【公募増資・売出(PO)は買いか？】積水ハウス・リート投資法人(3309)

こんにちは！

公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証J-REITの積水ハウス・リート投資法人です。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 公募増資・売出(PO)とは？

既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。

POの概要

今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格決定期間や受渡期日、投資口数量は以下です。

ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITでは２～2.5%）です。

参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、

• エスコンジャパン、サムティ・レジデンシャル、イオンリート、スターアジア不動産、Oneリート、大和証券リビング：2.5%
• 大和ハウスリート、アクティビア・プロパティーズ：2.0%

でした。

注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事会社（今回は野村證券、みずほ証券、ＳＭＢＣ日興証券）をはじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。

早ければ、10/25(月)の夕刻に、会社側からの発行価格等のお知らせが適時開示でありますので、チェックしてくださいね💖

発行価格等決定日	2021年 10 月 25 日（月）
受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能)	2021 年 11 月 ２ 日（火）
公募による新投資口数（一般募集）	137,500 口（発行済み投資総口数 4,288,666 口の約3.2%）
投資口売出し（オーバーアロットメント(以下、OA)による）口数	6,875 口（一般募集増資口数の５%。実施決定（10／25）） ※上記の「発行価格等決定日」に決定。野村證券が売出す。
発行価格	87,574 円
ディスカウント率	2.50％
申込単位数量	1口以上1口単位
調達する資金の額（手取り概算額上限）	123.4億円
主幹事会社	野村證券、みずほ証券、ＳＭＢＣ日興証券
引受人	三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、大和証券

【新投資口発行の目的】

• 新たな特定資産（オフィスビル１物件（追加取得）、住居（マンション）２物件の計３物件、取得予定価格 約361億円）の取得による資産規模の拡大、ポートフォリオの収益性の向上及び収益基盤の強化を目的として、１口当たり分配金の水準、１口当たりNAV（純資産投資価値(Net Asset Value)：NAV＝J-REIT不動産ポートフォリオの市場価値－ファンドの負債）、マーケット環境等に留意しながら検討を行った結果、新投資口を発行することとした。

この資金調達によって、 オフィスビル １物件及び住居２物件の計３物件、 取得予定価格 361億円を2021年11月～2022年２月に取得予定です。取得後のポートフォリオの合計は、119物件、5,638億円に拡大します。

一般募集の投資口数は、発行済み口数の約3.2%（OAを含めると最大約3.4%）と、公募増資の規模としてはほどほどの規模です。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は9,847口、25日平均は9,636口で、流動性は高い水準です。

どんな投資法人？

積水ハウスと理念を共有し、全てのステークホルダーと共に発展することを目的とし、資産運用を通じて「質の高い社会資本の提供」と「投資主価値の最大化」を目指しているJ-REITです。

同投資法人は、質の高い「住居・オフィスビル」を中核資産とする安定性の高い「総合型リート」です。

【J-REITの簡単な説明】

投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。

J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。

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このJ-REITの特徴として、

1. 「戦略的立地」と「高品質」を柱とするプライム・プロパティ※への重点投資
2. 積水ハウスグループによる多様なサポートを最大限に活用した成長戦略
3. 安定的かつ健全な財務運営による強固な財務基盤

が挙げられます。

※プライム・プロパティ：戦略的立地に所在する高品質な居住用不動産及び商業用不動産等を、中長期にわたる安定した収益の確保が期待される投資対象。

保有物件(2021年９月１日現在)は、117物件 5,277億円となっており、稼働率(2021年８月31日現在)は96.9%です。

ポートフォリオの用途比率は、

• 住居 46.0%
• オフィスビル 46.5%
• ホテル 7.4%
• 商業施設等 ０%

エリア比率は、

• 東京圏 64.0%
• 大阪圏 26.6%
• 名古屋圏 5.1%
• その他 4.3%

となっており、東京圏のオフィスビルや住居の割合が多くなっています。

直近の運用概況

【2021年４月期の運用状況と2021年10月期以降の見通し】

決算期	営業収益 [億円] (前期比[%])	営業利益 [百万円] (同)	経常利益 [百万円] (同)	当期純利益 [百万円] (同)	１口当たり 分配金[円] (同[円])
2021年４月期実績	151 (1.5)	7,989 (1.5)	7,103 (1.6)	7,103 (1.6)	1,675 (△10)
2021年10月期会社予想 （2021年７月30日修正）	173 (14.7)	9,317 (16.6)	8,412 (18.4)	8,412 (18.4)	1,780 (105)
2022年４月期会社予想 （2021年10月18日修正）	147 (△14.7)	7,567 (△18.8)	6,665 (△20.8)	6,665 (△20.8)	1,695 (△85)
2022年10月期会社予想 （2021年10月18日発表）	148 (0.5)	7,564 (△0.1)	6,653 (0.7)	6,652 (0.7)	1,688 (△７)

前期(2021年４月期)は、前期比微増ですが、増収増益の結果でした。

また、今期の2021年10月期(2021年５月～10月)は、新規取得予定の不動産信託受益権として、2021年9月1日に住居３物件（プライムメゾン下北沢 他２物件）、2021年8月20日に住居９物件（エスティメゾン塚本 他８物件）を譲渡することにより、当初予定から増額修正し前期比 増収増益予想となっています。

また、今回の公募増資により、新規取得資産を組入れることで、 次期の2022年４月期(2021年11月～2022年４月)は、当初予想より営業収益は2.4%、利益面は３～４%増額修正されています。（表３参照）

今回の新規取得資産は取得金額で約6.8%の増加からすると、修正された営業収益や利益面の増額の割合は、時間が経過するにつれ効果は出てくる可能性はありますが、少し物足りないといえます。

１口当たりの分配金の予想は、増資した後の2022年４月期は2021年10月期から85円減、2022年10月期はさらに７円減予想となっています。

【2021年４月期の運用状況】

不動産賃貸市場においては、同投資法人がポートフォリオの中核資産として位置付け、2021年4月30日現在（以下「当期末現在」）ポートフォリオの約93％（取得価格ベース）を構成する住居及びオフィスビルについて、住居は、雇用環境の変化を受け易い単身者への経済的な影響等により狭小なシングルタイプの需要は弱含みの傾向がみられましたが、全体的な新規契約賃料は従前賃料を上回る水準を維持しており、稼働率も堅調に推移しました。

また、オフィスビルは、テナントの移転ニーズが限定的な状況が続いていること等からマーケットにおける空室率は上昇傾向にあるものの影響は限定的で、稼働率・賃料水準ともに堅調に推移しました。

一方、同投資法人のポートフォリオの約７％（取得価格ベース）を構成するホテルについては、新型コロナウイルス感染症の拡大に対する各国の渡航・入国規制に伴い世界的に旅行需要は停滞し、同様に、国内需要も減少していることから厳しい状況が続いています。

また、不動産売買市場においては、コロナ禍の影響を受けにくいアセットタイプが選好される傾向にあるものの、世界的な金融緩和等を背景に、引き続き国内外投資家の物件取得意欲は根強く、投資対象と考える優良な物件は品薄であり、期待利回りは継続して低位で推移しています。

当期末現在において、同投資法人が保有する物件は123物件（居住用不動産：115物件、商業用不動産等：8物件）、取得価格(注)の合計は5,358億円（居住用不動産：2,510億円、商業用不動産等：2,848億円）となっています。

また、前述の不動産賃貸市場を背景に、同投資法人の運用物件における当期末現在の稼働率は、居住用不動産については96.5％、商業用不動産等については99.5％、ポートフォリオ全体の稼働率については97.3％となりました。

【今期(2021年10月期)の見通し】

不動産賃貸市場のうち生活拠点である住居については、新型コロナウイルス感染症の影響を受けた都区部人口流入の減少可能性や新常態（ニューノーマル）がテナント動向に与える影響について注視が必要であると考えています。

事業活動拠点であるオフィスについては、オフィスマーケットにおける空室率の上昇傾向が継続することが想定され、新規賃料水準の動向に注視すべきであると考えています。

ホテルについては、各国の渡航・入国規制に伴う訪日外国人旅行者数の減少及び国内観光客数の減少等によりホテル客室への需要は当面の間は厳しい状況が続くものと考えています。

不動産売買市場に関しては、期待利回りが低位で推移する状況は当面の間継続していくものと考えていますが、

新型コロナウイルス感染症の状況（終息に要する期間や終息後の景気回復状況を含みます。）を慎重に見極める必要があるものと同法人は考えています。

【2022年４月期の運用状況及び分配金の予想の修正と2022年10月期の予想】

2021年11月～2022年2月に予定している資産取得（オフィスビル１物件（追加取得）、住居２物件の計３物件）に伴い、次期(2022年４月期) の運用状況と分配金予想の修正および2022年10月期の運用状況と分配金予想をしています。

＜次期(2022年４月期)の運用状況予想＞

	営業収益 [億円]	営業利益 [百万円]	経常利益 [百万円]	当期純利益 [百万円]	1 口当たり分配金 [円]
前回発表予想	144	7,342	6,434	6,434	1,671
今回修正予想	147	7,567	6,665	6,665	1,695
増減額	3.4	225	231	231	24
増減率	2.4%	3.1%	3.6%	3.6%	1.4%

今期の予想を、営業収益は2.4%、利益面は３～４%程度増額をしています。

分配金は24円増加(+1.4%)の予想です。しかしながら、上述していますように、 2021年10月期の分配金からは85円減となっています。

【格付けの状況】

• 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AA」（安定的）（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）
• 格付け投資情報センター(R&I)：発行体格付「AA-」（安定的）（※AA：信用力は極めて高く、優れた要素がある。）

投資口価格の動向

【10／19(火)終値時点の数値】

• 投資口価格（１口当たり）：92,800円
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：4.05倍
• 年間分配金（会社予想）：3,383円（2022年４月 1,695円、2022年10月 1,688円）、年間利回り：3.6%

決算期	1口当たり 分配金(円)
2019年10月期	1,631
2020年４月期	1,665
2020年10月期	1,685
2021年４月期	1,675
2021年10月期	1,780 (予想)

直近５営業期間の分配金は、表４のようになっています。

上場株式の年利回り（東証１部の単純平均：1.83%(10/18時点)）と比較すると、２倍程度の高い利回りとなっています。

直近５期の分配金は、1,600円～1,800円程度で推移しており、安定しています。

【直近の投資口価格推移】

＜週足チャート（直近２年間）＞

投資口価格は、昨年のコロナショック時の安値(46,700円)から、右肩上がりの上昇トレンドを継続しており、現在はその安値の２倍程度の値をつけています。

＜日足チャート（直近３か月間）＞

直近の投資口価格は、7/16に高値(99,300円)を付けた後は、安値切り下げ高値切り下げの下落トレンドが続いています。

今回のPO発表の翌営業日(10/19)は、それほど出来高が増えず、前日比 1,000円安(-1.1%)でした。

今後は、直近の高値を上回り、高値切り上げ安値切り上げの上昇トレンドに転換してくるかがポイントです。

まとめ

【ファンダメンタルズ】

• 「戦略的立地」と「高品質」を柱とするプライム・プロパティへの重点投資と積水ハウスグループによる多様なサポートを最大限に活用した成長戦略により、投資主価値の最大化を目指している。
• 2021年４月期の運用結果は、微増ではあるが増収増益の結果。2021年10月期の運用予想は、2021年9月1日に住居３物件、2021年8月20日に住居９物件を譲渡することにより、当初予定より増収増益予想となっている。
• 今回の公募増資によって、新規取得資産を組入れることで、 次期の2022年４月期(2021年11月～2022年４月)は、当初予想より営業収益は2.4%、利益面は３～４%増額修正されているが、取得金額で約6.8%の資産増加からすると増額率が低く、時間が経過するにつれ効果は出てくる可能性はあるが、少し物足りない。

【インカムゲイン】

• 分配金の年利回り(3.6％)は、東証１部上場会社の単純平均1.83%(10/18時点)と比較して、２倍程度高い。
• 公募増資後の、2022年４月期の１口当たりの分配金の予想は、当初予想から24円増加だが、 2021年10月期の分配金からは85円減額。2022年10月期はさらに７円減額予定。

【流動性】

• 直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は9,847口、25日平均は9,636口で、流動性はやや高い水準。

【投資口価格モメンタム】

• 週足ベースでは、昨年のコロナショック以降、今年７月中旬までずっと上昇トレンドで推移したが、それ以降、他のJ-REITと同様に下落基調。
• 直近の日足ベースのチャートは下落トレンドが続いており、今後高値切り上げ安値切り上げの動きでトレンド転換するかどうか要注目。

以上をふまえ、

	レベル（最低⭐～最高⭐⭐⭐⭐⭐）
ファンダメンタルズ	⭐⭐⭐
インカムゲイン	⭐⭐⭐
流動性	⭐⭐⭐⭐
投資口価格モメンタム	⭐⭐⭐
総合判定	⭐⭐⭐（中立）

と判断しました。

参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。