【立会外分売は買いか？】グランディハウス(8999)

直近で立会外分売の実施を発表した銘柄に関して、買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。

今回は、東証1部から不動産業種のグランディハウスです。

最後までお付き合いいただけるとうれしいです！

• 立会外分売とは？

新規株主を増やすことを目的として、上場会社が大株主である銀行やオーナー経営者などの保有株を小口に分けて、証券取引所の立会外で不特定多数に売り出すこと。
取引開始前など取引時間外（＝立会外）に売り出されることからこのように呼ばれる。

• 立会外分売の魅力
  • 前日終値より安く購入可能
    • 立会外分配における買付側の購入価格は確定値段（1本値）で、分売実施日の前日終値よりディスカウントされるのが一般的。過去の例では、約3～5％のディスカウントで実施されています。（ディスカウント率は取引所の規定により最大10％）
  • 買付手数料はかからない
    • 立会外分売による買付は、通常の立会時間内の取引と種類が異なるため一般的に手数料はかからない。（売却時には通常の手数料が発生）
  • 即日売却OK
    • 立会外分売で取得した株式は、実施日（買付当日）から売却することが可能
• デメリット：抽選で外れることもある
  • 買い申し込みが多いと、抽選ではずれて購入できないこともある。

分売の概要

実施日や株数は以下です。実施予定日は幅があり、実際の実施日と販売価格は、会社側から実施日前日に発表があります。分売数量は決まっていて、100株単位で最大1,000株まで購入できます。

早ければ、8/17(火)の夕刻に、会社側からの適時開示で実施日と分売価格のお知らせがありますので、チェックしてくださいね💖

分売実施予定期間	2021年8月18日（水） （８／17発表）
分売数量	950,000株 （発行済み株数（自己株式を除く）29,250,555株の約3.2%）
分売値段	447円（８／17発表）
ディスカウント率	2.83％（８／17発表）
申込単位数量	100株
申込上限数量	1,000株
実施の目的	当社株式の分布状況の改善および流動性の向上を図るため。

分売株数が、発行済み株数の3.2%と多めの数量です。

今回の分売の発表と同時に、来年４月に再編される市場区分について、

一次判定の結果、「流通株式数」「流通株式比率」「売買代金」の各項目について「プライム市場」の上場維持基準を充たしているが、「流通株式時価総額」については基準を充たしていない旨の通知を受けたということで、この基準（ 流通株式時価総額 100億円以上）の充足を目指すと発表がありました。

今回の分売に実施は、市場に出回る株数を増やし、「流通株式時価総額」を上げるという意図もあるようです。

また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した株式の数量）の5日平均は3,982百株、25日平均は1,145百株ですので、流動性は普通レベルです。

どんな会社？

栃木県内や、茨城、群馬、千葉、埼玉、神奈川などの北関東を中心に、土地の開発・建物の設計、建築・販売・引渡し後の対応まで、一貫してグループで行っている会社です。

主な事業内容は、不動産販売、建築材料販売及び不動産賃貸です。

2021年３月期通期のセグメント別売上高構成比は、

• 不動産販売 93.8%
• 建築材料販売 5.6%
• 不動産賃貸 0.6%

となっており、不動産販売が９割以上を占めています。

直近の経営状況

【2022年３月期１Q（2021年４月～2021年６月）の経営成績】

決算期	売上高 [百万円] (前年同期比)	営業利益 [百万円] (同)	経常利益 [百万円] (同)	親会社の所有者に 帰属する純利益 [百万円] (同)
2021年３月期１Q累計	9,376	△57	△114	△111
2022年３月期１Q累計	13,134 (40.1%増)	966 (ー)	918 (ー)	663 (ー)
2022年３月期通期会社予想	52,400 (11.1%増)	3,200 (39.2%増)	3,000 (43.1%増)	2,000 (15.9%増)
通期予想に対する１Qの進捗率	25.1%	30.2%	30.6%	33.2%

2022年３月期１Qの業績は前年同期比 増収増益で、売上は４割増、利益面は黒字転換しています。

通期計画に対する進捗率は、売上高はほぼ計画通りですが、利益面は１Ｑで30%ほどの進捗で順調です。

【2022年３月期１Qの状況、経営成績の要因】

住宅業界においては、戸建住宅志向の高まりや住宅取得支援策等の影響から、新設住宅着工戸数は緩やかに回復しているものの、感染症拡大前の水準にまでは至っておらず、加えて、木材需給の逼迫から価格が高騰する「ウッドショック」が発生するなど、厳しい経営環境となっています。

このような状況の中、住宅需要の高まりに対応して仕入及び生産体制を強化するなど、経営環境の変化に合わせて経営基盤の強化・拡大に取り組みました。

コア事業である新築住宅販売では、営業エリア拡大に向けて埼玉県に新たに支店を開設し、営業体制の強化を進めるとともに、当社ブランドの認知度向上に向けて、広告の強化に取り組みました。

中古住宅販売では、販売棟数の拡大に向けて、仕入を強化することで商品在庫の拡充を図りました。

これらの取り組みにより、新型コロナウイルスの感染拡大に伴う経済活動停滞の影響が大きかった前年同期との比較において、新築住宅・中古住宅の販売棟数および売上高はいずれも増加し、利益面も大幅に回復しました。

セグメント別では、

事業	売上高[百万円] （前年同期比）	セグメント利益 [百万円] （前年同期比）
不動産販売	12,339 (42.7%増)	812 (△176)
建築材料販売	727 (9.5%増)	68 (4.3倍)
不動産賃貸	68 (6.1%増)	24 (36.3%減)

の結果でした。「不動産賃貸」を除き増収増益の結果です。

特に、「建築資材販売」の利益は前年同期比4.3倍にもなっており、好調です。

各セグメントの状況は、

＜不動産販売＞

感染防止対策の徹底やＩＴを活用した非接触型の営業活動を拡充させるとともに、埼玉県のふじみ野支店（埼玉県富士見市）を開設し、営業エリアの拡大と販売体制の強化を図ったほか、新ＣＭの放送を開始するなど、当社ブランドの認知度向上に取り組みました。

また、神奈川県においては、事業拡大に向けて人材を増強し、自社施工・管理体制の強化に取り組みました。

商品面では、コロナ禍による住環境への需要の変化に対し、新生活様式や家事時短に対応する「生活動線」を見直した新しい住まいの提案や、子育て世代に配慮した安心・安全な街並みづくり、サステナブルな未来を見据えた省エネ・創エネ性の高い住まいなど、付加価値の高い商品づくりで他社との差別化を図っています。

これらの取り組みにより、当１Q期間の販売棟数は363棟（前年同期比86棟増）となりました。

中古住宅販売では、引き続き商品在庫の充実による販売棟数の拡大に取り組んできました。新型コロナウイルス感染症の影響は残るものの、ウェブ広告の拡充や、仲介業者等との連携強化など、仕入・販売両面の強化を図ったことにより、当１Q期間の販売棟数は、38棟（前年同期比５棟増）となり好調でした。

＜建築材料販売＞

戸建住宅需要の増加等から新設木造住宅着工戸数が緩やかに回復する中、木材需給が逼迫するウッドショックも加わり、木材価格の上昇に歯止めがかからない状況となりました。

このような状況の中、仕入・販売価格の調整と仕入量の確保に重点を置いた取り組みを行ったことにより、売上高・利益ともに前年同期比で増加しています。

＜不動産賃貸＞

主要エリアである宇都宮市周辺のオフィスビル市場において、市内中心部への新規出店や移転の動きが出始めているものの、撤退等による空室率の上昇が続いています。

パーキング市場では、稼働率が回復に転じているものの、依然として厳しい状況が続いています。

このような状況の中、当社グループは、既存資産の稼働率向上と管理コストの低減に取り組んできましたが、賃貸物件の改修費用の発生等により、利益は減少しています。

【財政面の状況】

自己資本比率（自己資本（総資本－他人資本）÷総資産） ×100）は、2022年３月期１Q末時点で40.1%と前期末(39.6%)から0.5ポイント上がっています。数値は問題ないレベルです。（20%以上を問題なしとしています。）

【今期の見通し】

今１Ｑの決算発表と同時に、2022年３月期通期の業績予想を、以下のように上方修正しています。

	売上高 [百万円]	営業利益 [百万円]	経常利益 [百万円]	親会社の所有者に 帰属する純利益 [百万円]
2021年５月10日時点 会社予想	52,400	2,600	2,400	1,600
修正後　会社予想	52,400	3,200	3,000	2,000
増減額	ー	600	600	400
増減率	ー	23.1%	25.0%	25.0%

売上高は増減なしですが、利益面は25%程度増額されています。

修正の理由としては、

主に首都圏エリア（埼玉県、千葉県、神奈川県）における戸建住宅志向の高まりから、受注が順調に伸長しているほか、栃木県を中心とした既存エリアの住宅需要も堅調に回復している中、需要に対応した仕入・生産体制の強化と利益率の改善に取り組み、当初予想を上回るためです。

【中期経営計画】

この会社は、今１Qの決算発表と同時に、2021年度を初年度とし2023年度を最終年度とする「第三次中期経営計画」の策定を発表しています。その目標数値は、以下になっています。

経常利益は、2021年(令和３年)３月の実績から、３年後には２倍の目標としており、こちらはかなり意欲的な目標で期待できる内容ですね！

株価指標

【８／11(水)終値時点の数値】

• 株価：457円
• 時価総額：140.9億円
• PER：6.7倍

PERは、同業で時価総額が近い、三栄建設設計(3228) 5.7倍、ファースト住建(8917) 8.6倍、ケイアイスター不動産(3465) 7.0倍と比較すると、少し低い水準になっています。

• PBR：0.57倍
• 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：8.8倍
• 年間配当金（予想）：24円（年１回 ３月）、年間利回り：5.3%（配当性向 35.1%）　

※直近５年間の配当金と配当性向は、以下のようになっています。

決算期	年間配当金(円)	配当性向(%)
2017年３月期	14	27.7
2018年３月期	16	25.2
2019年３月期	18	25.1
2020年３月期	23	39.5
2021年３月期	24	36.3

配当は、直近５年間は連続増配されています。

この会社の配当方針は、

企業価値を増大させ、株主への利益還元を積極的に行うことを経営上の重要課題の一つとして位置付けており、連結配当性向35％（前中期経営計画期間比＋５％）を目標として業績に応じた配当政策を実施するとともに、その向上に努めていくとしています。

今期の配当予想24円は、この連結配当性向35％に沿った金額を設定しています。

【直近の株価動向】

＜週足チャート（直近2年間）＞

株価は、昨年のコロナショック時の安値(280円)をつけた後、ずっと安値切り上げ、高値切り上げの上昇基調で推移しています。

先週(8/5)に、今年の3/22につけた高値(522円)を若干ですが上回りましたので、再度この高値を上抜けてくれば、もう一段の高値が期待できるというところでしょうか。

＜日足チャート（直近3か月間）＞

直近の株価は、420～440円のレンジでもみ合いが続いていましたが、2022年３月期１Qの決算と中期経営計画の発表があった翌営業日(8/5)に、窓を開けて大きく上げました。

その後、今回の立会外分売の発表の翌営業日(8/11)に、数日前の上げた分を戻すかのように下げています。

今後の焦点は、直近で付けた高値(8/5：524円)に再び到達して、上抜けてくるかというところでしょうか。

まとめ

【業績】

• 2022年３月期１Qの経営成績は、前年同期比増収増益で、売上は約40％の増収。利益面は黒字転換している。
• 今期の通期業績予想は、 戸建住宅志向が高まり受注が順調に伸長していることから、利益面で当初計画の25%の増額を発表しており、１Qだけでなく通期にわたって好業績が期待できる 。
• 直近で中期経営計画を発表しており、2024年３月期（３年後）の経常利益は、前期(2021年３月期) 実績の２倍の目標。この意欲的な目標に対して業績への期待感がある。

【株主還元】

• 直近５年間で配当金を連続増配している。
• 配当方針は、配当性向を30%から35%（目標）に上げており、配当年利回りも現時点で5.3%とかなり高く、東証１部単純平均(8/10時点)の1.84%の３倍近くになる。

【流動性】

• 直近の出来高（売買が成立した株式の数量）5日平均は3,982百株、25日平均は1,145百株で、流動性は普通レベル。
• 分売数量は、発行済み株数（自己株式を除く）の約3.2%と多めの数量。

【株価モメンタム】

• 昨年のコロナショック時の安値(280円)を付けてから、ずっと右肩上がりの上昇トレンドで推移している。
• 直近の高値(8/5：524円)を上抜けてくれば、さらなる上値も期待できる。
• この会社は、来年４月からの新市場の「プライム市場」入りを目指しており、流通時価総額を上げようとしている。そのため、今後も時価総額を上げる動きが出てくる可能性が大きい為、株価上昇が期待できる。

以上のことから、

	レベル（最低⭐～最高⭐⭐⭐⭐⭐）
業績	⭐⭐⭐⭐
配当を含む株主還元	⭐⭐⭐⭐
株価モメンタム	⭐⭐⭐⭐⭐
流動性	⭐⭐⭐
分売数量	⭐⭐
総合判定	⭐⭐⭐⭐（買い）

と判断しました。

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

※株式投資の実際の売買は、自己判断、自己責任でお願いします。