こんにちは！
公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。
今回は、東証J-REITのヒューリックリート投資法人です。
最後までお付き合いいただけるとうれしいです！
- 公募増資・売出(PO)とは？
既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。 正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。 また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。 「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。
POの概要
今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格決定期間や受渡期日、投資口数量は以下です。
ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%（直近のJ-REITでは２～2.5%）です。
参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、
- エスコンジャパン、サムティ・レジデンシャル、イオンリート、スターアジア不動産、Oneリート、大和証券リビング：2.5%
- 大和ハウスリート、アクティビア・プロパティーズ：2.0%
でした。
注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事会社（今回はみずほ証券、野村證券、大和証券）をはじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。
早ければ、10/21(木)の夕刻に、会社側からの発行価格等のお知らせが適時開示でありますので、チェックしてくださいね💖
| 発行価格等決定日 | 2021 年 10 月 21 日（木） |
| 受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能) | 2021 年 10 月 28 日（木） |
| 公募による新投資口数（一般募集） | 82,800 口（発行済み投資総口数 1,353,000 口の約6.1%） |
| 投資口売出し（オーバーアロットメント(以下、OA)による）口数 | 4,200 口（一般募集増資口数の約５.1%。実施決定（10／21）） ※上記の「発行価格等決定日」に決定。みずほ証券が売出す。 |
| 発行価格 | 169,942 円 |
| ディスカウント率 | 2.50％ |
| 申込単位数量 | 1口以上1口単位 |
| 調達する資金の額 | 146億円 |
| 主幹事会社 | みずほ証券、野村證券、大和証券 |
| 引受人 | ＳＭＢＣ日興証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、岡三証券 |
【新投資口発行の目的】
- 新たな特定資産（オフィスビル３物件、有料老人ホーム１物件の計４物件、取得予定価格 約335億円）の取得による資産規模の拡大、ポートフォリオにおける物件の分散及びキャッシュフローの安定性向上を目的として、負債比率（LTV）、１口当たり分配金、１口当たりNAVの水準及び市場動向等に留意しつつ検討を行った結果、新投資口を発行することとした。
この資金調達によって、 オフィスビル ３物件及び有料老人ホーム １物件の計４物件、 取得予定価格 335億円を11月に取得予定です。取得後のポートフォリオの合計は、62物件、3,835億円に拡大します。
一般募集の投資口数は、発行済み口数の約6.1%（OAを含めると最大約6.4%）と、公募増資の規模としてはほどほどの規模です。
また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は2,373口、25日平均は3,174口ですので、流動性は通常の水準です。
ご参考までに、この投資法人は今年４月にも、公募増資を実施しており、今回の約半分の規模の41,000口の新投資口が発行されています。その時の発行価格等は以下でした。
- 発行価格：167,895円
- ディスカウント率：2.50%
- 受渡期日(2020/4/8)の投資口価格：始値 177,000円(発行価格増減 +9,105円)、終値 176,400円(発行価格増減 +8,505円)
- 受渡期日の１週間後(2020/4/15)の投資口価格：終値 173,000円(発行価格増減 +5,105円、+3.0%)
ということで、POで購入し、受渡期日と受渡期日１週間後に購入した場合は、損益プラスの結果でした。
どんな投資法人？
オフィスビルや商業施設の「東京コマーシャル・プロパティ」に重点投資し、有料老人ホーム、ネットワークセンター、ホテル等の「次世代アセット・プラス」に投資するJ-REITです。
大手不動産会社の東証一部上場企業の、ヒューリック株式会社がスポンサーで、長年培った不動産業界のノウハウ等のサポートを受けています。
【J-REITの簡単な説明】
投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。
J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。
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このJ-REITの保有物件(2021年３月31日現在)は、58物件 3,500億円となっており、稼働率(2021年９月30日現在)は98.6%です。
ポートフォリオ構築方針、投資戦略は以下になっています。
【ポートフォリオ構築方針】
- 東京コマーシャル・プロパティ 80%程度
- 次世代アセット・プラス 20%程度
としています。
【投資戦略】
＜東京コマーシャル・プロパティ＞
- オフィス
- 東京都及び東京近郊の政令指定都市
- 原則として「最寄駅から徒歩５分以内」
- 商業施設
- 東京都及び東京近郊の主要都市
- 原則として「最寄駅から徒歩５分以内」又は「繁華性のあるエリア」
＜次世代アセット・プラス＞
- 有料老人ホーム
- 主に介護が必要な高齢者を対象とする介護付き有料老人ホームのうち、想定月額利用料が中価格帯以上に属する利用券方式の施設
- 介護事業者との間で長期賃貸契約を締結
- ネットワークセンター
- 各通信事業者が保有する通信網を日本全国にわたって接続する役割を果たし、各種通信サービスを提供するための基盤となる施設
- 通信事業者との間で長期賃貸契約を締結
- ホテル
- 交通利便性が良好又は国内有数の観光地等に立地
- ホテル事業者との間で、長期賃貸契約を締結
- その他
- オフィス及び商業施設のうち「東京コマーシャル・プロパティ」に該当しない施設
としています。
2021年９月30日現在のポートフォリオは、
- 東京コマーシャル・プロパティ 78.2%
- 次世代アセット・プラス 21.8%
エリア別では、
- 東京都心６区 72.2%
- その他23区 19.7%
- その他 8.0%
用途別では、
- オフィス 62.8%
- 商業施設 15.3%
- 有料老人ホーム 8.3%
- ネットワークセンター 5.5%
- ホテル 6.7%
- その他 1.4%
となっています。
直近の運用概況
【2021年８月期の運用状況と2022年２月期以降の見通し】（2021年10月14日発表）
| 決算期 | 営業収益 [億円] (前期比[%]) | 営業利益 [百万円] (同) | 経常利益 [百万円] (同) | 当期純利益 [百万円] (同) | １口当たり 分配金[円] (同[円]) |
| 2021年２月期実績 | 112 (5.5) | 6,232 (7.8) | 5,515 (8.5) | 5,437 (7.0) | 4,052 (+176) |
| 2021年８月期実績 | 105 (△6.0) | 5,763 (△7.5) | 5,053 (△8.4) | 4,972 (△8.6) | 3,550 (-502) |
| 2022年２月期会社予想 （2021年10月14日修正） | 109 (3.9) | 6,021 (4.5) | 5,282 (4.5) | 5,246 (5.5) | 3,600 (+50) |
| 2022年８月期会社予想 （2021年10月14日発表） | 112 (2.5) | 6,198 (2.9) | 5,459 (3.4) | 5,411 (3.1) | 3,700 (+100) |
2021年８月期は、前期比減収減益で、売上は６%、利益面は7.5～8.6%の減益でした。
今期の2021年２月期(2021年９月～2022年２月)は微増ですが、増収増益の予想になっています。
また、今回の公募増資により、新規取得資産を組入れることで、 今期の2022年２月期(2021年９月～2022年２月)は 当初予想より営業収益は10.7%、利益面は12～13%程度増額修正されています。（表３参照）
今回の新規取得資産は取得金額で約9.6%の増加からすると、妥当な増資といえます。
１口当たりの分配金の予想は、増資した後の2022年２月期は2021年８月期から50円増ということで、投資家にとってうれしい内容ですね。
【2021年８月期の運用状況】
当期において、2021年３月にヒューリック上野ビル及びヒューリック調布の計２物件（取得価格合計7,440百万円）を取得し、同月にオーキッドスクエア（準共有持分50％）及び品川シーズンテラスの計２物件（譲渡価格8,225百万円）を譲渡しました。
その結果、当期末現在において本投資法人が保有する物件は58物件、取得価格の合計は349,987百万円となりました。
また、当期末現在におけるポートフォリオ全体の稼働率は99.2％であり、引き続き高い水準を維持しています。
なお、本資産運用会社は、環境・社会・ガバナンスへの配慮が中長期的な投資主価値の最大化につながるという考えのもと、2016年３月に「サステナビリティ方針」を策定し、環境への配慮やテナント満足度の向上及び地域社会への貢献に係る取組みを実践しています。
【2021年８月期の資金調達状況】
当期において、特定資産の取得資金の一部への充当に伴い減少した手元資金の補填及び借入金の返済資金に充当するため、
2021 年４月に一般募集増資及び第三者割当による増資を実施し、同年５月に短期借入金 3,960 百万円の期限前弁済を実施しました。
また、同年 8 月に返済期限が到来した長期借入金 7,130 百万円について、一部弁済（1,200 百万円）を実施し、残り 5,930 百万円を長期借入金へ借換えました。
その結果、当期末の有利子負債残高は 164,616 百万円（１年内返済予定の長期借入金 17,610 百万円、長期借入金 132,006 百万円、投資法人債 15,000 百万円）となり、総資産有利子負債比率(LTV)は 44.6％（前期末 46.1%から、1.5ポイント減少）となっています。
【今期(2022年２月期)の見通し】
オフィスビル賃貸市場については、企業業績悪化等による事業所の規模縮小やテレワークの浸透によるオフィスニーズの変化等に注視し、
また、商業施設及びホテルについても、ワクチン接種の進展など各種政策の効果等により消費者マインドの持ち直しの動きが期待されますが、テナントの営業状況等を見極めながら、適切に対応していく必要があります。
このような環境下、同投資法人は、主たる投資対象に「東京コマーシャル・プロパティ」を据えることで中長期的な投資主価値の最大化を目指し、「次世代アセット・プラス」への投資により長期的かつ安定した収益の獲得を目指しています。
また、中長期的に投資主価値を最大化していくために、外部成長及び内部成長の両面においてヒューリックグループによるサポートを活用しつつ、同資産運用会社独自の取組みも組み合わせながら、中長期的な収益の維持・向上及び運用資産の規模と価値の成長を目指しています。
財務戦略については、適正な LTV 水準を維持し、借入金の借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散化による安定的かつ健全な財務運営を継続する予定です。
【2022年２月期の運用状況及び分配金予想の修正と2022年８月期の予想】
2021年11月に予定している資産取得（オフィスビル３物件、有料老人ホーム１物件の計４物件）に伴い、今期(2022年２月期) の運用状況と分配金予想の修正と2022年８月期の運用状況と分配金予想をしています。
| 営業収益 [億円] | 営業利益 [百万円] | 経常利益 [百万円] | 当期純利益 [百万円] | 1 口当たり分配金 [円] | |
| 前回発表予想 | 98.7 | 5,346 | 4,669 | 4,668 | 3,450 |
| 今回修正予想 | 109 | 6,021 | 5,282 | 5,246 | 3,600 |
| 増減額 | 10.5 | 675 | 612 | 577 | 150 |
| 増減率 | 10.7% | 12.6% | 13.1% | 12.6% | 4.3% |
今期の予想を、営業収益は10.7%、利益面は12～13%程度増額を予想しています。
分配金は150円増加(+4.3%)の予想です。
【格付けの状況】
- 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AA」（安定的）（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）
投資口価格の動向
【10／15(金)終値時点の数値】
- 投資口価格（１口当たり）：178,200円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：1.45倍
- 年間分配金（会社予想）：7,300円（2022年２月 3,600円、2022年８月 3,700円）、年間利回り：4.1%
| 決算期 | 分配金(円) |
| 2019年８月期 | 3,487 |
| 2020年２月期 | 3,532 |
| 2020年８月期 | 3,876 |
| 2021年２月期 | 4,052 |
| 2021年８月期 | 3,550 |
直近５営業期間の分配金は、表４のようになっています。
上場株式の年利回り（東証１部の単純平均：1.86%(10/14時点)）と比較すると、２倍以上の高い利回りとなっています。
直近５期の分配金は、3,500円～4,000円程度で推移しており、安定しています。
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
投資口価格は、昨年のコロナショック時の安値(82,900円)から、右肩上がりの上昇トレンドで推移し、今年の７月末に２倍以上の高値(194,900円)まで上昇しました。
その後は調整に入り、下落基調で推移しています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
直近の投資口価格は、7/30に高値(194,900円)つけて以降、下落トレンドでしたが、直近では高値切り上げの動きを見せており、上昇に転じつつあります。
今回のPO発表の翌営業日(10/15)は、１口当たりの利益の希薄化懸念で売られるかと思いきや、出来高も増えずに800円高(+0.45%)で終了しました。
今後は、上値切り上げ下値切り上げの動きで、直近の高値(194,900円)を上抜けてくれば、もう一段高も期待できそうです。
まとめ
【ファンダメンタルズ】
- スポンサーであるヒューリック株式会社が豊富な運用実績及びノウハウを有する「東京コマーシャル・プロパティ」に重点投資するとともに、将来にわたる堅実な需要や長期的に安定した収益の獲得等が見込まれる「次世代アセット・プラス」に投資することにより、運用資産や収益の中長期的な成長が期待できる。
- 環境（Environment）・社会（Society）・ガバナンス（Governance）（併せて「ESG」）への対応を経営上の重要課題であると認識し、持続可能な社会の実現とともに本投資法人の持続的な成長に資するものとして、ESGに配慮した取組みを継続的に推進している。
- 今回の公募増資による物件取得後の2022年２月期(2021年９月～2022年２月)は、当初予想より営業収益は10.5%、利益面は12～13%程度増額予想。今回の新規取得予定物件の金額の割合は既存物件の約9.6%なので、収益に見合った妥当な資産の拡大と言える。
【インカムゲイン】
- 分配金の年利回り(4.1％)は、東証１部上場会社の単純平均1.86%(10/14時点)と比較して、２倍以上高い。
- 増資後の、2022年２月期の１口当たりの分配金の予想は、2021年８月期から50円増額、2022年８月期はさらに100円増額予定。
【流動性】
- 直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は2,373口、25日平均は3,174口で、流動性は通常の水準。
【投資口価格モメンタム】
- 週足ベースでは、昨年のコロナショック以降、今年７月末までずっと上昇トレンドで推移したが、それ以降、他のJ-REITと同様に下落基調となっている。
- 直近の日足ベースのチャートは下落トレンドだが、上値切り上げ下値切り上げの動きがあり、直近の７月末の高値(194,900円)を上抜けてくれば、もう一段高もありうる。
- 今年４月に、今回の約半分の規模の公募増資を行った際は、受渡期日１週間後の投資口価格（終値）は、発行価格に対しプラス3.0%の結果であった。
以上をふまえ、
| レベル（最低⭐～最高⭐⭐⭐⭐⭐） | |
| ファンダメンタルズ | ⭐⭐⭐⭐ |
| インカムゲイン | ⭐⭐⭐⭐ |
| 流動性 | ⭐⭐⭐ |
| 投資口価格モメンタム | ⭐⭐⭐ |
| 総合判定 | ⭐⭐⭐⭐（買い） |
と判断しました。
参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。
※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。