こんにちは！
公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。
今回は、東証J-REITのタカラレーベン不動産投資法人です。
最後までお付き合いいただけるとうれしいです！
- 公募増資・売出(PO)とは？
既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出し」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。
POの概要
今回のPOは、公募による新投資口の発行です。売出価格決定期間や受渡期日、売出数量は以下です。
ディスカウント率は、「売出価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%です。
※直近のJ-REITのPO４銘柄のディスカウント率は、全て（エスコンジャパン、サムティ・レジデンシャル、イオンリート、スターアジア不動産）2.5%でした。
注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事会社（今回はＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券）をはじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。
早ければ、8/23(月)の夕刻に、会社側からの売出価格等のお知らせが適時開示でありますので、チェックしてくださいね💖
| 売出価格等決定日 | 2021年8月23日（月） |
| 受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能) | 2021年9月2日（木） |
| 公募による新投資口発行 （一般募集） | 112,500 口 （発行済み投資口数462,500口の約24.3%） |
| 投資口売出し（オーバーアロットメント(以下、OA)による） | 5,400 口（一般募集増資口数の4.8%。上限の口数であり、全く行わなれない場合もある。） ※上記の「売出価格等決定日」に決定。 ＳＭＢＣ日興証券が売出す。 |
| 発行価格 | 112,417円 |
| ディスカウント率 | 2.50％ |
| 申込単位数量 | 1口以上1口単位 |
| 実施の目的 | 投資主利益の最大化を目指し、ポートフォリオの質の向上及び中長期的に安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を図ることを目的として、新たな特定資産（オフィス ２件、住宅 ８件、商業施設・その他 ２件、の計12物件 約263億円）を取得するため、市場動向、財務の健全性及び 1 口当たりの分配金水準にも留意しつつ検討を行った結果、新投資口を発行し資金調達を行うこととした。 |
| 主幹事会社 | ＳＭＢＣ日興証券、みずほ証券 |
| 引受人 | 野村證券 |
一般募集の投資口数は、発行済み口数の約24.3%（OAを含めると最大約25.5%）と、かなり多い数量になっています。
また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の5日平均は2,448口、25日平均は2,197口ですので、流動性はほどほどに高いレベルです。
どんな投資法人？
タカラレーベン、PAGインベストメント・マネジメント、共立メンテナンス及びヤマダホールディングスから成る、
オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件に関する、豊富な実績に裏打ちされた専門性とノウハウを有する企業をスポンサーとする総合型J-REITです。
【J-REITの簡単な説明】
投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。
J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。
この投資法人の投資戦略として、
築年数、規模及び設備等の物件のスペック、物件の所在する地域の属性、周辺の競合物件の有無及びその状況、並びにテナントの属性及び信用力等を総合的に勘案した上で、
取得の時点において競争力があると判断されるか、運用期間中において、本投資法人による資本的支出やスポンサーのサポート等を活用したバリューアップにより将来的に競争力を向上させることができると判断される物件に、投資を行うとのこと。
投資方針は、エリア別では、コアエリア（東京、大阪、名古屋、福岡）を70%以上（取得価格ベース）、サブエリアを30%以下とし、用途別では、オフィス及び住居を70%以上、ホテル及び商業施設・その他を30%以下としています。
保有物件（2021年７月15日現在）は、37物件 868億円となっており、稼働率は、97.8%です。
用途別投資比率は、
- オフィスビル 54%
- 住宅 15%
- ホテル 11%
- 商業施設・その他 20%
地域別投資比率は、
- 東京経済圏 46%
- 大阪経済圏 14%
- 名古屋経済圏 10%
- 福岡経済圏 5%
- その他 25%
です。オフィスビルと東京経済圏の投資比率が多くなっています。
今回のPOによる資金調達で、2021年９月取得予定物件を合わせると、以下のようになります。
| 取得前 | 2021年９月 取得予定 | 取得後の合計 （予定） | |
| 物件数[件] | 37 | 12 | 49 |
| 取得金額[億円] | 868 | 263 | 1,131 |
物件数で32.4%、取得金額で30.3%の資産増加予定です。
直近の運用状況
【2021年２月期の運用状況と2021年８月期以降の見通し】
| 決算期 | 営業収益 [百万円] (前期比) | 営業利益 [百万円] (同) | 経常利益 [百万円] (同) | 当期純利益 [百万円] (同) | １口当たり 分配金[円] (同) |
| 2021年２月期実績 | 2,874 (4.5%増) | 1,702 (5.7%増) | 1,500 (7.2%増) | 1,476 (5.5%増) | 3,100 (71円増) |
| 2021年８月期会社予想 | 2,979 (3.7%増) | 1,787 (5.0%増) | 1,562 (4.1%増) | 1,517 (2.8%増) | 3,100 (増減なし) |
| 2022年２月期会社予想 （2021年８月13日修正） | 3,330 (11.8%増) | 1,968 (10.1%増) | 1,675 (7.2%増) | 1,674 (10.3%増) | 3,000 (100円減) |
| 2022年８月期会社予想 （2021年８月13日発表） | 3,361 (0.9%増) | 1,862 (5.4%減) | 1,564 (6.6%減) | 1,563 (6.6%減) | 2,800 (200円減) |
| 【参考】 2021年８月期から 2022年８月期の増減率(額) | 12.8%増 | 4.2%増 | 0.1%増 | 3.0%増 | 300円減 |
2021年８月期(2021年３月～８月)は、増収増益予想で、今回の公募増資を受けて、新規取得資産を組入れることで、2022年２月期(2021年９月～2022年２月)は、営業収益は約12%、利益面では７～10%の増収増益を予想しています。
１口当たりの分配金の予想は、増資した後の2022年２月期は前期(2021年８月期)から100円減、 2022年８月期はさらに200円減額ということで、投資家にとっては少し寂しい状況です。
【前期(2021年２月期)の運用状況】
本投資法人の保有資産においても新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響を一定程度受ける一方で、本投資法人は、「ポートフォリオの質の向上」、「スポンサー間の役割の明確化」、「内部成長・その他施策の実施」の3つの中期運用戦略に基づき、賃料の増額交渉やコスト削減による内部成長を図るとともに、
2020年11月に盛岡駅前通ビル及びEME郡山ビル、2020年12月に宇都宮セントラルビル、2021年2月及び3月にAlmost Blueを売却し、当該売却資金をもって、2021年3月にイオンスタイル尾道(底地：他の人に貸すことで、何らかの利益を得ている土地)、2021年4月にDCMダイキ尾道店(底地)及びラグゼナ門真を取得するとともに、2021年4月30日に代々木一丁目ビル、2021年5月10日までの間にビッグモーター札幌清田店(底地)を取得することを決定し、積極的なポートフォリオの入替を実施しました。
また、アリエッタホテル名古屋について、後継オペレーターであるソラーレ ホテルズ アンド リゾーツ株式会社と2021年2月10日付で定期建物賃貸借契約を締結し、2021年3月15日付で賃貸借を開始するとともに、同日付で「ACCESS by LOISIR HOTEL Nagoya」に物件名称を変更しています。
【今期(2021年８月期)以降の見通し】
運用方針としては、
「外部成長」と「安定運用・内部成長」を追求すべく、高い開発力があるタカラレーベングループ（株式会社タカラレーベン、その子会社及び関連会社をいいます。以下同じです。）からの安定した物件供給と、PAGインベストメント・マネジメント株式会社（以下「PAG」といいます。）のマーケットでの情報収集力と相場環境に臨機応変に対応した投資判断・ノウハウ等を活用した資産取得によって、外部成長の実現を目指すとともに、
タカラレーベングループのバリューチェーンとPAGの日本の不動産市場におけるアセットマネジメントのノウハウを組み合わせ、さらに株式会社共立メンテナンス及び株式会社ヤマダホールディングスが有する独自のネットワーク、個々のアセットクラスで培った運営ノウハウ等によって、「安定運用・内部成長」を目指すことを基本方針としています。
さらに、「ポートフォリオの質の向上」、「スポンサー間の役割の明確化」、「内部成長・その他施策の実施」の3つの中期運用戦略に基づき、「投資主価値の最大化」、「持続的な環境の創造」及び「地域と社会への貢献」の実現を目指しています。
＜外部成長戦略＞
豊富な実績によって裏付けられるタカラレーベングループの開発力とPAGのソーシング力を両輪として活用することにより、外部成長の実現を目指しています。バランスの取れたポートフォリオを目指し、特にタカラレーベングループからは主として開発物件の取得を、PAGからはタカラレーベングループの開発していないエリア・規模の物件の取得を厳選して実施していくとのことです。
また、ポートフォリオの質の向上を踏まえて資産の入替等も検討しています。
＜内部成長戦略＞
スポンサー各社から、各種アセットクラスに即した不動産運用に関するノウハウの提供を受け、これらを活用すること等を通じて、安定的な運用を行っています。
＜2022年２月期の運用状況及び分配金の予想の修正＞
今回の公募増資の発表と同時に、次期(2022年２月期)の運用状況と分配金予想の修正をしています。
| 営業収益 [百万円] | 営業利益 [百万円] | 経常利益 [百万円] | 当期純利益 [百万円] | 1 口当たり 分配金 [円] | |
| 前回発表予想 | 2,570 | 1,440 | 1,216 | 1,215 | 2,900 |
| 今回修正予想 | 3,330 | 1,968 | 1,675 | 1,674 | 3,000 |
| 増減額 | 759 | 528 | 459 | 459 | 100 |
| 増減率 | 29.6% | 36.7% | 37.8% | 37.8% | 3.4% |
当初予想から、営業収益は約３割、利益面は37%前後増額しています。配当金も100円増額しています
今回の公募は約24.3%の増資ですので、営業収益の増収と利益面の増益の割合と比較すると、公募増資の割合よりも増額の割合の方が大きいので、妥当な公募増資といえそうです。
ただし、分配金の増額は今一つ少ない印象ですね。
株価指標
【８/13(金)終値時点の数値】
- 投資口価格（１口当たり）：126,000円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：5.92倍（※現在、東証は新規売停止(公的)(8/16より)措置が取られています。）
- 年間分配金（会社予想）：5,800円（2022年２月 3,000円、2022年８月 2,800円）、年間利回り：4.6%
直近５営業期間の分配金は、以下のようになっています。
| 決算期 | 分配金(円) |
| 2019年８月期 | 4,693 |
| 2020年２月期 | 3,693 |
| 2020年８月期 | 3,029 |
| 2021年２月期 | 3,100 |
| 2021年８月期 | 3,100 (予想) |
上場株式の年利回り（東証１部の単純平均：1.85%(8/13時点)）と比較すると、かなり高いです。
直近５期の分配金は、2019年8月期から2020年８月期にかけて減配され、最近は3,100円前後に落ち着いています。
【直近の投資口価格推移】
週足チャート（直近2年間）：
投資口価格は、昨年のコロナショック時の安値(59,700円)から右肩上がりの上昇トレンドで推移しており、現在はその安値の２倍以上の値を付けています。
また、コロナショック前の水準(123,900円)よりも若干高くなっています。
日足チャート（直近3か月間）：
直近では、7/7につけた高値(132,400円)から高値を切り下げており、日足ベースでは下降トレンドに入りつつあります。
ただし、直近の安値(7/20：125,300円)を下回らなければ、下落は止まりそうです。
しかしながら、大抵の場合、公募増資が発表された銘柄は発表後に下げる傾向がありますので、このまま下値を下抜けてくるものと予想されます。
まとめ
【ファンダメンタルズ】
- オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件に関する、豊富な実績に裏打ちされた専門性とノウハウを有する企業をスポンサーとする総合型J-REIT。
- 物件取得の時点において競争力があると判断されるか、運用期間中において、本投資法人による資本的支出やスポンサーのサポート等を活用したバリューアップにより将来的に競争力を向上させることができると判断される物件のみに投資を行うため、収益性に期待ができる。
- 今回の公募増資による物件取得後の2022年２月期には、当初予想から、営業収益は約３割、利益面は37%前後増額しており、公募の増資比率約24.3%より大きい増額率の予想。
【インカムゲイン】
- 分配金の年利回り(4.6％)は、東証１部上場の会社の単純平均（1.85%(8/13現在)）と比較して2.5倍ほどで高い。
- ただし、増資した後の2022年２月期の１口当たりの分配金の予想は、2021年８月期から100円減額、2022年８月期はさらに200円減額予想と物足りない。
【流動性】
- 直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の5日平均は2,448口、25日平均は2,197口で、流動性はそこそこに高いレベル。
【投資口価格モメンタム】
- 昨年のコロナショック後、一本調子の上昇トレンドで推移してきたが、ここにきて上昇の勢いが弱くなっている。
- 直近の日足ベースでは、7/20につけた安値(125,300円)を下抜けてくると、さらなる下落が予想されるが、今回の公募発表の状況から、下押しする可能性が高い。
- ただ、公募価格を下値抵抗にして上昇してくる可能性も否定できない。
以上をふまえ、
| レベル（最低⭐～最高⭐⭐⭐⭐⭐） | |
| ファンダメンタルズ | ⭐⭐⭐⭐ |
| インカムゲイン | ⭐⭐⭐ |
| 流動性 | ⭐⭐⭐ |
| 投資口価格モメンタム | ⭐⭐⭐ |
| 総合判定 | ⭐⭐⭐ （中立） |
と判断しました。
参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。
※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。