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【公募増資・売出(PO)は買いか?】星野リゾート・リート投資法人(3287)

まとめ

こんにちは!

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか?直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの星野リゾート・リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです!

既上場企業が新たに発行する株式(公募株式)や既に発行された株式(売出株式)を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public(公開の)Offering(売り物)」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株(IPO)」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、公募・売出(PO)」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株(IPO)」と「公募・売出(PO)」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格決定期間や受渡期日、投資口数量は以下です。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%(直近のJ-REITは2~2.5%)です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事会社(今回は野村證券、SMBC日興証券)をはじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、11/17(水)の夕刻に、会社側からの発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログでも更新しますので、チェックしてくださいね💖

発行価格等決定日2021 年 11 月 17 日(水)
受渡期日
(POで買った場合はこの日から売却可能)
2021 年 11 月 25 日(木)
公募による新投資口数(一般募集)19,390 口発行済み投資総口数 224,965 口の約8.6%
投資口売出し(オーバーアロットメント(以下、OA)による)口数969 口(一般募集増資口数の約5.0%。実施決定(11/17)
※上記の「発行価格等決定日」に決定
野村證券が売出す。
発行価格669,825 円(11/17決定)
ディスカウント率2.50 %(11/17決定)
申込単位数量1口以上1口単位
調達する資金の額(手取り概算額上限)138億円
主幹事会社野村證券、SMBC日興証券
表1:星野リゾート・リート投資法人 公募増資概要

新投資口発行の目的

この資金調達によって、リゾート温泉旅館2物件(界 霧島、界 別府)を2021年12月に取得予定です。

取得後のポートフォリオの合計は、65物件、取得金額は1,768億円に拡大します。

増資の投資口数は、発行済み口数の約8.6%(OAを含めると最大約9.0%)と、公募増資の規模としてはほどほどの規模です。

また、この銘柄の直近の出来高(売買が成立した投資口の数量)の5日平均は940口、25日平均は670口で、流動性はやや低い水準です。

どんな投資法人?

主に、星野リゾートグループの運営する主要ブランド物件(「星のや」「リゾナーレ」「界」などのリゾートホテル、温泉旅館)に対し投資しているJ-REITです。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT(不動産投資法人)商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

※出所:一般財団法人 投資信託協会HP

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

ーー

このJ-REITの保有物件(2021年6月15日現在)は、63物件 1,656億円となっています。

投資方針は、

としています。

星野リゾートグループ運営物件は、主に

2021年6月1日現在のポートフォリオは、

<投資区分別分散(取得価格ベース)>

<オペレーター別分散(取得価格ベース)>

<地域別分散(取得価格ベース)>

となっており、投資区分別では「観光都市」、オペレーター別では「星野リゾートグループ」、地域別では「中部地区」の比率が多くなっています。

直近の運用概況

2021年4月期の運用状況と2021年10月期以降の見通し】

決算期営業収益
[百万円]
(前期比[%])
営業利益
[百万円]
(同)
経常利益
[百万円]
(同)
当期純利益
[百万円]
(同)
1口当たり
分配金
[円]
(同[円])
2021年4月期実績 4,591
(△23.8)
1,816
(△43.9)
1,422
(△50.2)
1,466
(△48.6)
6,406
(△6,454)
2021年10月期会社予想4,839
(5.4)
1,862
(2.5)
1,427
(0.4)
1,426
(△2.7)
6,344
(△62)
2022年4月期会社予想
(2021年11月10日修正)
5,431
(12.2)
2,202
(18.3)
1,755
(23.0)
1,754
(23.0)
7,153
(809)
2022年10月期会社予想
(2021年11月10日発表)
5,500
(1.3)
2,224
(1.0)
1,828
(4.2)
1,828
(4.2)
7,454
(301)
表2: 星野リゾート・リート投資法人 2021年4月期の運用状況と2021年10月期以降の見通し

2021年4月期は、前期比 減収減益で、営業収益は2割減、利益面は5割程度減少と厳しい結果でした。

2021年10月期(2021年5月~10月)は、一転して前期比 営業収益は1割増、利益面は2割程度増の増収増益予想となっていますが、純利益のみ減益ということで、分配金は62円減の予想となっています。

また、今回の公募増資により、新規取得資産を組入れることで、 2022年4月期(2021年11月~2022年4月)は、当初予想より営業収益は6%程度、利益面は1割増額修正されています。(表3参照)

今回の新規取得資産は取得金額で約6.8%の増加からすると、修正された営業収益や利益面の増額割合は、営業収益はほどほど、利益面は取得金額以上であり、効果があるといえます。

その次の期の2022年10月期は、さらに効果が見込める予定です。

1口当たりの分配金の予想は、増資した後の2022年4月期は2021年10月期から809円増、2022年10月期はさらに301円増額予想となっており、こちらは投資家にとってうれしいですね!

【2021年4月期の運用状況】

観光市場においては、新型コロナウィルス感染症の影響により、2020年2月以降、順次水際対策が強化されたことに伴い、

2020年3月から2021年2月までの訪日外国人旅行者数(日本政府観光局推計値)が前年同期比98.6%減と大幅に減少したことに加え、

社会経済活動の抑制により国内需要も減少し、2020年3月から2021年2月までの宿泊旅行統計調査の延べ宿泊者数(観光庁速報値)は前年同期比56.1%減となっています。

旅行需要の回復や観光関連消費の喚起を図ることを目的として、2020年7月から開始された「Go To トラベル事業」により、一時は国内需要に回復の動きがみられたものの、その後の同感染症の感染再拡大に伴い、2020年11月以降、同事業が一時停止となった上、緊急事態宣言の再発出もあり、2021年以降も厳しい状況が続いています。

このような環境のもと、同投資法人では、保有するホテル・旅館において、安定した収益の確保を図るべく運用を行いました。

同投資法人の保有物件については、同感染症の影響を相応に受けているものの、星野リゾートグループが運営するホテル、旅館及び付帯施設は、マイクロツーリズムや3密回避滞在の提唱等により、緊急事態宣言下においても、同業他社と比較して一定の需要を獲得しています。

【財務状況】

2021年4月30日現在の有利子負債残高は67,690百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合(LTV:有利子負債残高÷総資産額(見込)×100)は38.3%となり、前期末(2020年10月) 37.9%と比較すると、0.4ポイント増加しました。

2021年10月期末のLTVは38.1%と、前期比 0.2%ポイント減少の見込みです。

【2022年4月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2022年10月期の予想】

2021年12月に予定している資産取得(リゾート温泉旅館2物件)に伴い、2022年4月期)の運用状況と分配金予想の修正および2022年10月期の運用状況と分配金予想をしています。

<2022年4月期の運用状況予想>

営業収益
[百万円]
営業利益
[百万円]
経常利益
[百万円]
当期純利益
[百万円]
1 口当たり分配金
[円]
前回発表予想5,1142,0031,6001,5997,110
今回修正予想5,4312,2021,7551,7547,153
増減額31619915515543
増減率6.2%10.0%9.7%9.7%0.6%
表3:2022年4月期の運用状況と分配金の予想修正(2021年11月10日発表)

2022年4月期の予想を、営業収益は6%程度ですが、利益面は1割程度増額をしています。

分配金は7,153円増の予想で、2021年10月期比で+809円です。

2022年10月期の予想は、表2に記載のとおりです。

【格付けの状況】(2021年4月30日現在)

投資口価格の動向

11/11(木)終値時点の数値

決算期1口当たり
分配金(円)
2019年10月期13,174
2020年4月期13,302
2020年10月期12,860
2021年4月期6,406
2021年10月期6,344
(予想)
※表4:星野リゾート・リート投資法人
直近分配金推移

直近5営業期間の分配金は、表4のようになっています。

上場株式の年利回り(東証1部の単純平均:1.89%(11/10時点))と比較すると、少し高い水準となっています。

直近5期の分配金は、2020年10月期までは12,000~13,000円でしたが、それ以降は約半分の6,300円~6,400円程度で推移しています。

コロナ禍の影響を大きく受けており、寂しい状況です。

【直近の投資口価格推移】

<週足チャート(直近2年間)>

出所:楽天証券サイト

投資口価格は、昨年のコロナショック時の安値(250,000円)を付けた後は、右肩上がりで上昇をし続け、現在はその安値の3倍程度の値がついています。

<日足チャート(直近3か月間)>

出所:楽天証券サイト

直近の日足ベースの株価も、右肩上がりの上昇トレンドで推移していましたが、

今回の増資発表を受け、翌営業日(11/11)は、1口当たり利益の希薄化懸念からか出来高を伴い下げ、前日比 4,000円安(-0.5%)となりました。

25日移動平均線(赤線)を下回ってきていますので、今後75日移動平均線(青線)に支えられ再び上昇していくのか、さらに下抜けるのか要注目です。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

【インカムゲイン】

【流動性】

【投資口価格モメンタム】

以上をふまえ、

レベル(最低⭐~最高⭐⭐⭐⭐⭐)
ファンダメンタルズ⭐⭐⭐
インカムゲイン⭐⭐
流動性⭐⭐⭐
投資口価格モメンタム⭐⭐⭐⭐
総合判定⭐⭐⭐(中立)
※「総合判定」で⭐4つ以上「買い」、⭐3つ「中立」、⭐2つ以下「見送り」

と判断しました。

参考になればうれしいです!最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。

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