【公募増資・売出(PO)は買いか？】三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(3471)

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの三井不動産ロジスティクスパーク投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格決定期間や受渡期日、投資口数量は以下です。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• ＳＯＳｉＬＡ物流リート、投資法人みらい、マリモ地方創生リート：2.5%
• 日本プロロジスリート、日本プライムリアリティ：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事会社（今回は大和証券、野村證券、ＳＭＢＣ日興証券）をはじめ、引受人の証券会社（表１参照）で購入申込可能です。

早ければ、１/19(水)の夕刻に、法人側からの発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログでも更新しますので、チェックしてくださいね💖

発行価格等決定日	2022年１月19日(水)
受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能)	2022年２月２日(水)
公募による新投資口数（国内一般募集、海外募集）	32,380 口（発行済み投資総口数 542,000 口の約6.0%） ※国内一般募集 18,780 口及び海外募集 13,600 口を目処に募集を行うが、その最終的な内訳は、需要状況等を勘案した上で発行価格等決定日に決定する。
投資口売出し（オーバーアロットメント(以下、OA)による）口数	1,620 口（一般募集増資口数の約5.0%。実施決定（１／19）） ※上記の「発行価格等決定日」に決定。大和証券が売出す。
発行価格	545,190 円 （１／19決定）
ディスカウント率	2.50 ％ （１／19決定）
申込単位数量	1口以上1口単位
調達する資金の額（手取り概算額上限）	約201.5億円
主幹事会社	大和証券、 野村證券、ＳＭＢＣ日興証券
引受人	みずほ証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、岡三証券

【新投資口発行の目的及び理由】

• 新投資口の発行による資金調達により、同投資法人の投資方針に適合する新たな不動産信託受益権（物流施設３物件、取得予定価格 446億円）を取得することによる資産規模及びポートフォリオの質の向上並びに、
  発行済投資口総数の増加等を通じた時価総額の拡大による投資口価格の更なる安定化及び投資口の流動性の向上を図り、
• 有利子負債比率（LTV）の適正なコントロールによる安定的な財務状態の維持及び１口当たり分配金の持続的成長等を総合的に勘案した結果、新投資口の発行を決定した。

この資金調達によって、 物流施設３物件（MFLP 八千代勝田台（千葉県八千代市）、MFLP 大阪Ⅰ（大阪市）、MFLP 平塚Ⅱ（神奈川県平塚市））取得予定価格 446億円）を2022年２月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、24物件、取得金額 3,422億円に拡大します。

公募増資の投資口数は、発行済み口数の約6.0%（OAを含めると最大約6.3%）です。

直近の物流施設に投資しているJ-REITの、公募増資の発行済み総口数に対する割合(OA含む)は、

大和ハウスリート 5.6%、ＳＯＳｉＬＡ物流リート投資法人 11.4%、日本プロロジスリート 3.4%で、それらと比較すると中間的な規模の増資です。

また、このJ-REITの直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は1,903口、25日平均は1,479口 で、流動性は平均的な水準です。

どんな投資法人？

物流不動産を主な投資対象として、その中でもMFLP（＝三井不動産クオリティ※を備えた先進的物流施設）に重点投資を行い、「ロケーション」「クオリティ」「バランス」を重視したポートフォリオの構築を目指すJ-REITです。

※三井不動産クオリティ：三井不動産の物流施設事業において、オフィスビル事業及び商業施設事業等において培ってきた専門性が高くかつ先進的な管理・運営ノウハウ等に加えて、総合不動産会社としての街づくりを通じて培ったノウハウ等を取り入れるとともに、
物流施設に関わる様々な主体（テナント、物流施設で働く従業員及び地域社会）が求める時代に応じて変化する多様なニーズを取り込み、物流施設の空間提供にとどまらず、既存の枠にとらわれない価値づくりを目指した取組みから実現した物流施設のクオリティ

日本有数の総合デベロッパーである三井不動産と物流施設事業における戦略的な協働関係（戦略的パートナーシップ）を構築し、投資主価値の最大化を目指しています。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

【ポートフォリオ構築方針】

• 投資対象エリア
  首都エリア・関西エリア：70%以上、その他エリア：30%以下
• 用途および投資比率（取得価格ベース）
  物流不動産：80%以上、インダストリアル不動産：20%以下

【ポートフォリオの概要】

ポートフォリオの合計　物件数：21件、取得価格：2,976億円 (2021年７月31日現在) 、平均稼働率：99.0%(2021年11月30日現在)

＜投資対象エリア別比率＞

• 首都圏 53.1%
• 関西圏 30.5%
• その他 16.4%

となっており、首都圏と関西圏を合わせて約83%を占めています。

＜IC（インターチェンジ）へのアクセス距離別比率＞

• 1km未満 19.0%
• 1km以上3km未満 36.1%
• 3km以上5km未満 41.8％
• 5km以上 3.1%

となっています。

直近の運用概況

【2021年７月期の運用状況と2022年１月期以降の見通し】

決算期	営業収益 [億円] (前期比[%])	営業利益 [百万円] (同)	経常利益 [百万円] (同)	当期純利益 [百万円] (同)	１口当たり 分配金[円] (同[円])
2021年７月期実績	92.7 (13.9)	3,935 (3.9)	3,708 (3.6)	3,708 (3.6)	7,816 (533)
2022年１月期法人予想	94.8 (2.3)	3,912 (△0.6)	3,686 (△0.6)	3,685 (△0.6)	7,830 (14)
2022年７月期法人予想 （2022年１月11日修正）	106 (12.1)	4,467 (14.2)	4,157 (12.8)	4,156 (12.8)	8,352 (522)
2023年１月期法人予想 （2022年１月11日発表）	108 (1.3)	4,473 (0.1)	4,185 (0.7)	4,184 (0.7)	8,396 (44)

2021年７月期は、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は微増の結果でした。

2022年１月期(2021年８月～2022年１月)は、営業収益は微増、利益面は微減の増収減益の予想です。

また、今回の公募増資により、新規取得資産を組入れることで、 次期の2022年７月期(2022年２月～７月)は、当初予想より営業収益、利益面ともに15％程度増額修正されています。（表３参照）

今回の新規取得資産は取得金額で約15.0%の増加率(2,976億円→3,422億円)からすると、

修正された営業収益や利益面の増額の割合（当初予想より、営業収益と利益面は15％前後の増額）は、ほぼ取得金額と同程度の増収増益の効果があるといえます。

１口当たりの分配金の予想は、増資した後の2022年７月期は2022年１月期から522円増額、

2023年１月期はさらに44円増額予想となっています。

【2021年７月期の運用状況】

物流市場については、物流業務を専門的に請け負う３PL（サードパーティー・ロジスティックス）事業の市場規模が拡大し、多機能で利便性の高い物流施設を賃借したいという３PL事業者のニーズが高まる傾向にあり、

感染症の拡大により、今後の物流市場に悪影響を及ぼす可能性も否定できませんが、引き続き先進的物流施設への需要が増加するものと考えられます。

このような状況下、同投資法人は、三井不動産株式会社と物流施設事業における戦略的パートナーシップを組み持続的な成長を果たすことで投資主価値の最大化を目指すことを基本方針として、

当期末までの保有21物件（取得価格合計2,976億円）の運用を着実に行い、ポートフォリオ全体の当期末時点において稼働率100.0％と良好な稼働状況を維持しました。

＜資金調達の概要＞

当期においては、MFIP印西Ⅱの取得資金として、2021年３月に155億円（短期借入金35億円、長期借入金120億円）、短期借入金の返済資金として、2021年２月に59億円（短期借入金）、分配金の支払資金として、2021年４月に40億円（短期借入金）及び、短期借入金の返済資金として、2021年５月に20億円（短期借入金）の借入れを行い、当期中にかかる短期借入金の一部及び減価償却等から生じる内部留保を原資として合計193億円（短期借入金）の返済を行いました。

また、2021年２月に第１回無担保投資法人債（サステナビリティボンド）発行により、30億円を調達しました。

その結果、当期末における有利子負債の残高は総額994億円（短期借入金20億円、１年内返済予定の長期借入金19億円、投資法人債30億円及び長期借入金925億円）、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は33.6％（2021年１月期末 31.0%）となりました。

【2022年１月期の見通し】

三井不動産と物流施設事業における戦略的な協働関係を構築し、物流不動産を主な投資対象として投資主価値の最大化を図ることを基本方針とし、

次期以降も更なる収益基盤の安定化を目的とした資産規模の拡大に加え、外部環境及び内部環境の変化にも対応することにより、投資主価値の最大化を目指すとともに、安定的かつ効率的な財務運営を行う予定です。

＜外部成長戦略＞

「三井不動産の物流施設事業の成長力及び豊富なパイプラインを活用した外部成長」

物流施設事業において高い成長力を有する三井不動産と同資産運用会社との間で締結された優先情報提供に関する契約に基づく、

優先情報提供及び優先交渉権を活用したMFLP（三井不動産クオリティを備えた先進的物流施設）への重点投資により、継続的な成長を目指しています。

＜内部成長戦略＞

「三井不動産グループのプラットフォーム（事業基盤）及び顧客ネットワークを活用した安定運用」

三井不動産グループが長年培ってきた総合不動産会社としてのプラットフォーム（事業基盤）及び顧客ネットワークを有効活用することにより、安定的な運用を目指しています。

＜財務戦略＞

「安定性と効率性を重視した財務運営及びキャッシュマネジメント」

新投資口の発行、借入等の資金調達に際しては、安定的な財務運営を行うとともに、

分配金は、キャッシュフロー（FFO）に基づき継続的に利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを通じて、安定的な分配金水準の確保及び効率的なキャッシュマネジメントを両立させることを目指しています。

【2022年７月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2023年１月期の予想】

2022年２月の資産取得（物流施設３物件）に伴い、2022年７月期の運用状況と分配金予想の修正、2022年11月期の運用状況と分配金予想をしています。

2022年７月期の運用状況予想は、表３です。

	営業収益 [億円]	営業利益 [百万円]	経常利益 [百万円]	当期純利益 [百万円]	1 口当たり分配金 [円]
前回(9/14)発表予想	92.2	3,845	3,463	3,643	7,784
今回修正予想	106	4,467	4,157	4,156	8,352
増減額	14.0	621	513	513	568
増減率[%]	15.2	16.2	14.1	14.1	7.3

前回発表予想から、営業収益、利益面ともに15％程度の増額をしています。

分配金は前回予想から568円増で、2022年１月期比で522円増の予想です。

2023年１月期の予想は、表２に記載のとおりです。

【格付けの状況】（2021年９月15日現在）

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AA」（安定的）（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）

投資口価格の動向

【2022／１／13(木)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：596,000円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：0.37倍
• 年間分配金（会社予想）：16,748円（2022年７月 8,352円、2023年１月 8,396円）、年間利回り：2.8%

上場株式の年利回り（東証１部の単純平均：1.99%(１/12時点)）と比較すると、高い水準になっていますが、

J-REITの平均利回り（5～6％台（2021年10月時点））よりは低い水準です。

直近５営業期間の分配金は、表５のようになっています。

決算期	1口当たり 分配金(円)
2020年１月期	6,584
2020年７月期	6,977
2021年１月期	7,283
2021年７月期	7,816
2022年１月期	7,830 (予想)

直近５期の分配金は、少しづつですが連続増配しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

投資口価格は、一昨年のコロナショック時の安値(336,000円)から、右肩上がりの上昇トレンドで、昨年８月末に、その安値の約２倍の上場来高値(656,000円)をつけました。

しかしその後の価格は、調整に入りもみ合っている状況です。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、昨年末まで上昇基調で推移し、８月末につけた上場来高値に到達しようというところでしたが、

結局届かず、その後は下落基調で推移しています。

今回のPO発表後の翌営業日(1/12)は、この下落の流れを止められず、前日比 16,000円安(-2.6%)となりました。

今後は、昨年10/11につけた直近の安値(550,000円)の手前で下げ止まり上昇に転じていくのか、下抜けてくるのか要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• コロナ禍で急激に需要が拡大したＥＣ市場において、基幹インフラである物流不動産を主な投資対象として、その中でもMFLP（＝三井不動産クオリティを備えた先進的物流施設）に重点投資を行い、「ロケーション」「クオリティ」「バランス」を重視したポートフォリオの構築を目指すJ-REITである。
• 日本有数の総合デベロッパーである三井不動産と物流施設事業における戦略的な協働関係を構築し、投資主価値の最大化を目指している。
• 2021年７月期の運用状況は、前期比 増収増益で、営業収益は１割強増、利益面は微増の結果。
  2022年１月期は、営業収益は微増、利益面は微減の増収減益の予想。
• 今回の公募増資による新規取得資産は、取得金額で約15.0%の増加率(2,976億円→3,422億円)であり、
  それからすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合（営業収益と利益面は15％前後の増額）は、取得金額と同程度の増収増益の効果があり、納得性がある。

【インカムゲイン】

• 分配金の年利回り 2.8％(1/13時点)は、東証１部上場会社の単純平均1.99%(1/12時点)と比較して高いが、J-REITの利回り（5～6％台（2021年10月時点））と比較すると物足りない。
• 分配金は直近では連続増配されており、次期の2022年７月期、2023年１月期についても増配の見込み。

【流動性】

• 直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は1,903口、25日平均は1,479口で、流動性は平均的な水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足レベルの投資口価格は、一昨年のコロナショック時の安値(336,000円)から、右肩上がりの上昇トレンドで、昨年８月末にその安値の約２倍の上場来高値(656,000円)をつけたが、その後は、調整に入りもみ合っている状況。
• 直近の投資口価格は、昨年末まで上昇基調で推移し、８月末につけた上場来高値に到達しようというところだったが、
  結局届かず、その後は下落基調で推移。
• 今回のPO発表後の翌営業日は、この下落の流れを止められず、前日比 16,000円安(-2.6%)。
  今後は、昨年10/11につけた直近の安値(550,000円)の手前で下げ止まり上昇に転じていくのか、下抜けてくるのか要注目。

以上をふまえ、

	レベル（最低⭐～最高⭐⭐⭐⭐⭐）
ファンダメンタルズ	⭐⭐⭐⭐
インカムゲイン	⭐⭐⭐⭐
流動性	⭐⭐⭐
投資口価格モメンタム	⭐⭐⭐
総合判定	⭐⭐⭐⭐（買い）

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。