅があり、実際の実施日と分売値段は、会社側から実施日前日に発表があります。

分売数量は決まっていて、100株単位で最大4,000株まで購入できます。

12/５(月)の夕刻に、会社側からの適時開示で分売値段のお知らせがあります。このブログでも追記しますので、チェックしてくださいね💖

分売予定日	2022 年 12 月６日（火） （12/5決定）
分売数量	160,000 株 （発行済み株式総数 4,000,000 株の約4.0%）
分売値段	634 円 （12/5決定：終値 654 円）
ディスカウント率	3.06 % （12/5決定）
申込単位数量	100 株
申込上限数量	4,000 株

【立会外分売実施の目的】

• 同社株式の分布状況の改善及び流動性の向上

としています。

今回の分売数量は、発行済み株式総数の約4.0%と多い数量※１です。

※１：一概に言えませんが、目安として、５%以上：かなり多い、３%以上５％未満：多い、１％以上３％未満：ほどほど、１％未満：少ないとしています。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した株式の数量）の５日平均は96百株、25日平均は37百株（11/25時点）で、流動性は低い水準です。

そして、今回の分売数量(1,600百株)は、１日の出来高(25日平均：37百株)の約43倍ですので、この銘柄の通常の出来高からすると分売数量は多めといえます。

どんな会社？

神奈川県横浜市、川崎市、東京都城南地区を主要エリアとして、分譲住宅、注文住宅を提供。

「地元」に根付いたサービスをモットーに事業展開している会社です。

事業セグメントは、「分譲住宅事業」「注文住宅事業」「その他」の３つがあり、それぞれ、

• 分譲住宅事業
  • 新築戸建住宅の企画・開発と販売
  • 建築条件付宅地分譲及び宅地のみの更地分譲
• 注文住宅事業
  新築戸建住宅の建築請負
• その他
  区分所有のリノベーションによる販売や、既存住宅のリフォーム等

を行っています。

2022年３月期通期のセグメント別売上高構成比は、

• 分譲住宅事業 80.4%
• 注文住宅事業 16.3%
• その他 3.3%

となっており、「分譲住宅事業」が８割を占めています。

直近の経営概況

【2023年３月期２Q（2022年４月～2022年９月）の経営成績】

（2022年11月10日発表）

決算期	売上高 [億円] (前年 同期比 [%])	営業利益 [百万円] (同)	経常利益 [百万円] (同)	親会社株主に 帰属する 当期純利益 [百万円] (同)
2022年３月期 ２Q累計	54.7 (9.9)	342 (91.9)	325 (103)	228 (114)
2023年３月期 ２Q累計	67.0 (22.5)	210 (△38.4)	187 (△42.4)	124 (△45.4)
2023年３月期 通期会社予想 (2022年11月10日 修正)	140 (13.3)	550 (△26.6)	500 (△29.9)	330 (△31.3)
通期予想に対する ２Qの進捗率[%]	47.8	38.1	37.4	37.5

表２の通り、前年同期比 増収減益で、売上高は２割強増、利益面は４割前後の減益でした。

2023年３月期通期の業績予想は、今２Q決算発表と同時に利益面のみ下方修正しており（表４参照）、前期比 増収減益で、売上高は１割強増、利益面は４割弱の減益を予想しています。

下方修正後の通期予想に対する進捗率は、２Q終了時点で、売上高１／２程度でそこそこですが、利益面は４割弱ほどで遅れ気味です 。

【2023年３月期２Qの状況、経営成績の要因】

住宅業界は、テレワークの普及等の新しい生活様式に対応する住宅への需要増加や住宅ローン金利が引き続き低位で推移するなど、実需の住宅取引は堅調に推移しました。

一方で、建設業界は、国外の住宅木材の需要増による、いわゆる「ウッドショック」やロシアのウクライナ侵攻を背景とした資源価格の高騰、供給不足の影響により、住宅建設においては厳しい状況が続きました。

このような状況のもと、同社は、顧客に利便性の高いエリアの戸建住宅を提供するため、機動的な用地仕入に注力するとともに、

完成在庫の早期販売に努めましたが、建築コストの高騰が収益に与える影響は大きく、戸建住宅の収益は低調に推移しました。

また、建築コストの適正化にも継続して注力し、収益性の回復に向けて、仕様や設備の見直し・協力業者の選定や交渉などを進めていますが、

足許では木材の不足・価格の高騰などが生じているため、さらに安定した調達経路の確保と価格上昇への対応に向けて取り組んでいます。

この結果、当２Q累計期間の経営成績は表２の結果になりました。

【セグメント別の業績】

セグメント	売上高 [百万円] （前年同期比 増減率[%]）	営業利益 [百万円] （同）
分譲住宅	5,355 (25.1)	500 (△14.0)
注文住宅	1,122 (13.2)	△15.5 (前年同期 △19.3 百万円)
その他	227 (12.2)	△30.4 (前年同期 △1.0 百万円)

セグメント別の売上高は表３のようになっています。

主力の「分譲住宅」は前年同期比 増収減益、

「注文住宅」は増収で赤字幅縮小、

「その他」は増収ですが、赤字幅拡大の結果でした。

セグメント毎の状況は以下です。

＜分譲住宅事業＞

地域密着の深耕営業を軸に適正価格での良質な用地取得を推進し、販売は、継続的な仕様・設備の見直しや新たな生活様式を取り入れた顧客ニーズに対応した商品力の強化と良好な収益性の確保に取り組みました。

当２Q累計期間は、主に東京都内の物件販売が増えたため平均販売単価が上昇し、売上増加に繋がりました。

一方で、利益面については、土地原価の上昇、資材価格の高騰が利益圧迫要因となり減益となりました。

この結果、引渡棟数は118棟（前年同四半期比14棟増）となり、売上高は同25.1％増、営業利益は同14.0％減となりました。

＜注文住宅事業＞

工期調整の継続による制約が続いていますが、売上面では、単価の上昇や一部引渡時期の前倒しもあり、売上高は昨年を上回って推移しました。

受注は、受注棟数の増加を図るとともに、建替層へのアプローチの強化や大型案件の受注など受注単価の引き上げとともに、多様な顧客ニーズに適切に対応できるプラン提案力の強化等に取り組みました。

利益面は、木材価格の高騰傾向が続く中、仕入原価の増加分について、高騰以前に契約した請負価額への転嫁が追いつかず粗利率が悪化する一方、

前期より継続して業務効率化による販売費及び一般管理費の抑制、また徹底的な経費削減に努めましたが、営業損失となりました。

この結果、引渡棟数は51棟（前年同四半期比１棟増）となり、売上高は同13.2％増、営業損失は15.5百万円となりました。

＜その他事業＞

京都エリアにおいて、中古物件（マンション）のリノベーションを行い、付加価値を高めた上で、一般顧客への販売を手掛けています。

また、既存建物の小規模改修工事がその他事業に含まれています。

当２Q累計期間のリノベーション物件の販売実績は４戸となりました。

なお、当２Q累計期間において、京都での新築戸建住宅事業の開始に伴い、先行費用が発生しています。

この結果、売上高は前年同四半期比12.2％増、営業損失は30.4百万円となりました。

【財政面の状況】

＜自己資本比率＞（自己資本（総資本－他人資本）÷総資産）×100）

2023年３月期２Q末時点で41.0%と前期末(42.5%)から1.5ポイント低下しました。

これは主に、短期借入金が前期末比で438百万円増加し、流動負債が増加したことによるものです。

自己資本比率の数値としては問題ないレベルです。（20%以上を安全圏内としています。）

＜キャッシュ・フロー＞2023年３月期２Q累計のキャッシュ・フロー（以下、CF）の状況

• フリーCF（営業活動によるCFと投資活動によるCFを合計した金額 ※２）277百万円の支出
  • 営業活動によるCF 144百万円の支出（前年同期 425百万円の支出）
  • 投資活動によるCF 132百万円の支出（同 15.2百万円の支出）

　※２ フリーCFの説明：

• プラスの場合：会社が自由に使える資金が増える。
• マイナスの場合：会社が自由に使える資金が減る。

前期(2022年３月期２Q累計)のフリーCF(441百万円の支出)から163百万円増加しています。

営業活動によるCFの主な内訳（百万円）：

• 税引前四半期純利益 186
• 棚卸資産の増減額（△は増加） △202
• 仕入債務の増減額（△は減少） △67.1

投資活動によるCFの主な内訳（百万円）：

• 有形固定資産の取得による支出 △136
• 敷金及び保証金の差入による支出 △0.6
• 敷金及び保証金の回収による収入 4.2

【今期（2023年３月期通期）業績の見通し】

今２Q決算発表と同時に、通期業績予想の利益面の下方修正をしています。

2023年３月期通期の業績予想は表４です。

	売上高 [億円]	営業利益 [百万円]	経常利益 [百万円]	当期 純利益 [百万円]	１株当たり 当期純利益 [円]	１株当たり 年間配当金 [円]
前回(2022/５/12) 発表予想	140	860	800	540	135.03	27
今回修正予想	140	550	500	330	82.52	24
増減額	ー	△310	△300	△210	ー	△３
増減率[%]	ー	△36.0	△37.5	△38.9	ー	△11.1

前回予想と比べ、売上高は変わらずですが、利益面は４割弱の減額を予想しています。

修正の理由は、

２Q累計の業績は、分譲戸建て住宅の販売棟数が計画数を下回ったことから売上高は前回予想を下回りました。

また、土地原価の上昇、資材価格の高騰が利益圧迫要因となり、各段階の利益も前回予想を下回りました。

通期業績予想は、建築資材全般の価格の上昇、外注費への波及などが発生しており、当初予想を上回る原価率水準が一定程度継続することが見込まれることから、利益面を修正しています。

引き続き、販売価格の適正化や適切な在庫コントロールによる販売管理強化と、主要仕入れ先企業との仕入れ価格交渉や代替品の調達による原価率低減に努め、業績改善を図る予定です。

なお、配当についても、配当性向20%を目処と掲げていることから、当初の１株当たり年間 27円予想（2022/10/1の株式分割換算後）を３円減配し24円に修正しています。

こちらは投資家にとって残念な内容ですね。

株価指標と動向

【2022／11／25(金)終値時点の数値】

• 株価：720円
• 時価総額：28.8億円
• PER（株価収益率（今期予想））：8.72倍

PERは、同業で時価総額が近い、アグレ都市デザイン(3467) 6.0倍、サンユー建設(1841) 12.2倍、グランディーズ(3261) 8.2倍と比較すると、中間的な水準です。

• PBR（株価純資産倍率）：0.87倍
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
• 年間配当金（会社予想）：24円（年２回 ９月 7.5円、３月 16.5円）、年間利回り：3.33%（配当性向 29.0%）

決算期	2022/10/1の 株式分割換算後 １株当たり 年間配当金 [円]	配当性向 [%]
2018年３月期	20	31.1
2019年３月期	15	43.8
2020年３月期	15	28.6
2021年３月期	17.5	18.4
2022年３月期	24	20.0

配当利回りは3.33%で、東証グロースの単純平均0.31%(11/24時点) と比較すると高い水準です。

表５のように、直近５年間の配当金は、2022/10/1の株式分割換算後で、年間１株あたり15～24円で推移しています。

また、配当性向は20%弱～40％強で推移しています。

この会社は、

株主への利益還元は、継続的な企業価値の増大を通じて実施して行くことを基本としています。

配当金については、業績の動向、財務状況並びに今後の事業展開等を総合的に勘案し決定し、具体的には、配当性向20％を配当額の目途として安定配当に努めていくとしています。

内部留保金は、成長力の維持及び競争力強化等企業価値向上に資する様々な投資に活用する方針です。

なお、配当は、中間配当と期末配当の年２回を基本方針としています。

【株主優待】

この会社は株主優待があり、毎年３月末に100株以上保有の株主は、以下の２つが進呈されます。

1. ポイントに応じて株主専用Webサイトにて食品・電化製品・体験等と交換可能なポイントが1,000ポイント（600株以上：3,000ポイント、1,000株以上：5,000ポイント）
2. 自社請負注文住宅購入時のキャッシュバック（10万円）又は自社分譲住宅購入時キャッシュバック（20万円）

上記２は、住宅購入を検討されている方はうれしい内容ですね！

【直近の株価動向】

＜週足チャート（直近２年間）＞

週足ベースの株価は、2020年のコロナショックの安値から、長い間、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、

今年10月下旬に高値(848円)をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の株価は、10/25に年初来高値(848円)をつけた後は調整し、今２Q決算と通期業績の利益面の下方修正に嫌気されたのか、翌営業日(11/11)に出来高を伴い窓を開けて、前日比 55円安(-6.75%)と売られました。

そして今回の立会外分売発表の翌営業日(11/25)は引き続き売られ、前日比 17円安(-2.31%)で終了し、年初来安値を更新しています。

今後は、この日つけた年初来安値を割り込まずに上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目です。

まとめ

【業績】

• 今期（2023年３月期）２Qの業績は、主力の分譲住宅事業で、平均販売単価が上昇し売上高は増加したが、利益面は、土地原価の上昇や資材価格の高騰が利益圧迫要因となり、
  前年同期比 増収減益で、売上高は２割強増、利益面は４割前後の減益の結果。
• 今２Q決算発表と同時に、建築資材全般の価格の上昇、外注費への波及などが発生しており、当初予想を上回る原価率水準が一定程度継続することが見込まれることから、通期業績の利益面のみ下方修正をした。
• 修正後の今期通期予想は、前期比 増収減益で、売上高は１割強増、利益面は４割弱の減益を予想し、
  その通期予想に対する進捗率は２Q終了時点で、売上高は１／２程度でそこそこだが、利益面は４割弱ほどで遅れ気味。

【株主還元】

• 配当利回り（予想）は3.33%で、東証グロースの単純平均 0.31%(11/24時点) と比較すると高い水準。
• 直近５年間の配当金は、今年10月の株式分割換算後で、年間１株当たり15～24円で推移しており、
  配当性向は、20%弱～40％強で推移。
• 会社の方針は、業績の動向、財務状況並びに今後の事業展開等を総合的に勘案し決定し、具体的には、配当性向20％を配当額の目途として安定配当に努めていくとしている。
• 株主優待があり、毎年３月末に100株以上保有の株主は、以下の２つが進呈される。
  1. ポイントに応じて株主専用Webサイトにて食品・電化製品・体験等と交換可能なポイントが1,000ポイント（600株以上：3,000ポイント、1,000株以上：5,000ポイント）
  2. 自社請負注文住宅購入時のキャッシュバック（10万円）又は自社分譲住宅購入時キャッシュバック（20万円）

【流動性・分売数量】

• 直近の出来高の５日平均は96百株、25日平均は37百株（11/25時点）で、流動性は低い水準。
• 分売数量は、発行済み株式総数の4.0%と多い数量で、
  この銘柄の１日の平均的な出来高の約37倍であり、それからすると多めの数量。

【株価モメンタム】

• 週足ベースの株価は、2020年のコロナショックの安値から、長い間、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移し、今年10月下旬に高値(848円)をつけた。
• 直近の株価は、10/25に年初来高値(848円)をつけた後は調整し、今２Q決算と通期業績の利益面の下方修正を嫌気され、翌営業日(11/11)に出来高を伴い窓を開けて、前日比 55円安(-6.75%)と売られた。
  今回の立会外分売発表の翌営業日(11/25)は、引き続き売られ、前日比 17円安(-2.31%)で終了し、年初来安値を更新。
• 今後の株価は、年初来安値を割り込まずに上昇に転じていくのか、割り込んで下値模索をするのか要注目。

以上のことから、

	レベル （⭐（最低）～ ⭐⭐⭐⭐⭐（最高））
業績	⭐⭐
株主還元 （配当、株主優待等）	⭐⭐⭐⭐
株価モメンタム	⭐⭐⭐
流動性	⭐⭐
分売数量	⭐⭐
総合判定	⭐⭐⭐（中立）

と判断しました。

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。