こんにちは！
公募増資・売出(以下、PO)の実施を発表した銘柄に関して、POに応募して買った場合、利益を得ることができるのか？直近の経営状況や客観的な指標、株価モメンタム等を踏まえ、総合的に分析しました。
今回は、東証J-REITのイオンリート投資法人です。
最後までお付き合いいただけるとうれしいです！
- 公募増資・売出(PO)とは？
既上場企業が新たに発行する株式（公募株式）や既に発行された株式（売出株式）を投資家に取得させることをいいます。
正確には、「PO」は「Public（公開の）Offering（売り物）」の略で、日本語では「公募」と呼ばれます。「公募」とは、「不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘すること」をいいます。
また、「売出」とは、「既に発行された有価証券の売付けの申込み又はその買付けの申込の勧誘のうち、均一の条件で50人以上の者を相手方として行う」ことをいい、通常は「公募」と「売出し」を合わせて「PO」と呼ばれます。
「新規公開株（IPO）」は未上場企業が直接金融市場からの資金調達や知名度・信用力の向上を目的として証券取引所に新規上場するために一般投資家に株式を取得してもらう行為であるのに対して、「公募・売出（PO）」は既に上場していて証券取引所での株式取引が行われている企業が追加の資金調達や大株主の保有株売却などを目的として一般投資家に株式を取得してもらう行為であり、「新規公開株（IPO）」と「公募・売出（PO）」の違いを簡単にいえば、実施する企業が「未上場」か「既上場」かの違いといえます。
POの概要
今回のPOは、公募による新投資口の発行です。売出価格決定期間や受渡期日、売出数量は以下です。
ディスカウント率は、「売出価格等決定日」に決まり、その日の終値から数%です。
（直近のJ-REIT銘柄POのディスカウント率は、エスコンジャパンリート(2971)、サムティ・レジデンシャル(3459)はともに2.5%でした。）
注意点として、どの証券会社でも購入できるわけでなく、主幹事会社（今回は、 野村證券 、みずほ証券株式会社、大和証券株式会社及びＳＭＢＣ日興証券株式会社）をはじめ、引受人の証券会社で購入申込可能です。
早ければ、8/11(水)の夕刻に、会社側からの売出価格等のお知らせが適時開示でありますので、チェックしてくださいね💖
| 売出価格等決定日 | 2021/8/11(水) |
| 受渡期日 (POで買った場合はこの日から売却可能) | 2021/8/18(水) |
| 公募による新投資口発行（一般募集） | 163,000 口 （発行済み投資口数1,873,317口の約8.7%） |
| 投資口売出し（オーバーアロットメント(以下、OA)による） | 8,150 口（一般募集増資口数の5%。実施決定しました。） ※上記の「売出価格等決定日」に決定。野村證券が売出す。 |
| 発行価格 | 150,442 円 |
| ディスカウント率 | 2.50％ |
| 申込単位数量 | 1口以上1口単位 |
| 実施の目的 | 新たな特定資産の取得によるポートフォリオの規模の着実な拡大と分散化の進展及び収益基盤の更なる強化を図るため、現在の LTV（総資産有利子負債比率）水準、市場動向及び分配金水準等に留意しながら検討を行った結果、新投資口を発行するに至った。 |
| 主幹事会社 | 野村證券 、みずほ証券、大和証券、ＳＭＢＣ日興証 |
一般募集の投資口数は、発行済み口数の約8.7%（OAを含めると最大約9.1%）と、ほどほどに多い数量になっています。
また、この銘柄の直近の出来高（売買が成立した投資口の数量）の5日平均は10,261口、25日平均は5,641口ですので、流動性はほどほどに高いレベルです。
どんな投資法人？
イオングループの大規模なショッピングセンターを中心に「地域社会の生活インフラ資産」に投資するリートです。
商業施設型リートの特徴をとことん磨いて、安定した分配金（株でいう配当金）を目指しています。
【J-REITの簡単な説明】
投資信託の仲間であり、我々投資家は、東京証券取引所でJ-REIT（不動産投資法人）商品を購入し、J-REITが、商業施設やホテル、住宅などの不動産を保有・運営してその家賃収入や売却益を得て、その収益の中から分配金として投資家に配分されるもの。
J-REITは全体的に、高配当な銘柄が多く存在します。そして、分配月もばらけていますので、複数のJ-REITを保有すると分散投資にもなりますし、ほぼ毎月分配金をいただける嬉しい状況になります。
イオンリートは、2021年3月17日現在で、保有物件数は、43物件 3,968億円、稼働率100%となっています。
投資方針は、
- 中長期にわたる安定した収益の確保のため、基本的に運用資産を長期保有する。
- 主として商業施設等の用に供され又は供されることが可能な不動産関連資産に投資を行う。
としており、ポートフォリオは
- 地域別投資比率 国内 85％以上、海外 15%以下
- 施設別投資比率
- 大規模商業施設（超広域商圏型ショッピングセンター、広域商圏型ショッピングセンター、コミュニティ型商業施設） 80%以上
- その他の商業施設（中小規模：ネイバーフッド型（食品スーパー＋専門店10～30店）、スーパーマーケット） 20%以下
- 物流施設（小売業を支えるサプライチェーンを担う物流施設） 10%以下
と定めています。
【取得予定物件数と金額】
今回の増資で取得予定の物件は、「イオンモール高崎」「イオンモール成田」「イオンモール新小松」「イオンモール佐賀大和」の計４物件で、合計取得金額は約502億円です。
| 取得前 | 2021年8月取得予定 件数と金額 | 取得後の合計 （予定） | |
| 物件数[件] | 43 | ４ | 47 |
| 金額[億円] | 3,968 | 502 | 4,470 |
直近の運用状況
【前期（2021年１月期）の運用状況と今期（2021年７月期）以降の見通し】
| 決算期 | 営業収益 [百万円] (前期比) | 営業利益 [百万円] (同) | 経常利益 [百万円] (同) | 当期純利益 [百万円] (同) | １口当たり 分配金[円] (同) |
| 2020年７月期実績 | 17,574 | 6,782 | 5,954 | 5,953 | 3,178 |
| 2021年１月期実績 | 17,701 (0.7%増) | 6,802 (0.3%増) | 5,965 (0.2%増) | 5,965 (0.2%増) | 3,184 (6円増) |
| 2021年７月期会社予想 | 17,690 (0.1%減) | 6,706 (1.4%減) | 5,934 (0.5%減) | 5,933 (0.5%減) | 3,200 (16円増) |
| 2022年１月期会社予想 （2021年８月２日修正） | 19,890 (12.4%増) | 7,665 (14.3%増) | 6,715 (13.2%増) | 6,635 (11.8%増) | 3,315 (115円増) |
| 2022年７月期会社予想 （2021年８月２日発表） | 19,918 (0.1%増) | 7,561 (1.4%減) | 6,621 (1.4%減) | 6,621 (0.2%減) | 3,270 (45円減) |
2021年７月期(2021年2月～7月)は、減収減益（予想）だったのですが、今回の公募増資を受けて、新規取得資産を組入れることで、今2022年１月期(2021年8月～2022年1月)は、営業収益は約12%の増収、利益面では10数%の増益で、増収増益を予想しています。
今回の公募は最大9.1%の増資ですので、それ以上の割合の増収増益を計画しており、効率の良い増資といえそうです。
１口当たりの分配金の予想も、増資した後の2022年１月期は3,315円としており、増資前の2021年７月期より115円増加しています。
また、今回の発表と同時に、2022年７月期の予想も発表しており、営業収益のみは前期比微増ですが、利益面は微減の予想となっています。分配金は45円の減額ということで、こちらは少し寂しいですね。
前々期(2021年１月期)の運用状況としては、
本投資法人は、自己資金を活用することにより新規物件を取得し、外部成長を着実に進めてきました。
2020年10月に「イオン上田ショッピングセンター」（取得価額5,350百万円）を取得したことで、資産規模は3,955億円に拡大しました。
内部成長としては、「イオンモール直方」、「イオンモール札幌平岡」及び「イオンモール下妻」の３物件において、火災時に煙の拡散を抑える防煙垂れ壁をガラス材質から不燃フィルムへと取り換える工事を行い、賃料増額を実現しました。
当該防煙垂れ壁の取換えにより、被災時の防煙垂れ壁の落下による被害を最小限に防ぎ、被災からの復旧も迅速に行うことができる効果があり、防災・減災への取組みを行っています。
【格付けの状況】
日本格付研究所（JRC）で 長期発行体格付「AA（ーマイナス）」（安定的）です。
※AA：債務履行の確実性は非常に高い。（日本格付研究所（JRC） HPより）
株価指標
【８/３(火)終値時点の数値】
- 投資口価格（１口当たり）：157,800円
- 信用倍率（信用買い残÷信用売り残）：50.2倍
- 年間分配金（会社予想）：6,585円（2022年１月 3,315円、2022年７月 3,270円）、年間利回り：4.2%
直近５営業期間の分配金は、以下のようになっています。
| 決算期 | 分配金(円) |
| 2019年７月期 | 3,047 |
| 2020年１月期 | 3,074 |
| 2020年７月期 | 3,178 |
| 2021年１月期 | 3,184 |
| 2021年７月期 | 3,200 (予想) |
年利回りは、上場株式の年利回り（東証１部の単純平均：1.81%(8/2時点)）と比較すると、かなり高いです。
直近の分配金は５期連続で増配となっています。
また、J-REITは全般的に収益が安定していますので、上場会社の配当金と比較すれば、分配金の極端な増減はあまりないですのでこの点は安心ですね！
【直近の投資口価格推移】
週足チャート（直近2年間）：
投資口価格は、昨年のコロナショック時の安値(69,600円)から2倍以上の値を付けており、 ずっと右肩上がりの上昇が続いています。
日足チャート（直近3か月間）：
直近では、７月末の分配金権利落ち日(7/29)に、出来高を付けて窓を開けて売られ、短期的には下落しています。
直近の下値(154,600円)を下抜ければ、さらに下押しする可能性もありそうです。
ただ週足ベースではまだ崩れてはいませんので、この下値ラインが抵抗線となり戻ってくる可能性もあります。
まとめ
【投資法人のファンダメンタルズ】
イオンモールを中心とした大型ショッピングセンター中心のポートフォリオで、安定性した収益性が見込める。
また、商業施設の開発・運営においてイオングループが培ってきたノウハウ・総合力を最大限活用し、中長期的なポートフォリオ成長が期待できる。
2022年１月期会社予想が営業収益が12%増、利益面は10数%増収の予定に対し、今回の公募が最大9.1%増資であり、増資の比率以上に収益性が期待できることから納得性は十分ある。
【インカムゲイン】
分配金の利回りはJ-REIT共通だが、上場会社の株よりは高く安定感がある。
１口当たりの分配金の予想は、増資した後の2022年１月期は3,315円としており、増資前の2021年７月期から115円増加している。
1年後の2022年７月期の予想は、2022年１月期よりも減益ということで、分配金は45円減額する見込みになっているが、増資前の 2021年７月期の金額よりも大きく納得感はある。
【流動性】
直近の出来高（売買が成立した株式の数量）の5日平均は 10,261口、25日平均は 5,461口。流動性はほどほどに高いレベル。
【投資口価格モメンタム】
昨年のコロナショック後、ほとんど押し目もなく一本調子の上昇基調で推移している。
直近では、７月末の分配金権利落ち以降、短期的には下げ基調だが、直近の下値(154,600円)のサポートラインに支えられ、再び上昇基調になるのか、下抜けて下降トレインド入りするのか要注目。
以上をふまえ、
| レベル（最低⭐～最高⭐⭐⭐⭐⭐） | |
| 投資法人のファンダメンタルズ | ⭐⭐⭐⭐ |
| インカムゲイン | ⭐⭐⭐⭐ |
| 流動性 | ⭐⭐⭐⭐ |
| 投資口価格モメンタム | ⭐⭐⭐ |
| 総合判定 | ⭐⭐⭐⭐ （買い） |
と判断しました。
参考になればうれしいです！最後までご覧いただき、ありがとうございました。