こんにちは！
公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。
今回は、東証J-REITの大和証券リビング投資法人です。
最後までお付き合いいただけるとうれしいです！
- 公募増資・売出(PO)とは？
既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。 正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。 また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。 「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。
POの概要
今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格決定期間や受渡期日、投資口数量は以下です。
ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%です。
参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、
- エスコンジャパン、サムティ・レジデンシャル、イオンリート、スターアジア不動産：2.5%
- 大和ハウスリート、アクティビア・プロパティーズ：2.0%
でした。
注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事会社（今回は大和証券）をはじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。
早ければ、９/15(水)の夕刻に、会社側からの発行価格等のお知らせが適時開示でありますので、チェックしてくださいね💖
| 発行価格等決定日 | 2021年９月15日（水） |
| 受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能) | 2021年10月４日（月） |
| 公募による新投資口数（一般募集） | 70,476 口（発行済み投資口数 2,131,546口の約3.3%） |
| 投資口売出し（オーバーアロットメント(以下、OA)による） | 3,524 口（一般募集増資口数の５%。実施決定（９／15）） ※上記の「発行価格等決定日」に決定。大和証券が売出す。 |
| 発行価格 | 113,626 円 |
| ディスカウント率 | 2.50％ |
| 申込単位数量 | 1口以上1口単位 |
| 新投資口発行の目的 | 新投資口の発行による調達資金により新たな特定資産（賃貸住宅２物件及びヘルスケア施設４物件の計６物件、取得予定価格 約133億円）を取得することで、資産規模の拡大及びポートフォリオの質の更なる向上を図ることを目的とし、不動産売買市場、市場動向、分配金水準及び負債比率（LTV）等に留意しつつ検討を行った結果、新投資口を発行することとしたもの |
| 主幹事会社 | 大和証券 |
| 引受人 | 三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券、ＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券 |
金額にすると、概算で約85.0億円（最大）の資金調達になります。
この資金調達によって、 賃貸住宅 ２物件及びヘルスケア施設 ４物件の計６物件、 取得予定価格 133億円を10月に取得予定です。取得後のポートフォリオの合計は、238物件、3,430億円に拡大します。
一般募集の投資口数は、発行済み口数の約3.3%（OAを含めると最大約3.5%）と、公募増資の規模としてはそれほど大きくありません。
また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は3,800口、25日平均は4,244口ですので、流動性は少し高い水準です。
どんな投資法人？
主に、用途が住居又はヘルスケア施設（高齢者を入居・利用の対象とした介護施設及び居住施設）に対して投資を行うJ-REITです。
大和証券グループ（スポンサー）の経営資源を最大限に活かした運用を行うと共に、コンプライアンスを重視した透明性の高い運用を行っています。
【J-REITの簡単な説明】
投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。
J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。
保有物件(2021年９月１日現在)は、232物件 3,297億円となっており、稼働率(2021年７月31日現在)は98.1%です。
ポートフォリオ構築方針、投資戦略は以下になっています。
【ポートフォリオ構築方針】
- （用途比率）賃貸住宅セクター 60%以上、ヘルスケア施設セクター 40%以下
- （地域比率）３大都市圏（関東大都市圏、中京大都市圏、近畿大都市圏） 70%以上、その他 30%以下
としています。
【投資戦略】
＜賃貸住宅セクター＞
- 物件タイプの組合せ
- ワンルームタイプ及びファミリータイプの２つの賃貸住宅カテゴリーの中から安定収益を生み出すと考える不動産を選別投資
- 東京と23区及び３大都市圏を中心とした全国の賃貸住宅への分散投資
- 東京都23区及び3大都市圏を中心に、その他の地域にも存在する賃貸住宅の底堅い需要を取り込み、収益機会を獲得し、特定エリアに集中投資するリスクを低減するため、全国に分散投資
- 投資比率（取得価格ベース）
- （賃貸住宅カテゴリー別）ワンルーム 50～80%、ファミリー 20～50%
- （投資対象エリア別）３大都市圏（東京都23区以外の関東大都市圏、中京大都市圏、近畿大都市圏） 30～60%、政令指定都市 ０～25%、東京都23区 30～70%
＜ヘルスケア施設セクター＞
高齢化の進展にともない、高齢者施設・住宅の需要は今後も増加すると考え、当面の間は、ヘルスケア施設の中でも高齢者施設・住宅を重点投資対象としています。
また、高齢者施設・住宅の中でも、民間資金を活用した施設数の大幅な増加が見込まれ、社会的需要が高いと考えられる、有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅を投資対象の中心としています。
- 物件タイプの組合せ
- 高齢者施設・住宅（有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅） 60%以上、医療施設 40%以下、その他 10%以下
- 東京圏・中京圏・近畿圏の三大都市圏を中心とした全国のヘルスケア施設への分散投資
- ヘルスケア施設は、中長期安定運用の観点から、人口が集中しており高齢者人口も集中すると見込まれる東京圏、中京圏、近畿圏の三大都市圏を中心としつつ、ポートフォリオのリスク分散の観点から全国のヘルスケア施設に投資を行う。
- 投資比率（取得価格ベース）
- ３大都市※ 50%以上、中核都市部 50%以下、その他 10%以下
- 「３大都市圏」・・・東京圏：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、中京圏：愛知県、三重県、岐阜県、近畿圏：大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県
- 「中核都市部」・・・人口20万人以上の都市（三大都市圏を除く）
- 「その他」・・・人口20万人未満の都市（三大都市圏を除く）
- ３大都市※ 50%以上、中核都市部 50%以下、その他 10%以下
としています。
直近の運用概況
【2021年３月期の運用状況と2021年９月期以降の見通し】
| 決算期 | 営業収益 [億円] (前期比[%]) | 営業利益 [百万円] (同) | 経常利益 [百万円] (同) | 当期純利益 [百万円] (同) | １口当たり 分配金[円] (同[円]) |
| 2021年３月期実績 | 105 (△9.9) | 5,101 (5.0) | 4,457 (△11.4) | 4,457 (△27.3) | 2,160 (△30) |
| 2021年９月期会社予想 | 108 (3.1) | 5,060 (△0.8) | 4,393 (△1.4) | 4,393 (△1.4) | 2,160 (±０) |
| 2022年３月期会社予想 （2021年９月10日修正） | 112 (3.8) | 5,330 (5.3) | 4,602 (4.8) | 4,601 (4.7) | 2,180 (20) |
| 2022年９月期会社予想 （2021年９月10日発表） | 113 (0.5) | 5,327 (△0.1) | 4,635 (0.7) | 4,635 (0.7) | 2,180 (±０) |
2021年３月期は、前期比減収で、営業利益は増益ですが、他の利益面は減益でした。今期の2021年９月期(2021年４月～９月)は増収減益の予想になっています。
また、今回の公募増資により、新規取得資産を組入れることで、 次期の2022年３月期(2021年10月～2022年３月)は 当初予想より営業収益は3.2%、利益面は４%程度増額修正されています。（表３参照）
今回の新規取得資産は取得金額で約3.5%の増加からすると、妥当な増資といえます。
１口当たりの分配金の予想は、増資した後の2022年３月期は2021年９月期から20円増ということで、投資家にとってうれしい内容です。
【2021年３月期の運用状況】
住宅系上場REIT各社が保有する賃貸マンションについては、他セクターと比較して安定した稼働率を維持するなど、相対的に安定した運用環境下にありました。
一方、不動産投資市場に関しては、賃貸マンションの安定したキャッシュ・フローへの投資家の関心は根強く、低金利環境も継続しているため、物件の取得競争は激化しています。ヘルスケア施設に関しても、総人口のうち高齢者人口の占める割合の上昇に伴い、高齢者施設・住宅に対する社会的需要は年々高まっています。
本資産運用会社は、本投資法人の投資口価値向上のため、新規物件の取得による外部成長、オペレーション全般の継続強化（高稼働率の維持、賃料等収入の極大化及び賃貸事業費用の削減）、資金調達の強化（金融コストの削減と借入期間の長期化等）、サステナビリティに関する取組みに注力しました。
「新規物件の取得による外部成長」においては、
当期は、物件の取得環境が一層厳しくなる中、賃貸住宅５物件（取得価格11,141百万円）、ヘルスケア施設３物件（取得価格8,680百万円）を取得しました。これらの物件は、本投資法人の当期の収益に一部寄与するとともに、来期以降の収益拡大に通期で寄与する予定です。
【今期(2021年９月期)の見通し】
ワンルームマンション ５件（グランカーサ住吉、グランカーサ 上野池之端、グランカーサ上野入谷、グランカーサ門前仲町、グランカーサ馬込Ⅱ）を取得予定（取得済を含む）です。
【2022年３月期 の運用状況及び分配金の予想の修正と2022年９月期の予想】
2021年10月に予定している資産取得（賃貸住宅２物件、ヘルスケア施設４物件の計６物件）に伴い、次期(2022年３月期) の運用状況と分配金予想の修正と2022年９月期の運用状況と分配金予想をしています。
＜次期(2022年３月期)の運用状況予想＞
| 営業収益 [億円] | 営業利益 [百万円] | 経常利益 [百万円] | 当期純利益 [百万円] | 1 口当たり分配金 [円] | |
| 前回発表予想 | 109 | 5,104 | 4,430 | 4,429 | 2,160 |
| 今回修正予想 | 112 | 5,330 | 4,602 | 4,601 | 2,180 |
| 増減額 | 3.5 | 226 | 172 | 172 | 20 |
| 増減率 | 3.2% | 4.4% | 3.9% | 3.9% | 0.4% |
今期の予想を、営業収益は3.2%、利益面は４%程度増額をしています。
分配金は20円増加(+0.4%)の予想です。
【格付けの状況】
- 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AA-」（安定的）（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）
- 格付け投資情報センター(R&I)：発行体格付「A+」（安定的）（※A：信用力は高く、部分的に優れた要素がある。）
投資口価格の動向
【９／10(金)終値時点の数値】
- 投資口価格（１口当たり）：121,800円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：2.37倍
- 年間分配金（会社予想）：4,360円（2022年３月 2,180円、2022年９月 2,180円）、年間利回り：3.6%
| 決算期 | 分配金(円) |
| 2019年９月期 | 2,040 |
| 2020年３月期 | 2,028 |
| 2020年９月期 | 2,190 |
| 2021年３月期 | 2,160 |
| 2021年９月期 | 2,160 (予想) |
直近５営業期間の分配金は、表４のようになっています。
上場株式の年利回り（東証１部の単純平均：1.72%(9/10時点)）と比較すると、２倍以上の高い利回りとなっています。
直近５期の分配金は、2,000円～2,200円程度で推移しており、安定しています。
【投資主優待制度】
この投資法人は、投資主優待（株でいう株主優待）制度があります。
９月末と３月末に１口以上保有の場合、(株)チャーム・ケア・コーポレーションが運営している施設「CHARM」の入居一時金割引（入居一時金から20万円割引、入居一時金ゼロ円プランの場合は家賃の１ヶ月分を割引）や体験入居無料（１泊２日）などなど、様々なヘルスケア施設の優待があります。ご興味がある方、是非チェックしてみてくださいね。
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
投資口価格は、昨年のコロナショック時の安値(67,400円)から、ほぼずっと右肩上がりの上昇トレンドで推移しています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
直近の投資口価格は、6/21の安値(116,700円)を付けた後は、緩やかながら上昇していますが、118,000～126,000円のレンジで推移しています。
今後、8/30につけた高値(127,000円)を上抜けてくると、さらなる上昇がありそうです。
まとめ
【ファンダメンタルズ】
- 賃貸住宅セクターとヘルスケア施設セクターに重点投資しており、賃貸マンションの安定したキャッシュ・フローと、総人口のうち高齢者人口の占める割合の上昇に伴い、高齢者施設・住宅に対する社会的需要は年々高まっており、収益が期待できるポートフォリオを組んでいる。
- メインスポンサーの大和証券グループの経営資源を最大限に活かした運用を行うと共に、コンプライアンスを重視した透明性の高い運用を行っている。
- 今回の公募増資による物件取得後の2022年３月期(2021年10月～2022年３月)は、当初予想より営業収益は3.2%、利益面は４%程度増額。今回の新規取得予定物件の金額の割合は既存物件の4.0%なので、収益に見合った妥当な資産の拡大と言える。
【インカムゲイン】
- 分配金の年利回り(3.6％)は、東証１部上場会社の単純平均1.72%(9/10時点)と比較して、２倍以上高い。
- 増資後の、2022年３月期の１口当たりの分配金の予想は、2021年９月期から20円増額、2022年９月期は2022年３月期から増減なし。
【流動性】
- 直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は3,800口、25日平均は4,244口で、流動性は少し高い水準。
【投資口価格モメンタム】
- 週足ベースでは、昨年のコロナショック以降、ずっと上昇トレンドで推移。
- 直近の価格は、118,000～126,000円のレンジで推移。直近の高値(127,000円)を上抜けてくると、さらなる上昇がありそう。
以上をふまえ、
| レベル（最低⭐～最高⭐⭐⭐⭐⭐） | |
| ファンダメンタルズ | ⭐⭐⭐⭐ |
| インカムゲイン | ⭐⭐⭐⭐ |
| 流動性 | ⭐⭐⭐⭐ |
| 投資口価格モメンタム | ⭐⭐⭐⭐ |
| 総合判定 | ⭐⭐⭐⭐（買い） |
と判断しました。
参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。
※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。