【公募増資・売出(PO)は買いか？】三菱地所物流リート投資法人(3481)

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの三菱地所物流リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

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• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格決定期間や受渡期日、投資口数量は表１の内容です。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• マリモ地方創生リート、コンフォリア・レジデンシャル、三井不動産ロジパーク：2.5%
• 日本プライムリアリティ、日本ビルファンド：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事会社（今回はＳＭＢＣ日興証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、大和証券）をはじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、２/16(水)の夕刻に、法人側からの発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログでも更新しますので、チェックしてくださいね💖

発行価格等決定日	2022年２月16日（水）
受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能)	2022年３月２日(水)
公募による新投資口数（一般募集）	56,000 口（発行済み投資総口数 391,135 口の約14.3%） ※国内一般募集における募集投資口数は33,440口、海外募集における募集投資口数は22,560口
投資口売出し（オーバーアロットメント(以下、OA)による）口数	2,800 口（実施決定（２／16）） ※上記の「発行価格等決定日」に決定。ＳＭＢＣ日興証券 が売出す。
発行価格	406,965 円
ディスカウント率	2.50 ％
申込単位数量	1口以上1口単位
調達する資金の額（手取り概算額上限）	244.7億円
主幹事会社	ＳＭＢＣ日興証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、大和証券

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新たな特定資産（物流施設２物件（「ロジポート川崎ベイ（準共有持分45％）」及び「ロジクロス厚木Ⅱ」）、取得予定価格 458.4億円）の取得により、着実な資産規模の拡大、投資主価値向上を図る。
• マーケット動向や１口当たり分配金の水準等を総合的に勘案。

この資金調達によって、 物流施設２物件、取得予定価格 458.4億円を2022年３月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、24物件、取得価格 2,162億円に拡大します。

公募増資の投資口数は、発行済み口数の約14.3%（OAを含めると最大約15.0%）です。

直近の物流施設に投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(OA含む)は、

ＳＯＳｉＬＡ物流リート 11.4%、日本プロロジスリート 3.4%、三井不動産ロジスティクスパーク 6.3%と比較すると大規模な増資です。

また、このJ-REITの直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は2,237口、25日平均は1,600口で、流動性は平均的な水準です。

どんな投資法人？

2017年９月に東証に上場した、日本最大級の総合デベロッパーである三菱地所をスポンサーとして、物流施設を主な投資対象としたJ-REITです。

投資主価値の最大化をめざし、三菱地所の強力な物流施設開発力に基づく豊富なスポンサーパイプラインや、長年の法人顧客リレーションによって培ったテナントリレーション等をフル活用するとともに、

不動産証券化黎明期からの運用実績を誇る三菱地所投資顧問の不動産ファンド運用力も活かし、両社の強みをハイブリッド活用することで、安定的かつ着実な成長を実現しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【ポートフォリオ構築方針】

「立地」、「建物特性」、「安定性」に着眼し、テナントニーズをとらえた高い競争力が期待できる物流施設への厳選投資を通じ、長期安定的なポートフォリオを構築することを目指しています。

• アセットタイプ別投資比率
  • 物流施設 80%以上
  • その他 20%以下
• 地域別投資比率（取得価格ベース）
  • 首都圏 50%以上
  • その他エリア 50%以下
• 立地
  • 首都圏、近畿圏及び中部圏※の三大都市圏を中心に「消費者立地」及び「産業立地」を繋ぐ物流網の結節点への重点投資
  • 物流施設において重要度が高まっている従業員確保の容易性に着眼
  • 三菱地所の本店・支店が所在するエリアを中心に地場のネットワークを活用
    ※「首都圏」・・・東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県
    　「近畿圏」・・・大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、滋賀県
    　「中部圏」・・・愛知県、三重県、岐阜県
• 建物特性
  • 原則として、延床面積10,000㎡以上の規模を有し、長期安定稼働を見込める物流施設に投資
  • テナントが扱う荷物の種類や物流施設の使用目的の多様化に鑑み、将来にわたり幅広いテナントニーズに対応できる汎用性を重視
  • 「物流施設に関連し又は親和性のある不動産」（工場、研究開発施設及びデータセンター等の産業用不動産）にも投資
• 安定性
  • ポートフォリオ全体の収益の安定性を考慮したテナントとの賃貸借契約の締結
  • ポートフォリオにおけるテナント分散の実現
  • 三菱地所グループの法人顧客リレーションを積極的に活用し、物流事業者や荷主との良好な関係を構築

【ポートフォリオの概要】

ポートフォリオの合計　物件数：22件、取得価格：1,704億円 (2021年10月15日現在) 、稼働率：99.8%(2021年12月31日現在)

＜エリア別比率＞

• 首都圏 46.8%
• 近畿圏 25.4%
• 中部圏 16.5%
• その他 11.3%

となっており、首都圏が５割弱を占めています。

＜物件タイプ別比率＞

• 物流施設 92.7%
• その他 7.3%

となっており、「物流施設」が９割以上を占めています。

直近の運用概況

【2021年８月期の運用状況と2022年２月期以降の見通し】

決算期	営業収益 [百万円] (前期比[%])	営業利益 [百万円] (同)	経常利益 [百万円] (同)	当期純利益 [百万円] (同)	１口当たり 分配金[円] (同[円])
2021年８月期実績	4,953 (17.8)	2,555 (15.9)	2,382 (14.9)	2,381 (14.9)	6,764 (145)
2022年２月期法人予想	5,028 (1.5)	2,628 (2.9)	2,509 (5.3)	2,508 (5.3)	7,099 (335)
2022年８月期法人予想 （2022年２月７日修正）	6,198 (23.3)	3,332 (26.8)	2,958 (17.9)	2,957 (17.9)	7,307 (208)
2023年２月期法人予想 （2022年２月７日発表）	6,224 (0.4)	3,279 (△1.6)	3,101 (4.8)	3,100 (4.8)	7,628 (321)

2021年８月期は、前期比 増収増益で、営業収益は２割弱の増収、利益面は１割強の増益の結果でした。

2022年２月期(2021年９月～2022年２月)は、営業収益、利益面ともには微増の予想です。

また、今回の公募増資により、新規取得資産を組入れることで、 次期の2022年８月期(2022年３月～８月)は、当初予想より営業収益は２割強、利益面は２～３割程度増額修正されています。（表３参照）

今回の新規取得資産は取得金額で約26.9%の増加率(1,704億円→2,162.4億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合（当初予想より、営業収益は２割強、利益面は２～３割の増額）は、ほぼ取得金額と同程度の増収増益の効果があるといえます。

１口当たりの分配金の予想は、増資した後の2022年８月期は2022年２月期から208円増額、

2023年２月期は2022年８月期から、さらに321円増額予想となっています。

こちらは投資家にとってうれしいですね！

【2021年８月期の運用状況】

当期（2021年８月期）は、2021年３月にロジクロス習志野、ロジクロス大阪（追加取得分40％）、ロジクロス名古屋笠寺（追加取得分40％）、MJインダストリアルパーク神戸（底地：他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地）及びMJインダストリアルパーク千葉北（底地）の５物件（取得価格合計282.1億円。以下、総称して「第10期取得資産」）を取得し、当期末（2021年８月31日）現在、同投資法人の保有資産は22物件（取得価格合計1,704億円）となっており、ポートフォリオ全体の稼働率は99.8％と高稼働を維持しています。

物流施設市場では、コロナ禍においても、外出自粛要請を背景としてECの利用拡大が加速している点に注目が集まっており、今後もオンライン消費の拡大や在庫拡大による物流施設需要の増加が期待されます。

これを背景に、新規供給量が高い水準にある中でも高水準の新規需要が続いており、空室率は引き続き低位で推移しています。

今後も高水準供給が続くものの、未竣工物件のリーシング進捗も順調であり、同投資法人のポートフォリオを含めた稼働中の物件に与える影響は限定的と考えています。

＜資金調達の概要＞

同投資法人は、第10期取得資産の取得資金の一部に充当することを目的として、公募増資により41,000口の新投資口の発行を行い、2021年３月５日に160億円を、またオーバーアロットメントによる売出しに係る第三者割当増資により1,898口の新投資口の発行を行い、2021年４月６日に7.4億円の資金を調達しました。これにより、当期末（2021年８月31日）現在の出資総額（純額）は1,140億円、発行済投資口の総口数は391,135口となりました。

また、当期（2021年８月期）においては、第10期取得資産の取得資金の一部に充当することを目的として、2021年３月９日付で短期借入金35億円、長期借入金85億円、2021年３月19日付で長期借入金18億円の借入れを行いました。

なお、2021年３月９日付短期借入金のうち８億円については、上記第三者割当増資による手取金を含む手元資金を原資とし、2021年４月９日付で期限前弁済しました。
その後、2020年10月９日付短期借入金２億円及び2021年３月９日付短期借入金のうち18億円を合わせた合計20億円について、第１回無担保投資法人債（グリーンボンド）発行による調達資金及び手元資金を原資とし、2021年４月15日に期限前弁済したほか、

2020年９月１日付短期借入金13億円について、2021年２月期に取得した資産についての消費税の還付金を含む手元資金を原資とし、2021年７月１日に期限前弁済しました。
これらの結果、当期末（2021年８月31日）現在の有利子負債残高は592.7億円となり、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」）は32.7％（2021年２月期末は31.4%）となりました。

【2022年２月期の見通し】

三菱地所グループが蓄積してきたノウハウを活用し、「立地」、「建物特性」及び「安定性」に着眼し、テナントニーズを捉えた競争力の高い物流施設への厳選投資を通じ、

質の高いポートフォリオの構築と着実かつ安定的な資産運用を図り、投資主価値の最大化を目指しています。

＜外部成長戦略＞

三菱地所とスポンサーサポート契約を締結し、パイプラインサポートを享受するとともに、同資産運用会社の目利き力を活かした物件ソーシング力をハイブリッド活用しています。

また、マーケットや環境変化に合わせて両社の強みを活かすことで、安定的な外部成長（ハイブリッド型外部成長）を目指しています。

＜内部成長戦略＞

三菱地所の総合デベロッパーとして培った豊富な幅広い法人顧客リレーションを活かしたリーシング力と、同資産運用会社のファンド運用トラックレコードに裏打ちされた安定的な運用力を最大限にハイブリッド活用し、

物件の価値の最大化ひいては投資法人の安定成長に資する内部成長（ハイブリッド型内部成長）を目指しています。

＜財務戦略＞
三菱地所グループが長年培ってきた財務戦略に係るノウハウ及び信用力を活かした長期安定的な財務運営を基本とし、さらには成長性に配慮してLTVコントロールを行っています。

また、効率的なキャッシュマネジメントにより投資主価値の向上を目指しています。

【2022年８月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2023年２月期の予想】

2022年３月に予定している新規資産取得（物流施設２物件）に伴い、2022年８月期の運用状況と分配金予想の修正、2023年２月期の運用状況と分配金予想をしています。

2022年８月期の運用状況予想は表３です。

	営業収益 [百万円]	営業利益 [百万円]	経常利益 [百万円]	当期純利益 [百万円]	1 口当たり 分配金 [円]
前回(2021/10/15) 発表予想	5,059	2,551	2,430	2,429	6,910
今回修正予想	6,198	3,332	2,958	2,957	7,307
増減額	1,139	780	528	528	397
増減率[%]	22.5	30.6	21.8	21.8	5.7

前回発表予想から、営業収益は２割強、利益面は２～３割程度の増額をしています。

分配金は前回予想から397円増で、2022年２月期比で208円増の予想です。

2023年２月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】（2021年８月31日現在）

• 日本格付研究所（JRC）
  • 長期発行体格付「AA－」（安定的）
    （※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）

投資口価格の動向

【2022／２／10(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：444,500円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：10.3倍
• 年間分配金（会社予想）：14,935円（2022年８月 7,307円、2023年２月 7,628円）、年間利回り：3.4%

分配金の年利回りは3.4%で、上場株式の年利回り（東証１部の単純平均：2.13%(２/９時点)）と比較すると、高い水準ですが、

J-REITの平均利回り（5～6％台（2021年10月時点））よりは低い水準です。

直近５営業期間の分配金は、表４のようになっています。

決算期	1口当たり 分配金(円)
2020年２月期	5,907
2020年８月期	6,003
2021年２月期	6,619
2021年８月期	6,764
2022年２月期	7,099 (予想)

直近５期の分配金は、連続増配されています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

週足ベースの投資口価格は、一昨年のコロナショック時の安値(250,600円)をつけた後、右肩上がりの上昇トレンドを続け、

昨年末に、その安値の２倍の上場来高値(530,000円)をつけました。

しかし、それ以降の価格は調整しています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、昨年末に上場来高値をつけた後は、他のJ-REITと同様に今年に入って下げ続け、１月後半からもみ合いが続いていました。

そして、今回のPO発表の翌営業日(2/8)は、前日比 13,500円安(-3.1%)でしたが、翌日(2/9)と翌々日(2/10)は続伸して、値を戻してきています。

今後は、25日移動平均線（赤線）や75日移動平均線（青線）に到達し、上抜けていけるのか要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 昨今の外出自粛要請を背景としてＥＣの利用拡大が加速している状況において、今後もオンライン消費の拡大や在庫拡大による物流施設需要の増加が期待され、その波に乗っているJ-REITである。
• 三菱地所の強力な物流施設開発力に基づく豊富なスポンサーパイプラインや、長年の法人顧客リレーションによって培ったテナントリレーション等をフル活用し、
  三菱地所投資顧問の不動産ファンド運用力も活かし、両社の強みをハイブリッド活用することで、安定的かつ着実な成長を実現できる。
• 2021年８月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は２割弱の増収、利益面は１割強の増益の結果で好調であった。
  2022年２月期は、営業収益、利益面ともに微増の予想。
• 今回の公募増資による新規取得資産は、取得金額で約26.9%の増加率(1,704億円→2,162.4億円)であり、
  それからすると、修正された2022年８月期の営業収益や利益面の増額の割合（当初予想より、営業収益、利益面ともに２～３割の増額）は、取得金額と同程度の増収増益の効果があり、納得性がある。

【インカムゲイン】

• 分配金の年利回りは 3.4%で、上場株式の年利回り（東証１部の単純平均：2.13%(２/９時点)）と比較すると高い水準だが、J-REITの平均的な利回り（5～6％台（2021年10月時点））と比較すると少し物足りない。
• 分配金の直近５期の推移は、毎期増配している。
• 新規資産取得後の2022年８月期は前期比 208円増配、2023年２月期も引き続き同321円増配の予想。

【流動性】

• 直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は2,237口、25日平均は1,600口で、流動性は平均的な水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースの投資口価格は、一昨年のコロナショック時の安値(250,600円)をつけた後、右肩上がりの上昇トレンドを続け、昨年末に、その安値の２倍の上場来高値(530,000円)をつけたが、それ以降は調整しています。
• 直近の投資口価格は、昨年末に上場来高値をつけた後は、他のJ-REITと同様に今年に入って下げ続け、１月後半からもみ合いが続いており、
  今回のPO発表の翌営業日(2/8)は、前日比 13,500円安(-3.2%)したが、翌日(2/9)と翌々日(2/10)は値を戻してきている。
• 今後の投資口価格は、25日移動平均線や75日移動平均線に到達し、上抜けていけるのか要注目。

以上をふまえ、

	レベル（最低⭐～最高⭐⭐⭐⭐⭐）
ファンダメンタルズ	⭐⭐⭐⭐
インカムゲイン	⭐⭐⭐⭐
流動性	⭐⭐⭐
投資口価格モメンタム	⭐⭐⭐
総合判定	⭐⭐⭐⭐（買い）

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。