こんにちは！
４月権利確定のJ-REIT（全８銘柄）をピックアップし、その中で分配金利回りが高い上位３銘柄を抽出しました。
最後までお付き合いいただけるとうれしいです！
【J-REITの簡単な説明】
投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。
J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。
それでは行ってみましょう！
Best３：投資法人みらい(3476)
【特徴】
- 日本を代表する総合商社 三井物産グループと、独立系アセットマネジメント会社として豊富な投資実績を有するイデラ キャピタルをスポンサーとする総合型J-REIT
- 三井物産グループの「総合力・事業知見」と、イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」を連携・融合させ、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主の利益最大化を目指す。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2022年3月25日現在）
物件数：38件、取得価格：1,645億円、平均稼働率（2022年２月末日現在）97.9%
ポートフォリオの分散状況：
＜アセットタイプ比率＞
- オフィス 52.6%
- 商業施設 21.7%
- ホテル 16.1%
- その他 9.6%
＜地域別比率＞三大都市圏 85.6%
- 東京圏 60.9%
- 大阪圏 15.8%
- 名古屋 8.9%
- その他 14.4%
【投資口価格動向】＜2022年４月19日(火)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：52,100円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：11.2倍
- 年間分配金（法人予想）：2,545円（2022年４月 1,260円、2022年10月 1,285円）、年間利回り：4.88%
直近５営業期間の分配金は、表１のようになっており、1,200～1,600円で推移しています。
| 決算期 | 1口当たり 分配金(円) |
| 2019年10月期 | 1,563 |
| 2020年４月期 | 1,561 |
| 2020年10月期 | 1,429 |
| 2021年４月期 | 1,247 |
| 2021年10月期 | 1,289 |
＜直近の投資口価格推移＞
- 週足チャート（直近２年間）
週足ベースの投資口価格は、一昨年の７月末の安値(32,600円)から上昇トレンドで推移し、昨年７月に高値(58,500円)をつけました。
しかしその後は、この高値を超えられず調整しています。
- 日足チャート（直近３か月間）
直近の投資口価格は、今年１月に年初来安値(45,050円)をつけた後は、右肩上がりの上昇トレンドで推移し、今月4日に年初来高値(53,900円)をつけています。
【株主優待】（４月末、10月末に１口以上保有で権利）
自社指定ホテル宿泊割引
【流動性】
直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均：3,414口、25日平均：5,147口で、流動性は高い水準
（1,000口を平均的な水準としています。）
Best２：トーセイ・リート投資法人(3451)
【特徴】
- 中小規模のオフィス、商業施設、住宅及び物流施設をボリュームゾーンの不動産と位置づけ、主に東京経済圏に所在するこれらの不動産を投資対象として、相対的に高い利回りが期待できる物件への投資する総合型REIT
- 資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が私募ファンド運用において培った豊富な経験や、
スポンサーであるトーセイ株式会社の強み（目利き力、リーシング（商業用不動産の賃貸の支援）力、再生力）を最大限に活用し、投資対象不動産の、利回り水準や収益の安定性といった賃貸不動産としてのポテンシャルを見極め、そのバリューアップの可能性等も視野に入れた投資・運用を実践 - 中長期的な資産価値の維持・向上を追求するとともに、投資主価値の最大化を図ることを目指す。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2021年12月24日現在）
物件数：59件、取得価格：782億円、平均稼働率（2022年２月末日現在）96.2%
ポートフォリオの分散状況：
＜アセットタイプ比率＞
- オフィス 43.3%
- 商業施設 7.3%
- 住宅 49.4%
＜地域別比率＞
- 東京経済圏(東京23区除く) 75.9%
- 東京23区 19.1%
- 都心５区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区） 5.0%
【投資口価格動向】＜2022年４月19日(火)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：135,500円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：1,184倍
- 年間分配金（法人予想）：7,120円（2022年４月 3,550円、2022年10月 3,570円）、年間利回り：5.25%
直近５営業期間の分配金は、表２のようになっており、3,640～3,750円で安定して推移しています。
| 決算期 | 1口当たり 分配金(円) |
| 2019年10月期 | 3,675 |
| 2020年４月期 | 3,696 |
| 2020年10月期 | 3,697 |
| 2021年４月期 | 3,750 |
| 2021年10月期 | 3,643 |
＜直近の投資口価格推移＞
- 週足チャート（直近２年間）
週足ベースの投資口価格は、一昨年のコロナショック時の安値から上昇トレンドで推移し、昨年７月に高値(144,400円)をつけました。
しかしその後は、この高値を超えられず調整しています。
- 日足チャート（直近３か月間）
直近の投資口価格は、今年２月に年初来安値(123,200円)をつけた後は、右肩上がりの上昇トレンドで推移し、今月５日に年初来高値(139,200円)をつけましたが、現時点では少し調整しています。
【流動性】
直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均：915口、25日平均：1,160口で、流動性は平均的な水準
Best１：いちごオフィスリート投資法人(8975)
【特徴】
- 安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスに投資し、中長期的な観点から収益の安定性と持続的な成長を追求した運用を行うことにより、投資主価値の最大化を目指すJ-REIT
- 投資対象としている中規模オフィスは、大規模オフィスに比べて相対的に流動性が高く、潜在的なテナント層が厚いため、
安定したキャッシュフローを有するほか、戦略的なバリューアップやきめ細かなリーシングによる資産価値向上の余地が比較的大きい。 - 資産運用を委託するいちご投資顧問株式会社がこれまで培ってきた不動産バリューアップ技術や同社が属するいちごの国内外のネットワークを活用し、
永続的な投資商品であるJ-REITとして、投資主価値向上を継続的に図っている。
【保有資産】
ポートフォリオの合計（2022年３月31日現在）
物件数：85件、取得価格：2,054億円、平均稼働率（2022年３月末日現在）94.8%
ポートフォリオの分散状況：
＜地域別比率＞（2021年10月31日現在）
- 都心６区（東京都千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区、品川区） 56.7%
- その他首都圏（東京都（上記６区を除く）、神奈川県、千葉県、埼玉県） 23.4%
- ４大都市圏（大阪市、名古屋市、福岡市、札幌市） 14.8%
- その他主要都市 5.1%
【投資口価格動向】＜2022年４月19日(火)終値時点＞
- 投資口価格（１口当たり）：86,200円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：2.68倍
- 年間分配金（法人予想）：4,579円（2022年４月 2,500円、2022年10月 2,079円）、年間利回り：5.31%
直近５営業期間の分配金は、表３のようになっており、2,023～2,061円で安定して推移しています。
| 決算期 | 1口当たり 分配金(円) |
| 2019年10月期 | 2,032 |
| 2020年４月期 | 2,023 |
| 2020年10月期 | 2,023 |
| 2021年４月期 | 2,061 |
| 2021年10月期 | 2,061 |
＜直近の投資口価格推移＞
- 週足チャート（直近２年間）
週足ベースの投資口価格は、一昨年のコロナショック時の安値から上昇トレンドで推移し、昨年６月に高値(102,800円)をつけました。
しかしその後は、この高値を超えられず、52週移動平均線（青線）の下で推移しています。
- 日足チャート（直近３か月間）
直近の投資口価格は、今年１月に年初来安値(75,500円)をつけた後は、右肩上がりの上昇トレンドで推移し、3/30に年初来高値(90,100円)をつけました。
しかしその後は、少し調整しています。
【株主優待】（４月末、10月末に１口以上保有で権利）
抽選でＪリーグ観戦チケットを進呈（専用サイトで要応募）
【流動性】
直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均：3,410口、25日平均：4,049口で、流動性は高い水準
まとめ
４月権利確定Ｊ－ＲＥＩＴをまとめると、
| ベスト | 法人名 | アセットタイプ | 地域分散 | 規模 | 投資口価格 モメンタム | 流動性 | 投資主 優待 | 分配金の 安定度 | 分配金 利回り[%] |
| １ | いちごオフィスリート (8975) | オフィス | 東京＋ 四大都市圏 （大阪、名古屋、福岡、札幌） | 中 | △ | 〇 | 〇 | △ | 5.31 |
| ２ | トーセイ・リート (3451) | 総合 | 東京集中 | 小 | △ | △ | × | 〇 | 5.25 |
| ３ | 投資法人みらい (3476) | 総合 | 三大都市圏 （東京、大阪、名古屋） | 中 | △ | 〇 | 〇 | △ | 4.88 |
と判断しました。
どれも甲乙つけがたいですが、分配金利回りが５％越えの「いちごオフィスリート」「トーセイ・リート」でしょうか。
総合的には「投資法人みらい」もバランスがいいので捨てがたいですね。
2022年４月の権利確定日は26日(火)です。（権利落ち日：4/27）
参考になればうれしいです✨
最後までご覧いただき、ありがとうございました。
※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。