こんにちは！
公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。
今回は、東証J-REITのアクティビア・プロパティーズ投資法人です。
最後までお付き合いいただけるとうれしいです！
- 公募増資・売出(PO)とは？
既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出し」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。
POの概要
今回のPOは、公募による新投資口の発行です。売出価格決定期間や受渡期日、売出数量は以下です。
ディスカウント率は、「売出価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%です。
参考までに、直近のJ-REITのPO銘柄のディスカウント率は、
- エスコンジャパン、サムティ・レジデンシャル、イオンリート、スターアジア不動産：2.5%
- 大和ハウスリート：2.0%
でした。
注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事会社（今回は野村證券、みずほ証券、大和証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券）をはじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。ちなみに私が口座開設しているＳＢＩ証券では、購入申込可能です。
早ければ、９/１(水)の夕刻に、会社側からの売出価格等のお知らせが適時開示でありますので、チェックしてくださいね💖
| 発行価格等決定日 | 2021 年 ９月 １日(水) |
| 受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能) | 2021 年 ９月 ８日(水) |
| 公募による新投資口発行 （一般募集） | 49,030 口（国内一般募集 72,300 口及び海外募集 42,700 口を目途に、発行価格等決定日に決定する。） （発行済み投資口数 771,224口の約6.4%） |
| 投資口売出し（オーバーアロットメント(以下、OA)による） | 2,500 口（一般募集増資口数の約5.1%。実施決定（９／１）） ※上記の「売出価格等決定日」に決定。 野村證券が売出す。 |
| 発行価格 | 452,760 円 |
| ディスカウント率 | 2.00％ |
| 申込単位数量 | 1口以上1口単位 |
| 新投資口発行の目的 | 本投資法人は、立地とクオリティを重視した厳選投資により、資産規模の拡大とポートフォリオの強化を図り、1 口当たり分配金及び 1 口当たり NAV（純資産投資価値(Net Asset Value)：NAV＝J-REIT不動産ポートフォリオの市場価値－ファンドの負債） の成長による投資主価値向上を目指している。あわせて、市場動向にも留意しつつ検討を行った結果、新投資口を発行することとしたもの。 |
| 主幹事会社 | 野村證券、みずほ証券、大和証券、三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券 |
| 引受人 | ＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券 |
金額にすると約230億円の資金調達になります。
この資金調達によって、東京のオフィスビル３物件、 取得（予定）価格 435億円を９月に取得予定です。取得後のポートフォリオの合計は、10月に実施予定の物件入替と合わせて 47 物件、5,480億円に拡大します。
一般募集の投資口数は、発行済み口数の約6.4%（OAを含めると最大約6.7%）と、ほどほどに多い数量になっています。
また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の5日平均は3,215口、25日平均は2,412口ですので、流動性はほどほどに高いレベルです。
どんな投資法人？
東急不動産がスポンサーの、東京のオフィスビルと都市型商業施設に重点投資をしているJ-REITです。
本投資法人は、中長期的な投資主価値の最大化を図るため、多くの人が集い、街の賑わいや企業の活動拠点として「お客様に選ばれ続ける不動産」を選択し、「プロアクティブ（Proactive）な運用」（率先し、先を見越して行動し、状況を改善する運用）を目指しています。
保有物件(2021年５月31日現在)は、44物件 5,092億円となっており、稼働率(2021年６月30日現在)は98.0%です。
【J-REITの簡単な説明】
投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。
J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。
【ポートフォリオ構築方針】
基本方針として、
- 都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
- 包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンの活用
- 投資主価値を最大化するためのガバナンス体制
を掲げ、投資比率は、都市型商業施設と東京オフィスを合わせて、投資金額の70%以上としています。
ポートフォリオの多様化による安定性と収益性の両立を図るため、都市型商業施設及び東京オフィス以外に、東京都、三大都市圏の政令指定都市及び国内の主要都市とその周辺地域に所在する「アクティビア・アカウント」についても、個別物件の特性及び競争力等を見極めた上で厳選投資を行っています。
現在のポートフォリオは、2021年５月末時点で、物件タイプ別比率は、
- 都市型商業施設 39.0%
- 東京オフィス 40.6%
- アクティビティ・アカウント 20.3%
都市型商業施設と東京オフィスの比率が、それぞれ４割を占めています。
エリア別は、
- 都心６区（渋谷区、港区、中央区、千代田区、新宿区、品川区） 68.6%
- その他23区 1.9%
- 三大都市圏（東京、大阪、名古屋） 27.5%
- その他主要都市 2.1%
東京都心６区が７割弱を占めています。
直近の運用概況
【2021年５月期の運用状況と2021年11月期以降の見通し】
| 決算期 | 営業収益 [億円] (前期比) | 営業利益 [億円] (同) | 経常利益 [億円] (同) | 当期純利益 [億円] (同) | １口当たり 分配金[円] (同) |
| 2021年５月期実績 | 147 (2.4%減) | 81.0 (1.5%減) | 72.5 (1.5%減) | 72.5 (1.5%減) | 9,401 (146円減) |
| 2021年11月期会社予想 （2021年８月24日修正） | 158 (7.1%増) | 86.6 (6.9%増) | 75.8 (4.6%増) | 75.8 (4.6%増) | 9,350 (51円減) |
| 2022年５月期会社予想 （2021年８月24日修正） | 156 (1.3%減) | 87.1 (0.5%増) | 76.7 (1.2%増) | 76.7 (1.2%増) | 9,323 (27円減) |
前期(2021年５月期)は、前期比減収減益でした。しかしながら、今期の2021年11月期(2021年６月～11月)は増収増益の予想となっています。
今回の公募増資により、新規取得資産を組入れることで、当初予想より営業収益は３%、利益面は５～６%増額修正されています。
今回の新規取得資産は金額で約7.6%の増加からすると、少し資金効率が悪いですね。
１口当たりの分配金の予想は、増資した後の2021年11月期は前期(2021年５月期)から51円減ということで、投資家にとって寂しい内容です。
【前期(2021年５月期)の運用状況】
当期の商業施設を取り巻く環境については、消費者マインドは持ち直しの動きを見せていたものの、２度の緊急事態宣言の発出により、足元では旅行やレジャーなどのサービス消費や、被服や化粧品などの外出関連支出が減少しました。
賃貸オフィス市場については、都心５区（千代田区、港区、中央区、渋谷区及び新宿区）を中心に稼働率、賃料水準ともに高い水準を維持していましたが、新型コロナウイルス感染症による経済活動の停滞により、オフィス集約や縮小移転等の動きが続いています。三鬼商事株式会社が公表した2021年５月末時点の都心５区の平均空室率は5.90％で、前期末（2020年11月30日）時点との比較では1.57ポイント上昇しました。
賃料水準についても、2020年8月以降10ヶ月連続で下落しており、2021年5月末時点における都心５区の一坪当たり平均賃料は21,249円となりました。東京以外の主要都市でも空室率は上昇傾向にありますが、賃料水準は緩やかな下落または横ばいで推移しています。
この結果、本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、ポートフォリオの維持・向上を継続し、当期末現在のポートフォリオは、物件数44物件、取得価格5,092億円となりました。
【今期(2021年11月期)の見通し】
商業施設を取り巻く環境については、足元では営業短縮要請や訪日外国人客数の減少等により厳しい状況が続くものの、ワクチン接種の進展等により緩やかな回復傾向となることが期待されます。賃貸オフィス市場に関しては、空室率の上昇と賃料の下落が継続する懸念はあるものの、2021年は新規供給が減少することもあり、好立地物件については底堅い状況が継続するものと考えています。
J-REIT市場は、景気や不動産賃貸市況の先行きに未だ不透明感が残るものの、相対的に業績の安定性や財務面の健全性が高く魅力的な配当利回り水準にあるREITには長期的な資金流入が期待できると考えます。
このような環境のもと、豊富な運用ノウハウによって新型コロナウイルス感染症の影響を最小化し、資産入替など中長期的視野に立ったポートフォリオ戦略のもと、スポンサーサポートを活用した外部成長や、立地・クオリティにこだわった物件の強みを活かした内部成長等により、投資主価値向上軌道への回帰を目指しています。
【2021年11月期と 2022年５月期 の運用状況及び分配金の予想の修正】
2021年９月に予定している資産取得（目黒東急ビル、キュープラザ新宿三丁目、A-PLACE渋谷南平台の3 物件）に伴い、今期(2021年11月期) と次期(2022年５月期) の運用状況と分配金予想の修正をしています。
＜今期(2021年11月期)の運用状況予想＞
| 営業収益 [億円] | 営業利益 [億円] | 経常利益 [億円] | 当期純利益 [億円] | 1 口当たり 分配金 [円] | |
| 前回発表予想 | 153 | 81.9 | 72.1 | 72.1 | 9,350 |
| 今回修正予想 | 158 | 86.6 | 75.8 | 75.8 | 9,350 |
| 増減額 | 4.5 | 4.7 | 3.7 | 3.7 | ０ |
| 増減率 | 3.0% | 5.7% | 5.2% | 5.2% | 0.0% |
今期の予想を、営業収益は３%、利益面は５～６%増額をしています。
| 営業収益 [億円] | 営業利益 [億円] | 経常利益 [億円] | 当期純利益 [億円] | 1 口当たり 分配金 [円] | |
| 前回発表予想 | 147 | 80.2 | 70.2 | 70.2 | 9,100 |
| 今回修正予想 | 156 | 87.1 | 76.7 | 76.7 | 9,323 |
| 増減額 | 9.0 | 6.8 | 6.5 | 6.5 | 223 |
| 増減率 | 6.1% | 8.5% | 9.3% | 9.3% | 2.5% |
９月に予定されている新規取得資産の金額は、全体の約7.6%でしたので、少し物足りない感じです。
分配金も増加はありません。
次期の予想は、営業収益は６%、利益面は８～９%増額をしています。
増額率は、今期よりも大きいですので、時間がたつにつれ、今回の新規取得資産取得の効果が大きくなってくるというところでしょうか。
【格付けの状況】
- 日本格付研究所（JRC）：長期発行体格付「AA」（安定的）（※AA：債務履行の確実性は非常に高い。）
投資口価格の動向
【８／27(金)終値時点の数値】
- 投資口価格（１口当たり）：473,500円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：3.93倍
- 年間分配金（会社予想）：18,673円（2021年11月 9,350円、2022年５月 9,323円）、年間利回り：3.9%
| 決算期 | 分配金(円) |
| 2019年５月期 | 10,017 |
| 2019年11月期 | 10,137 |
| 2020年５月期 | 9,508 |
| 2020年11月期 | 9,547 |
| 2021年５月期 | 9,401 |
直近５営業期間の分配金は、表４のようになっています。
上場株式の年利回り（東証１部の単純平均：1.86%(8/26時点)）と比較すると、２倍程度のかなり高い利回りとなっています。
直近５期の分配金は、9,500円～10,000円程度で推移しており、運用状況によって多少ばらつくようです。
【直近の投資口価格推移】
＜週足チャート（直近２年間）＞
投資口価格は、昨年のコロナショック時の安値(227,400円)から、直近まで右肩上がりの上昇トレンドで推移しており、価格はその安値の２倍以上を付けています。
２年前の高値(589,000円)には、届いていない状況です。
＜日足チャート（直近３か月間）＞
直近の価格は、7/6に高値(531,000円)を付けて、その後は、今回の増資発表後(8/25)までは下落基調で推移していました。
しかし、8/26,27と２日連続、出来高を伴い大きめの陽線を付けて上昇し、ほぼ25日移動平均まで戻ってきています。
今後、この25日移動平均線を上抜け、上昇に転じてくるのか注目です。
まとめ
【ファンダメンタルズ】
- 中長期的な投資主価値の最大化を図るため、率先して先を見越してのポートフォリオの入替等を機動的に行っていることが特徴。
- メインスポンサーの東急不動産グループのサポートによるバリューチェーンを活用し、競争力の高い資産を取得し資産規模の拡大（外部成長）を図るとともに、運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により、資産の収益性の向上（内部成長）を目指している。
- 今回の公募増資による物件取得後の2021年11月期には、当初予想から、営業収益は３%、利益面は５～６%増額しており、新規物件取得金額の増加率 約7.6%には足りていないが、次期(2022年５月)には営業収益は６%、利益面は８～９%増額と取得物件の拡大効果がより増えている。
【インカムゲイン】
- 分配金の年利回り(3.9％)は、東証１部上場の会社の単純平均1.86%(8/26時点)と比較して、倍以上高い。
- 増資した後の2021年11月期の１口当たりの分配金の予想は、2021年５月期から51円減額、2022年５月期はさらに27円減額としており、今回の新規物件取得前の当初予想と比較して増額はしているが、少し納得できない。今後の分配金増額に期待。
【流動性】
- 直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の5日平均は3,215口、25日平均は2,412口で、流動性はやや高いレベル。
【投資口価格モメンタム】
- 昨年のコロナショック後、ずっと上昇トレンドで推移してきてが、直近では少しその勢いが衰えてきた。
- 直近の日足ベースでは、今回のPO発表後に一時的に下げたが、ここ２営業日(8/26,27)は逆に大きめの陽線を付けて上昇しつつある。今後、25日移動平均線を上抜けて推移して、直近の高値(531,000円)を上抜ければ、上昇は継続する可能性大。
以上をふまえ、
| レベル（最低⭐～最高⭐⭐⭐⭐⭐） | |
| ファンダメンタルズ | ⭐⭐⭐⭐ |
| インカムゲイン | ⭐⭐⭐⭐ |
| 流動性 | ⭐⭐⭐⭐ |
| 投資口価格モメンタム | ⭐⭐⭐ |
| 総合判定 | ⭐⭐⭐⭐（買い） |
と判断しました。
参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。
※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。