【公募増資・売出(PO)は買いか？】スターツプロシード投資法人(8979)

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITのスターツプロシード投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• 星野リゾート・リート、サムティ・レジデンシャル、スターアジア、タカラレーベン不動産、大和証券リビング：2.5%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、みずほ証券）はじめ、引受人（野村證券、大和証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、スターツ証券、水戸証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、10／24(月)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

発行価格等決定日	2022 年 10 月 24 日(月)
受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能)	2022 年 11 月 ２ 日(水)
①公募による新投資口の発行 （一般募集）数量	28,700 口 （発行済み投資口数 253,777 口 の約11.3%）
②投資口の売出し （オーバーアロットメントによる売出し）数量	2,296 口（実施決定(10/24)） ※上記の「発行価格等決定日」に決定。みずほ証券が売出す。
調達資金手取り概算額（上限）	約 66.7 億円
発行価格	210,941 円 （10/24決定）
ディスカウント率	2.50 ％ （10/24決定）
申込単位数量	1 口
主幹事	みずほ証券
引受人	野村證券、大和証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、スターツ証券、水戸証券

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（住宅６物件）の取得によるポートフォリオの収益力の向上を目的として、マーケット動向、本投資法人の LTV（総資産有利子負債比率）水準、1 口当たり当期純利益の水準、1 口当たり分配金の水準等を勘案した上で、新投資口の発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、住宅６物件（取得予定価格 約150億円）を2022年10月～11月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計（譲渡物件（2022年10月 ４物件、2023年４月 3物件の計７物件）を含む）は、106物件、取得金額は1,004億円に拡大（物件数は１物件減）します。

今回増資される投資口数は、発行済み口数の約11.3%で、

直近の住宅に投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(第三者割当を含む)は、

平和不動産リート 5.4%、サムティ・レジデンシャル 8.9%、大和証券リビング 2.5%でしたので、それらと比較すると大きい規模の増資です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は601口、25日平均は530口で、流動性は低い水準です。

どんな投資法人？

最も需要の安定していると考える平均的な所得層を対象にした賃貸住宅を主要な投資対象とすることで、安定的な運用を継続的に行っているJ-REITです。

また、地域ごとの経済・社会動向が反映された賃貸住宅市場における多様なライフスタイル、ライフステージに裏付けされた居住空間である「住まい」の基本概念に基づき、ポートフォリオの構築をしています。

そして、資産運用会社（スターツアセットマネジメント株式会社）とスターツグループとの間のパイプラインサポート契約、物件情報提供契約等を通じて、スターツグループと広範な協力関係を構築し、この協力関係の下で、スターツグループ各社の役割・特徴を生かし、ポートフォリオの安定的な成長を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

ーー

保有物件(2022年９月30日現在)は、107物件 891億円となっており、稼働率は96.4%です。

ポートフォリオ構築方針は以下になっています。

【ポートフォリオ構築方針】

賃貸住宅市場の動向を踏まえつつ、各用途・住戸タイプにおける各種リスクの軽減、地域毎の賃貸住宅需要における経済・社会動向に留意し、

用途別・地域別・住戸タイプ別のポートフォリオ構築方針を定めています。具体的には以下のとおりです。

＜用途別ポートフォリオ構築方針＞

• 賃貸住宅 70%以上
  単身向け、ＤＩＮＫＳ向け、ファミリー向け等、通常の賃貸住宅です。専門のオペレーターに運営を委託することを想定した学生向けマンションや、法人による数部屋単位の借上げを想定した社宅（又は寮）もこの中に含みます。
• マンスリーマンション （＝短期滞在マンション）、サービスアパートメント、ホテル 25%以内
• 高齢者向け施設 10%以内
• その他 25%以内

＜地域別ポートフォリオ構築方針＞

入居者ニーズが堅調な首都圏主要都市を主たる投資対象としつつ、特定の地域に集中することによる偏在リスクを軽減することを目的としています。

• 首都圏主要都市 70%以上
• 政令指定都市(上記に含まれる都市を除く) 20%以内
• 地方主要都市(上記に含まれる都市を除く県庁所在地等) 10%以内

＜住戸別ポートフォリオ構築方針＞

ライフスタイルを分析し、各住戸タイプの収益特性を的確にポートフォリオに反映させ、かつ特定の入居者層への偏在リスクを軽減することを目的としています。

• シングルタイプ（ワンルーム、1K、1DK）20～50%
• DINKSタイプ（1LDK、2DK） ５～25%
• ファミリータイプ（2LDK、3DK、3LDK以上） 30～60%

としています。

【ポートフォリオの概要】（2022年５月10日現在）

＜用途別比率＞

• 賃貸住宅 99.4%
• 高齢者向け施設 0.6%

＜地域別比率＞

• 首都圏主要都市 75.7%
• 政令指定都市 21.6%
• 地方主要都市 2.7%

となっており、首都圏主要都市が８割弱を占めています。

＜住戸タイプ別比率＞

• シングル 65.8%
• DINKS 14.2%
• ファミリー 18.9%
• その他 1.2%

となっており、シングルタイプが７割弱を占めています。

＜面積比率＞

• シングル 44.0%
• DINKS 17.4%
• ファミリー 34.2%
• その他 4.4%

となっており、シングルタイプが４割強、ファミリータイプが３割強を占めています。

直近の運用概況

【2022年４月期の運用状況と2022年10月期以降の見通し】

（2022年10月14日発表）

決算期	営業収益 [百万円] (前期比[%])	営業利益 [百万円] (同)	経常利益 [百万円] (同)	当期純利益 [百万円] (同)	１口当たり 分配金[円] (同[円])
2022年４月期実績	3,224 (1.5)	1,413 (3.1)	1,199 (3.4)	1,197 (3.4)	4,718 (155)
2023年10月期法人予想 （2022年10月14日修正）	3,359 (4.1)	1,527 (8.0)	1,299 (8.3)	1,297 (8.3)	5,950 (1,232)
2023年４月期法人予想 （2022年10月14日発表）	3,662 (9.0)	1,665 (9.0)	1,392 (7.1)	1,390 (7.1)	5,580 (△370)

表２のとおり、前期(2022年４月期)は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の結果でした。

2022年10月期(2022年５月～2022年10月)は、今回のPO発表と同時に修正しており、前期比 増収増益で、営業収益は微増、利益面は１割弱の増益を見込んでいます。

１口当たりの分配金の予想は、2022年10月期は前期比 1,232円増、2023年４月期は同370円減の予想となっています。

【2022年４月期の運用状況の概況】

＜投資環境と運用実績＞

同投資法人が投資対象としている賃貸住宅市場の需要動向は、首都圏、大阪、名古屋、仙台、福岡等の大都市圏においては、安定的な需要が継続しており、住宅特化型の上場ＲＥＩＴ各社が保有する賃貸マンションにおいても、高い稼働率が維持されている状況です。

不動産流通市場は、良好な資金調達環境が継続しているなかで、投資家に引き続き旺盛な物件取得意欲が見られ、良質な物件の供給が限定的であることから、取得競争は依然として過熱状態が継続し、売買価格は高止まりした状態が続いています。

このような環境下、当期は、築年数の経過に伴う大規模修繕工事等によるコストの増加及び設備の老朽化による競争力の低下等の将来の価格下落リスクを回避する見地から、2022年4月1日に（Ｃ-87）プロシード錦糸町２（取得価格537百万円）を取得するとともに、2022年4月28日に（Ｃ-30）プロシード中野新橋（譲渡価格760百万円）を譲渡して資産の入れ替えを行いました。

その結果、当期末現在における本投資法人の保有資産は106物件、取得価格の合計は883億円、総賃貸可能面積は192,005㎡となりました。

同資産運用会社は、プロパティマネジメント会社であるスターツアメニティー株式会社と緊密な連携を取ることにより、賃料や礼金収受等収入の増加を図りつつ、建物維持管理コストの削減にも取組みました。

また、地域の特性や個別物件の優位性の把握、近隣競合物件との比較分析を徹底し、きめ細かく募集条件を設定し、募集店との協調による入居促進活動を行いました。

さらに、継続的に空室を早期商品化へ転換を図ることにより、高稼働率の維持を指向してきました。これらの施策によって、ポートフォリオ全体の稼働率は、期中を通じて96％を超える稼働率で安定推移し、期中の平均稼働率は96.5％、期末稼働率は96.3％となりました。

＜資金調達の概要＞

当期は、2021年11月24日に返済期限の到来した長期借入金4,320百万円の返済に充当するために、第3回無担保投資法人債1,500百万円の発行及び長期借入金2,820百万円（借入期間5.5年）の借入を行いました。

この結果、当期末現在における1年内返済予定の長期借入金は9,963百万円、長期借入金は32,182百万円、投資法人債は3,500百万円、期末有利子負債残高は45,646百万円、期末総資産有利子負債比率(LTV)は50.6％（前期末比変わらず）となりました。

【今期（2023年10月期）の見通し】

＜運用方針及び対処すべき課題＞

1. 外部成長戦略
   同資産運用会社とスターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株式会社及びスターツアメニティー株式会社との間で各々締結したパイプラインサポート契約並びにスターツＣＡＭ株式会社との間で締結した物件情報提供契約等により構築されるスターツグループとの広範な協力関係に基づき、新たな優良投資用不動産の取得機会の拡大に努めています。
   また、スターツグループの開発物件の取得に加え、金融市場並びに不動産売買・流通市場の動向を慎重に見極めながら、中長期的に安定した収益の見込める良質な新築・築浅物件の取得の検討を行い、資産規模の拡大、ポートフォリオの質的向上を目指しています。
   なお、外部成長の経過において、一部小型物件や築年数が経過した資産の譲渡も引き続き並行して検討しています。
2. 内部成長戦略
   当期に引き続き、プロパティマネジメント会社であるスターツアメニティー株式会社、リーシング（商業用不動産の賃貸支援）業務の再委託先であるスターツピタットハウス株式会社との緊密な連携のもと、高品質な管理サービスの提供により入居者の利便性、快適性の向上に努めるとともに、
   画一的な運用にとどまることなく、各エリアの不動産賃貸市場の動向、個別物件の特性に応じたきめ細かな運用を行うことにより、運用資産の収益・稼働率の向上と経費の削減を図っています。
   さらに環境や社会への配慮、ガバナンスの強化という課題等への取組みは、持続可能な社会の発展に貢献するものであると考えており、このような考えに基づく運用を実践することで中長期的な成長を目指しています。
3. 財務戦略
   資産取得時の円滑な資金調達及びリファイナンスリスクの軽減を見据え、取引金融機関との良好な関係を継続していくとともに、
   必要に応じて取引金融機関の拡充、調達コストの低減、借入期間の長期化、返済期限の分散化及び金利の固定化を進めながら、投資法人債の発行も含め財務基盤の一層の強化と資金調達の多様化を目指しています。

【2022年10月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2023年４月期の予想】

2022年10月～2023年４月に予定している資産取得（住宅６物件）と資産譲渡（住宅７物件）に伴い、

今期(2022年10月期) と次期(2023年４月期)の運用状況と分配金の予想の修正、そして、2023年10月期と2024年４月期の運用状況及び分配金の予想をしています。

2023年４月期の運用状況と分配金予想は表３です。

	営業収益 [百万円]	営業利益 [百万円]	経常利益 [百万円]	当期純利益 [百万円]	1 口当たり 分配金 [円]
前回(2022/６/14) 発表予想	3,165	1,392	1,161	1,159	4,570
今回修正予想	3,662	1,665	1,392	1,390	5,580
増減額	497	272	230	230	1,010
増減率[%]	15.7	19.5	19.9	19.9	22.1

前回発表予想から、営業収益は15％強、利益面は２割弱増額をしています。

今回の公募増資による新規取得資産は取得金額で約12.6%の増加率(891億円→1,004億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合は、新規物件取得（資産譲渡も含む）の規模に見合っているといえます。

2022年10月期の修正後の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】

（2022年８月30日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「A」（安定的）（※A：債務履行の確実性は高い。）

投資口価格の動向

【2022／10／14(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：240,200円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：38.7倍
• 年間分配金（法人予想）：10,160円（2023年４月 5,580円、2023年10月 4,580円）、年間利回り：4.22%

分配金利回り（予想）は4.22%で、上場株式の利回り（東証プライムの単純平均：2.37%(10/14時点)）と比較すると、高い水準ですが、J-REITの平均的水準(４～５％台)とほぼ同水準です。

直近５営業期間の分配金は、表４のようになっています。

決算期	１口当たり 分配金(円)
2020年10月期	5,488
2021年４月期	4,663
2021年10月期	4,563
2022年４月期	4,718
2022年10月期	5,950 （予想）

直近５期の分配金は、１口当たり4,563円～5,950円で推移しており、最小と最高の差は1,387円です。

【直近の投資口価格動向】

＜週足チャート（直近２年間）＞

週足ベースの投資口価格は、2020年12月の安値(190,400円)から上昇し、2021年９月に上場来高値(272,800円)をつけました。

そして、その後は調整し今年１月に安値をつけてからは、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、６月中旬につけた安値(227,900円)から上昇し、９月中旬に年初来高値(265,000円)をつけました。

しかしその後は、下落基調で推移しています。

今後は、６月中旬につけた安値を割り込まずに上昇に転じていくのか、これを下抜けて下値模索をするのか要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 最も需要の安定していると考える平均的な所得層を対象にした賃貸住宅を主要な投資対象とすることで、安定的な運用を継続的に行っているJ-REITで、
  地域ごとの経済・社会動向が反映された賃貸住宅市場における多様なライフスタイル、ライフステージに裏付けされた居住空間である「住まい」の基本概念に基づき、ポートフォリオの構築をしている。
• 資産運用会社（スターツアセットマネジメント株式会社）とスターツグループとの間のパイプラインサポート契約、物件情報提供契約等を通じて、スターツグループと広範な協力関係を構築し、この協力関係の下で、スターツグループ各社の役割・特徴を生かし、ポートフォリオの安定的な成長を目指している。
• 2022年４月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の結果で着地。
• 今回の資金調達による資産取得により、2023年４月期の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は15％強、利益面は２割弱増額修正しており、
  今回の公募増資による新規取得資産（資産譲渡も含む）は取得金額で約12.6%の増加率からすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合は新規物件取得の規模に見合っているといえる。

【インカムゲイン】

• 分配金の年利回り(予想) 4.22％は、東証プライム上場会社の単純平均2.37%(10/14時点)と比較して高い水準。J-REITの平均的水準と比べると同水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり4,563円～5,950円で推移しており、最小と最高の差は1,387円。
• 今回の増資後の2023年４月期の１口当たりの分配金の予想は、前期比 370円減、2023年10月期はさらに同1,000円減と減配予想。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は601口、25日平均は530口で、流動性は低い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、2020年12月の安値(190,400円)から上昇し、2021年９月に上場来高値(272,800円)をつけた。
  そしてその後は調整し今年１月に安値をつけてからは、高値切り上げ安値切り上げの上昇基調で推移。
• 直近の投資口価格は、６月中旬につけた安値(227,900円)から上昇し、９月中旬に年初来高値(265,000円)をつけが、その後は下落基調で推移。
• 今後の投資口価格は、６月中旬につけた安値を割り込まずに上昇に転じていくのか、これを割り込み下値模索をするのか、要注目。

以上をふまえ、

	レベル（最低⭐～最高⭐⭐⭐⭐⭐）
ファンダメンタルズ	⭐⭐⭐⭐
インカムゲイン	⭐⭐⭐⭐
流動性	⭐⭐
投資口価格モメンタム	⭐⭐⭐
総合判定	⭐⭐⭐（中立）

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。