こんにちは！
公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。
今回は、東証J-REITのサムティ・レジデンシャル投資法人です。
最後までお付き合いいただけるとうれしいです！
- 公募増資・売出(PO)とは？
既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。 正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。 また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。 「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。
POの概要
今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。
ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。
参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、
- ヘルスケア＆メディカル、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト、ザイマックス・リート、平和不動産リート、星野リゾート・リート：2.5%
でした。
注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事（今回は、大和証券、みずほ証券）はじめ、引受人の証券会社（野村證券、ＳＢＩ証券）で購入申込可能です。
早ければ、７／25(月)の夕刻に、法人側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事も更新しますので、チェックしてくださいね💖
| 発行価格等決定日 | 2022年７月25日（月） |
| 受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能) | 2022年８月２日（火） |
| ①公募による新投資口の発行 （一般募集）数量 | 30,466 口 （発行済み投資口数 769,626 口 の約3.95%） |
| ②第三者割当による新投資口の発行 （並行第三者割当増資）数量 | 37,111 口 （発行済み投資口数 769,626 口 の約4.82%） |
| ③投資口の売出し （オーバーアロットメントによる売出し） 数量 | 1,523 口（７／２５決定） ※上記の「発行価格等決定日」に決定。大和証券が売出す。 |
| ④大和証券を割当予定先とする 第三者割当による新投資口発行 数量 | 1,523 口（最大の口数であり、全く行われないこともある。） ※上記の「発行価格等決定日」に決定。 |
| 調達資金手取り概算額（上限） | 約 87.1 億円 |
| 発行価格 | 124,293 円（７／２５決定） |
| ディスカウント率 | 2.50％（７／２５決定） |
| 申込単位数量 | 1 口 |
| 主幹事 | 大和証券、みずほ証券 |
| 引受人 | 野村證券、ＳＢＩ証券 |
【新投資口発行の目的及び理由】
- 新たな特定資産（レジデンス 19物件）の取得により、中長期にわたる安定した収益性の確保とポートフォリオの着実な成長及び財務基盤の強化を図る。
- 市場動向、１口当たり分配金の水準及び投資口の流動性等を勘案した上で、新投資口の発行を決定した。
今回の資金調達によって、レジデンス 19物件（取得予定価格 約150億円）を2022年８月に取得予定です。
取得後のポートフォリオの合計は、同時に実施する資産譲渡（住宅 19件）を含めて、178物件、取得金額は1,626億円に拡大します。
今回の増資される投資口数は、発行済み口数の約8.78%（公募による増資：3.95%、第三者割当増資 4.82%、OAを含めると最大約8.97%）で、
このJ-REITは、昨年(2021年)７月にも公募増資を実施しましたが、その時の公募増資の発行済み総口数に対する割合(OA含む)は約20.5%でしたので、
その時と比較すると半分以下の小規模の増資です。
ご参考までに、前回のPOの結果はどうだったかというと、
表２の結果となっており、POで購入した場合、
受渡日の寄付と大引、受渡日の１週間後の大引では３％程度の損益マイナスの結果でした。
| 受渡期日 | 発行価格 [円] | ディス カウント率 [%] | 受渡日 始値[円] (増減[円]) | 受渡日 終値[円](同) | １週間後 の終値[円] (日付) | 損益[円] (増減率[%]) |
| 2021/ ８/３ (火) | 124,675 | 2.50 | 121,300 (-2.7) | 119,800 (-3.9) | 121,100 (８/11) | -4,575 (-3.7) |
また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は1,985口、25日平均は2,790口で、流動性は少し高い水準です。
どんな投資法人？
関西地盤の不動産会社サムティがメインスポンサーで、主に日本全国の主要都市のワンルームやシングルマンションを運用しているJ-REITです。
わが国は、人口減・高齢化という大きな問題に直面し、また東京圏への人口・企業の一極集中が進展しており、このような状況に対処し是正を図るため、全国の中枢都市の機能強化が喫緊の課題となっています。
このような環境下において、同投資法人は、首都圏に偏ることなく、日本全国の幅広い地方都市において、
各地域の実情や特性に応じた良質なアコモデーション（宿泊施設）アセット等への投資を行い、これらの賃貸借を通じて、居住者に安心、安全かつ快適なくつろげる住まいを提供することを目指しています。
【J-REITの簡単な説明】
投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。
J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。
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保有物件(2022年３月24日現在)は、159物件 1,476億円、稼働率 95.2%(2022年5月31日時点)となっています。
このJ-REITの特徴は、
- 各地域の実情や特性に応じた良質なアコモデーションアセット等への投資
- 主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資
- 不動産系（サムティ）及び金融系（大和証券グループ本社）スポンサーによる強固なスポンサー体制
が挙げられます。
ポートフォリオ構築投資方針は、
- 用途別投資比率
- レジデンス（シングル・コンパクトサイズの物件重視） 80%以上
- 運営型施設等（宿泊施設及びヘルスケア施設等） 20%以下
- エリア別投資比率（地方都市 70％程度）
- 主要地方都市（札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市） 50%以上
- その他地方都市（主要地方都市を除く地方都市） 20%以下
- 首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県） 30%程度
としています。
ポートフォリオの分散状況は以下のようになっています。
＜エリア別投資比率＞
- 地方主要都市 46.8%
- その他地方都市 26.6%
- 首都圏 26.6%
＜レジデンス戸当たり平均面積比率＞
- シングルタイプ 44.0%
- コンパクトタイプ 42.2%
- ファミリータイプ 13.8%
となっており、エリア別では「地方主要都市」、
平均面積比率では「シングルタイプ」と「コンパクトタイプ」の比率が多くなっています。
直近の運用概況
【2022年１月期の運用実績と2022年７月期以降の見通し】
（2022年６月15日発表）
| 決算期 | 営業収益 [百万円] (前期比[%]) | 営業利益 [百万円] (同) | 経常利益 [百万円] (同) | 当期純利益 [百万円] (同) | １口当たり 分配金[円] (同[円]) |
| 2022年１月期実績 | 4,842 (15.9) | 2,309 (24.2) | 1,833 (20.8) | 1,832 (20.9) | 2,764 (29) |
| 2022年７月期会社予想 | 5,383 (11.2) | 2,566 (11.1) | 2,136 (16.6) | 2,135 (16.6) | 3,020 (256) |
| 2023年１月期会社予想 （2022年７月15日修正） | 5,493 (2.0) | 2,539 (△1.1) | 2,030 (△4.9) | 2,029 (△4.9) | 2,752 (△268) |
| 2023年７月期会社予想 （2022年７月15日発表） | 5,568 (1.3) | 2,460 (△3.1) | 1,982 (△2.4) | 1,981 (△2.4) | 2,713 (△39) |
表３のとおり、2022年１月期は、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は２割強の増益と好調な結果でした。
2022年７月期(2022年２月～７月)は、引き続き、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに１割強増の予想となっています。
増資した後の2023年１月期は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減の予想となっています。
１口当たりの分配金の予想は、2023年１月期は前期比 268円減、2023年７月期はさらに39円減額予想となっています。
【2022年１月期の運用状況】
当期においては、2021年８月２日付にて公募及び第三者割当増資、2021年８月３日付にて新規借入れを実施し、24物件の不動産等（取得価格合計255億円）を、さらに2021年11月30日付にて３物件の不動産等（取得価格合計25.3億円）を追加取得しました。
その結果、当期末における同投資法人の保有資産は159物件、取得価格の合計は1,463億円となり、
エリア別投資比率は、取得価格ベースで地方都市比率73.1％（主要地方都市47.3％、その他地方都市25.8％）、首都圏比率26.9％となりました。
同投資法人は、地域の特徴や需要に合わせたリーシング（賃料収入などの収益性確保のためにオフィスビルやテナントビルなど商業用不動産の賃貸支援を行う業務）活動並びに共用部や居室の改修等を進め、快適性、利便性、安全性等のユーザビリティの向上に取り組んでいます。
大規模工事の実施にあたっては、サムティグループとの連携を図ることにより、コスト削減を実現しています。
調整後賃料単価（※１）については、プロパティマネジメント会社と連携し、地域の特徴や需要を踏まえた賃料設定や礼金収受等に取り組んでおり、
新型コロナウイルス感染症の感染拡大の環境下においても引き続き堅調に推移しています。
稼働率については、政府による緊急事態宣言やまん延防止等重点措置の影響があるものの、当期の稼働率は昨年と概ね同水準で推移しており、
当期末における総賃貸可能面積は347,140.95㎡、稼働率は95.9％となっています。
※１：調整後賃料単価＝{月額賃料収入＋（礼金収入÷想定契約期間）}÷契約面積
【資金調達の状況】
＜新投資口の発行＞
当期においては、2021年８月２日付にて、新規取得24物件の取得資金等に充当することを目的として、公募及び第三者割当増資による新投資口（128,207口）の追加発行（調達合計額157億円）を、
また2021年８月24日付で第三者割当増資による新投資口（2,119口）の追加発行（調達合計額2.5億円）を行いました。
その結果、当期末の発行済投資口の総口数は769,626口となっています。
＜借入れ及び投資法人債＞
当期末時点における有利子負債残高は769億円となり、資産総額のうち有利子負債総額の占める割合（LTV）は49.7％（前期末比 1.1ポイント減（前期末 50.8%） ）となっています。
【2022年７月期の見通し】
不動産売買市場については低金利環境の長期化により、取引価格が引き続き高値圏で推移することを予想しています。
また、賃貸住宅市場については引き続き底堅い需要を見込んでいます。
一方で、これらの市場に対する新型コロナウイルス感染症の影響については注視する必要があります。
上記のような見通しのもと、同投資法人は、「主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資」と「サムティグループの活用」に加えて、
株式会社大和証券グループ本社の有するネットワーク及び金融・資本市場でのノウハウを活用することにより、投資主価値の更なる向上を目指しています。
＜外部成長戦略＞
同投資法人は、日本全国の幅広い地方都市においてアコモデーションアセット等への投資を行い、中長期的な運用により安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長を目指しています。
2022年３月17日現在、メインスポンサーとのスポンサーサポート契約に基づき、メインスポンサーが現在開発を行っている「S-RESIDENCE」シリーズについて優先的売買交渉権を付与されている他、
メインスポンサーのウェアハウジング機能の活用及び本資産運用会社独自のネットワークを活用し、機動的に物件を取得することで、資産規模の拡大を目指しています。
＜内部成長戦略＞
同投資法人は、安定した賃貸収入の確保による中長期的な投資主価値の最大化を目標とし、メインスポンサー及びサブスポンサーのスポンサーサポートの活用及び各PM会社と本資産運用会社の連携により効率的な管理運営を行い、稼働率・賃料水準の維持・向上を目指しています。
今後も当期同様、各物件の運営状況や周辺の競合物件の動向等不動産市況を踏まえ、
戦略的なユーザビリティ向上施策の実施や物件価値向上に向けた修繕等の実施による資産価値及び物件競争力の維持向上、
リーシング活動の取り組み強化等による稼働率の向上、物件毎の状況に合わせた賃料の設定や礼金収入を含めた調整後賃料単価の引き上げ、
駐車場収入等の付帯収入の確保等により賃貸収入の拡大を図る予定です。
また、物件毎の水道光熱費やビルメンテナンス会社との契約の最適化、リーシング活動の効率化等により管理費用等のコスト削減により、賃貸収益の維持・向上に取り組む計画です。
＜財務戦略＞
今後も、金利の動向や金融機関の融資姿勢等の金融環境を注視し、財務体質の健全性と収益の安定性に配慮した資金調達を行うとともに、
サブスポンサーによるスポンサーサポートの活用により、安定的な資金調達体制の維持・拡大に努める予定です。
借入金については、機動性を重視した短期借入金と、財務の安定性を企図した長期借入金を効率的に組み合わせ、最適な資金を調達する計画です。
また、新投資口の発行については、LTVの上限を60％と定め、物件取得等の資金需要、同投資法人の財務状況に応じて検討し、最適な財務基盤の構築を図る予定です。
【2023年１月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2023年７月期の予想】
2022年８月に予定している新規資産取得（レジデンス 19物件）に伴い、
2023年１月期の運用状況と分配金予想の修正、2023年７月期の運用状況と分配金予想をしています。
2023年１月期の運用状況予想は表３です。
| 営業収益 [百万円] | 営業利益 [百万円] | 経常利益 [百万円] | 当期純利益 [百万円] | 1 口当たり 分配金 [円] | |
| 前回(2022/３/17) 発表予想 | 4,985 | 2,233 | 1,797 | 1,796 | 2,665 |
| 今回修正予想 | 5,493 | 2,539 | 2,030 | 2,029 | 2,752 |
| 増減額 | 508 | 306 | 233 | 233 | 87 |
| 増減率[%] | 10.2 | 13.7 | 13.0 | 13.0 | 3.3 |
前回発表予想から、営業収益は１割、利益面は13％程度の増額修正をしています。
今回の新規取得資産は取得金額で約10.1%の増加率(1,476億円→1,626億円)からすると、
修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得に見合った増額といえます。
分配金は前回予想から87円増額予想です。
2023年７月期の予想は、表２に記載のとおりです。
【格付けの状況】（2022年４月25日現在）
- 日本格付研究所（JRC）：
長期発行体格付「A」（安定的）（※A：債務履行の確実性は高い。）
投資口価格の動向
【2022／７／15(金)終値時点の数値】
- 投資口価格（１口当たり）：129,800円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：689倍
- 年間分配金（法人予想）：5,465円（2023年１月 2,752円、2023年７月 2,713円）、年間利回り：4.21%
| 決算期 | 1口当たり 分配金(円) |
| 2020年１月期 | 2,877 |
| 2020年７月期 | 2,834 |
| 2021年１月期 | 3,333 |
| 2021年７月期 | 2,735 |
| 2022年１月期 | 2,764 |
直近分配金推移
分配金利回りは4.21%で、上場株式の年利回り（東証プライムの単純平均：2.40%(７/15時点)）と比較すると、高い水準ですが、
J-REITの平均利回り（5～6％台（2021年10月時点））と低めの水準です。
直近５期の分配金は、2,735円～3,333円で推移しており、
2021年１月期は3,000円超でしたが、それ以外の期は2,700円台～2,800円台でほぼ一定です。
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
週足ベースの投資口価格は、一昨年８月の安値(92,200円)から、右肩上がりで上昇し今年６月に上場来高値(141,500円)をつけました。
しかしその後は、少し調整しています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
日足ベースの投資口価格は、6/7に上場来高値(141,500円)をつけた後は調整し、その後、6/21に安値(125,900円)をつけました。
そして現時点(7/15)では、全ての移動平均線の下に位置しており、下落傾向です。
今後は、直近の安値(125,900円)を割り込まずに上昇に転じていくのか、それとも下落基調継続で、この安値を下抜けるのか要注目です。
まとめ
【ファンダメンタルズ】
- 関西地盤の不動産会社サムティがメインスポンサーで、主に日本全国の主要都市のワンルームやシングルマンションを運用しているJ-REIT。
- 首都圏に偏ることなく、日本全国の幅広い地方都市において、各地域の実情や特性に応じた良質なアコモデーション（宿泊施設）アセット等への投資を行って投資主価値の向上を目指しており、
日本経済を地方都市より活性化していくことを理念としている点が、投資の魅力を感じる。 - 2022年１月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は２割強の増益と好調な結果で着地。
2022年７月期(2022年２月～７月)は、引き続き、前期比 増収増益で、営業収益、利益面ともに１割強増の予想。 - 増資した後の2023年１月期は、前期比 増収減益で、営業収益は微増、利益面は微減の予想となっている。
- ただ、2023年１月期の運用状況予想を前回発表予想から、営業収益は１割、利益面は13％程度の増額修正をしており、
今回の新規取得資産は取得金額で約10.1%の増加率(1,476億円→1,626億円)からすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合は、今回の資産取得に見合った増額といえる。
【インカムゲイン】
- 分配金の年利回り 4.21％は、東証プライム上場会社の単純平均2.40%(７/15時点)と比較して高い水準だが、J-REITの利回り（5～6％台（2021年10月時点））と比較するとそれほど高くない。
- 直近５期の分配金は、2,735円～3,333円で推移しており、
2021年１月期は3,000円超だったが、それ以外の期は2,700円台～2,800円台でほぼ一定。 - １口当たりの分配金の予想は、2023年１月期は前期比 268円減、2023年７月期はさらに39円減額予想となっており、少し寂しい内容。
【流動性】
- 直近の出来高の５日平均は1,985口、25日平均は2,790口で、流動性は少し高い水準。
【投資口価格モメンタム】
- 週足レベルの投資口価格は、一昨年８月の安値(92,200円)から、右肩上がりで上昇し、今年６月に上場来高値(141,500円)をつけた。
しかしその後は少し調整している。 - 直近の投資口価格は、6/7に上場来高値(141,500円)をつけた後は調整し、その後、6/21に安値(125,900円)をつけ、現時点(7/15)では、全ての移動平均線の下に位置しており、下落傾向。
- 今後の投資口価格は、直近の安値(125,900円)を割り込まずに上昇に転じていくのか、それとも下落基調継続で、この安値を下抜けるのか、要注目。
以上をふまえ、
| レベル（最低⭐～最高⭐⭐⭐⭐⭐） | |
| ファンダメンタルズ | ⭐⭐⭐ |
| インカムゲイン | ⭐⭐⭐⭐ |
| 流動性 | ⭐⭐⭐⭐ |
| 投資口価格モメンタム | ⭐⭐⭐ |
| 総合判定 | ⭐⭐⭐（中立） |
と判断しました。
参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。
※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。