こんにちは！
公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。
今回は、東証J-REITのOneリート投資法人です。
最後までお付き合いいただけるとうれしいです！
- 公募増資・売出(PO)とは？
既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。 正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。 また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出」を合わせて「PO」と呼ばれます。 「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。
POの概要
今回のPOは、公募による新投資口の発行です。発行価格決定期間や受渡期日、投資口数量は以下です。
ディスカウント率は、「発行価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%です。
参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、
- エスコンジャパン、サムティ・レジデンシャル、イオンリート、スターアジア不動産：2.5%
- 大和ハウスリート、アクティビア・プロパティーズ：2.0%
でした。
注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事会社（今回はみずほ証券、大和証券株式会社、ＳＭＢＣ日興証券）をはじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。
早ければ、９/15(水)の夕刻に、会社側からの売出価格等のお知らせが適時開示でありますので、チェックしてくださいね💖
| 発行価格等決定日 | 2021年９月15日（水） |
| 受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能) | 2021年９月24日（金） |
| 公募による新投資口数（一般募集） | 27,200 口（発行済み投資口数 239,908口の約11.3%） |
| 投資口売出し（オーバーアロットメント(以下、OA)による） | 1,360 口（一般募集増資口数の５%。（実施決定：９／15）） ※上記の「発行価格等決定日」に決定。みずほ証券が売出す。 |
| 発行価格 | 289,965 円 |
| ディスカウント率 | 2.50％ |
| 申込単位数量 | 1口以上1口単位 |
| 新投資口発行の目的 | 本投資法人は、「分配金の持続的な成長」と「ポートフォリオ・財務構造に配慮した規律ある外部成長」を基本方針とし、かかる基本方針のもと、fab南大沢及び他2物件の譲渡（2021年3月26日付）並びにD’sVARIE本郷ビル及び他2物件の取得（同年3月30日付）を実施することで、テナント分散を通じた収益基盤の安定化を図った。 今回、新たな特定資産（オフィスビル ６物件、約157億円）を取得することで一層の収益基盤の安定化を図りつつ、財務の健全性を確保する観点から、市場動向、分配金水準及び有利子負債比率（LTV：Loan to Value（値が小さいほど、借入学が小さく安全性が高い。））等に留意しつつ検討を行った結果、新投資口を発行することとしたもの。 |
| 主幹事会社 | みずほ証券、大和証券株式会社、ＳＭＢＣ日興証券 |
金額にすると、概算で約91.2億円（最大）の資金調達になります。
この資金調達によって、東京と茨城（水戸）のオフィスビル６物件、 取得（予定）価格 157億円を９月に取得予定です。取得後のポートフォリオの合計は、31物件、1,199億円に拡大します。
一般募集の投資口数は、発行済み口数の約11.3%（OAを含めると最大約11.9%）と、多めの数量になっています。
また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は862口、25日平均は1,012口ですので、流動性は普通レベルです。
どんな投資法人？
みずほ信託銀行がスポンサーの、東京を中心としたミドルサイズのオフィスビル（延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約10,000 坪））に重点投資するJ-REITです。
保有物件(2021年３月30日現在)は、25物件 1,043億円となっており、稼働率(2021年７月31日現在)は98.8%です。
特徴としては、主に以下があります。
- ミドルサイズのオフィスへの重点投資
- 中長期的に安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して、マーケット規模が相対的に大きく多くの取得機会を見込め、また中長期的に安定した賃貸需要が見込めるとともに本資産運用会社の知見・経験を十分に発揮できる。
- 不動産の本質的価値である、「立地」と「ビルスペック」の追求（投資エリアの厳選）
- 「立地」・・・東京経済圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）、地方政令指定都市等のいずれにおいても、重点投資対象エリアを策定することで投資エリアを厳選し、さらに各個別物件の立地評価においてもテナントにとっての利便性等を十分に吟味
- 「ビルスペック」・・・資産運用会社及びスポンサーグループの不動産運用にかかる知見・経験を最大限活用してテナント視点での「安心」「快適」「便利」を最適コストで実現することを追求し、投資主価値の最大化を目指す。
- スポンサーの強みを活かして獲得する豊富で質の高い物件情報の活用
- みずほ信託銀行の広範な顧客基盤、情報ネットワーク、信託銀行ならではの不動産情報へのアクセス力並びにMONEグループ（みずほリートマネジメント（本資産運用会社）、みずほリアルティOne、みずほ不動産投資顧問）の不動産投資・運用に対する多様な経験、高い専門性及び独自ネットワークを活用して、多様な不動産活用・売却ニーズへの対応力を背景として、物件や売却確度等の観点から質の高い情報を早期に幅広く入手し、物件の取得につなげることにより、質の高いポートフォリオの形成をめざす。
- 金融系スポンサー（みずほ信託銀行、みずほ銀行等）の下での安定的な財務基盤と厳格な内部管理・リスク管理体制の構築
【J-REITの簡単な説明】
投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。
J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。
【ポートフォリオ構築方針】
- 用途別投資割合
- オフィスビル 90％以上、その他の用途 10%以下
- エリア別投資割合
- 東京経済圏 70%、地方政令指定都市等 30%以下
としています。
【現在(2021年3月30日)のポートフォリオ】
- アセットタイプ別比率
- オフィス 100%
- 地域別比率（取得価格ベース）
- 東京経済圏 65.2%
- 地方政令指定都市等 34.8%
となっています。
直近の運用概況
【2021年２月期の運用状況と2021年８月期以降の見通し】
| 決算期 | 営業収益 [百万円] (前期比[%]) | 営業利益 [百万円] (同) | 経常利益 [百万円] (同) | 当期純利益 [百万円] (同) | １口当たり 分配金[円] (同[円]) |
| 2021年２月期実績 | 4,060 (△2.6) | 1,274 (△41.6) | 1,023 (△46.7) | 1,022 (△46.7) | 7,605 (△389) |
| 2021年８月期会社予想 | 4,834 (19.1) | 2,838 (122.7) | 2,569 (151.1) | 2,568 (151.2) | 7,320 (△285) |
| 2022年２月期会社予想 （2021年９月８日修正） | 4,365 (△10.3) | 2,235 (△21.2) | 1,931 (△24.8) | 1,930 (△24.8) | 7,190 (△130) |
| 2022年８月期会社予想 （2021年９月８日発表） | 4,425 (1.4) | 2,218 (△21.2) | 1,912 (△24.8) | 1,911 (△24.8) | 7,120 (△70) |
2021年２月期は、前期比減収減益でした。しかしながら、2021年８月期(2021年３月～８月)は増収増益で、特に利益面は２倍以上の増益予想となっています。
また、今回の公募増資により、新規取得資産を組入れることで、 今2022年２月期(2021年９月～2022年２月)は 当初予想より営業収益は11%、利益面は12%程度増額修正されています。（表３参照）
今回の新規取得資産は取得金額で約15%の増加からすると、少し資金効率が悪いですね。
１口当たりの分配金の予想は、増資した後の2022年２月期は2021年８月期から130円減ということで、投資家にとって寂しい内容です。
【2021年２月期の運用状況】
オフィスビル賃貸市場においては、東京都心では過去最低水準にあった空室率が新型コロナウイルス感染症の影響により上昇に転じ、賃料水準の下落が懸念されています。
本投資法人においては、2020年11月25日付で新川一丁目ビル及び箱崎314ビル、2020年12月10日付でアペルト東中野ビルの取得に係る優先交渉権をそれぞれ獲得し、新川一丁目ビル及び箱崎314ビルについては、併せて2020年11月24日付で、同物件を主な信託財産とする信託受益権を運用資産とする匿名組合出資持分（出資金額20百万円）を取得しました。
また、マーケット動向を踏まえ、新規募集賃料を柔軟に設定するなど稼働率の維持・向上を重視したリーシング（テナント誘致）活動を行うとともに、管理面では、テナントニーズや物件毎の特性を踏まえた最適コストの実現を図り、賃貸事業収支の向上に努めました。
【2021年８月期の見通し】
オフィスビル賃貸市場においては、テナント企業の業績悪化に伴うオフィスコスト削減の動き、テレワーク推進・拡大によるオフィスのあり方の見直しなど、新型コロナウイルス感染症のテナントへの影響及びテナントの動向を注視する必要があります。
オフィスビル売買市場においては、依然として優良な投資物件に対する取得意欲旺盛な国内外の投資家が多く存在し、取引価格は高止まりが予想されるものの、新型コロナウイルス感染症の不動産市況への動向を注視し、厳選投資の姿勢を堅持することが重要となっています。
本投資法人は、本邦不動産マーケットにおいて豊富な取扱実績を有するみずほ信託銀行株式会社をスポンサーとして、物件の取得並びに運用面及び財務面における各種サポートを得ながら成長を図り、投資主価値の最大化を目指しています。
運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により資産価値の維持・向上（内部成長）を図るとともに、中長期的な安定成長を実現するため、引き続き厳選投資（外部成長）を行いながら、ポートフォリオの質的改善を目指しています。
かかる外部成長及び内部成長の両側面における成長戦略を実現するため、本投資法人は、本資産運用会社、MONE及びMREM（MONEグループの不動産私募ファンドの運用会社）の運用ノウハウと経営資源等を用いることに加え、スポンサーであるみずほ信託銀行のサポートを最大限に活用する方針です。
【2022年２月期と 2022年８月期 の運用状況及び分配金の予想の修正】
2021年９月に予定している資産取得（オフィスビル ６物件）に伴い、今期(2022年２月期) の運用状況と分配金予想 の修正と次期(2022年８月期) の運用状況と分配金予想をしています。
＜今期(2022年２月期)の運用状況予想＞
| 営業収益 [百万円] | 営業利益 [百万円] | 経常利益 [百万円] | 当期純利益 [百万円] | 1 口当たり分配金 [円] | |
| 前回発表予想 | 3,918 | 1,983 | 1,721 | 1,720 | 7,170 |
| 今回修正予想 | 4,365 | 2,235 | 1,931 | 1,930 | 7,190 |
| 増減額 | 446 | 251 | 210 | 210 | 20 |
| 増減率 | 11.4% | 12.7% | 12.2% | 12.2% | 0.3% |
今期の予想を、営業収益は11%、利益面は11～12%増額をしています。
９月に予定されている新規取得資産の金額は、全体の約15%でしたので、今回の増額率と比較すると少し物足りない感じです。
分配金は20円増加(+0.3%)の予想です。
【格付けの状況】
- 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「A」（ポジティブ）（※A：債務履行の確実性は高い。）
投資口価格の動向
【９／９(木)終値時点の数値】
- 投資口価格（１口当たり）：311,000円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：2.28倍
- 年間分配金（会社予想）：14,310円（2022年２月 7,190円、2022年８月 7,120円）、年間利回り：4.6%
| 決算期 | 分配金(円) |
| 2019年８月期 | 7,062 |
| 2020年２月期 | 7,889 |
| 2020年８月期 | 7,994 |
| 2021年２月期 | 7,605 |
| 2021年８月期 | 7,320 (予想) |
直近５営業期間の分配金は、表４のようになっています。
上場株式の年利回り（東証１部の単純平均：1.74%(9/8時点)）と比較すると、２倍以上の高い利回りとなっています。
直近５期の分配金は、7,000円～8,000円程度で推移しており、運用状況によって多少ばらつくようです。
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
投資口価格は、昨年のコロナショック前の高値(386,000円)から、コロナショック時に半値以下(165,900円)まで下げ、その後は、右肩上がりの上昇トレンドで推移しています。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
直近の投資口価格は、7/12に高値(349,500円)を付けた後は下落傾向だったのですが、９月に入ってから下げに勢いがついている状況です。
今回の公募増資発表の翌営業日(9/9) は、出来高はほとんど増加せず、価格は終値で0.96%の下落にとどまりました。
まとめ
【ファンダメンタルズ】
- 中長期的に安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して、ミドルサイズのオフィスへの重点投資し、「立地」（東京経済圏 70%以上の方針）と「ビルスペック」の追求（投資エリアの厳選）をしている。
- メインスポンサーのみずほ信託銀行の広範な顧客基盤、情報ネットワーク、信託銀行ならではの不動産情報へのアクセス力並びにMONEグループの不動産投資・運用に対する多様な経験、高い専門性及び独自ネットワークを活用して、多様な不動産活用・売却ニーズへの対応力を背景として、物件の取得につなげることにより、質の高いポートフォリオの形成を目指している。
- 今回の公募増資による物件取得後の2022年２月期は、当初予想から、営業収益は11%、利益面は11～12%増額しているが、新規物件取得金額の増加率(約15%)には足りていない。さらに、2022年８月は前期比 増収ではあるが減益予想となっている。
【インカムゲイン】
- 分配金の年利回り(4.6％)は、東証１部上場会社の単純平均1.74%(9/8時点)と比較して、２倍以上高い。
- 増資後の、2022年２月期の１口当たりの分配金の予想は、2021年８月期から130円減額、2022年８月期はさらに70円減額としており、今回の新規物件取得前の当初予想と比較して増額はしているが、少し納得できない。今後の分配金増額に期待。
【流動性】
- 直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の５日平均は862口、25日平均は1,012口で、流動性は通常レベル。
【投資口価格モメンタム】
- 昨年のコロナショック後、ずっと上昇トレンドで推移してきたが、直近の日足ベースでは下落基調。
- 直近の価格は、今回のPO発表後はほとんど反応がなかった。９月に入るまで下落基調で推移し、９月に入って下げが加速している。今後、どこで株下げ止まるかがポイント。
以上をふまえ、
| レベル（最低⭐～最高⭐⭐⭐⭐⭐） | |
| ファンダメンタルズ | ⭐⭐⭐ |
| インカムゲイン | ⭐⭐⭐⭐ |
| 流動性 | ⭐⭐⭐ |
| 投資口価格モメンタム | ⭐⭐ |
| 総合判定 | ⭐⭐⭐（中立） |
と判断しました。
参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。
※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。