（中止）【公募増資・売出(PO)は買いか？】大和ハウスリート投資法人(8984)　＜2022年８月実施＞

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの大和ハウスリート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• ザイマックス・リート、平和不動産リート、星野リゾート・リート、サムティ・レジデンシャル、スターアジア：2.5%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、野村證券、大和証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券）はじめ、引受人（今回はＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券）の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、８／24(水)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（物流施設４物件、取得予定価格 379.5億円）を取得することで分配金の成長及びポートフォリオの質の向上を図るため、
  マーケット動向、同法人のLTV（総資産に占める有利子負債の割合）水準および分配金水準等に留意しつつ検討を行った結果、新投資口を発行を決定した。

としています。

今回の資金調達によって、物流施設４物件（取得予定価格 379.5億円）を2022年９月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、234物件、取得金額は9,331億円に拡大し、資産の用途別比率（取得価格ベース）の物流施設の比率は52.5%から54.4%へ1.9ポイント増加する予定です。

今回の増資される投資口数は、発行済み口数の約1.81%(第三者割当を含めると、最大約1.93%)で、

昨年(2021年)８月に公募増資を実施した時の、公募増資の発行済み総口数に対する割合(約5.64%)と比較すると半分以下の小規模の増資です。

ご参考までに、前回のPOの結果はどうだったかというと、

表２の結果となっており、POで購入した場合、

受渡日の寄付と大引１週間後の寄付きは９～13%程度の損益プラスの結果でした。この時は地合いが良かったということもありましたが、好結果でした。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は4,904口、25日平均は5,656口で、流動性は高い水準です。

どんな投資法人？

中核資産である物流施設、居住施設、商業施設、ホテルに加え、オフィスやヘルスケア施設等も投資対象とした「総合型リート」として、三大都市圏を中心に全国に立地する不動産等への投資・運用を行っています。

スポンサーの大和ハウスグループの総合力とノウハウを最大限に活用しながら、安定収益の確保と運用資産の着実な成長を通じて、投資主価値の最大化を実現を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

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保有物件(2022年７月１日現在)は、230物件 8,951億円、稼働率 99.6%(2022年７月31日時点)となっています。

【投資法人の特徴】

中長期にわたる安定した収益の確保と資産の着実な成長を通じて投資主価値の継続的な拡大を目指すとして、以下を特徴としています。

• 主として４つの中核資産に投資する総合型REIT
  • 中核資産は、物流施設、居住施設、商業施設及びホテル
  • 首都圏、中部圏、近畿圏の三大都市圏に主に投資
  • リスク・リターンの特徴が異なる多様な資産への投資により分散したポートフォリオを構築
• 大和ハウスグループとのコラボレーション
  • 大和ハウスグループの総合力によるバリューチェーンの活用
  • 優先的売買交渉権の付与等の大和ハウスグループのパイプライン・サポート
  • 大和ハウスグループの開発物件を中心に取得し、資産規模の拡大を目指す
  • 大和ハウスグループとの協働による管理・運営コストの削減
• 安定した財務運営
  • 有利子負債の長期固定化と返済期限の分散化
  • LTV水準は40～50％（正ののれんを含む総資産ベース）とする安定した財務運営
  • 強固なレンダーフォーメーション（調達先金融機関の構成）の構築

【ポートフォリオ構築方針】

中核資産（物流施設 、居住施設 、商業施設、ホテル）と中核資産以外の用途の不動産（オフィス、ヘルスケア施設等）にも投資可能としており、

中核資産 80%以上、その他資産 20%以下としています。

投資地域は、

三大都市圏（以下の地域）を70%以上としています。

• 首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）
• 中部圏（愛知県・岐阜県・三重県）
• 近畿圏（大阪府・京都府・兵庫県・奈良県・滋賀県）

そして、物件の用途別に詳細の投資基準を設定して厳選投資しています。

【用途別と地域別投資比率】

2022年７月１日時点の、用途別投資比率（取得価格ベース）は以下です。

• 物流施設 52.5%
• 居住施設 26.9%
• 商業施設 13.8%
• ホテル 2.1%
• その他 4.7%

物流施設が５割強を占めています。

地域別比率（取得価格ベース）は、

• 首都圏 65.6%
• 中部圏 3.4%
• 近畿圏 7.8%
• その他 23.2%

となっており、首都圏が７割弱を占めています。

直近の運用概況

【2022年２月期の運用実績と2022年８月期以降の見通し】

（2022年４月15日発表）

表３のとおり、2022年２月期は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増でした。

2022年８月期(2022年３月～８月)は、前期比 減収減益で、営業収益、利益面ともに微減の予想となっています。

今回の増資後の2023年２月期は、前期比増収増益で、営業収益、利益面ともに微増予想で、

１口当たりの分配金は、2023年２月期は前期比 20円増、2023年７月期は80円増の予想です。

【2022年２月期の運用状況】

＜運用実績＞

当期は、公募増資により362億円の資金調達を行い、公募増資による資金調達及び借入金等により、2021年９月、10月に大和ハウスグループのパイプラインから４物件を取得価格合計723億円で取得しました。

また、2021年９月に居住施設１物件を譲渡価格37億円で売却。さらに、物件入替として手元資金により、2022年２月に居住施設１物件を取得価格14億円で取得しました。

この結果、同投資法人の当期末現在のポートフォリオは、物件数230物件、資産規模8,951億円となりました。

【資金調達の状況】

1. 2021年９月３日及び2021年10月１日に、大和ハウスグループのパイプラインからの物件取得に伴う取得資金及び関連費用の一部に充当するため、総額290億円の借入れを実施。
2. 既存借入金40億円の期限前弁済資金の一部に充当するため、2021年11月17日に第15回、第16回無担保投資法人債（サステナビリティボンド）総額40億円を発行。
3. 2021年11月30日に返済期限が到来した既存借入金70億円の返済資金に充当するため、70億円のリファイナンスを実施。
4. 2021年12月20日に償還期限が到来した既存投資法人債40億円の償還資金の一部に充当するため、2021年12月16日に第17回無担保投資法人債40億円を発行。
5. 2022年１月31日に返済期限が到来した既存借入金68.5億円の返済資金の一部に充当するため、68.5億円のリファイナンスを実施。

当期末現在の有利子負債残高は前期より289.9億円増加した4,075億円（借入金残高3,695億円、投資法人債残高380億円）となり、当期末のLTV（のれんを含む）は42.2％（前期末 42.0%(0.2ポイント増加)）、LTV（のれんを除く）は44.9％（前期末 45.0%(0.1ポイント減少)）となりました。

【2022年８月期の見通し】

＜投資環境＞

不動産売買市場は、新型コロナウイルス感染症の影響はアセットタイプごとに異なるものの、特に物流施設や賃貸住宅といった新型コロナウイルス感染症の影響を受けにくいアセットタイプへの選好は強く、

世界的な金融緩和等を背景に、国内外の不動産投資家の物件取得意欲は依然として旺盛であり、優良物件の期待利回りは低水準で推移しています。

＜今後の運用方針＞

（成長戦略）

同投資法人は、合併に伴う総合型REITへの転換により、幅広いアセットタイプの物件取得の機会が拡大したことを契機として、

資産規模の着実な成長を図るとともに、長期的な安定収益を確保することにより投資主価値の最大化を目指しています。

ポートフォリオは、総合型REITとしてリスク・リターンの特徴が異なる多様な資産が含まれており、保有資産は高い稼働率を維持しています。

多様な資産への投資により、ポートフォリオの分散が進展するとともにテナント集中リスクが低減し、ポートフォリオの収益性及びキャッシュ・フローの安定性の更なる向上を図ることができると同投資法人は考えています。

また、主に大和ハウスグループのパイプラインから、投資主価値向上に資する資産を厳選して取得しており、今後も厳選投資の方針を維持する予定です。

また、継続的な物件入替を通じて、ポートフォリオの質の向上を図り、投資主価値向上の実現を目指しています。

＜財務戦略＞

中長期にわたる安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行することを基本方針としています。

また、強固なレンダーフォーメーションを維持・拡大するとともに、投資法人債の発行による資金調達手段の多様化に取り組み、

有利子負債の金利の長期固定化及び返済期限の分散化を推進し、財務基盤の安定性の向上に努めています。

【2023年２月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2023年８月期の予想】

2022年９月に予定している新規資産取得（物流施設４物件）に伴い、

2023年２月期の運用状況と分配金予想の修正、2023年８月期の運用状況と分配金予想をしています。

2023年２月期の運用状況と分配金予想は表４です。

前回発表予想から、営業収益は４%、利益面は３％前後の増額修正をしています。

今回の新規取得資産は取得金額で約4.2%の増加率(8,951億円→9,331億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得に見合った増額といえます。

分配金は前回予想から１口当たり20円増額の予想です。

2023年８月期の予想は、表３に記載のとおりです。

【格付けの状況】（2022年７月19日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：
  長期発行体格付「AA」（安定的）（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）
• 株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）：
  発行体格付「AA－」（安定的）（※AA：信用力は極めて高く、優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【2022／８／19(金)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：319,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：2.86倍
• 年間分配金（法人予想）：11,320円（2023年２月 5,620円、2023年８月 5,700円）、年間利回り：3.54%

分配金利回りは3.54%で、上場株式の年利回り（東証プライムの単純平均：2.29%(８/18時点)）と比較すると、高い水準ですが、

J-REITの平均利回り（5～6％台（2021年10月時点））と比較すると高くない水準です。

表５のように、直近５期の分配金は、１口当たり5,427円～6,118円（上下約700円差）で推移しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

週足ベースの投資口価格は、一昨年の11月の安値(240,000円)から右肩上がりの上昇トレンドで推移し、今年の大発会に高値(354,000円)をつけました。

しかしその後は調整して、下落基調で推移しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、６月中旬に年初来安値(289,700円)をつけた後は、安値切り上げ高値切り上げの上昇トレンドで推移し、７月末に高値(325,500円)をつけました。

そして今回のPO発表の翌営業日(8/19)は、始値こそ安く始まりましたが、出来高を伴い大きめの陽線をつけて、前日比 2,500円安(-0.78%)の小幅安で終了しました。

今後は、７月末につけた高値を上抜けて上昇気流に乗っていくのか、年初来安値に向かって下落していくのか、要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 中核資産である物流施設、居住施設、商業施設、ホテルに加え、オフィスやヘルスケア施設等も投資対象とした「総合型リート」として、三大都市圏を中心に全国に立地する不動産等への投資・運用しており、
  リスク・リターンの特徴が異なる多様な資産への投資により分散したポートフォリオを構築している。
• スポンサーの大和ハウスグループの総合力とノウハウを最大限に活用しながら、安定収益の確保と運用資産の着実な成長を通じて、投資主価値の最大化を実現を目指している。
• 2022年２月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の結果で着地。
  2022年８月期(2022年３月～８月)は、前期比 減収減益で、営業収益、利益面ともに微減の予想。
• 増資した後の2023年２月期は、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに微増の予想。
• 今回の資金調達による資産取得により、2023年２月期の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は４%、利益面は３％前後の増額修正しており、
  今回の新規取得資産は取得金額で約4.2%の増加率(8,951億円→9,331億円)からすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得に見合った増額といえる。

【インカムゲイン】

• 分配金の年利回り 3.54％は、東証プライム上場会社の単純平均2.29%(８/18時点)と比較して高い水準だが、J-REITの利回り（5～6％台（2021年10月時点））と比較すると高くない水準。
• 直近５期の分配金は、１口当たり5,427円～6,118円（上下約700円差）で推移しており、それほど大きな変動はない。
• １口当たりの分配金の予想は、当初予想から増額し、
  2023年２月期は前期比 20円増額、2023年８月期は同80円増額予想と、投資家にとってうれしい内容。

【流動性】

• 直近の出来高の５日平均は4,904口、25日平均は5,656口で、流動性は高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、一昨年の11月の安値(240,000円)から右肩上がりの上昇トレンドで推移し、今年の大発会に高値(354,000円)をつけた。
  しかしその後は調整して、下落基調で推移している。
• 直近の投資口価格は、６月中旬に年初来安値(289,700円)をつけた後は、安値切り上げ高値切り上げの上昇トレンドで推移し、７月末に高値(325,500円)をつけた。
  今回のPO発表の翌営業日(8/19)は、始値こそ安く始まったが、出来高を伴い大きめの陽線をつけて、前日比 2,500円安(-0.78%)の小幅安で終了。
• 今後の投資口価格は、７月末につけた高値を上抜けて上昇気流に乗っていくのか、年初来安値に向かって下落していくのか、要注目。

以上をふまえ、

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。