こんにちは！
2022年10月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回り(2022年９月16日終値時点)が高い上位３銘柄を抽出。
さらに、分配金の安定度、投資口価格モメンタムや流動性の高さなども加味して、どのJ-REITが買いなのか総合的に分析しました。
最後までお付き合いいただけるとうれしいです！
【J-REITの簡単な説明】
投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。
J-REITは全体的に、高分配の銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。
それでは行ってみましょう！
Best３：いちごオフィスリート投資法人(8975)
【特徴】
- 安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスに投資し、中長期的な観点から収益の安定性と持続的な成長を追求した運用を行うことにより、投資主価値の最大化を目指すJ-REIT
- 投資対象としている中規模オフィスは、大規模オフィスに比べて相対的に流動性が高く、潜在的なテナント層が厚いため、
安定したキャッシュフローを有するほか、戦略的なバリューアップやきめ細かなリーシングによる資産価値向上の余地が比較的大きい。 - 資産運用を委託するいちご投資顧問株式会社がこれまで培ってきた不動産バリューアップ技術や同社が属するいちごの国内外のネットワークを活用し、
永続的な投資商品であるJ-REITとして、投資主価値向上を継続的に図っている。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2022年８月31日現在）
物件数：86物件、取得価格：2,092億円、平均稼働率（2022年８月末日現在）96.2%
ポートフォリオの分散状況：
＜地域別比率＞（2021年６月20日現在）
- 都心６区（東京都千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区、品川区） 55%
- その他首都圏（東京都（上記６区を除く）、神奈川県、千葉県、埼玉県） 25%
- ４大都市圏（大阪市、名古屋市、福岡市、札幌市） 15%
- その他主要都市 6%
【投資口価格動向】
＜2022年９月16日(金)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：88,400円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：3.97倍
- 年間分配金（法人予想）：4,099円（2022年10月 2,023円、2023年４月 2,076円）、年間利回り：4.64%
直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、１口当たり2,132～2,508円で推移しています。
| 決算期 | 1口当たり 分配金(円) |
| 2020年４月期 | 2,163 |
| 2020年10月期 | 2,230 |
| 2021年４月期 | 2,132 |
| 2021年10月期 | 2,185 |
| 2022年４月期 | 2,508 |
＜直近の投資口価格推移＞
- 週足チャート（直近２年間）
週足ベースの投資口価格は、一昨年の10月の安値(66,100円)から上昇し、昨年６月に高値(102,800円)をつけました。
しかしその後は調整して、この高値を超えられていません。
- 日足チャート（直近３か月間）
直近の投資口価格は、６月につけた安値(80,900円)から、右肩上がりの上昇トレンドを継続し、9/16には直近の高値(88,400円)をつけてきており、６月の安値から9.2%上昇しています。
Best２：投資法人みらい(3476)
【特徴】
- 日本を代表する総合商社 三井物産グループと、独立系アセットマネジメント会社として豊富な投資実績を有するイデラ キャピタルをスポンサーとする総合型J-REIT
- 三井物産グループの「総合力・事業知見」と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を連携・融合させ、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主の利益最大化を目指す。
- 多様な特性を有するアセットクラスへの投資を通じて物件及びテナントの分散を図り、安定したキャッシュフローの実現を目指している。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2022年６月14日現在）
物件数：37物件、取得価格：1,639億円、平均稼働率（2022年７月末日現在）98.5%
ポートフォリオの分散状況：
＜アセットタイプ別比率＞
- オフィス 52.8%
- 商業施設 21.8%
- ホテル 15.8%
- その他 9.6%
＜地域別比率＞三大都市圏 85.9%
- 東京圏 61.1%
- 大阪圏 15.9%
- 名古屋 9.0%
- その他 14.1%
【投資口価格動向】
＜2022年９月16日(金)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：51,200円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：136倍
- 年間分配金（法人予想）：2,570円（2022年10月 1,285円、2023年４月 1,285円）、年間利回り：5.02%
直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、１口当たり1,247～1,429円で推移しています。
| 決算期 | 1口当たり 分配金(円) |
| 2020年４月期 | 1,561 |
| 2020年10月期 | 1,429 |
| 2021年４月期 | 1,247 |
| 2021年10月期 | 1,289 |
| 2022年４月期 | 1,267 |
＜直近の投資口価格推移＞
- 週足チャート（直近２年間）
週足ベースの投資口価格は、一昨年10月に安値(35,750円)をつけた後は、右肩上がりで上昇し、昨年７月に高値(58,800円)をつけました。
しかしその後は高値切り上げは起こっておらず、調整しています。
- 日足チャート（直近３か月間）
直近の投資口価格は、６月下旬につけた安値(48,000円)から上昇し、８月下旬に高値(51,700円)をつけました。
そして現在は、51,000円近辺で調整中です。
Best１：トーセイ・リート投資法人(3451)
【特徴】
- 中小規模のオフィス、商業施設、住宅及び物流施設をボリュームゾーンの不動産と位置づけ、主に東京経済圏に所在するこれらの不動産を投資対象として、相対的に高い利回りが期待できる物件への投資する総合型REIT
- 資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が私募ファンド運用において培った豊富な経験や、
スポンサーであるトーセイ株式会社の強み（目利き力、リーシング（商業用不動産の賃貸の支援）力、再生力）を最大限に活用し、投資対象の不動産のポテンシャルを見極め、バリューアップ余地が大きいと判断できる不動産に投資 - 分配金水準の維持・向上を重視した運用方針を基本に据え、厳選した物件取得により資産規模拡大を図っている。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2021年12月24日現在）
物件数：59物件、取得価格：782億円、平均稼働率（2022年８月末日現在）96.5%
ポートフォリオの分散状況：
＜アセットタイプ比率＞
- オフィス 43.3%
- 商業施設 7.3%
- 住宅 49.4%
＜地域別比率＞
- 東京経済圏(東京23区除く) 75.9%
- 東京23区 19.1%
- 都心５区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区） 5.0%
【投資口価格動向】
＜2022年９月16日(金)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：136,200円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
- 年間分配金（法人予想）：7,140円（2022年10月 3,570円、2023年４月 3,570円）、年間利回り：5.24%
直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、１口当たり3,558～3,750円で推移しています。
| 決算期 | 1口当たり 分配金(円) |
| 2020年４月期 | 3,696 |
| 2020年10月期 | 3,697 |
| 2021年４月期 | 3,750 |
| 2021年10月期 | 3,643 |
| 2022年４月期 | 3,558 |
＜直近の投資口価格推移＞
- 週足チャート（直近２年間）
週足ベースの投資口価格は、一昨年の11月に安値(101,300円)をつけた後は、右肩上がりで上昇し、昨年７月に高値(144,400円)をつけました。
そしてその後は一旦調整しましたが、直近ではこの高値に迫ってくる勢いで上昇してきています。
- 日足チャート（直近３か月間）
直近の投資口価格は、６月中旬につけた安値(127,000円)から、きれいに右肩上がりで上昇し、9/13に高値(142,700円)をつけました。
そして、その３営業日後の9/16は、理由は不明なのですが、出来高を伴い大きめの陰線で下落しています。
まとめ
2022年10月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると、
| ベスト | 法人名 | アセット タイプ | 地域分散 | 規模 | 投資口価格 モメンタム | 流動性 | 投資主 優待 | 分配金の 安定度 | 分配金 利回り[%] |
| １ | トーセイ ・リート (3451) | 総合型 | 東京集中 | 小 | △ | △ | × | 〇 | 5.24 |
| ２ | 投資法人 みらい (3476) | 総合型 | 三大都市圏 （東京、大阪、名古屋） | 中 | △ | △ | 〇 | △ | 5.02 |
| ３ | いちごオフィス リート (8975) | オフィス型 | 首都圏＋ 四大都市圏 （大阪、名古屋、福岡、札幌） | 中 | 〇 | △ | 〇 | △ | 4.64 |
と判断しました。
分配金利回りと分配金の安定度重視の場合は「トーセイ・リート」、
バランス重視で投資主優待がある、「投資法人みらい」もいいですね。
分配金利回りでは劣っていますが、投資口モメンタムや投資主優待狙いの場合は、「いちごオフィスリート」も捨てがたいです。
今回ご紹介した10月権利のJ-REITは、分配金の利回りが５％超の銘柄は２つあります。
2022年10月の権利確定日は27日(木)です（権利落ち日：10/28）。
参考になればうれしいです✨
最後までご覧いただき、ありがとうございました。
※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。