こんにちは！
５月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回りが高い上位３銘柄を抽出しました。
最後までお付き合いいただけるとうれしいです！
【J-REITの簡単な説明】
投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。
J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。
それでは行ってみましょう！
Best３：大江戸温泉リート(3472)
【特徴】
- 温泉・温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークな特化型J-REITとして、2016年８月に上場。
- 温泉を中心とする地域産業の活性化及び温泉文化の大衆化－すなわち温泉を日常の延長とすること－に貢献していきたいと考えており、
温泉を中心とした時間消費型産業と資本市場をつなぐ担い手となって、温泉文化の継承と発展に資する投資主体となることを目指す。 - 主として大江戸温泉物語グループが運営する、大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設へ重点投資を行い、
地域の活性化及び温泉文化の大衆化に貢献することで、安定的なキャッシュフローを創出し、投資主価値の継続的かつ安定的な向上を目指す。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2022年１月13日現在）
物件数：13件、取得価格：344億円、平均稼働率（2021年11月末日現在）79.3%
ポートフォリオの分散状況：
＜地域別比率＞
- 東海 32.6%
- 四国 28.3%
- 関東 20.9%
- 東北 6.6%
- 近畿 6.1%
- 北陸 5.5%
＜取得価格別比率＞（上位５施設のみ）
- 大江戸温泉物語 レオマリゾート（香川県） 28.3%
- 鬼怒川観光ホテル（栃木県） 11.2%
- 大江戸温泉物語 伊勢志摩（三重県） 10.6%
- 大江戸温泉物語 あたみ（静岡県） 8.7%
- 伊東ホテルニュー岡部（静岡県） 7.7%
【投資口価格動向】＜2022年４月22日(金)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：69,700円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：ー（信用売り残無し）
- 年間分配金（法人予想）：2,909円（2022年５月 1,429円、2022年11月 1,480円）、年間利回り：4.17%
直近５営業期間の分配金は、表１のように、コロナショック以前から徐々に減少しており、2019年11月期から2021年11月期までで730円減少しています。
| 決算期 | 1口当たり 分配金(円) |
| 2019年11月期 | 2,415 |
| 2020年５月期 | 2,328 |
| 2020年11月期 | 1,996 |
| 2021年５月期 | 1,970 |
| 2021年11月期 | 1,686 |
＜直近の投資口価格推移＞
- 週足チャート（直近２年間）
週足ベースの投資口価格は、一昨年のコロナショック時の安値から上昇し、昨年６月に高値(87,500円)をつけました。
しかしその後は調整し、今年の年始に大きく落ち込みましたが、
そこから、13週移動平均線（緑線）を上抜け、上昇に転じてきています。
- 日足チャート（直近３か月間）
直近の投資口価格は、年初の底値から徐々に上昇し、4/5に高値(70,800)円をつけ、現時点(4/22)では、短期、中期、長期のすべての移動平均線の上に来ています。
今後は、この上昇トレンドをキープし、4/5の高値を上抜けてくれば、一段高も期待できそうです。
Best２：ユナイテッドアーバン投資法人(8960)
【特徴】
- 総合商社 丸紅がスポンサーで、主として商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他の用途の不動産に対して投資する総合型J-REIT
- 地域分散投資を行うことにより、特定地域の自然災害等のリスクの低減を図り、安定した収益の確保を目指しており、
首都圏並びに政令指定都市をはじめとする全国の主要都市及びそれぞれの周辺部の不動産に対して投資を行っている。 - 投資対象不動産の取得に当たり、中長期にわたり安定収益の確保を図ることが目標。
そのため、投資対象不動産の用途及び投資地域の双方において、その時々の経済情勢・不動産市場動向等に応じた最適なポートフォリオの構築を目指し、各種リスクの軽減を図った資産運用を行っている。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2022年3月31日現在）
物件数：136件、取得価格：6,763億円、平均稼働率（2022年２月末日現在）97.6%
ポートフォリオの分散状況：
＜アセットタイプ比率＞
- 商業施設 29.1%
- オフィスビル 29.8%
- ホテル 23.8%
- 住居 7.6%
- その他 9.8%
＜地域別比率＞
- 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 20.7%
- 東京23区 7.0%
- 首都圏地域 34.1%
- 地方 38.2%
【投資口価格動向】＜2022年４月22日(金)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：144,100円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：12.4倍
- 年間分配金（法人予想）：6,200円（2022年５月 3,100円、2022年11月 3,100円）、年間利回り：4.30%
直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、3,100～3,435円で推移しています。
| 決算期 | 1口当たり 分配金(円) |
| 2019年11月期 | 3,435 |
| 2020年５月期 | 3,470 |
| 2020年11月期 | 3,119 |
| 2021年５月期 | 3,182 |
| 2021年11月期 | 3,100 |
＜直近の投資口価格推移＞
- 週足チャート（直近２年間）
週足ベースの投資口価格は、一昨年のコロナショック時の安値から右肩上がりで上昇し、昨年７月に高値(171,300円)をつけました。
そして、その後は調整してこの高値を超えられていない状況ですが、直近では13週移動平均線（緑線）や26週移動平均線（赤線）の上に来ており、上昇基調にあります。
- 日足チャート（直近３か月間）
直近の投資口価格は、3/15の安値(122,900円)から右肩上がりの上昇を続け、3/30に高値(145,700円)をつけました。
その後、少し調整は入りましたが、上昇トレンドは継続し、この高値を上抜けてくる勢いです。
Best１：アクティビア・プロパティーズ投資法人(3279)
【特徴】
- 東急不動産がスポンサーの、都市型商業施設と東京のオフィスビルに重点投資をしているJ-REIT
- 中長期的な安定成長を実現するため、同資産運用会社の独自のノウハウとネットワークを用いることに加えて、包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンを最大限活用することで、競争力の高い資産を取得し資産規模の拡大（外部成長）を図るとともに、
運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により、資産の収益性の向上（内部成長）を目指す。 - 利害関係者との取引における利益相反対策、投資主と東急不動産との利益の共同化手法や1口当たり分配金に連動する運用報酬を含む運用報酬体系を講じて、
投資主価値の最大化に向けたガバナンス体制の整備・充実を図っている。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2021年11月30日現在）
物件数：47件、取得価格：5,480億円、平均稼働率（2022年２月末日現在）97.4%
ポートフォリオの分散状況：
＜アセットタイプ比率＞
- 都市型商業施設 34.2%
- 東京オフィス（オフィス集積があるエリアの駅至近に位置する物件） 46.9%
- アクティビア・アカウント（個別物件の特性及び競争力等を見極めた厳選投資による物件） 18.9%
＜地域別比率＞
- 東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区） 70.8%
- 東京23区 1.8%
- 三大都市圏 25.5%
- その他国内主要都市 1.9%
【投資口価格動向】＜2022年４月22日(金)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：415,500円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：33.9倍
- 年間分配金（法人予想）：18,535円（2022年５月 9,325円、2022年11月 9,210円）、年間利回り：4.46%
直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、9,360～10,137円で推移しており、年々減少傾向です。
| 決算期 | 1口当たり 分配金(円) |
| 2019年11月期 | 10,137 |
| 2020年５月期 | 9,508 |
| 2020年11月期 | 9,547 |
| 2021年５月期 | 9,401 |
| 2021年11月期 | 9,360 |
＜直近の投資口価格推移＞
- 週足チャート（直近２年間）
週足ベースの投資口価格は、一昨年のコロナショック時の安値から右肩上がりで上昇し、昨年７月に高値(531,000円)をつけました。
しかしその後は調整しましたが、今年１月に安値をつけた後は上昇基調に転じています。
- 日足チャート（直近３か月間）
直近の投資口価格は、今年１月の安値から右肩上がりの上昇を続けており、4/4に年初来高値(433,500円)をつけました。
そしてその後は調整していますが、この高値を上抜けてくれば、更なる上昇が期待できそうです。
まとめ
５月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると、
| ベスト | 法人名 | アセットタイプ | 地域分散 | 規模 | 投資口価格 モメンタム | 流動性 | 投資主 優待 | 分配金の 安定度 | 分配金 利回り[%] |
| １ | アクティビア・プロパティーズ (3279) | 商業施設 オフィス | 東京＋ 三大都市圏 | 中 | △ | △ | × | 〇 | 4.46 |
| ２ | ユナイテッドアーバン (8960) | 総合 | 首都圏＋ 地域分散 | 中 | 〇 | 〇 | × | △ | 4.30 |
| ３ | 大江戸温泉リート (3472) | 温泉施設 | 日本全国 | 小 | 〇 | × | × | × | 4.17 |
と判断しました。
どれも甲乙つけがたいですが、分配金利回り重視の場合は「アクティビア・プロパティーズ」、
投資口価格モメンタムと総合力重視であれば、「ユナイテッドアーバン」も捨てがたいです。
ポストコロナでいえば、「大江戸温泉リート」は収益が復活してきそうです。
2022年５月の権利確定日は27日(金)です（権利落ち日：5/30）。
参考になればうれしいです✨
最後までご覧いただき、ありがとうございました。
※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。