こんにちは！
公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。
今回は、東証J-REITの星野リゾート・リート投資法人です。
最後までお付き合いいただけるとうれしいです！
- 公募増資・売出(PO)とは？
既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。 正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。 また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。 「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。
POの概要
今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格決定期間や受渡期日、投資口数量は以下です。
ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITは２～2.5%）です。
参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、
- Oneリート、大和証券リビング、ヒューリックリート、積水ハウス・リート、NTT都市開発リート：2.5%
- 大和ハウスリート、アクティビア・プロパティーズ：2.0%
でした。
注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事会社（今回は野村證券、ＳＭＢＣ日興証券）をはじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。
早ければ、11/17(水)の夕刻に、会社側からの発行価格等のお知らせが適時開示であります。このブログでも更新しますので、チェックしてくださいね💖
| 発行価格等決定日 | 2021 年 11 月 17 日(水) |
| 受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能) | 2021 年 11 月 25 日(木) |
| 公募による新投資口数（一般募集） | 19,390 口（発行済み投資総口数 224,965 口の約8.6%） |
| 投資口売出し（オーバーアロットメント(以下、OA)による）口数 | 969 口（一般募集増資口数の約5.0%。実施決定（11/17）） ※上記の「発行価格等決定日」に決定。野村證券が売出す。 |
| 発行価格 | 669,825 円（11／17決定） |
| ディスカウント率 | 2.50 ％（11／17決定） |
| 申込単位数量 | 1口以上1口単位 |
| 調達する資金の額（手取り概算額上限） | 約138億円 |
| 主幹事会社 | 野村證券、ＳＭＢＣ日興証券 |
【新投資口発行の目的】
- 新たな特定資産（リゾート温泉旅館２物件（界 霧島、界 別府）、取得予定価格 112.5億円）の取得による収益安定性の向上及び財務基盤の安定性の向上を目的として、市場動向、１口当たり分配金の水準等に留意しつつ検討を行った結果、新投資口を発行することとした。
この資金調達によって、リゾート温泉旅館２物件（界 霧島、界 別府）を2021年12月に取得予定です。
取得後のポートフォリオの合計は、65物件、取得金額は1,768億円に拡大します。
増資の投資口数は、発行済み口数の約8.6%（OAを含めると最大約9.0%）と、公募増資の規模としてはほどほどの規模です。
また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は940口、25日平均は670口で、流動性はやや低い水準です。
どんな投資法人？
主に、星野リゾートグループの運営する主要ブランド物件（「星のや」「リゾナーレ」「界」などのリゾートホテル、温泉旅館）に対し投資しているJ-REITです。
【J-REITの簡単な説明】
投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。
J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。
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このJ-REITの保有物件(2021年６月15日現在)は、63物件 1,656億円となっています。
投資方針は、
- 今後も安定した収益を生み、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保することが可能であり、ビジネスモデルや運営力、立地等の優位性などで差別化された施設
- ソフトの優位性とハードの優位性という２つの観点から、投資対象資産を選定
- 具体的な投資対象資産の選定にあたり、星野リゾートグループ運営物件、星野リゾートグループ以外運営物件及び海外における星野リゾートグループ関与物件の物件売却情報を積極的に入手し、それぞれについて投資対象資産を選別し、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保のため最適と考えられるポートフォリオを柔軟に構築
としています。
星野リゾートグループ運営物件は、主に
- 星のや・・・独創的なテーマで圧倒的非日常へいざなうブランド
- 星野リゾート リゾナーレ・・・洗練されたデザインと豊富なアクティビティを備える西洋型リゾート
- 星野リゾート 界・・・地域の魅力を再発見、心地よい和にこだわった上質な温泉旅館
- 星野リゾート その他・・・日本列島の北から南までの個性が際立つホテル
2021年６月１日現在のポートフォリオは、
＜投資区分別分散（取得価格ベース）＞
- 星のや 11.8%
- リゾナーレ 5.0%
- 界 10.6%
- 星野リゾート・その他 6.3%
- 観光都市 52.3%
- その他 14.0%
＜オペレーター別分散（取得価格ベース）＞
- 星野リゾートグループ 33.7%
- IHG・ANA・ホテルズ 17.1%
- ハイアット 14.3%
- イシン・ホテルズ 12.6%
- ソラーレ 12.2%
- カンデオ 2.5%
- グリーンホスピタリティ 2.3%
- コアグローバル 2.0%
- グリーンズ 1.8%
- オークラ ニッコー 1.3%
＜地域別分散（取得価格ベース）＞
- 北海道・東北 4.8%
- 関東 11.7%
- 北陸 8.7%
- 中部 22.9%
- 近畿 20.6%
- 中国・四国 16.2%
- 九州 15.1%
となっており、投資区分別では「観光都市」、オペレーター別では「星野リゾートグループ」、地域別では「中部地区」の比率が多くなっています。
直近の運用概況
【2021年４月期の運用状況と2021年10月期以降の見通し】
| 決算期 | 営業収益 [百万円] (前期比[%]) | 営業利益 [百万円] (同) | 経常利益 [百万円] (同) | 当期純利益 [百万円] (同) | １口当たり 分配金[円] (同[円]) |
| 2021年４月期実績 | 4,591 (△23.8) | 1,816 (△43.9) | 1,422 (△50.2) | 1,466 (△48.6) | 6,406 (△6,454) |
| 2021年10月期会社予想 | 4,839 (5.4) | 1,862 (2.5) | 1,427 (0.4) | 1,426 (△2.7) | 6,344 (△62) |
| 2022年４月期会社予想 （2021年11月10日修正） | 5,431 (12.2) | 2,202 (18.3) | 1,755 (23.0) | 1,754 (23.0) | 7,153 (809) |
| 2022年10月期会社予想 （2021年11月10日発表） | 5,500 (1.3) | 2,224 (1.0) | 1,828 (4.2) | 1,828 (4.2) | 7,454 (301) |
2021年４月期は、前期比 減収減益で、営業収益は２割減、利益面は５割程度減少と厳しい結果でした。
2021年10月期(2021年５月～10月)は、一転して前期比 営業収益は１割増、利益面は２割程度増の増収増益予想となっていますが、純利益のみ減益ということで、分配金は62円減の予想となっています。
また、今回の公募増資により、新規取得資産を組入れることで、 2022年４月期(2021年11月～2022年４月)は、当初予想より営業収益は６%程度、利益面は１割増額修正されています。（表３参照）
今回の新規取得資産は取得金額で約6.8%の増加からすると、修正された営業収益や利益面の増額割合は、営業収益はほどほど、利益面は取得金額以上であり、効果があるといえます。
その次の期の2022年10月期は、さらに効果が見込める予定です。
１口当たりの分配金の予想は、増資した後の2022年４月期は2021年10月期から809円増、2022年10月期はさらに301円増額予想となっており、こちらは投資家にとってうれしいですね！
【2021年４月期の運用状況】
観光市場においては、新型コロナウィルス感染症の影響により、2020年２月以降、順次水際対策が強化されたことに伴い、
2020年３月から2021年２月までの訪日外国人旅行者数（日本政府観光局推計値）が前年同期比98.6％減と大幅に減少したことに加え、
社会経済活動の抑制により国内需要も減少し、2020年３月から2021年２月までの宿泊旅行統計調査の延べ宿泊者数（観光庁速報値）は前年同期比56.1％減となっています。
旅行需要の回復や観光関連消費の喚起を図ることを目的として、2020年７月から開始された「Go To トラベル事業」により、一時は国内需要に回復の動きがみられたものの、その後の同感染症の感染再拡大に伴い、2020年11月以降、同事業が一時停止となった上、緊急事態宣言の再発出もあり、2021年以降も厳しい状況が続いています。
このような環境のもと、同投資法人では、保有するホテル・旅館において、安定した収益の確保を図るべく運用を行いました。
同投資法人の保有物件については、同感染症の影響を相応に受けているものの、星野リゾートグループが運営するホテル、旅館及び付帯施設は、マイクロツーリズムや３密回避滞在の提唱等により、緊急事態宣言下においても、同業他社と比較して一定の需要を獲得しています。
【財務状況】
2021年４月30日現在の有利子負債残高は67,690百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV：有利子負債残高÷総資産額（見込）×100）は38.3％となり、前期末(2020年10月) 37.9%と比較すると、0.4ポイント増加しました。
2021年10月期末のLTVは38.1％と、前期比 0.2%ポイント減少の見込みです。
【2022年４月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2022年10月期の予想】
2021年12月に予定している資産取得（リゾート温泉旅館２物件）に伴い、2022年４月期)の運用状況と分配金予想の修正および2022年10月期の運用状況と分配金予想をしています。
＜2022年４月期の運用状況予想＞
| 営業収益 [百万円] | 営業利益 [百万円] | 経常利益 [百万円] | 当期純利益 [百万円] | 1 口当たり分配金 [円] | |
| 前回発表予想 | 5,114 | 2,003 | 1,600 | 1,599 | 7,110 |
| 今回修正予想 | 5,431 | 2,202 | 1,755 | 1,754 | 7,153 |
| 増減額 | 316 | 199 | 155 | 155 | 43 |
| 増減率 | 6.2% | 10.0% | 9.7% | 9.7% | 0.6% |
2022年４月期の予想を、営業収益は６%程度ですが、利益面は１割程度増額をしています。
分配金は7,153円増の予想で、2021年10月期比で＋809円です。
2022年10月期の予想は、表２に記載のとおりです。
【格付けの状況】（2021年４月30日現在）
- 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「A」（安定的）（※A：債務履行の確実性は高い。）
投資口価格の動向
【11／11(木)終値時点の数値】
- 投資口価格（１口当たり）：732,000円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：0.59倍
- 年間分配金（法人予想）：14,607円（2022年４月 7,153円、2022年10月 7,454円）、年間利回り：2.0%
| 決算期 | 1口当たり 分配金(円) |
| 2019年10月期 | 13,174 |
| 2020年４月期 | 13,302 |
| 2020年10月期 | 12,860 |
| 2021年４月期 | 6,406 |
| 2021年10月期 | 6,344 (予想) |
直近分配金推移
直近５営業期間の分配金は、表４のようになっています。
上場株式の年利回り（東証１部の単純平均：1.89%(11/10時点)）と比較すると、少し高い水準となっています。
直近５期の分配金は、2020年10月期までは12,000～13,000円でしたが、それ以降は約半分の6,300円～6,400円程度で推移しています。
コロナ禍の影響を大きく受けており、寂しい状況です。
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
投資口価格は、昨年のコロナショック時の安値(250,000円)を付けた後は、右肩上がりで上昇をし続け、現在はその安値の３倍程度の値がついています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
直近の日足ベースの株価も、右肩上がりの上昇トレンドで推移していましたが、
今回の増資発表を受け、翌営業日(11/11)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか出来高を伴い下げ、前日比 4,000円安(-0.5%)となりました。
25日移動平均線（赤線）を下回ってきていますので、今後75日移動平均線（青線）に支えられ再び上昇していくのか、さらに下抜けるのか要注目です。
まとめ
【ファンダメンタルズ】
- 一度は利用してみたい、星野リゾートグループの運営する主要ブランド物件（「星のや」「リゾナーレ」「界」などのリゾートホテル、温泉旅館）に対し投資しており、外国人観光客等の需要も見込め、日本の観光産業を牽引していく大きな存在であり、応援したくなる。
- コロナ禍において、旅行や観光などの需要は大きく落ち込んでおり、今後回復は見込まれるものの、コロナショック前の需要が戻ってくるかというと疑問符がつく。
- 2021年４月期は、前期比 減収減益で、営業収益は２割減、利益面は５割程度減少と厳しい結果だった。しかし一転して、2021年10月期(2021年５月～10月)は前期比 営業収益は１割増、利益面は２割程度増の増収増益予想となっている。
- 今回の増資による新規取得資産は、取得金額で約6.8%の増加からすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合は、営業収益は同程度、利益面は取得金額以上であり、効果があるといえる。
【インカムゲイン】
- 分配金の年利回り(2.0％)は、東証１部上場会社の単純平均1.89%(11/10時点)と比較してやや高い程度。J-REITの利回り（5～6％台（2021年10月時点））と比較すると物足りない。
- 公募増資後の、2022年４月期の１口当たりの分配金の予想は、2021年10月期から809円増、2022年10月期はさらに301円増額予想となっている。
【流動性】
- 直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は940口、25日平均は670口で、流動性はやや低い水準。
【投資口価格モメンタム】
- 昨年のコロナショック時の安値(250,000円)から現在まで、上昇トレンドを継続しており、現在の投資口価格は、その安値の３倍程度の値がついている。
- 直近の日足ベースでも上昇トレンドが継続していたが、今回の公募増資発表後の翌営業日(11/11)は、１口当たり利益の希薄化懸念からか、出来高を伴い下げ、前日比 4,000円安(-0.5%)となった。今後は、75日移動平均線に支えられ再び上昇していくのか、さらに下抜けるのか要注目。
以上をふまえ、
| レベル（最低⭐～最高⭐⭐⭐⭐⭐） | |
| ファンダメンタルズ | ⭐⭐⭐ |
| インカムゲイン | ⭐⭐ |
| 流動性 | ⭐⭐⭐ |
| 投資口価格モメンタム | ⭐⭐⭐⭐ |
| 総合判定 | ⭐⭐⭐（中立） |
と判断しました。
参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。
※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。