【公募増資・売出(PO)は買いか？】霞ヶ関キャピタル(3498)

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証マザーズから不動産業種の霞ヶ関キャピタルです。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による増資とオーバーアロットメント（実施されない場合あり）による売出の両方です。発行価格等決定日や受渡期日、発行数量等は表１のようになっています。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%です。

ちなみに、直近のPOのディスカウント率は、JR西日本(9021) 3.01%、日本郵政(6178) 2.01%、クリエイト・レストランツ・ホールディングス(3387) 3.09%となっており、ほぼほぼ２～３%です。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、引受人の証券会社（今回は、みずほ証券）で購入申込可能です。

早ければ、12／20(月)の夕刻に、会社側から発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログ記事でも更新しますので、チェックしてくださいね💖

発行価格等決定日	2021年12月20日(月)
受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能)	2021年12月28日(火)
公募による新株式発行（一般募集）数量	普通株式 1,344,000 株 （発行済み株式総数 6,771,720 株 の約19.8%）
株式の売出し （オーバーアロットメントによる売出し）数量	普通株式 200,000 株 （ 発行済み株式総数 6,771,720 株 の約3.0%。（実施決定 12／20）） ※上記の「発行価格等決定日」に決定。みずほ証券が売出す。
一般募集に係る手取概算額合計上限	約52.3億円
発行価格	2,818 円（12／20決定）
ディスカウント率	5.02％（12／20決定）
申込単位数量	100株
引受人	みずほ証券

【本資金調達の目的】

• 同社グループが 2020 年 6 月より参入している物流関連市場において、E コマース市場の拡大による物流施設需要の高まりや、フロンガス規制と冷凍冷蔵倉庫の需要拡大を受け、環境配慮型の物流倉庫開発を『LOGI FLAG®』のブランド名で展開している。
  同社グループで土地を取得し、開発計画立案等を行うことで価値を付加し、不動産投資家へ売却するビジネススキーム（コンサルティング型デベロッパー）に加え、物流施設開発においてはパートナー企業と合弁会社を設立し、共同で開発を行うビジネススキーム（パートナーシップ型デベロッパー）での事業展開を行う計画。
• 同社は創業以来、SDGs に着目した取組みを行ってきているが、物流施設開発を通じて当該活動を一層加速させていく予定。同社グループが手掛ける物流施設のすべてについて環境へ配慮した施設にすることを目指しており、環境認証の取得や自然冷媒の活用などグリーンロジスティクスチェーンの構築に向けた物流施設開発を推進する。
• 同社グループは 2021 年 10 月に、5 ヵ年の中期経営計画を策定しており、この中期経営計画では、a．物流施設開発におけるパートナー企業との合弁会社の設立、b．パートナーシップ型の新規ビジネスモデルによる収益構造の改革、c．AUM（着工済／竣工済アセット）の積み上げ（３年後の2024 年 8 月期に AUM 総額目標 3,000 億円規模、うち物流施設で 2,000 億円規模とすることを目指す。）による安定収益基盤の強化を基本戦略としており、新規物流施設の開発用地取得及び開発の推進は、この中期経営計画の実現を目的とする諸施策の一つである。
• 今回の新株式発行による調達資金は、足元の事業環境における物件取得機会に柔軟に対応し、不動産コンサルティング事業領域における取扱アセットのシフトを推進するための、新規物流施設の開発用地取得資金及び開発資金に充当する予定。
• 同社グループは今回決議した公募増資により、一層の収益力の強化及び株主価値の拡大つながるものと考えている。

としています。

【具体的な調達資金の使途と時期】

• 同社グループの不動産コンサルティング事業における収益不動産売買領域における、新規物流施設の開発用地取得資金及び開発資金：5,231百万円（全額）
  支出予定時期：2022年８月末まで

に充当する予定です。

今回の公募による新株式発行数量は、発行済み株式総数の約19.8%で、

直近の公募増資と株式の売出両方のPOの増資比率(OA含む)、ＳＴＩフード 5.0%、たけびし 7.9%、ＥＮＥＣＨＡＮＧＥ 6.8%と比較すると、多い数量です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した株の数量）の５日平均は1,877百株、25日平均は3,648百株で、流動性は少し高い水準です。

どんな会社？

2011年に創業し、「その課題を、価値へ。」という経営理念のもと、「成長性のある事業分野」と「社会的意義のある事業」にて事業展開をしている不動産会社です。

事業内容は、大きく以下の２つがあります。

• 不動産コンサルティング事業
  不動産に関連するコンサルティング及び不動産の開発を行う不動産コンサルティング事業
• 自然エネルギー事業
  再生可能エネルギー発電施設等の発電用地の取得、施設等の開発を行う自然エネルギー事業の２つで、いずれも社会的意義を有する事業であることが特徴。

2021年８月期通期のセグメント別売上高構成比は、

• 不動産コンサルティング事業 96.8%
• 自然エネルギー事業 3.2%

となっており、ほとんどが「不動産コンサルティング事業」の売上です。

直近の経営概況

【2021年８月期通期（2020年９月～2021年８月）の経営成績】（2021年10月６日発表）

決算期	売上高 [億円] (前年同期比[%])	営業利益 [百万円] (同)	経常利益 [百万円] (同)	親会社の所有者に 帰属する純利益 [百万円] (同)
2020年８月期通期実績	80.1 (49.6)	326 (△53.3)	180 (△71.8)	134 (△69.1)
2021年８月期通期実績	143 (78.5)	1,328 (307)	1,037 (476)	793 (490)
2022年８月期通期 会社予想	185 (29.4)	1,850 (39.2)	1,500 (44.6)	1,000 (26.0)

2021年８月期通期の業績は、前年比 増収増益で、売上高は８割弱、利益面は４～６倍の利益で好調な結果でした。

今期（2022年８月期）の業績予想は、売上高は前期比３割増、利益面は３～４割の増収減益を見込んでいます。

【2021年８月期通期の状況、経営成績の要因】

同社グループの主たる事業領域である不動産市場においては、特にホテルや商業施設等のアセットタイプは今もなお大きな影響を受けている一方で、

コロナ禍による影響が限定的又は追い風となった賃貸マンションや物流施設といったアセットを選好し投資する動きも見受けられます。

このような状況の下、物流関連市場においては、巣ごもり消費の増加やEC市場の拡大等を背景に、倉庫面積や拠点を拡充する企業が増えると見込まれています。

同社グループでは、中小型、冷凍冷蔵倉庫をメインターゲットに物流施設開発を進めていますが、当連結会計年度においては国内外の投資家に対し４件の開発用地を売却し、開発フェーズに移行しています。

また、併せて開発用地の取得にも継続的に取り組むことで、７件の開発予定プロジェクトを取得し、順調にパイプラインを積み上げています。

ホテル関連においては、同社グループではコロナ禍でも安心してご宿泊いただけるホテルの開発を進めています。また、従前より、フロント業務の省人化や、チェックアウトベースの清掃、飲食を提供しない宿泊特化のサービス等、固定費の削減により、同業他社と比べて低い稼働率でも損益分岐点を上回る運営を行っており、コロナ禍でも収益を生むビジネスモデル・運営体制を確立しています。

国内再生可能エネルギー市場においては、「脱炭素社会」の実現に向けた機運が高まっており、同社グループは引続き、太陽光発電をはじめ、風力発電等、再生可能エネルギー発電施設の開発に取り組んでいます。

当連結会計年度は物流施設開発用地の売却・開発フェーズへの移行や、賃貸マンション・保育園の売却が収益に大きく寄与しました。

また、ホテルはコロナ禍の厳しい投資環境下にも関わらず４件の開発ファンド組成を完了し、これら営業活動の結果、売上・利益ともに過去最高を達成しました。2021年４月に京都府のホテル「ホテル京都木屋町」を保有するメゾンドツーリズム京都株式会社を連結子会社化したことに伴う、負ののれん発生益526百万円を計上しています。

なお、2021年２月13日に福島県沖で発生した地震により同社保有のショッピングセンターフォルテに被害が発生しており、特別損失を計上しています。

このような状況下、同社グループは引き続き社会的潮流に着目した成長性及び社会的意義のある事業分野への投資及びコンサルティングに注力するとともに、投資機会の創出及び投資案件の収益最大化していくとのことです。

【セグメント別の業績】

セグメント別の業績は、表３の結果になりました。

セグメント	売上高[億円] （前年比[%]）	営業利益 [百万円]（同）
不動産コンサルティング	138 (119)	2,887 (173)
自然エネルギー	4.6 (△73.0)	8.6 (△97.5)

主力の「不動産コンサルティング事業」は、前年比増収増益で、売上、利益ともに２倍以上の好結果でした。

「自然エネルギー事業」は売上は７割減、利益は９割強減の減収減益の結果でした。

＜不動産コンサルティング事業＞

投資用不動産の売買及び投資家に対するコンサルティング受託による収入並びに保有しているショッピングセンターフォルテにおける、各テナントからの賃料収入がありました。

＜自然エネルギー事業＞

太陽光発電案件の売却等がありました。

【財政面の状況】

＜自己資本比率＞（自己資本（総資本－他人資本）÷総資産）×100）

2021年８月期末時点で32.1%と前期末(45.7%)から13.6ポイント減少しました。

これは主に、利益剰余金が前期末から793百円増加し、株主資本が増加しましたが、

流動負債が1,546百万円増加、固定負債 4,021百万増加し、負債が増加したためです。

自己資本比率の数値としてはまだ問題ないレベルです。（20%以上を安全圏内としています。）

＜キャッシュ・フロー＞

2021年８月期通期のキャッシュ・フロー（以下、CF）の状況は、営業活動によるCF 972百万円の収入、投資活動によるCF 1,641百万円の支出の結果、営業活動によるCFと投資活動によるCFを合計したフリーCF※は669百万円のマイナスとなっています。

※フリー・キャッシュ・フロー：プラスの場合、会社が使える資金があることを意味し、マイナスの場合、会社が自由に使うことができる資金が少ないことを意味する。

前期(2020年８月期)通期のフリーCF(マイナス161百万円)から508百万円悪化しています。

これは主に、税金等調整前当期純利益が前期と比較して838百万増加し、営業CFが増加しましたが、有形固定資産の取得による支出が1,555百万増加し、投資活動によるCFの支出が増加したためです。

【今期（2022年８月期）の見通し】

新型コロナウイルス感染症(COVID-19)拡大の収束には未だ不透明感があるものの、国内外のワクチン接種の普及拡大とともに経済活動は徐々に回復していくことを基本シナリオとしていますが、

変異型ウイルスの拡大や国内外における感染者数の増加等の懸念もあり、同感染症の動向や金融資本市場の変動等の影響を注視しつつ策定を行っています。

ホテル関連市場においては、訪日旅行者の大幅減少や社会経済活動の抑制等の影響からの回復には、渡航制限の解除及び規制緩和の実現が課題であり、短期的には急激な回復は難しい状況にあると見ています。

一方で、物流関連市場においては、EC市場の拡大や冷凍冷蔵倉庫に対する高い需要に支えられ、物流施設開発は活況を呈しており、中期的にもこのトレンドは継続すると見込んでいます。加えて、パートナー企業との合弁会社設立などの協業施策等の戦略を活用することで、今後も本領域での活動に注力する予定です。

これらにより、今期の連結業績見通しは、表２の数値となる見込みです。

【中期経営計画】

2021年８月期決算発表と同時に、2022年8月期～2026年8月期までの中期経営計画（霞ヶ関キャピタル2.0計画）を発表しており、

それによると、2026年8月期にはグループ当期純利益で100億円（営業利益は200億円）達成を目指す計画です。

５年後には前期(2021年８月期)実績の10倍もの利益を積み上げるということで、なかなかの意欲的な目標ですね！

株価指標

【12／13(月)終値時点の数値】

• 株価：3,520円
• 時価総額：237億円
• PER：23.7倍

PERは、同業で時価総額が近い、ロードスターキャピタル(3482) 倍、いちご(2337) 19.7倍と比較すると、高い水準です。

• PBR：4.85倍
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：712倍
• 年間配当金（予想）：20円（年１回 ８月）、年間利回り：0.6%（配当性向 13.3%）　

配当は年利回り 0.6%で、東証ジャスダックの単純平均1.69%(12/10時点) と比較すると、低い水準です。

直近の配当金は、表４のようになっています。

決算期	１株当たり 年間配当金(円)	配当性向(%)
2017年８月期	０	ー
2018年８月期	０	ー
2019年８月期	40	12.2
2020年８月期	20	47.1
2021年８月期	40	16.5

2018年に上場して、2019年８月期から配当を開始し、20～40円で推移しています。

配当性向は、10～50%程度とばらつきがあります。

同社は、

利益配分は、業績の推移を見据え、将来の事業の発展と経営基盤の強化のために必要な内部留保を確保しつつ、

経営成績や配当性向等を総合的に勘案し、安定的かつ継続的な配当を維持することを基本方針としています。

【株主優待】

この会社は株主優待があり、

８月末に100株以上保有の株主に、『霞ヶ関キャピタル・プレミアム優待倶楽部』の株主優待ポイントが2,000ポイント進呈されます。（２年目以降：2,200ポイント。保有株数に応じてポイント加算）

こちらはうれしいですね！

【直近の株価動向】

＜週足チャート（直近２年間）＞

株価は、昨年のコロナショック時の安値(1,280円)から、徐々に高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドで推移していましたが、

今年10月初めから急激に上昇し、一時はコロナショックの安値の５倍もの高値(11/26：6,490円)をつけました。

しかしその後の株価は調整して、下落に転じようとしています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の株価は、2021年８月期決算発表と中期経営計画の発表の翌営業日(10/6)にストップ高し、そこから急激に上昇し始め、右肩上がりの上昇トレンドで推移していましたが、

11/26に高値(6,490円)をつけた後は調整しており、PO発表の翌営業日(12/13)は、1株利益の希薄化懸念からか、場中は寄付かず結局ストップ安比例配分で、前日比 700円安(-16.6%)で終了しています。

直近の下値支持は見当たりませんので、75日単純移動平均線（青色）やその下の3,000円の節目で下げ止まるのか、

これを下抜け更なる下落となるのか、要注目です。

まとめ

【業績】

• 2021年８月期通期の業績は、前年比 増収増益で、売上高は８割弱、利益面は４～６倍の利益で好調な結果で着地。
• 今期（2022年８月期）の業績予想は、物流施設開発は活況を呈しており、中期的にもこのトレンドは継続すると見込んでおり、売上高は前期比３割増、利益面は３～４割の増収減益を見込んでいる。
• 今期(2022年８月期)を初年度とした５年間の中期経営計画では、
  2026年8月期に、グループ当期純利益で100億円（営業利益は200億円）達成を目指す計画で、５年後に前期(2021年８月期)実績の10倍もの利益を積み上げるという意欲的な計画となっている。

【株主還元】

• 配当金の年利回りは 0.6%で、東証ジャスダックの単純平均1.69%(12/10時点) と比較すると低い水準。
• 株主優待があり、８月末の100株以上保有の株主は、『霞ヶ関キャピタル・プレミアム優待倶楽部』の株主優待ポイントが2,000ポイント進呈される。

【流動性・公募増資数量】

• 直近の出来高の５日平均は1,877百株、25日平均は3,648百株で、流動性は少し高い水準。
• 今回の公募による株式の発行数量は、発行済み株式総数の約19.8%で、直近の公募増資と株式の売出両方のPOの増資比率(OA含む)、ＳＴＩフード 5.0%、たけびし 7.9%、ＥＮＥＣＨＡＮＧＥ 6.8%と比較すると多い数量。

【株価モメンタム】

• 週足レベルの株価は、昨年のコロナショック時の安値(1,280円)から、緩やかな上昇トレンドで推移していたが、今年10月初めから急激に上昇し、一時はその安値の５倍もの高値(11/26：6,490円)をつけた。
• 直近の株価は、11/26に高値(6,490円)をつけた後、調整しており、PO発表の翌営業日(12/13)は、1株利益の希薄化懸念からか、場中は寄付かず結局ストップ安比例配分で、前日比 700円安(-16.6%)で終了。
• 直近の下値支持は見当たらず、75日移動平均線やその下の3,000円の節目で下げ止まるのか、これを下抜け更なる下落となるのか要注目。

以上のことから、

	レベル（最低⭐～最高⭐⭐⭐⭐⭐）
業績	⭐⭐⭐⭐⭐
配当、株主優待を含む株主還元	⭐⭐⭐
株価モメンタム	⭐⭐
流動性	⭐⭐⭐⭐
株式の公募増資数量	⭐⭐
総合判定	⭐⭐⭐（中立）

と判断しました。

最後までご覧いただき、ありがとうございました！

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。